第頁(yè)共頁(yè)附條件房屋買賣合同糾紛案(一)案情簡(jiǎn)介甲(女，49歲)家原有祖?zhèn)鞣课?間，坐落于北京海淀區(qū)明光村。甲在北京某郊縣工作，房屋由其母親一人居住。1994年5月甲母遷往某郊縣，隨甲一塊生活。甲母走時(shí)將房交與鄰居乙代管和使用。因自己長(zhǎng)期不使用，甲與其母商量準(zhǔn)備將房賣掉。鄰居乙要求買下。1995年2月，甲和乙請(qǐng)人作中間人，訂立房屋買賣契約。契約寫(xiě)明：房?jī)r(jià)人民幣30萬(wàn)元，在1995年內(nèi)分三次付清;在這一年內(nèi)買方何時(shí)付清房款，賣方何時(shí)將房屋買賣契證交給買方。當(dāng)時(shí)乙交了房?jī)r(jià)款5萬(wàn)元，三個(gè)月后又寄5萬(wàn)元，尚欠房款20萬(wàn)元。甲屢次催要房款而未得，甲家也就未將房屋買賣契證交與乙。其間，乙家繼續(xù)居住并對(duì)房屋進(jìn)展屢次維修。1997年3月15日，甲和其母曾找到乙，要求收回房屋，退回房款，乙堅(jiān)決不同意。1998年2月，海淀區(qū)學(xué)院路電影院因擴(kuò)建需要撤除甲乙爭(zhēng)議的5間房。電影院與乙達(dá)成協(xié)議，以房?jī)r(jià)50萬(wàn)元買下?tīng)?zhēng)議之房，甲得知此事后，于同年6月以乙房款未交清，房屋產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移為由訴至海淀區(qū)人民法院，要求確認(rèn)房屋歸己所有并收回自己的產(chǎn)權(quán)。被告乙辯稱，買賣雙方詞·有房屋買賣契約，自己已交了局部房款;契約并未規(guī)定“房?jī)r(jià)款不交清，房屋買賣契約無(wú)效”，所以房款只是欠原告的債務(wù)。因此堅(jiān)決反對(duì)原告提出的房屋所有權(quán)歸其所有的懇求。(二)爭(zhēng)議所在一種觀點(diǎn)認(rèn)為，原告甲母同被告乙買賣房屋是自愿的，有中間人、契約執(zhí)筆人作證，立有房屋買賣契約，被告也已交付了局部房款，買賣關(guān)系已經(jīng)成立。被告所欠局部房款屬于債務(wù)，應(yīng)比照當(dāng)時(shí)的物價(jià)確定尚欠房款，適當(dāng)歸復(fù)原告。因此，原告甲同被告乙所為的買賣房屋行為有效，房屋應(yīng)歸被告所有。被告應(yīng)將賣房所得50萬(wàn)元給付原告20萬(wàn)元。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，甲與乙所簽訂的房屋買賣合同并未發(fā)生法律效力。理由在于雙方在合同中明確約定：乙應(yīng)在1995年一年內(nèi)分三次付清房款，甲才將房屋契證交給他。因此這一買賣房屋的行為是附條件的民事法律行為。由于乙直到1998年還未付清房款，買賣合同中所附條件并未成就，這一買賣行為還未發(fā)生法律效力。乙在沒(méi)有獲得房屋所有權(quán)的情況下，將房屋賣給電影院是無(wú)效的。因此，房屋所有權(quán)歸甲，而甲那么應(yīng)退還乙已支付的10萬(wàn)元房款和維修房屋所花費(fèi)用。(三)法理分析^p1.附條件民事法律行為概述本案涉及的是附條件民事法律行為。附條件民事法律行為是指在民事法律行為中規(guī)定一定條件，并且把該條件的成就或不成就作為確定行為人的民事權(quán)利和民事義務(wù)發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)的民事法律行為。通說(shuō)認(rèn)為除了法律明確規(guī)定不得附條件的民事法律行為外，其他民事法律行為均可以由行為人設(shè)定條件，以此來(lái)限制民事法律行為的效力，從而滿足行為人的各種不同需要。為了維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)整體利益，法律對(duì)當(dāng)事人設(shè)定的條件加以一定限制和干預(yù)是必要的。一般認(rèn)為不得附條件的民事法律行為主要包括：(1)阻礙相對(duì)人利益的，這主要是指形成權(quán)的行使。如《合同法》第99條第2款規(guī)定：當(dāng)事人主張抵消的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效，抵銷不得附條件或附期限。(2)違犯社會(huì)公共利益或第三人利益的。如《中華人民共和國(guó)票據(jù)法》第33條規(guī)定：背書(shū)不得附有條件，背書(shū)附有條件的，所附條件不具有效力。這是考慮到票據(jù)的流通性以及票據(jù)受讓者的利益。本案是房屋買賣合同，不在限制附條件的民事法律行為之列，可由行為人設(shè)定條件。2.民事法律行為所附條件的特點(diǎn)附條件民事法律行為中所指的條件是指當(dāng)事人以將來(lái)客觀上不確定事實(shí)的成就或不成就，決定民事法律行為效力發(fā)生或消滅的附款。它既可以是自然現(xiàn)象，也可以是人的行為，一般應(yīng)滿足下列三點(diǎn)：(1)條件應(yīng)是將來(lái)發(fā)生的事實(shí)。假如該事實(shí)是為民事法律行為之前已經(jīng)發(fā)生的，那么不能作為民事法律行為所附的條件。如A在出租自己房屋之前道自己繼承了其祖父房屋，那么A在租房合同中將繼承祖父房屋這一事實(shí)作為條件是毫無(wú)意義的。有無(wú)這一條件對(duì)租房合同的實(shí)現(xiàn)不產(chǎn)生任何影響。一般情況下，這種約定視為沒(méi)有附任何條件。(2)條件應(yīng)是不確定的事實(shí)，也就是說(shuō)是可能發(fā)生也可能不發(fā)生的，當(dāng)事人不能肯定。假如是將來(lái)必定發(fā)生的，那么應(yīng)作為期限而非條件。期限是以將來(lái)客觀必然到來(lái)的事實(shí)為內(nèi)容，而條件那么是以將來(lái)不定的事實(shí)為內(nèi)容。這是期限與條件的根本區(qū)別所在。我們可以比擬以下兩個(gè)約定：“本星期三下雨那么買傘”，本星期三可能下雨，也可能不下雨，因此本星期三下雨是條件。但假設(shè)所約定的是下雨那么買傘”，下雨只是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題，總有一天會(huì)下雨，因此下雨是確定的事實(shí)，只能作為期限。假如是將來(lái)必不發(fā)生的，如“假設(shè)是地球繞著月亮走，我就跟你公司簽合同”，地球不會(huì)繞著月亮走，所以這份合同永遠(yuǎn)無(wú)法簽就。這樣的約定本身就是一種回絕。還需要指出的是這里的不確定是指客觀上的不確定，而非主觀上的不確定。假如該事實(shí)在客觀上已經(jīng)確定，而當(dāng)事人卻認(rèn)為是不確定的，也不能作為條件。(3)條件是由行為人約定的事實(shí)。所附條件應(yīng)是當(dāng)事人所協(xié)商確定的，是雙方意思表示一致的結(jié)果。假如是法律強(qiáng)迫性規(guī)定或行為性質(zhì)所決定的事實(shí)，那么不能作為所附的條件。因?yàn)闊o(wú)論雙方是否將其作為條件，其自動(dòng)發(fā)生作用。行為人約定的事實(shí)應(yīng)是合法事實(shí)。作為附條件的民事法律行為的條件，其設(shè)立目的在于決定民事法律行為的效力。因此違背法律和社會(huì)公共利益的違法條件不能作為民事法律行為所附的條件。違背法律和社會(huì)公共利益屬于民事法律行為無(wú)效的種類之一。因此約定違法，將導(dǎo)致民事法律行為的無(wú)效。如甲跟乙都在同一條街上開(kāi)飯店，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。甲跟丙約定，如丙能砸毀乙的飯店，甲愿讓丙參股自己的飯店。由于所附條件即砸毀乙的飯店是違法的，因此這個(gè)約定是無(wú)效的。丙即使真為此砸了乙的飯店，也不能主張自己參股甲的飯店。在分析^p了條件的特點(diǎn)后，我們可以看一下本案所附條件是否符合上述特征，也即是條件是否存在。本案條件是“乙應(yīng)在1995年一年內(nèi)分三次付清房款”，雙方訂立合同的時(shí)間是1995年2月，乙交款的時(shí)間在將來(lái)的10個(gè)月;乙在這10個(gè)月中有可能交款，也可能不交款，屬于不確定事項(xiàng);購(gòu)房分期付款是雙方當(dāng)事人在合同中明確約定的，而且這一條件也是在民事流轉(zhuǎn)過(guò)程中經(jīng)常使用的方式，既不違背法律規(guī)定。也不違犯公序良俗，是合法的。因此本案中的條件是存在的，雙方所訂立的合同是附條件合同。3.法律行為所附條件的分類(1)按照條件對(duì)民事行為效力產(chǎn)生與否所起的作用，可以將其劃分為附延緩條件的民事法律行為和附解除條件的民事法律行為。依這一分類標(biāo)準(zhǔn)，本案屬于附延緩條件的民事法律行為。延緩條件又稱停頓條件.是指民事法律行為中所確定的民事權(quán)利和民事義務(wù)要在所附條件成就時(shí)才能發(fā)生效力。附延緩條件的法律行為在條件成就之前就已經(jīng)成立，但效力處于停頓狀態(tài)，即在延緩條件成就以前，民事法律行為已經(jīng)成立，行為人之間的權(quán)利關(guān)系已經(jīng)確定，但是權(quán)利人尚不能主張權(quán)利，義務(wù)人還沒(méi)有履行其承當(dāng)?shù)牧x務(wù)的責(zé)任，即雙方的民事權(quán)利和民事義務(wù)的法律效力尚處于停頓狀態(tài)。如在本案中，雙方約定買方在1995年內(nèi)分三次付款，何時(shí)交清房款，賣方何時(shí)交付房屋契證。雙方買賣房屋的行為在簽訂完契約時(shí)就已經(jīng)成立，雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)確定。但由于買方在1995年內(nèi)未交清房款，買賣雙方之間的房屋買賣合同未生效，買方也就不能主張自己是房屋所有權(quán)人。法院認(rèn)為雙方買賣合同成立的觀點(diǎn)是正確的，其錯(cuò)誤在于混淆了合同生效與合同成立這兩個(gè)不同概念，而以合同成立為由將房屋判歸買方。合同成立是指當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議而建立了合同關(guān)系;合同生效那么指合同具備一定的要件后便能產(chǎn)生法律效力。在大多數(shù)的情況下，合同成立時(shí)具備了生效的要件，因此其成立和生效時(shí)間是一致的。但合同成立并不等于合同生效，它們各有其不同要件。附條件的合同在條件成就之前，合同雖成立但不發(fā)生效力。解除條件又稱消滅條件，是指民事法律行為中所確定的民事權(quán)利和民事義務(wù)在所附條件成就時(shí)失去法律效力。附解除條件的民事法律行為，在所附條件成就以前，已經(jīng)發(fā)生法律效力，行為人已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)行使權(quán)利和義務(wù);當(dāng)所附條件成就時(shí)，那么該民事法律行為失去法律效力。解除條件的作用，是使已經(jīng)發(fā)生法律效力的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系失去法律效力。如雙方約定：租房人甲一旦自己買房，那么他與乙之間的租房合同終止。在這里，甲買房就是解除條件，甲在沒(méi)買房之前，租房合同始終有效;一旦買房，那么租賃關(guān)系完畢。(2)按照某種客觀事實(shí)的發(fā)生或不發(fā)生為標(biāo)準(zhǔn)，附條件民事法律行為可分為附肯定條件的民事法律行為和附否認(rèn)條件的民事法律行為?？隙l件又稱積極條件，是指以發(fā)生某種客觀事實(shí)為其條件的內(nèi)容，肯定條件以一定客觀事實(shí)的發(fā)生為條件成就，而以所附事實(shí)不發(fā)生為條件不成就。否認(rèn)條件又稱消極條件，是指以不發(fā)生某種事實(shí)為條件的內(nèi)容。與肯定條件相反，它以一定事實(shí)的不發(fā)生為條件成就，而以一定事實(shí)的發(fā)生為條件不成就。依這一分類標(biāo)準(zhǔn)，本案屬于附肯定條件的民事法律行為。4.附條件民事法律行為的效力(1)條件成就時(shí)的效力。條件成就是指構(gòu)成條件的內(nèi)容已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。對(duì)于肯定條件，以條件事實(shí)的發(fā)生為條件成就;對(duì)于否認(rèn)條件，以條件事實(shí)的發(fā)生為條件不成就。條件成就后，民事法律行為當(dāng)然發(fā)生效力。如約定“假設(shè)甲考上大學(xué)，那么乙送甲1000元”，假設(shè)甲考上大學(xué)，這份約定生效。以民事法律行為的成立是否必須按照某種特定的形式為標(biāo)準(zhǔn)，可以將民事法律行為分為非要式法律行為和要式法律行為，前者指法律不要求特定形式，行為人自由選擇一種形式即能成立的行為，一般民事法律行為均為不要式行為，如所附條件成就，那么可直接發(fā)生法律效力;要式法律行為是指法律規(guī)定必須采取一定形式或履行一定程序才能成立的行為。如不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，需在雙方辦理抵押登記后才產(chǎn)生效力。對(duì)于這類行為來(lái)說(shuō)，即使所附條件成就時(shí)，還是需要經(jīng)過(guò)一定形式或履行一定程序。本案涉及的是房屋買賣合同，亦屬要式法律行為。就本案來(lái)說(shuō)，即使買方已在1995年付清房款，也還需辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，買方才能真正成為爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人。(2)條件不成就時(shí)的法律效力。條件不成就是指構(gòu)成條件內(nèi)容的事實(shí)已明確不能實(shí)現(xiàn)。對(duì)于肯定條件，以該事實(shí)的不發(fā)生為條件不成就，對(duì)于否認(rèn)條件，那么以該事實(shí)的發(fā)生為條件不成就。對(duì)于條件不成就時(shí)的效力，《民法通那么》和《合同法》均未明文規(guī)定。通說(shuō)認(rèn)為，附延緩條件的民事法律行為條件不成就時(shí)，該民事法律行為視為不存在;附解除條件的民事法律行為，條件不成就時(shí)，視為該民事法律行為不再附有條件，維持該民事法律行為的原有效力。就本案來(lái)說(shuō)，所附條件是附肯定的延緩條件，只要買方在1995年內(nèi)分三次付清房款，那么買賣合同生效;但直到1997年，買方還沒(méi)有付清房款，延緩條件沒(méi)有成就，因此買賣合同不發(fā)生效力。(3)條件成就與否未定時(shí)的效力。在此種狀態(tài)下，因條件的成就或不成就而獲得利益的一方當(dāng)事人，對(duì)于該利益有一種可能性，在法律上稱為期待權(quán)，即法律規(guī)定附條件法律行為的當(dāng)事人，于條件是否成就未確定之前，不得損害相對(duì)人因條件成就依該法律行為所生利益。否那么，應(yīng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任。凹就本案來(lái)說(shuō)，賣方在買方付款期限內(nèi)(合同簽訂到1995年底)就不能處置該房屋，否那么便進(jìn)犯了買方的對(duì)房屋的期待權(quán)。這可以跟條件成就或不成就的擬制聯(lián)絡(luò)起來(lái)。為了維護(hù)民事法律行為制度的嚴(yán)肅性，充分發(fā)揮附條件民事法律行為在民事交往中的積極作用，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，《合同法》第54條第2款規(guī)定：當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。要阻止條件成就或促成條件成就只能發(fā)生在條件成就與否未定時(shí)。從這一角度說(shuō)，條件成就或不成就的擬制亦是保護(hù)一方當(dāng)事人的途徑之一。綜上所述，甲、乙之間簽訂的是附條件的房屋買賣合同，乙未按期付清房款，所附條件沒(méi)有成就，房屋買賣合同沒(méi)有生效，甲照舊是該爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人。甲應(yīng)退還乙已支付的10萬(wàn)元房款和維修房屋所花的費(fèi)用。經(jīng)典推薦轉(zhuǎn)讓合同:房屋質(zhì)量合同糾紛案遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)[2023]沈民〔2〕房終字第22號(hào)上訴人〔原審原告〕：陳福順，男，1970年11月10日出生，漢族，系沈陽(yáng)市和平區(qū)乾翁美容美發(fā)中心人體業(yè)主，現(xiàn)住沈陽(yáng)市和平區(qū)新世界花園A區(qū)朗悅居6號(hào)252室。上訴人〔原審被告〕：新世界〔沈陽(yáng)〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，注冊(cè)地沈陽(yáng)市王家莊，經(jīng)營(yíng)地沈陽(yáng)市和平區(qū)青年大街12號(hào)。法定代表人：何耀昆，系該公司董事長(zhǎng)。委托代理人：耿秀坤，系遼寧同文律師事務(wù)所律師。上訴人陳福順、上訴人新世界〔沈陽(yáng)〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)因房屋質(zhì)量糾紛一案，不服沈陽(yáng)市和平區(qū)人民法院[2023]和民房初字第364號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2023年12月20日受理此案后，依法組成合議庭，由審訊員張青任審訊長(zhǎng)，代理審訊員陳興田主審，代理審訊員王銀華參加評(píng)議。于2023年1月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)展了審理，上訴人陳福順、上訴人新世界〔沈陽(yáng)〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的委托代理人耿秀坤到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。經(jīng)審理查明，2000年10月19日，上訴人陳福順與上訴人新世界〔沈陽(yáng)〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〔以下簡(jiǎn)稱新世界公司〕簽訂商品房購(gòu)銷合同一份，合同約定，新世界公司將其開(kāi)發(fā)的沈陽(yáng)市和平區(qū)新世界花園區(qū)朗悅居第A6棟2單元5層2號(hào)房屋出售給陳福順。陳福順付款后，新世界公司于2023年2月24日將房屋交付給陳福順。陳福順入住后，因房屋質(zhì)量問(wèn)題屢次找到新世界公司給予維修，維修后，陳福順?lè)课萑源嬖谫|(zhì)量問(wèn)題，陳福順向沈陽(yáng)市工程質(zhì)量監(jiān)視站和平區(qū)分站投訴，該單位經(jīng)調(diào)查，于2023年3月17日出具一份關(guān)于新世界花園A6-252用戶房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題的情況說(shuō)明，認(rèn)為該房屋存在以下質(zhì)量問(wèn)題：1.窗臺(tái)下墻面有漏水痕跡，有少量地板漆面翹起；2、室內(nèi)墻面抹灰有多處空鼓；3、陽(yáng)臺(tái)窗開(kāi)啟不靈、衛(wèi)生間窗折面損失、臥室窗玻璃裂一塊、窗扇封閉不嚴(yán)；4、給水支管管路漏水，已維修完畢。由于陳福順與新世界公司就房屋維修問(wèn)題協(xié)商未果，陳福順訴至法院，要求被告賠償其經(jīng)濟(jì)損失并退還采暖費(fèi)。另查明，原審法院在審理過(guò)程中，依法委托有關(guān)部門(mén)對(duì)陳福順?lè)课輷p失情況進(jìn)展評(píng)估，結(jié)論為共計(jì)損失2456元。陳福順不服，經(jīng)該鑒定部門(mén)復(fù)議，補(bǔ)充損失費(fèi)919元。上述事實(shí)，有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、質(zhì)量監(jiān)視站情況說(shuō)明、購(gòu)房合同、維修記錄照片以及當(dāng)事人的陳述筆錄等證據(jù)，在一、二審卷宗為憑，經(jīng)本院審查及庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。原審法院認(rèn)為，原、被告簽訂購(gòu)房合同，合法有效，被告有義務(wù)保證其所提供的商品質(zhì)量，現(xiàn)被告為原告提供的商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，被告雖給予相應(yīng)的維修，但未能維修好，至今仍存在質(zhì)量問(wèn)題，為此，被告應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)民事責(zé)任，故對(duì)原告要求被告賠償損失的懇求，本院予以支持；關(guān)于原告提出的衛(wèi)生間門(mén)口處地板、主、客臥室窗臺(tái)板的損失情況，因原告未能提供證明系被告造成的證據(jù)，且被告予以否認(rèn)，對(duì)原告該項(xiàng)訴訟懇求，本院不予支持；原告要求被告退還采暖費(fèi)，因采暖是基于供暖合同產(chǎn)生的，被告不是供暖單位，屬另一法律關(guān)系，應(yīng)另案告訴解決，對(duì)原告的該主張，本院不予支持；關(guān)于被告主張認(rèn)為原告的訴訟懇求已過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題，因原告進(jìn)住房屋后，一直向被告主張對(duì)房屋予以維修，被告未能修復(fù)，原告曾于2023年3月17日向沈陽(yáng)市工程質(zhì)量監(jiān)視站和平分站主張過(guò)權(quán)利，被告也參加該部門(mén)調(diào)解，根據(jù)《民法通那么》關(guān)于時(shí)效的規(guī)定，原告訴訟時(shí)效起始時(shí)間為2023年3月17日，因此，原告起訴未超過(guò)訴訟時(shí)效；原審訊決：一、被告于本判決生效后十日內(nèi)，賠償原告經(jīng)濟(jì)損失3375元。二、駁回原、被告其他訴訟懇求。案件受理費(fèi)200元，由被告承當(dāng)。宣判后，陳福順、新世界公司不服原審訊決，均提起上訴。陳福順上訴稱，因新世界公司出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，造成上訴人生活困難和財(cái)產(chǎn)上的損失。因墻內(nèi)水管破裂造成衛(wèi)生間地板損壞，致使衛(wèi)生間不能正常使用，主臥室因外探窗戶上邊漏水，造成面板損壞，新世界公司應(yīng)賠償損失。一審鑒定費(fèi)500元，上訴費(fèi)200元應(yīng)由新世界公司承當(dāng)。新世界公司上訴稱，在保修期內(nèi)，陳福順投訴存在的問(wèn)題，我公司履行了保修義務(wù)，有陳福順簽字的滿意證明。在保修期過(guò)后，陳福順新發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題雙方合同約定已不屬于我公司應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任和義務(wù)。二審法院應(yīng)撤銷原審訊決，駁回陳福順的訴訟懇求。本院認(rèn)為，陳福順與新世界公司簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)合法有效。新世界公司有義務(wù)保證其提供的房屋符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)新世界公司提供應(yīng)陳福順的商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，雖給予相應(yīng)的維修，但未能維修好，給陳福順造成的損失應(yīng)給予賠償，故原審法院判決并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于陳福順提出的衛(wèi)生間門(mén)口處地板、主、客臥室窗臺(tái)板的損失應(yīng)由新世界公司賠償?shù)闹鲝?，因陳福順未能向法庭提供證據(jù)證明該項(xiàng)損失是由新世界公司造成的，且新世界公司對(duì)該項(xiàng)主張予以否認(rèn)，對(duì)其主張本院不予支持。關(guān)于陳福順提出一審房屋鑒定費(fèi)500元應(yīng)由新世界公司承當(dāng)?shù)闹鲝?，因新世界公司提供?yīng)陳福順的商品房確實(shí)存在一定的質(zhì)量問(wèn)題，由此產(chǎn)生的鑒定費(fèi)應(yīng)由新世界公司承當(dāng)。關(guān)于上訴人新世界公司提出陳福順發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題已過(guò)保修期，該公司不應(yīng)承當(dāng)責(zé)任的主張，因新世界公司提供應(yīng)陳福順的商品房確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題，雖經(jīng)維修，但未能維修好，上訴人陳福順一直在主張權(quán)利，2023年3月17日陳福順向沈陽(yáng)市工程質(zhì)量監(jiān)視站和平分站主張過(guò)權(quán)利，新世界公司也參加該部門(mén)調(diào)解，根據(jù)《民法通那么》關(guān)于時(shí)效的規(guī)定，訴訟時(shí)效起始時(shí)間為2023年3月17日，因此，陳福順起訴未超過(guò)訴訟時(shí)效，新世界公司應(yīng)承當(dāng)相應(yīng)的民事責(zé)任。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款〔一〕項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)400元，上訴人陳福順承當(dāng)200元；上訴人新世界〔沈陽(yáng)〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)承當(dāng)200元。鑒定費(fèi)500元，由上訴人新世界〔沈陽(yáng)〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)承當(dāng)。本判決為終審訊決。審判長(zhǎng)張青代理審訊員陳興田代理審訊員王銀華二○○五年三月十五日書(shū)記員韓鵬轉(zhuǎn)讓合同:技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案2023年9月10日，××建材有限責(zé)任公司與××建材機(jī)械設(shè)備簽訂了一份“××新型建材消費(fèi)線技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同”。合同約定：在合同簽訂后8個(gè)月內(nèi)××建材機(jī)械設(shè)備為某建材有限責(zé)任公司建成一條年產(chǎn)50萬(wàn)噸××新型建材的消費(fèi)線，并由××建材機(jī)械設(shè)備提供所需的成套設(shè)備和消費(fèi)技術(shù)文件(包括人員培訓(xùn)和機(jī)器設(shè)備安裝、調(diào)試等全過(guò)程)。技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)共135萬(wàn)元，其中硬件(變備)費(fèi)用95萬(wàn)元，軟件(技術(shù))費(fèi)用40萬(wàn)元，付款方法，在合同簽訂后，××建材有限責(zé)任公司預(yù)付××機(jī)械設(shè)備有限公“入門(mén)費(fèi)”38萬(wàn)元，設(shè)備費(fèi)用按交付進(jìn)度及時(shí)付款;合同雙方任何一方違約需向?qū)Ψ街Ц逗贤傤~5%的違約金。2023年9月20日，××建材機(jī)械設(shè)備收到××建材有限責(zé)任公司所匯“入門(mén)費(fèi)”38萬(wàn)元。2023年2月5日，××建材機(jī)械設(shè)備將全套技術(shù)文件移交給××建材有限責(zé)任公司，同時(shí)，就合同執(zhí)行事項(xiàng)進(jìn)展會(huì)談。約定：“設(shè)備由××建材機(jī)械設(shè)備收到××建材有限責(zé)任公司電傳通知后用汽車運(yùn)輸，因等電傳通知而耽誤時(shí)間的，××建材機(jī)械設(shè)備不負(fù)延期交貨的責(zé)任?！?023年3月2日建材有限責(zé)任公司電傳告知××建材機(jī)械設(shè)備與3月25日將設(shè)備運(yùn)至××建材有限責(zé)任公司所在地，××建材機(jī)械設(shè)備要求××建材有限責(zé)任公司將余款付清。××建材機(jī)械設(shè)備堅(jiān)持按合同約定先發(fā)運(yùn)設(shè)備，后付款，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，后延期至2023年4月20日，××建材機(jī)械設(shè)備仍未履行。××建材有限責(zé)任公司撤銷原新型建材消費(fèi)線并轉(zhuǎn)產(chǎn)?！痢两ú臋C(jī)械設(shè)備以××建材有限責(zé)任公司單方解除合同屬違約為由，向××區(qū)人民法院起訴，××建材有限責(zé)任公司那么提出反訴。一審審訊情況：一審法院審理認(rèn)為，××建材機(jī)械設(shè)備按合同規(guī)定履行了軟件技術(shù)資料的移交和技術(shù)人員的培訓(xùn)工作，這雖是合同的局部履行，但科學(xué)技術(shù)作為特殊商品，一經(jīng)轉(zhuǎn)交，即無(wú)法返還，所以應(yīng)獲得雙方所約定該局部的報(bào)酬?！痢两ú臋C(jī)械設(shè)備在合同履行期內(nèi)不發(fā)運(yùn)設(shè)備，違背了合同約定，應(yīng)負(fù)逾期不發(fā)運(yùn)設(shè)備的違約責(zé)任，××建材有限責(zé)任公司自行轉(zhuǎn)產(chǎn)，致使合同無(wú)法履行，也有一定責(zé)任。故判決如下：1.××建材有限責(zé)任公司向××建材機(jī)械設(shè)備支付軟件費(fèi)用人民幣40萬(wàn)元。2.××建材機(jī)械設(shè)備向××建材有限責(zé)任公司支付設(shè)備總額的5%違約金人民幣47500元。一審訊決后，××建材有限責(zé)任公司找到本人咨詢，根據(jù)案件根本領(lǐng)實(shí)及相應(yīng)的證據(jù)，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本人向××建材有限責(zé)任公司做了相應(yīng)的解答。后××建材有限責(zé)任公司委托本人向××市中級(jí)人民法院提出上訴。對(duì)于本案，本律師認(rèn)為：(代理詞節(jié)錄)一.就雙方簽訂的合同來(lái)看，由××建材機(jī)械設(shè)備提供技術(shù)和設(shè)備建成消費(fèi)線，對(duì)××建材有限責(zé)任公司而言，技術(shù)和設(shè)備兩者互為條件，缺一不可。所以，××建材機(jī)械設(shè)備因合同得到相應(yīng)的報(bào)酬，就必須是合同的全面履行，只有合同的全面履行，才能使××建材有限責(zé)任公司可能獲得經(jīng)濟(jì)效益。這是貫徹合同的平等互利、等價(jià)有償?shù)脑敲?。?××建材機(jī)械設(shè)備已局部履行合同，如將技術(shù)文件移交給某建材有限責(zé)任公司。從外表上看，作為特殊商品的技術(shù)移交給了××建材有限責(zé)任公司，無(wú)法返還。但對(duì)××建材有限責(zé)任公司來(lái)說(shuō)，由于消費(fèi)線未建成，這些技術(shù)文件已失去合同全部履行所起的作用。××建材機(jī)械設(shè)備將已付出勞動(dòng)的技術(shù)給了××建材有限責(zé)任公司卻得不到任何報(bào)酬，過(guò)錯(cuò)完全在于自身。從法律角度來(lái)看，不會(huì)允許因?yàn)樽约焊冻隽藙趧?dòng)，但由于自己的過(guò)錯(cuò)而得不到報(bào)酬的損失要由無(wú)過(guò)錯(cuò)方承當(dāng)。技術(shù)文件是有價(jià)值的，但它畢竟是專用的，不搞此項(xiàng)消費(fèi)和研究，對(duì)任何人來(lái)說(shuō)都只是無(wú)用的東西。三.××建材機(jī)械設(shè)備按期履行合同，××建材有限責(zé)任公司等待一天就必然增加一定量的經(jīng)濟(jì)損失。給了延期履行合同的時(shí)間以后，××建材機(jī)械設(shè)備仍未履行，即行轉(zhuǎn)產(chǎn)，可減少經(jīng)濟(jì)損失。所以，××建材有限責(zé)任公司斷然采取單方解除合同是合法的，也是合理的?！彿ㄔ簩徲嵡闆r：二審法院審理后認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定了兩個(gè)標(biāo)的：“建成一條年產(chǎn)50萬(wàn)噸××新型建材消費(fèi)線，并由××建材機(jī)械設(shè)備提供所需的成套設(shè)備和消費(fèi)技術(shù)文件(包括人員培訓(xùn)和機(jī)械設(shè)備安裝、調(diào)試等全過(guò)程)。這兩個(gè)標(biāo)的都是該合同整體的不可分割組成局部。所以，××建材機(jī)械設(shè)備是對(duì)整個(gè)合同的違約，而不僅僅是發(fā)運(yùn)設(shè)備的違約，消費(fèi)線未能按期建成，給××建材有限責(zé)任公司造成了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。故判決如下：1.撤銷××區(qū)人民法院(2023)××××號(hào)民事判決;2.××建材機(jī)械設(shè)備與本判決生效之日起10日內(nèi)向××建材有限責(zé)任公司返還其所支付的“入門(mén)費(fèi)”38萬(wàn)元,并賠償經(jīng)濟(jì)損失82500元。商品房買賣合同糾紛案認(rèn)定解析商品房買賣合同糾紛案認(rèn)定解析一、案情王某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價(jià)格和房屋的交付時(shí)間。此后，王某依約支付了約定的合同價(jià)款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將商品房房交付王某使用，未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)得的商品房以每平方米高于原購(gòu)入價(jià)500元賣給李某。但后因此房?jī)r(jià)格上漲，王某拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與李某的買賣合同無(wú)效，李某因之訴至法院。二、分歧本案審理中首要的一點(diǎn)是認(rèn)定王某與李某間買賣合同的效力如何，對(duì)此有三種意見(jiàn)。第一種意見(jiàn)認(rèn)為合同無(wú)效，理由為：買賣合同違背了《城市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的制止性規(guī)定。第二種意見(jiàn)認(rèn)為合同效力待定，理由為：王某未獲得產(chǎn)權(quán)而處分別人財(cái)產(chǎn)，是無(wú)權(quán)處分，無(wú)權(quán)處分的合同效力待定。第三種意見(jiàn)認(rèn)為合同有效，理由為：王某將其對(duì)房屋開(kāi)發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了自己，這一債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合當(dāng)事人的意思自治，并不違背法律強(qiáng)迫性規(guī)定。三、評(píng)析審理本案的第一關(guān)鍵在于對(duì)認(rèn)定李某與王某間房屋買賣合同的效力，結(jié)合上文的分歧意見(jiàn)，我們歸納出本案中有爭(zhēng)議的法律問(wèn)題為：王某與李某的買賣合同是否違背法律的強(qiáng)迫性規(guī)定；王某將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無(wú)權(quán)處分還是有權(quán)處分；假如上述行為是無(wú)權(quán)處分，那這一行為的效力如何；假如上述行為是有權(quán)處分，那這一行為是否屬于債權(quán)讓與。現(xiàn)分析^p如下：1、《城市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認(rèn)定合同無(wú)效的強(qiáng)迫性條款?！逗贤ā返?2條第1款的第5項(xiàng)規(guī)定，違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，違背法律和行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定是認(rèn)定合同無(wú)效的重要根據(jù)之一。王某認(rèn)為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與李某所訂立的合同違背了這一強(qiáng)迫性的規(guī)定，故為無(wú)效。我們認(rèn)為，這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強(qiáng)迫性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以不得等字樣不必然代表此條文為強(qiáng)迫性條款，也可以是帶有指引性質(zhì)的條款；第二、《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年公布的法律，此法的公布帶有濃重的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用不得等字樣來(lái)表達(dá)方便行政的寓意。同時(shí)在立法的內(nèi)容上也沒(méi)有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性；第三、從《合同法》鼓勵(lì)交易的原那么出發(fā)，對(duì)理論中如王某與李某相類似的買賣合同都認(rèn)定為無(wú)效不利用物價(jià)值的有效且充分使用，所以在審訊理論中，應(yīng)盡量減小合同無(wú)效的范圍；第四、買賣合同標(biāo)的物的特征說(shuō)明，其標(biāo)的物無(wú)須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權(quán)人也可能成為房屋的出賣人。綜上，以本案訟爭(zhēng)買賣合同違背《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)迫性規(guī)定而無(wú)效的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。2、王某轉(zhuǎn)讓商品房的行為是否是無(wú)權(quán)處分。無(wú)權(quán)處分是指無(wú)處分權(quán)人處分別人財(cái)產(chǎn)并與相對(duì)人訂立轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的合同?！餐趵髅穹?59頁(yè)〕無(wú)權(quán)處分中的處分主要是指處分財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或債權(quán)的行為。因此，判斷王某的行為是否是無(wú)權(quán)處分就要看王某對(duì)商品房是否享有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或者是債權(quán)。本案中，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司履行合同，將商品房交付王某使用，王某因此獲得了對(duì)商品房的直接占有，占有是所有權(quán)的重要權(quán)能之一，王某對(duì)商品房的實(shí)際占有使得王某對(duì)商品房有管領(lǐng)和支配的權(quán)利。但由于我國(guó)民法采取的是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)登記，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志，因此，王某獲得的是一個(gè)欠缺登記要件的不充分的所有權(quán)。綜上，我們認(rèn)為，王某轉(zhuǎn)讓商品房給李某的行為是有權(quán)處分，不是無(wú)權(quán)處分，故而本案訟爭(zhēng)的買賣合同不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。3、王某的有權(quán)處分是否是債權(quán)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)讓與的概念指，在不改變合同關(guān)系內(nèi)容的前提下，合同關(guān)系的一方當(dāng)事人依法將其合同權(quán)利和義務(wù)全部或者局部地轉(zhuǎn)讓給第三人的法律行為。本案中王某將商品房轉(zhuǎn)讓給李某時(shí)抬高了合同價(jià)格，改變了合同關(guān)系的內(nèi)容。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依約將商品房交付王某實(shí)際使用，王某不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是因?yàn)槠渥约夯亟^辦理的原因所致，所以可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與王某間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已因履行而消滅，故認(rèn)定王某與李某間合同為債權(quán)讓與合同并進(jìn)而認(rèn)為買賣合同有效的觀點(diǎn)也是錯(cuò)誤的?？傊?，我們認(rèn)為，本案適當(dāng)?shù)奶幚矸绞秸J(rèn)定王某與李某間的合同是有效的，王某的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分。王某違背合同約定，李某訴請(qǐng)王某繼續(xù)履行合同應(yīng)予以支持。四、余論上文論證中的一個(gè)主要爭(zhēng)議問(wèn)題可能是在王某轉(zhuǎn)讓商品房的行為到底是有權(quán)處分還是無(wú)權(quán)處分上。假如認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分，根據(jù)通說(shuō)的觀點(diǎn)，因《合同法》51條規(guī)定的無(wú)權(quán)處分被認(rèn)為是效力待定的，因此，王某與李某間的合同效力會(huì)被認(rèn)定為效力待定的合同。此時(shí)買賣合同會(huì)因?yàn)橥跄硱阂饣亟^辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)而使合同一直處于效力待定的狀態(tài)，顯然不符合民法老實(shí)信譽(yù)的根本原那么，也不利于解決王某與李某間的糾紛。況且，對(duì)無(wú)權(quán)處分合同的效力問(wèn)題，我國(guó)法學(xué)界本來(lái)就存有爭(zhēng)議，同樣有觀點(diǎn)認(rèn)為無(wú)權(quán)處分合同是有效的?！矃⒁?jiàn)王軼的觀點(diǎn)〕本案中認(rèn)定王某的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分，可能有人會(huì)認(rèn)為這和我國(guó)民法傳統(tǒng)中認(rèn)為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為要件相矛盾，之所以有這樣的矛盾本質(zhì)上是因?yàn)槲覈?guó)法律上的登記制度不標(biāo)準(zhǔn)所致。司法理論基于公平和正義的理由應(yīng)在個(gè)案中有所打破。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，假如本案中王某將商品房借給別人居住，同樣是一種處分行為，法律認(rèn)定這種處分行為無(wú)效或是效力待定，毫無(wú)意義。其實(shí)，《____關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第11條有關(guān)房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的規(guī)定就說(shuō)明了審訊機(jī)關(guān)沒(méi)有拘泥于傳統(tǒng)的物權(quán)理論。對(duì)本案買賣合同的定性可以還有多種的考慮角度，但認(rèn)定本案訟爭(zhēng)合同為有效合同卻應(yīng)當(dāng)是殊途同歸的選擇，這是因?yàn)?，我們都認(rèn)為以老實(shí)信譽(yù)為原那么，盡量減小合同無(wú)效的范圍是當(dāng)前審理商品房買賣合同糾紛案應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的兩個(gè)根本理念。房屋買賣合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價(jià)款而獲得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。房屋買賣合同糾紛案件的審理房屋買賣糾紛是非常常見(jiàn)的糾紛之一。研究房屋買賣糾紛對(duì)于正確處理這類糾紛具有一定意義。一、房屋買賣合同雙方的主體必須合法在房屋買賣合同糾紛中經(jīng)常發(fā)生的一類糾紛是房屋買賣的雙方主體不合法或者不合格。主要有以下幾種情況：1、賣房者主體不合法或不合格。所謂賣房者不合法或不合格包括這樣幾層含義：(1)賣房者沒(méi)有所有權(quán)，將租賃、借用、代管、占用或者別人委托辦理房產(chǎn)證照的別人的房屋以自己所有為名出賣。還有的人偽造房證，指鹿為馬，謊稱對(duì)某房屋有所有權(quán)，意欲賣給別人，以到達(dá)騙取定金或購(gòu)房款的目的，這種情況未達(dá)目的的是詐騙未遂;到達(dá)目的，數(shù)額較大的構(gòu)成詐騙罪，不應(yīng)以合同糾紛審理，應(yīng)該將案件移送公安機(jī)關(guān)以刑事案件處理。(2)賣房者只有局部所有權(quán)，如夫妻一方或者是兄弟數(shù)人的共有房屋，或者是只是家庭成員之一，沒(méi)有征得共有人同意私自出賣共有房屋。特別是在夫妻離婚過(guò)程中夫妻一方為了單獨(dú)得到房款，將共同居住的房屋出賣的情況較多。(3)沒(méi)有獲得合法所有權(quán)而出賣房屋。主要是在商品房開(kāi)發(fā)中雖然獲得了建筑的有關(guān)手續(xù)，但是還沒(méi)有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)而出賣房屋，或者是在進(jìn)展了房產(chǎn)的交易后，還沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，沒(méi)有獲得合法的產(chǎn)權(quán)證照又出賣房屋等。(4)建筑的房屋質(zhì)量不合格，不可能辦理房產(chǎn)證照的房屋進(jìn)展出賣。(5)違法建筑房屋，沒(méi)有獲得全部合法建筑手續(xù)而建立的房屋。(6)出賣房屋人沒(méi)有行為才能，處于精神病的發(fā)作期，或者是限制行為才能人。2、買房主體不合法或不合格主要是買房人不符合某些規(guī)定或者本人行為才能受到某種限制。(1)在某些城市中規(guī)定不具有本市戶口的不得購(gòu)置商品房;(2)有的城市規(guī)定沒(méi)有大陸戶口的不得購(gòu)置本市商品房;(3)單位購(gòu)房以個(gè)人名義辦證，意在躲避某些稅收。(4)購(gòu)房人為無(wú)行為才能或限制行為才能人。(5)不是單位的法定代表人也沒(méi)有被受權(quán)而為購(gòu)置行為或者承諾行為。如某效勞公司法定代表人李某與某貿(mào)易公司法定代表人姜某簽訂一份購(gòu)房協(xié)議約定貿(mào)易公司從效勞公司購(gòu)置一處房屋，價(jià)格為6萬(wàn)元，姜交付了房?jī)r(jià)款。之后，李某又與貿(mào)易公司工作人員閆某簽訂一份協(xié)議，約定雙方解除原協(xié)議，將房?jī)r(jià)款改為12萬(wàn)元，后發(fā)生糾紛。該案中，閆某并非貿(mào)易公司的法定代表人，又沒(méi)有得到法定代表人的受權(quán)，無(wú)權(quán)簽訂購(gòu)房合同。二、因買賣房屋的性質(zhì)發(fā)生糾紛由于我們國(guó)家目前正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期階段，各種房屋由于其建立的時(shí)間、建立的單位不同，是否經(jīng)過(guò)房改和房改的時(shí)間不同，加之我國(guó)幅員遼闊，各省甚至各市的政策都有不同，因此在是否允許自由買賣和是否允許上市上都有不同的規(guī)定。因此，因房屋的性質(zhì)不同，也往往發(fā)生糾紛。對(duì)于房屋買賣的合同的效力也產(chǎn)生不同的影響。1、軍隊(duì)、鐵路和某些未經(jīng)過(guò)房改的單位的房屋一般不允許買賣，特別是不允許賣給外單位、外系統(tǒng)。2、某些地方規(guī)定公房房改后的一定年限內(nèi)不允許買賣，假如買賣，必須首先賣給原單位，或者經(jīng)過(guò)原單位的批準(zhǔn)。3、各地對(duì)公房使用權(quán)的買賣規(guī)定不同，有的地區(qū)允許買賣，有的地區(qū)不允許買賣。三、因房屋買賣合同的效力發(fā)生糾紛因房屋買賣合同的效力發(fā)生糾紛的很多，造成房屋買賣合同無(wú)效的情況也比擬復(fù)雜。其中比擬常見(jiàn)的是：1、房屋買賣合同的主體不合格或不合法而無(wú)效，此節(jié)前面已有專述不再贅述。2、買賣房屋的客體即房屋本身的性質(zhì)決定合同為無(wú)效合同。不允許買賣和在一定期限內(nèi)不允許買賣的房屋不能成為房屋合法買賣的客體。不允許買賣包括房屋從所有權(quán)的角度不允許買賣和房屋本身的質(zhì)量不合格不允許買賣兩種情況。在處理這類買賣合同糾紛時(shí)，應(yīng)該注意的是，有些房屋的買賣在雙方簽訂合同或交付房屋時(shí)，政策不允許對(duì)該房屋買賣，但是，在發(fā)生糾紛時(shí)政策發(fā)生了變化，已經(jīng)允許買賣。在這種情況下，假如房屋已經(jīng)交付，買房者已經(jīng)入住多年，為了穩(wěn)定社會(huì)，穩(wěn)定買賣關(guān)系，一般應(yīng)該認(rèn)定買賣合同有效。如某市陸某于1996年9月按房改政策以6000余元的本錢價(jià)從本單位購(gòu)置一處住房，并與單位簽訂公有住房買賣契約，約定5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。1998年陸與吳某簽訂該房轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以4萬(wàn)元將該房賣給吳，并約定“在房款付訖，有關(guān)房產(chǎn)證卡移交妥當(dāng)后，雙方在協(xié)議簽名畫(huà)押，該協(xié)議即為雙方認(rèn)可，生效”雙方在協(xié)議上簽字，吳交付了房款。在移交清單上注明“房屋產(chǎn)權(quán)證(尚未發(fā)放，待發(fā)放后委托移交)。陸向吳出具了委托書(shū)，委托吳直接向自己?jiǎn)挝活I(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。吳入住該房。2023年8月單位發(fā)放產(chǎn)權(quán)證時(shí)，陸到單位領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證，并向法院起訴房屋買賣合同無(wú)效，要求吳倒出房屋。吳那么起訴法院要求確認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，判令陸履行合同義務(wù)，幫助自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。在此案中，如按買賣當(dāng)時(shí)的政策，該房是不允許買賣的。但是，在發(fā)生糾紛時(shí)，一是時(shí)間已經(jīng)將近5年，根本到了可以轉(zhuǎn)讓的約定，二是，當(dāng)時(shí)在全國(guó)對(duì)原來(lái)規(guī)定的房改房上市的時(shí)間已經(jīng)由原的5年改變?yōu)榭梢圆皇?年的限制。特別是當(dāng)時(shí)新的合同法已經(jīng)施行。新合同法的根本精神是發(fā)行盡量保護(hù)交易平安，縮小了無(wú)效合同的范圍，除非是違背法律、法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定。最后法院一審訊決陸與吳的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，雙方應(yīng)該繼續(xù)履行，陸應(yīng)該協(xié)助吳辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。3、如何認(rèn)定和處理買賣房屋的買賣關(guān)系是否有效。在一些房屋買賣中有的時(shí)候房屋雖然早已交付，房款也根本結(jié)清或已經(jīng)結(jié)清，但由于賣房人不配合或購(gòu)房人拖拉或因需要交納稅費(fèi)而未及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移產(chǎn)籍手續(xù)。在這種情況下，由于房?jī)r(jià)發(fā)生變化，買賣一方反悔，企圖以未辦產(chǎn)籍為由主張買賣關(guān)系無(wú)效。在這種訴訟中，一般是房?jī)r(jià)上升時(shí)，賣房者易反悔，房?jī)r(jià)下降時(shí)，買房者易反悔。按照我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)買賣的有關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買賣的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)確實(shí)是以產(chǎn)籍的轉(zhuǎn)移為準(zhǔn)。但是，是否沒(méi)有辦理產(chǎn)籍轉(zhuǎn)移的一律視為無(wú)效呢?在____十年代，法院在審理這類案件時(shí)，出于僵化的思維，根本上都是“一刀切”，但凡沒(méi)有辦理產(chǎn)籍變更的一律視為買賣無(wú)效，如發(fā)生糾紛一推到底，全部視為無(wú)效，不管你是否已經(jīng)實(shí)際占有房屋多長(zhǎng)時(shí)間。就象對(duì)待機(jī)動(dòng)車的買賣一樣，只要沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)籍手續(xù)，就視為買賣無(wú)效。實(shí)際上這樣處理往往太機(jī)械，也不符合法理。對(duì)于這種情況應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。(1)房屋已經(jīng)交付，價(jià)款已經(jīng)結(jié)清，產(chǎn)籍已經(jīng)辦理的，如無(wú)主體不合格或不合法的應(yīng)該認(rèn)定買賣關(guān)系有效。如存在主體不合格或不合法情況，需要認(rèn)定買賣關(guān)系無(wú)效返款退房同時(shí)，過(guò)錯(cuò)方應(yīng)該賠償對(duì)方損失。(2)在以上情況下，當(dāng)事人一方認(rèn)為買賣合同存在欺詐、顯失公平等情況應(yīng)在一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，但對(duì)符合撤銷條件的應(yīng)認(rèn)定為可撤銷的合同，也不再認(rèn)定為無(wú)效。(3)如不存在前述兩種情況，即應(yīng)主要審查是否當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。如屬真實(shí)意思表示，應(yīng)該首先認(rèn)定合同是否有效。在合同有效的根底上再去判斷合同是否已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)履行，履行到什么程度，應(yīng)否繼續(xù)履行和能否繼續(xù)履行以及誰(shuí)違約。在確定了合同是否有效的情況下，判斷應(yīng)否繼續(xù)履行和能否繼續(xù)履行。如應(yīng)該繼續(xù)履行又可以繼續(xù)履行的，應(yīng)該判決繼續(xù)履行。如已經(jīng)不能繼續(xù)履行，要在確認(rèn)合同有效的情況下，對(duì)違約方應(yīng)該給予制裁。假如雙方已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)履行合同，施行了買賣行為，那么應(yīng)該在確認(rèn)買賣合同是否有效的根底上再判斷買賣關(guān)系的效力。合同無(wú)效，當(dāng)然買賣關(guān)系亦無(wú)效。買賣合同有效，再進(jìn)一步判斷買賣行為是否有效?！蹲罡叻ㄔ涸?993年2月17日關(guān)于李杰與符文海房屋買賣糾紛案如何處理的復(fù)函》中指出“從報(bào)告材料看，此案雙方當(dāng)事人買賣房屋出于自愿，李杰交付了房屋款，有符文海所立具有房屋買賣內(nèi)容、收取房屋費(fèi)的字據(jù)，符文海將產(chǎn)權(quán)證交給了李杰，由李杰實(shí)際管理使用該房屋多年，只是由于“____”期間，當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)停辦買賣私房買賣登記業(yè)務(wù)等原因，未能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。據(jù)此，我們研究認(rèn)為，按照____一九八四年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律假設(shè)干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條的規(guī)定和有關(guān)法律規(guī)定精神，以認(rèn)定符文海與李杰的房屋買賣關(guān)系有效為宜”。實(shí)際上最高法院的這一批復(fù)與后來(lái)的《民法通那么》解釋第85條“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方反悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方反悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又可以履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，假如協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”及《合同法》的精神是一致的。(4)注意區(qū)別房屋買賣合同是否成立、合同是否有效、合同是否生效以及房屋買賣關(guān)系是否成立以及房屋產(chǎn)權(quán)是否轉(zhuǎn)移的區(qū)別。以往在審理房屋買賣案件時(shí)，只要看到?jīng)]有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)即沒(méi)辦產(chǎn)籍的都認(rèn)定買賣關(guān)系無(wú)效，其根本理由就是認(rèn)為房屋買賣是一種要式行為，而這種要式行為又必須以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶為準(zhǔn)。所以，凡沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的就認(rèn)定買賣無(wú)效，而且常常和買賣合同無(wú)效等同。實(shí)際上，這些關(guān)系是有區(qū)別的。買賣合同是否成立，是指買賣房屋的雙方當(dāng)事人對(duì)于房屋買賣的標(biāo)的、價(jià)款數(shù)額、價(jià)款交付方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任以及有無(wú)附加條件，是否達(dá)成了一致意見(jiàn)，假如達(dá)成了一致意見(jiàn)，雙方?jīng)]有爭(zhēng)議，合同即成立。假如前述的主要條款沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)，那么合同不成立。買賣合同是否有效，主要看合同雙方當(dāng)事人主體是否合法，買賣的標(biāo)的-房屋是否有合法所有權(quán)，法律上是否允許買賣，是否是雙方的真實(shí)意思表示。假如具備了這些因素，那么合同有效。而合同的生效那么主要是看雙方對(duì)合同的生效是否有附加條件，有附加條件的，附加條件實(shí)現(xiàn)那么合同生效，如有的合同約定合同經(jīng)公證后生效，那么雙方到公證處對(duì)合同進(jìn)展公證那么合同生效。假如雙方對(duì)合同的生效沒(méi)有特別的約定，那么合同具備根本的條款后雙方簽字或蓋章后即生效。買賣關(guān)系的成立是合同履行的進(jìn)一步延伸，即在合同有效的情況下，雙方履行了合同的主要條款，如交付了大局部?jī)r(jià)款，交付了房屋或產(chǎn)權(quán)證照等。有的時(shí)候賣主與一方簽訂了合同，而又將房屋賣予別人且辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。在審理這類案件時(shí)，有的就把簽訂的合同認(rèn)定為無(wú)效合同，理由是不能履行，這是不正確的。在這種情況下，實(shí)際上是房主的一種違約行為。只有認(rèn)定了違約才能對(duì)其違約行為進(jìn)展制裁。對(duì)于買賣關(guān)系成立的糾紛應(yīng)該盡量判決雙方繼續(xù)履行，以穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。四、因買賣房屋合同的履行發(fā)生糾紛的處理在一些房屋買賣中，簽訂合同的主體合法，雙方對(duì)合同本身無(wú)異議，而在實(shí)際履行中往往發(fā)生糾紛，主要種類如下：1、因房屋或房款的交付發(fā)生糾紛。在一般的房屋買賣合同中都約定房屋和房款的交付方式或時(shí)間，但由于有的合同對(duì)房屋和房款交付的先后約定不明而發(fā)生糾紛。一方要求對(duì)方先交付房屋和房屋產(chǎn)權(quán)證，而另一方要求先付清房款。雙方各執(zhí)己見(jiàn)爭(zhēng)執(zhí)不下。也有的雙方對(duì)合同的理解或?qū)嶋H履行的情況不同，往往產(chǎn)生異議，往往是各說(shuō)各的理。2、因?qū)贤穆男惺欠襁m宜即是否適當(dāng)發(fā)生糾紛。在房屋買賣中雙方往往對(duì)如何履行交款和交付房屋，包括交款的時(shí)間、次數(shù)、數(shù)量、幣種或房屋交付的時(shí)間、房屋的狀況、房屋的裝璜等有約定。但由于對(duì)約定的一些詳細(xì)內(nèi)容的理解不同而發(fā)生糾紛。如在一起房屋買賣中a公司向b公司出賣正在開(kāi)發(fā)建立的一棟大廈的四層，雙方約定：總價(jià)款900萬(wàn)元，合同簽訂后先付600萬(wàn)元，交房前付200萬(wàn)元，交房后再付100萬(wàn)元。遲延付款或延遲交房均需承當(dāng)違約責(zé)任，逾期一日，違約方向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于上述房款價(jià)格0.3%的滯納金。合同簽訂后b公司向a公司交付800萬(wàn)元，a公司向b公司交付了大廈四樓毛坯房但沒(méi)有任何峻工及驗(yàn)收合格手續(xù)。b公司向法院起訴要求a公司交付房產(chǎn)相關(guān)手續(xù)并起訴其承當(dāng)違約金;a公司辯稱自己已經(jīng)完全履行了交付義務(wù)，并反訴b公司違約，遲延交付房款，應(yīng)該立即交付100萬(wàn)元并承當(dāng)違約金。法院審理后認(rèn)為，a公司與b公司所簽訂的合同合法有效，雙方應(yīng)該全面履行。但在本案中a公司雖然交付了房產(chǎn)，但法律上規(guī)定的房產(chǎn)，是有合法手續(xù)的房產(chǎn)，并不是只是作為物的房產(chǎn)。其只交付毛坯房，沒(méi)有交付相關(guān)峻工及驗(yàn)收合格的手續(xù)，不具備交付條件，不能認(rèn)定為已經(jīng)交付了房產(chǎn)，當(dāng)然也不能認(rèn)定其全面履行了合同。a公司只是實(shí)際履行了合同，并非適當(dāng)履行地履行合同，屬于違約行為，應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。因?yàn)樵诤贤屑s定了a公司在交付房產(chǎn)后b公司才交付最后的100萬(wàn)元，因其履行合同不適當(dāng)，不能認(rèn)定為真正交付了房產(chǎn)，因此無(wú)權(quán)要求對(duì)方交付100萬(wàn)元。3、因一房二賣發(fā)生糾紛的處理。現(xiàn)實(shí)生活是豐富多彩的，在實(shí)際生活中出現(xiàn)的房屋買賣糾紛也是多種多樣的。由于各種不同的原因，一房二賣甚至一房多賣的情況也屢見(jiàn)不鮮。(1)由于賣房方的過(guò)失造成的一房二賣。這種情況多是房屋的產(chǎn)權(quán)人或者是同一房屋的共有人都履行了賣房的權(quán)利，或者是賣房方是法人單位，法定代表人和詳細(xì)工作人員工作上聯(lián)絡(luò)有失誤，重復(fù)賣房所致。比方一家要賣房，夫妻或父子同時(shí)在外容許或與人簽訂了賣房合同，甚至交付了定金。在這種情況下應(yīng)該考慮以下因素：a、首先應(yīng)該審查一房二賣一方與別人達(dá)成協(xié)議的人誰(shuí)是真正的產(chǎn)權(quán)人或者誰(shuí)真正可以代表產(chǎn)權(quán)人，假如二人的地位不同，那么應(yīng)該認(rèn)定產(chǎn)權(quán)人、有權(quán)代表人所簽訂的協(xié)議有效，非產(chǎn)權(quán)人或非法定代表人所簽訂的可以撤銷。b、假如出賣人均為產(chǎn)權(quán)人或有權(quán)代表人在同等條件下可以在買房人之間達(dá)成諒解，由買房人協(xié)商由誰(shuí)自愿放棄購(gòu)置權(quán)。但放棄的一方有權(quán)要求出賣方承當(dāng)違約責(zé)任。假如條件不同，可以由出賣方進(jìn)展選擇，根據(jù)賣房獲利情況決定，但要承當(dāng)對(duì)另一方違約的責(zé)任。(2)由于賣房方的成心造成的一房二賣。有些一房二賣是賣房人的成心所為，但由于這種成心產(chǎn)生的時(shí)間不同，成心的內(nèi)容不同，也應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。a、僅僅是一般違背合同法的成心。在賣房人僅僅是違背合同法的規(guī)定，出于違約的心理時(shí)，應(yīng)審查一房二賣合同簽訂的時(shí)間和合同履行的狀況。大多時(shí)候出現(xiàn)一房二賣，是由于房主出于某種利益的考慮，或者是后買者出的價(jià)格高，或者是后買者是房主的同志、朋友、親戚、鄰居、戰(zhàn)友等。假如二合同都處于未實(shí)際履行階段，且不能在買房人之間進(jìn)展調(diào)解或和解，可以按照“老實(shí)信譽(yù)”原那么，以時(shí)間先后確定哪個(gè)合同應(yīng)該履行。但后一個(gè)合同的買方可以保存違約的追訴的權(quán)利。b、賣房人出于占有別人財(cái)物的成心，情節(jié)嚴(yán)重的構(gòu)成詐騙。出賣人在收取了他賣房款后，又以占有別人的財(cái)物為目的與第二人或者是第三人簽訂合同，意在騙取別人購(gòu)房款或者定金，數(shù)額較大的構(gòu)成詐騙犯罪，應(yīng)以刑事案件處理。當(dāng)事人可以向公安機(jī)關(guān)控告，法院也應(yīng)該對(duì)這類案件進(jìn)展移送。(3)如何處理已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的一房二賣。在一房二賣或多賣中，假如都沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)該如前所述去處理。假如有的已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，即已經(jīng)辦了產(chǎn)權(quán)證照，那么，就不能簡(jiǎn)單地以簽訂合同的時(shí)間順序去確定支持誰(shuí)了。因?yàn)樽C照的辦理具有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的公示作用，一般情況下法院在這種房屋買賣民事案件的審理中不能用判決的方式去變更所有權(quán)。而應(yīng)該認(rèn)定該買賣關(guān)系已經(jīng)成立，而沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證照的只能按照違約處理。由違約方承當(dāng)雙倍返還定金或者賠償損失。當(dāng)然，假如房產(chǎn)證照是違法地通過(guò)私人辦理的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)正常的辦照程序，利害關(guān)系人可以首先向房產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)房產(chǎn)部門(mén)撤銷錯(cuò)誤發(fā)放的證照，假如行政機(jī)關(guān)不撤銷或者是不作為，當(dāng)事人可以向法院起訴。五、因房屋質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生糾紛的處理1、因一般質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生糾紛的假如屬于保修期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該判決房屋出賣單位對(duì)確實(shí)存在的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)展修理或者對(duì)應(yīng)予修理的部位進(jìn)展鑒定，評(píng)估出修理價(jià)格判決房屋出賣者給付買房者相應(yīng)的價(jià)款，由購(gòu)房者自行雇請(qǐng)別人修理。對(duì)于已經(jīng)超過(guò)保修期的一般質(zhì)量問(wèn)題，房屋出賣者不再承當(dāng)修理義務(wù)。假如購(gòu)房者向物業(yè)交納了房屋修理費(fèi)用，應(yīng)由相應(yīng)的物業(yè)部門(mén)進(jìn)展修理;假如沒(méi)有物業(yè)部門(mén)或者沒(méi)有向物業(yè)部門(mén)交費(fèi)那么應(yīng)由購(gòu)房者自行修理。2、對(duì)于房屋主體構(gòu)造不合格的，應(yīng)該尊重購(gòu)房者的意見(jiàn)，購(gòu)房者要求賠償損失的，應(yīng)判決賠償損失;購(gòu)房者要求退房的應(yīng)該允許。如黃某經(jīng)人介紹購(gòu)置了某單位的集資樓，在入住前又對(duì)房屋進(jìn)展了裝修，花費(fèi)5000余元，但在入住后發(fā)現(xiàn)房屋天棚下現(xiàn)澆板與預(yù)制空心板之間發(fā)生不同程度的裂縫，并有漏水遺跡。黃某屢次找賣房單位，該單位對(duì)漏水部位進(jìn)展了維修，但仍然不能徹底解決問(wèn)題。于是，黃某起訴要求退款并要求賣房者賠償裝修損失。一審法院認(rèn)為賣房單位所建住宅樓確實(shí)存在瑕疵，影響居民正常生活，且造成一定經(jīng)濟(jì)損失，有責(zé)任和義務(wù)對(duì)存在的質(zhì)量問(wèn)題妥善處理，按照建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展修繕，并對(duì)因房屋質(zhì)量問(wèn)題而造成的損失予以補(bǔ)償。遂判決賣房單位在60日內(nèi)對(duì)黃某住房按照住房建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展修繕，以房屋質(zhì)量檢驗(yàn)部門(mén)驗(yàn)收合格為準(zhǔn)，并賠償因裝修房屋造成的損失5000元。黃某不服上訴。二審法院委托建筑工程質(zhì)量監(jiān)視站對(duì)房屋進(jìn)展質(zhì)量鑒定，結(jié)論為房屋防水局部工程及室內(nèi)橫墻墻體局部工程不合格。有關(guān)建立主管部門(mén)答復(fù)該局部屬于房屋主體局部之一?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定，商品房交付使用后，購(gòu)置人認(rèn)為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)視單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體局部質(zhì)量不合格的，購(gòu)置人有權(quán)退房，給購(gòu)置人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)賠償責(zé)任。于是，二審法院判決購(gòu)房人于判決生效后60日內(nèi)將房屋返還賣房單位，賣房單位返還購(gòu)房款5萬(wàn)元;賠償購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)損失5000元;承當(dāng)評(píng)估費(fèi)400元，鑒定費(fèi)800元及一、二審案件訴訟費(fèi)。房屋買賣合同考前須知(1.)房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證