收藏房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理第1頁/共28頁項(xiàng)目總經(jīng)理系列課程之

財(cái)稅籌劃講解第2頁/共28頁1、房地產(chǎn)財(cái)稅知識簡介2、房地產(chǎn)分階段財(cái)稅實(shí)務(wù)籌劃2.1項(xiàng)目取得(招拍方式\股權(quán)收購\其他)2.2項(xiàng)目開發(fā);2.3項(xiàng)目預(yù)售2.4項(xiàng)目完工清算2.5項(xiàng)目注銷3問題解答目錄第3頁/共28頁房地產(chǎn)主要稅種一覽表№稅種摘要稅率1營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)5%2城建稅實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額7%、5%、1%3教育費(fèi)附加實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額3%4企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額25%5土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額收入-扣除項(xiàng)目按超率累進(jìn)計(jì)算≤50%稅率30%50%~100%稅率40%100%~200％稅率50%＞200%稅率60%6契稅承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位3~5%(北京為3%)7城鎮(zhèn)土地使用稅擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人年應(yīng)納稅額=∑(各級土地面積×相應(yīng)稅額)分級定額(如10、8、6、4、1、0.5元/平方米年)8印花稅各種應(yīng)稅憑證相應(yīng)稅率(如土地轉(zhuǎn)讓合同、售房均為萬分之五)9房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅原值或租金收入原值70%的1.2%或者收入12%第4頁/共28頁1118-1191-2051-7204-3462-6118第5頁/共28頁第6頁/共28頁地產(chǎn)會計(jì)核算1\地產(chǎn)會計(jì)核算與成本管理2\地產(chǎn)核算舉例(現(xiàn)場演示)第7頁/共28頁1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段見圖（1）項(xiàng)目設(shè)立一般形式（2）特殊項(xiàng)目公司形式優(yōu)劣及籌劃（3）合同訂立、股權(quán)方式與土地方式解析談判技巧與籌劃（4）發(fā)票對后期土地增值稅及企業(yè)所得稅影響；第8頁/共28頁1、項(xiàng)目設(shè)立及取得階段讀圖（5）成本項(xiàng)目處理、成本對象確立、利息資本化等成本核算對后期兩稅影響；（6）契稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)揭示及應(yīng)對；第9頁/共28頁2、開發(fā)階段（1）項(xiàng)目開發(fā)階段介紹（2）前期成本合同訂立對土地增值稅影響（3）設(shè)計(jì)合同幾點(diǎn)注意事項(xiàng)（營業(yè)稅、所得稅及土地增值稅處理）（4）成本核算對象對所得及土增影響（5）開發(fā)階段的的測算（6）基礎(chǔ)設(shè)施與分?jǐn)偅?）建安費(fèi)（合同、結(jié)算、發(fā)票）處理，分?jǐn)偧胺峙涮幚恚?）利息與資本化（9）不同分?jǐn)偡椒▽?jì)利潤、所得稅及土地增值稅影響；其他見圖第10頁/共28頁3、預(yù)售及銷售階段（1）預(yù)售及銷售介紹及會計(jì)處理（2）營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅最新規(guī)定（營業(yè)稅條例及細(xì)則、國稅發(fā)[2006]187號及國稅函[2010]220號、所得稅31號文件）（3）稅務(wù)自檢要點(diǎn)及應(yīng)對（展開講解營業(yè)稅、所得稅要點(diǎn)）（4）項(xiàng)目備案登記規(guī)定及籌劃（5）核算提示（6）收入稅務(wù)檢查重點(diǎn)（展開重點(diǎn)講解）第11頁/共28頁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除問題？●《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰。第四十四條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除?！駠惏l(fā)[2009]31號第六條“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)……”判斷：符合以上規(guī)定？

第12頁/共28頁4、完工階段

見圖第13頁/共28頁房地產(chǎn)企業(yè)成本核算科目設(shè)計(jì)原則1、管理需要原則（如預(yù)算、考核、成本需要）2、科目設(shè)計(jì)一般遵尋原則（簡化、可控制細(xì)化、不可控簡化）3、平行設(shè)計(jì)與交叉輔助核算（舉例如用友、金蝶使用及過渡共有分類技巧）第14頁/共28頁成本對象確認(rèn)與稅負(fù)關(guān)系技巧1、土地分?jǐn)偡椒ㄊ褂门c與稅負(fù)2、舉使說明不同物業(yè)類型、有售有留常用方法第15頁/共28頁一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知第16頁/共28頁關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

管理有關(guān)問題的通知三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目（一）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。第17頁/共28頁關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（四）裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。第18頁/共28頁國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。第19頁/共28頁

（200）土增鑒字號××××××××公司：我們接受委托，于××××年××月××日至××年××月××日，對貴公司××

項(xiàng)目土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會計(jì)記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。（三）簡要陳述對納稅人提供的會計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。土地增值稅清算鑒證報(bào)告第20頁/共28頁

二、鑒證結(jié)論

經(jīng)對貴公司

（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，

我們確認(rèn)：

1.收入總額：元；

2.扣除項(xiàng)目金額：

元；

3.增值額：

元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）：

%；

5.適用稅率：

%；

6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：

元；

7.已繳土地增值稅稅額：

元；

8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額：

元。

清算事項(xiàng)的具體情況詳見附件。第21頁/共28頁開發(fā)產(chǎn)品完工清算鑒證報(bào)告書××鑒字（2010）第×號×××××××××公司：

我們接受委托，對貴公司××開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況進(jìn)行了審核。我們審核時(shí)主要依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號的規(guī)定及□□□□□□□□□相關(guān)規(guī)定，并參照《企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（試行）》和《開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工清算鑒證業(yè)務(wù)指南》，對貴公司提供的憑證、賬冊、有關(guān)會計(jì)資料和數(shù)據(jù)，實(shí)施我們認(rèn)為必要的審核程序。貴公司對所提供有關(guān)資料的真實(shí)性、合法性、合理性和完整性等事項(xiàng)負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行審核鑒證，出具鑒證報(bào)告，獨(dú)立、客觀、公正地發(fā)表意見。貴公司應(yīng)當(dāng)按照鑒證業(yè)務(wù)委托書的要求使用鑒證報(bào)告。委托人或其他第三者因使用鑒證報(bào)告不當(dāng)所造成的后果，與鑒證人及其所在的鑒證機(jī)構(gòu)無關(guān)。經(jīng)過審查，貴公司××開發(fā)產(chǎn)品完工清算實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額差異有關(guān)數(shù)據(jù)鑒證結(jié)果如下：

第22頁/共28頁

可售面積××平方米；已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積××平方米；已銷開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入××元；已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本××元；已銷開發(fā)產(chǎn)品的毛利額××元；開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入××元；開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售毛利額××元；實(shí)際銷售與預(yù)售毛利額差異××元。（現(xiàn)場講解見資料）第23頁/共28頁計(jì)稅成本管理（1）會計(jì)成本核算（2）計(jì)稅成本特點(diǎn)（3）權(quán)責(zé)發(fā)生制與合法憑證與計(jì)稅成本協(xié)調(diào)（4）不同會計(jì)核算處理優(yōu)劣（5）新規(guī)動向（6）轉(zhuǎn)回稅款與轉(zhuǎn)回利潤區(qū)別協(xié)調(diào)第24頁/共28頁完工的成本處理、成本與配套計(jì)提

31號文件幾項(xiàng)目計(jì)提（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用