workordingtotheplanandrequirements頁碼頁碼1/105頁碼2/105指導(dǎo)規(guī)則(20xx)正式版下載提示：此管理規(guī)范資料適用于團(tuán)體或社會組織中，需共同遵守的辦事規(guī)程或行動(dòng)準(zhǔn)則并要求其成員共同遵守，不同的行業(yè)不同的部門不同的崗位都有其具體的做事規(guī)則，目的是使各項(xiàng)工作按計(jì)劃按要求達(dá)到預(yù)計(jì)目標(biāo)。文檔可以直接使用，也可根據(jù)實(shí)際需要修訂后使用。寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(20xx)有關(guān)的物業(yè)管理文本，寧波市建設(shè)委員會文件甬建發(fā)〔20xx〕51號關(guān)于印發(fā)寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則的通知各縣(市)、區(qū)建設(shè)行政主管部門，海曙房管處，各業(yè)主委員會：為了......寧波市建設(shè)委員會文件關(guān)于印發(fā)寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則的通知各縣(市)、區(qū)建設(shè)行政主管部門，海頁碼3/105為了規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動(dòng)，保障民主決策，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)文件，特制定《寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)遇到的問題，請及時(shí)與我委房屋綜合管理寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第一章總則頁碼4/105第一條為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動(dòng)，保證物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行，根據(jù)全國《物《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法規(guī)文件，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。第二條本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的業(yè)主自行管理或委托其他管理人管理物業(yè)的，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會第三條業(yè)主是房屋所有權(quán)人，對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有頁碼5/105所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約(臨時(shí)管理規(guī)約)、第四條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)應(yīng)的義務(wù)。機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，依法履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為。業(yè)主大會、業(yè)主委員會接受屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督和指導(dǎo)。積頁碼6/105極配合社區(qū)居民委員會的工作，接受社區(qū)居民委員會監(jiān)督和指導(dǎo)，發(fā)布重大決定前應(yīng)先聽取社區(qū)居民委員會建議，與社區(qū)居民委員會合作并配合公安機(jī)關(guān)共同做好社第五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。第六條市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主員會運(yùn)作相關(guān)政策的制訂，頁碼7/105負(fù)責(zé)對全市業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作的轄區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作的指導(dǎo)和監(jiān)督管理，協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)全面負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會履行自治管理職責(zé);及時(shí)處理業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與業(yè)主委員會之間糾紛;會同轄區(qū)物業(yè)主管部門采用多種方式宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)頁碼8/105人民政府)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會工作，在規(guī)定情形下代替業(yè)主委員會行使業(yè)主委員第二章業(yè)主第七條業(yè)主是指依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物?；诜课葙I賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。第八條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害第九條業(yè)主對建筑物專有部分以外的頁碼9/105共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其對共有部分享有第十條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋使用性質(zhì)。業(yè)主改變房屋使用性質(zhì)的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十一條業(yè)主有權(quán)請求業(yè)主委員會公(一)專項(xiàng)維修資金籌集、使用情況;(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(三)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定及會議記錄;頁碼10/105(五)共有部分的使用和收益情況;(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽(七)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資第十二條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);頁碼11/105(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備(九)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;第十三條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)頁碼12/105(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會(四)按照國家和寧波市有關(guān)規(guī)定交納(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用;第十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對臨時(shí)管理規(guī)約予以第十五條業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。未經(jīng)相關(guān)行政部頁碼13/105門批準(zhǔn)，業(yè)主不得占有物業(yè)共用部位、共第十六條建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主不得以非合同當(dāng)事人為由不履行第十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主與使用人約定，由使用人交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的，業(yè)主應(yīng)負(fù)連帶交納責(zé)任。第十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約(臨時(shí)管理規(guī)約)的約定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合頁碼14/105共利益和其他利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰和利益相第十九條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)告知買受人或承租人到物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署管理規(guī)約(臨時(shí)管理規(guī)約)承諾書或通過其他形式承諾遵守管理規(guī)約(臨時(shí)管理規(guī)約)。同時(shí)，業(yè)主或使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清按規(guī)定應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。第二十條業(yè)主不得有下列損害他人合(一)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪音;頁碼15/105(四)損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違(五)在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用的物品;(六)違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻(七)影響房屋安全的裝飾裝修行為;(八)違章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、綠地、場地或者其他共有第二十一條模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心頁碼16/105公益事業(yè)、熟悉物業(yè)管理政策法規(guī)，認(rèn)真負(fù)責(zé)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先推薦為業(yè)主代表以業(yè)主在競選業(yè)主代表或業(yè)主委員會委員期間，不得以利益誘惑或作出侵害他人合法權(quán)益的承諾來為己謀取競選職位。第二十二條業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益的行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共行使予以限制。第二十三條業(yè)主不得以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)。構(gòu)成侵權(quán)的可追究民事責(zé)任，構(gòu)頁碼17/105第三章業(yè)主大會第二十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成業(yè)主參加業(yè)主大會會議的形式，可分全體業(yè)主參加和業(yè)主以幢、單元、樓層(非住宅類)等為單位推選業(yè)主代表參加。業(yè)主參加首次業(yè)主大會會議的形式由會議籌備組決定，業(yè)主參加非首次業(yè)主大會會議的形式由業(yè)主大會議事規(guī)則明確。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)超過百人的，可以以幢、單元、樓層(非住宅類)等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表通過所代表區(qū)域的業(yè)主的書面授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)代表區(qū)域內(nèi)的業(yè)主行使投票權(quán)、議事權(quán)等業(yè)主享有的權(quán)頁碼18/105利。也可按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和所代表區(qū)域內(nèi)業(yè)主的書面授權(quán)，代表區(qū)域內(nèi)的業(yè)主出席業(yè)主大會參事、議事。授權(quán)范圍包括：業(yè)主委員會選舉、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的表決、業(yè)主大會所表決事項(xiàng)的決定，業(yè)主可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)就會議擬表決的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見，表決意見經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上如實(shí)反映。若已授權(quán)的，業(yè)主代表應(yīng)出具授權(quán)業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其頁碼19/105推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托期限、程序內(nèi)容和權(quán)限由管理規(guī)約或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)低立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大第二十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑總面積50%或首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和轄區(qū)物業(yè)主管部門，并同時(shí)報(bào)送頁碼20/105下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資業(yè)管理區(qū)域劃分意見書;(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;(七)籌備首次業(yè)主大會會議所需的其已達(dá)到首次業(yè)主大會籌備規(guī)定，且有，但建設(shè)及時(shí)報(bào)告或報(bào)送籌備相關(guān)資料的，屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或轄區(qū)物頁碼21/105第二十六條劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)的入住率達(dá)到本規(guī)則第二十五條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照分期開發(fā)的物業(yè)面積比例，在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中明確業(yè)主委員會人數(shù)、分配結(jié)構(gòu)和增補(bǔ)辦法。后期開發(fā)部分入住率達(dá)到本規(guī)則第二十五條規(guī)定的，應(yīng)增補(bǔ)業(yè)主委員會委員，增補(bǔ)的業(yè)主委員會委員任期與當(dāng)期已經(jīng)產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員的任期同時(shí)結(jié)束，當(dāng)期業(yè)主委員會屆滿的，經(jīng)全體業(yè)主表決后分期開發(fā)的項(xiàng)目，先期開發(fā)部分已經(jīng)頁碼22/105成立業(yè)主委員會，后期開發(fā)部分還未成立的，先期開發(fā)部分的業(yè)主委員會所作出的決定對后期開發(fā)部分的業(yè)主無效。后期開發(fā)部分若與先期開發(fā)部分沒有共同擁有的小區(qū)道路、給排水管線、供電線路、供氣管路等相關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施，屬于完全獨(dú)立的兩個(gè)區(qū)域，可各自成立業(yè)主第二十七條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備組開展工作，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌頁碼23/105社區(qū)居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同提交料。首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房單位)代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表、轄區(qū)派出所代表、社區(qū)居民委員會代表共同組成，籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民籌備組可邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加，并協(xié)助籌備組參與具體籌備工作。第二十八條籌備組中的業(yè)主代表由社區(qū)居民委員會或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦，業(yè)主也可以自薦或聯(lián)名頁碼24/105人民政府)組織有意向的業(yè)主共同抽簽決告期結(jié)束后，報(bào)轄區(qū)物業(yè)主管部門備案，備組會議。業(yè)主對公布的籌備組業(yè)主代表名單有異議的，應(yīng)在公告期內(nèi)書面提出，并說明理由，由籌備組組長處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。公告地點(diǎn)應(yīng)設(shè)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的出入口、大堂、電梯廳等主要的人員通行位置。住宅小區(qū)有多個(gè)出入口的，各個(gè)出頁碼25/105第二十九條籌備組會議應(yīng)明確下列籌(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所(四)依法確定首次業(yè)主大會表決規(guī)則;(五)確定業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，組織產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人名單;(六)參照議事規(guī)則(示范文本)制定業(yè)頁碼26/105(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告至業(yè)主大會召開。業(yè)主對上述事項(xiàng)有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并在首次業(yè)主大會召開前作出答第三十條業(yè)主委員會候選人由業(yè)主推薦或自薦，籌備組審核參選人資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，在首次業(yè)主大會召開前確定業(yè)主委員會候選人人數(shù)及名單。第三十一條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起作，組織召開首頁碼27/105第三十二條籌備組對參加業(yè)主大會會(一)業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，以房屋同尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證且已實(shí)際居住的，人按照所占份額行使表決權(quán)，但共有人所(三)業(yè)主不具有民事行為能力，由其(四)業(yè)主與使用人以書面協(xié)議約定由使用人代為行使業(yè)主投票權(quán)，由業(yè)主出示頁碼28/105協(xié)議或書面委托書，經(jīng)籌備組審核后使用(五)業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議組織業(yè)主代表選舉，選票應(yīng)發(fā)至每一位業(yè)業(yè)主以選舉單位的最高得票數(shù)當(dāng)選為業(yè)主15日，公告期間業(yè)主提出異議，由籌備組在開前做出答復(fù)。第三十四條籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大頁碼29/105題和議程及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告并送至各業(yè)主，并告知街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、轄區(qū)物業(yè)主管部業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議，需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的，應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見須第三十五條籌備組負(fù)責(zé)組織召開首屆票權(quán)數(shù)的業(yè)主或業(yè)主代表參加，首屆業(yè)主頁碼30/105員會選舉方案及選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。第三十六條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要業(yè)的使用、維護(hù)和管理;(二)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;頁碼31/105第三十七條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(一)業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域;(二)業(yè)主委員會的職責(zé)，業(yè)主委員會議事規(guī)則;(三)業(yè)主大會會議召開的形式、時(shí)間主大會會議的表決程序;任期等;(八)業(yè)主委員會的換屆程序、補(bǔ)選辦頁碼32/105(九)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理;(十一)車位、露臺、人防工程等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)的專有第三十八條首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，交街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)專戶儲存、?？顚Ｓ?，由業(yè)主大會籌備組向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)申內(nèi)，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根頁碼33/105以下職責(zé)：(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩(六)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物(七)依法改建、重建建筑物及其附屬頁碼34/105法改變共有部分的用途;(九)依法利用共有部分從事經(jīng)營性活(十一)明確停車、經(jīng)營用房的經(jīng)營方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。決定停車費(fèi)、經(jīng)營用房收(十二)法律法規(guī)或管理規(guī)約確定的應(yīng)第四十條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的要求，組織召開業(yè)主大會定期會議，有下列情況之一的，業(yè)主委員會：頁碼35/105(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要(三)符合業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理召開業(yè)主大會會議和臨時(shí)會議時(shí)，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、轄區(qū)物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會應(yīng)派業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議或者臨時(shí)會議的，業(yè)主可以請求屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或轄區(qū)物業(yè)主管部門責(zé)令業(yè)主委員會限期召開。逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居頁碼36/105民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的第四十一條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達(dá)的應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開時(shí)間、地點(diǎn)、議題書面通知業(yè)主本人或在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第四十二條業(yè)主大會確定業(yè)主投票頁碼37/105權(quán)，可按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)第四十三條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)，可按照下列方法認(rèn)定業(yè)主票數(shù)和總票(一)住宅項(xiàng)目按每一房地產(chǎn)權(quán)證計(jì)一(二)非住宅項(xiàng)目以每一房地產(chǎn)權(quán)證計(jì)一票為基礎(chǔ)，一個(gè)房地產(chǎn)權(quán)證的建筑面積頁碼38/105個(gè)業(yè)主所計(jì)票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)(三)建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但(四)總票數(shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)非首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)數(shù)應(yīng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的辦法計(jì)算;業(yè)主大會議事規(guī)則未作約定的，按照本條規(guī)定第四十四條業(yè)主大會作出決定，必須業(yè)主大會作出以下事項(xiàng)的決定必須經(jīng)物業(yè)頁碼39/105(一)專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案;(二)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)逾期不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)票數(shù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)第四十五條業(yè)主可以以幢、單元、樓層(非住宅類)為單位，共同行使本單位范圍內(nèi)的共同管理權(quán)。業(yè)主以幢、單元、樓層(非住宅類)為單位決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、籌建建筑物及其附屬頁碼40/105設(shè)施的應(yīng)當(dāng)經(jīng)該單位專有部分占建筑物總決定其他共同管理事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該單位專第四十六條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主面記錄并存檔。第四十七條業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定侵害其合法權(quán)益的，可以要求屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、轄區(qū)物業(yè)主管部門依法處理，也可以請求人民法院予以撤頁碼41/105業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。第四章業(yè)主委員會第四十八條業(yè)主委員會履行以下職(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;(二)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)服(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行頁碼42/105(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用;(七)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)第四十九條當(dāng)選業(yè)主代表、業(yè)主委員(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事守國家有關(guān)法律、法規(guī);(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)足額交納各頁碼43/105(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正第五十條業(yè)主委員會委員的選舉應(yīng)由連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。采用書面征求意見形式的，通過。當(dāng)選名單經(jīng)籌備組審核后生效，對當(dāng)選名單有異議的，解決方式由籌備組決頁碼44/105開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委每屆業(yè)主委員會的首次會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)派員主持。業(yè)主委員會委員的人數(shù)可適當(dāng)增加，最高單數(shù)，具體配額由業(yè)主大會議事規(guī)則決第五十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和轄區(qū)物業(yè)主管部(一)業(yè)主委員會委員名單和業(yè)主委員頁碼45/105(五)業(yè)主大會會議決定的涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生業(yè)主委員會完成備案后，轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印第五十二條業(yè)主委員會可以根據(jù)需要頁碼46/105聘請專職工作人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)。業(yè)主委員會委員根據(jù)工作需要可以領(lǐng)取適當(dāng)津貼，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會委員津貼和專職工作人員薪酬從業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)中列支，具體事項(xiàng)由業(yè)主大會決第五十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。經(jīng)書面催交，無正當(dāng)理由逾期不交的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行對擅自開挖地坪、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)頁碼47/105等危害房屋安全的違規(guī)裝修行為，有責(zé)任第五十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主大會的決定召開業(yè)主提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議。召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出必須經(jīng)全體委員人數(shù)1/2業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加頁碼48/105業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或轄區(qū)物業(yè)主管部門指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會第五十五條召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會，并聽取社區(qū)居民在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)積極配合社區(qū)居民委員會履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，聽取社區(qū)居民委員會的建議。頁碼49/105第五十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主和使用人的建議和業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。作出決定第五十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案可以由業(yè)主委員會自行存檔，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行存檔，工(一)業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議的記錄;(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;頁碼50/105(四)業(yè)主委員會選舉及備案資料;(五)物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集及使用相關(guān)資料;府相關(guān)部門下發(fā)的文件;第五十八條業(yè)主大會和業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，或在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支，具體由業(yè)主大會決定。采用在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支的，具體額度由業(yè)主委頁碼51/105員會提出預(yù)算，并經(jīng)業(yè)主大會上表決通過業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主委員會辦公用房視物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。第五十九條業(yè)主委員會依照有關(guān)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用和管理業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，印章由業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)管理。主任辭職的,必須指定副主任保管。使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決頁碼52/105定;使用業(yè)主委員會印章，除會議通知和業(yè)主委員會授權(quán)范圍內(nèi)物業(yè)增值資金及維修資金收取證明以外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議決定，重大事項(xiàng)需按規(guī)定召集業(yè)主大印章保管人違反印章使用規(guī)定的，由屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主。造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，應(yīng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在每年第一季度向全體業(yè)主公布上年度共用部位維修資金，利用物業(yè)共用部位和相關(guān)場地所得收益和使用情況。業(yè)主對上述費(fèi)用使用有異議的，物業(yè)頁碼53/105服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分說明，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)說明仍存異議的，由業(yè)主委員會聘請專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對有異議的財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行專項(xiàng)審請專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理項(xiàng)目專項(xiàng)帳目月底前通過公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告上一年度工作情況，并通報(bào)轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。第六十二條業(yè)主對業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會成立產(chǎn)生質(zhì)疑的，可向街道辦頁碼54/105事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和轄區(qū)物業(yè)主管部門咨詢，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)在規(guī)定的程序內(nèi)完成調(diào)查工作，并向業(yè)主作出書面答復(fù)。業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中發(fā)生糾紛的，可以要求街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、轄區(qū)物業(yè)主管部門、社區(qū)居民委員會調(diào)處。各部門在受理調(diào)處后按規(guī)定程序答復(fù)。業(yè)主、業(yè)主委員會對答復(fù)有異議，可向市物業(yè)主管部門申請調(diào)處，再調(diào)處不成的，可向物業(yè)所在地物業(yè)管理的重大問題可以通過轄區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決。聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集，轄區(qū)頁碼55/105物業(yè)主管部門、轄區(qū)派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位派代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到第六十三條業(yè)主委員會提起訴訟應(yīng)由業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)召開業(yè)主大會討論且會負(fù)責(zé)提起訴訟，訴訟所發(fā)生的費(fèi)用承擔(dān)議事規(guī)則規(guī)定。第六十四條業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主代表、業(yè)主(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三頁碼56/105(三)因疾病或者其他原因喪失民事行犯罪被限制人身自由的;(五)在競選業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員期間有利益誘惑或作出侵害他人合法權(quán)(六)在換屆過程中無理由不移交所保管的印章、資料、賬冊等業(yè)主委員會物品(七)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的第六十五條業(yè)主代表、業(yè)主委員會委業(yè)主委員會1/3頁碼57/105提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資(一)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主(二)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)(三)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)、利害關(guān)系業(yè)(四)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;(五)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;(六)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為;頁碼58/105(八)鼓動(dòng)或煽動(dòng)其他業(yè)主不繳納物業(yè)投票權(quán)的業(yè)主提出撤銷其委員資(十)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委第六十六條業(yè)主代表或者業(yè)主委員會委員資格變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)第六十七條業(yè)主委員會委員資格終止財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員頁碼59/105被終止資格的業(yè)主委員會委員，拒不移交所保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所第六十八條業(yè)主委員會成立后，出現(xiàn)(三)業(yè)主委員會人數(shù)因辭職、終止資第六十九條業(yè)主委員會有下列情況之頁碼60/105一，且拒不改正的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或轄區(qū)物業(yè)主管部門可以決定解散業(yè)(一)違反法律法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)(二)違反法律法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重影響社煽動(dòng)業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用等違反物(四)長期不履行業(yè)主委員會職責(zé)，情個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進(jìn)行換屆改選，并報(bào)告屬地街道辦事頁碼61/105處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和轄區(qū)物業(yè)主管部門。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、轄區(qū)物業(yè)主管逾期仍不組織的，由社區(qū)居民委員會在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，組織換或業(yè)主代表表決通過，業(yè)主委員會可連選連任，但必須重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。第七十一條出現(xiàn)第六十八條第(二)、(三)項(xiàng)和第六十九條所規(guī)定情形的，由屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或轄區(qū)物業(yè)主管部門通告全體業(yè)主，并由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)指導(dǎo)成立業(yè)主委員會頁碼62/105換屆籌備組，籌備組由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表、轄區(qū)派出所代表、社區(qū)居民業(yè)主代表等人員組成，召開業(yè)主大會臨時(shí)會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)主持的換屆選舉，其籌備組的業(yè)主代表和業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生方式參照首次業(yè)主大會中第七十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會，并頁碼63/105業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地公安機(jī)第七十三條業(yè)主大會的代表或業(yè)主委員會委員有第六十四條、第六十五條所述規(guī)定情況被取消資格或以書面形式向業(yè)主委員會遞交辭職報(bào)告的，造成代表或委員第七十四條業(yè)主委員會委員(含主業(yè)主委員會主任、副主任缺額的，應(yīng)先增補(bǔ)委員人數(shù)至業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定頁碼64/105在主任缺額選舉期間，由副主任或社區(qū)居業(yè)主代表缺額，應(yīng)在業(yè)主大會召開之前，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)按原選舉區(qū)域進(jìn)行員會主任辭職的，應(yīng)及時(shí)通報(bào)屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和轄區(qū)物業(yè)主管部門，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)或監(jiān)督業(yè)主委員會進(jìn)第七十六條業(yè)主委員會應(yīng)對重新選出并同時(shí)向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和轄頁碼65/105第七十七條因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總前，應(yīng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會代第七十八條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更、違反法律法規(guī)規(guī)定等原因?qū)е聵I(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或轄區(qū)物業(yè)主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下，妥善保管需移交的財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，并做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。頁碼66/105第七十九條業(yè)主委員會換屆經(jīng)費(fèi)來源第五章附則本)由市物業(yè)管理主管部門另行制定。第八十一條本指導(dǎo)規(guī)則由寧波市物業(yè)第八十二條本規(guī)則自發(fā)文之日起實(shí)施，原《寧波市業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)--end--小區(qū)(大廈)業(yè)主委員會備案證明頁碼67/105福州市區(qū)(縣、市)小區(qū)(大廈)業(yè)主你會提交的備案資料收悉，同意給予一、你會成立時(shí)間為年月日，任期二、你會成員共計(jì)人，分別。三、你會在向公安部門申請辦理印章刻制手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)將印章式樣報(bào)我局備福州市區(qū)(縣、市)房管(建設(shè))局(蓋頁碼68/105年月日中山市成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員第一章總則第一條為了規(guī)范我市成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的活動(dòng)，保障業(yè)主合法權(quán)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情頁碼69/105第二條本指引所稱業(yè)主是指房屋的所贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)第三條業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成頁碼70/105立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大業(yè)主大會由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。第二章成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會第四條已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)頁碼71/105的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。第五條業(yè)主可通過以下方式向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名提出成已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以提出成立業(yè)主大會的書面要求。符合本條上述條款情形之一的，物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)應(yīng)當(dāng)在收到申請之日起三十日內(nèi)會同市頁碼72/105住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組;不符合的，書面回復(fù)申第六條首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)、居民委員會代表七至十五人組成，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會籌備組人數(shù)的百分之籌備組組長由物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府第七條鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位授權(quán)委托業(yè)主大會籌備組工作，頁碼73/105人民政府(管理委員會、街道辦事處)，建未及時(shí)書面回復(fù)鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)的，視其為放棄籌備組成員資格。建設(shè)單位若不參加籌備組，不影響籌備組的成立，但不免除其《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定的義務(wù)。第八條籌備組的業(yè)主代表必須是業(yè)主，并具有完全民事行為能力。必須是業(yè)主本人，業(yè)主不能委托其配偶或親屬代表自己參加業(yè)主大會籌備組。參與籌備組的業(yè)主代表是法人或其他組織的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大頁碼74/105第九條籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)核查報(bào)名業(yè)主的條件，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，具體推薦辦法以物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)的公第十條物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會籌備組成員名單自成立七日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，公告時(shí)間不少于十五日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間內(nèi)向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)提出，由鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)協(xié)調(diào)頁碼75/105第十一條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料(包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等)、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。前款資料由首次業(yè)主大會籌備組組長保管或由籌備組組長指定籌備組其他成員保管，籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將前款資料泄露或用于與業(yè)主大會籌備無關(guān)的活動(dòng)。選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之后，籌備組組長應(yīng)將有關(guān)資料移交給首屆頁碼76/105第十二條業(yè)主大會籌備組履行下列職(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)(二)參考市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提供的(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)以及所擁有的(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;(五)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生(六)制定首屆業(yè)主委員會選舉辦法;頁碼77/105(七)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)前款(一)至(六)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。上述公告內(nèi)容應(yīng)符合物業(yè)管理法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定。業(yè)主對上述公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)在公告期間向籌備組提出意見，如異議成立的，籌備組應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)規(guī)定進(jìn)行修改并重新公告;如異議不成立或公告期滿后，籌備組應(yīng)當(dāng)按照公告內(nèi)容執(zhí)行。業(yè)主與籌備組對異議協(xié)調(diào)不成的，應(yīng)由物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)協(xié)調(diào)處理，居民委員會頁碼78/105首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法和首屆業(yè)主委員會選舉辦法不得與擬提交第十三條首次業(yè)主大會籌備組根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素來確定首屆業(yè)主委員會候選人的人數(shù)、首屆業(yè)主委員會委員具體人數(shù)【5—額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例。確定上述事項(xiàng)不能與擬提交業(yè)主大會表決的第十四條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)從具備頁碼79/105(二)遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)(四)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位參加業(yè)主委員會委員選舉是自然人的，必須是業(yè)主本人，夫妻之間不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(房產(chǎn)證或有效房產(chǎn)證明)無名的一方頁碼80/105會委員選舉，業(yè)主不能委托其配偶或親屬代表自己參選業(yè)主委員會委員。參加業(yè)主委員會委員選舉是法人或其他組織的，可以書面委托代理人參加業(yè)主參與候選的業(yè)主應(yīng)當(dāng)填寫候選人報(bào)名表，并將自身具備上述條件的情況予以說明，以及提供業(yè)主有效房產(chǎn)證明、身份證第十五條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選業(yè)主委員會候選人的報(bào)名業(yè)主資格，并組織業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生業(yè)主委員會委第十六條業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會召開前十五日將候選頁碼81/105人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主，公告無異議或異議不成業(yè)主委員會委員候選人存在不符合業(yè)主委員會委員條件情形的，由業(yè)主大會籌備組取消業(yè)主委員會委員候選人資格。取消業(yè)主委員會委員候選人資格后，由業(yè)主大會籌備組繼續(xù)組織業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生足額的業(yè)主委員會候選人人數(shù)，并重新第十七條業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，在物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)會同居民委員會指導(dǎo)、協(xié)助下組織業(yè)主召開首次業(yè)主頁碼82/105首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)對《管理規(guī)進(jìn)行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)说谑艞l業(yè)主大會會議表決采用記名投票方式，凡需投票表決的，表決意見為同意、反對及棄權(quán)三種形式，并應(yīng)由業(yè)主本人簽名確認(rèn)并注明物業(yè)座落。議的，可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，并應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托頁碼83/105權(quán)限及期限，以及提供業(yè)主有效房產(chǎn)證明業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。選票、表決票和書面委托書應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢。第二十條面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方(一)專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)頁碼84/105建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和(二)業(yè)主人數(shù)，建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算;建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算?？?cè)藬?shù)，按照兩者(三)一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。第二十一條召開業(yè)主大會采用投票形頁碼85/105(一)業(yè)主大會會議采用集體討論(投票1、籌備組會同居委會核實(shí)到會業(yè)主身份，發(fā)放征求意見書(選票)。2、按照會議議程集體討論后進(jìn)行表決3、回收征求意見書(選票)。4、現(xiàn)場公開計(jì)票，公布業(yè)主大會會議(二)業(yè)主大會會議采用書面征求意見1、發(fā)放征求意見書(選票)物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、頁碼86/105街道辦事處)會同居民委員會對征求意見書(選票)發(fā)放進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督?；I備組可將征求意見書(選票)送達(dá)給業(yè)主，業(yè)主也可自行領(lǐng)取征求意見書(選票)。投票表決期間業(yè)主不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，可通過郵寄或其他有效方式將選票送達(dá)，無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告征求意見書(選票)。業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將征求意見書(選票)收統(tǒng)計(jì)意見由唱票、計(jì)票人員在監(jiān)票人員、鎮(zhèn)人民政頁碼87/105府(管理委員會、街道辦事處)、居民委員會的監(jiān)督下，認(rèn)真核對、計(jì)算票數(shù)，并經(jīng)4、公告業(yè)主大會會議結(jié)果根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果形成業(yè)主大會會議決議，作出業(yè)主大會決定，以書面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告征詢意見或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果，公告時(shí)間不得少于三十日，公告應(yīng)當(dāng)由物業(yè)所在地的居民委員會加蓋公章確認(rèn)，在公告期內(nèi)第二十二條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合(一)符合本指引第十四條的條件;(二)業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理頁碼88/105區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)(應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意)的候選人按得票數(shù)順序確定業(yè)主委員會委員名單。第二十三條業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，一般由五至十五人單數(shù)委員組成，委員具有同等表決權(quán)，對全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主頁碼89/105業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按得票順序當(dāng)選為業(yè)主委員會候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)備案。備案應(yīng)提交(二)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;頁碼90/105員會全體成員簽名);(五)業(yè)主委員會成員(候補(bǔ)委員)名冊，包括職務(wù)及姓名、性別、年齡、所擁(六)業(yè)主委員會委員身份證及房產(chǎn)證明復(fù)印件和交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及住宅專項(xiàng)(七)其他提請業(yè)主大會表決事項(xiàng)的決議內(nèi)容;(八)業(yè)主大會籌備期間相關(guān)公示和大業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理頁碼91/105備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府(管理委員會、街道辦事處)與市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。第二十五條業(yè)主委員會憑市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定和第二十六條劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合本指引第四條規(guī)定的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議頁碼92/105事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦第三章召開業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議以下事項(xiàng)：(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督實(shí)施;頁碼93/105(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得(九)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主大會決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同頁碼94/105第二十八條業(yè)主大會會議分為定期會業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將會議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面頁碼95/105住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)