目錄第一部分卓越集團簡介第二部分卓越集團組織架構(gòu)第三部分對卓越集團總、分公司組織機構(gòu)的分析第四部分卓越物業(yè)管理有限公司簡介第五部分卓越集團與物業(yè)管理公司/顧

問公司權(quán)限劃分

第一頁，共25頁。卓越集團是經(jīng)過國家工商總局核準(zhǔn)成立的跨行業(yè)、跨地區(qū)的外商投資集團公司，正式成立于1996年，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、不動產(chǎn)擔(dān)保等業(yè)務(wù)。集團總部位于深圳市福田中心區(qū)卓越大廈，2007年，深圳市國土局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年度評審，卓越集團列居深圳行業(yè)前四名。實際上，自92年起，卓越集團董事長兼主席李華即分別在深圳、北京、上海、海南等地參與投資房地產(chǎn)項目。經(jīng)過十多年的發(fā)展，卓越集團已成長為立足深圳，在中國具有領(lǐng)先地位的大型商業(yè)及住宅綜合性地產(chǎn)開發(fā)集團。第一部分卓越集團簡介第二頁，共25頁。第一部分卓越集團簡介截至2008年初，集團已開發(fā)房地產(chǎn)面積逾200萬平方米，現(xiàn)有總資產(chǎn)近百億港元。已開發(fā)代表性產(chǎn)品包括：卓越商務(wù)地產(chǎn)系列、卓越蔚藍(lán)海岸系列，以及卓越城市豪宅系列。其中，卓越商務(wù)地產(chǎn)系列是“中國房地產(chǎn)CBD商務(wù)地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)先品牌”，蔚藍(lán)海岸系列是“中國房地產(chǎn)項目品牌價值TOP10”，均多次榮獲各項國際國內(nèi)大獎。2004年，卓越集團正式啟動集團化品牌戰(zhàn)略，確立“立足深圳、布局全國，努力成為中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的品牌企業(yè)”的宏大規(guī)劃。2007年－2008年，卓越集團更加關(guān)注價值，倡導(dǎo)“構(gòu)建價值的藝術(shù)”，致力于為投資者、客戶、員工和合作伙伴提供更豐厚的價值回報和更鮮明的品牌個性。第三頁，共25頁。目前，卓越集團成立了深圳、武漢、長沙、重慶、青島、廣州、東莞、杭州等子公司，土地儲備超過1200萬㎡，已經(jīng)當(dāng)之無愧地成為中國領(lǐng)先的綜合地產(chǎn)運營商。第一部分卓越集團簡介第四頁，共25頁。第二部分卓越集團組織架構(gòu)第五頁，共25頁。第二部分卓越集團組織架構(gòu)組成主要職責(zé)投資管理委員會的常設(shè)成員是總裁、副總裁，以及戰(zhàn)略發(fā)展部、資產(chǎn)管理部、財務(wù)部、營銷管理部相關(guān)負(fù)責(zé)人、法律秘書（列席）待決策項目相關(guān)人員可以參與根據(jù)集團的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，選擇行業(yè)技術(shù)專家、市場專家法律專家作為投資委員會的臨時成員向董事長負(fù)責(zé)；分析處理開發(fā)項目的信息，通過各種途徑取得開發(fā)項目并選擇發(fā)起合作機會；提起開發(fā)項目立項、評估，分析開發(fā)項目的可行性；向董事會提交開發(fā)項目決策建議，組織開發(fā)項目談判，擬定開發(fā)項目各種合同及相關(guān)文件；跟蹤、分析開發(fā)項目合同執(zhí)行情況；處理與合作單位投資關(guān)系等集團委員會組成及主要職責(zé)——投資委員會第六頁，共25頁。第二部分卓越集團組織架構(gòu)財務(wù)資金部預(yù)算監(jiān)控會計核算負(fù)責(zé)公司年度財務(wù)預(yù)算的編制工作負(fù)責(zé)對集團公司職能部門的財務(wù)監(jiān)督和預(yù)算控制負(fù)責(zé)對集團公司下屬子公司的財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)副總授權(quán)范圍內(nèi)的資本性支出超支的審批負(fù)責(zé)集團公司職能部門及下屬公司的財務(wù)預(yù)算完成情況的分析工作負(fù)責(zé)對集團公司職能部門和下屬子公司預(yù)算考評提出獎懲建議資金管理負(fù)責(zé)集團公司內(nèi)、外部一切資金的結(jié)算負(fù)責(zé)定期分析集團公司現(xiàn)金流入、流出及現(xiàn)金收支平衡情況，并對解決資金缺口提出相應(yīng)的籌資方案負(fù)責(zé)審核集團公司一切銀行信用結(jié)算賃單，保證其合法有效負(fù)責(zé)集團公司對外短期投資（包括股票和債券投資）的管理資本運作進(jìn)行境內(nèi)外資本市場研究、資本經(jīng)營手段及公司改制上市模式研究協(xié)助制定并實施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、收購、上市等資產(chǎn)重組方案與合作伙伴的尋找、引進(jìn)協(xié)助選擇并配合相關(guān)會計師、律師、資產(chǎn)評估師、券商展開工作跟蹤業(yè)務(wù)領(lǐng)域的市場動態(tài)，對其經(jīng)營計劃及投資方案提供輔助決策支持負(fù)責(zé)集團公司的日常會計核算工作負(fù)責(zé)集團公司各種會計報表、統(tǒng)計報表的準(zhǔn)確編制、及時報出負(fù)責(zé)集團公司的納稅申報工作，負(fù)責(zé)及時清繳各種稅費負(fù)責(zé)集團公司的應(yīng)收帳款管理工作負(fù)責(zé)提出財務(wù)分析報告供決策層參考負(fù)責(zé)下屬公司財務(wù)主管的委派和會計、財務(wù)工作指導(dǎo)負(fù)責(zé)對外提供財務(wù)報告，配合外部審計工作第七頁，共25頁。第二部分卓越集團組織架構(gòu)人力資源部人事事務(wù)及招聘培訓(xùn)管理集團人力資源發(fā)展規(guī)劃的制定集團總體人事管理政策的制定集團總部高層管理人員和總部職能崗位的招聘輔助董事會招聘區(qū)域公司高層領(lǐng)導(dǎo)高級人才庫的建立區(qū)域公司職能人員的招聘支持及變更審核人事行政事務(wù)管理(總部檔案管理，勞動合同管理，人員調(diào)動以及地區(qū)公司中層及職能人員檔案及薪酬備案)制定集團人才培訓(xùn)計劃培訓(xùn)機構(gòu)調(diào)研培訓(xùn)需求分析集團總部及地區(qū)公司中層以上干部的培訓(xùn)實施指導(dǎo)和支持地區(qū)公司基層員工的培訓(xùn)計劃實施職業(yè)發(fā)展規(guī)劃和指導(dǎo)薪酬績效管理集團總部高層管理人員、地區(qū)公司管理委員會成員、地區(qū)公司高層的業(yè)績評價和薪酬管理(輔助董事會進(jìn)行考核)，并有彈劾權(quán)力集團總部職能人員業(yè)績考核和薪酬福利管理人才市場薪酬水平跟蹤調(diào)研參與地區(qū)公司薪酬體系的設(shè)計，并進(jìn)行監(jiān)督第八頁，共25頁。第二部分卓越集團組織架構(gòu)營銷策劃部市場策劃銷售管理針對公司決定開辟的區(qū)域市場或房地產(chǎn)項目所在地，展開市場調(diào)研工作

針對既定項目，審核地區(qū)公司的市場營銷策劃方案，媒體策劃方案，銷售及定價策略，開發(fā)新的推廣和銷售理念等監(jiān)控各區(qū)域銷售計劃完成情況協(xié)調(diào)各區(qū)域銷售進(jìn)度，保證公司財務(wù)目標(biāo)實現(xiàn)品牌管理對公司品牌建設(shè)、項目發(fā)展制定規(guī)劃對廣告宣傳進(jìn)行策略指導(dǎo)第九頁，共25頁。第二部分卓越集團組織架構(gòu)總裁辦法律行政管理流程制度管理計劃管理內(nèi)外協(xié)調(diào)企業(yè)文化為集團總部的投資決策提供法律意見，咨詢和文件審核，辦理相關(guān)法律事務(wù)為集團下屬的經(jīng)營單位提供法律服務(wù)收集與集團業(yè)務(wù)相關(guān)的法律法規(guī)，分析政策動向及影響負(fù)責(zé)處理集團的知識產(chǎn)權(quán)保護事宜處理對外法律糾紛會議安排，記錄接待，協(xié)調(diào)文案起草，分發(fā)，歸檔總部后勤，文秘，車輛管理匯總編制總部行政費用預(yù)算，并進(jìn)行預(yù)算控制，辦公用品采購、保管、分發(fā)實物形態(tài)資產(chǎn)的管理，分級管理、對口匯總各項決議的執(zhí)行情況的跟蹤和督促負(fù)責(zé)地區(qū)公司業(yè)務(wù)信息在集團的流轉(zhuǎn)協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)內(nèi)部報刊的編寫和公司網(wǎng)頁的及時更新負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化塑造行政規(guī)章制度的制定組織各種流程制度的匯總和匯編對集團與地區(qū)公司的組織結(jié)構(gòu)和主要流程定期進(jìn)行評估，提出調(diào)整方案建議負(fù)責(zé)審核地區(qū)公司的年度計劃，組織制定公司的年度經(jīng)營計劃及年度經(jīng)營計劃的分解工作對各地區(qū)公司業(yè)務(wù)信息匯總、編制負(fù)責(zé)組織實施計劃評估和調(diào)整工作IT管理負(fù)責(zé)總部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立、運轉(zhuǎn)和維護第十頁，共25頁。第二部分卓越集團組織架構(gòu)負(fù)責(zé)對集團公司各職能部門的財務(wù)與經(jīng)營活動的審計負(fù)責(zé)下屬子公司經(jīng)營者的離任、調(diào)任審計負(fù)責(zé)對集團公司與子公司內(nèi)控制度執(zhí)行情況的審計負(fù)責(zé)參與重大投資項目的審計與監(jiān)督工作負(fù)責(zé)董事長或總裁交待的其它審計工作負(fù)責(zé)配合與協(xié)助外部審計監(jiān)察部門對集團公司的審計工作負(fù)責(zé)配合與協(xié)助外部審計監(jiān)察部門對下屬子公司的審計工作負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司與外部有關(guān)審計監(jiān)察部門的關(guān)系審計部內(nèi)部審計外部審計第十一頁，共25頁。卓越集團1級地區(qū)公司2級地區(qū)公司卓越目前階段發(fā)展成熟期發(fā)展過渡期項目公司1項目公司2卓越集團1級地區(qū)公司2級地區(qū)公司項目公司1項目公司2卓越集團地區(qū)公司1地區(qū)公司2其它業(yè)務(wù)公司其它業(yè)務(wù)公司其它業(yè)務(wù)公司階段調(diào)整：根據(jù)集團戰(zhàn)略將各地區(qū)公司分級定位，由集團統(tǒng)一進(jìn)行管理，并以1級地區(qū)公司為核心積極拓展周邊區(qū)域，同時集團向其他未拓展核心區(qū)域進(jìn)行拓展成熟條件：集團管控成熟，1級地區(qū)公司發(fā)展成熟，成為區(qū)域中心，綜合管理項目公司和周邊2級地區(qū)公司1級地區(qū)公司面臨問題：各地區(qū)公司定位不明，管控不明第三部分對卓越集團總、分公司組織

機構(gòu)的分析第十二頁，共25頁。1級地區(qū)公司備注：1級地區(qū)公司成立初期，由于項目運作相對集中，可考慮將設(shè)計管理部和工程管理部職能統(tǒng)一為工程技術(shù)部、財務(wù)部和工程造價部職能統(tǒng)一為財務(wù)資金部、營銷部和客戶關(guān)系部統(tǒng)一為營銷部作為過渡時期的組織結(jié)構(gòu)，以節(jié)約管理成本，提高溝通效率項目發(fā)展部設(shè)計管理部工程管理部財務(wù)部工程造價部營銷部客戶關(guān)系部行政人事部營銷部財務(wù)預(yù)算部工程技術(shù)部發(fā)展初期發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)期1級地區(qū)公司與之對應(yīng)的組織設(shè)計第三部分對卓越集團總、分公司組織

機構(gòu)的分析第十三頁，共25頁。2級地區(qū)公司工程設(shè)計部成本控制部營銷部行政綜合部備注：2級地區(qū)公司設(shè)立的出發(fā)點主要基于：1、綜合考慮集團區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略對各地區(qū)的不同定位，是作為長遠(yuǎn)戰(zhàn)略型發(fā)展地區(qū)和還是投機策略型發(fā)展地區(qū)，需要采取不同的組織結(jié)構(gòu)和管理模式；2、2級地區(qū)公司距離區(qū)域核心地區(qū)距離較遠(yuǎn)，地區(qū)差異較大，按照項目部管理模式難度較大，需要配備較為完備和相對獨立的業(yè)務(wù)團隊3、組織配置以業(yè)務(wù)操作型為主，項目拓展事務(wù)視階段不同由集團或區(qū)域核心地區(qū)相應(yīng)部門具體負(fù)責(zé)執(zhí)行2級地區(qū)公司與之對應(yīng)的組織設(shè)計第三部分對卓越集團總、分公司組織

機構(gòu)的分析第十四頁，共25頁。2級地區(qū)公司/項目部業(yè)務(wù)配合關(guān)系卓越房地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展部財務(wù)資金部營銷管理部人力資源部審計部技術(shù)管理部成本控制部資產(chǎn)管理部總裁辦1級地區(qū)公司項目發(fā)展部設(shè)計管理部工程管理部財務(wù)部工程造價部營銷部客戶關(guān)系部行政人事部客戶關(guān)系部最后形成的卓越房地產(chǎn)集團標(biāo)準(zhǔn)管理組織結(jié)構(gòu)第三部分對卓越集團總、分公司組織

機構(gòu)的分析第十五頁，共25頁。項目公司/項目部卓越戰(zhàn)略發(fā)展部財務(wù)資金部營銷管理部人力資源部審計部技術(shù)管理部工程造價部資產(chǎn)管理部總裁辦1級地區(qū)公司項目發(fā)展部設(shè)計管理部工程管理部財務(wù)部工程造價部營銷部客戶關(guān)系部行政人事部卓越戰(zhàn)略發(fā)展部財務(wù)資金部營銷管理部人力資源部審計部技術(shù)管理部工程造價部資產(chǎn)管理部總裁辦2級地區(qū)公司工程設(shè)計部成本控制部營銷部行政綜合部客戶關(guān)系部客戶關(guān)系部采購部采購部當(dāng)前，卓越應(yīng)對現(xiàn)有組織架構(gòu)進(jìn)行適度調(diào)整，形成對地區(qū)公司的有效管控，同時為下階段發(fā)展培養(yǎng)能力第十六頁，共25頁。待1級地區(qū)公司發(fā)展成熟，通過1級地區(qū)公司對2級地區(qū)公司形成業(yè)務(wù)上的管控1級地區(qū)公司項目發(fā)展部*設(shè)計管理部工程管理部財務(wù)部工程造價部營銷部客戶關(guān)系部行政人事部2級地區(qū)公司工程技術(shù)部成本控制部營銷部行政綜合部**備注：*1級地區(qū)公司主管區(qū)域（包括2級地區(qū)公司所在地區(qū)）土地信息獲取、項目拓展職能統(tǒng)一由項目發(fā)展部履行；**2級地區(qū)公司行政綜合部行使項目報批報建職能第十七頁，共25頁。深圳市卓越物業(yè)管理有限公司系卓越集團全資子公司，1999年成立，注冊資金3000萬，系國家物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)。公司下屬盛恒達(dá)機電公司、盛恒達(dá)電梯公司、卓越高端清潔公司、卓越商務(wù)服務(wù)公司等。目前管理面積已超過1100萬平方米，員工3000多人，其中中高級管理人員、技術(shù)人員超過350名；公司業(yè)務(wù)已在北京、上海、武漢、長沙、青島、杭州、廣州、東莞、惠州、成都、福州等地成立分支機構(gòu)，實施立足深圳，布局全國的戰(zhàn)略規(guī)劃。公司主要從事CBD高端寫字樓、高新科技項目、高端住宅、大型高尚人文社區(qū)、政府公建項目、會所經(jīng)營的物業(yè)管理與服務(wù)以及物業(yè)咨詢顧問、物業(yè)租賃、資產(chǎn)管理、機電、電梯設(shè)備安裝維保等業(yè)務(wù)。第四部分卓越物業(yè)管理有限公司簡介第十八頁，共25頁。2007年，卓越物業(yè)正式成為深圳第一家加入國際金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，標(biāo)志著卓越商務(wù)寫字樓金鑰匙一站式服務(wù)正式啟動。2008年，國內(nèi)首個金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟學(xué)院落戶卓越物業(yè)。金鑰匙為客戶排憂解難，“盡管不是無所不能，但是一定竭盡所能”，秉持金鑰匙服務(wù)團隊先進(jìn)的服務(wù)理念，帶來更多國際化、個性化的“滿意加驚喜”式服務(wù)。卓越物業(yè)以卓越的服務(wù)贏得業(yè)界的認(rèn)可，2010榮登中指數(shù)“中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)服務(wù)質(zhì)量TOP10”，榮獲“2010中國物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀品牌企業(yè)”、“2010年中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)”以及“2010年中國特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)（高端商用物業(yè)）”等稱號，并成為2010年中國物業(yè)管理卓越服務(wù)指數(shù)研究首家簽約樣本企業(yè)。第四部分卓越物業(yè)管理有限公司簡介第十九頁，共25頁。卓越物業(yè)針對不同類型的物業(yè)為其量身訂制管理模式，提供專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化及具有前瞻性的物業(yè)管理一體化服務(wù)，追求客戶需求和辦公、生活環(huán)境美化的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。卓越物業(yè)致力于與國際全面接軌，努力成為符合世界一流客戶需求的長期合作伙伴，做中國領(lǐng)先的不動產(chǎn)服務(wù)運營商。第四部分卓越物業(yè)管理有限公司簡介第二十頁，共25頁。第五部分卓越集團與物業(yè)管理公

司/顧問公司權(quán)限劃分參與制定本單元戰(zhàn)略目標(biāo)根據(jù)本單元戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)在集團指導(dǎo)下制定主要戰(zhàn)略措施，報集團審批制定和執(zhí)行戰(zhàn)略計劃，受集團監(jiān)控集團戰(zhàn)略發(fā)展部設(shè)計集團總體戰(zhàn)略體系，并在此框架下制定物業(yè)公司/顧問公司的戰(zhàn)略目標(biāo)指導(dǎo)物業(yè)公司/顧問制定主要戰(zhàn)略措施和戰(zhàn)略實施計劃監(jiān)控房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略計劃執(zhí)行情況，確保其經(jīng)營活動不偏離戰(zhàn)略方向戰(zhàn)略性投資活動，如進(jìn)入新的細(xì)分市場，嘗試新的業(yè)務(wù)模式等需報集團審批審批物業(yè)管理公司/顧問重大投資決策物業(yè)管理公司/顧問公司戰(zhàn)略管理投資決策集團第二十一頁，共25頁。第五部分卓越集團與物業(yè)管理公

司/顧問公司權(quán)限劃分執(zhí)行集團的計劃管理制度并接受集團的監(jiān)督在集團指導(dǎo)下編制本單元年度計劃，并分解出半年、季度工作計劃執(zhí)行工作計劃集團制定計劃管理制度并監(jiān)督實施指導(dǎo)和審核房地產(chǎn)公司編制年度、半年工作計劃監(jiān)督房地產(chǎn)公司年度工作、半年計劃完成情況在集團指導(dǎo)下制定本單元人力資源規(guī)劃和各類人力資源管理制度，包括績效考核和薪酬管理制度實施本單元除總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理以外的管理人員及員工的招聘和任免工作集團指導(dǎo)物業(yè)管理公司/顧問公司制定各類人力資源管理制度集團實施物業(yè)管理公司/顧問公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理崗位的招聘和任免和考核工作物業(yè)管理公司/顧問公司經(jīng)營計劃人力資源集團第二十二頁，共25頁。第五部分卓越集團與物業(yè)管理公

司/顧問公司權(quán)限劃分執(zhí)行集團制定的財務(wù)制度制定和調(diào)整本單元財務(wù)預(yù)算，報集團審批在集團指導(dǎo)下進(jìn)行財務(wù)決算并報集團審批在國家有關(guān)法律法規(guī)內(nèi)，服從集團財務(wù)中心統(tǒng)一的資金調(diào)配簽署預(yù)算之外的