2.房地產(chǎn)金融梅建平長(zhǎng)江商學(xué)院2006年美壽險(xiǎn)公司資產(chǎn)分布包玉剛跨界金融成為世界船王13歲,吳淞商船專(zhuān)科學(xué)校20歲,中央信托局保險(xiǎn)部1955年,37歲第一條船希臘船王奧納西斯、美國(guó)路德威克，香港董浩云最高利潤(rùn)與最穩(wěn)定現(xiàn)金流第一筆輪船信用證抵押貸款100%,$1m,空手道?包玉剛跨界金融成為世界船王1956年,埃以戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā),傻B?60年代初期，業(yè)務(wù)擴(kuò)展到英美石油公司1974年，超奧納西斯1980年，環(huán)球200多艘，總噸位達(dá)2000萬(wàn)噸。房地產(chǎn)業(yè)，兼營(yíng)酒店和交通運(yùn)輸凱瑞的一雞多吃改善服務(wù)分散風(fēng)險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)提高流動(dòng)性規(guī)模效應(yīng)上市2007年中國(guó)典型壽險(xiǎn)公司資產(chǎn)分布REIT市場(chǎng)發(fā)展HistoryofExcessReturns(%)overT-Bill

高于國(guó)債的超額回報(bào)歷史數(shù)據(jù)回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)特征REITDividendYieldovertime(%)

房地產(chǎn)投資基金歷史股息率（%）股票投資能提供的

規(guī)避通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的能力有限Majorsourcesofrisk主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源Interestraterisk利率風(fēng)險(xiǎn)Equityriskpremium股票風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)Localmarketsupply/demandrisk本地市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)Industryrisk,eg:outsourcing行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，如：外包Technologyrisk:howdowework技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：我們?nèi)绾喂ぷ鱎iskcouldbeunderestimated風(fēng)險(xiǎn)有可能被低估DevelopmentofREITaroundtheworld

房地產(chǎn)投資基金在全球的發(fā)展

US,Germany,Belgium,Netherlands,Canada,Spain美國(guó)、德國(guó)、比利時(shí)、荷蘭、加拿大、西班牙Australia澳大利亞Japan,Korea,Taiwan日本、韓國(guó)、臺(tái)灣Singapore,Malaysia新加坡、馬來(lái)西亞HongKong香港為什么房地產(chǎn)投資基金如此受歡迎投資策略清晰、投資行為可預(yù)見(jiàn)和相對(duì)易于監(jiān)控為投資者提供充分分散的組合和降低風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)相對(duì)較高的流動(dòng)性稅收優(yōu)惠簡(jiǎn)單帶來(lái)高透明度，尤其是上市的房地產(chǎn)信托基金。簡(jiǎn)單還帶來(lái)更好的公司治理。高租金回報(bào)率以及與債券收益率的負(fù)相關(guān)性使之成為機(jī)構(gòu)投資者的理想選擇，如保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老金為什么房地產(chǎn)投資基金如此受歡迎主要的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)Principal-agentproblem委托人-代理人問(wèn)題Vehicleforunloadingbadasset成為注入不良資產(chǎn)的工具Self-dealingandconflictofinterest利益沖突Highfeesandvariouscharges高收費(fèi)Over-leverage過(guò)度使用金融杠桿Excessiveturnover過(guò)高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率Howtomanagetheserisks?如何去管理這些風(fēng)險(xiǎn)為什么房地產(chǎn)投資基金

可能成為中國(guó)特別適合的投資品種PotentialCapitalAppreciation:land&labor潛在的資本增值的可能性：土地和人工成本Risinglaborcost人工成本不斷上升Lowyieldenvironment低收益的環(huán)境Relativelytransparentindustry相對(duì)透明的行業(yè)RelativeHighYield較高的收益率小平南巡和世界資本市場(chǎng)小平南巡和外國(guó)直接投資

(1983-2003)結(jié)論目前是發(fā)展房地產(chǎn)金融的好時(shí)機(jī)！嘉德置地房地產(chǎn)金融發(fā)展模式案例嘉德合并嘉德置地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路第一，平衡開(kāi)發(fā)物業(yè)與投資物業(yè)的比重。將物業(yè)開(kāi)發(fā)（包括用于銷(xiāo)售的商業(yè)物業(yè)）的收入占比從當(dāng)時(shí)的50%比重提高到60%，投資物業(yè)收入保持在40%左右，從而在提高ROE的同時(shí)保持業(yè)績(jī)的相對(duì)穩(wěn)定性。第二，發(fā)展收費(fèi)業(yè)務(wù)。(PE+REITs)而嘉德戰(zhàn)略重組的重點(diǎn)是拓展以費(fèi)用收益為主的新模式，將地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展成為一個(gè)新的增長(zhǎng)引擎，并專(zhuān)門(mén)成立了嘉德金融部門(mén)（CapitaLandFinancial）。嘉德置地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路第三，資產(chǎn)剝離政策與輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。通過(guò)剝離非核心資產(chǎn)來(lái)減輕資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)提高投資回報(bào)率，通過(guò)構(gòu)建基金管理平臺(tái)來(lái)引入第三方資金。第四，大力發(fā)展全球化。第五，聚焦核心業(yè)務(wù)。嘉德置地圍繞房地產(chǎn)價(jià)值鏈，將自己的業(yè)務(wù)集中于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資及金融服務(wù)。新加坡住宅房產(chǎn)327.4凱德置地［1］423.7商務(wù)房產(chǎn)［2］189.6服務(wù)公寓［3］148.4平價(jià)商品房［4］(12.9)金融服務(wù)［5］80.0商用房產(chǎn)［6］597.0澳大利亞業(yè)務(wù)324.2其他9.2總計(jì)2,086.6嘉德置地2011年各業(yè)務(wù)單元的息稅前利潤(rùn)(EBIT)

單位：百萬(wàn)新元盈利模式①出售型物業(yè)：運(yùn)用房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)鏈優(yōu)勢(shì)，涉足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，以賺取前期階段高收益。同時(shí)堅(jiān)持快速開(kāi)發(fā)，快速回籠資金的策略，最大限度地控制現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。②出租型物業(yè)：采取“招商在前”的策略，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前階段即確定80%左右的主要租戶，根據(jù)租戶需求提供個(gè)性化增值服務(wù)，以確保出租階段較高的租金回報(bào)率。③投資型物業(yè)：堅(jiān)持“邊買(mǎi)邊賣(mài)”的策略，不追求在價(jià)格最高點(diǎn)賣(mài)出，只要實(shí)現(xiàn)目標(biāo)盈利，就將資產(chǎn)出售或者打包成基金上市以套取現(xiàn)金。④資產(chǎn)管理和金融服務(wù)：對(duì)于前期運(yùn)作成熟的資產(chǎn)，通過(guò)旗下專(zhuān)業(yè)化基金的管理和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定增值。20072008200920102011每股收益

(cents)98.637.026.233.524.8每股有形資產(chǎn)凈值

(S$)3.533.573.033.183.40股東資金回報(bào)率(%)31.912.28.710.57.3總資產(chǎn)報(bào)酬率

(%)15.77.95.57.65.9股利：每股普通股利

(cents)8.05.55.56.06.0每股特別股息

(cents)7.01.55.0–2.0每股總股利

(cents)15.07.010.56.08.0利潤(rùn)股息比率

(times)6.54.22.45.63.1股本負(fù)債率

(netofcash)(times)0.470.470.090.180.31利息償付倍數(shù)

(times)13.645.504.547.635.72嘉德置地近5年主要財(cái)務(wù)比率實(shí)現(xiàn)核心業(yè)務(wù)的規(guī)模效應(yīng)1）業(yè)務(wù)規(guī)模效應(yīng)

嘉德置地所遵循的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是集中核心資源，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)，打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、服務(wù)公寓和金融服務(wù)等核心競(jìng)爭(zhēng)力。目前嘉德置地在住宅、零售商城、服務(wù)公寓和房地產(chǎn)基金等業(yè)務(wù)領(lǐng)域均建立了行業(yè)領(lǐng)先地位，成為了除美國(guó)外全球最大的服務(wù)公寓擁有者和運(yùn)營(yíng)者，亞洲最大的零售商城擁有者和管理者，亞洲領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金管理者，同時(shí)也是新加坡、中國(guó)、澳大利亞等區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)先的綜合性地產(chǎn)企業(yè)。2）平臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)嘉德置地的一個(gè)重要特色和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一，是擁有基金等資本運(yùn)作平臺(tái)和一體化業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。嘉德置地的資本運(yùn)作平臺(tái)主要是旗下房地產(chǎn)私募基金和信托基金,目前管理著規(guī)模達(dá)人民幣1230億元的資產(chǎn)。這些基金遍布嘉德置地的所有實(shí)體業(yè)務(wù)領(lǐng)域和重要市場(chǎng)，一方面為實(shí)體業(yè)務(wù)的進(jìn)入、退出和融資搭建了資本平臺(tái)，另一方面有助于做深做透價(jià)值鏈，提高資金效率和整體盈利水平。一體化網(wǎng)絡(luò)是嘉德置地做大做強(qiáng)的一個(gè)重要法寶。嘉德置地的業(yè)務(wù)類(lèi)型貫穿整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋全球主要市場(chǎng)，可以有效整合相關(guān)資源。3）戰(zhàn)略合作和并購(gòu)嘉德置地非常注重與知名企業(yè)的戰(zhàn)略合作，并努力將戰(zhàn)略合作伙伴整合進(jìn)其價(jià)值鏈。在商用地產(chǎn)方面，嘉德置地與沃爾瑪、家樂(lè)福、百安居以及華聯(lián)集團(tuán)等大型商業(yè)零售集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，根據(jù)他們的需求進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這些大型零售集團(tuán)已租用了嘉德商用項(xiàng)目總量的80%。在房地產(chǎn)金融方面，嘉德置地分別與美國(guó)的花旗集團(tuán)、以及中國(guó)的深國(guó)投、中信信托等機(jī)構(gòu)合資成立信托基金或私募基金。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面，嘉德置地通過(guò)與當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司的戰(zhàn)略合作，或者直接收購(gòu)公司股權(quán)，以獲得性價(jià)比較高的土地儲(chǔ)備。嘉德置地房地產(chǎn)金融模式的本質(zhì)嘉德置地房地產(chǎn)金融模式的本質(zhì)是資產(chǎn)類(lèi)型的分解與不同偏好投資人的匹配。投資人在進(jìn)行投資時(shí)，需要綜合考慮收益、風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性，為了滿足不同類(lèi)型投資人的偏好，嘉德置地將投資型物業(yè)按發(fā)展階段分為培育期物業(yè)和成熟期物業(yè)

(oppvs.core)培育期物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)比成熟期物業(yè)高，相應(yīng)資本升值的潛在回報(bào)空間也更大，更適合追求高風(fēng)險(xiǎn)高收益的私募投資人的要求。而成熟期物業(yè)的收益率在7%-10%之間，具有穩(wěn)定的分紅能力，適合保守的REITs投資人。在此基礎(chǔ)上，嘉德置地進(jìn)一步將私募基金和REITs按投資物業(yè)類(lèi)型分為商用物業(yè)基金、零售物業(yè)基金、出租型公寓基金、城市綜合體基金、工業(yè)物業(yè)基金等；同時(shí)按區(qū)域經(jīng)濟(jì)特性細(xì)分為日本基金、中國(guó)基金、印度基金、馬來(lái)西亞基金等兩種模式在香港模式下，企業(yè)通過(guò)“以售養(yǎng)租”和“以租養(yǎng)售”的實(shí)現(xiàn)內(nèi)部現(xiàn)金流平衡，而新加坡模式則更多借助REITs、私募基金等金融平臺(tái)來(lái)完成租售并舉。香港模式是重資產(chǎn)模式下的內(nèi)部資金平衡，而新加坡模式則強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)模式下的外部資金平衡。香港模式下地產(chǎn)公司在轉(zhuǎn)型過(guò)程中回報(bào)率低、風(fēng)險(xiǎn)大，但轉(zhuǎn)型完成后企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高；新加坡模式在轉(zhuǎn)型過(guò)程中回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)低，但轉(zhuǎn)型完成后抗風(fēng)險(xiǎn)能力改變較少。房地產(chǎn)金融模式的成效從2000年到2011年，嘉德集團(tuán)總資產(chǎn)只增長(zhǎng)了67%，息稅前利潤(rùn)（EBIT）卻從3.1億新元增長(zhǎng)到2011年的20.9億新元，增長(zhǎng)了574%。凈負(fù)債資本比從重組完成時(shí)的92%下降到2011年末的31%幾家公司凈利潤(rùn)率比