案例一房屋交付時因哪些質(zhì)量問題業(yè)主有理由拒絕領(lǐng)房案情介紹：張先生買了城北拱墅區(qū)的房子，現(xiàn)場驗房時發(fā)現(xiàn)多處滲水和漏雨（頂樓），還有開裂，張先生拒絕領(lǐng)房，開發(fā)商3日內(nèi)緊急修復完畢，請張先生再次驗房，張先生認為該質(zhì)量問題已構(gòu)成退房條件，要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任。法律分析：一、哪些質(zhì)量問題買受人可拒絕領(lǐng)房，出賣人承擔逾期交房的責任？法律上并沒有作明確的列舉行規(guī)定，一般來講，要從合同約定和法律規(guī)定兩個方面來考量，看是否符合合同約定的條件和法律規(guī)定的情形。約定條件：買受人能否以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕收房，首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標準以及合同中有關(guān)的違約責任約定，若合同中明確約定交付的房屋達不到合同約定的質(zhì)量標準，買受人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同，則買受人可以拒絕接收房屋。若合同中沒有約定，則依據(jù)法律規(guī)定，只有房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問題，未經(jīng)竣工驗收合格以及嚴重影響正常居住使用和安全的質(zhì)量問題的，買受人才可以拒絕接收房屋。法定情形一：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合的，買受人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。主體結(jié)構(gòu)不合同的認定需要以市級以上質(zhì)量監(jiān)督管理部門出具的書面工程質(zhì)量評定意見作為處理爭執(zhí)的依據(jù)。質(zhì)量檢測費用由主張方墊付，責任方承擔。法定情形二：因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。在此，《住宅工程質(zhì)量分戶驗收內(nèi)容及要求》對開發(fā)商的要求過高，我們認為，只要滿足國家強制性標準的規(guī)定，除此以外的質(zhì)量瑕疵，不一定是嚴重影響正常居住使用的情況。上述法定和約定的情形，買受人有理由拒絕領(lǐng)房。因出賣人履行修繕義務(wù)導致預(yù)期交房的，出賣人應(yīng)承擔逾期交房的違約責任。二、哪些質(zhì)量問題業(yè)主拒絕領(lǐng)房理由不成立，出賣人僅承擔維修義務(wù)？除上述法定或約定的拒絕領(lǐng)房的情形之外，買受人在驗收房屋時，對所交付商品房的質(zhì)量有異議的，出賣人僅承擔修復義務(wù)，且在修復期間，不視為出賣人逾期交付房屋。不地面、墻面裂律縫、局部滲水萄、漏水、門窗漂損壞等質(zhì)量瑕利疵并不會導致重商品房的功能黑喪失，不會導葡致買受人不能烤實現(xiàn)合同目的燦，若不影響正角常居住使用的暑，從齡促進交易、維擦護正常的交易鑼秩序、實現(xiàn)權(quán)宣益和社會資源悄利用最大化的陵角度出發(fā)，法惕律法規(guī)確定了顯修復的民事責直任。孤出賣人修復完節(jié)畢后，買受人斃應(yīng)于出賣人發(fā)翁出通知后的合州同期限對房屋肥的修復進行驗忌收，逾期不驗今收，視同買受棟人已驗收完畢棋。培根據(jù)上述分析刺，本案中因張傲先生買入的房菠屋出現(xiàn)滲水、迷漏雨、開裂等遼質(zhì)量問題，因糞存在頂樓漏雨兔的情形，因此山應(yīng)屬于業(yè)主可牧拒絕領(lǐng)房。憶法務(wù)建議和意館見懸為避免爭議，再在《商品房買蠢賣合同》中應(yīng)餡作出明確約定加。荷出賣人因質(zhì)量蹈問題承擔保修滿責任的條款設(shè)順定：漠出賣人在向買字受人交付房屋確時，該房屋已項達到政府規(guī)定危的強制性標準外，買受人在接賺收房屋時，對斗所交付商品房周的質(zhì)量（隱蔽埋工程除外）、辣空間尺寸、室券內(nèi)設(shè)施、室內(nèi)風裝飾設(shè)備、室雨外環(huán)境、公共仰設(shè)施質(zhì)量等有客異議的，買受托人應(yīng)向出賣人耕提出書面意見潮，由出賣人予菊以認可后，出鞋賣人有義務(wù)盡每快予以修復。狀修復期間，不殿能視為出賣人刮逾期交付房屋蜓。出賣人修復脅完畢后，買受財人英應(yīng)于出賣昆人發(fā)出通知后肝的季7瞇日內(nèi)對房屋的衛(wèi)修復進行驗收除，逾期不驗收秒，視同買受人傍已驗收完畢。抵因質(zhì)量問題買臘受人有理由退用房的條款設(shè)計畝：進買受人對該商探品房提出有重敲大質(zhì)量問題，訴雙方產(chǎn)生爭議禾時，以市級以掌上質(zhì)量監(jiān)督管神理本陸門出具的書面小工程質(zhì)量評定婚意見作為處理秒爭執(zhí)的依據(jù)。襪質(zhì)量檢測費用姜由主張方墊付烏，責任方承擔思。如該部門認散定屬非重大質(zhì)情量問題，在保染修期內(nèi)由出賣慘人根據(jù)本合同撿約定承擔保修愧責任；如確系載重大質(zhì)量問題嘉且不具備入住愚條件，買受人烤要求退房的，絲出賣人須在買彩受人出面提出籠退房要求動后父5平天內(nèi)將買受人驚已付款退還買恐受人并支付利堅息，利息按銀蟲行同期存款利慮率計算。買受劇人要求換房且忠出賣人同意換四房的，差價按母新、舊合同總疑價多退少補。翁買受人選擇不完退房且且出賣若人可以修復的遲，雙方另行約鑼定保修期限，跑出賣人修復完煮畢后，買受人債應(yīng)于出賣人發(fā)侵出通知后回的浪7見日內(nèi)對房屋的酬修復進行驗收枝，在修復期間炮，出賣人按照亡合同中預(yù)期交閉房的相關(guān)約定添承擔賠償責任故。獄實踐中，發(fā)生受這方面的爭議知后，開發(fā)商要仙做好以下幾方隨面的工作：令1乳、與客戶妥善宜溝通墨最大焦點往往堡在房屋質(zhì)量瑕升疵是否屬于法表定體的誓“符因房屋質(zhì)量嚴令重影響正常居幼住使數(shù)用秤”險有權(quán)退房的情垂形。出賣人可味以援引《住宅輩工程質(zhì)量分戶得驗收內(nèi)容及要該求》以及相關(guān)姓法律法規(guī)（詳李見描“從法律法規(guī)的依濱據(jù)指爸引穴”惡）與客戶解釋汽并作妥善溝通沒。恥同時承諾對于變交付質(zhì)量瑕疵旁的房屋，視具暴體情況不同，面將承擔修理、沃更換、淹重做、減少價汗款等違約責任科，對于因維修岸、更換、重做佛給買受人造成寇損失的，將承高擔賠償責任。駛2強、抓緊履行保上修義務(wù)。卷3急、事先約定申燦請鑒定的機構(gòu)述、程序、費用示承擔方式。洋4僚、維修完成后撲，及時以書面劈形式通知買受膊人驗房。買受波人拒絕領(lǐng)房的騾，應(yīng)告知買受素人無正當理由巧拒絕接收的，近房屋毀損、滅區(qū)失的風險自書的面通知確定的爬交付使用之日懷起由買受人承君擔。買受人仍借然惡意回避，援可采用公告送箏達的方式通知盒領(lǐng)房。去法律法規(guī)的依乏據(jù)指引：慈1異、液《浙江省實種施漂<誓中華人民共和勇國消費者權(quán)益陳保護禍法雕>那辦法》（品200睡1禾年宣1鬼月慰1黨日譽）榨第二十八斃條高闊房地產(chǎn)經(jīng)營者恐應(yīng)當嚴格執(zhí)行勒有關(guān)商品房管幫理的法律、法嘉規(guī)。經(jīng)營者有敗下列茄行為之一的，牽應(yīng)當根據(jù)消費懼者的要求負責治退房，并承擔嚷其他民事責任磚：胞將未經(jīng)竣工驗她收（包括建筑隱工程質(zhì)量驗收發(fā)和帽按規(guī)定必須的赤綜合驗收）艇合格的商灣品房交付使用煤的；飽2璃、鴉《城市房地產(chǎn)伍開發(fā)經(jīng)營管理掀條例》效（餡199頂8胃年蹦7俗月腫2你0紡日溝國務(wù)院頒布）哨第三十二門條攤梳商品房交付使封用后，購買人腦認為主體結(jié)構(gòu)菜質(zhì)量不合格的停，可以向工程儀質(zhì)量監(jiān)督單位扭申請重新審核慨。經(jīng)核驗，確與屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)班量不合格的，陽購買人有權(quán)退女房；給購買人影造成損失的，秋房地產(chǎn)開發(fā)企障業(yè)應(yīng)當依法承陪擔賠償責任。尚3多、《中華人民椅共和國建筑法司》（排199難7蹈年舞1樂1串月蠶1佛日卷）窮第六十菜條惑免建筑物在合理泡使用壽命內(nèi)，仿必須確保地基弦基礎(chǔ)工程和主勁體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量盤。建筑工程竣病工時，屋頂、罪墻面不得留有娃滲漏、開裂等略質(zhì)量缺陷；對填已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量政缺陷，建筑施瀉工企業(yè)應(yīng)當修雞復。月4戶、《最高人民數(shù)法院關(guān)于審理稠商品房買賣合帝同糾紛案件適比用法律若干問巨題的解釋》（廢200悟3訓年朽4勝月碑2吐8痛日縮）掘第十一叫條塵囑買受人接到出堵賣人的書面交膝房通知，無正頁當理由拒絕接阿收的，房屋毀贏損、滅失的風樣險字書面交房宅通知確定的交棄付使用之日起怖由買受人承擔望。閥第十二縱條盡莖房屋主體結(jié)構(gòu)辛質(zhì)量不合格不喝能交付使用，鉤或者房屋交付車使用后，房屋踢主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量舟經(jīng)核驗確屬不昏合格，買受人藏請求解除合同她和賠償損失的海，應(yīng)予支持。鬼第十三律條幕展因房屋質(zhì)量問邊題嚴重影響正牧常居住使用，治買受人請求解割除合同和賠償臺損失的，應(yīng)予絮支持。濃5港、《中華人民欣共和國合同法崖》（埋199顏9創(chuàng)年善3粱月勺1養(yǎng)5踏日啄）三第九十四秧條吩刃有下列情形之主一的，當事人猜可以解除合同重：棒（一）因不可繼抗力致使不能狐實現(xiàn)合同目的攤；衛(wèi)（二）在履行顛期限屆滿之前期，當事人一方神明確表示或者窗以自己的行為緞表明不履行主沒要債務(wù)；駛（三）當事人壇一方遲延履行掀主要債務(wù)，經(jīng)咳催告后在合理救期限內(nèi)仍未履最行；徐（四）當事人牧一方遲延履行尼債務(wù)或者有其醒他違約行為致根使不能實現(xiàn)合鄉(xiāng)同目的；弓（五）法律規(guī)嚇定的其他情形晃。淹第一百零七況條現(xiàn)粉當事人一方不待履行合同義務(wù)噸或者履行合同肅義務(wù)不符合約樂定的，應(yīng)當承希擔繼續(xù)履行、授采取補救措施奮或者賠償損失莫等違約責任。度6稅、《商品房銷火售管理辦法》匠（株201械0晃年許4航月繁4方日盤建設(shè)部發(fā)布）勝第三十想條倆含房地產(chǎn)開發(fā)企角業(yè)應(yīng)當按照合準同約定，將符舊合交付使用條超件的商品房按卸期交付給買受腥人。未能按期資交付的，房地朗產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)魔當承擔違約責誼任。勒因不可抗力或辣者當事人在合牧同中約定的其愉他原因，需延設(shè)期交付的，房墾地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)致應(yīng)當及時告知跪買受人。貼7霜、《住宅工程測質(zhì)量分戶驗收譯內(nèi)容及要求》專（該部分內(nèi)容沖未輸入）案例二鑼哪些情形容易駱引起開發(fā)商逾疊期辦證的責任案情介紹：秘200賄0隱年初，某房地犯產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)緊售樓盤熱銷，行根據(jù)《商品房活買賣合同》，類該公司應(yīng)駁于漏200迷2鵝年即6種月將辦理房地船產(chǎn)權(quán)屬證書所科必要之商品房情銷售專用發(fā)票緞交付給買受人框。房屋交付時痕，其中懲的掩4蓮1熊戶業(yè)主因物業(yè)愉維修基金的交敬付和開發(fā)商發(fā)嘉生爭議，該公梯司因買受人為躺付清物業(yè)維修淋基金為由拒絕備向買受人開具龍專用發(fā)票。直創(chuàng)至漸200驢7爐年浸4再1輔位業(yè)主才辦理澡完房屋產(chǎn)權(quán)登桃記。此時，該拴公司已進入清攻算程序翠，貝4犯1欲為業(yè)主提起仲授裁，要求該公琴司逾期提供辦選理商品房權(quán)屬惠證書所需資料巷導致預(yù)期辦證讓承擔賠償責任婦。最終達成諒退解協(xié)議，賠款乒總額巨大。法律分析：友出賣人應(yīng)當在鏈商品房交付使強用運后櫻6頌0郊日內(nèi)，將辦理倚權(quán)屬（包括契框稅證、房屋所代有權(quán)證和受土地使用權(quán)證搏）登記需要由放出賣人提供的肆資料報產(chǎn)權(quán)登艙記機關(guān)備案。濟如因出賣人的幟責任，買受人瓜不能在規(guī)定期作限內(nèi)取得房地撞產(chǎn)權(quán)屬證明書揉的，買受人可扒以要求退房，炸或請求出賣人幣支付違約金而引繼續(xù)履行合同切。故出賣人逾期提誦供辦理商品房巖權(quán)屬證書所需指要資料導致預(yù)御期辦證的原因排主要有以下幾份種情形：之（憤1稈）商品房交付鐮后抵押權(quán)未能撫及時撤銷；金（良2皮）工程款未結(jié)愚清，施工單位終不肯提供相咽關(guān)資料，無法題申請竣工驗收漲備案，導致初造始登記未完成峰；罰（調(diào)3鳴）竣工驗收未木完成；煉（殖4園）超容積率指襖標，規(guī)劃驗收搶未通過，土地湊出讓金未補繳牽，行政處罰未欺處理完畢；挽（駝5既）買受人未交腎納物業(yè)維修基偷金或房款余額浪，《商品房買摩賣合同》中并野未對此作出相輩關(guān)約定，開發(fā)既商不開具專用瞇發(fā)票等。襲對于因出賣人攀的原因?qū)е碌闹鬟t延辦理房產(chǎn)欠證的，可作如素下處理：陣因為出賣人原繼因?qū)е骂A(yù)期辦雙證糾紛的，出瑞賣人應(yīng)按照合吊同條款的約定造承諾承擔賠償汗責任；如果沒示有約定或約定水不明確的，參浮照銀行貸款利稅率，出賣人應(yīng)遍償付合同約定紅交付產(chǎn)權(quán)證之毅次日起至限期溉辦證之日起的滅利息；如果，受開發(fā)商在限期油內(nèi)仍未辦妥證悄照的，自限期蜂之日起至實際發(fā)辦妥證照之日策應(yīng)償付購房人仔已交房款案上饑述利率計算的廳雙倍利息。范因出賣人開發(fā)俗、銷售手續(xù)不廈合法引起產(chǎn)權(quán)殲證辦理糾紛，堂應(yīng)確認合同是納否甩有效。若合鬼同無效，買受套人可以請求解頑除合同；若在咬案件審理期間乖依法補辦手續(xù)橋取得合法資格搞的，可令出賣卡人限期辦妥房框屋權(quán)屬登記。楚根據(jù)上述分析拉，本案中，《像商品房買賣合桐同》對買受人跟不交納物業(yè)維逼修基金的違約民責任未作約定蹤，開發(fā)商沒有躲理由據(jù)此不開年具專業(yè)發(fā)票，滿此屬于出賣人只的原因，在商貓品房交付使用法后約定限期內(nèi)鹽，沒有將辦理員權(quán)屬登記需要震由出賣人提供臉的資料報產(chǎn)權(quán)委登記機關(guān)備案搖，出賣人應(yīng)承妥擔逾期辦證的算違約責任。奉法務(wù)建議和意妖見：尚為避免爭議，距《商品房買賣蛙合同》補充協(xié)除議中應(yīng)作出明框確約定，如果社要求買受人應(yīng)椅在出尺賣人向其提供渴辦理產(chǎn)權(quán)登記西所需的資料前以，與出賣人結(jié)尖清應(yīng)付給出賣柿人的所有款項械。買受人委托充出賣人辦理該腫商品房產(chǎn)權(quán)登鼠記的，應(yīng)按辦或理產(chǎn)權(quán)登記的秤要求向出賣人育提供證件擦材料和費用。鉗若買受人未與桂出賣人結(jié)清款顯項的，出賣人濫有權(quán)拒絕辦理興權(quán)證提供給買參搜人，其后果奏由買受人承擔定。城出賣人應(yīng)特別襯注意上述未及他時提供辦理商疑品房權(quán)屬證書鹽所需要資料導士致預(yù)期辦證的篩幾種情形，在沙前期工作中做教好預(yù)防措施。的例如，為避免聾影響領(lǐng)取竣工裁驗收備案表，副需要在簽署《佳施工合同》時細，就對工程款栗的結(jié)算、施工突單位向有關(guān)政僻府部門提供有刊關(guān)資料的條件冰和時間約定在懸先。幟買受人以按揭裁貸款方式購房犬的，由于出賣穴人為買受人的離貸款提供了刷連帶責任保證臘擔保，仿應(yīng)及時督促買疊受人按照約定定的時間，根據(jù)婆產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)掃規(guī)定的標準支拌付辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)海移登記相關(guān)的變稅費并提供相碰關(guān)資料，與出轉(zhuǎn)賣人、按揭銀滿行共同在約定困期限內(nèi)辦理產(chǎn)區(qū)權(quán)轉(zhuǎn)移登記以訪相應(yīng)的抵押登童記。頁法律法規(guī)的依呼據(jù)指引：羞（籠1岡）《中華人民戴共和國城市房蜂地產(chǎn)管理辦法冠》（守200矩7冠年其8污月借3嗎0減日掩）彼第六十一妥條臟哲以出讓或者劃擠撥方式取得取爪得土地使用權(quán)膨，應(yīng)當向縣級珠以上地方人民旱政府面土地管理部分冤申請登記，經(jīng)魚縣級以上地方穗人民政府土地完管理部門核實吊，由同級人民交政府頒發(fā)土地濤使用權(quán)證書。次在依法取得的友房地產(chǎn)開發(fā)用愚地上建成房屋壘的，應(yīng)當憑土漿地使用權(quán)證書椅向縣級以上地抱方人民政府房形產(chǎn)管理部門申吹請登記，由縣防級以上地方人行民政府房產(chǎn)管匪理部門核實并新頒發(fā)房屋所有滑權(quán)證書。怕房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或跳變更時，應(yīng)當蛛向縣級以上地盾方人民政府房財產(chǎn)管理部門申妄請房產(chǎn)變更登口記，并憑變更糊后的房屋所有插權(quán)證書向相同砌級人民政府土烏地管理部門申繪請土慕地使用權(quán)變更坦登記，經(jīng)同級噴人民政府土地砌管理部門核實感，由同級人民瓣政府更換或者蛇更改土地使用確權(quán)證書。削（叔2府）《中華人民左共和國合同法察》（諸199停9插年青3仇月蟻1因5貞日帆）歇第四十四僚條托初依法成立的合項同，自成立時備生效。匙法律、行政法哀規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦茄理批準、登記裳等手續(xù)生效的嚇，依照規(guī)定。車第一百三五債條嚷婚出賣人應(yīng)當履協(xié)行向買受人交炮付標的物或者尖交付提取標的媽物的單證，并判轉(zhuǎn)移標的物所參有權(quán)的義務(wù)。筆（便3詢）《城市房地功產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)辯定》（倍200吩1眠年藝8嗎月脾1亮5繪日料）妥第七虧條盟命房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，墨應(yīng)當按照下列淋程序辦理：逢房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當毯事人簽訂書面勞轉(zhuǎn)讓合同；盲房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當環(huán)事人在房地產(chǎn)鵝轉(zhuǎn)讓合同簽訂頁后恥9振0牙日內(nèi)持房地產(chǎn)秩權(quán)屬證書、當聯(lián)事人葡合法證明、轉(zhuǎn)層讓合同等有關(guān)敬文件向房地產(chǎn)置所在地的房地淡產(chǎn)管理部門提撓出申請，并申康報成交價格；雁房地產(chǎn)管理部個門對提供的有席關(guān)文件進行審濃查，并銀在懇7誤日內(nèi)作出是否緩受理申請的耀書面答復毀，惕7捏日內(nèi)未作書面閘答復的，視為根同意受理；扶房地產(chǎn)管理部獸門核實申報的膊成交價格，并愧根據(jù)需要對轉(zhuǎn)喂讓的房地產(chǎn)進轉(zhuǎn)行現(xiàn)場查勘和評估；孕房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當井事人按照規(guī)定棟繳納有關(guān)稅費母；訂房地產(chǎn)管理部接門辦理房屋權(quán)談屬登記手續(xù)，袖合法房地產(chǎn)權(quán)筐屬證書。避（助4?。渡唐贩夸N畢售管理辦法》甩（樂200繞1銜年年6甩月電1次日酬輸建設(shè)部發(fā)布）槽第三十四碧條唐脹房地產(chǎn)開發(fā)企炒業(yè)應(yīng)當在商品始房交付使用前孔按項目委托具耗有房地產(chǎn)測繪亦資格怒的單位實施測送繪，測繪成果備報房地產(chǎn)行政宵主管部門審核仗后用于房屋權(quán)午屬登記。清房地產(chǎn)開發(fā)企盯業(yè)應(yīng)當在商品途房交付使用之謠日雅起冤6備0洲日內(nèi)，將需要袋由其提供的辦麻理房屋權(quán)屬登抱記的資料報送毅房屋所在地房睬地產(chǎn)行政管理濱部門。謠房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)冒當協(xié)助商品房跨買受人辦理土鉗地使用權(quán)變更暈和房屋所有權(quán)渴登記手續(xù)。陣第三十六騎條奏翻未取得營業(yè)執(zhí)塵照、擅自銷售暮商品房的，由稼縣級以上人民定政府工商行政即管理部門依照余《城市房地產(chǎn)醫(yī)開發(fā)經(jīng)營管理窯條例》的規(guī)定除處罰。舟（放5騎）《城市商品繞房預(yù)售管理辦疼法》（忽200雜4部年徹7狡月應(yīng)2名0扭日迅丈建設(shè)部修正）醫(yī)第二十參條號昆預(yù)售的商品房預(yù)交付使用之日聽起臭9隨0抹內(nèi)，成勾人應(yīng)藝當依法到房地盛產(chǎn)管衰理部門和市、吸縣人民政府土才地管理部門辦掉理權(quán)屬登記手釀續(xù)。惑開發(fā)企業(yè)應(yīng)當咳予以協(xié)助，珍并提供必要的臺證明文件。最由于開發(fā)企業(yè)也的原因，承購恰人未能在房屋躍交付使用之日曬起巖9徑0媽日內(nèi)取得房屋遠權(quán)屬證書的，凱除開發(fā)企業(yè)和坡承購人有特殊妹約定外，開發(fā)造企業(yè)應(yīng)當承擔誘違約責任。間（籠6蜘）《最高人民豐法院關(guān)于審理脈商品房買賣合那同糾紛案件適告用法律若干問星題的解釋》（配200兇3虧年餅4謝月煙2勉8啄日跌）廈第十八徐條嘩患由于出賣人的隸原因，買受人偉在下列期限屆個滿未能取得房食屋權(quán)屬證書的俯，除當事人有份特殊約定外，苗出賣人應(yīng)當承界擔違約責任：尿商品房買賣合鐘同約定的辦理翻房屋所有權(quán)登水記的期限；皇商品房買賣合豆同標的物為尚模未建成房屋的連，自房屋交付晚使用之日舟起竊9猾0僻日；現(xiàn)商品房買賣合兼同的標的物為查已竣工房屋的決，自合同訂立雪之日爺起右9震0井日。征合同沒有約定止違約金或損失百數(shù)額難以確定芬的，可以按照尚已付購房款總副額，參照中國宏人民銀行規(guī)定各的金融機構(gòu)計搞收逾期貨款利弄息的標準計算蘇。行第十九尾條億別商品房買賣合史同約定或者《心城市房地產(chǎn)開賤發(fā)經(jīng)驗管理條刑例》第三十三僚條規(guī)定的辦理房房屋所有權(quán)登勵記的壺期限屆滿后超退過一年徑，由于出賣人孫的原因，導致祝買受人無法辦糧理房屋所有權(quán)提登記，買受人哈請求解除合同院和賠償損失的伸，應(yīng)予支持。案例三思業(yè)主為對開發(fā)篩商的書面通知隔提出異議，構(gòu)洗成對通知內(nèi)容裂的挑“冷默綿認假”畢嗎？案件介紹：豎A點項目公司開發(fā)旱建設(shè)一處位于藍市中心高檔精鍵裝修住宅項目討。著A外項目公司在與業(yè)客戶簽訂的《藏商品房買賣合丟同》中，約定飯廚房底面鋪設(shè)妖高檔大理石。盜但在材料采購活及施工過程中朗，蛋A帶項目公司發(fā)現(xiàn)鑰，廚房底面若停鋪設(shè)大理石，湖在今后的使用動中容易造成油壞煙、污垢等附痕著在大理石表擴面，不但不易贊清潔，而且容肚易變色。為此唐，鍋A斗項目公司決定膀廚房底面改為輩鋪設(shè)高檔瓷磚鷹?？戳硗庀?，避A仇項目公司在原丘有戶型的基礎(chǔ)表上，對部分主搞臥戶型進行了衡設(shè)計優(yōu)化，將敬原主臥的窗戶速設(shè)計變更成飄子窗，有效增加置了主臥的可利甘用空間，但對濟主臥額采光及西日照有一定的處影響。鄰A灌項目公司就上秒述兩項變更事文項分別向購房暫業(yè)主發(fā)出了通沖知書，并均在蒙通知書中告知利：楚“資若您對上述變羅更有異議的，冠您有權(quán)在收到者本通知劑后然1傍5惕日內(nèi)提出，若癥您未對收到本考通知料后吸1壁5盾日內(nèi)提出異議客的，視為您同壽意接受上述的脫變更康。獎”法律分析旗《商品房買賣籍合同》中的條橡款、附件以及緣附圖均為《商業(yè)品房買賣合同執(zhí)》的有效組成誠部分，漲一經(jīng)雙方簽署求，即對雙方都纏具有約束力。雨案例捧中祖A瓣項目公司對廚柱房地面鋪設(shè)材肉料的變更屬于稼對《商品房買愧賣合同》附件徑三：裝飾、設(shè)隨備標準的變更刷；對主臥窗戶脹的設(shè)計變更因帆涉及到戶型變斃更屬于對《商農(nóng)品房買賣合同披》附件一：房漆屋平面圖的變元更。絮一般情況下，澆若要變更合同壩的，需要雙方泥當事人協(xié)商一詢致方能變更。毒那么雹，鏟A父項目公司通過創(chuàng)單方書面通知赤的形式，能實膚現(xiàn)偵“腹業(yè)主在收到該循通知蛛后硬1爪5差日內(nèi)，若未提湊出異議，視同甜接受變很更烏”丟的法律效力嗎漫？這需要區(qū)別柔對待。勝一、關(guān)于廚房盲地面由高檔大恥理石變更為高居檔瓷磚通知書稀的法律效力津《商品房買賣扯合同》附件三系：裝飾、設(shè)備瞎標準中明確約匹定廚房地面采仍用大理石鋪設(shè)肢，在未征得買纏受人同意的情租況下，出賣人戶務(wù)無權(quán)單方變彈更裝飾、設(shè)備冷標準，因料此撐A紗項目公司在向慎業(yè)主發(fā)出通知悄后，即使業(yè)主疤沒有提出異議慢，也不能視為逆已經(jīng)接受了該成項變更均。圖A異項目公司仍應(yīng)診按《商品房買脈賣合同》附件抬三：裝飾、設(shè)造備約定的標準兄交付商品房。低若至A毛公司單方變更逐裝飾、設(shè)備標甜準，則需向買滔受人承擔違約浪責任。根據(jù)《玻商品房買賣合們同》第十三條此第二款的約定負，按商品房的蠢實際裝飾、設(shè)殘備標準與合同庫約定裝飾、設(shè)斑備的實際差價仍予以賠償。冰二、關(guān)于主臥傍設(shè)計變更通知距書的法律效力副《商品房買賣貸合同》第十條冰對規(guī)劃、設(shè)計厲變更作了明確樸約定：出賣人綿在設(shè)計變更崖后細1掉0則日內(nèi)應(yīng)當書面裳通知買受人，賣買受人有權(quán)在螞通知到達之日沙起聲1冰5濤日內(nèi)做出是否央退房的書面答冶復。買受人在紐通知到達之日扒起暴1妻5派日內(nèi)未作出書駝面答復的，視健同接受變更。更基于《商品房是買賣合同》對擇設(shè)計變更的特隊別約定盲，嫂A壇項目公司在向腰業(yè)主發(fā)出通知員后，只要業(yè)主筑沒有提出異議腳的，就視為已核經(jīng)接受了該設(shè)忽計變更。世法務(wù)意見和建彈議清有案例可見，帝對于不同性質(zhì)泡不同內(nèi)容的變智更事項，暮在荷A險項目公司單方悄發(fā)出通知書后墻，足會產(chǎn)生不一樣鼻的法律后果。霧導致這樣截然沸不同的法律后僻果的原因，在逗于合同雙方是既否事先歉對忍“數(shù)無異議即視為敘認唐可株”碌進行了約定。網(wǎng)現(xiàn)行使用的《推商品房買賣合多同》僅僅波在避“媽規(guī)劃、設(shè)計變壟更康”碧上明確約定了翁，買受人在收列到出賣人書面禽通知后，會產(chǎn)碗生紀“輝無異議即視為處認燦可齊”番的法律后果。術(shù)除蝦“縱規(guī)劃、設(shè)計變監(jiān)更犯”妹外，出賣人、版買受人可以對里其他情形也作紛相應(yīng)的約定，每但該約定的內(nèi)瑞同易應(yīng)當遵守公平呢、合理的原則香，同時出賣人顯應(yīng)事先向買受維人作必要的提煌醒欣.案例四榜開發(fā)商有權(quán)送杯露臺嗎？案情介紹：塊A展項目公司在銷錢售一沿街商住勇樓時，考慮到穴該商住樓屋頂應(yīng)有面積僵約惜40分0或平方米的露臺賤，就以明顯高況于市場價的價醉格將頂樓住宅愉銷售給業(yè)主張錫先生，并在與聞業(yè)主張先生簽傭署的《商品房其買賣合同補充招協(xié)議》中約定衛(wèi)，屋頂露臺的念使用權(quán)歸業(yè)主任張先生所有。谷房屋交付后，量樓下商鋪業(yè)主賓認為屋頂露臺竹屬于全體業(yè)主尖共有，要求在休屋頂露臺上搭暮設(shè)太陽能熱水賺器、空調(diào)室外己機、以及晾曬狐衣物，遭到了仍業(yè)主熟張閣先生的拒絕，嫩雙方發(fā)生了爭猛議。法律分析：預(yù)商品房的屋面層是商品房不可翠分割的組成部奮分，屬于建筑慧物共用部分。厘根據(jù)《物權(quán)法裁》第寺七十條規(guī)定：牛業(yè)主對建筑物蔑的住宅、經(jīng)營酬性用房等專有壓部分享有所有孝權(quán)，對專有部凱分以外的共有黑部分享有共有軋和共同管理的流權(quán)利。因此，漆商品房的屋面曠所有權(quán)及使用獵權(quán)均歸該棟樓柴房屋的全體業(yè)挨主共有。若要數(shù)將屋面的使用革權(quán)歸某一業(yè)主楊專用，則需要丟證得每一位享小有屋面共有權(quán)串業(yè)主的同意及腦授權(quán)。悉由此可見嘉，憐A駱項目公司既無槍權(quán)向某一業(yè)主犬贈送屋頂露臺盞，也無權(quán)處分傳屋頂露臺的使愈用權(quán)，其與業(yè)鎮(zhèn)主迎張紙先生所簽署的火《補充協(xié)議》穩(wěn)由于無法得到獵其他業(yè)主的追低認，事實上屬秩于無效合同旅。勝A梢項目公司需要題向業(yè)主腫張燈先生承擔賠償?shù)V責任。農(nóng)法務(wù)建議和意畢見疲為了避免上述貧現(xiàn)象，同時又舊能以較高價格找銷售該套頂層彩住宅，作為開處發(fā)商，需要在懂商品刮房銷售時，就喘要求每一位業(yè)宗主享有屋面共覺有權(quán)的業(yè)主同酒意將該幢樓宇月的屋面的使用躲歸某位（或數(shù)扁位）業(yè)主專用恨。在實際操作侵中，應(yīng)當在《篩商品房買賣合容同》中約定迎：膀“結(jié)該商品房所在輛樓宇催的譯鏡屋面使用權(quán)歸若該幢樓宇買受泄人共有。如該炮樓宇屋面已經(jīng)款設(shè)計為屋頂花晌園或露臺的，丸則該屋頂花園哀或露臺專用權(quán)皆歸設(shè)計上與之戴相通的商品房旗買受人所有，肥個買受人對此逮專用權(quán)的約定這均無異議，并堤對各買受人具釋有合同約束力嫌。獨”?？窳硗?，開發(fā)商夜應(yīng)與享有屋面營專用權(quán)的業(yè)主垮就其使用該屋姐面的具體事宜覺進行補充約定銀，業(yè)主在使用京該屋面時須符播合法律、法規(guī)耽及管理規(guī)約、炒物業(yè)服務(wù)公司資制定的有關(guān)規(guī)等定等，并承擔跟維護、管理、吉修繕等義務(wù)及列費用。案例五飄我的房子要和滴樣板房一樣案情介紹：印A兔開發(fā)商在其開緩發(fā)的精裝修樓財盤開盤前，推鴉出了書套樣板討房及景觀樣板誘區(qū)。客戶李先膨生運在參觀了樣板鄰房后，對該樓任盤產(chǎn)生了濃厚艘的興趣，當天燈即購買了與樣盼板房戶型完全感一致的商品房誕一套。逆一年后，該樓咬盤正式交付。么客戶敞李絨先生發(fā)現(xiàn)其購瀉買的房屋與樣之板房相比明唇顯狗“緣縮虹水幣”睡，盡管櫥柜、稀潔具的品牌都種一樣，但使用攝的型號不同，包樣板房使用的龍是該品牌的高條端產(chǎn)品，而交橫付的房屋使用鑼的是該品牌的繳入門產(chǎn)品；另澡外，樣板房里君漂亮的窗簾、足燈飾、地毯等貼，交付的房屋冬里都沒有。理為此，該客戶喜認為開發(fā)商并邊為告知樣板房躍與交付房屋的艱裝飾、設(shè)備標攀準是不同的，缺遂已交付的房恩屋與樣板房不惱符為由，要求惜按照樣板房的齊標注交付房屋尋；乒A祥開發(fā)商認顫為薪i唐，樣板房主要吼在于展示房屋評的空間、布局劃、功能等，交汗付的房屋肯定承會與樣板房有庫所差異，具體面裝飾、設(shè)備標味準應(yīng)該以實際堅交付為準。雙爛方陷入爭執(zhí)。法律分析：標在精裝修樓盤保的銷售過程中沙，樣板先行是南非常普遍的。鼻為了能夠吸引萌潛在的意向客盡戶，飲開發(fā)商總是在某樣板房的設(shè)計責、施工、陳設(shè)恨等方面不遺余哄力，努力營造旺精品樣板效果踐（其質(zhì)量、設(shè)牧備、裝修標準巷明顯高于交付驟房屋的標準）液。因此，商品狹房的質(zhì)量、設(shè)叔備、裝修會烘有稅“洋展示標愿準錫”啞及爪“所交付標壩準藍”鍬，通常開發(fā)商劑會罩按愉“悲展示標恐準劇”雞銷售，姑按番“造交付標酸準唱”些交付。滿根據(jù)《搜房銷牌售管理辦法》渾第三十一條的傾規(guī)定策：沸“誘房地產(chǎn)開發(fā)企映業(yè)銷售商品房構(gòu)時設(shè)置樣板房敢的，應(yīng)當說明例實際交付的商束品房質(zhì)量、設(shè)督備及裝修與樣疲板房是否一致誠，為作說明的漫，實際交付的初商品房應(yīng)當與遼樣板房一致鼻。捕”鉛由此可見藍，沾A峽開發(fā)商并未對警樣板房與實際違交付商品房的坊質(zhì)量、設(shè)備及抹裝修標準作區(qū)排別說明，因此紋，其實際交付伯的房屋應(yīng)當與龜樣板房一致。察法務(wù)建議和意泳見：符一方面，開發(fā)辨商應(yīng)當在樣板練房展示時告知筍消費者，該樣純板房丈是陡“俗展示標才準搞”宮還朋是艇“贊交付標涂準翼”死，并在樣板房發(fā)入口告示欄中敬，用文明確予危以提醒。若絲是懶“校交付標岸準糾”筐的，還需要切對具體的裝飾茶、設(shè)備標準（良包括顏色、型盜號、規(guī)格、功洽率、產(chǎn)地等做貌出說明，對于吊今后交付房屋彎中沒有的陳設(shè)普、裝飾、電器膚等，要用固定粉的文字予以提進醒。待另一方面，要歉在《商品房買蓬賣合同》中作訊相關(guān)約定，例搬如孩“縮樣板房質(zhì)量、鉗設(shè)備、裝修僅脅供風格及裝修呀效果的參考，朗不作為交付標菊準，本商品房名的質(zhì)量、設(shè)備蟲、裝修具體以香實際交付實樣領(lǐng)為準票。嬌”案例六摧廣告天馬行返空鉗豪侵交房苦不堪言案情介紹：赴某房產(chǎn)公司在領(lǐng)推廣期開發(fā)的謝樓盤時，對該息樓盤所在的區(qū)沙位優(yōu)勢作了重飼點宣傳，并以首該樓毛盤為中心分別宵20況0趙米氣、懲50省0責米蓋、赴1仰公里怨的生活半徑內(nèi)饞的配套設(shè)施做帽了具體羅列，甚包括規(guī)劃中的臘沃爾瑪超市、仗市民廣場、水乎岸公園、五星叼級酒店等等。允在該樓盤交付事時，該房產(chǎn)公刷司曾經(jīng)宣傳過少沃爾瑪超市、勁市民廣場、水泄岸公園、五星豬級酒店等因規(guī)擺劃變更、招商饒引資等各種原阿因均不再建設(shè)鏈實施。不少業(yè)演主認為，他們編購買該樓盤重孩要原因之一就蒙是因為周邊便鳥利的配套，其陰所購商品房的廈房價中已經(jīng)包沉含了周邊規(guī)劃限所帶來的未來親預(yù)期，現(xiàn)大量輝配套均不再建材設(shè)實施，要求眠房產(chǎn)公司承擔去賠償責任。法律分析乞關(guān)于房產(chǎn)公司飄對商品房開發(fā)卸規(guī)劃范圍外周儀邊今后的規(guī)劃喇做作的宣傳，宏要不要承擔責農(nóng)任？腥需要作深入的腥法律分析，要陸看該宣傳是否性是虛假宣傳？愛是否屬于要約弓？如果屬于要件約，沒有將該底內(nèi)容寫進商品載房買賣合同，張房產(chǎn)公司能否鼓免責？如果屬裙于要約邀請，涌房產(chǎn)公司是否鏈可以不承擔責僻任？崖要回答上述問梯題，首先要明種白什么匠是擇“湊要觸約壯”日，什么湊是告“既要約邀栗請類”哀，兩者的區(qū)別袖在法律上如何迫界定？睜根據(jù)《合同法樂》第十四條和隔第十五條的規(guī)改定荒，近“遭要約是希望和抽他人訂立合同課的意思表低示盯”捎，篇“祥要約邀請是希躬望他人向自己石發(fā)出要約的意累思表欄示幟”僻，一般來講，換寄送的價目表再、拍賣公告、蔑招標公告、商忌業(yè)廣告等為要創(chuàng)約邀請，但法牛律也明確規(guī)久定油“牢商業(yè)廣告的內(nèi)呀容符合要約規(guī)范定的，視為要灶約技”帶，也就是說，僵商業(yè)廣告的內(nèi)辛容也并非全部爪都是要約邀請配，不可以天馬攝行空地任意發(fā)因揮。金在明確了法律真規(guī)定某的類“役要拍約攪”卵和尤“童要約邀臟請舍”噴的概念后，再朗來看本案中銷槍售廣告中對該決樓盤規(guī)劃區(qū)域帆外腳1鳥公里敵、熄3單公里載生活半徑的配菜套說明究竟谷是詳“列要皆約線”同還傭是娘“挨要約邀泊請型”跳。根據(jù)《最高肅人民法院關(guān)于辦審理商品房買品賣合同糾紛案眾件適用法律若奸干問題的解釋附》第三條的規(guī)仆定，房產(chǎn)公司貢在商品房的銷久售廣告和宣傳必資料中皇就爆“槳就商品房開發(fā)盛規(guī)劃范圍內(nèi)的吳房屋及相關(guān)設(shè)孔施所作的說明燒和允諾具體確狹定并對商品房妹買賣合同的訂奧立以及房屋價棟格的確定有重輸大影響的，應(yīng)樣當視為要約液。怎”醒本案中該廣告恭內(nèi)容雖本然仍“資具體確卸定社”悅，且對合同訂薪立和價格確定鑼有重大影響，備但由于不在房惠產(chǎn)公司開發(fā)規(guī)滲劃范圍內(nèi)，所寺以該廣告內(nèi)容羅應(yīng)該屬抗于五“繪要約邀擺請后”頌，二部挎是川“折要陳約武”打。吹如果廣告中部米分內(nèi)容符合法殿律規(guī)定魚的決“縱要覺約笨”銷的條件，那么傘該部截分火“膜說明和允諾即揚使未載入商品球房買賣合同，歌亦應(yīng)當視為合王同內(nèi)容，當事辮人違反的，應(yīng)助當承擔違約責清任竹。牌”梅如果廣告中的偉部分內(nèi)容不符母合法律規(guī)定紹的反“陣要秩約斯”恰條件，僅堅系摧“謊要約邀本請栗”稈（如本案廣告效中的爭議內(nèi)容益），其宣傳內(nèi)抽容不具有合同窩約束力，但是甲這并不意味著墓，本案中的房舟產(chǎn)公司可以對肝商品房開發(fā)規(guī)印劃范圍外的相跑關(guān)規(guī)劃配套隨器心所欲地進行腐宣傳而不用承叉擔任何責任。怪根據(jù)《反不正撒當競爭法》第岡九條關(guān)于虛假耳宣傳的法律規(guī)旅定及相關(guān)司法蠶解釋，《民法獅通則》吼第象5帳8庸條燙第源3慰款項因欺詐而物引起的民事行取為無效及相關(guān)蒜司法解釋及《蠻合同法》第五趟十四條關(guān)于因嘉欺詐而簽訂的蕩合同可以撤銷倘等規(guī)定，如果害房產(chǎn)公司在廣北告要約邀請中處故意提供虛假籮情況，作引人仇誤解的虛假宣盼傳，一方面客召戶可以撤銷已凝簽訂的商品房敗買賣合同，并疑有權(quán)要求房產(chǎn)章公司承擔賠償河損害的責任，鉆另一方面房產(chǎn)僅公司可能還要形承擔虛假宣傳筍產(chǎn)生的行政處狠罰責任。岔由上可見，商傳業(yè)廣告一般在垂法律上屬于要墨約邀請，允許伶廣告主、廣告豆經(jīng)營者作適度蛛的美化和夸張?zhí)?，但是廣告內(nèi)館容并不是可以皇隨意發(fā)揮的，抄因為部記分巡“誼具體確澆定棋”位的內(nèi)容，如果惕符合最高院司遵法解釋的第三熊條的規(guī)定要求纖，那么在法律移性質(zhì)上就不僅化僅屬醒于忘“胃要約邀僵請想”吧，二變遼成盡“且要胞約疾”難了，比置如頸2培4妙小時恒溫游泳迎池、中央花園荒、樓間距、綠裁地率以及配套聞設(shè)施的品牌等李。違反了廣告趙中屬雄于綠“聾要跌約軋”耗的內(nèi)容，房產(chǎn)異公司應(yīng)該承擔騾相應(yīng)的違約責獨任。智對于廣告內(nèi)容農(nóng)中的要約邀請覽，雖然不具有盆合同約束力，沃但是也不允許族房產(chǎn)公司在宣熄傳時故意提供猴虛假情況，作茶引人誤解的虛于假宣傳，否則賴，同樣要承擔土相關(guān)的法律責惹任。狹法務(wù)意見和建撈議織為避免因虛假上宣傳產(chǎn)生的法轟律風險，建議凝房產(chǎn)公司宣傳屆、沙盤展示或怒樣板房展示時雞，應(yīng)稍在顯著位置清周晰提示，本宣洋傳資料（或樓啦書、廣告、圖膜列、沙盤或樣快板房等）僅供肥參考，不作為蜘實際支付標準純，最終以政府液有關(guān)部門的批喚準文件和雙方需簽訂的商品房瘦買賣合同未準致，同時在商品蝶房買賣合同的稅補充協(xié)議中明懼確約定，本（汁補充）協(xié)議的賽約定內(nèi)容系雙姓方最終意思表指示，此前出賣簡人提供的宣傳賊資料（包括樓垃書、廣告、沙壩盤、樣板房等脖）中部分與本書協(xié)議不一致之社處，雙方同意金將其視為對相梅關(guān)內(nèi)容的變更酬，以本協(xié)議的盲約定為準。歇炮術(shù)另外，針對本妨案所涉規(guī)劃區(qū)露外的配套設(shè)施罷廣告宣傳，還奇要注意以下問伴題：嶺在宣傳時，房雞產(chǎn)公司應(yīng)作必酬要的審查，了問解該配套或設(shè)可施是否已經(jīng)列久入政府規(guī)劃，井是否已經(jīng)處于秤建設(shè)施工過程鋤中等。對于尚級未列入政府規(guī)起劃的，不予宣邁傳。式在宣傳時，房喇產(chǎn)公司應(yīng)核對怨該規(guī)劃的出處石，并注明信息慣來源。狹房產(chǎn)公司在《遺商品房買賣合摟同》、樓書及纏宣傳資料中進柱行風險提示，腫明確指出這些錘規(guī)劃不在房產(chǎn)建公司商品開發(fā)緩規(guī)劃范圍內(nèi)，蠅具體有政府部盤門或其他單位姐予以實施，不斷屬于房產(chǎn)公司拴承諾的內(nèi)容，匯且可能存在不柜確定性，如實只際實施的內(nèi)容妄與宣傳資料不滅一致的，以實攻際實施的內(nèi)容雄為準。案例七溪近在咫尺的樓鴿上樓售下吵結(jié)曠日持久的維干修尷尬案情介紹積張某購買了某需房產(chǎn)公司開發(fā)錘的精裝修樓毯盤湖70字6巴室，入住不久牧發(fā)現(xiàn)其陽臺吊鍛頂不時有水滲徒漏，于是提出貼要求盡快維修農(nóng)，房產(chǎn)公司現(xiàn)質(zhì)場核查后，初博步確認滲水系極由于樓太上沃80崇6臭室業(yè)主的陽臺銹防水密封不牢樸造成的，并同養(yǎng)意對保修期內(nèi)殼出現(xiàn)的質(zhì)量瑕首疵免費維修。崗經(jīng)多次聯(lián)蹦系子80編6礙室業(yè)主，在長犧達一年半的時平間里，該業(yè)主文均一種種理由家拒絕配合維修濫。肺現(xiàn)勵70佩6讀室業(yè)主因商品豈房有質(zhì)量問題尤向法院起訴要顧求房產(chǎn)公司及睛時履行維修義帖務(wù)、賠償相應(yīng)饑損失，于是房求產(chǎn)公司計向妄80村6煩室業(yè)主發(fā)律師飼函，要求其配駱合維修，否則壞也將向人民法主院起訴，要求健賠償。法律分析慨本案涉及兩個蜂不同的法律關(guān)略系，一個是房鑄產(chǎn)公司與樓安下攻70蛛6總業(yè)主間因房屋醋質(zhì)量問題引起列的商品房買賣倉合同關(guān)系；另箭一個是樓甜下洽70旅6紹業(yè)主與樓會上升80匹6揉業(yè)主間因房屋六修繕引起的相恒鄰權(quán)關(guān)系。灣在商品房買賣翠合同關(guān)系中，坡對交付房屋存編在的質(zhì)量瑕疵君，房產(chǎn)公司依透照合同約定應(yīng)您在保修期內(nèi)承勵擔免費維修的蘆義務(wù)。根據(jù)合悉同相對性的原符則，該法律關(guān)罩系只約束簽訂接合同的雙方當嘩事人。本案如科果軍70酷6疼業(yè)主以房屋質(zhì)另量問題對房地輩產(chǎn)公司提出訴眠訟或仲裁，法躬院或仲裁機關(guān)穗在審理此類案紛件時，一般不襲會依職權(quán)或依液房地產(chǎn)的申敬請服80湯6院業(yè)主作為共同紹被告或是共同俗申請人，而是杯依據(jù)合同和相都關(guān)法律法規(guī)直損接判令或裁決粥房產(chǎn)公司在一宗定時間內(nèi)完成臂房屋的修繕。荷由于在處理這瓜種法律關(guān)系中兄，法院和仲裁霉機關(guān)的審理不穗涉及樓上滅的筑80左6茶業(yè)主，所以即匪使判決或裁決背生效，樓下的施業(yè)主贏得官司倚，仍無法根本丈解決其房屋的轉(zhuǎn)漏水維修問題質(zhì)。在案件執(zhí)行城過程中，房產(chǎn)油公司很容易陷硬入非常被動的淋局面。攤在相鄰權(quán)的糾塌紛中，根據(jù)《扒物權(quán)法》第八辰十八條的規(guī)定惜，麻“雁不動產(chǎn)權(quán)利人介因建造、修繕擦建筑物鋪設(shè)電魂線、電纜、水揮管、暖氣、燃偽氣管線等必須諒利用相鄰土地槽、建筑物的，拘該土地、建筑唯物的權(quán)利人應(yīng)棍當提供必要的枯便躲利仔”虎，樓上把的厲80嫩6山室業(yè)主為相鄰評方修繕建筑物旺提供必要的便敗利是其法定義禾務(wù)，一般的《侵業(yè)主臨時管理侄規(guī)定》中也有晚類似的規(guī)定，雄法院根據(jù)此審目理或判決，有枝助于根本上解末決捏70緩6仇業(yè)主的滲水維碗修問題。萍法務(wù)建議和意憐見：暗房屋交付后發(fā)揪現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，祝房地產(chǎn)公司同臭意維修，但是恐由于相鄰方拒僅絕配合，使得庭維修時間無限閥期拖延，這種體情況并不少見航。解決這個問波題，首先應(yīng)該膚在商品剪房買賣合同補想充協(xié)議中增加未相應(yīng)條款，明根確約定房產(chǎn)公辯司在修繕相鄰添不動產(chǎn)時，商唇品房買受人有蘭配后義務(wù)。在惹無明確的法定暢配合義務(wù)時，鉗約定的配合義孤務(wù)在合同雙方愁當事人之間產(chǎn)感生拘束力，如座果訴訟或仲裁址也容易獲得法食院或仲裁機關(guān)糕的支持。馳如果在商品房危買賣合同中并份沒有約定相鄰密業(yè)主的配合義從務(wù)，發(fā)生此類標糾紛時首先要錘與有配合義務(wù)平一方的業(yè)主協(xié)們商，盡量爭取柔獲得其書面或里是口頭同意相正鄰方利用其房柱屋，同時分別布以房產(chǎn)公司和載相鄰受損方的橫名義向配合義纏務(wù)方發(fā)出書面閘通知，明確要演求其在合理期乖限內(nèi)履行配合投義務(wù)。殖如果相鄰方在便收到通知后經(jīng)癥多次協(xié)商仍拒可絕配合，在不賣得不需要通過消訴訟途徑解決康糾紛時，建議勇最好由受損業(yè)哈主以相鄰權(quán)糾憤紛起訴配合義罪務(wù)方業(yè)主，盡你量不要提起商沈品房買賣合同烈糾紛告房地產(chǎn)梯公司履行保修鞠義務(wù)，以提高銜訴訟效率，加扒快維修進度，才進而避免受損是方的損失進一遼步擴大。案例八會開發(fā)商沒拿到功竣工驗收備案會表能交房嗎擔？閑案情介紹艱一精裝修小戶逢型樓盤按照購莖房合同約定原務(wù)在漸200庫7吧年嗽1蒙2江月底交付。然童而房子一直未惠交付，業(yè)主們怎在焦急的等待饅中度過結(jié)了轟4賭個月，今年的餅5奶月雞1躬日屑，業(yè)主們接到毀開發(fā)商的收房個通知，但業(yè)主做到達現(xiàn)場后發(fā)愧現(xiàn)開發(fā)商未取甚得竣工驗收備答案表，直到還5重月變1隆5大日巴，開發(fā)商才拿洲到竣工驗收備姻案表。至此，霸在計算開發(fā)商滋逾期交房日期年上業(yè)主與其發(fā)糞生爭議，業(yè)主襯認為，取得竣絹工驗收備案表姜是交房的必備掉條件，逾期交睜房日期應(yīng)算至賠5同月庭1鉛5假日購；開發(fā)商則認鋪為其已在傘4罵月歇3摩0污日直通過竣工驗收精，通過竣工驗煤收的房子就可訓以交付，逾期諒交房日期應(yīng)算黨至貧4霧月洪3栗0病日某。法律分析波一、哪些竣工怖條件是法定的貴交房前強制性箏必備條件。弄根據(jù)《建筑法裹》、《城市房拋地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營栽管理條例》、賄《建設(shè)工程質(zhì)瓣量管理條例》海等法律法規(guī)的瓦強制性規(guī)定，疲建筑工程竣工做經(jīng)驗收合格后司方可交付使用斗。那么，建筑鼓工程經(jīng)什么樣景的驗收合格才夢可交付業(yè)主使叨用，驗收合格綱是否需要經(jīng)過世工程質(zhì)量監(jiān)督量、規(guī)劃、消防哈、環(huán)保等部門睛的專項驗收。饅根據(jù)國務(wù)院掙于昨199頭8唯年頒布的《城句市房地產(chǎn)開發(fā)炮經(jīng)營管理條例魚》第十七條規(guī)位定：房地產(chǎn)開幣發(fā)項目竣工后俗，房地產(chǎn)開發(fā)尿企業(yè)應(yīng)當向項太目所在地的縣賤級以上地方人擔民政府地產(chǎn)開爐發(fā)主管部門提滔出竣工驗收申匹請。房地產(chǎn)開勻發(fā)主管部門應(yīng)速當自收到竣工磨驗收申請之掀日出3醒0汁日內(nèi)，對涉及押公共安全的內(nèi)鞏容、組織工程返質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)輸劃、消防、人瞧防等有關(guān)部門搬或單位進行驗做收愿。苗200智0芽年，國務(wù)院和聽建設(shè)部分別下鍵發(fā)了《建設(shè)工迫程質(zhì)量管理條宜例》和《房屋下建筑工程及市挖政基礎(chǔ)設(shè)施工封程竣工驗收備識案管理暫行辦嶄法》?！督ㄔO(shè)黑工程質(zhì)量管理結(jié)條例》第十六竭條規(guī)定，建設(shè)淡單位收到建設(shè)偉工程竣工報告腐后，應(yīng)當組織觀設(shè)計、施工、弊工程監(jiān)理等有乎關(guān)單位進行竣驢工驗收。建設(shè)著工程竣工驗收屑應(yīng)當具備下列悉條件：瞧（嘆1急）完成建設(shè)工洗程設(shè)計和合同慌約定的各項內(nèi)虛容；枕（運2汁）有完整的技根術(shù)檔案和施工誕管理資料；示（繪3渣）有工程使用材的主要建筑材薪料、建筑構(gòu)配捷件和設(shè)備的進快場實驗報告；錄（棵4桶）有勘察、設(shè)付計、施工、工河程監(jiān)理等單位準分別簽署質(zhì)量蛙合格文件；啦（探5訪）有施工單位鼻簽署工程保修夫書。第四十九釀條規(guī)定，建設(shè)芹單位應(yīng)當自建完設(shè)工程竣工驗剩收合格之日犁起氧1朋5掠日內(nèi)，將建設(shè)族工程竣工驗收蒙報告和規(guī)劃、且公安消防、環(huán)淚保等部門出具醬的認可文件或熟者準許文件報趕建設(shè)行政主管襖部門或者其他想有關(guān)部門備案倡。因此，在《廟建設(shè)工程質(zhì)量隙管理條例》實對施后，房屋竣蘇工驗收已由原摩來的行政審批僵許可制度轉(zhuǎn)為活備案制度。工盛程竣工驗收由梳建設(shè)單位組織滔，聯(lián)合施工、扮設(shè)計、監(jiān)理和都勘察單位進行給，并由房地產(chǎn)衫開發(fā)主管部門值組織。且從竣爆工驗收應(yīng)當具孩備的條件看，糠并非需要規(guī)劃缺、公安消防、隸環(huán)保等部門的繭認可文翁件或準許使用焦文件，規(guī)劃等景文件在竣工驗親收合格后報備朋案時需具備，淘竣工驗收合格克最終形成的書殖面文件為《建市設(shè)工程竣工驗洋收報告》（實衛(wèi)際操作為五方應(yīng)主體分別制作男的《工程竣工秤驗收報告》）客。因此，根據(jù)女行政法規(guī)規(guī)定臨，商品房經(jīng)開貢發(fā)商組織的竣濫工驗收合格后杜，就可交付使向用。麗但纖200響0每年足6猾月建設(shè)部頒布癥《房屋建設(shè)工掩程和市政基礎(chǔ)正設(shè)施工程竣工寧驗收暫行規(guī)定駱》則規(guī)定，工此程竣工驗收工碰作，由建設(shè)單口位負責組織實魚施；工程進行百竣工驗收的條襲件包括規(guī)劃、充消防、環(huán)保等禁部門的認可文堪件。根據(jù)該規(guī)酬定，建筑工程膏在交付業(yè)主使汁用前，還必須雪具備下述竣工焰條件：工程竣銳工經(jīng)規(guī)劃、公時安消防、環(huán)保針等驗收合格和桑認可。不過，傾該規(guī)定屬于部乎門規(guī)章，法律傘效力層次低于耕《建設(shè)工程質(zhì)拔量管理條例》漿。稀二、竣工驗收雖備案是政府對泛工程的一種監(jiān)撤督手段，竣工轉(zhuǎn)驗收備案表不歡是開發(fā)商向業(yè)多主交房的法定激必備條件。胖根據(jù)建設(shè)部藍（騎200晃8雁）通7割8糾號令《房屋建震筑工程和市政掉基礎(chǔ)設(shè)施工程緞竣工驗收備案性管理暫行辦法躁》規(guī)定，建設(shè)密單位應(yīng)當在工被程竣工驗收合順格之日霸起特1廳5族天內(nèi)，向工程螞所在地建設(shè)行船政主管部門備等案，在提交的扮備案文件符合倡規(guī)定要求的情阻況下，備案部抵門應(yīng)予備案并靜發(fā)放《房屋建粥筑工程竣工驗壁收備案表》。頃所以竣工驗收圖備案只是政府宜對工程進行監(jiān)臨督的一種行政謎手段，竣工驗燈收備案表并不著是工程交付業(yè)雪主使用前必備連的文件。瘋通過上面的分盯析，可見，在輔本文開頭所提膠案例中，業(yè)主棉對交房的法定淋條件存在誤解短，開發(fā)商的意把見是正確的。洲當然，如果開霜發(fā)商與業(yè)主在架購房合同中特繡別約定將取得鐵竣工驗收備案津表作為房屋交膠付的條件，則托開發(fā)商必須在羅交房時向業(yè)主湊出具次文件，加否則即構(gòu)成逾顆期交房。哄法務(wù)建議和意士見煉一、在綜合驗洲收合格取消后傷，選擇商品房稻驗收合格作為戰(zhàn)交付條件容易灘引起爭議。在他現(xiàn)行的商品房戚買賣合同示范址文本永第某8食條所例舉枕的疤5滔種交付條件即休分別為：商品腿房經(jīng)驗收合格句、商品房經(jīng)綜綱合驗收合格、夠商品房經(jīng)分期團驗收合格、商樓品房取得商品藍房住宅交付使抽用批準文件以曲及自行約定的機條件中，如果碌選蜂擇郵“社商品房經(jīng)驗收艦合絨格走”瞎作為交付使用相的條件，則因叉為有關(guān)法律對亭驗收合格的規(guī)燒定不盡一致，世從上述分析可夠以看出，在實友踐中容易引起襪爭議，對開發(fā)度商將不會產(chǎn)生才不利的后果。哪二、開發(fā)商在悲商品房買賣合交同中設(shè)定交房驕條件時應(yīng)考慮膝與后續(xù)手續(xù)辦初證時點的銜接浙。我們建議開蔬發(fā)商選蟲擇占“期商品房經(jīng)規(guī)劃炊驗收合磨格以”悠作為交房條件珠，理由是：商杯品房工程經(jīng)質(zhì)頂量驗收通過，優(yōu)尚不能保證商江品房能夠通過賓其他專項驗收摩。只有符合規(guī)惑劃要求或是建既設(shè)的違法性已電經(jīng)得到糾正和餅解決的商品房尼才能他通過規(guī)蛇劃驗收。所以筍，規(guī)劃驗收合漫格的商品房在動后續(xù)辦證階段固不會存在實質(zhì)蛋性障礙，嘴以話“張商瘋品房經(jīng)規(guī)劃驗浮收合蟲格年”攤作為交付條件魚有利于保障開側(cè)發(fā)商在交房后脾及時辦妥商品乳房的初始登記鉤并在合同約定絲期限內(nèi)履行提員供辦證資料的久責任和義務(wù)?？?；暴三、交付時間坦的確定，不僅魯要充分考慮到蹲工程何時才能誼完工，還要考獵慮到何時能夠注通過政府部門午的專項驗收，灣而且還要考慮沾商品房還是毛罷坯房還是精裝軌修，另外還要忌考慮到利用項毅目土地使用權(quán)礎(chǔ)或在建工程抵宜押貸款何時才帽能歸還，和抵羽押權(quán)何時能夠竿撤銷等因素。案例九典業(yè)主斷購，開橋發(fā)商怎么辦？案情介紹貌經(jīng)濟危機來襲幣，購房者資產(chǎn)耐大幅縮水，歸籌還銀行按揭貸火款的實力減弱勢，曠“尿斷蛙供偵”孝現(xiàn)象頻發(fā)。由登于開發(fā)商在業(yè)俘主購房過程中揚為其提供了階弄段性連帶責任報保證，該保證旱責任通常在開至發(fā)商與業(yè)主辦局完房屋產(chǎn)權(quán)登激記手續(xù)后才能投解除，所以購族房者斷供后，長只要房屋產(chǎn)權(quán)察未轉(zhuǎn)移登記至躁業(yè)主名下，銀側(cè)行均會轉(zhuǎn)而要蜻求開發(fā)商承擔宗保證責任，此曬時業(yè)主所有未漁還款項均要由障開發(fā)商來支付暢，開發(fā)商承擔霜保證責任后又后不一定能從業(yè)咱主處取得追償瓣款（因為業(yè)主季本身就沒錢）聞，所以開發(fā)商費在業(yè)主斷供事傲件中承擔很大尺的風險。如果祥隨著經(jīng)濟危機輝的深入，斷供仍從個別事件轉(zhuǎn)橋變?yōu)槿喊l(fā)事件具，開發(fā)商的損爆失就更大了。法律分析鵝在商品房買賣嚷與商品房按揭趴貸款關(guān)系中，奶開發(fā)商、購房拖者、銀行三者黨之間存在如下創(chuàng)關(guān)系：購房者即在商品房預(yù)售趟階段與開發(fā)商洞簽訂《商品房夾買賣合同》，列隨后與開發(fā)商被指定的銀行簽昌訂商品房按揭雁貸款協(xié)議，開吐發(fā)商同時與銀辛行簽訂保證合泳同，為購房者餃的按揭貸款提卡供階段性的連挖帶責任保證，憶該保證責任在才業(yè)主取得所購畜商品房的房地昂產(chǎn)權(quán)證且銀行健取得房屋抵押毒的他項權(quán)證之兆后解除或終止國。在開發(fā)商為逝業(yè)主提供擔保酸的同時，并沒疾有業(yè)主或第三掏方為開發(fā)商提耕供反擔保。憤所以，開發(fā)商偽如果要避免或悼降低自己承擔緒保證責任所產(chǎn)否生的損失，就淹必須事先在商傳品房買賣合同勉中設(shè)定特別條?？?。目前現(xiàn)行裂的商品房買賣士合同中針對業(yè)擠主斷供設(shè)定一戲個條款，就是份一旦銀行因業(yè)耕主斷供而要求烤開發(fā)商承擔保雁證責任，開發(fā)調(diào)商就有權(quán)解除惕商品房買賣合飲同、收回商品笑房，并從房款忙中優(yōu)先抵扣業(yè)肆主應(yīng)付的違約朝金及開發(fā)商因雅此遭受的損失呀（包括因承擔上保證責任而產(chǎn)殺生的損失），圍再將余款退還局給業(yè)主。但實割際操作中這一籍條款的履行遇認到阻礙，由于胳業(yè)主在斷供的腫同時對外也是俘負債累累，大誦批債主通過法煤院對其所購的捏商品房實施了告預(yù)查封，雖然抽開發(fā)商解除了啊商品房買賣合閱同，但該單方剩解除合同的通兆知是否足以確塌認開發(fā)商對該混商品房的所有委權(quán)并進而阻止撿商品房被其他矩債主強制執(zhí)行置尚待審判實踐著的檢驗，所以毛，在當前形勢督下，有必要充被實、修改商品護房買賣合同中朗的斷供條款，診以保障開發(fā)商涌的合法權(quán)益。策法務(wù)建議和意午見沸一、盡快辦理寧完畢商品房的免產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記忠手續(xù)，以盡早瓦解除開發(fā)商的怎保證責任。如市果商品房產(chǎn)權(quán)府轉(zhuǎn)移登記到了胖業(yè)主名下，該霉商品房的不動蛛產(chǎn)抵押登記就爪可以辦理，開戲發(fā)商承擔保證特責任的期限也租就滿了，這時芹發(fā)生業(yè)主斷供編的情形，開發(fā)澇商枝就可以不承擔還保證責任。為奶此，有必要在音商品房買賣合墳同中約定道：秧1受、開發(fā)商交付睜商品房之前或踐是交付商品房偉的同時，購房炒者必須提供完撫備的辦證資料儲并支付相關(guān)稅唯費，否則開發(fā)厚商有權(quán)拒絕交恥付房屋并不承些擔延期交房的掘責任，購房者車應(yīng)承擔延期收匹房的風險山；伴2夕、購房者應(yīng)在商開發(fā)商通知向般購房者以及其風委托的辦證機耀構(gòu)提供辦證權(quán)敵屬登記的資料姐的日期后的指聲定期限內(nèi)完成漆所購商品房的溜產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記訊及相應(yīng)的不動塞產(chǎn)抵押登記，很如果因購房者爪不再規(guī)定期限糟內(nèi)辦妥前述手棟續(xù)導致開發(fā)商鎮(zhèn)保證責任不能昏按時解除的，玉購房者要承擔促違約責任，如販果開發(fā)商因此油而承擔保證責園任的，則開發(fā)挨商也要按合同緣約定追究購房什者責任。災(zāi)二、通過合同退約定賦予開發(fā)莫商可以視情形賓選擇解除合同蹄或繼續(xù)履行合簡同的權(quán)利。由燈于現(xiàn)在的商品挖房銷售形勢不齒夠樂觀，所以宿，在業(yè)主斷供聽的情況下，開拾發(fā)商并不是當灑然地要解除合尼同，而是要區(qū)孕分業(yè)主的實際絨情況及其償債釘能力區(qū)別對待非。所以，在商找品房買賣合同梯中，就業(yè)主斷緒供的情形，應(yīng)意約定給予開發(fā)估商選擇權(quán)，開刃發(fā)商可以在合袖同約定的一個低較長的時間內(nèi)額行駛解除權(quán)，粘也可以選擇繼要續(xù)履行合同（妄在此情況下開爬發(fā)商仍有權(quán)視陷業(yè)主履行情況扎而選擇解除合濫同還是繼續(xù)履壩行），但兩種沫選擇項下都要墳對業(yè)主設(shè)定懲乳罰性違約金，芳在開發(fā)商選擇悉解除合同的情姑況下，還應(yīng)明棒確需退還給業(yè)保主的房款與業(yè)源主應(yīng)支付的違叫約金、損害賠噴償金自動抵消惡。但三、根據(jù)最高釀人民法院的相灑關(guān)司法解釋，甩購房者未付清偵房款但已實際故占有的商品房降，其被法院強滲制執(zhí)行時，開遼發(fā)商有從商品問房變價款中優(yōu)武先受償剩余房技款的權(quán)利。基冤于這個規(guī)定，懼同時考慮到開滲發(fā)商未業(yè)主承北擔擔保責任后梳對業(yè)主所享有廟的追償權(quán)不具倡備優(yōu)先受償?shù)陌樾再|(zhì)，所以開蚊發(fā)商應(yīng)在商品唯房買賣合同中垮約定，在業(yè)主丈斷供的情況下沒，若銀行要求史開發(fā)商承擔擔嬌保責任的，開亡發(fā)商既可以選曾擇承擔擔保責愛任，也可以選屈擇拿業(yè)主支付惡的房款來歸還乖業(yè)主所欠的按寧揭款，從而構(gòu)懷成業(yè)主未付清窄房價款的情形過。在此情況下置，即使業(yè)主所狠購商品房被其湊債主查封并進豐而強制執(zhí)行、唉變價出售，作涼為開發(fā)商而言撲，根據(jù)前述司權(quán)法解釋，仍可抽以從該商品房擋的變價款中優(yōu)圖先受償業(yè)主沒筐有付清的房款慶，因而可以將浮開發(fā)商在此過傍程中可能遭受占的損失降到最貸小程度。案例十太甲方指定分包京工程發(fā)生安全便事故，發(fā)包人樸應(yīng)當承擔責任興嗎？案情介紹：寇某房地產(chǎn)開發(fā)售商公寸司虹A摘投資建造啊一估幢寫字樓，經(jīng)棗招投標，某建諒筑公淘司產(chǎn)B怒中標。招標文宅件中列明，玻次璃幕墻工程為駁分包項目漏。蔬A貓與冤B虧簽訂《建設(shè)工鞏程施工合同》頁后，在履行過怕程中帶，帝A冒又另行通過招諷標方式選定幕唯墻專業(yè)建筑公主司速C史，并彎與旱C希簽訂玻璃幕墻乒工程施工合同玻。玻璃幕墻工舉程在施工過程暮中，發(fā)生安全方事故，造成一闖名建筑工人死對亡。對此安全奶事故，除分包隆單工位豪C翁之外地，比A固或稅B跑哪一方也應(yīng)承轟擔責任？法律分析：偉根據(jù)《建筑法盛》第四十五條甚的規(guī)定恰：臥“賓施工現(xiàn)場安全芳由建筑施工企著業(yè)負責。實施輕施工總承包的喬，由總承包單編位負責。分包意單位向總承包仿單位負責，服宰從總承包單位館對施工現(xiàn)場的庭安全生產(chǎn)管理耀。序”荒以及《建設(shè)工績程安全生產(chǎn)管愿理條例》第二枕十四條規(guī)定枝：控“業(yè)總承包單位依雕法將建設(shè)工程芒分包給其他單蚊位的，分包合摩同中應(yīng)當明確勢各自在安全生彎產(chǎn)方面的權(quán)利邊、義務(wù)?？偝性锇鼏挝缓头职挝粚Ψ职こ岢痰陌踩a(chǎn)罵承擔連帶責任討。分包單位應(yīng)酒當服從總承包寒單位的安全生燭產(chǎn)管理，分包嶄單位不服從管壇理導致生產(chǎn)安伴全事故的，由怨分包單位承擔年主要責任蘆。融”蘆以上案例中，橫如果該玻璃幕獻墻工程由總承稠包單植位面B畝選定分包單拼位憲C雕，并斧與淹C兆簽訂分包合同牛，根據(jù)相關(guān)法積律規(guī)定，所發(fā)品生的安全事故褲責任全部辭由紗B油與盟C問承擔，與發(fā)包高單辰位恨A病無關(guān)。但事實殃上，分包單位侄由芹A鵲選定，分包工忠程的施工合同役也用由樹A鼻與驚C栗簽訂，總承包浪單絨位陣B橡并未參與，因究此要求總承包穩(wěn)單亦位鴉B則承擔安全事故蹲責任顯然缺乏艙法律依據(jù)，應(yīng)絲當毛由丟A廢與光C腎共同承擔相應(yīng)從的責任。漲實踐中，開發(fā)塘公司作為發(fā)包士人，往往在招印投標確定總包棒單位后，由于現(xiàn)專業(yè)技術(shù)原因斧、公用事業(yè)性籌行業(yè)壟斷經(jīng)營虜原因、或考慮宏節(jié)省工程成本腰費用等原因，成會將部分分部議分項工程從總篩承包工程范圍預(yù)內(nèi)劃出，另行微確定施工單位冠，并由發(fā)包人話直接與分項工添程施工單位簽客訂施工合同（勞或稱分包合同秧）、結(jié)算工程明價款。這樣的伏做法存在很大液的問題，對總稅承包施工合同訴的履行、工程毛的順利推進都蜂會形成隱患，兵具體有如下幾樣個方面：組1歲、會增加發(fā)包泛人在分包工程瞞施工過程中的接安全事故責任迫（如案例）臣2筐、因分包工程罪影響到整體工碗程的進度，無諒法要求總承包神單位承擔工期強延誤責任；補3畫、分包工程往筐往先于整體工寄程竣工驗收，節(jié)如與分包單位它單獨結(jié)算工程熱價款，會造成康分包工程價款太結(jié)算、支付時蛛間提前，對發(fā)貫包人資金壓力肉增大；查4變、如總承包單壓位不配合，則雄可直接拒絕發(fā)藍包人此種操作塌方式，或者在蝶發(fā)包人確定分鬼包單位后，總乒承包單位組織濤分包單位進場車施工、或拒接澡提供總包管理涌配合服務(wù)，由攀此必然會拖延辟工期。谷法務(wù)建議和意港見：抖1雖、關(guān)于選定甲久方指定分包工免程施工單位的挎權(quán)限：畝僅在招標文件耐中明確分包工崖程，是指發(fā)包低人允許投標方授在中標后可將傅該部分項目分苦包，而不是發(fā)宣包人有權(quán)另行紡選定分包單位賭。在總包施工迎合同履行過程式中，發(fā)包人直臥接選定分包單塑位不符合關(guān)于久分包的法律規(guī)壺定，也沒有任層何依據(jù)。因此負，建議在總包縱《建設(shè)工程施盤工合同》或其折補充協(xié)議中，疼對于甲方指定珠分包工程，必忙須明確約定由型總承包單位授園權(quán)給發(fā)包人，鐮由發(fā)包人代為稱選定分包工程暗的施工單位，般以此作為甲方樣指定分包的合驚同依據(jù)。并且降在總包合同簽岸訂后，由總承密包單位就發(fā)包亭人代其選定分撤包單位出具相毫應(yīng)的委托書。蒼2佳、關(guān)于甲方指慣定分包工程施館工合同的形式沈：蝦為避免增加發(fā)色包人對分包工絡(luò)程的安全事故沖責任，分包合悶同必須符合相茅應(yīng)的法律法規(guī)奉，即分包合同棵的主體為總承趴包單位和分包雞單位。具體可井有兩種操作方鵲式，一是由發(fā)逃包人作為委托季代理人代總承駐包單位與分包倉單位簽署分包企合同（分包合沒同簽署后抄送斗總承包單位）幅；二是在發(fā)包晨人選定分包單畜位后，總承包鄉(xiāng)單位根據(jù)發(fā)包嶼人提供的合同劃文本與分包單色位簽訂分包合擦同。覆3膊、關(guān)于甲方指呢定分包工程價包款結(jié)算：解一般來說，甲遞方指定分包工模程價款都是由逗發(fā)包人直接支飯付給分包單位屈并進行工程價坐款結(jié)算，此種詳操作模式也與靠分包工程的法臥律規(guī)定、合同普約定不符。因席此，必須在總兼包合同或其補化充協(xié)議中，由貼總承包單位授獨權(quán)或認可，由務(wù)發(fā)包人與分包貍單位單獨結(jié)算冬甲方指定分包許工程價款，分彈包工程價款也渡由發(fā)包人直接顧支付給分包單可位，分包工程賠不進入承包人繞工程的結(jié)算。時如考慮到資金緞的壓力，避免賭甲方指定分包掀工程價款結(jié)算強時間提前，也戒可以約定甲方道指定分包工程主價款由發(fā)包人劇支付給總承包惹單位，再由總巖承包單位按分圍包合同約定的特進度支付給分診包單位，分包耳工程價款僅是政總包工程進度喚款的一部分，后在整體工程竣屢工驗收后，一栗并進行工程價僻款結(jié)算。轟4籮、關(guān)于竣工資剃料：濤在簽訂分包合喉同時，如果采奶用發(fā)包人代總?cè)撼邪藛挝慌c練分包單位簽署抄的形式，則為型確保竣工資料押符合城建檔案溝歸檔要求，建艷議還應(yīng)在總包皆《建設(shè)工程施魚工合同》或其午補充協(xié)議中約淘定，總承包單呼位應(yīng)按照發(fā)包古人提供的分包貸合同要求進行牽存檔和分發(fā)。告由總承包單位喚簽訂的分包合晴同僅用于執(zhí)法凳檢查、城建檔慧案和竣工資傳料，不作為總抄承包單位與分灶包單位之間關(guān)栽于工程實施的窄法律文件、工譜程付款及工程此結(jié)算依據(jù)等其成他用途。案例十一車發(fā)包人收到承攔包人的工程價豬款結(jié)算文件后耍未及時回復，俘承包人起訴要研求按其遞交的犬結(jié)算文件結(jié)算保工程價款，會案得到法院的支駝持嗎？案情介紹：伶發(fā)包人甲與承扶包人乙就某住丸宅小區(qū)一期工結(jié)程簽訂《施工減合同》，合同你約定工程價款咐暫定，最終以銅結(jié)算為準。工已程竣工后，乙糧向甲提交了整趕套工程價款結(jié)岡算資料，甲簽型收后，公司財隨務(wù)部門先進行蜜內(nèi)部價款審計鳴，然后甲方委災(zāi)托了中介機構(gòu)尖進行工程價款爪的審計。中介紛機構(gòu)出具初稿攜后，甲要求乙賢在中介機構(gòu)初聲稿的基礎(chǔ)上雙臭方對賬，對賬擺過程中，雙方都就某些問題爭錯執(zhí)不下，直至洲結(jié)算資料后提種交后修達卸6痕個月，工程價江款仍未得到確徑認，甲也未支瞎付結(jié)算價款。芹為此，乙訴至雞法院，要求甲猜按照乙遞交的渣結(jié)算文件結(jié)算紀工程價款。法律分析：尊關(guān)于竣工結(jié)算扇的方式，《建殊設(shè)工程施工合黑同仔》義“特通用條評款裙”倒第沖33.棋1嘩條約定：工程轎竣工驗收報告?zhèn)谓?jīng)發(fā)包人認可則后凳2收8汽天內(nèi)，承包人撤向發(fā)包人遞交幫竣工結(jié)算報告萌及完整的結(jié)算價資料，售第是33.依2旱條：發(fā)包人收置到承包人遞交鉛的竣工結(jié)算報胡告及結(jié)算結(jié)算倒資料芒后蜜2年8紐天內(nèi)進行核實彼，給予確認或悠者提出修改意丹見。唉上述案例中，饒甲無論是自行捐審計還是委托國第三方審計，姑均應(yīng)在收到結(jié)隸算報告及結(jié)算召資料供后軌2概8伯天內(nèi)完成，并點將結(jié)果通知乙尼（給予確認或革提出修改意見不）。但甲直至梳收到結(jié)算報告區(qū)及結(jié)算報告及代結(jié)算資料襖后肌6喘個月，仍未能度給予乙任何答渾復，因此，根宣據(jù)《建設(shè)工程遍價款結(jié)算暫行賽辦法》第十六哄條規(guī)定彩：稻“巴發(fā)包人收到竣哄工結(jié)算報告及逆完整的結(jié)算資初料后，在本辦蒸法規(guī)定或合同貸約定期限內(nèi)，共對結(jié)算報告及調(diào)資料沒有提出灶意見，則視同芹認可鄰。玩”租以及《最高人三民法院關(guān)于審櫻理建設(shè)工程施伐工合同糾紛案屑件適用法律問偷題的解釋》第貢二十條的規(guī)定蠶：必“刊當事人約定，鍛發(fā)包人收到竣未工結(jié)算文件后圾，在約定期限化內(nèi)不予答復，饑視為認可竣工唐結(jié)算文件的，堅按照約定處理唐。承包人請求浮按照竣工結(jié)算菜文件工程價款妹的，應(yīng)于支持戴。邪”答乙的訴訟請求該，將會得到法畢院的支持。漲實踐中，發(fā)包巷人在與承包人站簽訂《建設(shè)工疲程施工合同》苗時，啄在污“誤專用條元款效”山及補充協(xié)議中碼，往往僅關(guān)注候結(jié)算口徑，卻慕忽視了對竣工無結(jié)算程序的約潮定，如此則必貼然適急用丹“租通用條逗款弊”氧的相關(guān)規(guī)定。坐并且，發(fā)包人就在收到承包人惕遞交的結(jié)算報公告及結(jié)算資料鳥后，也往往僅醒關(guān)注工程價款禿審計的實際工列作，而忽視了悉應(yīng)按照程序給尖予相應(yīng)的書面稀回復（給予確咬認或提出修改憐意見）。這樣倡一旦發(fā)生工程道價款爭議，則落承包人會主張淹按其提交的竣遍工結(jié)算報告進嗎行結(jié)算，會導與致發(fā)包人處于繭被動的地位，津甚至會給發(fā)包善人造成經(jīng)濟損充失。盈除上述分析可怪能導致發(fā)包人晌經(jīng)濟損失外，務(wù)一旦發(fā)生此類快工程價款糾紛戚，還會薄對發(fā)包人帶來給其他的風險：興1易、根據(jù)《建設(shè)氧工程施工合同垂》腫“志通用條賢款涼”不第皂33.伐2拿條款的約定興，視“刺承包人收到竣聚工結(jié)算價款降后村1促4敏天內(nèi)將竣工工蛛程交付給發(fā)包許人載”狐。如承包人未涉收到竣工結(jié)算奇價款，則有權(quán)返拒絕向發(fā)包人萍交付工程，由勞此又會導致發(fā)絡(luò)包人可能無法叼按時向房屋買褲受人交付商品肝房，進一步增虧加發(fā)包人的風駛險和損失。派2番、工程竣工備推案是辦理房屋閱初始登記的必篩要前提條件，亡并且根據(jù)部分抄地方法規(guī)的規(guī)泉定和《商品房多買賣合同》的碌約定，也是房敞屋交付的條件懶。如發(fā)包人與朵承包人就工程和價款結(jié)算產(chǎn)生四爭議，承包人孔拒絕提供工程臂支付證明，發(fā)啟包人就無法完擊成工程竣工備義案，如由此導蝶致初始登記延霞遲，則又會給漏發(fā)包人帶來辦景理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登望記延遲的責任棗?；蚍▌?wù)建議和意配見：撓1啟、在合同約定虛竣工結(jié)算報告辨及結(jié)算資料接柏收的有效性，寸明確界定答復壞期限的起始日植期，以免因個灶別職能部門工鎮(zhèn)作失誤延緩審僅計時間：庸建議在《建設(shè)損工程施工合同們》才“犁專用條釣款跳”畝或補充協(xié)議中啦約定：竣工驗析收合格通過后夫的娘___乖_繭天內(nèi)，承包人母應(yīng)向發(fā)包人提皮交承包人蓋章叢、承包人總經(jīng)炸理、項目經(jīng)理多簽字的竣工結(jié)塵算報告及完整必、有效的結(jié)算農(nóng)資料（工程聯(lián)瘋系單位應(yīng)經(jīng)有組效簽證），發(fā)侍包人工程師對覽結(jié)算資料進行悄審核，符合要莊求的在竣工結(jié)包算資料回執(zhí)上座簽字并加蓋發(fā)韻包人公章后方賢可視為發(fā)包人披收到竣工結(jié)算蹤資料。仔2垮、在合同中應(yīng)秧另行約定結(jié)算懂程序，以避免刑按跟照羞“桐通用條山款需”宴的要求，價款躲審計時間不充襖分：嬸建議在《建設(shè)盛工程施工合同泊》沈“倒專用條蘋款營”揮或補充協(xié)議中拖約定：發(fā)包人面自有效收到之志日覆___重_辯天內(nèi)完成內(nèi)部炊初步審計，爾列后將承包人提討交的全部結(jié)算舅資料移交給有驟建設(shè)工程審價協(xié)資格的中介機搜構(gòu)依據(jù)其審價久程序進行建設(shè)困工程審價，并燈由其在發(fā)承包叉雙方核對無異鉆議甜后屋____憤_吹日內(nèi)向發(fā)包人顛、承包人均以禍蓋章簽收的，便最終結(jié)算價款搶以審價報告之拔日起的十四天容內(nèi)未向?qū)弮r機蜻構(gòu)及對書面提撞出任何合理的枕、由證據(jù)支持怪的異議的，視睜為該方已經(jīng)同戶意審價機構(gòu)的跑報告。如果發(fā)拐包人、承包人武任何一方在收箏到審價機構(gòu)的永竣工結(jié)算審核漿報告之日十四科天內(nèi)書面提出角任何合理的、晃有證據(jù)支持的嶺異議的，審價格機構(gòu)有必要對賣該異議重新審續(xù)查并出具補充北意見。如果發(fā)岸包人、承包人取任何一方對審束價機構(gòu)的補充蝶意見仍有異議淘，且經(jīng)雙方協(xié)底商不能達成一待致意見的，則絲任何一方均有棚權(quán)在爭議發(fā)生恒之日九十日內(nèi)鋤向工程所在地罷法院提起訴訟稱，工程最終結(jié)慈算款以法院有泳效判決為準。晚【或表述為：聽發(fā)包人自有效撿收到竣工結(jié)算啞報告和竣工資灑料之日嘆起氧____餅_我天內(nèi)，自行或耗委托有資質(zhì)造柳價咨詢單位進撐行審核，給予畫確認或提出修乖改意見，并將敢審核結(jié)果通知牢承包人。承包張人不同意的，臘雙方針對爭議敲部分進行核對綁和協(xié)商；經(jīng)核蘋對協(xié)商還不能海解決的爭議部逗分，雙方共同燥申請當?shù)毓こ瘫靸r管理部門速解釋。如雙方簽仍不能達成一鮮致意見的，則羨按照本合同約世定的爭議解決陪方式處理?！康?隙、關(guān)于書面回突復：膽（灑1須）不得隨意回鴿復，如果發(fā)包枕人自身沒有相何應(yīng)的專業(yè)能力棚和經(jīng)驗獨立完窩成價款審計、榮需要委托中介弦機構(gòu)審計的，捆必須在認可中沙介機構(gòu)審計結(jié)雁果后再書面回厲復承包人。如權(quán)在內(nèi)審結(jié)束后喇，一邊委托中盾介機構(gòu)審計，蜻一邊將內(nèi)審結(jié)撕果回復給承包珍人，則該回復非對發(fā)包人同樣飾具有約束力。導（覆2引）在約定期限柱屆滿后，必須虛書面給予承包彈人回復，無論秋價款審計是否件完成，或者雙灶方對審計結(jié)果芳是否存在異議吼，均應(yīng)將確認墾或由修改意見葛的結(jié)果書面通館知承包人，并糠注意保留送達爸的相應(yīng)證明。攤（承包人簽收周證明或特快專饅遞回執(zhí)等）。案例十二備這樣的工程聯(lián)叢系單有效嗎？案情介紹：癢某工程竣工后序，承包人向發(fā)喂包人遞交工程史價款結(jié)算報告只及結(jié)算資料，黎其中包含了大皂量的工程聯(lián)系沒單，發(fā)包人在尺工程價款審計渾過程中，發(fā)現(xiàn)姜部分工程聯(lián)系虜單存在明顯的未缺陷和問題：餅相同編號的聯(lián)恨系單有多份且禾內(nèi)容不一致，分聯(lián)系單次序、該簽署時間顛倒毀，增加的工程層量、工程費用雨有虛假的成分奧等，但所有的詳工程聯(lián)系單均政經(jīng)過發(fā)包人駐徐派工程師的簽?zāi)匙C認可，現(xiàn)該向工程師已離職疊。該部分有問吉題的工程聯(lián)系份單對發(fā)包人有測效嗎？法律分析：慎《建設(shè)工程合鞏同券》困“檢專用條劉款秀”綢第練5.參3滲條要求對發(fā)包些人駐派的工程炕師的職權(quán)進行態(tài)明確，上述案烤例的合同中約懸定誠為陰“椅對工程進度、菜工程質(zhì)量、工末程合同的執(zhí)行賢情況進行監(jiān)督御和檢查、負責天設(shè)計圖紙問題揪的處理、設(shè)計槐變更簽證，工切程進度簽證和叫其他必要簽劃證資”覺。在施工現(xiàn)場敗，發(fā)包人派駐馳工程師就是發(fā)旅包人的授權(quán)代溫理人，而其職頭權(quán)完全由發(fā)包耀人確定。由于雷對發(fā)包人派駐添的工程師職權(quán)協(xié)約定過于簡單貴，反而授權(quán)了瘡發(fā)包人駐派工委程師相當大的浮職權(quán)，工程師松可以作為發(fā)包鉛人的授權(quán)代表禁在工程進度、凳質(zhì)量、設(shè)計變泥更、費用變更港等各類聯(lián)系單禮上簽字確認。先由此經(jīng)過發(fā)包閑人派駐工程師魯簽證過的聯(lián)系昨單，無論其真盜實性、合理性芬如何，在工程郊價款的結(jié)算過孕程中，發(fā)包人毒均很難有效反納駁。愉因此，如果在灌合同中對發(fā)包嘉人派駐工程師拉的職權(quán)約定不萍明確，將會對鴉發(fā)包人的施工稱現(xiàn)場管理、工酸程成本控制等倒各方面形成隱渣患。渡法務(wù)建議和意環(huán)見：紹1饒、對發(fā)包人派沫駐工程師的一奏般性職權(quán)可作擁出原則性的約廣定：督促承包櫻人按照合同約校定的工期、施賴工進度、施工右圖紙、質(zhì)量技材術(shù)標準、施工帶工藝、安全與桶環(huán)保生產(chǎn)條件臭、勞工保護規(guī)閥定等進行施工全、發(fā)出指令，搬代表發(fā)包人檢普查工程進度、迫參與材料與設(shè)扶備的驗收，對尼承包人的違反倚合同約定或法搬律法規(guī)規(guī)定的步行為發(fā)出工程鑰聯(lián)系單，對工查程涉及的設(shè)計宏、工藝問題提帶出的處理建議冠，代為簽收承軟包人、項目經(jīng)逼理送達的工程南聯(lián)系單或者文也件。踐2則、對工程聯(lián)系糞單的簽署，分省不同類別對工驅(qū)程師的職權(quán)進性行限定，具體頓如下：滋（文1匠）工程量、工床程價款變更聯(lián)信系單：簽發(fā)或靠者簽署同意承賤包人提出的單梨項變更工程量護對應(yīng)的工程預(yù)匪算價款增加，夾或者應(yīng)由發(fā)包萍人擔負的單筆現(xiàn)費用增加均不湖超計過便______責______私_俊萬元的工程聯(lián)改系單，該類聯(lián)斑系單的簽署必套須同時經(jīng)過了寶監(jiān)理被工程師的確認永后才生效；械（號2統(tǒng)）工期變更聯(lián)納系單：簽署同資意承包人提出貝的工期延長單車次不超狠過彩______弓__藝_忠天的工程聯(lián)系甘單，該類聯(lián)系踐單的簽署必須哀同時經(jīng)過了監(jiān)羊理工程師的確刺認后才生效；帖（灑3港）設(shè)計變更聯(lián)診系單：必須事設(shè)先經(jīng)過設(shè)計單奇位簽證，再由蛋發(fā)包人派駐的另工程師簽署，疏向承包人發(fā)出相變更通知及有獸關(guān)要求，該類階聯(lián)系單的簽署捐須同時經(jīng)過了彼監(jiān)理工程師的就確認后才生效戚。穗3幼、對于工程聯(lián)屆系單的有效性隨作出約定：萌有關(guān)確認工期茶延長、增加工李程價款或增加甩費用超過發(fā)包指人授權(quán)額度的鼠工程聯(lián)系單或稠任何文件，確陷認中間工程、儉隱蔽工程、整描體工程質(zhì)量合始格的工程聯(lián)系臘單或任何文件掩，同意豁免承哨包人任何經(jīng)濟戴責任、違約責醋任的工程聯(lián)系孔單或任何文件趙，暫?；蚪K止光施工的工程聯(lián)位系單或任何文陪件，對合同條純款的實質(zhì)性變晉更文件，均必鋒須由發(fā)包人工跟程師簽字并同蠅發(fā)包人按內(nèi)部爐審批程序加蓋桂發(fā)包人公章后濁方能生效，否訓則無效，且不產(chǎn)能作為竣工結(jié)夏算的有效依據(jù)堡，即使承包人牙已經(jīng)送達或者列發(fā)包人委派的噸工程師已經(jīng)簽樹署該類文件。矩4規(guī)、實際工作中隸，應(yīng)加強對工賢程聯(lián)系單的管律理，在工程聯(lián)環(huán)系單的格式設(shè)軟計、序號編排絡(luò)、簽署程序、鐵送達、保管等彈各方面予以規(guī)輪范。案例十三勒企業(yè)內(nèi)部標準志能作為工程質(zhì)吧量標準嗎？案情介紹：罷某公司與一家托建筑企業(yè)所簽歌訂的一份土建濟工程總包合同慧中，合同中將游工程質(zhì)量標準銷約定為達到該枯公司工程優(yōu)良粗標準，但標準允并未附后，工墊程施工完成在綿竣工驗收時，魔雙方對于工程舌質(zhì)量標準發(fā)生宇爭議。發(fā)包人領(lǐng)依據(jù)公司的質(zhì)會量標準認為工博程不符合其優(yōu)鉆良標準，因此魚不通過驗收，藏要求承包人整言改并承擔相應(yīng)參的違約責任；漏而承包方則認逃為，盡管合同何中員有雖“病以工程質(zhì)量標嶄準約定為達到錘某公司工程優(yōu)洲良標盆準攔”俱的相關(guān)約定，機但發(fā)包人目前損所依據(jù)的優(yōu)良植標準與在其在蝦合同簽訂時出庭示的合同標準聾不同，推定施幕工期間發(fā)包方氧業(yè)已對該標準信進行了修訂，華并未告知承包蹲人，因此，承叔包人主張雙方濟對于工程質(zhì)量伴標準（低于發(fā)胞包方的優(yōu)良標貌準）。雙方為桑此爭執(zhí)不下，應(yīng)最終訴諸法院科。法律分析：倦上述案例的爭弱議焦點在于雙雞方對于工程質(zhì)夫量標準的約定薄是否明確、有青效。從案例中憐可知，發(fā)包人娘的優(yōu)良標準顯妄然要高于政府薪通常質(zhì)量標準艇，合同中雙方們所約定的質(zhì)量漁條款也是明確坡的。但是，發(fā)耐包人內(nèi)部制定蜜的質(zhì)量標準并緞沒有經(jīng)過政府透機關(guān)備案，也唯未能以任何形截式為公眾所知紗曉，所以不具暗有公示性，第茄三人無法當然