市場研究報告前言原理與思路：市場研究與市場推廣是市場營銷的兩個步驟，二者相互關(guān)聯(lián)，不可或缺。前者通過詳盡的市場調(diào)查，采集相關(guān)市場數(shù)據(jù)，并運用科學(xué)的方法加以分析，從而準(zhǔn)確把握宏觀市場及區(qū)域市場的供需狀況，深入了解國家政治經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)市場的影響，科學(xué)的預(yù)測市場走向、競爭對手及競爭形式，最終確定準(zhǔn)確合理的市場定位；而后者則根據(jù)前者的研究成果——市場定位——解決市場推廣中的具體措施，如價格策略，銷售策略，廣告宣傳策略，促銷手段的組合策略等。簡言之，前者是基礎(chǔ)，后者為前者邏輯結(jié)論。體系與方法：市場調(diào)研報告將從宏觀和微觀兩個層面展開，宏觀方面包括：宏觀經(jīng)濟形勢，產(chǎn)業(yè)政策向?qū)В康禺a(chǎn)項目開發(fā)、銷售情況，產(chǎn)品自身與市場營銷的所處階段與具體特征；微觀方面包括：項目所在區(qū)域的自然、經(jīng)濟及人文狀況，區(qū)域市場的供應(yīng)及需求分析。第一部分宏觀區(qū)域分析區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r區(qū)域概況（網(wǎng)上資料或統(tǒng)計局）地理位置（位置、所轄區(qū)域、面積、市區(qū)面積）城市性質(zhì)及地位（城市的歷史、文化、所占的重要地位）城市規(guī)模（城市用地規(guī)模、人口規(guī)模）城市總體布局（城市格局、所含區(qū)、規(guī)劃方向、突出特色）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展概況（數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計局）區(qū)域國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長比例窄全省狼增長率針當(dāng)?shù)叵樵鲩L率好A階國民經(jīng)濟總產(chǎn)快值午第三產(chǎn)業(yè)習(xí)房地產(chǎn)久B嚼固定資產(chǎn)投資棚房地產(chǎn)投資施C斗社會消費品零不售總額液D轉(zhuǎn)商品零售價格臂指數(shù)趣居民消費價格載指數(shù)遵商品住宅價格真指數(shù)列柱狀圖人均可支配收入及增長，消費性支出及增長、平均工資區(qū)位分析歪項目區(qū)域位置戶與自然概況上（醫(yī)1叮）舟瓶翠項目所在區(qū)域位概況（項目所國在區(qū)域是大區(qū)見域的什么地帶夢、占有什么地敬位、起到什么扔作用改）琴槳挪史附：項目地塊燙位置圖跪（美2榆）掌吩軋區(qū)域位置（項拖目具體位置、容占地及位置優(yōu)事勢）藝（梢3尺）哈忠突區(qū)域景觀條件換（項目所在區(qū)賤域景觀）奏項目與城市主鉤要商業(yè)區(qū)及就霞業(yè)區(qū)的聯(lián)系分趨析斥項目所在區(qū)域勞的交通情況（翠項目周邊的快弓速路、主干路菊、次干路、支律路；項目周邊著的公交線路；怒項目到達市中疲心的乘車路線拼及時間）爐主要商業(yè)區(qū)、波就業(yè)區(qū)的分布模及與項目的關(guān)失系煮CB浪D滑（中央商務(wù)區(qū)真）（所處位置至與項目距離、店時間）驗CR肉D歡（中心商業(yè)區(qū)桐）（所處位置陜與項目距離、來時間）句CI閘D俯（科技商務(wù)中困心區(qū)）（所處紀(jì)位置與項目距歇離、時間）捎分析項目與上悼述區(qū)域的關(guān)系元城市規(guī)劃對項意目開發(fā)的影響脹區(qū)域整體規(guī)劃搭概況市項目周圍規(guī)劃淡概況檔規(guī)劃對項目的嫂影響區(qū)域分析結(jié)論鋼經(jīng)濟發(fā)展、人飾均收入及支出益消費鞋項目的區(qū)位優(yōu)愛劣勢請項目的交通優(yōu)帥劣勢若大規(guī)劃與項目瘦周邊的小規(guī)劃拾對項目的影響姨分析濃第二部腎分訂王導(dǎo)區(qū)域房地產(chǎn)的做市場分析程區(qū)域住宅（商儲業(yè)）市場的發(fā)蠻展?fàn)顩r營區(qū)域住宅（商特業(yè)）市場的發(fā)夢展回顧及概況獅起步興起期（竄時間、首批代行表作、產(chǎn)品特蹦征）失平穩(wěn)發(fā)展期（迅時間、代表作佩、產(chǎn)品特征、供需求狀況）軍整合提升期（落時間、代表大涌盤、產(chǎn)品及戰(zhàn)鍬略理念、需求姻狀況）貓近年來區(qū)域住送宅（商業(yè)）市符場供求分析趁市場供應(yīng)方面鴉（近幾年來的沖施工面積及增梢長）（數(shù)據(jù)來穿源：房地產(chǎn)開晶發(fā)辦）弊市場需求方面瑞（近幾年來的性銷售面積及增潮長，銷售總額歇）（數(shù)據(jù)來源貨：房地產(chǎn)開發(fā)比辦）劉價格變化（各宏類房產(chǎn)項目的栽價格及漲幅：議經(jīng)濟適用房、威多層住宅、高便層住宅、別墅盛、高檔公寓、見寫字樓、商業(yè)愈用房）（數(shù)據(jù)午來源：統(tǒng)計局間）散區(qū)域住宅（商粥業(yè)）市場的發(fā)員展特點夕政府對市場的癥管理調(diào)控力強感（相關(guān)房地產(chǎn)呈政策及區(qū)域房惱產(chǎn)政策的出臺晴及作用）駝市場體系逐步露完善（主要包谷括出現(xiàn)多層次天的供應(yīng)房及二匆手房的發(fā)展）炎市場熱點向規(guī)脊?；霓D(zhuǎn)移（耐大盤的出現(xiàn)、而配套的完善，卻社區(qū)的規(guī)劃及芽設(shè)計）博房地產(chǎn)企業(yè)的催汰弱留強進程免加快（外地開合發(fā)商的進入和奇現(xiàn)有開發(fā)商的僵狀況及分析）其他吧區(qū)域住宅（商芬業(yè)）市場格局倦（根據(jù)市場狀末況將城市劃分投為幾個區(qū)域版選快，再根據(jù)版淋快進行分析）割例：東部版快惹（發(fā)展背景：汁區(qū)域狀況、交逢通、配套、規(guī)慌劃；樓盤特點殲：該板塊內(nèi)的驟樓盤共性；銷臭售情況：價格魄、交房、檔次獎、銷售率）伯項目所在區(qū)域脾的房地產(chǎn)特性膏前面板塊分析羞中應(yīng)涉及到該招部分內(nèi)容，再腸將該區(qū)域目前啞銷售的具體代唉表項目進行分愈析，為本項目喜提供依據(jù)。群項目所在區(qū)域赤住宅（商業(yè)）躲項目概況例：娛小區(qū)概況芳位置寬山大路鳥發(fā)展商咬占地面積分總建面積嶼物業(yè)類型組合疤分期開發(fā)進程悼規(guī)劃布局特點敵建筑風(fēng)格特色殖園林環(huán)境營造返項目開工時間作開盤沾裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)曉樓盤公建配套宰物業(yè)管理慮收費標(biāo)準(zhǔn)寫：氧乘統(tǒng)元握/誰㎡倆式管理辯本次開發(fā)銷售滲期情況蝦（們1#3#4#怨7逆#敲）尚銷售情況打推售總套數(shù)梢套蝴銷售率藝%山戶型講主力戶型吵房俗微廳先籠衛(wèi)兔孕房量繩廳壤刻衛(wèi)昂薪房采遇廳舊培衛(wèi)撈主要面積范圍狼仿合踏平面結(jié)構(gòu)類型染丑價格仇多層均價士小高層均價留整體均價素元好/春㎡薦買家特征逝層次潤區(qū)域分布貴營銷推廣丑主題內(nèi)容瀉推廣策略船后續(xù)供應(yīng)永后續(xù)開發(fā)面積墓項目評價爺優(yōu)勢皇：階癢劣勢：嫁項目所在區(qū)域須的產(chǎn)品特點分繡析俗開發(fā)規(guī)模及配搜套情況趴項目所在區(qū)域撤代表性項目占誠地面積規(guī)模比侄較郊占地面積羊小誼于賞1輛萬平方米板1~用5薪萬平方米天大屢于變5昏萬平方米績項目名稱俱尊數(shù)量態(tài)規(guī)劃設(shè)計及戶逃型特點（本區(qū)汗域以什么建筑遲為主：多層、丈小高層、高層翁；建筑風(fēng)格以數(shù)什么為主：歐更式、現(xiàn)代；社峰區(qū)文化；環(huán)境食；項目主力戶峽型情況、分析衛(wèi)以何種戶型為晶主）糾裝修標(biāo)準(zhǔn)及智凡能化系統(tǒng)邪項目所在區(qū)域錯的銷售特點咐營銷推廣特點猛（在通過對濟南目正前在售樓盤在范報紙、電視、骨路牌、雜志、撒工地現(xiàn)場等不天同媒介上所做即宣傳畫面、訴嶺求內(nèi)容、表達社形式等方面的衡分析，以及對率樓盤銷售人員橫、銷售場所的飛包裝調(diào)查）窯從營銷策略層耍面看：宣傳主轟題、主訴內(nèi)容解、銷售控制細(xì)從營銷執(zhí)行操貝作層面來看：雹銷售場所、樣犯板房、銷售服沫務(wù)、人員素質(zhì)放售價情況：集牙中銷售均價、哥最低價格、最鼻高價格、銷售子率騰客戶特點：主雄要區(qū)域客戶來科源、檔次、目英的、原因涂項目所在區(qū)域俘市場發(fā)展預(yù)測俗：項目區(qū)域規(guī)違劃與項目聯(lián)系背，項目所在區(qū)味域的市場供求詠及消化預(yù)測耕典型個案（詳?shù)考?xì)介紹區(qū)域內(nèi)家主要項目的特哪點或區(qū)域內(nèi)最州成功的案例愚區(qū)域市場需求絡(luò)調(diào)查分析就調(diào)查問卷內(nèi)容鹽（附表）祝問卷調(diào)查說明魔及統(tǒng)計分析內(nèi)秘容：昨問卷統(tǒng)計分析販結(jié)論稿第三部忍分慕嶼化項目條件分析惹項目地塊自身刮條件分析徐地理位置（現(xiàn)妥場）色地質(zhì)狀況（發(fā)竊展商提供勘察鐮報告、風(fēng)水情秩況）解土地面積及其僑東線圖（發(fā)展擱商提供）摩七通一平現(xiàn)狀登（現(xiàn)場、與發(fā)推展商交流）均項目周邊環(huán)境鳥分析斗地塊各方面的枯環(huán)境（建筑物霧、污染狀況、汽近景、遠(yuǎn)景及違視野遮蓋情況秘）增地塊適當(dāng)半徑莖內(nèi)歷史人文景惠觀列示（標(biāo)明約距離項目地塊子車距）坦項目用地居住宗情況：周邊小孟區(qū)居住情況姨項目周邊居民馳狀況項目外圍情況地塊交通狀況恨周達市政路網(wǎng)慎縱橫圖酷周邊公交系統(tǒng)蛾起始狀況、頻協(xié)次及遠(yuǎn)景規(guī)劃分直入地塊的道蒙路交通狀況鄉(xiāng)項目附近公建隨配套設(shè)施分析導(dǎo)購物中心（商饑場、超市、菜肺市場）惡文化教育（幼豈托、小學(xué)、中敲學(xué)、大學(xué)圖書精館及質(zhì)量）姐醫(yī)療（各級醫(yī)秀院、藥店及質(zhì)役量）頌金融（各種銀察行）郵政局、所武娛樂餐飲（體須育健身、歌舞封餐飲）刊周邊已成社區(qū)緒狀況附近小區(qū)列圖應(yīng)各樓盤及小區(qū)割的居民階層絲小區(qū)規(guī)劃、價介格等榮項目條件分析緒結(jié)論灣第四部紗分葵杰眾市場研究結(jié)論張從區(qū)域市場的護發(fā)展來看仰房地產(chǎn)的發(fā)展禍趨勢供需關(guān)系區(qū)域開發(fā)實力節(jié)市場產(chǎn)品主要緞競爭點及產(chǎn)品剃趨勢肚從項目所在區(qū)番域的市場分析暴來看闖從項目開發(fā)的攜規(guī)模來看伐區(qū)域項目類型知、主力戶型面從項目所在區(qū)鼻域的銷售情況役來看：期房銷觸售率、現(xiàn)房銷伐售率、售價母從客戶情況來堡看，主要客戶日群體超從項目的營銷王推廣來看，綜擺合評估航從對區(qū)域市場灘的調(diào)查分析來鏟看婆選擇在本區(qū)域褲購房的客戶，豈其年齡、文化慮程度、家庭結(jié)支構(gòu)、家庭收入烘、區(qū)域、從業(yè)陪潛在客戶對區(qū)瞎域房價的接受僅能力夏從潛在客戶對犯戶型面積的選葡擇上看例：區(qū)域分析鳴濟南市社會經(jīng)奏濟發(fā)展概況濟南市概況地理位置睜濟南位于山東陷省中西部，泰噴山穹隆北麓、忍東鄰淄博、濱指州、南連泰安撐、萊蕪，西、傍北與聊城、德夜州接壤。轄歷痕下、市中、天挪橋、槐蔭、歷寧城五區(qū)，章丘女市和長清、平島陰、濟陽、商表河四縣。全市波總面謹(jǐn)積駱815暈4靠平方公里，其繼中市區(qū)面句積霜211暑9漏平方公里。俯城市性質(zhì)及地事位受濟南是山東省察省會，著名的盆泉城和歷史文漏化名城，歷史豬文化源遠(yuǎn)流長栽，泉水馳名中渡外，是融山、汗泉、湖、河、執(zhí)城為一體的山另水城市，屬于扎國家級的歷史騾名城。濟南不日但是全省的政展治、經(jīng)濟、文水化、科教和旅以游中心，同時齊也是副省級城柄市，是我國東鴨部沿海開放向暗內(nèi)陸延伸的樞普紐城市，是具鉤有跨省區(qū)作用搶的經(jīng)濟中心和約重要的交通樞對紐。城市規(guī)模邀到榴200敢5賽年，濟南中心中城區(qū)的城市人炒口特從克199既5穴年況的爽16慶0觸萬人增攪至輸19鋼8陵萬人，城市建坑設(shè)用地控制該在才18棍6悉平方公里以內(nèi)救；股201僚0駱年城市人口增通至擋22桂0定萬人，城市建廁設(shè)用地控制府在謠20引5敢平方公里以內(nèi)辛。城區(qū)地人口吉增長，城市建當(dāng)設(shè)用地的擴充火，將對地區(qū)的驟房地產(chǎn)開發(fā)有羞一定的刺激作冷用。城市總體布局悉濟南中心城區(qū)錯為貴“稠東西帶狀組團摩式思”輝布局，由主城塞區(qū)和王舍人、鋒賢文、大金、鵝黨家四個外圍嫩組團組成，主挪城區(qū)與組團之觸間以綠色空間伐相隔離。中心擊城區(qū)的建設(shè)以拒主城區(qū)的調(diào)整瓦改造和紛以巧“戚先東后袍西舟”繳的時序發(fā)展建治設(shè)外圍組團為戀重點。加快主盼城區(qū)調(diào)整改造濕，控制外延，鹽重點調(diào)整用地剖結(jié)構(gòu)和布局，貸強化省會城市悅的中心功能，里積極發(fā)展第三刑產(chǎn)業(yè)么,全完善城市基礎(chǔ)新設(shè)施和公共服飾務(wù)設(shè)施唉,距改善城市環(huán)境添，突出泉城特脂色，保護歷史包文化名城。蓮濟南市經(jīng)濟發(fā)似展概況資料來源：濟南市統(tǒng)計年鑒貞國民經(jīng)濟快速其增長，綜合實辱力進一步增強支。徐200燃1賴年濟南市國內(nèi)比生產(chǎn)總值首次刑突破千億元大皇關(guān)，達到擋1066.2半億元，比上年熄增長驚12.1%盆。其中：第一具產(chǎn)業(yè)增加值落97.2著億元，增長萌4.0%緣；第二產(chǎn)業(yè)增忌加值屑442.7吉億元，增長千9.7%善；第三產(chǎn)業(yè)增衣加值捎526.3底億元，增長桑15.9%裹。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)經(jīng)構(gòu)為稍9.1腐：碼41.5努：統(tǒng)49.4趕。人均國內(nèi)生升產(chǎn)總值配18843文元，增長挖11.0%日。資料來源：濟南市統(tǒng)計年鑒資料來源：濟南市統(tǒng)計年鑒菠居民收入增加蹄，生活水平繼瞇續(xù)改善。剃2001敞年，城鎮(zhèn)居民話人均可支配收幅入為勇8607夏元，比上年增測長瓶12.9%筐，城鎮(zhèn)居民人竭均消費性支出牧7110糞元，比上年增油長盈8.3%戶。貢2001作年，受行政事魂業(yè)單位人員增羅資因素的影響慮，在崗職工收毫入顯著增加，纏平均工資反11980第元，比上年增烏長訴15.0%驢。同時城鄉(xiāng)居振民消費結(jié)構(gòu)不帽斷發(fā)生改變，禁生活條件日益臨改善，城市恩嚷格爾系數(shù)降至跟32.0%曬。資料來源：濟南市統(tǒng)計年鑒區(qū)位分析釀項目區(qū)域位置岔與自然概況歷下區(qū)概況僚項目地塊位于饒歷下區(qū)，歷下撒區(qū)區(qū)位優(yōu)越，疫交通便利，文介化繁榮，教育內(nèi)發(fā)達，既是全棵市的文化區(qū)和餐商業(yè)區(qū)，又是役科技區(qū)和風(fēng)景奮區(qū)；是省人大晃、省政府、省蝦政協(xié)、省軍區(qū)剖等葡50堤多家省、市機絲關(guān)的駐地，也絲是諸110賣多家科研單位惡和高等院校的懇所在地。幾年徐來，歷下區(qū)大犬力實欣施帳“譯科技興聽區(qū)粒”銜戰(zhàn)略，把依靠水科技進步作為乓發(fā)展區(qū)街鎮(zhèn)村勿經(jīng)濟的突破口濟，促進了全區(qū)臟經(jīng)濟的持續(xù)健分康快速發(fā)展。軍全區(qū)主要經(jīng)濟核指標(biāo)連續(xù)五年角增幅保持在偵20越％，財政收入握增幅名列市區(qū)傾之首，社會各希項事業(yè)均走在尿全市前列，獲壞得柄了腳“鳳全國科技工作離先進城掛區(qū)演”險等榮譽稱號。庸項目地塊位置幻圖區(qū)域位置革項目位于歷下尺區(qū)菜市南街以贏北，西臨濟南鄰名勝大明刷湖鴉40舌0崖米。東、南方弦向分別靠近歷諷山路和東關(guān)大增街。占地旅4猶.3滑3買萬平方米，可始規(guī)劃用帽地滔3.2符7粱萬平方米店。雹.炒濟南市傳統(tǒng)的赤景觀軸線自南鄰?fù)庇汕Х鹕絾?、趵突泉、大絮明湖、黃河森鈴林公園等組成票，是濟南市最彎寶貴的自然景駝觀資源，而本廊項目位于傳統(tǒng)帳歷史景觀中軸扯的中心位置附蝶近，與大明湖悼、東湖相伴，煮具備極強的區(qū)筑域景觀優(yōu)勢。制同時，鴿沿吸“粗經(jīng)四推路棵—欺—良泉城嬌路末—演—政解放櫻路歐“畫這條東西向軸撐線，隆將鄭CB覽D色（中央商務(wù)區(qū)栗）凳、遵CR協(xié)D桂（中心商業(yè)區(qū)詢）絹、滅CI悟D代（科技商務(wù)中虹心區(qū)）連于一販體，而本項目杯位租于礎(chǔ)CBD木躬、右CR趁D迎和批CI籃D霧這條軸線上。區(qū)域景觀條件拔本區(qū)是濟南古磨城所在地，文族物古跡眾多。障古城胸區(qū)胸“搏家家泉水，戶禍戶垂慈楊壯”鋒，素障有茄“掙泉饑城兵”螺之稱。趵突泉恐被譽縣為繳“謝天下第一商泉韻”尾，大明湖被譽敗為洋“性泉城明妹珠韻”窄，千佛山千尊曠古佛鑲嵌山崖接，絹“責(zé)四面荷花三面圖柳，一城山色銷半城手湖肥”管是歷下的真實幫寫照。環(huán)城公叫園象一條翠帶據(jù)環(huán)繞古城，把為四大泉群和大爺明湖連成一體測，形成以湖山什泉水為特征的孟園林綠化中心踏。泉城廣場是稈全市規(guī)模最大釀、設(shè)施最先進哭的公眾廣場。邁沿黑虎搭泉世—罪—援泉城廣避場裳—眼—葵趵突卷泉非—諷—半五龍屬潭揀—言—杏大明湖組成的預(yù)泉池園林景觀腰區(qū)，以三大泉穿群、大明湖和凳泉城廣場為主專題，以西、南蜜環(huán)城公園為紐考帶，充分體現(xiàn)手了濟南文化和盼園林藝術(shù)特色承。柿項目與城市主嫁要商業(yè)區(qū)及就棚業(yè)區(qū)的聯(lián)系分哲析榜項目所在區(qū)域耕的交通情況糧中心城區(qū)的道繁路劃分為快速套路、主干路、陜次干路和支路濾四類。道路網(wǎng)詠布局剝由抓3繳條環(huán)路婚、乖9籌條放射色路文、伐9輔條南北向趙和郊9條條東西向主干蝶路（簡很稱應(yīng)“玻三環(huán)九射，九懼縱九摧橫恭”滔）構(gòu)成總體框哲架。其中快速勞環(huán)主要由經(jīng)十拴路、歷山路、譽北園大街、濟伍齊路、營市街李等圍合組成，從項目地塊與快藥速環(huán)的關(guān)系非紀(jì)常密切，不到狡一公里的道路話距離就能與此誕環(huán)路相連接。鍵本項目地塊的疫外圍交通發(fā)達論。地塊南臨菜消市南街，往布西部40榴0孫米有明湖北路鍋和黑虎泉北路時（濾通誰3漁1膽、腦3鄭7剃、歸8暖7蛋、陽4貼1秒、等四路公交譜車）及歷黃路植－南北歷山路甚（遣通償4刊1位、國8沸3冠、潤1糠4辭、攜3伏3譽、等公交車）徑，往脫西泥50吸0膚米市東關(guān)大街革（乓通罰3堵0恨、福K9丸8咸、吐3暫7非等公交車）鑒、炒80今0稀米是歷山路，衡往夫北部100鉗0影米是北園大街愛。通過這幾條斬快速路和城市猴干道，項目與勞中心城區(qū)各就池業(yè)區(qū)和商業(yè)網(wǎng)眾點的連接十分妙便利，乘公交突車道省政府和恨泉城廣場也只也需誤1誤5國分鐘。漢主要的商業(yè)區(qū)庸、就業(yè)區(qū)的分呀布及與項目的檢關(guān)系繪沿棒“器經(jīng)四夾路獄—侵—罷泉城嘴路懼—過—僑解放求路賠“碌這條東西向軸相線，皮以狠“跟一線連三嘉珠咱”帳的形式將規(guī)劃故的胸CB猴D盆、薯CR批D請、痰CI胞D貨連于一體，形水成商業(yè)、商務(wù)賠、高科技三大舒功能區(qū)域同一窗軸線分布的格悼局。嬸CBD噸（窄中央商務(wù)區(qū)捕）飛:蹄以經(jīng)四路為軸窮心，在城市總鞭體規(guī)劃劃定的殼順河街、經(jīng)七稈路、緯六路、棕經(jīng)一路圍合地閘區(qū)規(guī)劃建設(shè)，希由此逐步建成著高樓林立、環(huán)元境良好、功能聽齊全、商貿(mào)云夸集、現(xiàn)代氣息趟濃郁、時代鮮戴明的城市形象光標(biāo)志區(qū)。非與本項目的道狐路距離牢為累4.眼5剩公里。繳CR榜D師（中心商業(yè)區(qū)袋）纖：西門地晚區(qū)凡—寫—場泉城冬路藍(lán)—籌—奉南門地區(qū)。集替購物、游覽、扣悠閑、餐飲、校娛樂和服務(wù)于羽一體，集中了董為數(shù)眾多、功括能齊全的大型新商貿(mào)場所，充緞分體現(xiàn)了繁榮肆都市風(fēng)貌。乖與本項目的道柿路距離圈為孔2弊公里。呼CI零D蕩（科技商務(wù)中抹心區(qū)）攀以搖“扯山大路電子一惜條劃街洲”覽為軸線形件成仗“糖科技商務(wù)花區(qū)立”棚，現(xiàn)已集聚了檔以息I魯T粥科貿(mào)為主爭的放100趨0鈔余家高科技企猶業(yè)，產(chǎn)品輻射兄全省及周邊省線份，是濟南高逢科技產(chǎn)業(yè)的核從心地帶。分與本項目的道奪路距離輝為索2鉤公里。供本項目與這三租大新興就業(yè)和嚴(yán)商業(yè)區(qū)域的關(guān)林系相當(dāng)密切，拜交通十分便捷舉，通過黑虎泉竹路和歷山路便剖能快速的與泉涉城路和解放路忍相連接。武其次沿濼源大眾街沿線發(fā)展比床較成熟，事業(yè)勞單位分布比較攻密集；洪家樓愁附近集中了相嫌當(dāng)數(shù)量的科教獄事業(yè)單位和大被學(xué)校區(qū)；大明逢湖路和泉城路修之間聚集了省脈政府等重要的屠政府機關(guān)單位答，區(qū)內(nèi)就業(yè)人昂口普遍素質(zhì)高頁，購買能力較惡強。鋸以上地域與本后項目距離僅膏有臉3英公里左右。傲城市規(guī)劃對項洪目開發(fā)的影響孫今后濟南城區(qū)女住宅建設(shè)按照羽舊區(qū)改造與新茅區(qū)開發(fā)相結(jié)合蠢的原則，綜合絲開發(fā)，配套建賄設(shè)，改善居住戀環(huán)境，提高居閱住水平，滿足鏡人民群眾日益馬增長的居住需鵝要。根據(jù)城市肆總體布局，將奶聯(lián)系緊密、布疲局集中的居住稻用地組合成片蓬，形島成英2桂9進個居住生活片鵝區(qū)，而本項目成位于明湖居住裂片區(qū)。該片區(qū)虹位于城區(qū)的中慣心位置，改造痰居住用地和保積留居住用地比曠例較大，其改姓造和建設(shè)的力激度直接關(guān)系到危城市的形象和恰功能配套。當(dāng)根據(jù)城市的規(guī)寄劃意向，其中期兩項改造工程口與本項目的開秤發(fā)關(guān)系極其密棉切：其一是菜小市南街的拓寬網(wǎng)工程，該路段貓將拓寬膝為話5難0扶米的城市干道誕，西連明湖北踏路，東接歷山簽路立交，成為張溝通東西的重爽要干道。其二堂是項目東面沿炸黑虎泉北路的謝護城河整治工鄉(xiāng)程，改善河水隱質(zhì)量和河堤風(fēng)概貌，重現(xiàn)楊柳羽垂岸的泉城特加色。隨著這兩距項工程的規(guī)劃鴨實施，本項目唯的區(qū)域形象將頌得到有力提升臺。注按禿照路“小十付五導(dǎo)”鬼計劃舊城改造蜘工作重點，大顧明湖公園是濟怠南是重點的擴漠建項目。同時肉，大明湖至趵董突泉至千佛山賣一線為重點改蹦造的風(fēng)景線。蔑由政府對明湖斤擴建的決心可楊見，大明湖不阻但是城市歷史歉景觀中心，同翠時更是城市持挖續(xù)發(fā)展的寶貴莊資源后盾，含雄概歷史、景觀瓜、人文等多重串意義，并以成毒為具有強大輻隙射的文化核心網(wǎng)。因此也必將娘要求以大明湖射為中心的周邊影區(qū)域能同時尊仔重并秩從分體現(xiàn)明湖扛特色、體現(xiàn)濟索南泉城文化。住區(qū)域分析結(jié)論轟鉗付桑濟南市近年來裙經(jīng)濟發(fā)展迅速繞，人民生活水贊平日益提高，察尤其是在崗職睡工收入顯著增爺加。城鎮(zhèn)居民殲家庭人均居住凱支出迅猛提高希，增幅居各類辛消費之首。延本項目位于泉呈城歷史景觀軸奮線和新興商務(wù)勞區(qū)軸線交匯的申中心區(qū)域，商未業(yè)價值和環(huán)境心價值十分顯著賽。項目在具備溉一定的泉城傳葡統(tǒng)文化底蘊的頓同時，還將受蘆益于商務(wù)區(qū)的蛇成熟所帶來的宣中高檔次購房匙群體。煩項目外圍的交綠通十分便利，顛公交線路齊全蝴，與城市中心抬的各大重要功塌能點均有快捷牛的聯(lián)系，增強嗽了項目對周邊聚區(qū)域的輻射能嘆力。烤城市居住片區(qū)靈的規(guī)劃發(fā)展將退為項目的開發(fā)香建設(shè)提供有利饞的支持，菜市甲南街的拓寬和少護城河的整治框?qū)⒃陧椖克谀珔^(qū)域形成良好序的外部環(huán)境，鐵有效提升本項匯目的檔次形象脆。足濟南房地產(chǎn)市柏場分析給濟南市整體住繪宅市場的發(fā)展超狀況傅濟南城區(qū)商品袍住宅市場發(fā)展嚴(yán)回顧及簡況吵一、起步興起吵期蹄——望九十年代中前蚊期的興起到百巨花齊放律濟南市商品住氧宅的開發(fā)始于察八十年代初期練，開始時真正租商品住宅項目浩極少，進入到痰九十年代中前輩期，逐漸形成即商品住宅與經(jīng)南濟適用房既相程互較量又互為決補充的局面。辦商品住宅的代蘆表作有：東部穴的百花小區(qū)；耍西部的實力花革苑和北部的柳范云小區(qū)。南部吩的商品住宅代昂表有：開元山死莊、舜玉花園殼等。同期，經(jīng)灌濟適用房開始案出現(xiàn)，如桃園紹小區(qū)、王官莊患小區(qū)等。高這一時期所開賄發(fā)的產(chǎn)品被深露深烙上宿舍樓標(biāo)的痕跡，戶型印設(shè)計以方正實擔(dān)用為主要指導(dǎo)暮思想，注重通進風(fēng)采光和南北眨朝向，但其外咱立面、室內(nèi)布濃局等與同期的專單位宿舍相差閉無幾，小區(qū)規(guī)黎劃基本為多層描行列式布局，禾區(qū)內(nèi)配套簡單絮、綠化粗糙；嚼住戶以各企事掙業(yè)單位職工為去主，需求層次維低，以滿足基簡本居住條件為湊主。犯由于市場發(fā)展柴水平相對較低國，市民對商品羊住宅的認(rèn)識有持限，最關(guān)心的同還是價格和地抗段。鉤二、平穩(wěn)發(fā)展哄期沾—偶—昏九十年代中后盤期產(chǎn)品更新?lián)Q寸代強政府取消福利奶分房的政策開票始實施，客觀指上產(chǎn)生了大量詳?shù)募瘓F購買現(xiàn)納象，同時二次綢置業(yè)者開始出組現(xiàn)，市場需求脆膨脹。坊在這一時期，所濟南市的房地此產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出何遍地開花、欣戰(zhàn)欣向榮的局面寸，各種檔次住皂宅涌現(xiàn)市場。閘這一時期住宅則市場細(xì)分日愈歉明顯，城區(qū)西照北部的經(jīng)濟實桑用房、南部的第高檔住宅及城逐區(qū)中心的一些憐中檔住宅不同劫開發(fā)檔次住宅蓬項目的差異化陣開始顯現(xiàn)出來頌。少數(shù)本地發(fā)責(zé)展商開始注重浙產(chǎn)品的內(nèi)部素售質(zhì)和前期的包露裝，產(chǎn)品設(shè)計軋從建筑外立面儲到功能布局等漿方面都出現(xiàn)了要更新?lián)Q代。小蹤區(qū)的規(guī)劃布局檔、周邊景觀資香源的利用、會牲所的配備等，筒使產(chǎn)品的素質(zhì)巾得到了一定的蜻提升，取得了室良好的經(jīng)濟效吹益。如泉景四場季花園、舜華很園和綠景嘉園先樓盤等。序三、整合提升走期兩——蜂2000腿年以后流經(jīng)過幾年的運耀作，濟南房地賣產(chǎn)市場進入大撤盤主導(dǎo)、品牌殼競爭時代。撫2001駕年外地實力開嘴發(fā)商爭相進入坦?jié)希蟊P涌驅(qū)現(xiàn)（陽光舜城摟、新世界陽光葛花園、陽量光唉10盲0檔國際新城），打相繼成為市場闖熱點。如此多刺的大規(guī)模樓盤賀和外地實力發(fā)寨展商集中出現(xiàn)茂，不僅規(guī)模大馳，而且實力強蕉，市場影響深慌遠(yuǎn)滔。粉200蝴1抓年中陽光舜城踐和新世界陽光乏花園獲中國住欲交建會楊“撕中國名喊盤合”近稱號，標(biāo)志著踐濟南房地產(chǎn)開燒發(fā)經(jīng)營水平得提到快速提升。事樓市中大盤的盲增多一方面表核明濟南房地產(chǎn)奸開發(fā)正在從零透星開發(fā)向成片雞開發(fā)模式轉(zhuǎn)變擾，另一方面大笛型樓盤的配套袍優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)列勢、成本優(yōu)勢灌又能為購房者腫帶來更多的實命惠。同時，外振地實庫力發(fā)展商進入宵濟南開發(fā)的大叢規(guī)模樓盤不但腎打破了樓市原妹有的競爭格局彎，提高了樓市涼競爭的門麻檻，改變著濟需南房地產(chǎn)的開承發(fā)理念，引領(lǐng)嗎著樓市創(chuàng)新發(fā)駕展的潮流。折匯統(tǒng)房產(chǎn)與國估內(nèi)家電巨人海涂爾正式簽約，創(chuàng)結(jié)成跨行業(yè)戰(zhàn)揉略聯(lián)盟，以及忽泉城一批放心性房的評選，代中表著品牌和服動務(wù)已逐漸成為蠅濟南樓市今后顛的競爭焦點。道一些有強大后暮盾支持的開發(fā)片商可能會脫穎靈而出，具備先曬進技術(shù)、管理沙理念的項目必美定會對市場的職競爭規(guī)則產(chǎn)生嘗影響。而產(chǎn)品春開發(fā)沒有特色煉，理念沒有創(chuàng)園新的開發(fā)商將蟻面臨被淘汰的粗命運，從市場震的發(fā)展來看，畜這些影響已經(jīng)垮或正在凸現(xiàn)。橫近年來濟南商筋品住宅市場供譽求分析音一、市場供應(yīng)割方面從1994年到1999年，濟南市區(qū)房地產(chǎn)一直處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施投資的大規(guī)模推進和新一輪舊城改造項目的進行，濟南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場開發(fā)規(guī)?？偭垦杆贁U大。從左表可以看出，2000從1994年到1999年，濟南市區(qū)房地產(chǎn)一直處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施投資的大規(guī)模推進和新一輪舊城改造項目的進行，濟南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場開發(fā)規(guī)?？偭垦杆贁U大。從左表可以看出，2000年開始，連續(xù)兩年房地產(chǎn)投資及開發(fā)施工規(guī)模增幅明顯。2001年房地產(chǎn)開始施工面積達到730萬平方米，其中住宅施工面積突破620萬平方米。從外來發(fā)展商計劃的大規(guī)模開發(fā)項目情況估計，2002年全年新建商品房面積將是2001年兩倍，商品房上市供應(yīng)量將達到400多萬平方米，大盤供應(yīng)的急劇增加對市場形成嚴(yán)峻的壓力，如果市場需求不能同時保持同步增加，2002年將是從供不應(yīng)求向供過于求的轉(zhuǎn)折點，形成真正意義上的買方市場。筍資料來源：濟秩南市房地產(chǎn)開星發(fā)辦爽嘉存資料來源：濟驚南市房地產(chǎn)開宗發(fā)辦肆二、市場需求星方面2000年濟南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)（銷）售面積明顯上升，已超越2000年濟南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)（銷）售面積明顯上升，已超越232萬平方米，其中住宅預(yù)（銷）售面積約占總預(yù)（銷）售面積的91%。2001年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額突破30億元。個人購房面積持續(xù)幾年保持繼續(xù)上升的良好勢頭，表明個人購房已占據(jù)濟南商品房銷售的主流。肌資料來源：濟房南市房地產(chǎn)開扒發(fā)辦蒼資料來源：濟棚南市房地產(chǎn)開飼發(fā)辦三、價格變化崗200支2努年第一季度房庫屋銷售價格指請數(shù)圾項目阿以上年同季價群格為解100走以上季價格為喊100達總指數(shù)嶺101.5參100.2謊(萍一琴)呀住宅語101.5搬100.2魂1仰、經(jīng)濟適用房他101.9也100.4原2堡、普通住宅胞101.4逢100.1坑(遷1蠻)平多層住宅悟101.3別100判(洞2預(yù))斯高層住宅舟101.6忌100.4之3川、豪華住宅夏101.3首100.1已（紫1窄）別墅今101.8買100勿悟雪（咽2煎）高檔公寓屆100.9剩100.1圾(勻二織)男非住宅筍101.3作100.3界1道、寫字樓站103.1警100.3潤遼2螞、商業(yè)用房趕101.2桿100.3隔呈哥3沿、其他吸101.3伯100振資料來源：濟劉南市統(tǒng)計局眾從上表可以看犯出，弄在搭200培2率年第一季度，涌濟南市各類住洞宅及商用物業(yè)紋的銷售價格繼穗續(xù)保持著平穩(wěn)饞上升的勢頭。折濟南商品住宅挎市場發(fā)展特點稈一、政府對市膽場的管理調(diào)控昌加強壯200銜0匹年狹9從月，濟南開始裕執(zhí)行統(tǒng)一的房樣產(chǎn)測量規(guī)范，抽出臺了《濟南層市房產(chǎn)平面圖營及房產(chǎn)面積測盾量計算實施細(xì)滾則》。法2001墻年偉6睬月匪1題日起正式實施虧的《商品房銷押售管理辦法》蒸對商品房的銷另售條件、廣告暫發(fā)布、合同簽稼訂、銷售代理針和交付使用等蚊均作了具體規(guī)項定，這無疑為駕規(guī)范房地產(chǎn)市雅場奠定了堅實反基礎(chǔ)，為消費識者撐起了保護倡傘，給解決房多產(chǎn)買賣糾紛提叫供了法律依據(jù)吳。馬2001魂年中，濟南市厚開發(fā)辦開展了盈濟南市反2001聞年領(lǐng)度楊“狹放心麻房聽”層評選活動。匯裹統(tǒng)等帥19蠶個商品房住宅旬小區(qū)光(陡組團蜘)考被評選為閥2001狹年已度愛“天放心役房蟲”連，這些活動的員進行對房地產(chǎn)罩市場消費和規(guī)繞范化發(fā)展起到差了促進作用。這此外隨著政府撒對用地、房地愛產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、蓮經(jīng)濟適用房、負(fù)租賃市場等多悶方面實施更嚴(yán)陡格的管理，將晶逐步為濟南的誠房地產(chǎn)開發(fā)市辦場構(gòu)建一個公酒開、公平、公域正的市場運作茄機制。蓋二、住宅市場耕體系逐步完善餃濟南市政府近弓幾年致力于構(gòu)和建以經(jīng)濟適用痛房為主體的多島層次住房供應(yīng)它體系的目標(biāo)模辯式，為高收入帥、中低收入和妨最低收入家庭享建立相對應(yīng)的稍商品房、經(jīng)濟繭適用房和廉租底房。水在一手市場平葵穩(wěn)發(fā)展的同時乏，全市二手房杏交易市場進一質(zhì)步繁榮逝。旺200翠1襖年二手交易量甘約占總交易量深的顧40耳%穗，而展在勞200雁0息年，二手房交偏易量僅占到總隨交易量噴的弓5欣%臉。二手房交易牲的增長說明濟免南房地產(chǎn)市場赴形態(tài)的不斷完字善，滿足了市看場不同層次的似需求，促使市偽民形成逐步改輕善、梯級消費坊的住宅消費觀徒念。厚三、市場熱點奶向規(guī)模化開發(fā)震的小區(qū)型樓盤宴轉(zhuǎn)移氣目前在廣州、酒北京及深圳等膚城市住宅項目護開發(fā)的規(guī)?；瘣炡厔菰絹碓矫魍觑@，廣州近幾衛(wèi)年最暢銷樓盤史，多數(shù)都是占稿地面積都在千地畝以上的項目譯，在房地產(chǎn)發(fā)偵展成熟的城市輩中大盤已經(jīng)占落據(jù)主導(dǎo)地位。缺濟南過去由于鏈土地分割出讓頁及開發(fā)商實力辨普遍不強的原緊因，導(dǎo)致大盤捧少估，韻200碗1溉年以來，新世墾界陽光花園及倦陽甩光偏10翁0順國際新城等大逆型樓盤開始出奮現(xiàn)，成為市場畢熱點。組大盤開發(fā)帶來恒的規(guī)模效應(yīng)，時在景觀營造、伍生活配套到社物區(qū)氛圍、及開備發(fā)成本多方面垃都占有優(yōu)勢，伙在一定程度上勉可以提高居住春品質(zhì)。從景觀縫環(huán)境看，大規(guī)尋模社區(qū)提供了腳數(shù)量較大且集宅中的綠化面積壓，設(shè)計師可以悅精心雕琢，使告之呈現(xiàn)豐富的鳳景觀層次；從案社區(qū)配套看，戀大型社區(qū)可以干增加一些小型勒樓盤所無法配詞置的設(shè)施；大垮型社區(qū)也有條億件營造寧靜的延社區(qū)環(huán)境。常四、個人購房杠成為主流赤199品6薄年以來，隨著豎住房制度改革華的深入，濟南擱住宅市場個人示購房時代已經(jīng)殺到來。從統(tǒng)計繡數(shù)據(jù)來看，個眼人購房比例腥由制199僅6引年顫9倆%慨逐年攀升乏到虛200匹1適年葬66衫%嗎，表明濟南個紋人住宅消費市詢場已經(jīng)占據(jù)絕沫對主導(dǎo)地位。陽近年濟南商品攝住宅個人購房輝面積比例面積素1996國1997木1998換1999研2000駕2001壟預(yù)（銷）售面齊積枯（萬平方米）耗118.5鉛89.56普103.9膛126.4駕252.3饑232.83極個人購房面積僅（萬平方米）探90.48慚77.73關(guān)94.29加117.6舅241.4調(diào)212.51群個人購房面積紡比例狗9%戀15%襪23%左32%奴51%宗66%體資料來源：濟績南市統(tǒng)計局體五、房地產(chǎn)開豪發(fā)企業(yè)汰弱留揪強進程加快滔目前濟南市近竭300佛家房地產(chǎn)開發(fā)驟企業(yè)中，平均舍注冊資金不足屈1000沸萬元，年銷售蜓額過億的公司刊不超十家，最腳大的房地產(chǎn)開獲發(fā)公司年銷售沒也只有律2齊億多元，手中雪握有項目的只驕占總數(shù)的滴1亦／裕3每。許多的老開留發(fā)商因為觀念疼陳舊，實力不玉強，面對激烈謀的競爭，只能渴吃老本，也有虜部分開發(fā)商一輝個項目要做垃5茅至若6誰年，動作太慢展。開發(fā)商大都服各自為戰(zhàn)，自巡立為王；開發(fā)自企業(yè)良莠不齊求，空殼公司不怖少，項目公司犁很多，單位開狹發(fā)面積低，沒騾有形成規(guī)模經(jīng)皺濟。仙今后一段時間包濟南市場將陷堂入瞧“洽戰(zhàn)國時塌代惹”苗，隨著各開發(fā)市企業(yè)的激烈爭佩奪，強者愈強拿、弱者災(zāi)愈弱距的須“僚馬太效強應(yīng)隊”鴉將更加明顯，辭市場的淘汰速歲度將不斷提升陳，剩下的只是蛛一批有實力、斯講信譽、重品蠶牌的發(fā)展商。東面對外地發(fā)展岸商的大舉進攻害，無疑對本地刑發(fā)展商形成很杏大壓力。但從繡另一角度看，雁外來發(fā)展商的暗進入，對加快幣濟南房地產(chǎn)業(yè)咳的發(fā)展和房地巧產(chǎn)市場的完善著，將起到一個過很好的推動作缸用。預(yù)計隨著謝更多外來開發(fā)顛商的進入，今乖后幾年將是濟暮南市房地產(chǎn)市派場優(yōu)勝劣汰、余重新洗牌的整嫩和的新時期。負(fù)濟南搜城區(qū)商品住宅叉市場格局史為便于針對性歇地了解項目所萄處市場環(huán)境特娃點，我們按照到近年來濟南城愁區(qū)商品住宅市羅場發(fā)育形成的唱板塊特點，分娛成中部（項目酬所在區(qū)域）、暮東部、南部、刻西北部和西南澤部五個板塊，走從區(qū)域背景、勿市場特點幾個拆方面進行概述岡。一、東部概況嬌區(qū)域范圍：二挨環(huán)東路以東區(qū)己域。稱發(fā)展背景：該攻區(qū)域處于繁榮趙的城區(qū)中心和辦高新技術(shù)開發(fā)床區(qū)之間，是一惑個學(xué)術(shù)、文化姓、高科產(chǎn)業(yè)區(qū)描，受城區(qū)中心擇輻射的影響，群近二環(huán)地區(qū)發(fā)狠展較快，越往莖東發(fā)展越不成剩熟?？偟膩碇v羽，本區(qū)域經(jīng)濟猴環(huán)境較為落后餡，基礎(chǔ)設(shè)施、占配套設(shè)施也不脂夠齊全，人們蠅在交通、醫(yī)療今、衛(wèi)生、就學(xué)罪、購物、休閑鳴等各方面還不便是很方便。但蠅由于濟南城區(qū)尸開始實施向東蓋西兩翼展開的仍城市發(fā)展戰(zhàn)略碰，東部良好的張規(guī)劃前景吸引壯到一些開發(fā)商糟進入本區(qū)域開查發(fā)，同時經(jīng)十孔路向東擴展延醬伸將推動?xùn)|部繪樓市的發(fā)展。茂樓盤特點：該椒區(qū)域項目地塊章占地較為適中梁，為內(nèi)部環(huán)境冷的營造和提升咽創(chuàng)造了條件，影適宜發(fā)展成為威中等規(guī)模的中每檔實用性住宅持小區(qū)，建筑類射型大多為多層緞、小高層住宅央。開發(fā)時間較撐長且市場反映領(lǐng)較好的項目有田百花小區(qū)、齊典魯世紀(jì)園等，餡這兩個項目通嫂過滾動開發(fā)逐漏步積累了市場標(biāo)經(jīng)驗，并不斷飄提升每一期開拳發(fā)產(chǎn)品的素質(zhì)娘，滿足變化中糠的市場要求，肥贏得客戶的信撓任。而東部大梢型開發(fā)項目代歉表雅居園（國番家康居示范小公區(qū)之一）由于犯初期定位過高兩，與區(qū)域客戶芽層次的消費特套點不吻合，在伴銷售時遇到挫劣折。服銷售情況：該塵地區(qū)發(fā)展欠成益熟，目前在售恢樓盤大部分中允等偏下檔次，利售價骨在頓2500~3扣50脾0渡元椒/萬平方米之間，喪新開盤的三慶亭都市新城由于可位置較遠(yuǎn)，初離期開盤售價不照到金200葬0皺元遍/炒平方米。二、南部概況星區(qū)域范圍：經(jīng)艷十路以南、英氧雄山路以東的趴區(qū)域。屆發(fā)展背景：本浸地區(qū)由北向南借分別有英雄山脈，馬鞍山、五撈里山、云里小照區(qū)、七里山、另金雞嶺橫貫?zāi)辖浔?。南部天然雕獨到的山地自題然條件優(yōu)勢，走為高檔樓盤的犯開發(fā)提供了強文大的市場機會倍，濟南市超大槐規(guī)模的中高檔慢樓盤集中在該呈區(qū)域，如陽光訓(xùn)舜城及即將上稿市的偉東新都粘。測樓盤特點：本所地區(qū)的住宅集元中了高、中、揪低，各類檔次走的項目，大型顆經(jīng)濟實用房玉撲函小區(qū)、中檔犯超大規(guī)模社區(qū)注陽光舜城及高民檔社區(qū)圣華山溜莊為各檔次住閘宅項目的代表焦。相對而言，殺高檔住宅項目乒的代表較多，蕩但規(guī)模都不大伯，如舜華園、掏圣華山莊等。曠該區(qū)域近期開通發(fā)的項目大多適為高檔項目，最但整體規(guī)小，舅中檔項目數(shù)量滑較少，但整體疾開發(fā)規(guī)模大。丙銷售情況：已讓經(jīng)非常成熟的元大型經(jīng)濟適用猴房區(qū)玉函小區(qū)赴，是大眾化消濃費品，市場目文標(biāo)廣闊，尤其振是其甩60劈平方米以下的瘦小戶型受到了搶青年消費市場駁的熱烈歡迎，點銷售均價定在乞200返0爪元幼/梁平方米左右，擁銷售異常的好往。陽光舜城的磨交通狀況較以床前得到了明顯阿的改觀，前幾賠期開發(fā)的集體頃銷售組團已頗用具規(guī)模，社區(qū)見氛圍已見雛形瓣，為其后期開耕發(fā)及市場形象預(yù)的樹立奠定了址基礎(chǔ)。由于配詞套設(shè)施的投入損跟不上，加上接項目規(guī)模較大聚，消費群來自掌于濟南的各個臘地區(qū)，在集團扯認(rèn)傭購減少，真正劍面向市場銷售程的情況，其市雷場反映不是很戒好，尤其是在盜請來著名影星晝成龍重新作了潑開盤儀式的情伏況下，清淡的斑成交額，及開汗發(fā)進程的放緩智，多少說明濟件南市的中高檔逼大中型項目市尺場狀況不是非瓶常樂觀。陽光賞舜城目前小高熔層的售價傾在皂390驚0環(huán)元平/辟平方米左右?；哦_發(fā)接近尾貞聲，在售的高題檔小區(qū)圣華山蒙莊售價錯在逝600裁0荒元搏/況平方米以上。埋三、西北部概續(xù)況臉區(qū)域范圍：經(jīng)軍一路以北，濟圍濼路以西的區(qū)峽域。敬發(fā)展背景：北樂部由于工廠較餅多，該地區(qū)基闖礎(chǔ)設(shè)施和配套駛設(shè)施較為一般腥，但交通較為饅方便，而居民織消費能力低，婆使得開發(fā)條件示和市場條件受示到限制。財樓盤特點：本開地區(qū)基本以經(jīng)體濟適用房開發(fā)宏為主，目前占涉據(jù)市場主導(dǎo)地清位的是配套齊挽，售價低的大攪型樓盤，如金糊閣花園和西苑惰小區(qū)。金閣花式園是本地區(qū)近詞年來開發(fā)的規(guī)朗模最大的社區(qū)撓之一，開發(fā)商恰將庭院綠化與肢休閑設(shè)施有機朗結(jié)合，并興建目大型公建配套才設(shè)施，引入公廚交線路，形成耗自成一體的獨沫立社區(qū)，為其虜在當(dāng)?shù)氐母偁帡壷性鎏砹嘶I碼軋，是本地區(qū)也遺是濟南市經(jīng)濟戀適用房的代表爭。其他新建小絞區(qū)均重視了庭勁院綠化及景觀睛設(shè)計，煤氣等亂生活設(shè)施上也思基本齊全。但岸總體來看，這稀一地區(qū)的樓市仇發(fā)展速度較為戰(zhàn)緩慢，生活設(shè)溪施方面的變化顧不是很大，如淹在寬帶網(wǎng)接入耀、三表遠(yuǎn)傳、繁電子設(shè)備、純寧凈水入戶等方肝面的建設(shè)還沒殿有形成大面積首推廣的局面。充銷售情況：目爽前該區(qū)域在售委項目的售價律在田1500~2麗00餃0粗元運/弦平方米，附近輔眾多的企事業(yè)酷單位集團購買徒和大量工薪階荒層成為最主要糖的買家，售價厘低廉是其最大喪的優(yōu)勢，隨著倦生活、環(huán)境配地套的逐步完善習(xí)，該區(qū)域已經(jīng)通成為中低收入瞞家庭理想的居肺家之地。少四、西南部概達況解區(qū)域范圍：經(jīng)鴨一路以南，英雄雄山路以西的臥區(qū)域。潑發(fā)展背景：該迫地區(qū)鐵路分布噸較多，加上機既床廠、軸承廠哥、機車廠等大晃型重工業(yè)企業(yè)調(diào)占地面積較大濕，基礎(chǔ)設(shè)施條捎件差，缺乏新粗興產(chǎn)業(yè)的帶動港，因此西部地棚區(qū)經(jīng)濟較為落霞后。但隨著大恰量經(jīng)濟適用住裁宅的開發(fā)及大掘量辭的跡“壯騰籠換斗業(yè)死”士舊城改造項目釣進行，該地區(qū)到環(huán)境在逐步改余觀。進需入段200疏1授年以來，香港磨新世界和北京奸銀信光華公司堪的進入改變了惱市場格局，兩允個大型工廠用擇地被征用開發(fā)溫，他們所開發(fā)亦的大型中檔精則品住宅小區(qū)開茂始占據(jù)市場主無導(dǎo)地位，并形棉成全市性的影吊響。霜樓盤特點：該疏地區(qū)的房地產(chǎn)貪開發(fā)在早期以縮經(jīng)濟適用房為征主流，一直是臭本地區(qū)開發(fā)的現(xiàn)重點，王官莊屠小區(qū)是該區(qū)域這經(jīng)濟實用房的斯代表，戶型以密緊湊型兩房和漏三房為主，套脾面積捷在劍60~10忽0嶄平方米之間。睛已經(jīng)全部開發(fā)煌完成的匯統(tǒng)花珍園由本地匯統(tǒng)陷地產(chǎn)開發(fā)，小牲區(qū)的規(guī)劃設(shè)計拒和建造按照國幕家康居示范小明區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)進行教，是西南部從夏中低檔的市場燥形象向中檔精半品住宅轉(zhuǎn)型的悠過渡產(chǎn)品，開直發(fā)商在營銷推數(shù)廣活動上大膽亦創(chuàng)新，屢創(chuàng)新肆意，成功樹立油起產(chǎn)品品牌和樹企業(yè)品牌。而竭近期推出市場禍的新世界陽光東花園和陽雅光勸10怎0含國際新城是正篩在開發(fā)之中的絮中檔精品住宅獵，占地面積分個別腥為楊60城0龍畝邊和站150析0之畝，規(guī)劃設(shè)計飾和園林公建配妙套起點高，銷拔售包裝體現(xiàn)出戚中檔精品住宅故社區(qū)的形象。男銷售情況：目昨前正在開發(fā)銷戀售中的經(jīng)濟實餃用房項目價位有在堅200擦0注元精/膚平方米左右，質(zhì)戶型也普遍在陷100潔平方米以下，奮總價控制械在缸2蘿0對萬元以下，適添合普通工薪階轟層消費，銷售純理想。新世界狂陽光花園售價李較高，多層售餃價稻340馬0茂元捏/翼平方米，已基愿本售磬，目前扭推出的小高層罷處于小區(qū)中心磁位置，擁有寧奪靜的空間和高何水準(zhǔn)的園林環(huán)解境規(guī)劃支撐，遍售價濫在旨400豬0蘿元漏/俊平方米左右，負(fù)取得堪約頑7修成的銷售率。斧陽伶光火10具0付國際新城今年剛推出市場不久床，首期推出的勉板式住宅大部逃分被集團內(nèi)部知認(rèn)購，剩下的星點式一梯四戶怕小高層南向銷努售較為理想，慰但北向單位銷娛售遇到很大阻頃力，目前該盤型整體售價絨在師280來0犬元脖/暴平方米左右。穿隨著西南部幾爪個大盤開發(fā)進約入高潮期，市廉場供給航激增而市場需傍求增長速度有葡限，在消化掉晌該地區(qū)的消費糟者后和集團購例買后，將主要拌依賴其他各個層地區(qū)，而這里曠的客戶又有部槍分客戶向東和昌向南流出，今森后幾年大盤的深銷售預(yù)計將遇休到更大的壓力偽。五、中部概況示區(qū)域范圍：北奏至北園大街，碎二環(huán)東路以西誘，經(jīng)十路以北呼，緯六路以東侄區(qū)域。藏發(fā)展背景：中慨部處于濟南市花的城區(qū)中心，圍是包含了大明賊湖、泉城廣場暮等濟南傳統(tǒng)與陰現(xiàn)代相結(jié)合發(fā)腎展的城市核心違，發(fā)展非常成尺熟，房地產(chǎn)開螺發(fā)基本上只能廁通過舊城改造膠來實現(xiàn)。舊城杠改造拆遷成本賽高企，是該區(qū)嗚域房地產(chǎn)開發(fā)鐵項目分散、項蝦目開發(fā)規(guī)模小勻、售價高的主黃要原因。芒樓盤特點：住巧宅項目較多，文但本地區(qū)地塊證一般較為狹小下，占地小孟于亂5吹萬平方米，項盡目規(guī)模小，容穗積率偏高，但精開發(fā)總量有限扎，建筑類型上嬸大多為小高層錘、高層住宅。墊少數(shù)規(guī)模相對催較大的項目利代用占地規(guī)模優(yōu)逗勢營造出宜人惡的園林環(huán)境。倍銷售情況：該迅區(qū)域是濟南市貌發(fā)展最成熟的暴區(qū)域，土地成鋒本和建造成本輝高，開發(fā)商惟暢有提高售價才檢能有利可圖。壽目前在售樓盤決大部分樓盤屬季中等檔次，售華價原在箱3000~4立00咬0草元犬/拖平方米之間，邊少數(shù)項目因靠提近大明湖或是茄具備商住兩用凍功能，售價可序以達妙到東5000~6釘00資0落元瞇/掙平方米。包項目所在區(qū)域次房地產(chǎn)市場娃特征歪在前面對濟南直城區(qū)分板塊商慎品住宅市場進熊行概況分析中鋪，已經(jīng)簡單將護本項目所屬東跨部區(qū)域的情況愚進行介紹，為全進一步了解項萄目所處市場環(huán)響境，本節(jié)將通晃過對中部目前邁在售代表性商稀品住宅項目的憤產(chǎn)品特征和銷增售特點進行分帽析，為本項目序的發(fā)展提供依飽據(jù)。佛項目所在區(qū)域隨代表性商品住謹(jǐn)宅項目概況數(shù)碼港紅小區(qū)概況迎位置屋山大路掉發(fā)展商木舜華園建設(shè)發(fā)卡展有限公司退占地面積涉4.港6丟萬平方米西總建面積睡13.艱3汗萬平方米閑物業(yè)類型組合此住宅、商住公菌寓、寫字樓、再分期開發(fā)進程語分兩期；第一爭期住宅施工中架規(guī)劃布局特點膛板式小高層住冊宅行列式吊加點式組合堵建筑風(fēng)格特色職現(xiàn)代風(fēng)格梨園林環(huán)境營造展不詳本項目開工時間沫2001.1吸1礦；島20020餃7晶開盤嬌裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)復(fù)精裝修與簡單形裝修兩種；集云中熱水供暖室婆內(nèi)明裝鑄鐵暖寶氣片；雪家庭智能控制壁中心、綜合布洞線、閉路電視酷電子紅外安防洞；否樓盤公建配套輛地下車庫、幼射兒園、會所、撓商鋪香物業(yè)管理炒收費標(biāo)準(zhǔn)縱：寫0.9蒸8振元煤/洽㎡工封閉式管理勤本次開發(fā)銷售成期情況內(nèi)（史1#3#4#蜂7驢#服）謠銷售情況棄推售總套數(shù)飲19夠8鴉套享銷售率討70%潮戶型勿主力戶型薦1糖房向1織廳次1無衛(wèi)欣2糖房陸2和廳氏1角衛(wèi)漁3廣房園2譯廳沈2斯衛(wèi)座主要面積范圍數(shù)77革100-12倚2店127-14鍵0揚平面結(jié)構(gòu)類型勤平層蝶價格器多層均價韻——陜小高層均價惰400疫0膀元始/處㎡鼻整體均價雖400伏0痕元犁/普㎡（長簡單裝修減約慢200天元勵/嗓㎡）世買家特征警層次厲I省T濤人士、高級白住領(lǐng)、山大教師哪、銀行電訊等企職員終區(qū)域分布哲山大路附近君營銷推廣牛主題內(nèi)容種數(shù)碼家園；企執(zhí)業(yè)品牌、文化仁教育即推廣策略甚現(xiàn)場展示、讀孩書文化節(jié)、電級影晚會、發(fā)展慧論壇、客戶聯(lián)竹誼會我后續(xù)供應(yīng)繭后續(xù)開發(fā)面積聯(lián)第二期數(shù)碼時制代廣場（寫字侍樓）銜項目評價雁優(yōu)勢：企業(yè)品塘牌、營銷推廣副操作能力強嗎劣勢：施工進盜度滯后中偉新居麗小區(qū)概況粉位置確霞侶市街德發(fā)展商沸中偉實業(yè)有限鏈公司伙占地面積甚不詳墨總建面積位近嘆1攤?cè)f平方米胸物業(yè)類型組合階6窗棟多層溪分期開發(fā)進程擠即將交樓斷規(guī)劃布局特點娛板式聯(lián)體樓插建筑風(fēng)格特色炸無特色鐵園林環(huán)境營造牙簡單筋項目開工時間糾200跑1穿年鋼裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)羞室內(nèi)初裝修；折意大利產(chǎn)戶式攪燃?xì)鉅t、室內(nèi)膜鑄鐵管明裝寒樓盤公建配套嶼無喘物業(yè)管理屠收費標(biāo)準(zhǔn)棒：漁0.復(fù)3剃元杯/享㎡殊普通管理殺本次開發(fā)銷售逐期情況興銷售情況添推售總套數(shù)送72恥銷售率釋75%吼戶型孕主力戶型蹄2筆房胳2俯廳摩1邊衛(wèi)燈3親房預(yù)2證廳小1肅衛(wèi)離——挺主要面積范圍弦90-100長110-12雖0黑主要結(jié)構(gòu)類型珠平層榨價格噸多層均價持265義0攪元糠/疑㎡益買家特征具層次歇報社集團購潔買閃4施2討套，其余為附撇近企業(yè)、學(xué)校原職工及個體老戶板爛區(qū)域分布訊菜市南街、歷巖山路附辜近雜鉤營銷推廣草主題內(nèi)容寧價格束推廣策略沿現(xiàn)場掛幅瞞后續(xù)供應(yīng)領(lǐng)后續(xù)開發(fā)面積替無住項目評價每優(yōu)勢：鄰近路斯段無商品房開骨發(fā)、低價米劣勢：規(guī)模小輸、配套缺乏、杯檔次低鴻苑雅士園邀小區(qū)概況嫂位置壯山大路歷山路笑之間坡發(fā)展商堂山東鴻苑房地櫻產(chǎn)開發(fā)有限公撲司越占地面積怪——朗總建面積櫻2.陡5摔萬恒㎡零物業(yè)類型組合買5元棟板式多層銳分期開發(fā)進程思一次開發(fā)，基婚礎(chǔ)工程籌規(guī)劃布局特點恒三排行列式賄建筑風(fēng)格特色賤歐陸式嗽園林環(huán)境營造唇不詳暑項目開工時間它2002.7夸裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)江毛坯房、市政騙集中供熱杏樓盤公建配套歐半地下車庫滿物業(yè)管理慚收費標(biāo)準(zhǔn)恒：仇0.3-0.岡5唉元怠/堆㎡枕普通管理漁本次開發(fā)銷售番期情況定銷售情況篩推售總套數(shù)扯238驢銷售率倘10%慣戶型火主力戶型億2駁房仔2晚廳尼1總衛(wèi)貍3桌房傳2貴廳泄1菜衛(wèi)珠——界主要面積范圍附98-105涂127-15盞6妥主要結(jié)構(gòu)類型紛平層該價格合整體均價第345祖0猛元抗/搭㎡禁買家特征古層次咱白領(lǐng)、教師、的行政人員、少必部分老板鑰區(qū)域分布貧附近區(qū)域晶營銷推廣悅主題內(nèi)容托無唐推廣策略鎖網(wǎng)頁、路牌版后續(xù)供應(yīng)誦后續(xù)開發(fā)面積聚無胳項目評價網(wǎng)優(yōu)勢：鄰近高金校區(qū)、周邊發(fā)素展成熟谷劣勢：小區(qū)門秀前市政路道路蛇級別低金冠花園出小區(qū)概況噸位置爪大明湖西側(cè)、給銅元局前路雞發(fā)展商舅建銀房地產(chǎn)公蘋司綠占地面積誘約籃2腹萬平方米顧總建面積健5因萬平方米譯物業(yè)類型組合噸首訊期能5饑棟小高層喜分期開發(fā)進程綠首煎期緞5魄棟已全部建成問交付，二期尚奧未動工盆規(guī)劃布局特點樹點式小高層（愧一恥梯富4-婦5惱戶）顧建筑風(fēng)格特色鎮(zhèn)歐陸式想園林環(huán)境營造型較好、有假山牌水池卵石徑衣項目開工時間方2000.8撇裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)英廚衛(wèi)精裝修，牢其它簡裝閘；落YOR何K諸戶式空調(diào)；塑材鋼中空玻璃轉(zhuǎn)煎角凸窗；晚智能安防及管牽理系統(tǒng)；斤樓盤公建配套革兒童游憩場地鐘、露天及地下研車場鮮物業(yè)管理嗎前甜3押年免收扁封閉式管理轟本次開發(fā)銷售猴期情況耕銷售情況丹推售總套數(shù)存24患0盲套嬌銷售率請88%幫戶型灶主力戶型櫻2蜘房蒙2諷廳膀1勵衛(wèi)麥3壩房幟2臺廳翅1伴衛(wèi)早4嘴房貨2洽廳存2鹿衛(wèi)尤主要面積范圍竊93-123沈121-12汁4準(zhǔn)178蘆主要結(jié)構(gòu)類型統(tǒng)平層直平層妄躍復(fù)式徹價格屋整體均價決380塑0脂元粥/粉㎡點買家特征發(fā)層次迷團體認(rèn)購多，頌私人老板等中岔產(chǎn)階層人士辨區(qū)域分布圾城區(qū)單位及北計園路一帶切營銷推廣充主題內(nèi)容劃位置、戶型、特建材設(shè)備羨推廣策略歌報紙廣告酬后續(xù)供應(yīng)茅后續(xù)開發(fā)面積沸二期用地規(guī)模傷不詳槳項目評價姨外觀設(shè)計及內(nèi)紋部建材裝修設(shè)索備體現(xiàn)出高檔跡樓盤的要素，嘗雖處大明湖畔仁，但受益單位魔不多；一揭梯夏4-診5艘戶的設(shè)計令住災(zāi)戶私密性降低蔬，導(dǎo)致部分戶充型朝向和采光廉不佳。大明翠庭袖小區(qū)概況詢位置丹明湖北倒路歐1寫號鋼發(fā)展商禿山東白鶴（集糕團）有限公司南占地面積近1.很9刷萬俯㎡券總建面積瓣4.奏9峽萬貢㎡才物業(yè)類型組合史5引棟扶1熔2若層；板式（一妨梯兩戶）為主釋和疫1露棟高層點式絕分期開發(fā)進程朗全部建成無規(guī)劃設(shè)計特點迎行列式布局、善人車分流吼建筑風(fēng)格特色指歐陸式芹園林環(huán)境營造賞歐式門樓、綠傲化粗糙株項目開工時間械200戲1泄年割裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)螺彩色塑鋼窗體猴配優(yōu)質(zhì)中空玻慮璃；智能化管律理和安防系統(tǒng)叨；綜合布線；暗集中供熱地面廁采暖；初裝修由樓盤公建配套姻地下車庫、中純心花園、兒童原游憩場所曲物業(yè)管理慈收費標(biāo)準(zhǔn)艱：窗1.排2己元喂/緊㎡夢封閉式管理監(jiān)本次開發(fā)銷售悲期情況頓銷售情況勞推售總套數(shù)澤5部座小高層誼約糟18蹤0亡戶監(jiān)銷售率蠻其中一座被團遺購，晚共瑞余棟2僵0戴多套威戶型但主力戶型穴2偏房姿2細(xì)廳晉1挽衛(wèi)邀2淋房民2蜓廳妹2絮衛(wèi)蒜3療房婆2公廳霸2妙衛(wèi)怎主要面積范圍資111溉135撓143-16抹9衣主要結(jié)構(gòu)類型崇平層屠平層拐平層筆價格結(jié)小高層均價（割觀湖單位）絲600病0額元匠/湖㎡撫小高層均價滅（不看湖單位行）督410絕0記元靜/勉㎡澆買家特征談層次莊集團購買（其貢中歉1痛棟高層）、北秋園路業(yè)戶、本健地成功人士等警區(qū)域分布壩較為分散艇營銷推廣刷主題內(nèi)容邁與大明湖深情何對話吧推廣策略剩有獎?wù)魑幕顒邮旌罄m(xù)供應(yīng)惑后續(xù)開發(fā)面積村無逗項目評價轉(zhuǎn)優(yōu)勢：面對大級明湖，獨一的晉湖景是其售價惰較高的唯一支錘撐點；不看湖調(diào)樓座基本為板千式設(shè)計，通風(fēng)鈴采光好，二衛(wèi)療設(shè)計適當(dāng)超前堅。璃劣勢：歐式庭揮院不夠精細(xì)、島小高層一梯四洪戶的朝北單位檔朝向不好綠景嘉園獄小區(qū)概況代位置種歷山路東側(cè)、住山大南路北側(cè)捧發(fā)展商爸山東東興置業(yè)息集團割占地面積因7弊萬平方米址總建面積模11.本5蓄萬平方米役物業(yè)類型組合帳多層與小高層胳組合器共蛾1老7扁棟勸分期開發(fā)進程裝最后一期小高稱層封頂撐規(guī)劃布局特點席多層行列式與處小高層點式、嘴集中中心庭院粉建筑風(fēng)格特色皺新古典風(fēng)格憂園林環(huán)境營造粒廣場、噴泉、杠水池、草坡等筐較精細(xì)，中央嶼主題園景宜人您項目開工時間娃199窮9常年摩裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)城毛坯房、戶式幕中央空調(diào)職樓盤公建配套趨游泳池、兒童井活動場地、商胡場、網(wǎng)球場、蒙幼兒園、小學(xué)袖物業(yè)管理巷收費標(biāo)準(zhǔn)燙：儲0.遲8浴元要/黑㎡慢（多層）泛設(shè)1.注3繁5惡元說/毒㎡貴（小高層）墓封閉式管理垃本次開發(fā)銷售道期情況褲（祝5爭棟小高層及南富區(qū)倉7擊棟多層）川銷售情況搜推售總套數(shù)日小高層燕：苗22舞8供余謀7偵3筑套完多層逝：警22緩6座余危6裙套助銷售率徹83%淘戶型融主力戶型脅3虧房鄭2男廳薦2磨衛(wèi)膠2箭房飼2怎廳魄1蹄衛(wèi)其——究主要面積范圍屬154-16乏4斜104-11卡0擊主要結(jié)構(gòu)類型徒平層聽平層女價格僑多層均價簽3近7斗0赤0抖元孕/齒㎡陸小高層均價拍420巨0腎元叼/恐㎡班整體均價沫390橡0戴元宿/嘴㎡雖買家特征站層次穿中高收入家庭錘、二次置業(yè)者雞區(qū)域分布勇東部山大一帶撐營銷推廣館主題內(nèi)容姿大型園景成熟址社區(qū)好推廣策略滅“稼零首盤付托”慈后續(xù)供應(yīng)沙后續(xù)開發(fā)面積朝無危項目評價邀城市中心園林襖式成熟住宅社貧區(qū)；規(guī)模適中仙、小區(qū)環(huán)境營賄造精細(xì)、戶型案設(shè)計對應(yīng)市場磁需求。芙蓉花園傭小區(qū)概況臉位置汁北園大街七一療路口薄發(fā)展商粥濟南園城房地陵產(chǎn)開發(fā)有限公號司恢占地面積蔑首捆期省4廊萬平方米家總建面積議——洽物業(yè)類型組合展多層椒分期開發(fā)進程的首期三棟多層僻規(guī)劃布局特點本板式聯(lián)體行列膠式布局噸建筑風(fēng)格特色談無特色掘園林環(huán)境營造餐粗糙稀項目開工時間比2001添裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)倆簡單裝修；國眉產(chǎn)戶式燃?xì)鉅t歇、三聯(lián)塑鋼窗籍樓盤公建配套蘋尚未建成社物業(yè)管理蛾收費標(biāo)準(zhǔn)巷：幼0.屋5尼元茶/拋㎡居封閉式管理降本次開發(fā)銷售刺期情況梨銷售情況感推售總套數(shù)怨70稍銷售率朽20%歉戶型雞主力戶型造2咽房講2妻廳框1乞衛(wèi)扇4汁房資2免廳魔2宜衛(wèi)問——贈主要面積范圍橋98-104逝㎡腰146敗㎡田主要結(jié)構(gòu)類型繪平層極平層體價格饒多層整體均價鉤240縣0漏元秘/護㎡靈（閣訓(xùn)樓器188助8殿元煩/密㎡）定買家特征霜層次裕本地及外地生粘意人居多，部寧分上班一族梢區(qū)域分布眉外地及本地絮營銷推廣稍主題內(nèi)容揉無隱推廣策略伏現(xiàn)場展示荒后續(xù)供應(yīng)軌后續(xù)開發(fā)面積吸尚有大部分用辛地未開發(fā)顆項目評價惕優(yōu)勢：緊鄰北龍園大街，針對僑北園大街生意父人殊劣勢：周邊環(huán)甘境雜亂不堪花園新居穿小區(qū)概況換位置垂花園大街挺發(fā)展商嘴濟南市拆遷服騰務(wù)公司視占地面積拜——腳總建面積慢——骨物業(yè)類型組合曉2優(yōu)棟多層但分期開發(fā)進程歲封頂盯規(guī)劃布局特點碎板式堆建筑風(fēng)格特色澤仿歐式晨園林環(huán)境營造辯粗糙腹項目開工時間游200悲1婆年就裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)振簡單裝修；市改政供熱室內(nèi)暖回氣片明裝耗樓盤公建配套眾無率物業(yè)管理宴收費標(biāo)準(zhǔn)別：映0.3偽5絞元狗/頃㎡暗普通管理燦本次開發(fā)銷售備期情況比銷售情況拋推售總套數(shù)勉7鋪8搜（遙含掉1糕2顏套閣樓）備銷售率熱31普%浩（閣樓僅透余圖2述套）鐵戶型示主力戶型情3插房仰2顆廳矛1臘衛(wèi)秘2趨房螺2副廳形1筐衛(wèi)首2幕房梅2紋廳恒2夫衛(wèi)然主要面積范圍搖125吐118傭102洪主要結(jié)構(gòu)類型款平層為平層董平層閘價格壁多層均價羞300源0杯元嘉/董㎡桌買家特征烏層次督山航職員、醫(yī)凱院職員、附近飯生意人巷區(qū)域分布合附近區(qū)域居住搶就業(yè)人員映營銷推廣論主題內(nèi)容棚無午推廣策略數(shù)無季后續(xù)供應(yīng)喂后續(xù)開發(fā)面積火無需項目評價忌優(yōu)勢：地段成最熟寇劣勢：規(guī)模小三慶匯文軒宿小區(qū)概況需位置駱經(jīng)十路東段根發(fā)展商偉三慶房產(chǎn)必占地面積翻——斬總建面積廈3.練4尊萬平方米涉物業(yè)類型組合劈2雹棟高層陜分期開發(fā)進程鈔已封頂見規(guī)劃布局特點象東婆座世2懇5據(jù)層、西鉆座業(yè)2糠0蘋層優(yōu)建筑風(fēng)格特色泊現(xiàn)代風(fēng)格曉園林環(huán)境營造膜不詳藍(lán)項目開工時間同200切1臺年醬裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)形初裝修；戶式勒中央空調(diào)加設(shè)矩燃?xì)鉅t；綜合繡布線、維樓盤公建配套齡平臺花園、裙柏樓商場枕物業(yè)管理撒收費標(biāo)準(zhǔn)管：兆1有元法/斤㎡武封閉式管理配本次開發(fā)銷售衛(wèi)期情況銷銷售情況報推售總套數(shù)早148打銷售率員73%秒戶型富主力戶型捐2粱房慚2格廳蔬1駕衛(wèi)躁3惜房業(yè)2銜廳俱2展衛(wèi)斬4旋房候2芬廳鞏2斬衛(wèi)爹主要面積范圍稱112-13讀8極145-17絨8弟191-19砌4誓主要結(jié)構(gòu)類型鄰平層紙平層短平層土價格就整體均價筑500蔥0騙元魔/始㎡暖買家特征扣層次毒成功人士階層嘗區(qū)域分布庸分散餃營銷推廣按主題內(nèi)容孫看千佛山、鄰緩名校揀推廣策略談企業(yè)品牌殘后續(xù)供應(yīng)挨后續(xù)開發(fā)面積賊無淚項目評價躬優(yōu)勢：看山鄰袋名校符劣勢：高層一鑒梯四戶的北向劫單位銷售阻力闊大悶項目所在區(qū)域只商品住宅產(chǎn)品修特點分析含開發(fā)規(guī)模及配磚套情況雄通過對目前項突目所在區(qū)域在側(cè)售代表性樓盤諸的統(tǒng)計分析，偶作為中心城區(qū)棵商品住宅開發(fā)樸的持續(xù)熱碼點區(qū)域，缺乏言能引領(lǐng)市場的仔大型開發(fā)項目沒。大部分為占窮地瞧1~帆5校萬平方米的中遭小型開發(fā)項目炭，只能配置基煉本的公建配套將設(shè)施，而運動襲及休閑類的設(shè)插施很少考慮；夫綠景嘉園占地棒面積較大，擁地有規(guī)模優(yōu)勢，丟為其營造較好域的園林環(huán)境及傘配置較為完善高的公建設(shè)施創(chuàng)墳造了條件，小精區(qū)設(shè)有游泳池抄、大型中心花銀園廣場、網(wǎng)球號場等設(shè)施，客賢觀上增強了項齒目的競爭力。震項目所在區(qū)域辨代表性項目占閘地面積規(guī)模比郵較考占地面積咐小陳于驟1砍萬平方米吧1~偷5稀萬平方米奇大儉于魔5拐萬平方米宗項目名稱梁中偉新居債花園新居坐膚遼數(shù)碼鳥港饅喬誓鴻苑雅士園訊致觀金冠花康園黑時潛大明翠庭悟慣匆芙蓉花碧園徒傘鋤三慶匯文軒拼綠景嘉園會數(shù)量睜2僑個監(jiān)6夠個抽1路個流規(guī)劃設(shè)計及戶滴型特點極項目所在區(qū)域殲商品住宅開發(fā)慘均屬于舊城改矩造項目，容積僵率較高，住宅朋類型以小高層盆甚至高層為主遣，以少量多層悅板式為輔，在執(zhí)規(guī)劃布局上充孟分考慮到本地雅居民的喜好，牧多采用行列式媽加點式小高層授的布局；建筑祖風(fēng)格以仿歐式蜓為主，但近年賀來以數(shù)碼港為壁代表的現(xiàn)代建素筑風(fēng)格開始引繁導(dǎo)潮流。而部錦分地段稍差規(guī)域模較小的樓盤進基本上多層板惜式建筑，建筑低外形缺乏吸引漿力，園林綠化速粗糙。渾項目所在區(qū)域即代表性項目主閣力戶型情況傘項目名稱扣第一主力戶型墓面積華㎡紫第二主力戶型鴉面積鍋㎡滿數(shù)碼港慚3貸房搬2蘋廳婚2共衛(wèi)途127~14皇0跪2善房餅2師廳鞏1缺衛(wèi)擔(dān)100~12珍2壤鴻苑雅士園貪3府房架2糟廳耍2靠衛(wèi)狗127~15確6鏈2奇房埋2堆廳左1烘衛(wèi)際98~105喪金冠花園傷3煤房越2歲廳貸2刪衛(wèi)課121~12戚4適2岸房標(biāo)2峰廳用1悼衛(wèi)評93~123掠大明翠庭賣3思房棗2渣廳槐2謙衛(wèi)憑143~16館9富2坦房皂2為廳儲1桑衛(wèi)編/砌2客衛(wèi)架110~13色5彼綠景嘉園者3趨房跌2鳥廳院2沙衛(wèi)局154~16鍋4嚷2董房偉2匹廳范1朝衛(wèi)響104~11夠0醒芙蓉花園殼2聯(lián)房越2裹廳蒸1箭衛(wèi)紹98~104紡——井中偉新居污3債房沙2焰廳檢2編衛(wèi)榴110~12漆0乓2撿房中2琴廳宋1刻衛(wèi)洲90~100艱花園新居舒3濫房營2駝廳壇2斃衛(wèi)幸125秩2般房責(zé)2嗓廳妻1椅衛(wèi)若102~11獨8閑項目所在區(qū)域針代表性樓盤的糕戶型供應(yīng)比較擠一致，以三房余兩廳兩衛(wèi)為主耐，以兩房兩廳燒一衛(wèi)為輔。三赴房兩廳兩衛(wèi)面柏積估在尿120~15郵0申m葡2應(yīng)之間，兩房兩糞廳面積姻在犧100~12錯0逗m墓2普之間。大明翠酬庭與綠景嘉園仿的戶型面積稍喉大，三房兩廳統(tǒng)兩衛(wèi)面積昌在店140~17澤0目m語2鴿之間。只有芙獎蓉花園面向外嚷地生意人和本住地工薪階層，祝戶型以兩房兩挽廳為主。接裝修標(biāo)準(zhǔn)及智探能化系統(tǒng)鄰目前在售樓盤榨中采用初裝修罰（簡單裝修）希標(biāo)準(zhǔn)的居多，深廚衛(wèi)內(nèi)除電器避及爐具未配置勒外，櫥柜、潔旅具等裝好。數(shù)拳碼港在商住公舍寓部分采用全蜻精裝修。大明拿翠庭采用集中蛙供熱室內(nèi)地板樣低溫輻射采暖慧，金冠花園采親用成本稍高的身戶式中央空調(diào)圈，其他樓盤多奮采用集中供熱呀室內(nèi)暖氣片方畜式。恥各樓盤智能化番管理、安防系才統(tǒng)和寬帶網(wǎng)的予應(yīng)用普遍，但洲多數(shù)達不到星留級標(biāo)準(zhǔn)。數(shù)碼皇港作為電賓信數(shù)字化樣板死工程，將建設(shè)每成為濟南首己家絲“違電信數(shù)字化示敗范社兩區(qū)慎”雜，而其公寓采誤用國際先進乘的闖“昆家庭智能控制識中解心婆“薯系統(tǒng)，為實現(xiàn)躬家庭信息化使沙家庭具備辦公承的條件。穗項目所在區(qū)域李商品住宅銷售砌特點營銷推廣特點淹通過對濟南目遠(yuǎn)前在售樓盤在佩報紙、電視、弓路牌、雜志、借工地現(xiàn)場等不蘇同媒介上所做烘宣傳畫面、訴胸求內(nèi)容、表達度形式等方面的獸分析，以及對船樓盤銷售人員黎、銷售場所的拋包裝調(diào)查，我房們認(rèn)為目前濟揪南房地產(chǎn)營銷跌現(xiàn)狀如下：浮從營銷策略層鍬面來看：側(cè)重鈴于炒作，宣傳落主題單一，訴蒼求內(nèi)容集中在吼對地段、價格脆、及規(guī)劃設(shè)計握方面，大部分拉樓盤銷售過程油缺乏控制。看從營銷執(zhí)行操脂作層面來看：促大部分樓盤銷迫售場所狹小，鈔多數(shù)樓盤不設(shè)沫樣板房、銷售子服務(wù)等方面與貼發(fā)達地區(qū)均存卷在一定的差距慚，銷售人員素艦養(yǎng)良莠不齊，蔬銷售競爭扭曲解導(dǎo)致各樓盤銷偶售資料透明度術(shù)低，掌握系統(tǒng)漸專業(yè)銷售操作墻模式的企業(yè)極嘆少。售價情況莊項目所在區(qū)域憂各樓盤的銷售鴨均價集中分密布吧3000~4沃00顆0忽元每/鋒m愛2忽之間，規(guī)模較課小、綜合素質(zhì)枕不高的樓盤銷膀售均價壘在握2500~3渣00準(zhǔn)0妨元社/鵝m鞭2起之間，而大明盜翠庭觀湖單位賄的售價可以達蘿到帳5000-6憐00伯0填元任/倚m籌2練的水平。肆各樓盤的整體處銷售情況較好偏，在交房之前絹銷售率均可以波超齊過愈7廁成，剩下的多羽為頂層大面積殃復(fù)式單位及朝悟向布局欠佳的哪邊角位單位。心不少樓盤頂層管閣樓普遍受到午市場歡迎，銷升售理想。買家特點炕大明湖附近兩范個樓盤定位較天高，買家除集才團購買的單位父職員外，還包派括企業(yè)主、企劫業(yè)高層管理人抓員（包括外資仔）及少量市區(qū)給高收入人士和本外來投資人士彩。多為二次置襖業(yè)者。挪歷山路及山大追路附近由于鄰勢近科教區(qū)，附達近的學(xué)校教師厚和從溜事快I欺T崖行業(yè)的創(chuàng)業(yè)人鄰成為主要的買秀家群體，另外留沿歷山路往南雀一帶大量的企薪事業(yè)單位也是避重要的客戶來果源。叼而北園大街附豬近樓盤對準(zhǔn)的炮是中低收入家區(qū)庭、拆遷戶，晚買家以外來的珍生意人和本地禽普通工薪階層懇為主，置業(yè)目晉的為解決安居底。飾項目所在區(qū)域稅市場發(fā)展趨勢禽預(yù)測唯項目所在區(qū)域戒屬大明湖居住嫁片區(qū)，是城市糠總體布局遺中存2衰9咽個居住生活片夕區(qū)之一。潛根據(jù)城市的規(guī)獅劃意向，片區(qū)腎內(nèi)菜市南街將屆拓寬煙為另5鴿0新米的城市干道踏，屆時將成為犯城市東西向的傘一條主干道，奏將極大方便項揪目與市區(qū)各主至要商業(yè)區(qū)、生尊活區(qū)、工作區(qū)面、商務(wù)區(qū)和旅介游區(qū)的聯(lián)系。杰黑虎泉北路護其城河整治工程返的開展，將大剩大改善河水質(zhì)斑量和河堤風(fēng)貌拔，重現(xiàn)楊柳垂柏岸的泉城特色經(jīng)，并將極大提誘升和改善區(qū)域餐的居住環(huán)境，赴有助于物業(yè)檔暴次和價值的提燒升。腔通常一個城市使的空間發(fā)展，車從二個方面入保手，一是向外族圍拓展，另外趨一個是舊城改震造。濟南作為事歷史名城，城港市空間發(fā)展在艦東西兩翼拓展忘的同時，對老引城區(qū)進行改造羅也努是生“膀經(jīng)營城過市貍”固的重大課題。殊隨著濟南市房熔地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)初政策的進一步鐮改善、規(guī)范和巡到位，有實力洋的開發(fā)商將會探不斷加入進行連舊城開發(fā)，舊致城面貌將會進枝一步改觀。襯項目所在區(qū)域棗為傳統(tǒng)的老城田區(qū)，周圍配套呢齊全，居家生鏟活方便。通過弱實力強盛的信庭萊置業(yè)對本項團目的開發(fā)和傾傻力打造，加上躺貼近大明湖的隙優(yōu)勢和菜市南朽街的拓寬以及絨護城河的改造傾等利好因素，博該區(qū)域的土地群價值、房產(chǎn)價航值將不斷提升口。寄典型個鄭案夕—委—劍綠景嘉園畜項目地址：濟蹲南市歷下區(qū)歷盆山路野64擦號壯開發(fā)建設(shè)單位手：濟南東興置橫業(yè)有限責(zé)任公顯司潮主要規(guī)劃設(shè)計疑單位：濟南市眨規(guī)劃設(shè)計研究俯院貿(mào)主要施工單位榆：濟南二建、南四建鬧主要監(jiān)理單位要：濟南市歷城黎區(qū)建筑公程監(jiān)季理服務(wù)中心除“波綠景嘉奪園辟”螞是由山東東興脂置業(yè)集團開發(fā)飼建設(shè)椒的婦“漠以人為薯本騙”廣的高品質(zhì)的園偵林式品牌住宅峽社區(qū)，座落在珠濟南市歷下區(qū)民歷山路東側(cè)玉64顆號（原濟南橡歇膠總廠）。南賄臨山大南路，筐西依綠樹成蔭士的歷山路，該姜項目地理位置甲座落在市區(qū)黃廟金地段，周邊教環(huán)境優(yōu)美，購原物方便。兩側(cè)脂70伐路、３路、８討路、３７路、奪４５路公交車創(chuàng)，出行便利。作濟南東興置業(yè)礎(chǔ)有限責(zé)任公司周于爭1998歌年征用老橡膠計廠的場地，經(jīng)防濟南市計劃委隔員會批準(zhǔn)開發(fā)黎建設(shè)。綠景嘉進園為舊城改造似項目，小區(qū)規(guī)頂劃股為叨“昨一中心、二綠鎖帶、三廣場、券四組蛛團派”令的布局結(jié)構(gòu)，抱規(guī)劃充分利用宴城市有限土地倘資源，努力創(chuàng)涉造高水平、高囑效能、高質(zhì)量姻的社區(qū)環(huán)境。裂嘉東區(qū)于一九鳳九九年底投入釣使用，嘉興及頃嘉置區(qū)于二曉O(shè)O登一年初投入使真用，嘉業(yè)區(qū)目于前正在建設(shè)。依右“狐綠景嘉互園蹦”噴整個小區(qū)占地潤面積７萬平方巴米，規(guī)劃總建劇筑面積醫(yī)115450箭平方米。其中溜：住宅，股101850詳平方米；公建膀，絮13600線平方米；有多膊層、小高層樓侵20仇余棟，平均層鉗數(shù)病7.3柜層，容積率：威1.5帽，綠化率偷38.2%鬧。社區(qū)內(nèi)建有太幼兒園、小學(xué)住、網(wǎng)球場、停椅車場、人車分病流、圍合式封痕閉。中心花園塌三季有花、四姿季常青。藝術(shù)肥造型風(fēng)格各異忽的小品、雕塑掉點綴在綠草如作茵的草坪之間稱，林蔭道路之牽側(cè)。圖案五彩熔紛呈的地磚甬若道，曲徑通幽很、形狀新穎，描五光十色的草用坪燈、路燈、靈泛光燈，把社柱區(qū)照耀的如入恨畫境。羅馬廊應(yīng)柱、歐陸山花坦、蘑菇石、鐵解花欄桿把整個柿社區(qū)圍合、形格成一種與人親駐和的氛圍。推防拉式落地窗、斑弧面陽臺，令砍人仿佛置身于右異國浪漫之鄉(xiāng)究，是成功人士圓理想的家園。番綠景嘉園目前摸除嘉業(yè)區(qū)外均荷為現(xiàn)房且銷售理已接近尾聲：軌綠景嘉東區(qū)（別A認(rèn)區(qū)）備有多種記戶型奮綠景嘉興區(qū)（槳B倆區(qū)）戶型為錯粗層尊綠景嘉置區(qū)（掠C艘區(qū)）為電梯小韻高層（鴿12碗層）霉綠景嘉業(yè)區(qū)（有D潛區(qū)）為住宅及厘商業(yè)綜合小高滋層烘綠景嘉園處處棄體現(xiàn)以業(yè)主至繡上的理念，特輩別規(guī)劃了多項拖休閑和運動設(shè)禮施，小區(qū)內(nèi)備濤有網(wǎng)球場、籃厘球場、便利店貌、兒童樂園等低，另專辟室內(nèi)位康樂中心，并節(jié)在插D脫區(qū)設(shè)有幼兒園賄、醫(yī)務(wù)中心、版商務(wù)中心等，紅讓業(yè)主風(fēng)雨無出阻，隨時隨地鄭享受健康豐盛擱人生。取綠景嘉園小區(qū)惱住宅內(nèi)部公共奸設(shè)施一應(yīng)俱全程，物業(yè)管理完斑善周到。煤氣驗、家庭式中央高空調(diào)、專設(shè)的慚空調(diào)線路、冷跌凝水下水管、漫空調(diào)機位，排拆列有序。大容據(jù)量電力供應(yīng)，鹽用電智能卡的滋配送。防火、斧防盜安全一體塌門、單元對講浩門鈴使住戶更彎有安全感。有匪線電視、程控該電話的預(yù)留，斯給入住業(yè)主提租供豐富多采的雹業(yè)余生活。綠勁景嘉園擁有一脈支訓(xùn)練有素的指專業(yè)服務(wù)隊伍既，東興物業(yè)連賤續(xù)三年被評接為惑“父優(yōu)秀物業(yè)管理狹先進單恥位玩”駛，為小區(qū)提供遇封閉式小區(qū)管賊理服務(wù)，對業(yè)電主生活的點滴耗細(xì)節(jié)及需求均脖悉心照料。專廣職保安，先進洗的防盜控制系罩統(tǒng)，塌24魔小時實時電子建監(jiān)控、巡邏，目確保業(yè)主生活愛安全、寧靜。祝樓宇防盜系統(tǒng)注、電子監(jiān)控設(shè)造備、遠(yuǎn)程抄表架、分戶計量、歡寬帶網(wǎng)接入，勁讓住戶盡情享港受高科技帶來繩的種種便利。杯完善的物業(yè)管鋪理保障了社區(qū)醬安全、舒適、披溫馨、幽雅的爐特色?；?00惰0炒年劍5割月份，東興置欺業(yè)集團在綠景廊嘉園項目中率掃先推出零首付挖。目前銀行按舍揭業(yè)務(wù)要求購籠房者的首付款瘡，最少要達到幣所購房產(chǎn)總價臂的潔30題％，這樣，定貍金之外差額部欺分的首付款就熄由公司先為購隆房者墊付，這拍就等于是開發(fā)過商向購房者提闊供了一部分無丈息的短期貸款照，所以開發(fā)商菌是承擔(dān)一定風(fēng)秀險的。推忘出若“訓(xùn)零首聾付掩”睬入住，降低首瑞付款的門檻，漫縮短購房者積辮攢首付款的過訓(xùn)程，可使首付湯能力較差，但腿收入可觀、穩(wěn)淹定的購房者提柴前學(xué)1宿－艱2氏年實現(xiàn)購房愿伐望；其次，作烈為一種新的營嬸銷理念，改變坐了濟南市房地鞠產(chǎn)營銷方式傳萄統(tǒng)、單調(diào)的局境面，為房地產(chǎn)高市場注入活力舊。當(dāng)允然斜“然零首獅付營”貓也體現(xiàn)了開發(fā)庭商的實力。查根據(jù)山東省各丟設(shè)區(qū)市開發(fā)建勇設(shè)行政主管部對門的推薦和省銳建設(shè)廳組織?？以u選委員會乎的評審躬，哭200爪2燦年灘4追月綠景嘉園被霞山東省建設(shè)廳浮授予山東省首株屆城市優(yōu)秀住批宅小區(qū)金獎，暴是對該項目的壽一個全面評價壇結(jié)果。賢濟南市商品住短宅市場需求調(diào)聰查分析調(diào)查問卷內(nèi)容馳詳見附件七：賓濟南市商品住揀宅市場需求調(diào)毅查表填調(diào)查問卷調(diào)查咱說明及統(tǒng)計分既析內(nèi)容奇詳見附件八：驟濟南市商品住恩宅市場需求調(diào)刮查分析報告孩調(diào)查問卷統(tǒng)計司分析結(jié)論愉1所、潛在消費者吵家庭月收入主蔬要分布船在潮3000-4數(shù)00巨0猾元之間，家庭蔥月收入展在李400畢0鋼元以上的，以祖機尿關(guān)乏/駱事業(yè)干部為主懶。權(quán)2蝕、選擇在歷下浴區(qū)購房的潛在多消費者中，以慌年齡恨為初25-3動5誰歲威和摘45-5搬5勉歲的較多，文嬌化程度相對較裝高，家庭月收泛入也相對較高擦。主要是兩種床主力消費人群租：一類是山東趙大學(xué)、山大路榨一帶從事文教風(fēng)、科技事業(yè)為王主的文化程度玻較高的年輕人某、中年人，另蜘一類是對老城煎區(qū)忠誠度較高贏、有一定經(jīng)濟鼓基礎(chǔ)的中老年炊人。顆3勝、潛在消費者椒對區(qū)域地段房條價的接受能力另一般，集中昌在菠2000-2康50章0質(zhì)元戰(zhàn)/m變2城之間，其次合在師200鈴0乏元祝/m全2蘆以下拔及仙2500-3殃00訊0攝元地/m被2攀之間；選擇戶戚型越大，可承躍受的單價越高盆；家庭月收入造越高，可承受果的月還貸金額詢越高。煮4斯、在戶型面積似的選擇上，以師二室二廳和三舒室二廳為主，眾面積靠以幸80-120恥m氣2駁為主，從市場局需求的角度出艘發(fā)，主力戶型融是：過70-90塵m箱2糖，適宜做緊湊箭型二室二廳使；從90-100芝m宋2例，適宜做舒適正型二室二廳帽；挨90-110顫m黑2寸，適宜做緊湊貧型三室二廳愈；渣110-13辱0凍m裁2虧，適宜做舒適四型三室二廳貸。拿5遮、潛在消費者伏最感興趣的樓采盤主題是園林襪綠化和生態(tài)；兔最喜歡的建筑計風(fēng)格是現(xiàn)代時應(yīng)尚型；最接受綱的結(jié)構(gòu)類型是刃平面式結(jié)構(gòu)。界6陜、潛在消費者歐對選擇房屋考蓮慮的因素很多灑，但最重要的拿不僅是房價、附交通便利度、部戶型設(shè)計，還蓄包括了周邊環(huán)共境和小區(qū)內(nèi)部度環(huán)境。消費者稻購房仍然以經(jīng)夸濟價值為主導(dǎo)族因素，但對社曲區(qū)環(huán)境等文化晶精神因素也開鞠始逐步重視。市場研究結(jié)論懶從濟南房地產(chǎn)泊業(yè)的發(fā)展來看貝：比濟南房地產(chǎn)市篩場起步梁于虹9捎0鍛年代初，歷經(jīng)排起步與興起時書期、平穩(wěn)發(fā)展太時期，明從亭2000弄年起進入整合穩(wěn)提升期。厭近年濟南商品努住宅市場供求己增長速度快，阿銷售價格平穩(wěn)扶上升，個人購腔房已經(jīng)成為主翅流，而大盤供織應(yīng)急劇增加對縣房地產(chǎn)市場形拌成嚴(yán)峻的壓力能。庫濟南本地企業(yè)董整體實力不強雀，品牌企業(yè)僅橡寥寥幾家，隨慘著外地實力開轟發(fā)商進入濟南忙開發(fā)，今后一熟段時間內(nèi)濟南崖開發(fā)企業(yè)的汰輛弱留強進程將蔥明顯加快，市飾場競爭越趨激殃烈。騰200念1滾年為