第一大道投資分析手冊SOHO中國有限公司目錄占第一部分：放第一大道投牽資收益分析蔥第二部分：背第一大道投柜資風險分析聞第三部分：魂第一大道良壽好的退出機靠制膊第一部分：唱第一大道投禁資收益分析午買房作為投蜜資手段與其借它幾種投資田手段的比較屠：騰投資手段們回報率插風險他優(yōu)點扎缺點挺銀行存款槳1-2%貍無冰保本，流動杯性好灌低回報裳國債末[3-4%奶]蝶很小雹一般球和銀行區(qū)別摟不大廁股票烈5%（假定云按20倍市廣盈率購入，唉即便100最%盈利用來煌派息）略股價可能大芽幅波動，公頭司可能倒閉督，使股票一御錢不值詢股價有上漲座空間，流通耐性好喘風險大，對賞公司和股票曾真實價值很箏難判斷受房地產(chǎn)票10%（假具定不作按揭除），如按揭佩則更高材房價可能波和動，有時可某能租不出去蛛回報率高，界銀行呢按揭支持，服價格妙風險比股票道小訴流通性不如甚股票結(jié)論：壟在高回報、閥高風險的投我資選擇中，庫房地產(chǎn)的優(yōu)受越性是顯而蛙易見的。膏標準情況下有第一大道寫住字樓投資收沙益測算倘營衛(wèi)羅釋吐烈恒協(xié)概表一勇項目傘計算沃單價淡￥1600帥0俘面積約300平米捐總價沫￥4800爛000翁按揭比例銀60%羅貸款總額楊￥詞28800泉00自年利率陸5.58％昏月息：功0.47％竊貸款期（月輝）120賞CBD甲級畜辦公樓租金遷（不含物業(yè)匆管理費）圣$26豐月租金嘩￥215渠年租金府￥2580畫假設(shè)空置及已其他費用（炒0%）樓/瓶凈租金冠￥2580稠扣稅（營業(yè)訂及附加稅5笨.5％）傘￥142辯稅后租金然￥2438災租金回報率舒15.2%綠投資回報分陣析1：假設(shè)舌不作按揭侵,邀四年后賣督出，房價上涌升幅度0榜年份蟲2002須2003門2004布2005壓2006念現(xiàn)金流（瞞收入為正，貫支出為負）米房款川￥廚-4800白000報租金救/天/海￥7314疾98巷￥7314蘿98食￥7314丸98有賣房收入策/償/鋪/枝/賺￥4800螺000邪凈現(xiàn)金流誤￥坡-4800瘡000戀/鑒￥7314鐘98緣￥7314游98治￥5531捏498儉內(nèi)部收益率閃(IRR冷)蹈10.8%稼總現(xiàn)金回報致灶(毛不考慮時間像成本)枕￥6994絮494編回報率1面9.9%婆回報率2慘11.4%某投資回報分踐析2：假設(shè)岔作按揭初,萍四年后賣出廣，房價上升瀉幅度0車年份圍2002被2003堪2004連2005佩2006電現(xiàn)金流殖(忙收入為正，蠻支出為負著)床房款同￥巾-嘉48000傘00算按揭款姿￥2880描000蓋首付款卡￥－192五0000喂租金誼/榆/辭￥7314蜓98藍￥7314業(yè)98姻￥7314尖98張還按揭款筆/丙￥－376湖438拐￥－376釘438遺￥－376執(zhí)438勤￥－376璃438頁賣房收入費￥4800害000超按揭還本恐￥－191污5675窩凈現(xiàn)金流碎￥－192炒0000筍￥－376趨438丑￥3550懼60暴￥3550屆60躁￥3239指384城內(nèi)部收益率灘IRR秒16.5%楊總現(xiàn)金回報介(懂不考慮時間窄成本)枕￥朗35730葵66慨報率1謀16.8%痛回報率2賭21.5%傅4年還按揭陣總額：腹￥察15057潮52=虧4*死￥泳37643暈8，其中本謀金=描￥港964,3你25究利息=膨￥5414狡27藏賣房時按揭您還本=總按碼揭款-4年不還按揭的本料金=馳￥2880勿000-￥湊964,3跟25壇=￥191欣5675前一般來說如拆果按揭還款賺3-5年，打總的按揭款變中，約有6讓5%是本金泰，35%是含利息。屈3.標準子情況下某寫儀字樓投資收禽益測算苗某單價按2妙0000元載/月/建筑僵平米，假設(shè)畢租金也等比肉增加按32拾美金/月/其建筑平米,府（屬CBD烘甲級辦公樓軍較高租金水煎平，參見附裹表）交房時壤間比第一大搏道晚14個培月，其余測烈算條件同第裙一大道。表二錦項目敵計算鍵單價誠￥腿20000嗚面積志30絹0慎平米幣總價依￥鐮60000通00慢按揭比例險60%勇貸款總額剩￥幼36000瀉00拘年利率抗5.58%房貸款期（月固）異120穗CBD甲級表辦公樓租金透（不含物業(yè)行管理費）閣$32否月租金氣燭￥工265膝年租金冰軌￥康3176尋假設(shè)空置及津其他費用（澆0%）折卻￥叢-薦凈租金談邀￥螺3176讓扣稅（營業(yè)芳及附加稅5補.5％）撕偏￥疑175待稅后租金那閥￥桂3001控租金回報率彩15.0%支投資回報分什析：假設(shè)作霞按揭先,榴四年后賣出旗，房價上升賠幅度0瞞年份澤2002紀2003怕2004徑2005蜂2006師現(xiàn)金流瓣(蘆收入為正，筍支出為負惡)遵房款趣￥字-600違0000井按揭款￥3600000嬸首付款￥-2400000定租金純/冶/懸/壞￥爸900,3濟05銹￥牲900,3撕05康還按揭款丙￥齊-4705伸48稼￥瀉-4705杜48代￥兵-4705元48鳳￥脫-4705箏48邁賣房收入哥￥迎60000抬00金按揭還本濟￥貴-2394芹594墓凈現(xiàn)金流率￥乒-2400蔽000者￥婚-4705絹48覽攀￥-友47054衫8昌絮￥可429遙757嘉￥賺40351丹63員內(nèi)部收益率壘IRR舟8．6%著總現(xiàn)金回報慧(豪不考慮時間職成本)塵￥3523私825的回報率1伶10．1%噴回報率2曾11．7%測算方法：見租金回報率罰=（月租梯金遼╳愿12）/徹單價1/4倘回報率1=介（總現(xiàn)金回熄報/首付款漸）陸-1硬回報率2岸=（總現(xiàn)金欲回報/首付僑款-1）/嶺4匆內(nèi)部收益率浙IRR的計賢算方法是對敗每年的凈現(xiàn)軌金流的綜合日測算所得結(jié)論朗按揭對投資束收益具有顯愚著的放大作松用炸（參見圖1揮）裝假設(shè)不作按牲揭坊,密四年后賣箭出，內(nèi)部收籮益率是10呈.8％。晝?nèi)绻靼唇覠?訓四年后賣出同，內(nèi)部收益紡率高達16犯.5％。震IRR考慮約了投資的時魯間成本和其它他累計收益販與投入，是號最科學的分罷析投資收益井的方法，而判租金回報率捆有很大的局肆限性。顫（參見圖2別）追通過第一大離道與某寫字喉樓的對比，秧在租金回報忠率接近的情桐況下，而實是際的投資收兆益有顯著的捷區(qū)別。碑第一大道I史RR=1久6.5%濾財富中心I籌RR=8.塵6%符主要原因是巨某寫字樓的躲期房時間比畏第一大道晚身一年死通過御IRR遣分析，我們惡可以進一步貍得到如下結(jié)攝論：六（測試案例踩的正?；厥諔]時間為閃13盲年）黑豬晚出租一年拿，回收投資悟的時間（即稍現(xiàn)金流為零岔的時間）將墾延長三年。懼房價增加嘉10%嫂，回收投資竿的時間將延雁長四年。啦房價、租金列、成功出租師所須的時間躍是與投資收超益相關(guān)性最藏高的因素。4.附圖缸第一大道采掌用一次性付搶款與按揭付遙款投資收益街的對比巴傘維努頌跨正閑嗎圖1平采用按揭盟,攏第一大道播與財富中心講投資收益的航對比圖2梁第二部分：病第一大道投呈資風險分析雹投資第一大洋道可能出現(xiàn)務的風險員受市場供需糞等狀況的影幼響，寫字樓煙租金可能走廉低；辮受市場供需綢等狀況的影籮響，寫字樓移售價可能走誓低；孔變現(xiàn)困難，奇流動性較差蚊；寇2.破考慮風險因逆素后的投資寺收益分析假設(shè)擴將原租金2摸6US$絹/月/平米廊下調(diào)到20咱US$/立月/平米；塵將原來的不充考慮空置及砍其他費用，幻調(diào)整為考慮鄰空置及其他兔費用且占租番金的10％最；父將原來的鞋5.5％營戀業(yè)及附加稅禿調(diào)整為倍17％房產(chǎn)兵稅加營業(yè)稅絲；訴將原來的不園考慮房價變公化，調(diào)整為夜房價下降1征0％窯3.考慮估風險因素后哨第一大道寫翅字樓投資收病益測算做項目義計算免單價壟￥16,0跪00開面積茅300平米嬌總價離￥4800澇,000賊按揭比例蒼60%句貸款總額燃￥慨2,880歐,000災年利率讀5.58％塊月息：餐0.47％誼貸款期（月削）120刮CBD甲級蒼辦公樓租金找20US壁$/月/平傘米勿月租金借￥165/詳月/平米趣年租金乓￥1985宿假設(shè)空置及仿其他費用（更10％）跳￥199喝凈租金?。?786翅扣稅(房產(chǎn)尤稅及營業(yè)稅勺17％)昆￥304疊稅后租金特￥1482絡(luò)租金回報率樹9.3%協(xié)投資回報分午析1：假設(shè)炎不作按揭騙,言四年后賣魂出，房價下曬降幅度10游％呼年份乏2002逼2003譽2004野2005敗2006頁現(xiàn)金流（燦收入為正，毯支出為負）日房款警￥某-4800梢000辣租金殊/德/頂￥4446產(chǎn)00盡￥4446僻00孕￥4446滅00綠賣房收入倘/短/崇/吊/防￥4320透000早凈現(xiàn)金流憲-4800超000扛/黑￥7314頭98付￥7314懸98返￥5531煌498附內(nèi)部收益率墳(IRR粉)坑6.5%榴￥6994愚494奴回報率1輕6.1%粱回報率2萬6.7%燦投資回報分園析2：假設(shè)計作按揭褲,撓四年后賣總出，房價下印降幅度10像％會年份甩2002顫2003抓2004那2005另2006腰現(xiàn)金流抬(年收入為正，坐支出為負驟)臣房款間-暗48000微00計按揭款鏡￥2880攏000揪首付款腹－1920意000晨租金檢/圍￥4446呆00紋￥4446氧00來￥4446月00況￥4446主00倉還按揭款絨/蜻－3764詳38免￥－376帽438五－3764始38桿￥－376均438圓賣房收入綢/棚/挨/裁/亡￥4320母000策按揭還本盼/圾/碌/汪/享－1915肯675耐凈現(xiàn)金流慘－1920閘000核￥6816融2翠￥6816斯2勾￥6816犬2遍￥2472丹487背內(nèi)部收益率埋IRR棕1罵3.4霉%朗總現(xiàn)金回報孩(蔬不考慮時間愈成本)截￥蜜31097弟46祥回報率1靈1適2.8啞%兩回報率2膨15.5提%浙4．相關(guān)理誘論倘黃金地段理粉論鼠（參下圖）蓬黃金地段的乞樓盤具有高抱漲幅、低跌叛幅的抗跌性化，如同股票農(nóng)市場的績優(yōu)帽股。酒CBD部是黃金地段惡高風險高研回報理論盒擁有高回報晚率的產(chǎn)品一旁般有比較高韻的風險，在感房地產(chǎn)行業(yè)項回報率由高四到低依次是咬商鋪，寫字疏樓，住宅。怒CBD、中織關(guān)村、金融控街寫字樓租嘆金對比厭第三部分：拋第一大道良約好的退出機鈔制獎我們的理念哀：初打造租務品筒牌理念：午一個物業(yè)的艙真正價值不必是通過銷售址環(huán)節(jié)來體現(xiàn)始的，而是要標看其在租憑信市場的表現(xiàn)順。窯終極服務理疫念：緒開發(fā)商的服臺務不僅限于澆“蠅微笑服務衣”千的范疇，而涂應該打造產(chǎn)躲品品牌，通街過輔助客戶餅出租、出售討使客戶得到敞較高的投資笛回報，這才椒是最高層次底的服務。氣我們的措施鈔與業(yè)績裂率先成立租刑務部：燒統(tǒng)一出租服夸務，避免業(yè)共主間的惡性臉競爭；逢投入大量廣繳告，提高租軟務市場的知沙名度談緊密與京城刃各大中介公惑司合作，充澇分利用社會凡資源；出租：慰截止200撿1年12月孕，鋤租務部共成榆交713套脂次奉，平均租金懸回報率達9冬~11%,梅公寓平均富租金$10煙~12/平憂米。(租客林情況參見附纖圖1)轉(zhuǎn)售：串協(xié)助客戶敘轉(zhuǎn)售房屋7古8套，平均象售價漲幅1冤6.7%喪。艱3．頁地產(chǎn)市場中傭有利于流通爹的政策及發(fā)掌展趨勢辭（1）轉(zhuǎn)按圾揭政策的推拴出就A．轉(zhuǎn)按揭陽的概念：償“獄轉(zhuǎn)按揭燥”雷往往特指是辰變更借款人智的貸款潑也就是說，詳借款人在未饒將住房貸款第還清之前，賺就可以通過礦此項業(yè)務將災房屋出售，門而由新的買斯家將賣家已創(chuàng)經(jīng)支付的購謝房首付款、刪稅費、已經(jīng)保償還的貸款怕本息等補償只給賣家，買豐家再繼續(xù)支奇付賣家剩余烤的貸款本息民。鏡B．目前北吧京只有工行泥有政策，相彎信其它銀行歷會陸續(xù)跟上蛇；罷C．堡“瓣轉(zhuǎn)按揭忽”敘－投資者的禽擦過球：怨解決貸款買擱的房賣不出蒜去的瓶頸司依據(jù)按揭政談策要求，賣何房者必須一牢次性付清所贏有剩余貸款樸，才能進行彼房屋買賣，向而罰“領(lǐng)轉(zhuǎn)按揭甲”怠就不必。缸轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)要勁交的營業(yè)稅們、契稅可能胃被則“環(huán)合理殘”唇避掉桌使投資者收跑益增加靜貸款利息不低再由賣房者父承擔，而轉(zhuǎn)瓜移給買房者辰。廳（2）二手床房市場將大讓有發(fā)展盯北京與上?？岫址渴袌霰K對比成交量：利北京：截止歷2001年驟底，成交僅謝3600多惑套，不足3葵0萬平米村上海：截止礙2001年框底，成交面剛積共144志2.4萬平什米，占商品荷房總銷售的比64.1%占市場成熟度長：間北京：尚處晝于饒“臥導入期謠”垮上海：已進留入謙“箱成熟期笨”友綜述衣：獄上海通過采另用降低稅費侄、簡化手續(xù)隆、政府提供墻擔保、增加飲金融支持等滋措失，使二揮手房成交量傷由1996是年的256域萬平米，增稍到2001雹年的144寄2.4萬平萍米。近如北京調(diào)整崖政策，相信井二手房市場是也將大有發(fā)塞展。附圖一：固霸資料來源：猴公司租務部巧，截止日期墨：物2001方年探12奏月匹18雹日附圖二：躁CBD區(qū)域道中、高檔寫欄字樓租金對鎮(zhèn)比若綁給腎資料來源：翅公司市場部逗單位：美金蝶/建筑平米側(cè)/月含物島業(yè)管理費繼痰掉賄日期：咐200居2年8月附件一：暗投資小常識伸--調(diào)整投扣資心態(tài)隆疲目前一些投恭資客戶的投飲資心態(tài)不夠蹦成熟，主要恩表現(xiàn)在：咳重一時的小幕利，在租金賭上不退讓，眨合同條款不塘靈活，造成混出租時間長摧期的拖延。貪弦不注重與租狹客的溝通，鉆往往因窗簾并的配置等小掩問題與租客爹鬧矛盾，到學頭來重新出姑租，多交中齒介費?；\乎認為租金收貨益是小錢，最不愿意花心窯思。麗正確的態(tài)度訊是桃：頑積極的與物墨業(yè)公司（或蟻發(fā)展商）合苦作，提升整辰個物業(yè)的形呈象。另主動的與租拼客溝通，了舒解他們的想所法，建立良憶好的關(guān)系。錯投入更多的存時間、經(jīng)歷待，掌握投資球技巧。附件二：繞關(guān)于房屋出盡租的稅務政少策希根據(jù)中國法