銀行商鋪按揭貸款管理辦法第一章總則第一條為規(guī)范我行商鋪按揭貸款業(yè)務管理，防范貸款風險，推動業(yè)務發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國合同法》、《貸款通則》、《個人貸款管理暫行辦法》等法律法規(guī)及我行相關(guān)規(guī)章制度，特制定本管理辦法。第二條商鋪按揭貸款額是指符合我行條件的法人客戶或自然人客戶在向房地產(chǎn)開發(fā)商購買商鋪時，先支付規(guī)定比例的首期房款，其余購房款由我行貸款支付，以所購商鋪作為抵押擔保并按約定方式還本付息的一種貸款業(yè)務。第三條根據(jù)所購商鋪性質(zhì)，分為期房按揭貸款模式和現(xiàn)房按揭貸款模式。期房商鋪按揭貸款模式是指樓盤已竣工驗收但商鋪尚未辦理房屋所有權(quán)證期間，借款人向我行申請辦理商鋪按揭貸款?，F(xiàn)房商鋪按揭貸款模式是借款人以已取得房屋所有權(quán)證的商鋪為抵押擔保，向我行申請辦理商鋪按揭貸款。第二章基本條件第四條按揭商鋪的基本條件（一）位于本行經(jīng)營轄區(qū)內(nèi)；商鋪房產(chǎn)五證齊全（國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證），已竣工驗收。現(xiàn)房房產(chǎn)具有房屋所有權(quán)證，已辦理分戶國有土地使用權(quán)證的，應要求借款人提供權(quán)證原件；尚未辦理分戶國有土地使用權(quán)證的，經(jīng)辦行應向房產(chǎn)開發(fā)商查驗國有土地使用權(quán)證原件；房產(chǎn)所坐落的土地為國有出讓土地。房產(chǎn)所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致時，在辦理房產(chǎn)抵押登記時應取得土地使用權(quán)人同意以該房產(chǎn)坐落的土地在本行抵押的書面承諾；我行要求的其他條件。第五條優(yōu)先受理的按揭商鋪類型優(yōu)先受理商業(yè)氛圍成熟、具有較高流動性和變現(xiàn)性的核心商業(yè)區(qū)中租售比較高的商鋪，具體包括：位于主要商業(yè)街區(qū)或商業(yè)氛圍成形街區(qū)，大小、朝向具有招租優(yōu)勢的臨街商鋪；大中型社區(qū)內(nèi)靠近核心公共區(qū)域具有良好商業(yè)氛圍的底層商鋪；經(jīng)營時間較長、已形成穩(wěn)定客流量、具有一定區(qū)域知名度的交易市場類商鋪；我行規(guī)定的其他條件。第六條下列商鋪不能辦理按揭貸款業(yè)務：坐落在劃撥土地上的商鋪；依法公告列入拆遷范圍的商鋪；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的商鋪；（四）其他不符合條件的商鋪。第七條借款人基本條件（法人）在我行經(jīng)營轄區(qū)內(nèi)經(jīng)工商行政管理部門（或上級主管機關(guān)）核準登記的企（事）業(yè)法人、其他組織；財務狀況良好，具有按期還本付息的能力；信用評級不低于BBB，無不良信用記錄；已與開發(fā)商簽訂購房合同或協(xié)議，支付了規(guī)定比例的首付款；同意委托我行將按揭貸款金額劃入開發(fā)商賬戶，授權(quán)我行直接從還款賬戶上扣還月供；在經(jīng)辦行開立結(jié)算賬戶；符合銀發(fā)〔2013〕445號文附件3《授信申請階段-授信客戶基本條件》相關(guān)規(guī)定。第八條借款人基本條件（自然人）年滿18周歲的自然人，具有完全民事行為能力，能提供有效的身份證明或居留證明（港澳臺自然人、外國人）；有穩(wěn)定職業(yè)和收入，信用良好，無重大信用不良記錄，有償還貸款本息的能力；已與開發(fā)商簽訂購房合同或協(xié)議，支付了規(guī)定比例的首付款；同意委托我行將按揭貸款金額劃入開發(fā)商賬戶，授權(quán)我行直接從還款賬戶上扣還月供；在經(jīng)辦行開立個人存折；（六）符合銀發(fā)〔2013〕445號文附件3《授信申請階段-授信客戶基本條件》相關(guān)規(guī)定。第三章貸款要素第九條貸款期限商鋪按揭貸款期限最長不超過10年；借款人年齡加貸款期限最長不超過70年。第十條貸款成數(shù)。商鋪按揭貸款成數(shù)最高不超過5成。第十一條貸款利率。商鋪按揭貸款利率由經(jīng)辦行與借款人協(xié)商確定，原則上不得低于人民銀行同檔次貸款基準利率的1.1倍。第十二條還款方式。商鋪按揭貸款可采取的還款方式包括：按月等額本息；按季等額本息；按月等額本金；（四）按季等額本金。第十三條擔保方式?，F(xiàn)房商鋪按揭貸款模式所購商鋪為現(xiàn)房的，以所購商鋪作為抵押擔保，辦理現(xiàn)房抵押登記手續(xù)，取得他項權(quán)證，按本行相關(guān)規(guī)定辦理押品入庫手續(xù)。期房商鋪按揭貸款模式所購商鋪為期房的，在商鋪竣工驗收但尚無房屋所有權(quán)證前，辦理期房抵押登記，同時由開發(fā)商提供階段性保證擔保。1．階段性保證擔保期間，原則上應要求開發(fā)商逐筆繳存貸款金額的5%-10%的保證金。2．辦理期房抵押登記，按本行相關(guān)規(guī)定辦理押品入庫。后續(xù)再進行“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”操作，辦理現(xiàn)房抵押登記并按我行相關(guān)制度要求進行押品置換入庫處理。3．在完成現(xiàn)房抵押登記并取得他項權(quán)證后，解除單筆業(yè)務項下開發(fā)商階段性擔保責任并釋放相應的保證金。第四章審批權(quán)限第十四條法人商鋪按揭貸款審批權(quán)限按照我行公司類抵押擔保業(yè)務審批權(quán)限執(zhí)行，個人商鋪按揭貸款審批權(quán)限按照我行個人住房按揭類業(yè)務審批權(quán)限執(zhí)行。異地分支行按相應授權(quán)文件規(guī)定業(yè)務審批權(quán)限執(zhí)行。第五章貸款申請第十五條借款人為法人的，申請辦理商鋪按揭貸款應以書面形式提出貸款申請并提交如下資料：執(zhí)照、證件及最新年檢證明：營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、機構(gòu)信用代碼證、國（地）稅稅務登記證、貸款卡及特種行業(yè)經(jīng)營許可證（如有）等。根據(jù)商事制度改革，無需辦理年檢的營業(yè)執(zhí)照應確保年度報告已公示；開戶許可證；（三）能證明已經(jīng)按照公司章程約定繳納資本的相關(guān)資料。以貨幣入資的，提供包括但不限于驗資戶對賬單等證明性資料。以非貨幣資金入資的，提供包括但不限于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證明性資料及相應的由評估師事務所出具的評估報告；公司章程。公司章程有規(guī)定的，應提供董事會或股東大會同意貸款的決議；法定代表人身份證明、履歷等；前三年經(jīng)審計財務報表及最近一期財務報表。成立期限不滿三年的，提供成立以來的年度經(jīng)審計財務報表及最近一期財務報表；期房商鋪按揭貸款的，要求提供開發(fā)商已辦妥的五證：國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。同時還要求提供期房已竣工驗收的證明資料?，F(xiàn)房商鋪按揭貸款的，提供房屋所有權(quán)證，已辦理分戶國有土地使用權(quán)證的，應要求借款人提供國有土地使用權(quán)證原件；尚未辦理分戶國有土地使用權(quán)證的，經(jīng)辦行應向房產(chǎn)開發(fā)商查驗國有土地使用權(quán)證原件。購房合同、首付款證明材料；我行授信管理辦法規(guī)定應提供的其他資料。第十六條借款人為自然人的，申請辦理商鋪按揭貸款應以書面形式提出貸款申請并提交如下資料：借款人及其配偶和其他權(quán)利共有人的身份證明及婚姻狀況證明；收入證明材料：除提供一般性收入證明外，還可要求借款人提供租賃證明、資產(chǎn)證明、其他收入證明等足以證明其收入情況的材料；購房合同、首付款證明材料；期房商鋪按揭貸款的，要求提供開發(fā)商已辦妥的五證：國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。同時還要求提供期房已竣工驗收的證明資料?，F(xiàn)房商鋪按揭貸款的，提供房屋所有權(quán)證，已辦理分戶國有土地使用權(quán)證的，應要求借款人提供國有土地使用權(quán)證原件；尚未辦理分戶國有土地使用權(quán)證的，經(jīng)辦行應向房產(chǎn)開發(fā)商查驗國有土地使用權(quán)證原件。我行授信管理辦法規(guī)定應提供的其他資料。第十七條涉及房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性擔保的，如為指定樓盤商鋪按揭，應落實房地產(chǎn)開放商已在我行取得相應擔保授信額度，簽訂了商鋪按揭貸款合作協(xié)議。如為無指定樓盤按揭，對于提供階段性擔保的房地產(chǎn)開發(fā)商，比照我行一般擔保授信要求提供相關(guān)資料。第六章受理與調(diào)查第十八條經(jīng)辦行應根據(jù)與借款人面談情況及所提供資料決定是否受理借款申請，及時向客戶反饋受理意見。經(jīng)辦行決定受理的，準備后續(xù)貸前調(diào)查工作；不予受理的，及時告知客戶并做出解釋。第十九條客戶經(jīng)理應通過人行征信系統(tǒng)，查詢打印申請人信用記錄。對于申請人信用記錄不符合客戶征信基本要求且不能提供相關(guān)證明或合理性解釋的，停止業(yè)務受理。第二十條借款申請人為法人客戶的，客戶經(jīng)理應對其進行信用評級。對于低于我行信用評級準入等級的，停止業(yè)務受理。第二十一條借款申請人為自然人客戶的，客戶經(jīng)理應通過身份證聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)確認客戶身份真實性。對于客戶身份真實性存疑的，停止業(yè)務受理。第二十二條貸前調(diào)查的原則和要求。經(jīng)辦行客戶經(jīng)理負責貸前調(diào)查，遵循雙人實地調(diào)查和面談原則，全面掌握客戶信息，對貸前調(diào)查的真實性、準確性、完整性負責。第二十三條法人商鋪按揭貸款調(diào)查包括但不限于以下內(nèi)容：相關(guān)證照是否有效、年檢；身份證明是否有效；實際入資是否按照公司章程約定履行；涉及環(huán)保、安全評估的，核實評估是否通過；開發(fā)商五證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證是否真實、有效；所購商鋪所處位置、價值及是否有查封等情況；申請人財務狀況；申請人非財務狀況，包括行業(yè)、管理、技術(shù)、產(chǎn)品、主營業(yè)務市場情況等；（五）申請人實際經(jīng)營年限、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、關(guān)聯(lián)關(guān)系、經(jīng)營范圍、組織形式、歷史沿革等基本情況；（六）借款用途、還款來源、還款能力及還款方式；（七）我行授信管理辦法規(guī)定需要調(diào)查的其他情況。第二十四條自然人商鋪按揭貸款調(diào)查包括但不限于以下內(nèi)容：借款人基本情況；借款人收入情況；借款用途；借款人還款來源、還款能力及還款方式；開發(fā)商五證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證是否真實、有效；所購商鋪所處位置、價值及是否有查封等情況；我行授信管理辦法規(guī)定需要調(diào)查的其他情況。第二十五條客戶經(jīng)理應認真核實借款人所提供資料原件的真實性、有效性，認真核對復印件與原件是否一致，在復印件上簽署“經(jīng)核對與原件一致”字樣及核對日期并簽名確認。第二十六條客戶經(jīng)理應根據(jù)調(diào)查情況按照我行調(diào)查報告基本要求完成調(diào)查報告，對貸款品種、額度、期限、定價、支付方式、風險控制措施等提出明確意見。第七章風險評價及審批第二十七條審查人負責審查業(yè)務合規(guī)性、可行性、風控措施的有效性以及資料完整性，對審查工作質(zhì)量和審查意見負責。第二十八條審查要點包括：是否執(zhí)行雙人實地調(diào)查；提交程序是否合規(guī)，調(diào)查、審查意見是否明確；信貸資料是否符合規(guī)定，復印件是否核對；借款人主體資格是否合法；擬購商鋪是否符合要求；貸款額度是否合理，貸款各要素是否符合信貸政策；借款人還款能力、還款來源是否真實、有效、可靠；如涉及階段性擔保，對于指定樓盤的商鋪按揭，開發(fā)商是否已取得我行擔保授信額度，是否已與我行簽訂《商鋪按揭貸款合作協(xié)議》。對于無指定樓盤的商鋪按揭，開發(fā)商是否符合一般性擔保單位的條件；擔保是否能覆蓋風險；風險控制措施是否可行。第二十九條審查人應在詳細審查的基礎上，充分揭示信貸業(yè)務風險，提出相應風險防范措施和審查結(jié)論，按程序提交有權(quán)審批人。第三十條審批人履行獨立審批職責，對審批工作質(zhì)量和審批意見負責。審批人應在審閱調(diào)查報告、審查意見的基礎上，明確授信對象、用途、品種、額度、期限、幣種、定價、擔保、發(fā)放條件、還款方式等各項審批要素。第八章合同簽訂第三十一條貸款審批通過后，借款人、擔保人與經(jīng)辦行三方簽訂業(yè)務合同。如所商鋪存在共有權(quán)人，必須要求共有權(quán)人在相關(guān)合同中簽字確認。借款人為自然人的，簽訂《個人購房抵押（保證）借款合同》；借款人為法人的，現(xiàn)房按揭貸款，簽訂《銀行人民幣借款合同（法人及其他組織適用）》、《銀行抵押合同（企事業(yè)法人及其他組織客戶適用）》；期房按揭貸款除簽訂上述合同外，還需簽訂《銀行保證合同（企事業(yè)法人及其他組織客戶適用）》。第三十二條辦理抵押登記。商鋪為期房的，辦理期房抵押登記手續(xù)，取得預售商品房抵押權(quán)預告登記證，按我行相關(guān)制度要求辦理押品入庫。待可以辦理房屋所有權(quán)證時，發(fā)起押品置換出入庫流程，辦理預售商品房抵押權(quán)預告登記證實物出庫，由開發(fā)商完成商鋪“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”處理。待房屋所有權(quán)證辦理完成后，辦理現(xiàn)房抵押登記，取得他項權(quán)證，進行押品置換入庫處理。商鋪為現(xiàn)房的，經(jīng)辦行按照房管部門辦理房產(chǎn)抵押登記制度要求，準備相關(guān)資料，辦理房產(chǎn)抵押登記，取得他項權(quán)證。辦理完抵押登記后，按我行相關(guān)制度要求辦理押品入庫。第九章貸款發(fā)放第三十三條經(jīng)辦行依據(jù)《銀行授信出賬審查規(guī)范要點》具體規(guī)定準備業(yè)務出賬資料，按照我行出賬權(quán)限到相應出賬機構(gòu)辦理貸款出賬審查。在出賬審查前，經(jīng)辦行應確保相關(guān)授信前提條件已落實。根據(jù)商鋪按揭貸款特性，除提供一般性出賬資料外，經(jīng)辦行還應提供以下資料：現(xiàn)房商鋪按揭商鋪對應的他項權(quán)證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證。期房商鋪按揭預售商品房抵押權(quán)預告登記證，《商鋪按揭貸款合作協(xié)議》（如有）、開發(fā)商留存保證金的收取憑證。第三十四條出賬機構(gòu)審查人員按照《銀行授信出賬審查規(guī)范要點》及銀發(fā)〔2013〕445號文附件2《授信業(yè)務基本流程操作規(guī)程》相關(guān)規(guī)定進行出賬審查。審查通過的，會計部門對《銀行出賬審批表》、《銀行支付審批表》進行審核，辦理貸款資金發(fā)放和支付手續(xù)。商鋪按揭貸款支付采取受托支付方式，貸款發(fā)放后立即將貸款資金以轉(zhuǎn)賬方式支付到指定的開發(fā)商在我行開立的結(jié)算賬戶。第十章貸后管理第三十五條貸款發(fā)放后，經(jīng)辦行應按照《銀行貸后管理辦法》要求開展貸后檢查、權(quán)利憑證管理、債權(quán)保護、風險預警和風險分類等日常貸后管理工作。第三十六條期房商鋪按揭貸款的，經(jīng)辦行應密切關(guān)注所購商鋪房屋所有權(quán)證辦理情況，待房屋所有權(quán)證辦理完畢后，經(jīng)辦行須及時辦理現(xiàn)房抵押登記手續(xù)。第三十七條經(jīng)辦行按還款計劃關(guān)注申請人還本付息情況，出現(xiàn)不良信用記錄的，應及時查實原因，督促借款