某五星級酒店寫字樓項目可行性申請報告目錄前言 41項目簡介 411建設(shè)地點 412項目現(xiàn)狀 413項目總體規(guī)劃要求 414項目建筑面積指標(biāo) 52項目法人概況 53編制依據(jù) 54項目建設(shè)的必要性 64項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 65主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 6第一部分鵲橋五星級酒店 81目前廣州五星級酒店的運作情況 82行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的發(fā)展看法 123定位五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃 1431定位五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求 14com體基本要求 14com待大廳基本要求 14com本要求 15com本要求 16com域基本要求 16com目共78項至少具備35項具備項目越多酒店越高檔 1732定位五星級酒店的規(guī)劃 204本項目定位五星級酒店的成本運營測算 2241測算基礎(chǔ) 22com級酒店物業(yè)面積構(gòu)成 22com本以下投資成本未計算財務(wù)成本 22com營成本 25com定位五星級酒店的運營收入測算 2542計算結(jié)果 26com收入約 26com餐飲會務(wù)商場收入 26com娛樂休閑收入 275本項目定位五星級酒店收益測算 2951成本合計 2952年收益額稅后 2953總成本回收共需年數(shù) 29第二部分5A甲級寫字樓 301廣州寫字樓發(fā)展歷程 3011寫字樓緊缺期1993-1997年 3012寫字樓消化期1997-2000年 3013寫字樓調(diào)整期2001-2004年 3114寫字樓快速增長期2005年至今 312廣州市區(qū)寫字樓市場分析 3221廣州四大寫字樓區(qū)域介紹 32com東商務(wù)區(qū) 32com商務(wù)區(qū) 32com城商務(wù)區(qū)CBD 32com務(wù)區(qū) 3322廣州市寫字樓市場發(fā)展分析 333天河區(qū)寫字樓市場分析 3531分布特征 3632價格特征 3633成交特征 374東莞莊項目周邊寫字樓市場分析 41412007年天河區(qū)寫字樓一覽表 4142東莞莊項目周邊寫字樓一覽表 465東莞莊寫字樓規(guī)劃 48第三部分商業(yè) 501廣州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 502天河區(qū)商鋪市場分析 5221分布特征 5222價格特征 5223供求特征 5324經(jīng)營特色 543項目商圈分析 5531從交通情況看 5532從消費群體看 5533從競爭環(huán)境看 555項目SWOT分析 5751項目優(yōu)勢分析 57com平和開發(fā)意識不斷提高 57com邊的空地多規(guī)劃為住宅用地 57com勢 57com勢 5852項目劣勢分析 58com系復(fù)雜 58com境 5853威脅分析 5954機(jī)會分析 596商場規(guī)劃 6061項目適合開發(fā)物業(yè)類型評估 6062項目初步定位 625車位規(guī)劃 631投資估算說明 642寫字樓商場項目投資估算表 643資金籌措 654資金平衡計劃 65第五部分寫字樓商場效益分析 671銷售收入銷售稅金及附加估算 6711銷售收入 6712銷售稅金及附加 6713經(jīng)營成本及費用估算 67com設(shè)成本 68com告費 68com地成本 6814項目總成本費用 6815項目損益 68第六部分東莞莊項目結(jié)論與建議 6911結(jié)論 6912建議 69前言1項目簡介11建設(shè)地點廣東財潤鵲橋酒店寫字樓項目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處東連南航大廈南接廣園東快速路西接?xùn)|莞莊路北臨珠江投資項目交通便利有著天河最繁華的天河北后花園之稱鬧中有靜鄰近天河體育中心天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場灑店用地地塊共占地3697平方米寫字樓地塊為4272平方米被天河干休所經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)西門入口道路一分為二12項目現(xiàn)狀動拆遷工作尚未完成目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計報批工作13項目總體規(guī)劃要求項目總占地面積3697267915937969平方米規(guī)劃建設(shè)一個集五星級酒店5A甲級寫字樓綜合商場于一體的城市綜合體土地使用年限為40年建筑密度為07規(guī)劃容積率為7綠化率3014項目建筑面積指標(biāo)整個項目總建筑面積為58000平方米由兩棟塔樓組成分別為6層寫字樓和6層酒店其中裙樓的1-4層為商業(yè)用房在第三層用連廊聯(lián)為一體按使用功能分酒店建筑面積為23983平方米商業(yè)建筑面積為16800平方米寫字樓建筑面積為15000平方米地下停車設(shè)備用房面積為15938平方米容積率7綠化率30％建筑密度為07機(jī)動車停車泊位400輛2項目法人概況企業(yè)名稱廣東財潤投資住所天河區(qū)天河北路233號中信廣場3201室法定代表人注冊資本企業(yè)類型有限責(zé)任公司國內(nèi)合資經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營物業(yè)管理凡涉及許可經(jīng)營的項目憑許可證經(jīng)營3編制依據(jù)本項目可行性報告根據(jù)廣東財潤投資管理公司現(xiàn)有資料結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和天河區(qū)規(guī)劃在實地考察與市場研究的基礎(chǔ)上通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評估為項目的開發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)4項目建設(shè)的必要性根據(jù)天河區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃天河將會形成以體育中心新中軸線為核心的大商圈共由四個不同功能的片區(qū)組成包括以天河城正佳廣場為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)珠江新城中央商務(wù)區(qū)天河北金融商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場區(qū)該商圈未來定位是成為21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)廣州市的核心商圈華南第一商圈這一區(qū)域包括廣州大道以東廣深線以南華南快速干線以西珠江以北的地區(qū)包括天河南林和路石牌冼村獵德路五條街的行政區(qū)范圍面積約18平方公里目前該商圈有天河城正佳廣場維多利廣場等大型百貨商場由于該板塊休閑娛樂設(shè)施不足一些適合開發(fā)為娛樂休閑設(shè)施的裙樓將得到發(fā)展本項目擬建的五星級酒店寫字樓充分體現(xiàn)了天河區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略積極打造一個全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心包含有酒店辦公商業(yè)餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容項目規(guī)模較大運營思想先進(jìn)本項目的建設(shè)將推動天河區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施4項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃該地區(qū)重點發(fā)展CBD即將進(jìn)行建設(shè)的項目總商業(yè)面積超過16800平方米本項目將建設(shè)一個可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心這不僅大大提高了天河北路后花園商業(yè)中心的水平和規(guī)模豐富了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)對提升該區(qū)域的商業(yè)價值促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用5主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下占地面積3697267915937969平方米其中地上建筑面積7969＊755783平方米商業(yè)部分16800平方米寫字樓部分15000平方米酒店部分23983平方米容積率7建筑密度07綠化率30停車位400輛第一部分鵲橋五星級酒店1目前廣州五星級酒店的運作情況廣州目前已開業(yè)有7家五星級酒店已正式掛牌未來兩年間將陸續(xù)再開業(yè)八家五星級和超五星級酒店它們的開業(yè)時間和簡要情況如下

掛牌五星級酒店序號 酒店名稱 地理位置 開業(yè)時間 客房數(shù)量 01 中國大酒店 廣州流花路100號越秀區(qū) 開業(yè)時間1984年1998年新裝修 樓高18層1013間客房及套房 02 廣東國際大酒店 廣州市廣州市環(huán)市東路339號越秀區(qū) 1992年7月8日開業(yè)2004年局部裝修 樓高63層共有客房總數(shù)200余間套 03 廣州東方賓館 廣州流花路120號越秀區(qū) 1961年開業(yè)2004年重新裝修 樓高11層共有客房800余間套 04 白天鵝賓館 廣州沙面南街1號 1983年開業(yè)2000年重新裝修 樓高28層共有客房總數(shù)842間套 05 廣東亞洲國際大酒店 廣州市環(huán)市東路326號 2002年開業(yè) 客房數(shù)目422間位于25-38層 06 碧桂園鳳凰城酒店 廣州市廣園東路新塘路段鳳凰城 2003年11月開業(yè) 樓高6層共有客房總數(shù)621間套 07 廣州香格里拉大酒店 廣州市海珠區(qū)琶洲新區(qū) 2007年3月26日開業(yè) 樓高36層704間豪華客房及套房另設(shè)26間設(shè)計精巧的服務(wù)式公寓面積均超過42平方米八間風(fēng)格各異的餐廳及酒吧兩間宴會廳和八間多功能廳 08 廣州天譽(yù)威斯汀酒店 廣州市天河區(qū)林和中路6號中信廣場后門 2007年5月開業(yè) 樓高40層共有客房總數(shù)448間套標(biāo)間面積50平米 09 長隆酒店 廣州市番禺區(qū)大石迎賓路長隆夜間動物世界旁 2001年開業(yè) 樓高6層共有客房總數(shù)333間套 10 鳴泉居度假村 廣州市白云大道南1068號 1998年開業(yè)2005年重新裝修 樓高5層共有客房總數(shù)200間套 正在申請中的五星級酒店序號 酒店名稱 地理位置 開業(yè)時間 客房數(shù)量 01 廣州鼎龍國際大酒店 廣州天河廣州大道北63號天河區(qū) 2005年5月開業(yè) 樓高20層客套房288間 02 廣州嘉逸國際酒店 廣州市天河北路468號 2004年7月 酒店樓高20層擁有251間不同類型的客房 03 廣州天倫萬怡大酒店 廣州林和中路172號 2003年開業(yè) 395套裝修豪華設(shè)計新穎設(shè)備完善的客房 04 廣東南洋長勝酒店 廣州市天河區(qū)廣州大道北興華路38號 開業(yè)時間2005年9月29日 主樓高25層副樓多棟高7層擁有各類豪華客房468間套標(biāo)間面積38平米 05 南沙大酒店 廣州市南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路1號 2004年9月28日 樓高15層擁有314間精雕細(xì)琢的豪華客房標(biāo)間面積46平米 06 廣州地中海國際酒店 廣州市廣州市天河路518號 2005年3月開業(yè) 樓高50層共有客房總數(shù)400間套標(biāo)間面積33平米 07 頤和大酒店 廣州白云區(qū)同泰路頤和山莊內(nèi) 2003年 酒店由東西中座三部分組成擁有高檔標(biāo)準(zhǔn)客房商務(wù)套房公寓別墅以及總統(tǒng)套房180余間 正在建設(shè)中的酒店序號 酒店名稱 地理位置 計劃開業(yè)時間 客房數(shù)量 01 正佳萬豪 天河正佳 2008年開業(yè) 正佳萬豪國際大酒店正佳正佳廣場五星將擁有360間客房其中標(biāo)準(zhǔn)間不超過140間其余均為豪華商務(wù)套房總統(tǒng)套房副總統(tǒng)套房以及高級行政套房 02 富力麗思卡爾頓酒店 珠江新城 2008年開業(yè) 主體分為酒店客房和服務(wù)式公寓兩部分160米高的塔樓其中包括了350套客房和120套高級服務(wù)式公寓群樓部分為酒店餐飲娛樂空間 03 富力君悅大酒店 珠江新城 2008年開業(yè) 總建筑面積為77萬多平方米樓高75米由君悅酒店管理 04 皇冠假日酒店海景集團(tuán) 天河員村 2008年開業(yè) 五星高41層占地面積32萬平方米總建筑面積14萬預(yù)定2006年平方米客房及預(yù)定2006年投入運營豪華客房約500間 05 太古匯香格里拉 天河路 2008年開業(yè) 六星級的豪華酒店酒店建筑面積約8萬平方米擁有500到600個客房整個太古匯項目總投資約40億元 2行業(yè)人士對廣州高級酒店業(yè)的發(fā)展看法五星級酒店被業(yè)內(nèi)人士視為城市之巔可以引領(lǐng)一座城市的風(fēng)尚同時也是一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最敏感的風(fēng)向標(biāo)廣州市副市長王曉玲曾在各種場合強(qiáng)調(diào)在2010年亞運會之前五星級酒店將在現(xiàn)有的7家基礎(chǔ)上新添10到15家由此可見政府對五星酒店建設(shè)的重視程度市旅游局認(rèn)為隨著廣州城市國際化程度越來越高外資來穗將投資設(shè)辦事處包長包房以及會議經(jīng)濟(jì)歐美市場的開拓等原因都將導(dǎo)致高星級酒店供不應(yīng)求二00六年廣州共接待游客近億人次旅游商務(wù)人流的大幅增長會展業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逢勃發(fā)展產(chǎn)業(yè)集聚與升級城市空間調(diào)整等因素為廣州酒店業(yè)帶來巨大市場需求目前廣州星級酒店超過兩百家五星級七家與實際需求和周邊地區(qū)相比廣州五星級酒店嚴(yán)重不足特別是二0一0年廣州將舉辦亞運會各類酒店配套需求十分迫切據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長孫雷介紹廣州市政府將給予具體扶持鼓勵外資酒店管理企業(yè)向四個方面發(fā)展一是擴(kuò)大選址區(qū)域鼓勵各酒店集團(tuán)走出市中心布局周邊快速發(fā)展區(qū)如北上花都南下南沙東進(jìn)黃埔蘿崗增城二是歡迎不同國家不同風(fēng)格的酒店品牌落戶尤其是在穗重點投資來源地的品牌三是引進(jìn)酒店類型多樣化適應(yīng)不同層次消費需求四是合作方式靈活多樣可投資自建也可品牌輸出或并購方式進(jìn)駐廣州市場孫雷表示廣州是中國會展業(yè)中心特別到了廣交會不但五星級酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率這說明隨著會展商貿(mào)業(yè)的發(fā)展環(huán)城交通更為便利中心外的周邊地區(qū)有著更大發(fā)展空間是酒店業(yè)的新興市場廣州五星級酒店增量仍很理性當(dāng)然供給量增大價格也自然受到市場調(diào)節(jié)目前廣州共有十萬間酒店客房二0一0年前將新增百分之十左右考慮到淡旺季的行業(yè)特點仍需維持一定缺口廣州有賓館飯店招待所等各類住宿設(shè)施1400多座客房約10萬間床位近20萬個其中星級飯店205家五星6家四星24家三星89家二星80家一星6家廣州正籌建的30多家五級星酒店中有10多家將在未來3年內(nèi)建成并開業(yè)未來幾年內(nèi)廣州將新建50家四五星級豪華酒店增加8000個房間根據(jù)規(guī)劃到2010年亞運會前廣州的4星級以上酒店數(shù)量將達(dá)到60家其中五星級酒店在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上還會新添10至15家廣州星級酒店總數(shù)會從現(xiàn)在的205家增加到300家經(jīng)濟(jì)型酒店3年的預(yù)期數(shù)字也將過百未來3至5年內(nèi)經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店客房超萬間以白天鵝為例目前其入住率都在75～79之間平均房價今年增幅了近14入住率增長了3在國外五星級酒店的入住率也就60左右營業(yè)收入方面比如東方賓館2007年上半年的客房收入達(dá)到了553569萬元同比上升了618％凈利潤也從2006年上半年的133906萬元增加到現(xiàn)在的153585萬元由此可見廣州市目前的星級酒店的市場空間還很大我們選擇在2010年進(jìn)入五星級酒店市場正是較好的投資時機(jī)3定位五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃31定位五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求五星級旅游涉外酒店應(yīng)具備的基本條件概述如下com體基本要求酒店功能劃分合理設(shè)施使用方便安全酒店室內(nèi)外裝修高檔建筑及裝修選用豪華材料酒店內(nèi)部公共信息圖形符號符合LBAT001標(biāo)準(zhǔn)有中央空調(diào)系統(tǒng)有背景音響系統(tǒng)有與五星級酒店相適應(yīng)的計算機(jī)管理系統(tǒng)com待大廳基本要求接待大廳寬敞裝修豪華光線充足有與酒店規(guī)模五星級相適應(yīng)的總服務(wù)臺總服務(wù)臺有中英文標(biāo)志分區(qū)段設(shè)置接待問訊結(jié)帳24小時有工作人員在崗提供留言服務(wù)一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)信用卡服務(wù)18小時提供外幣兌換服務(wù)總服務(wù)臺提供酒店服務(wù)項目宣傳品酒店價目表中英文本市交通地圖全國旅游交通地圖本市和全國旅游景點介紹各種交通工具時刻表報刊雜志等可8小時直接接受國內(nèi)國際客房預(yù)訂有酒店和客人同時開啟的保險箱設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員專職行李員值班經(jīng)理大堂經(jīng)理在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所提供店內(nèi)尋人服務(wù)和安排出租車服務(wù)門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道配備輪椅至少能用2種外語提供服務(wù)英語為必備語種總機(jī)至少能用3種外語提供服務(wù)英語為必備語種各種指示用和服務(wù)用文字至少用中英文同時表示com本要求至少有40間套可供出租的客房70客房的面積不含衛(wèi)生間和走廊不少于20平方米至少有5個開間的豪華套房有殘疾人客房客房裝修豪華有豪華的軟墊床寫字臺衣櫥及衣架茶幾座椅床頭柜床頭燈臺燈落地?zé)羧礴R行李架等高級配套家具衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面墻面頂棚用良好的排風(fēng)設(shè)施110220V電源插座副機(jī)吹風(fēng)機(jī)和體重稱裝高級座便器梳妝臺浴缸并帶淋浴噴頭配浴簾晾曬繩24小時供應(yīng)冷熱水有直撥的國內(nèi)國際有彩色電視機(jī)音響設(shè)備并有閉路電視系統(tǒng)播放頻道不少于16個自辦節(jié)目至少有2個頻道有與五星級相匹配的文具用品提供開夜床服務(wù)24小時提供冷熱飲用水及冰塊免費提供茶葉或咖啡客房內(nèi)設(shè)微型酒吧24小時提供中西式早餐正餐送餐服務(wù)提供叫醒服務(wù)留言服務(wù)衣裝濕洗干洗熨燙和修補(bǔ)服務(wù)提供擦鞋服務(wù)客房衛(wèi)生間每天全面整理每日更換床單和枕套客房用品和消耗品每天補(bǔ)齊com本要求有布局合理裝飾豪華的中餐廳至少能提供2種風(fēng)味的中餐有布局合理裝飾豪華的西餐廳配專門的西餐廚房有獨具特色格調(diào)高雅的咖啡廳能提供自助早餐西餐正餐有適當(dāng)?shù)男⊙鐣d有封閉的酒吧間餐廳酒吧的主管領(lǐng)班和服務(wù)員能用英語提供服務(wù)廚房冷菜間面點間獨立分割有足夠的冷氣設(shè)備冷菜間有空氣消毒設(shè)施粗加工間與操作間隔離有足夠的冷庫有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉com域基本要求有足夠的停車場有足夠的高質(zhì)量客用電梯轎箱裝修高檔并有服務(wù)電梯有公用并有市內(nèi)簿有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間有商場出售旅行日常用品旅游紀(jì)念品工藝品等商品有商務(wù)中心代售郵票代發(fā)信件辦理電報電傳復(fù)印國際長途國內(nèi)行李托運沖洗膠卷等提供打字服務(wù)有醫(yī)務(wù)室提供代購交通影劇參觀等票務(wù)服務(wù)提供市內(nèi)觀光服務(wù)有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈com目共78項至少具備35項具備項目越多酒店越高檔客房10項客房內(nèi)可通過視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)提供語言信箱服務(wù)衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)不少于50的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設(shè)不少于50的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設(shè)所有套房分設(shè)供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間設(shè)商務(wù)樓層可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù)樓層有供客人使用的商務(wù)中心及休息場所商務(wù)樓層的客房內(nèi)有收發(fā)或電子郵件的設(shè)備為客人提供免費店內(nèi)無線尋呼服務(wù)24小時提供洗衣加急服務(wù)委托代辦服務(wù)餐廳及酒吧8項有大堂酒吧有專業(yè)性茶室有除西餐廳外的其他外國餐廳配有專門廚房有餅屋有風(fēng)味餐廳有至少能容納200人正式宴會的大宴會廳配有專門的宴會廚房有至少10個不同風(fēng)味的餐廳大小宴會廳除外有24小時營業(yè)的餐廳商務(wù)設(shè)施及服務(wù)5項提供國際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)傳輸速度不小于64kbits封閉的間至少2個洽談室至少容納10人提供筆譯口譯和專職秘書服務(wù)圖書館至少有1000冊圖書會議設(shè)施10項有至少能容納200人會議的專用會議廳配有衣帽間至少配有2個小會議室有同聲傳譯設(shè)施至少4種語言有會議設(shè)施有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)有供出租的電腦及電腦投影儀普通膠片投影儀幻燈機(jī)錄像機(jī)文件粉碎機(jī)有專門的復(fù)印室配備足夠的復(fù)印機(jī)設(shè)備有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備有照相膠卷沖印室至少5000平方米的展覽廳公共及健康娛樂設(shè)施共計42分項歌舞廳卡拉OK廳或KTV房至少4間游戲機(jī)室棋牌室影劇場定期歌舞表演多功能廳能提供會議冷餐會酒會等服務(wù)及兼作歌舞廳健身房按摩室桑拿浴蒸汽浴沖浪浴日光浴室室內(nèi)游泳池水面積至少40平方米室外游泳池水面積至少100平方米網(wǎng)球場保齡球室至少4道攀巖練習(xí)室壁球室桌球室多功能綜合健身按摩撐電子模擬高爾夫球場高爾夫練習(xí)場高爾夫球場至少9洞賽車場公園跑馬場射擊場射箭場實戰(zhàn)模擬游藝場乒乓球室溜冰場室外滑雪場自用海濱浴場潛水海上沖浪釣魚美容美發(fā)室精品店獨立的書店獨立的鮮花店嬰兒看護(hù)及兒童娛樂室安全設(shè)施3項電子卡門鎖客房貴重物品保險自備發(fā)電系統(tǒng)32定位五星級酒店的規(guī)劃com目功能的總體規(guī)劃1酒店設(shè)施酒店將設(shè)有餐飲休閑及其他設(shè)施高于平臺層而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓咖啡廳及酒吧將于三樓提供另一間酒吧將會設(shè)于頂樓天臺會議設(shè)施將于五樓提供大部分的休閑設(shè)施將于六樓提供這包括了男女士桑拿健身室及游泳池酒店將會提供充足的泊車位置現(xiàn)時共規(guī)劃了200個停車位其中180個為位處于地庫三層的有蓋車位其余20個則設(shè)于一樓1裙樓設(shè)施樓層 餐飲設(shè)施 面積平方米 L1L2L3L3L4L4 夜總會咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會廳 450033531720903175441579728827 小計163391會議廳設(shè)施 L2L5L 會議室會議室商務(wù)中心 7645292034874 小計41722娛樂設(shè)施 L6L6L6L6 桑拿健身房露天游泳池露天網(wǎng)球場 45503851113821 小計67835其他設(shè)施 L2L1L2L6 商場美容廳花店保健中心 16584116544730 小計 32968 2后勤設(shè)施后勤設(shè)施包括大堂廚房接待處保安及控制室等其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房員工更衣室房間等均位于地庫的一及二層機(jī)電設(shè)備室冷庫房水箱冷澆灌設(shè)備室及泵房等均位于地庫及頂數(shù)天臺的位置52酒店車位規(guī)劃五星級酒店的車位一般按11的比例配車位由此推算本案車位約需15589÷65240個4本項目定位五星級酒店的成本運營測算41測算基礎(chǔ)com級酒店物業(yè)面積構(gòu)成在酒店設(shè)計中各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的這個比例越科學(xué)就越能符合經(jīng)營需要更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出這個比例也要與酒店的定位目標(biāo)市場相匹配酒店類型不同比例差距明顯酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來描述規(guī)模和狀況一是占地面積和建筑面積二是對客服務(wù)區(qū)面積又被稱為公共區(qū)面積和后臺工作區(qū)面積第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率建筑密度等技術(shù)指標(biāo)也關(guān)系到酒店客人的舒適度第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營面積盈利能力等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)既關(guān)系到酒店客人消費過程中的舒適度同時關(guān)系到酒店的收益與壽命酒店的各類面積比例決定了將來酒店收入的比例面積構(gòu)成分為營業(yè)面積及非營業(yè)面積計算時采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原則計劃商業(yè)裙樓部分為四層不包括一樓酒店大堂酒店整體建筑為六層其中頂層為游泳池及酒吧酒店客房面積通常來說客房的總面積占酒店總建筑面積的65以上23983＊6515589m2com本以下投資成本未計算財務(wù)成本1土地成本500萬×40÷7969m2＝250973元m2酒店土地成本250973元m23697m2＝92785萬元2建安與裝修設(shè)備成本包括土建部分包含地上與地下部分取最小經(jīng)濟(jì)值見下表序號 分項工程名稱 計算依據(jù) 單方造價元m2 1 樁基工程受力樁 總建筑面積 160-180 2 地下室工程基坑圍護(hù)及支撐 地下室建筑面積 3800-4200 3 結(jié)構(gòu)工程 地上建筑面積 1100-1300 4 建筑工程除外墻玻璃幕墻 地上建筑面積 800-900 5 新型節(jié)能幕墻 外立面建筑面積 1200-1500 6 給排水含潔具鍋爐房管線 總建筑面積 350-380 7 噴淋氣體消防 總建筑面積 100-110 8 污水處理含管線 總建筑面積 35-40 9 空調(diào)工程 地上建筑面積 550-600 10 地下室通風(fēng)工程 地下室建筑面積 170-190 11 照明防雷動力變配電 總建筑面積 800-900 12 總機(jī)及配線閉路電視監(jiān)視廣播音響管理電腦火災(zāi)報警共用天線電報電傳 總建筑面積 500-550 13 煤氣工程 總建筑面積 45-50 14 電梯自動扶梯 總建筑面積 320-360 15 室外總體 總建筑面積 100-115 16 室內(nèi)精裝修連家具 地上建筑面積 3200-3500 17 雜項工程 總建筑面積 280-330 18 洗衣房設(shè)備 地上建筑面積 150-170 19 廚房設(shè)備 地上建筑面積 250-280 總建筑面積為23983平方米其中地上建筑面積為15589平方米地下建筑面積約8394平方米外墻面積約10000平方米成本合計C．管理成本與不可預(yù)見費用300元m225000m2＝750萬元酒店總開發(fā)成本20103475092785＝301319萬元com營成本1運營費用營業(yè)費用含營業(yè)稅費財務(wù)成本直接費用人工費用占總收入20管理費用經(jīng)營管理費用水電維修保險裝修和設(shè)備更新等費用占總收入的202管理提成引進(jìn)世界著名五星級酒店管理公司占總收入的25如果自組管理公司管理成本相對低很多com定位五星級酒店的運營收入測算1推算依據(jù)本酒店面積約239836515589平方米按每間客房建筑面積65平方米計算約240間客房酒店設(shè)計4種不同類型客房客房數(shù)和面積列表如下客房類型 間數(shù) 面積平方米 合計 單人標(biāo)準(zhǔn)房 47 3522 1655．34 標(biāo)準(zhǔn)房 180 7517 135306 豪華套房 2 9000 180 總統(tǒng)套房 1 2236 2236 小計 230 15589 按照廣州市酒店發(fā)展行情預(yù)計未來2009-2019年十年間平均客房每日實收房價742元天計算按照廣州五星級酒店平均開房率65分析本物業(yè)未來十年平均每3年增長率7計算開房率平均按76計算42計算結(jié)果com收入約74223076365＝4734萬元com餐飲會務(wù)商場收入中餐廳收入東莞莊地區(qū)點心小吃集中賓館每天以中晚二個市以接待一次測算平均每天100桌每人100元消費水平利潤為50測算則100元10人100桌365天501825萬元西餐廳收入天河區(qū)旅游觀光的游客較多配有一定水準(zhǔn)特色的西餐館是有一定的市場每天以40人次每人平均消費水平100元利潤率以70測算則100元人次40人次365天701022萬元商場收入在天河區(qū)商場規(guī)模已充分體現(xiàn)而賓館商場作為配套設(shè)備競爭就顯得相當(dāng)大以平均每天10萬元銷售收入利潤20測算則10萬元天365天20730萬元每天平均接待5人次每個會務(wù)租金平均5000元利潤率以70測算則營業(yè)預(yù)測5000元人次5人次365天7063875萬元餐飲會務(wù)商場收入約329595萬無com娛樂休閑收入酒吧收入包括吸引游客娛樂與休閑在內(nèi)每天以100人次平均每人消費40元利潤率以60測算則50元人次100人次365天601095萬元KTV收入以設(shè)置10間KTV包房每天以6個小時營業(yè)每小時200元計算包房利用率60則營業(yè)預(yù)測200元小時10間6小時365天602628萬元桑拿收入以每天平均30人次每人次200元則營業(yè)預(yù)測200元人次30人次365天601314萬元娛樂休閑收入約5037萬元整體酒店總收入約853365萬元以上收入?yún)⒖紘鴥?nèi)五星級酒店年收入均數(shù)見下表5本項目定位五星級酒店收益測算51成本合計酒店總開發(fā)成本301319萬元年運營成本853365萬元20＋20＝34135萬元年管理提成853365萬元25＝21334萬元52年收益額稅后85336萬元-34135萬元-21334萬元100-33＝20011萬元年經(jīng)營利潤率200118533652345年投資收益率20011301319＝6653總成本回收共需年數(shù)3013192001115年結(jié)論定位五星級酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十五年時間可以收回基本成本靜態(tài)投資回收期第二部分5A甲級寫字樓寫字樓項目整體由辦公商業(yè)等功能組成本部分將通過分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢從而進(jìn)行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位1廣州寫字樓發(fā)展歷程11寫字樓緊缺期1993-1997年1993年之前廣州的主要商務(wù)活動都集中在五星級酒店內(nèi)那時候的五星級酒店大都以商務(wù)綜合體形式建成包括了酒店客房與餐飲寫字樓以及公寓等功能例如中國大酒店花園大酒店等1995年到1997年外商開始從以往的辦事處升級到成立分公司外資的增加是當(dāng)時推動寫字樓市場的主要動力僅有的幾棟甲級寫字樓根本滿足不了市場的需求期間新落成的寫字樓無論是租金進(jìn)駐率以及售價都處于廣州甲級寫字樓歷史的最高位即使到現(xiàn)在甲級寫字樓仍未超越當(dāng)時的記錄當(dāng)時寫字樓處于賣方市場如1995年美國銀行中心預(yù)售價為港幣2萬－25萬元平方米廣東國際大廈的租金按實用約為300元平方米月1996年中信廣場大都會預(yù)售價為25-3萬元平方米廣州國際貿(mào)易大廈宜安廣場東山廣場等都在15萬元平方米以上購買寫字樓的多數(shù)是港澳私人投資者12寫字樓消化期1997-2000年1997年到2000年廣州甲級寫字樓的需求在該時期得到了釋放大量的寫字樓不斷供應(yīng)甲級寫字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過剩租金從1996年的170-190元平方米月跌至2000年的90-100元平方米月期間97亞洲金融風(fēng)暴對港澳投資者造成了很大的影響對寫字樓銷售市場也造成了嚴(yán)重的打擊98年后寫字樓的用家成為銷售市場的主力當(dāng)中尤其以內(nèi)資公司購買寫字樓自用較多13寫字樓調(diào)整期2001-2004年2001年2004年隨著廣州甲級寫字樓存量逐漸被消化租金售價都有所回升寫字樓在2000年租金出現(xiàn)了觸底后反彈其后保持著平穩(wěn)的上升趨勢甲級寫字樓除卻新增供應(yīng)外空置率保持在10％以內(nèi)頂級寫字樓更是少于5％14寫字樓快速增長期2005年至今2005年至今甲級寫字樓進(jìn)入快速增長期經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好令甲級寫字樓的需求快速增長新一批的甲級寫字樓當(dāng)中不少具有實力的發(fā)展商都將其作為長期發(fā)展的物業(yè)因此用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓銷售速度相當(dāng)驚人以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤重新定價后再推出市場廣州正加快步入國際大都市的步伐開發(fā)商對甲級寫字樓的客戶定位有了更高的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國際標(biāo)準(zhǔn)看齊三年內(nèi)是廣州寫字樓進(jìn)入成熟期的階段期間廣州寫字樓無論是質(zhì)和量都有巨大的變化2廣州市區(qū)寫字樓市場分析21廣州四大寫字樓區(qū)域介紹com東商務(wù)區(qū)核心區(qū)指傳統(tǒng)意義上的環(huán)市東東到區(qū)莊立交西到廣東國際大酒店包括花園酒店白云賓館在內(nèi)的018平方公里范圍包括花園酒店白云賓館一帶核心區(qū)信息密集度最高酒店寫字樓集中是整個大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟(jì)樞紐功能主要為商務(wù)辦公金融高檔商業(yè)酒店等國際中央商務(wù)中心特色明顯com商務(wù)區(qū)以天河體育中心為依托天河北路體育西路體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸像天河北路的兩條肩膀支撐著天河北的繁華由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍良好的交通條件加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備物業(yè)管理良好綜合素質(zhì)均較好因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表典型的有中信廣場大都會廣場城建大廈金利來中心其中廣州市地標(biāo)中信廣場更是聲名遠(yuǎn)播com城商務(wù)區(qū)CBD珠江新城北至黃埔大道西至廣州大道東至華南路占地65平方公里是廣州的CBD所在共劃分為14個20～40公頃的街區(qū)包括商務(wù)行政辦公街區(qū)高層居住區(qū)金融貿(mào)易街區(qū)文化活動街區(qū)商業(yè)購物街區(qū)等規(guī)劃發(fā)展成為集國際金融貿(mào)易商業(yè)文娛行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體推動國際文化交流與合作的基地其開發(fā)模式將堅持低密度高容積的原則com務(wù)區(qū)琶洲位于海珠區(qū)的東面總占地面積為104平方公里其規(guī)劃定位為以會展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為ＡＢＣ三個區(qū)Ａ區(qū)是西區(qū)以居住康樂為主導(dǎo)功能Ｂ區(qū)是廣州國際會展中心周圍將發(fā)展與會議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施酒店寫字樓銀行商業(yè)服務(wù)等Ｃ區(qū)是東區(qū)以高科技產(chǎn)業(yè)研究開發(fā)旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)琶洲地區(qū)的交通用地面積為25平方公里占該地區(qū)總用地面積的24％公路密度較高22廣州市寫字樓市場發(fā)展分析寫字樓的發(fā)展與城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展是分不開的廣州的城市發(fā)展重心經(jīng)歷了由西向東的轉(zhuǎn)移過程由此亦帶動了廣州商業(yè)及寫字樓經(jīng)歷了由西向東的發(fā)展歷程歷經(jīng)了15年的發(fā)展廣州市目前以初步形成了環(huán)市東商務(wù)圈天河北商圈珠江新城商務(wù)圈以及琶洲商務(wù)圈四大商務(wù)圈新老商務(wù)區(qū)的發(fā)展都有自己的側(cè)重點各具特色2007年下半年廣州老城區(qū)可售寫字樓供應(yīng)量將超過15萬平方米隨著更多爛尾項目的盤活和爛尾地的成功拍出未來三年內(nèi)廣州老城區(qū)可售寫字樓新供應(yīng)量將近60萬平方米隨著CBD以及琶洲等多個前景區(qū)域的寫字樓逐漸增多老城區(qū)寫字樓的市場每況愈下首先從開發(fā)商的實力背景來看老城區(qū)寫字樓的開發(fā)商實力遠(yuǎn)不如CBD的企業(yè)CBD寫字樓企業(yè)大部分為上市公司這樣能更好確保項目的正常運作其次從結(jié)構(gòu)來看老城區(qū)的很多寫字樓技術(shù)含量以及軟件方面的物業(yè)管理都不如新區(qū)域的寫字樓此外最重要的一點是由于地段以及產(chǎn)品的質(zhì)素不同很多企業(yè)尤其是世界500強(qiáng)企業(yè)都樂意選擇CBD或者天河北作為根據(jù)地因為這樣不僅能顯示自己公司的品牌能享受更好的物業(yè)服務(wù)數(shù)據(jù)顯示在近2年的時間里大企業(yè)選擇寫字樓的趨勢已經(jīng)明顯往東挪目前天河北是廣州寫字樓最為密集的區(qū)域其中天河路是天河北商圈發(fā)展的一個分支該商圈在2002年開始迅速崛起短短的幾百米內(nèi)就聚集了7個寫字樓同時該路段的寫字樓項目工程進(jìn)度較為接近開售周期相對接近因而在未來幾年該路段的寫字樓市場將走向白熱化的階段珠江新城和琶洲屬于新型的商務(wù)圈由于在規(guī)劃上對綠化的建設(shè)較為完善對比起天河北以及環(huán)市東的生態(tài)環(huán)境相對要好但由于目前投入使用的寫字樓相對較少商業(yè)氛圍并未成型相信未來隨著寫字樓的投入進(jìn)駐公司的增加該區(qū)的商業(yè)氛圍的認(rèn)同程度會上升盡管珠江新城目前的寫字樓還未完全成熟受配套交通等因素制約較大預(yù)計2008年～2010年是珠江新城走向成熟的三年屆時廣州歌劇院廣東省博物館廣州圖書館廣州市第二少年宮等標(biāo)志性建筑已建成珠江新城軸線已完成綠化地鐵三號線地鐵五號線已通車新光快速干線也建成通車等等初步預(yù)計在2008年～2010年珠江新城將有8個以上的寫字樓項目可以竣工投入使用其中最具有代表性的當(dāng)屬高度達(dá)450米的珠江新城雙子塔的西塔3天河區(qū)寫字樓市場分析天河是廣州發(fā)展中的一個奇跡這個彈丸之地匯聚了全國一流的科技金融文化商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的代表短短的十幾年已由昔日的農(nóng)田崛起為城市中軸并成為繁華都市全新夢想和生活模式的代表在城市中心東移的趨勢下于上世紀(jì)90年代中期拔地而起的中信廣場大都會廣場國際貿(mào)易中心等標(biāo)志性建筑物奠定了天河區(qū)金融商務(wù)中心地位31分布特征天河區(qū)的現(xiàn)有寫字樓分布以天河體育中心為圓心向天河北路體育西路體育東路崗頂路段黃埔大道天河工業(yè)園一帶擴(kuò)散形成高檔寫字樓為主普通寫字樓并存的局面并呈現(xiàn)出甲級寫字樓分布集中乙級寫字樓則分布較散的特點以天河體育中心為依托天河北路體育西路體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍良好的交通條件加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備物業(yè)管理良好綜合素質(zhì)均較好因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表典型的有中信廣場大都會廣場城建大廈金利來中心其中中信廣場更是聲名遠(yuǎn)播黃埔大道崗頂路段天河工業(yè)園一帶則零星分布著為數(shù)不多的普通寫字樓黃埔大道一帶的寫字樓從西到東依次有三新大廈查看地圖峰源大廈富星商貿(mào)大廈錦繡商貿(mào)中心崗頂路段有天河娛樂廣場廣東蓄能大廈天河商貿(mào)中心由于數(shù)量不多先后落成時間都相隔幾年且分布較散因此未能形成濃厚的辦公氛圍32價格特征據(jù)調(diào)查顯示天河區(qū)高檔寫字樓的租賃價格為80-120元m2月普通寫字樓為50-70元m2月買賣方面天河區(qū)近幾年來的寫字樓銷售成交均價均高于全市寫字樓成交均價1998-2002年的寫字樓成交均價為10880元m2左右的水平比全市寫字樓成交均價的10317元平方米高出500元m2左右租賃價格及銷售價格均位于全市寫字樓較高水平表明天河區(qū)金融商務(wù)中心的地位已日益深入人心2003-2005年隨著琶洲寫字樓市場的興旺以及東風(fēng)路一帶寫字樓的崛起面對強(qiáng)烈的市場競爭加上新推寫字樓的質(zhì)素平庸天河區(qū)的寫字樓價格出現(xiàn)了下降基本維持在8100-8300元平方米均價左右2006年至今價格普遍上漲1998-2006年天河區(qū)寫字樓與全市寫字樓成交均價對比表年份天河區(qū)元m2增長全市八區(qū)元m2增長19981192011604199911029-74710979-53020001161753310028-86620019232-20539259-7672002105991481971849620038301-287613-2820048055-377542200581491105682720068556510885333成交特征為了舒緩寫字樓居高不下的空置率近幾年廣州市寫字樓批出量逐年減少1998年至2005年全市八區(qū)寫字樓成交量為2024萬平方米天河區(qū)寫字樓成交量為1125萬平方米占全市的55超過一半可見天河區(qū)的寫字樓成交活躍除此外租賃市場也非常紅火甲級寫字樓租用率達(dá)90-95地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓租用率迅速上升暫時舒緩了過去寫字樓租賃的供求壓力其租賃市場雖不及九十年代中期火爆但也扭轉(zhuǎn)了幾年前寫字樓成交態(tài)勢疲弱的局面1998至2006年年天河區(qū)與全市寫字樓批出量與成交量對比單位萬平方米年份天河區(qū)成交量全市成交量19982318335619991965314320006411733200193522192002168228812003116921452004186436442005135222422006557792952007223652006至2007年天河區(qū)與全市寫字樓成交量與空置率對比年份新增量萬平方米空置率929520365352007年廣州甲級寫字樓市場步入供應(yīng)高峰期上半年有3座甲級寫字樓投入市場下半年廣州甲級寫字樓將新增80萬平方米每個季度的吸納量為６萬平方米因此空置率有所上升第二季度達(dá)到261％根據(jù)過去三季共有51萬平方米的新增供應(yīng)量如吸納量保持每季6萬平方米市場將需要兩年時間才可以消化供應(yīng)量最大的是天河北區(qū)域超甲級寫字樓數(shù)量達(dá)100萬平方米還有55萬平方米的甲級寫字樓珠江新城后勁強(qiáng)盛未來兩年內(nèi)將大大縮短與天河北區(qū)域的差距其超甲級寫字樓的供應(yīng)量80萬平方米甲級寫字樓為15萬平方米在老城區(qū)內(nèi)的中山路解放路區(qū)域超甲級寫字樓供流通的也有25萬平方米甲級寫字樓約29萬平方米4東莞莊項目周邊寫字樓市場分析412007年天河區(qū)寫字樓一覽表寫字樓名稱 路段位置 平均 建筑面積㎡ 實用率 平均售價元㎡ 備注 管理費元㎡ 大廈設(shè)施 租價元㎡ 產(chǎn)權(quán)情況 中央空調(diào) 光纖網(wǎng)絡(luò) 豪華大堂 玻璃幕墻 中信廣場 天河北路 160 112-1000 60 25000 有房產(chǎn)證 29 √ √ √ √ 天譽(yù)國際金融商務(wù)港 林和中路 160 92-1300 70 只租不售 一手預(yù)售證 29 √ √ √ √ 大都會廣場 天河北路 130 56-1400 70 18000 有房產(chǎn)證 25 √ √ √ √ 耀中廣場 天河北路 140 82-3200 72 23000 一手預(yù)售證 28 √ √ √ √ 中誠廣場柏西商都 天河北路 暫只售不租 未定 70 23000 一手預(yù)售證 29 √ √ √ √ 太平洋保險大廈 天河北路 90 100-400 70 只租不售 有房產(chǎn)證 11 √ √ 國際貿(mào)易中心 天河北路 90 200-1400 68 12300 有房產(chǎn)證 18 √ √ √ √ 時代廣場 天河北路 95 114-3000 70 13000 有房產(chǎn)證 26 √ √ √ √ 光大銀行 天河北路 60 120-2000 68 12000 有房產(chǎn)證 25 √ √ 富力天河華庭商務(wù)大廈 林和東路 95 100-2000 70 已售完 二手買賣合同 15 √ √ √ √ 中旅商務(wù)大廈 林樂路 85 136-500 70 二手買賣合同 8 分體空調(diào) 平安大廈 體育東路 95 500-1800 70 已售完二手 有房產(chǎn)證 265 √ √ √ √ 金利來數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)大廈 體育東路 138 124-425 70 已售完二手 有房產(chǎn)證 29 √ √ √ √ 羊城國際貿(mào)易中心 體育東路 90 65-188 68 二手買賣合同 15 √ √ √ √ 財富廣場 體育東路 125 130-1000 70 二手買賣合同 25 √ √ √ √ 南方證券大廈 體育東路 90 130-1400 70 13000 有房產(chǎn)證 24 √ √ √ √ 廣東外經(jīng)貿(mào) 體育東路 70 55-3000 68 國企產(chǎn)權(quán) 1630 √ √ 廣晟大廈 體育東路 130 130-520 70 16000 有房產(chǎn)證 26 √ √ √ √ 維多利廣場 體育西路 98-130 100-1000 68 早已售完 二手買賣合同 25 √ √ √ √ 新創(chuàng)舉大廈 體育西路 130 500-1400 70 18000 有房產(chǎn)證 15 √ √ √ √ 中泰國際廣場 林和西路 135 200-1210 70 18000 一手預(yù)售證 29 √ √ √ √ 保利豐興廣場 天河路 86 56-2000 70 14000 一手預(yù)售證 25 √ √ √ √ 壬豐大廈 天河路 90 70-2500 70 15500 一手預(yù)售證 25或15 √ √ √ √ 華普廣場 珠江新城 95 200-1000 70 早已售完 二手買賣合同 15 √ √ √ √ 星匯國際西塔 珠江新城 95 330-1300 70 早已售完 二手買賣合同 10 √ √ √ √ 雙城國際大廈 珠江新城 95 200-650 70 有房產(chǎn)證 10 √ 保利大廈 珠江新城 85 1000 68 一手買賣合同 25 √ √ √ √ 富力盈隆廣場 珠江新城 95 200-1100 70 已售完 二手買賣合同 25 √ √ √ √ 富力科訊大廈 珠江新城 95 109-1000 70 早已售完 二手買賣合同 174 √ √ √ √ 發(fā)展中心大廈 珠江新城 140 1000-2000 70 國企物業(yè) 29 √ √ √ √ 合景泰富金融廣場 珠江新城 210 300-2000 70 只租不售 一手產(chǎn)權(quán) 30 √ √ √ √ 富力中心 珠江新城 160 300-2300 70 只租不售 一手產(chǎn)權(quán) 沒定 √ √ √ √ 聯(lián)通新時空廣場 珠江新城黃埔大道西路 85 1000 70 只租不售 一手產(chǎn)權(quán) 25 √ √ √ √ 廣電科技大廈 珠江新城譚村 55 500-1800 70 只租不售 一手產(chǎn)權(quán) 5 分體空調(diào) √ 園林式管理 勤建大廈 珠江新城 90 200-1000 70 13000 有房產(chǎn)證 10 √ √ √ √ 珠江投資大廈 珠江新城 90 1900 70 20000 一手預(yù)售證 15 √ √ √ 偉騰IT商務(wù)大廈 天河路石牌橋地鐵口 75 77-1000 70 只租不售 一手產(chǎn)權(quán) 16 獨立空調(diào) √ √ √ 粵電廣場 天河?xùn)|路 90 390-1000 70 只租不售 一手產(chǎn)權(quán) 28 √ √ √ √ 天娛廣場 天河路石牌橋地鐵口 75 300-1000 70 只租不售 一手產(chǎn)權(quán) 25 √ √ √ √ 天河商貿(mào)大廈 中山大道 50 300-1000 70 只租不售 一手產(chǎn)權(quán) 25 √ √ 信息港 科韻路 65 1000 70 已售完 二手買賣合同 22 √ √ √ √ 工業(yè)園 科韻路 65 300-1000 70 只租不售 一手產(chǎn)權(quán) 包管理費 只帶空調(diào) √ 天逸大廈 龍口中路 只售不租 1100 65 8500 一手預(yù)售證 25 分體空調(diào) √ 福金蓮 黃埔大道西 只售不租 1100 65 8500 一手預(yù)售證 25 分體空調(diào) √ 恒安大廈 黃埔大道西 80 1100 65 8900 一手預(yù)售證 3 分體空調(diào) √ 2007年廣州甲級寫字樓市場步入供應(yīng)高峰期上半年有3座甲級寫字樓投入市場每個季度的吸納量為６萬平方米因此空置率有所上升第二季度達(dá)到261％根據(jù)過去三季共有51萬平方米的新增供應(yīng)量如吸納量保持每季6萬平方米市場將需要兩年時間才可以消化未來4年內(nèi)廣州將增加200多萬平方米的寫字樓其中76％在天河32％在珠江新城44％在天河的其他區(qū)域廣州市天河區(qū)甲級寫字樓可以對外租用的和少部份可售的選擇性多但買賣較少價也高這些甲級寫字樓基本是靠地鐵沿線的都是現(xiàn)在或未來繁華的商務(wù)商業(yè)中心這些寫字樓各有各的特色適合不同各類型各公司去選擇加上廣州市其它各區(qū)上檔次的甲級寫字樓少的可憐選擇性不大無形中會吸引高端的客戶群眼光往天河區(qū)走廣州市天河區(qū)各商圈各路段可發(fā)現(xiàn)市場客房需求以天河北商圈珠江新城商圈為主IT軟件園為附加新的天河?xùn)|部商圈為次如選擇甲級寫字樓很多會選天河北商圈A商業(yè)商務(wù)中新氣氛濃厚對內(nèi)外城市有一定認(rèn)知和知名度世界500強(qiáng)及大型國內(nèi)外企業(yè)較多B交通方便有地鐵京港鐵路連接城市內(nèi)外環(huán)路除交通擁擠C配套設(shè)施齊全吃住方便選擇性多D加上現(xiàn)時的甲級寫字樓檔次及大廈設(shè)備高檔對比舊的甲級寫字樓有很大改進(jìn)而選擇珠江新城商圈的A政府一系列政策的優(yōu)惠扶持吸引了不少大企業(yè)進(jìn)駐B開發(fā)商也不斷去讓它的曝光高不斷讓外界認(rèn)知它并看好未來的新城市中軸線還有大量投資自用的公司去涌入加上在售的少的可憐租的選擇多了42東莞莊項目周邊寫字樓一覽表比較內(nèi)容寫字樓名稱 區(qū)域地址 租金元平方米 管理費元平方米 售價元平方米 江河大廈 天壽路 75 6 東鐵大廈 天壽路 65 41 金燕大廈 天壽路 60 5 燕僑大廈 天壽路 60 5 富海大廈 天河?xùn)|路 52 已包 伊頓商務(wù)中心 龍口西路 75 已包 光大銀行 天河北路 85 已包 12000 高科大廈 天河北路 60 已包 外經(jīng)貿(mào)大廈 體育東路 90 已包 設(shè)計大廈 體育東路 65 全包 金碧翡翠 龍口東路 60 4 太陽廣場 龍口東路 60 3 偉騰IT大廈 崗頂 70 16 北岸商務(wù)僑英花園A區(qū)寫字樓 東莞莊 50 10 10000 由上表可推項目周邊的乙級寫字樓租賃市場平均價格在75元左右2007年上半年廣州房地產(chǎn)市場繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展今年甲級寫字樓市場步入供應(yīng)高峰期將出現(xiàn)供大于求的情況租金將降約21％寫字樓租賃市場活躍主要需求源于跨國企業(yè)在廣州加速擴(kuò)張?zhí)貏e是快速消費品和資訊科技公司隨著外國金融機(jī)構(gòu)開放人民幣業(yè)務(wù)越來越多外資銀行準(zhǔn)備或正在擴(kuò)張還有大量會計師事務(wù)所等專業(yè)公司也進(jìn)入廣州帶動了甲級寫字樓租賃需求另外也有不少本土企業(yè)積極吸納甲級寫字樓來提升企業(yè)形象和營運效率目前甲級寫字樓的銷售以散售為主預(yù)期市場上的現(xiàn)存銷售供應(yīng)在半年內(nèi)可全部被消化其中大部分買家是國內(nèi)企業(yè)并以自用為主2007年之前90％的寫字樓都是靠租金帶動售價2007年以來很多寫字樓都采取只租不售的模式出售的不到市場總量的30％而且基本已賣完由此可知目前寫字樓銷售市場是空白地帶如果我們在做好有關(guān)周祥的市場調(diào)研工作后選擇合適的價位進(jìn)入市場就能取得項目的成功5東莞莊寫字樓規(guī)劃51寫字樓項目定位定位中小知識服務(wù)型企業(yè)創(chuàng)業(yè)型企業(yè)中心客戶類型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)＋投資客企業(yè)員工人數(shù)10～20人人均面積6～7M2核心客戶的需求面積60～150M2主力產(chǎn)品面積60～80M2劃分為小面積單位彈性組合方便客戶投資及出租其主要需求特征如下他們大多是專業(yè)寫字樓的第一次置業(yè)者公司處在發(fā)展階段有良好的發(fā)展前景有充分的置業(yè)信心購置寫字樓是他們提升公司形象加快業(yè)務(wù)發(fā)展的手段因此他們對寫字樓的形象與品質(zhì)非常關(guān)注客戶目的把家搬到成熟商務(wù)區(qū)的專業(yè)寫字樓中改善辦公環(huán)境提升形象尋求業(yè)務(wù)的更大發(fā)展大部分公司規(guī)模不大擁有員工20-60人左右目前在商住樓中辦公一般情況下人均面積在6M2左右一般不大于10平米單層1425M21500÷1425105層60～80M2最小單位彈性空間任意劃分估算約240戶 核心價值點實用價值高立面簡潔實用入口大堂簡潔實用52寫字樓車位規(guī)劃對市場主流產(chǎn)品的車位配比情況分析200～250M2左右配1個車位為市場所接受的合理區(qū)間由此推算本案車位約需15000200～25075-60個車位

第三部分商業(yè)1廣州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2006年廣州市職工平均工資為36321元比上年增長73％城市居民人均可支配收入為19851元增長85％農(nóng)村居民人均純收入為7788元增長100％隨著收入水平的提高居民家庭支出中服務(wù)性消費支出逐步擴(kuò)大2006年城市居民人均服務(wù)性消費支出為5546元同比增長94％占人均消費性支出總額的3591％比上年比重提高088個百分點城市居民醫(yī)療保健消費支出和教育文化娛樂服務(wù)支出成為消費支出中增長最快的兩類分別增長97％和87％城市居民家庭人均食品支出占消費支出的比重恩格爾系數(shù)從2004年的383％2005年的373％下降為2006年的370％2007年第一季度廣州國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長133％達(dá)到1506億元增長速度位列全國之冠經(jīng)濟(jì)總量則占全國主要城市第三位僅次于上海和北京廣州外貿(mào)出口表現(xiàn)強(qiáng)勁出口總額達(dá)81億美元同比增長20％外商在廣州的直接投資達(dá)6億美元經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)穩(wěn)健跨國企業(yè)不斷進(jìn)駐和擴(kuò)張為廣州經(jīng)濟(jì)帶來新動力自2005年中國按世貿(mào)協(xié)議開放零售業(yè)持續(xù)有外國零售商進(jìn)軍當(dāng)?shù)匾苑忠槐袊鵀槿蜃畲蠹霸鲩L最迅速的消費市場之一零售商競相尋找機(jī)遇及爭取市場占有率掀起外國零售商在內(nèi)地擴(kuò)展業(yè)務(wù)的熱潮2006年約有20多家獨資或合資零售商進(jìn)入廣州市場把租金推到較高水平至2007年5月廣州消費品零售總額同比強(qiáng)勁增長157％零售總額達(dá)到1030億元外商主要在優(yōu)質(zhì)購物地段物色鋪位但新增商鋪供應(yīng)有限雖然一些購物中心和百貨商店已進(jìn)行了改造工程但仍有很多品牌因沒物色到合適的位置和面積而無法進(jìn)入廣州市場2007年上半年廣州零售租賃市場整體表現(xiàn)穩(wěn)定租金持續(xù)增長年內(nèi)將升5％-10％傳統(tǒng)高檔零售商業(yè)區(qū)的環(huán)市東路以3％速度增長比去年全年16％的增長幅度明顯放緩主要原因是去年外資高檔品牌涌入該區(qū)已把租金推至高水平2007年下半年至2010年廣州新商場供應(yīng)量主要集中在天河珠江新城共達(dá)43萬平方米廣州居民收入及消費增加對零售產(chǎn)品購物體驗更趨多元化高檔品牌餐飲化妝品時裝美容纖體及娛樂業(yè)的租戶將為廣州消費者提供獨特的購物體驗新一輪的商場供應(yīng)為國內(nèi)外著名零售商帶來商機(jī)并為商鋪市場發(fā)展帶來新動力今年整體零售市場租金將繼續(xù)穩(wěn)定增長將保持5％-10％的增長率2天河區(qū)商鋪市場分析天河是廣州的商務(wù)中心腹地又是繼北京路上下九之后的新興商業(yè)圈其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者根據(jù)最新制定的《面向2010年亞運會的廣州城市發(fā)展》天河新城市中心被定義為兩心四城中的一心為天河中心地位奠定了基礎(chǔ)天河的商用物業(yè)在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的21分布特征天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個以天河城正佳廣場為中心龍頭四周專業(yè)市場為配套的發(fā)展形式以大商場高尚消費為重點裙樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式其商業(yè)分布重點盤踞在三條龍脈兩側(cè)天河路天河北路黃埔大道并有向東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢代表著高檔消費的的天河城廣場正佳廣場宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置集中在珠江新城的有美居中心珠江新城廣場好美家天馬材料城等集中在石牌的IT業(yè)商場有太平洋電腦城天河電腦城南方電腦城等集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有希爾頓陽光花園都市華庭芳草園天麒驛帝景苑等還有體育西路的維多利廣場廣州購書中心黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心東莞莊的天一廣場等等再加上天河緩緩的東移步伐車陂東圃板塊以駿景花園東方新世界天朗明居華景新城等一大批實力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場22價格特征天河的商鋪可以說是寸土寸金一個明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)以天河城為中心向四周呈階梯式的遞減天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在1000元㎡以上正佳廣場首層租金750元㎡維多利廣場首層500－800元㎡左右天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400－500元㎡的月租金五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200－250元㎡華景駿景一帶小區(qū)群樓商鋪租價在100－200元㎡左右一個逐級遞減的模式讓天河商鋪的價格有跡可循天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞但其商鋪成交均價并不是廣州內(nèi)最高的主要是因為天河區(qū)域跨度較大價格的不平衡導(dǎo)致了成交均價偏低在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500-600元㎡但一些位置不佳的偏遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元㎡這種不平衡在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價2003年－2007上半年天河區(qū)商鋪與全市原八區(qū)商鋪成交均價對比表年份天河元㎡增長全市元㎡增長200314951195213597719200412234-181713547-0372005122500139687-284920061373412111126316272007上半年1642861962130955192323供求特征天河的商鋪可以說是淋漓滿目滿街滿巷都是從大型商場裙樓商鋪到臨街內(nèi)街檔口都有出貨并且一直處于一個興奮期天河商鋪的出貨量大消化量也十分明顯太平洋電腦城天河電腦城人氣鼎盛整個場的出租基本是滿位即使首層二層的頂手費要上30-40萬南方電腦廣場重新裝修后人氣有所上升招商情況亦屬火熱天河北路中信以東的群樓商鋪十分搶手好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度2003年和2005年的天河區(qū)商鋪批出量遠(yuǎn)大于成交量但是近兩年更是趨向于一個供求穩(wěn)定的理性發(fā)展2006年天河商鋪批出量622萬㎡成交量802萬㎡2007年上半年批出3萬㎡成交55萬㎡天河商鋪交投活躍商鋪積壓正處于一個合理的消化過程中24經(jīng)營特色天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個主附搭配層次多面的互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營方式形成一座由大型知名商家引領(lǐng)加上周邊大量的用以彌補(bǔ)商業(yè)中心不足的商業(yè)群體而在這些群體之外又有一系列的專業(yè)市場圈從而更大地彌補(bǔ)了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營類別和經(jīng)營方式中的不足這種發(fā)展趨勢和經(jīng)營現(xiàn)象是一個成熟商業(yè)城的發(fā)展模式使天河大商業(yè)格局初露端倪讓天河全面啟動成了一個比較完善的商業(yè)圈形成了集百貨精品時尚科技超市專場美食娛樂等多元化的綜合立體型商業(yè)城3項目商圈分析本項目地處東莞莊粵墾路廣園東快速干線交叉口處處于天河北大型商務(wù)中心范圍之內(nèi)具有良好的商業(yè)前景31從交通情況看項目位處城市中軸線上交通便利有548913530310夜車等十多路公交車可以到達(dá)交通非常便利這為顧客往來擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件加上規(guī)劃中的地鐵三號線延長線的燕塘企業(yè)站距離粵墾路也不過7分鐘左右從而造就了極其便利的交通網(wǎng)絡(luò)32從消費群體看目前地塊周邊已有九洲文化家園天河北岸等多個居民區(qū)并有多個中高檔商品住宅區(qū)正在建設(shè)之中因此有強(qiáng)大的消費基礎(chǔ)客戶來源于私營企業(yè)比例較大沒有較為突出的職業(yè)背景但是公司職員醫(yī)療機(jī)構(gòu)私企業(yè)主公務(wù)員建筑設(shè)計部隊軍人等將是項目基本的客戶職業(yè)背景構(gòu)成對項目有一定的品質(zhì)需求地緣性高知性理性的非剛性需求是群體的主要特征33從競爭環(huán)境看天河北擁有如中信廣場等知名寫字樓但地塊周邊少數(shù)有定位乙級的寫字樓天河北寫字樓群對本項目利弊共存利在于提高項目所在的區(qū)域已有的知名度易使人流聚集從而有利于增加本項目的人流量和知名度弊在于天河北的寫字樓整體優(yōu)勢好過本項目使得競爭更趨激烈但是本項目寫字樓定位和消費群體有別于天河北主要吸引本地塊及周邊SOHO型的公司特別是廣園東汽配市場的公司入駐與天河北有著互補(bǔ)關(guān)系具有獨特的競爭優(yōu)勢天河商圈素有華南第一商圈之稱特別在天河北周邊內(nèi)環(huán)繞著十幾個大型高尚的住宅區(qū)如天譽(yù)花園都市華庭中信公寓等而購房者通常是金領(lǐng)成功人士私人老板外籍人士等具高端消費能力的人士這里的二手商品房售價也穩(wěn)居較高的水平基本維持10000元方左右由于坐落在天河北的東北面后天河北也被稱為天河北后花園其所涉及的范圍主要有粵墾路東莞莊路燕塘五山等路段客群主要是在天河北商業(yè)區(qū)上班的白領(lǐng)周邊的生意人學(xué)校的教職工以及部分的游客東莞莊粵墾路作為后天河北的一個典型路段它得益于地理的優(yōu)勢和天河北僅一路之隔且生活極其方便超市奧之星創(chuàng)基肉菜市場學(xué)校五一小學(xué)長征小學(xué)紅英小學(xué)醫(yī)院酒樓等生活設(shè)施一應(yīng)俱全而且未來的市政規(guī)劃中粵墾路還將是一條美食街粵墾路有十幾個住宅小區(qū)其中絕大部分為商品房如金燕花園金坤花園金暉花園匯富花園瑞心苑僑源山莊以及天河北岸等綜上所述本項目建設(shè)商場寫字樓酒店城市綜合體符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢迎合了地區(qū)對寫字樓商場的需求具有良好的市場前景5項目SWOT分析51項目優(yōu)勢分析com平和開發(fā)意識不斷提高隨著廣州市整體經(jīng)濟(jì)形勢的持續(xù)良性增長以及房地產(chǎn)市場的高速健康發(fā)展投資主體和投資形式呈現(xiàn)出多元化的趨勢致力于商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)在這方面積累了豐富的經(jīng)驗和資源項目附近的商業(yè)市場及知名公司為項目提供了良好的人氣將會為項目發(fā)展帶來捷足先登的優(yōu)勢com邊的空地多規(guī)劃為住宅用地本項目所在地位于東莞莊區(qū)內(nèi)其規(guī)劃性質(zhì)定位是大力發(fā)展住宅預(yù)計未來幾年將有大量人口入駐該地域界時會形成一個龐大的消費群體com勢本項目所在地位于廣園東路與東莞莊路天壽路十字交叉路口是與天河北平行而又相通的主干道也是東莞莊前往天河北路的必經(jīng)之路是天河北通往天河客運站的出口之一巨大的車流會大大增大天河北CBD商圈的輻射面今后還將會在項目所在地建立東莞莊路-天壽路立交橋相應(yīng)將設(shè)立多條公交線路方便其他商圈的市民前來本項目體驗消費可以預(yù)計便利的交通會使本項目處于天河北部區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個次核心位置com勢本項目地處天河北區(qū)域以廣園東路為界將天河北區(qū)域劃分為南北兩塊區(qū)域配套設(shè)施具有南強(qiáng)北弱的特點南部為CBD繁華區(qū)鬧市區(qū)超市等配套設(shè)施較多但項目所在地的東莞莊卻還沒有建立完善的配套體系尤其缺乏大型的購物中心餐飲娛樂場所未能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M需求這為本項目提供了巨大的市場空間極大地利于本項目的開發(fā)前景同時也可帶動所屬區(qū)域的其他配套體系的興建52項目劣勢分析com系復(fù)雜由于本項目屬空軍用地只是租用沒有產(chǎn)權(quán)給項目的銷售帶來市場方面的困難com境本項目地處東莞莊區(qū)域國企廣東農(nóng)墾集團(tuán)的家屬及外來購房者較多這也決定了本區(qū)的大多數(shù)市民收入水平低廣州市平均水平大多屬于目的性消費這對本項目所需的購買力支持造成很大影響本項目地處東莞莊區(qū)與天河北路交界處就目前城市規(guī)模來看感覺距離市中區(qū)雖稍近目前交通規(guī)劃還完全實施公交線路不多項目所處位置為天河北CBD上下班塞車瓶頸處目前的交通狀況不利客流量的增長但隨著本區(qū)域的城市配套設(shè)施的建設(shè)此問題會得到解決由于本項目所在地周邊區(qū)域?qū)購V園東路配套設(shè)施不全交通不暢以及廣深鐵路所造成的噪音大灰塵多這對商業(yè)的招商是一個不利因素本項目周邊區(qū)域?qū)I(yè)市場較少以文具用品等批發(fā)為主這給市民造成了一個本區(qū)域印象如何突出本項目高檔次的定位優(yōu)勢成功擺脫周邊區(qū)域給市民造成的印象是一個課題53威脅分析東莞莊區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實力相對較弱人均消費水平相對較低同期珠江新城區(qū)域?qū)懽謽潜姸嗌鲜械綍r會為爭取客流量而出現(xiàn)激烈競爭本區(qū)域商業(yè)起步較晚商業(yè)市場影響力被周邊區(qū)域擠壓54機(jī)會分析市民的收入水平和消費水平日漸提升城鄉(xiāng)居民人均可支配收入在前年就達(dá)到萬元以上恩格爾系數(shù)不斷下降說明廣州市已進(jìn)入小康水平人民可用于提高生活質(zhì)量的消費資金正在不斷增加消費能力不斷增強(qiáng)在這種情況下本項目為市民提供一個集五星級酒店寫字樓商場娛樂休閑餐飲等于一體的能全面滿足不同客戶層的中型綜合購物娛樂中心極大地滿足了市民日益增長的消費需求并以嶄新的元素引領(lǐng)市民的消費理念本項目周邊區(qū)域的人口數(shù)量收入水平及消費水平成長較快未來交通狀況也將大為改觀到時會帶來無限的商機(jī)本項目因其遠(yuǎn)見卓識又將走在經(jīng)濟(jì)大潮的前端天河北CBD人口是本項目最易消化的消費群體本項目所在區(qū)域配套尚未完善市民缺少娛樂休閑場所本項目所在區(qū)域商業(yè)開始發(fā)展商圈出現(xiàn)雛型梯度市場正在形成體驗式消費的商業(yè)高級形態(tài)雛形開始顯現(xiàn)商業(yè)市場集約化產(chǎn)業(yè)化的需求為中型商業(yè)綜合項目發(fā)展提供了良好的時機(jī)6商場規(guī)劃61項目適合開發(fā)物業(yè)類型評估物業(yè)類型SWOT 大型購物中心 物流中心 批發(fā)市場 商業(yè)街區(qū) 大型娛樂中心 超市百貨 商住公寓 綠化廣場 會展中心 住宅區(qū) 酒店餐飲 優(yōu)勢 征地拆遷量小由于是租地性質(zhì)使項目具有相對的成本優(yōu)勢 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 項目附近的CBD商圈及知名公司為項目提供良好的人氣 1 1 1 0 1 1 0 0 0 1 1 對于所在市場來說城市綜合體具有一定的填補(bǔ)市場空白的優(yōu)勢 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 項目周邊的僅有空地多規(guī)劃為住宅用地 1 1 0 1 1 1 1 0 0 0 1 東莞莊本身還未有中型的綜合購物中心未能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M需求這些都極大地利于本項目的開發(fā)前景 1 1 -1 0 1 1 0 -1 -1 -1 0 具有良好的對外交通優(yōu)勢 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 產(chǎn)品設(shè)計以及物業(yè)開發(fā)水平較高并有提升空間 1 0 0 1 1 1 0 0 0 0 1 機(jī)會 廣州市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)提供了經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ) 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 1 1 1 1 1 1 0 0 0 1 1 城市配套尚未完善市民缺少娛樂休閑場所 1 0 0 0 1 0 0 1 1 0 0 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入加大提升城市不動產(chǎn)的投資環(huán)境 1 1 0 0 0 0 1 1 1 0 0 區(qū)域商商圈出現(xiàn)雛型梯度市場正在形成商業(yè)市場集約化產(chǎn)業(yè)化的需求為商業(yè)綜合項目發(fā)展提供了良好的時機(jī) 1 0 0 1 1 1 0 0 0 0 1 首先選擇的購物場所是以大中型超市為主 1 0 0 -1 0 1 0 0 0 0 0 整體收入屬中等水平消費能力比較強(qiáng) 1 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 劣勢 是城市的交通干道車輛較雜且地塊邊緣不規(guī)整為規(guī)劃設(shè)計帶來不利 0 -1 0 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 0 位于城市邊緣新發(fā)展區(qū)域缺乏商業(yè)氛圍 0 0 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 消費者大都是目的性消費 -1 0 0 -1 -1 0 0 0 -1 0 0 威脅 城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差綜合經(jīng)濟(jì)實力弱 0 -1 0 0 0 0 0 -1 -1 0 0 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在進(jìn)行當(dāng)中不可預(yù)見完工時間是否能配合項目的開發(fā)和推售 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 城市化進(jìn)程雖然在加快但是無法預(yù)見其發(fā)展的速度所以雖然市場容量在擴(kuò)大但是否內(nèi)配合項目的開發(fā)進(jìn)度及規(guī)模還是一個未知數(shù) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 區(qū)域商業(yè)起步較晚商業(yè)市場影響力被天河北和珠江新城所擠壓 0 0 -1 0 0 -1 0 0 0 0 0 物業(yè)類型 中型購物中心 大型娛樂中心 超市百貨 酒店餐飲 批發(fā)市場 商住公寓 綠化廣場 住宅區(qū) 適合度 21636 15455 14424 13394 9273 8242 6182 4121 通過市調(diào)SWOT分析及目前物業(yè)類型適合度評估可以看出假設(shè)本項目建設(shè)為大型物流中心從發(fā)展角度上具備有城市交通發(fā)展及城市區(qū)位特點也初步具備做物流中心的基礎(chǔ)假設(shè)本項目建設(shè)為批發(fā)市場在廣園東路周邊已有眾多的專業(yè)市場基本上有各大業(yè)態(tài)存在會在相當(dāng)程度上在產(chǎn)品及經(jīng)營模式上產(chǎn)生同質(zhì)化競爭假設(shè)本項目建設(shè)為百貨超市其有吸引周邊人氣的作用能夠成為區(qū)域重要商業(yè)的一個補(bǔ)充元素假設(shè)本項目建設(shè)為大型娛樂中心但東莞莊娛樂消費相對單純在本項目位置如果只是建一個大型娛樂中心在一定程度上可以吸引周邊天河北乃至其他區(qū)域的休閑消費人群但是從商業(yè)價值的角度來說并未得到較好的體現(xiàn)假設(shè)建設(shè)為大型購物中心從天河區(qū)整個商業(yè)格局發(fā)展進(jìn)程及消費者消費需求考慮本區(qū)域缺乏集購物文化娛樂休閑餐飲服務(wù)旅游觀光于一體的大型綜合性購物中心從戰(zhàn)略發(fā)展的角度上建大型的購物中心一方面可以填補(bǔ)市場的空白另一方面通過中型購物中心構(gòu)筑商業(yè)新核心在其周邊購物中心住宅區(qū)城市公寓綠化廣場酒店餐飲的建立都有很大的生存空間有助于使本項目的價值達(dá)到最大化體現(xiàn)62項目初步定位商業(yè)總建筑面積為16800平方米根據(jù)東莞莊的目前商