承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律分析目錄TOC\o"1-3"\h\u1343摘要 412147一、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律概述 526191（一）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)概念 532451（二）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì) 59732（三）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法現(xiàn)狀 610072二、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使中的問(wèn)題 79027（一）承租人濫用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 716439（二）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被架空 817905（三）阻礙了正常交易的進(jìn)行 913045三、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律完善建議 930080（一）確立承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的使用范圍 917549（二）完善承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使中的權(quán)利競(jìng)合規(guī)則 1014603（三）明確承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的使用限制 111422參考文獻(xiàn) 12摘要隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷提高，城市化發(fā)展日新月異，越來(lái)越多的務(wù)工者涌入城市，年輕人獨(dú)自生活，加之房屋價(jià)格逐年上漲，越來(lái)越多的人開(kāi)始選擇租房。房屋是人們?nèi)粘Ｉ钪胁荒苋鄙俚谋匦栉锲?。在租賃關(guān)系中，為更好地保障承租人的合法權(quán)益，法律為承租人設(shè)立了相關(guān)的制度，其中就包括優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這種權(quán)利也被稱(chēng)為先買(mǎi)權(quán)。我國(guó)在舉辦的第十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議時(shí)終于通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》。其中，對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行了修改，并作了一些新的調(diào)整，賦予房屋所有權(quán)人一項(xiàng)特殊權(quán)利，即在兩種特殊情況下，房主可以拒絕承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在行使中依然有一些不足之處。解決這些問(wèn)題承租人可以更好的行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如果不能解決，這些問(wèn)題不僅沒(méi)有保護(hù)弱勢(shì)群體的合法權(quán)益,而且會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。故此,現(xiàn)在所有的法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度進(jìn)行補(bǔ)充完善。本文對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使中的問(wèn)題提出對(duì)策和建議，希望可以為相關(guān)問(wèn)題的研究提供一定的參考。關(guān)鍵詞：承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；房屋買(mǎi)賣(mài)；民法典

一、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律概述（一）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)概念“優(yōu)先”的意思在于，一方之與另一方相比較，受有優(yōu)待或在時(shí)間順序上具有較先地位?！百?gòu)買(mǎi)”的前提條件必然是要有出售的標(biāo)的物與賣(mài)方，否則便不存在購(gòu)買(mǎi)一說(shuō)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的字面分析包括兩個(gè)先決條件：一是存在出賣(mài)的標(biāo)的物，沒(méi)有出賣(mài)的行為自然也就沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)行為。二是對(duì)出賣(mài)之物即標(biāo)的物存在兩個(gè)或者兩個(gè)以上的購(gòu)買(mǎi)主體，單一的購(gòu)買(mǎi)主體并不存在互相比較一說(shuō)，更不可能具有優(yōu)先地位。通過(guò)以上詞語(yǔ)的解釋?zhuān)瑑?yōu)先購(gòu)買(mǎi)含義就是在先購(gòu)買(mǎi)，故而我們對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也可稱(chēng)其為“先買(mǎi)權(quán)”。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的概念是否構(gòu)成了建筑的內(nèi)涵即租戶(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)理論，闡明概念是為了了解租戶(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的基本要求。對(duì)于該權(quán)利同等條件的說(shuō)法，普遍認(rèn)為出租人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)取得合理價(jià)格，應(yīng)當(dāng)遵循價(jià)格統(tǒng)一的原則。但另一部分學(xué)者對(duì)此提出了不同的看法，認(rèn)為僅僅考慮價(jià)格因素是無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合支付方式、支付期限等因素，才更加符合公平原則。針對(duì)“同等條件”的認(rèn)定并不能只是考慮單一因素，應(yīng)當(dāng)多方面、多角度的考慮問(wèn)題，以便得出的結(jié)論可以考慮出租人的利益，而不損害他人的利益。權(quán)利的對(duì)象是承租人租用的房屋，當(dāng)承租人知道出租人出售租賃財(cái)產(chǎn)時(shí)，將行使該權(quán)利。（二）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)關(guān)于該權(quán)利性質(zhì)的說(shuō)法基本有四種。在物權(quán)理論中，蔡福華就曾在《民事優(yōu)先權(quán)研究》一書(shū)中指出：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之所以有意義就是因?yàn)榫哂形餀?quán)效力，如果沒(méi)有了效力，它所具有的功能也將被削弱。在債權(quán)理論中，承租人可以憑借和出租人建立的合同關(guān)系為依據(jù)，要求法院將房屋優(yōu)先出售給自己。根據(jù)該理論，如果出租人違反法律將房屋出售給第三人，則承租人可以請(qǐng)求公共權(quán)力進(jìn)行干預(yù)，公權(quán)力根據(jù)法律法規(guī)可以強(qiáng)迫賣(mài)方根據(jù)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)將租賃房屋出售給承租人。也就是說(shuō)，承租人可以根據(jù)合同法律關(guān)系讓出租人具有強(qiáng)制性義務(wù)。期待權(quán)說(shuō)中，在文章《論承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)》中表示，承租人的利益不能無(wú)條件受到優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)，法律法規(guī)對(duì)該權(quán)利也進(jìn)行了限制，以防止承租人的濫用。認(rèn)為應(yīng)屬期待權(quán)。形成權(quán)說(shuō)中，王澤鑒先生認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)承租人的意愿表達(dá)這一權(quán)利。其中附條件形成權(quán)要求房屋買(mǎi)賣(mài)和第三方有關(guān)。目前學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為形成權(quán)的定義更符合承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)。權(quán)利的性質(zhì)對(duì)權(quán)利的行使和尋求救濟(jì)時(shí)都具有重要意義，也是為了更好的行使該權(quán)利。但是權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必須是在房屋出售時(shí)，否則不能實(shí)現(xiàn)。只有具有出售意愿時(shí)，權(quán)利才可以實(shí)現(xiàn)。也就是說(shuō)，在房屋所有人沒(méi)有出售意愿時(shí)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅僅是期望權(quán)。只有當(dāng)承租人想出售房屋時(shí)，這種權(quán)利就是形成權(quán)。只要出租人正確履行告知義務(wù)，如實(shí)告知房屋買(mǎi)賣(mài)信息，承租人行使權(quán)利的情形就符合形成權(quán)的概念。（三）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法現(xiàn)狀我國(guó)的法律法規(guī)最早出現(xiàn)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的的是1983年12月17日在《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)于“出賣(mài)”前三個(gè)月通知承租人，1998年4月2日頒布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）的通知》第一百一十八條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以否定出租人與第三人之間的合同效力。目前，這兩個(gè)相關(guān)規(guī)定已經(jīng)失效。目前，最早的有效法律規(guī)定是《合同法》第二百三十條，頒布于1999年10月1日，主要規(guī)定了，在規(guī)定的期限內(nèi)，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須提出和第三人相同的條件。在我國(guó)現(xiàn)有的法律、規(guī)定和解釋中，與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相關(guān)的也不少，2005年1月1日在《最高人民法院關(guān)于人們法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定了承租人在拍賣(mài)中如何行使其購(gòu)買(mǎi)權(quán)。最高人民法院復(fù)函，關(guān)于租賃部分房屋的承租人是否具有整體房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，規(guī)定了部分房屋的承租人在行使自己的權(quán)利時(shí)，需要從租屋的使用功能和承租人所承租的部分占據(jù)的整體房屋的比例來(lái)決定是否能夠行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。2005年8月29日頒布了《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答（二）》規(guī)定了租賃合同合法有效對(duì)于行使權(quán)利時(shí)的影響，以及承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)成立條件和行使該權(quán)利時(shí)的限制。2009年9月1日頒布的《最高法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中，在承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)前，確認(rèn)房屋所有人和第三方的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，以及承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否適用于抵押和拍賣(mài)條件。我國(guó)第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》)，這表示著中國(guó)將從2021年1月1日起擁有自己的民法典。至于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，《民法典》也有了專(zhuān)門(mén)的規(guī)定。《民法典》中規(guī)定了，出租人出售房屋，必須在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人如果提出同等條件，可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是在兩種特殊情況下，例如房屋共有人提出行使該權(quán)利或者所有人要將房屋出售給直系親屬和近親屬。出租人履行通知義務(wù)十五日后，承租人沒(méi)有明確表示行使該權(quán)利，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果房主此時(shí)要出售房屋，法律規(guī)定，房主在出售房屋前必須告知承租人，并確定承租人是否要行使優(yōu)先權(quán)。因?yàn)榉梢?guī)定，承租人在相同條件下具有先買(mǎi)權(quán)。合同法和民法典在這一規(guī)定上是相同的。而《民法典》還明確了通知義務(wù)的期限，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求承租人在十五日內(nèi)做出決定是否行使該權(quán)利，如果不明確表示，視為放棄行使該權(quán)利。鑒于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，民法典有了幾項(xiàng)新規(guī)定，并賦予房屋所有人一項(xiàng)新權(quán)利，在兩種特殊情況下，所有權(quán)人不需要賦予承租人先買(mǎi)權(quán)。第一種情況是在租賃房屋曾經(jīng)屬于共有人的情況下，則房屋的共有人可以首先購(gòu)買(mǎi)房屋而無(wú)需咨詢(xún)房客。第二種情況下，房屋所有人將房屋出售給其近親屬，則無(wú)需賦予租戶(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。現(xiàn)有的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)自然也是有它的正當(dāng)和合理之處的。但是在一些方面，規(guī)定并不完善，在實(shí)際行使權(quán)利中，出租人對(duì)承租人履行通知義務(wù)以及履行期限，同等條件所包含的要求以及侵權(quán)后救濟(jì)問(wèn)題等問(wèn)題，導(dǎo)致侵權(quán)行為不斷發(fā)生。發(fā)生的糾紛和矛盾，以及當(dāng)事各方的持續(xù)訴訟，將會(huì)浪費(fèi)司法資源，因此有必要不斷完善，這也是符合立法目的的。二、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使中的問(wèn)題（一）承租人濫用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)某些時(shí)候，承租人為了讓所有人降低購(gòu)買(mǎi)條件，不會(huì)直接地向出租人說(shuō)“不”，而通常會(huì)使出租人認(rèn)為他不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。當(dāng)出租人和第三方訂立房屋租賃合同時(shí)，承租人稱(chēng)出租人與第三方之間的合同此時(shí)無(wú)效。為了防止無(wú)效成本的投入，一些出租人沒(méi)有得到承租人明確的書(shū)面意見(jiàn)時(shí)，不會(huì)和第三方建立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系?，F(xiàn)在所實(shí)行的法律法規(guī)在這方面沒(méi)有明確規(guī)定，無(wú)法阻止這種濫用權(quán)力的行為產(chǎn)生。在出租人與第三人買(mǎi)賣(mài)租賃房屋的協(xié)商過(guò)程中，惡意承租人可以告知第三方，無(wú)論他是否愿意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋，他都有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，使第三人為了讓交易正常進(jìn)行，而被迫給予承租人一些利益作為承租人放棄優(yōu)先權(quán)的條件。承租人不想買(mǎi)租賃的房子，但聲稱(chēng)愿意買(mǎi)。但承租人以虛假集資為名，一再拖延，未與出租人訂立買(mǎi)賣(mài)合同。這樣會(huì)讓房屋所有人不能正常買(mǎi)賣(mài)房屋，最終所有人只能同意承租人提出的不合理?xiàng)l件，例如減少租金或者低價(jià)賣(mài)房。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)原本是為了承租人而設(shè)立的，自然也對(duì)承租人是有利的，但是因?yàn)楝F(xiàn)行的法律法規(guī)在權(quán)利行使中的濫用權(quán)力的情況沒(méi)有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)定，導(dǎo)致濫用權(quán)利的情況無(wú)法遏制，在對(duì)承租人有利的同時(shí)，也會(huì)損害所有人和第三方的利益。（二）承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被架空在現(xiàn)行司法解釋中，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在實(shí)踐中容易被規(guī)避。有學(xué)者甚至認(rèn)為，現(xiàn)存的有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，就是為房屋所有人和第三人提供了便利。我國(guó)設(shè)立承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的目的是為了保護(hù)承租人的合法權(quán)益，節(jié)約交易成本，為承租人提供一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的生存環(huán)境。但是，對(duì)于少數(shù)承租人來(lái)說(shuō)，他們對(duì)房屋的期望值一般不大，無(wú)法承擔(dān)房屋的整體銷(xiāo)售價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)房屋的可能性也不大，因此少數(shù)承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的意義不大。這可能侵犯出租人的權(quán)益。退一步說(shuō)，如果出租人出售房屋，少數(shù)出租人可以按照“出售不毀約”的原則繼續(xù)出租房屋，維持正常生活。買(mǎi)賣(mài)雙方也可以向承租人支付一定的補(bǔ)償金，使其另外租房，由于承租人人數(shù)較少，貨物轉(zhuǎn)移不會(huì)很麻煩，也不會(huì)給承租人帶來(lái)太大的不便。對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)自己和出租人的締約程序造成了很大的困難，當(dāng)在第三人已經(jīng)付出一部分締約成本后，承租人卻提出行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，且提出一樣的條件，根據(jù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要求，出租人只能選擇和承租人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)合同，這就造成第三人的成本只能付之東流，所以為了保護(hù)自己的利益，第三人會(huì)盡量和所有人一起對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，在權(quán)利行使中，第三人與承租人有可能串通，并通過(guò)各種手段凌駕于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之上。即使出租人不履行通知義務(wù)，但是承租人卻沒(méi)有切實(shí)的證據(jù)證明，導(dǎo)致法院認(rèn)可的損害賠償數(shù)額極少，導(dǎo)致承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)基本被所有人無(wú)視，從而被架空。（三）阻礙了正常交易的進(jìn)行科斯定理解釋的是交易時(shí)產(chǎn)生的成本對(duì)資源理由的影響。當(dāng)交易時(shí)沒(méi)有成本產(chǎn)生，也就是最大化的利用了資源，即帕累托最優(yōu)。這一理論為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)法律的制定提供了方法。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度使賣(mài)方和第三人的交易可能性降低，同時(shí)也讓第三方在投入交易成本時(shí)更加謹(jǐn)慎。但是第三方回避了出租房屋的交易，不利于出租房屋在市場(chǎng)中的流通。在實(shí)際生活中，交易的成本是無(wú)法避免的。在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度中，第三方和出租人在圍繞出售房屋進(jìn)行協(xié)商時(shí)，雙方都會(huì)付出一定的交易成本。在開(kāi)始階段，第三方為了找到合適的購(gòu)買(mǎi)房屋，會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行尋找和了解房屋的準(zhǔn)確信息，這里在了解準(zhǔn)確信息時(shí)就付出了成本；在簽訂合同的時(shí)候，第三方和賣(mài)方根據(jù)房屋本身價(jià)值和交易條件進(jìn)行談判，甚至在簽訂合同時(shí)聘請(qǐng)律師并且在簽訂合同時(shí)進(jìn)行公證，這都會(huì)產(chǎn)生談判和決策成本。民法的基本功能之一就是促進(jìn)交易，盡管在《民法典》第七百二十七條中，出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第七百二十八條中表示出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的\o"房屋買(mǎi)賣(mài)合同"房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力不受影響。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使并不會(huì)阻礙正常交易的進(jìn)行，因?yàn)閺谋砻嫔峡?，無(wú)論對(duì)方是承租人還是第三人，交易都是正常進(jìn)行的，但是法律規(guī)定，所有人必須提前履行通知義務(wù)，而承租人為了能得到優(yōu)惠的價(jià)格，通常會(huì)對(duì)房屋所有人的第一次提出要約保持沉默，法律規(guī)定的一定期限內(nèi)，所有人和第三人的締約隨時(shí)都有可能因?yàn)槌凶馊艘笮惺棺约旱臋?quán)利而宣告無(wú)效，第三人基于此種考慮，對(duì)租賃房屋的買(mǎi)賣(mài)有所顧忌。法律的相關(guān)規(guī)定導(dǎo)致承租人想要出賣(mài)自己的房屋，需要考慮很多因素，甚至需要等待承租人三個(gè)月的權(quán)利行使期限，不僅阻礙了正常交易的進(jìn)行，而且實(shí)際侵犯了房屋所有人所有權(quán)的完整性。三、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律完善建議（一）確立承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的使用范圍根據(jù)租客出租房屋的時(shí)間長(zhǎng)短，可以看出短期租客是指租期不到6個(gè)月的租客；定期租賃的期限不得超過(guò)二十年，租期十年以上的為長(zhǎng)期租賃；非正規(guī)承租人是指租賃期限超過(guò)6個(gè)月，但未簽訂書(shū)面協(xié)議的承租人。短期房屋承租人和無(wú)限期房屋承租人的租賃時(shí)間較短，對(duì)房屋的個(gè)人依賴(lài)性弱于長(zhǎng)期房屋承租人。雙方的穩(wěn)定性比較差，都可以隨時(shí)終止合同。因此，應(yīng)將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體定義為長(zhǎng)期租賃房屋的承租人，短期和無(wú)限期承租人不應(yīng)享有該權(quán)利。從承租人租賃房屋的用途來(lái)看，房屋承租人出租房屋的目的很簡(jiǎn)單，是為了日常生活需要，而非住宅承租人的目的則是為了追求經(jīng)濟(jì)利益。例如，將房屋出租為提供餐飲服務(wù)或娛樂(lè)的商業(yè)商店。這里的承租人一定是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，畢竟作為商業(yè)用途的房屋通常價(jià)格會(huì)比居住房屋昂貴，沒(méi)有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)很難達(dá)到租賃的目的。而這種用途的房屋，出租人與第三人需要經(jīng)過(guò)多次協(xié)商達(dá)成協(xié)議，將會(huì)耗費(fèi)大量的精力和時(shí)間。這個(gè)時(shí)候如果承租人在“平等條件”下隨意行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則對(duì)第三人是不公平的。所以這里承租人的主體應(yīng)當(dāng)是住宅承租人，而不是非住宅承租人。權(quán)利主體應(yīng)該是長(zhǎng)期居住房屋的承租人。（二）完善承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使中的權(quán)利競(jìng)合規(guī)則在實(shí)際生活中，所有人履行通知義務(wù)，但是因?yàn)闆](méi)有明確規(guī)定通知的方式是書(shū)面還是口頭，所以導(dǎo)致了訴訟的產(chǎn)生。在實(shí)際生活中，房屋所有人在出售房屋時(shí)，會(huì)帶領(lǐng)第三方看房，這個(gè)時(shí)候就相當(dāng)于履行了對(duì)承租人的通知。這個(gè)時(shí)候，法院會(huì)認(rèn)為出租人已經(jīng)履行了通知義務(wù)。如果承租人要求出租人應(yīng)當(dāng)正式通知他，這觸犯了出租人的利益，也違背了法律的初衷。如果承租人對(duì)判決不滿(mǎn)意，就會(huì)認(rèn)為只有出租人正式對(duì)承租人書(shū)面或者口頭通知，才是履行了通知義務(wù)。筆者認(rèn)為，為了防止該情況的發(fā)生，出租人在履行通知義務(wù)的時(shí)候應(yīng)該出示書(shū)面通知，本人和承租人分別留存，通知中應(yīng)該表明房屋買(mǎi)賣(mài)的詳細(xì)消息以及出售的條件，用來(lái)防止權(quán)利的濫用。承租人收到出租人書(shū)面通知時(shí)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的15日內(nèi)表明是否購(gòu)買(mǎi)。如果在房屋所有人出售房屋時(shí)，承租人對(duì)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的態(tài)度是消極的，也會(huì)影響交易的正常進(jìn)行，而次承租人在房屋出售時(shí)甚至?xí)诔鲎馊税l(fā)出通知時(shí)被忽視。所以，本文認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房屋租賃的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)應(yīng)保護(hù)次承租人的權(quán)利，以確保次承租人的優(yōu)先受償。（三）明確承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的使用限制根據(jù)《民法典》第七百二十六條出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。這里的合理期限就是出租人履行通知義務(wù)的時(shí)間，也是法律規(guī)定的行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或向承租人表明態(tài)度以避免物權(quán)長(zhǎng)期不確定性的期限。其認(rèn)定不僅對(duì)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有重要意義，而且與出租人、承租人和第三人的利益有著密切的關(guān)系，但對(duì)合理期限的長(zhǎng)短及其起征點(diǎn)卻沒(méi)有明確的規(guī)定。在筆者看來(lái)，這是不科學(xué)的，而且很難操作。如果沒(méi)有期限，就像現(xiàn)行法律規(guī)定的合理期限一樣，出租人履行義務(wù)的難度更大，還可能導(dǎo)致面臨訴訟風(fēng)險(xiǎn)。房屋作為一種高價(jià)商品，需要買(mǎi)賣(mài)雙方慎重考慮。在簽訂租賃合同時(shí)，雙方就應(yīng)該確定所有人出賣(mài)房屋時(shí)，必須在合理期限內(nèi)通知承租人，并且對(duì)合理期限做出約定。如果發(fā)生了爭(zhēng)議，可以按照合同的期限進(jìn)行判斷。但是在實(shí)際生活中，租賃合同往往不會(huì)對(duì)該事項(xiàng)進(jìn)行約定。這個(gè)時(shí)候，就應(yīng)該通過(guò)法律來(lái)設(shè)定一個(gè)明確的通知期限，為了正常交易的進(jìn)行，這個(gè)期限不適宜太長(zhǎng)。在現(xiàn)實(shí)中，一些買(mǎi)家出于各種