房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入常見的作假方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時(shí)資金流入大，其對(duì)銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。1、將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬，延遲確認(rèn)收入。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品的收入確認(rèn)須同時(shí)滿足四個(gè)條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)售出商品實(shí)施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程決算并與購(gòu)房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)后，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。但現(xiàn)實(shí)中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人為推遲工程決算，從而達(dá)到延遲確認(rèn)銷售收入。2、利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入。房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的主要原始憑證，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)計(jì)稅的主要依據(jù)。但實(shí)際工作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按發(fā)票管理辦法嚴(yán)格管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和保管過(guò)程中存在著許多問題，主要表現(xiàn)在開“陰陽(yáng)票”，甚至不開發(fā)票。這樣便給企業(yè)偷稅、漏稅、私設(shè)“小金庫(kù)”留有了余地。3、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格、工程決算后，購(gòu)房業(yè)主交清房款并辦理了移交手續(xù)后，向購(gòu)房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。而實(shí)際中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借用種種理由，延遲向購(gòu)房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，從而達(dá)到了調(diào)整銷售收入入賬時(shí)間的目的。4、將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)與他人、償債及以房換地時(shí)以“營(yíng)業(yè)外支出”、“應(yīng)付賬款”、“無(wú)形資產(chǎn)”直接沖減“開發(fā)產(chǎn)品”，不按視同銷售計(jì)提相應(yīng)的稅金，這造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了當(dāng)期的計(jì)稅基數(shù)，從而少計(jì)了稅金。5、將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉(zhuǎn)房。出租房與周轉(zhuǎn)房對(duì)外銷售前往往要發(fā)生改裝修復(fù)支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí)，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉(zhuǎn)房銷售收入沖減相關(guān)的改裝修復(fù)費(fèi)用支出，從而達(dá)到隱瞞收入的目的。其實(shí)我覺得，房地產(chǎn)的企業(yè)能夠抓住建筑面積、合同和發(fā)票、資金流的情況，自己繪制出簡(jiǎn)單的項(xiàng)目示意圖，清點(diǎn)清楚現(xiàn)有的存貨，項(xiàng)目的銷售收入不會(huì)出太大的問題。我覺得，從內(nèi)審的角度來(lái)說(shuō)，真正有難度的是：1、動(dòng)遷2、周轉(zhuǎn)房3、出租4、售樓費(fèi)用5、聯(lián)建情況6、特殊的成本隨便說(shuō)幾句：1、室外的停車場(chǎng)，每天都有記錄的，特別是夜間停車記錄，有的甚至還有交接班記錄，可以從記錄下手。2、了解停車場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)收入情況反算出停車情況。3、有的停車場(chǎng)保安的工資也是同停車數(shù)量掛鉤的。傷房地產(chǎn)開發(fā)臂企業(yè)銷售收趁入作假的審幕計(jì)策略與方擋法普1、從管理拌當(dāng)局的誠(chéng)信呀度及能力分敲析。放管理當(dāng)平局肩負(fù)著建崗立和健全完跌善的內(nèi)部控址制制度并監(jiān)畢督其得到合首理有效執(zhí)行朝的責(zé)任，故長(zhǎng)管理當(dāng)局的肆品行、閱歷揮、經(jīng)驗(yàn)、能凈力及其管理兄的觀念、方溜式、風(fēng)格和曲對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)鳥識(shí)與控制方謎法都會(huì)影響泊房地產(chǎn)開發(fā)走企業(yè)運(yùn)行的這規(guī)范性。注面冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)剃首先對(duì)管理其當(dāng)局的誠(chéng)信擇度和能力進(jìn)瓶行評(píng)價(jià)，并衫關(guān)注其待遇索是否與房地襪產(chǎn)開發(fā)企業(yè)鏈業(yè)績(jī)掛鉤、腎是否遭受異已常壓力、財(cái)伍務(wù)人員是否接穩(wěn)定等因素壓，以便從整暈體上判斷房棚地產(chǎn)開發(fā)企金業(yè)作假的可不能性。貍2、對(duì)宴房地產(chǎn)開發(fā)持企業(yè)預(yù)收售扯房款長(zhǎng)期掛云賬，延遲確伸認(rèn)收入；延蘆遲開具房地透產(chǎn)銷售專用貪發(fā)票，調(diào)整慘銷售收入入甘賬時(shí)間的審享計(jì)策略與方膨法。篩針對(duì)房白地產(chǎn)開發(fā)企配業(yè)通過(guò)推遲可工程決算、核延遲開具房固地產(chǎn)銷售專寫用發(fā)票從而饅達(dá)到隱瞞收爽入的行為手珍段。注冊(cè)會(huì)薯計(jì)師在外勤送審計(jì)中，可晴以通過(guò)對(duì)長(zhǎng)歷期掛賬的往駱來(lái)賬款實(shí)施紐審計(jì)，核查注其相應(yīng)的已安在房產(chǎn)管理川部門備案購(gòu)米房合同，并以親臨房地產(chǎn)涼座落地進(jìn)行遭現(xiàn)場(chǎng)核查，罰了解購(gòu)房業(yè)佳主是否與房悟地產(chǎn)開發(fā)企蟲業(yè)辦理了移舅交手續(xù)、是鐘否已入住。協(xié)在查實(shí)了房我地產(chǎn)開發(fā)企卡業(yè)已與購(gòu)房絮業(yè)主辦理了紅移交手續(xù)并挖入住的情況成下，注冊(cè)會(huì)木計(jì)師可以根紐據(jù)會(huì)計(jì)核算似的基本原則嶄中經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)沒重于法律形乏式原則確認(rèn)輛此項(xiàng)售房銷疼售收入已實(shí)冶現(xiàn)：，要求角房地產(chǎn)開發(fā)肅企業(yè)將長(zhǎng)期出掛賬的往來(lái)顏款項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)銷輕售收入。替3、對(duì)毅房地產(chǎn)開發(fā)葉企業(yè)利用房糖地產(chǎn)銷售專信用發(fā)票管理泄漏；洞隱瞞羅收、入的審知計(jì)策略與方舒法?？v針對(duì)房豐地產(chǎn)開發(fā)企在業(yè)利用房地研產(chǎn)銷售發(fā)票再管理漏洞達(dá)惹到隱瞞收入稱行為手段。最注冊(cè)會(huì)計(jì)師漢在審計(jì)時(shí)，瘦首先，可以戚通過(guò)分析性命復(fù)核程序測(cè)味算其銷售毛甩利率、銷售徑利潤(rùn)率、銷壤售成本率、講存貨周轉(zhuǎn)率訂等指標(biāo)，并沙將其與房地梁產(chǎn)開發(fā)企業(yè)材前期及同行慈類似規(guī)模的滾指旨標(biāo)進(jìn)行恩比較，若存菊在較大差異齊，注冊(cè)會(huì)計(jì)局師應(yīng)將其作刷為風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域功進(jìn)行重點(diǎn)審索計(jì)；其次，私注冊(cè)會(huì)計(jì)師父可以通過(guò)將泥房地產(chǎn)銷售廟專用發(fā)票存彎根聯(lián)與相應(yīng)路已備案的購(gòu)全房合同進(jìn)行造相互核對(duì)，涌甚至，對(duì)于才有較大疑慮縮的房地產(chǎn)銷疲售發(fā)票存根笨聯(lián)，注冊(cè)會(huì)旨計(jì)師可以將徐發(fā)票存根聯(lián)尤與業(yè)主取得幻的相應(yīng)房地嘩產(chǎn)銷售專用茄發(fā)票聯(lián)進(jìn)行碧相互核對(duì)；棚最后，注冊(cè)益會(huì)計(jì)師可以傍通過(guò)將房地連產(chǎn)銷售發(fā)票闊存根聯(lián)所載饞的售房?jī)r(jià)與慈同地段類似尿的房地產(chǎn)市左場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行硬比較，這也落可以從中發(fā)勇現(xiàn)其中所存終在的問題。街經(jīng)審計(jì)，若討房地產(chǎn)開發(fā)頂企業(yè)存在上沸述問題，注衫冊(cè)會(huì)計(jì)師可恐以根據(jù)會(huì)計(jì)銀核算原則中福重要性原則鏡要求房地產(chǎn)雀開發(fā)企業(yè)進(jìn)汁行賬務(wù)調(diào)整穗或在審計(jì)報(bào)辦告中作為保得留意見披露景或解除業(yè)務(wù)灘約定。井4、對(duì)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)愁企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品用于捐嘉贈(zèng)、分配利窗潤(rùn)、償債及收以房換地不魚作視同銷售擱收入入賬的尊審計(jì)策略與終方法。載針對(duì)房敘地產(chǎn)開發(fā)企太業(yè)將開發(fā)產(chǎn)衛(wèi)品捐贈(zèng)、分限配利潤(rùn)、償熄債及以房換紅地不作視同療銷售收入入鉗賬達(dá)到少計(jì)村當(dāng)期的計(jì)稅備基數(shù)，從而除少計(jì)繳稅金禮之行為手段游。注冊(cè)會(huì)計(jì)浸師在審計(jì)時(shí)主，首先，可匪以結(jié)合對(duì)與笛捐贈(zèng)、分配巧利潤(rùn)、償債孟及土地相關(guān)喉的會(huì)計(jì)科目備審計(jì)，如：騰“養(yǎng)營(yíng)業(yè)外支出箭”幣、炮“孔應(yīng)付利潤(rùn)襯”肥、汽“宴應(yīng)付賬款絹”爪、嘗“模其他應(yīng)付款覽”竹、鷹“袍無(wú)形資產(chǎn)餃——酷土地使用權(quán)蜓”樣，發(fā)現(xiàn)是否鑼存在此類業(yè)豎務(wù)；其次，克注冊(cè)會(huì)計(jì)師月還可以通過(guò)叛上述分析性剩復(fù)核程序確卵定是否應(yīng)將哈其作為風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)領(lǐng)域進(jìn)行重頃點(diǎn)審、計(jì)以歷發(fā)現(xiàn)問題。什若審計(jì)中發(fā)該現(xiàn)上述問題貸存在，注冊(cè)朵會(huì)計(jì)師可以詢要求房地產(chǎn)蚊開發(fā)企業(yè)進(jìn)袋行相應(yīng)的賬孫務(wù)調(diào)整，計(jì)沾提相應(yīng)的房奧地產(chǎn)涉稅稅猶金。梳5、對(duì)暢房地產(chǎn)開發(fā)胖企業(yè)將出租忙房、周轉(zhuǎn)房疤銷售收入直殘接沖減出租飾房、周轉(zhuǎn)房鼠的改裝修飾孫支出，不作請(qǐng)收入入賬的展審計(jì)策略與藏方法。爺針對(duì)房夫地產(chǎn)開發(fā)企月業(yè)將出租房寧、周轉(zhuǎn)房銷談售收入直接輸沖減出租房床、周轉(zhuǎn)房的閣改裝修飾支航出達(dá)到不作任收入入賬之砌行為手段。車注冊(cè)會(huì)計(jì)師秩在審計(jì)時(shí)，沖首先，可以灌對(duì)差“兔出租開發(fā)產(chǎn)劃品朝”樓、稱“芹出租產(chǎn)品攤色銷螞”轉(zhuǎn)、周“莫在用周轉(zhuǎn)房藥”熱、質(zhì)“億周轉(zhuǎn)房攤銷戒”喜、遙“邁經(jīng)營(yíng)成本愉”將等會(huì)計(jì)科目鴉進(jìn)行重點(diǎn)審每計(jì)，對(duì)于獸“籃出租開發(fā)產(chǎn)桂品亮”李、號(hào)“也在用周轉(zhuǎn)房拖”古的借方發(fā)生宵額，注冊(cè)會(huì)嫌計(jì)師可以通婚過(guò)查閱相應(yīng)陣的房屋租賃杯合同、房屋尿拆遷補(bǔ)償合核同，核實(shí)其駁業(yè)務(wù)發(fā)生的蒙真實(shí)性；其艷次，對(duì)于捉“僚出租開發(fā)產(chǎn)造品釘”寧、塵“享出租產(chǎn)品攤神銷公”竭、呀“悅在用周轉(zhuǎn)房參”嗎、析“邊周轉(zhuǎn)房攤銷仰”防的貸方發(fā)津生額及岡“僅經(jīng)營(yíng)成本需”現(xiàn)的借方發(fā)生字額，注冊(cè)會(huì)累計(jì)師可以核捷查其貸方發(fā)疫生額與借方炕發(fā)生額的相禍應(yīng)原始憑據(jù)集，通過(guò)核實(shí)臘相應(yīng)的原始肢憑據(jù)，查實(shí)貸其是否轉(zhuǎn)為撒房地產(chǎn)銷售債。最后，注殊冊(cè)會(huì)計(jì)師仍塘可以采用分夾析性復(fù)核程棋序，通過(guò)分火析上述各種鄰指標(biāo)，并通揚(yáng)過(guò)比較來(lái)發(fā)漂現(xiàn)是否存在準(zhǔn)將出租房、但周轉(zhuǎn)房銷售刮收入直接沖速減出租房、況周轉(zhuǎn)房的改鴨裝修飾支出付，不作收入臺(tái)入賬的情況泊。忙只說(shuō)一點(diǎn)：共房地產(chǎn)項(xiàng)目潔的可比性比桶較差馳房地產(chǎn)項(xiàng)目苦之間的差異命性很大，僵1、對(duì)于某奴些成本：例額如建安費(fèi)用憂，由于結(jié)構(gòu)丑、層數(shù)、設(shè)喚計(jì)等原因，誼有一些差異豪性，但是比矩較小一些；淘2、對(duì)于某蓋些成本：例言如配套工程德、設(shè)備、基富礎(chǔ)等，差異鐮性大一些，北但總還有跡幼可循；練3、對(duì)于某助些成本：例停如土地，特嶄別是歷史項(xiàng)沖目，非招投方標(biāo)的項(xiàng)目，寄簡(jiǎn)直是一加緩一個(gè)樣。直房地產(chǎn)銷售酷收入和物業(yè)尺管理公司的朱收入的審計(jì)蠻多的：川1、一次付醉清的，給予涂折扣銷售掌2、內(nèi)部員訪工購(gòu)買的掉3、辦理按探揭的獻(xiàn)4、提前入詠?zhàn)〉目p5、買房但似是長(zhǎng)期未入嬌住的，導(dǎo)致柜物業(yè)費(fèi)超高蘭的。認(rèn)6、或者是區(qū)銷售包租的孩。壽等等，先訪問談在說(shuō)話。物業(yè)的話：或1、維修收命入：維修工輝具和維修收詳入凍2、水電費(fèi)臟代繳。技3、停車費(fèi)朝：這里貓膩尤很多村4、閑置地殿段出租的，?；蛘叽罱ㄟ`妹章建筑的。辜5、倉(cāng)庫(kù)改勻造的。等等扔談房地產(chǎn)開行發(fā)項(xiàng)目的管納理審計(jì)走在房地產(chǎn)開企發(fā)企業(yè)中，黑把管理審計(jì)及工作和目標(biāo)侮管理有機(jī)地房結(jié)合起來(lái)，淡推行項(xiàng)目管簽理審計(jì)制度往，這對(duì)改進(jìn)轎企業(yè)管理、狀提高企業(yè)經(jīng)兇濟(jì)效益具有蛙重要作用。修一、房肆地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)薄目管理審計(jì)側(cè)的內(nèi)容疊從房地替產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目歌的內(nèi)部審計(jì)彼角度來(lái)講，積管理審計(jì)應(yīng)狂主要集中于宮如下內(nèi)容：奪1、兵對(duì)開發(fā)項(xiàng)目稼決策的審查膚。審查項(xiàng)目曬投資決策是肢否具有科學(xué)待性、經(jīng)濟(jì)可半行性，審查收項(xiàng)目決策中基各分項(xiàng)目標(biāo)竭是否具有明嘗確性。斧2、端對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃遺的審查。根擾據(jù)企業(yè)的實(shí)仇際情況，審邀查企業(yè)對(duì)開飛發(fā)項(xiàng)目采取葡的組織結(jié)構(gòu)找的合理性、顧科學(xué)性、人貸員配備情況怕，審查項(xiàng)目蠻計(jì)劃的編制疑深度、計(jì)指劃的可落實(shí)鞏性、可考查委性，審查計(jì)閑劃的可行性鋸。尤其重要著的是，審查姨項(xiàng)目決策后午的項(xiàng)目目標(biāo)殲的制訂和落姨實(shí)情況等。習(xí)3、聯(lián)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)朽施過(guò)程管理劇審計(jì)。在項(xiàng)蜻目實(shí)施過(guò)程游中，根據(jù)項(xiàng)矛目計(jì)劃的時(shí)告點(diǎn)定期進(jìn)行棉審查，審查紀(jì)項(xiàng)目階段性航目標(biāo)完成情爆況、項(xiàng)目變玩化管理的科墾學(xué)性、經(jīng)濟(jì)陣性。佩4、猶項(xiàng)目目標(biāo)成焰果管理審計(jì)絡(luò)。項(xiàng)目完成同后，要集中橫審查項(xiàng)目的假實(shí)際結(jié)果和身決策目標(biāo)是腰否一致、偏得差是否合理駕，審查項(xiàng)目敲實(shí)施過(guò)程中淡采取措施、軌調(diào)整目標(biāo)的舟合理性。慰二、項(xiàng)晨目管理審計(jì)繞目標(biāo)體系的鼓建立咸在企冬業(yè)內(nèi)審對(duì)項(xiàng)排目投資決策墨審計(jì)時(shí)，應(yīng)估該同時(shí)形成煮項(xiàng)目管理審飽計(jì)目標(biāo)體系椒。房地產(chǎn)開滔發(fā)項(xiàng)目管理父審計(jì)的目標(biāo)尿體系包括：形1、斑銷售目標(biāo)。創(chuàng)可行性分析延的主要部分尚就是根據(jù)市昌場(chǎng)調(diào)研確定坐項(xiàng)目定位，蹄并初步確立畏銷售方案，伐從而形成項(xiàng)懂目的銷售計(jì)帖劃，體現(xiàn)在懶“獸項(xiàng)目損益表壁”瞞中的銷售收閱入和思“從現(xiàn)金流量表逐”燦中的現(xiàn)金流勁入。所以，斜從可行性報(bào)梢告的相關(guān)數(shù)垮據(jù)出發(fā)，建濃立起銷售計(jì)漸劃的銷售價(jià)施格、合同簽濟(jì)約率（進(jìn)度你）和資金回尼籠進(jìn)度，就辭形水成了該項(xiàng)目撲的銷售工作伶管理審計(jì)目血標(biāo)。英2、扛項(xiàng)目進(jìn)度目鳥標(biāo)。項(xiàng)目在黎決策分析時(shí)差已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目冷的進(jìn)度安排并做了計(jì)劃，肥根據(jù)項(xiàng)目的我進(jìn)度做出項(xiàng)駱目的資金安廈排計(jì)劃。項(xiàng)醋目可行性分蔑析的處“母現(xiàn)金流量表蜜”籃的現(xiàn)金流出妙部分暗含了芒項(xiàng)目的實(shí)施暮進(jìn)度，而且族銷售計(jì)劃也勁與項(xiàng)目的形騎象進(jìn)度有關(guān)鷹。根據(jù)上述呀資料，可以川制訂出各分扛項(xiàng)工作的進(jìn)抹度結(jié)點(diǎn)要求逢，從而形成驚項(xiàng)目進(jìn)度管識(shí)理審計(jì)目標(biāo)層。竄3、百項(xiàng)目成本控呆制目標(biāo)。項(xiàng)段目的成本目鹿標(biāo)體現(xiàn)在怨“兄項(xiàng)目損益表肉”華和乏“坐現(xiàn)金流量表確”碎中，分別體切現(xiàn)了各分項(xiàng)項(xiàng)成本的總額倡和支出進(jìn)度稿，分項(xiàng)成本找包括土地成哈本、前期開蔽發(fā)成本、配黎套成本、建時(shí)安成本等，襪也可以進(jìn)一永步細(xì)化，根材據(jù)項(xiàng)目的具涌體情況分解奮形成項(xiàng)目成擋本管理審計(jì)辯目標(biāo)。眾4、厲項(xiàng)目質(zhì)量目湖標(biāo)。房地產(chǎn)雜開發(fā)項(xiàng)目的悄質(zhì)量與施工郵質(zhì)量不是同漁一個(gè)概念。博項(xiàng)目的質(zhì)量評(píng)目標(biāo)主要體軟現(xiàn)在項(xiàng)目的阻功能安排、手總體規(guī)劃、踢配套設(shè)施配攤置上，而施茫工質(zhì)量是項(xiàng)曾目必須達(dá)到混的基本目標(biāo)燒。綜合項(xiàng)目椅策劃所設(shè)定盼的所有功能隱要求、配套鏡設(shè)施、施工站質(zhì)量等形成新項(xiàng)目質(zhì)量管汽理審計(jì)目標(biāo)賤。頌5、映項(xiàng)目融資目單標(biāo)。項(xiàng)目可濁行性研究的碎資金安排計(jì)商劃就是項(xiàng)目蠅的融資目標(biāo)濕，包括融資昂金額和時(shí)間痛結(jié)點(diǎn)。僅6、抓費(fèi)用控制目嗚標(biāo)。包括項(xiàng)潛目的三項(xiàng)費(fèi)楚用：財(cái)務(wù)費(fèi)霞用、管理費(fèi)捉用和銷售費(fèi)翅用。陣三、項(xiàng)努目目標(biāo)實(shí)施頓過(guò)程管理審毒計(jì)機(jī)撓根據(jù)開發(fā)項(xiàng)躁目的目標(biāo)體董系，按照各縫職能和各時(shí)綱間段確立具葬體責(zé)任人在笛具體工作階波段的工作目嘩標(biāo)。項(xiàng)目目胡標(biāo)制訂并落顆實(shí)到各責(zé)任膛人后，各責(zé)千任人就圍繞脖各自的目標(biāo)槽開展工作，邊在出現(xiàn)各分敲目標(biāo)矛盾需鋤相互協(xié)調(diào)時(shí)捕，應(yīng)以組織勸的共同愿景邊、總體目標(biāo)童來(lái)統(tǒng)一。企殊業(yè)內(nèi)審應(yīng)定脅期對(duì)投資項(xiàng)畏目目標(biāo)實(shí)施媽過(guò)程，圍繞腫以下幾方面進(jìn)開展審計(jì)工分作：漠1、灣了解項(xiàng)目年瓶度目標(biāo)或遠(yuǎn)葡期目標(biāo)劃分哲為階段工作眨目標(biāo)和目標(biāo)安預(yù)測(cè)的情況攔。每個(gè)階段黑各責(zé)任人應(yīng)遲按照PDC凳A（計(jì)劃們——祥做瞧——朋檢查桌——秤行動(dòng)）循環(huán)捕，檢查自己觸的工作對(duì)完特成分目標(biāo)有種什么貢獻(xiàn)，準(zhǔn)并在此基礎(chǔ)符上預(yù)測(cè)各分填目標(biāo)及總目娛標(biāo)的可能完眨成情況。尋貝找項(xiàng)目總體選目標(biāo)或分目局標(biāo)要求的行塌為與當(dāng)前行裹為之間的差交距，尋找工寸作努力的重逆點(diǎn)，把精力急集中于解決兼主要矛盾。鵝審計(jì)人員應(yīng)劣把握各責(zé)任狐人對(duì)項(xiàng)目目洋標(biāo)的掌握和洲了解程度，艙審查他們每紙階段目標(biāo)和膠對(duì)下階段預(yù)概測(cè)的合理性蝦，提出預(yù)警夜意見。鍵2、麥發(fā)現(xiàn)偏差，慈立刻督促項(xiàng)漠目管理組織耕進(jìn)行診斷，局予以糾正。贊在定期的項(xiàng)欠目管理審計(jì)膠中，若發(fā)現(xiàn)醫(yī)當(dāng)前的工作聚可能影響分獻(xiàn)目標(biāo)的完成逆、從而影響作到項(xiàng)目總體找目標(biāo)的完成澆，就必須立禽刻督促項(xiàng)目閱管理組織探鼻尋量化的差西異是什么、能對(duì)目標(biāo)影響蔑大小等問題及，并提出糾鑄正行動(dòng)方案蜘。對(duì)偏差的瓜診斷不是立蔬足于發(fā)掘原梯因（當(dāng)然找舞原因也是需衡要的），主再要立足點(diǎn)在握于分析對(duì)目興標(biāo)的影響。煩3、停對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)照調(diào)整的審查轟應(yīng)是項(xiàng)目實(shí)新施過(guò)程管理獻(xiàn)審計(jì)的重點(diǎn)撥。既要允許佳項(xiàng)目管理組逝織根據(jù)實(shí)際織情況、依據(jù)足企業(yè)變化管宿理的思路在羨必要的情況身下調(diào)整工作尋目標(biāo)，又要朽防止項(xiàng)目組腫夸大客觀事豪實(shí)、隨意調(diào)沃整項(xiàng)目目標(biāo)漸。在實(shí)際工痰作中，要把封握調(diào)整目標(biāo)滾的程序性、掘出現(xiàn)偏差對(duì)原目標(biāo)的關(guān)聯(lián)繩性以及項(xiàng)目溉責(zé)任人員的附主觀努力性率。雅4、產(chǎn)實(shí)施有效的策評(píng)估。階段曠性對(duì)各分目雷標(biāo)完成情況贊進(jìn)行評(píng)估，膨傳統(tǒng)上一般垂主要針對(duì)雞“欺完成與否遞”曲的問題進(jìn)行鹿簡(jiǎn)單化考察牛，再加上對(duì)植“蜻客觀原因里”妖的酌情評(píng)定拿。這種做法矛一方面可能高挫傷一些人禽的積極性，紡如有的目標(biāo)屢確因不可抗蘇力造成無(wú)法辭完成而影響們了對(duì)責(zé)任人痛的評(píng)估；另漫一方面也助切長(zhǎng)了評(píng)估人鋪員主觀評(píng)定纏的風(fēng)氣，使扎評(píng)估失去客剃觀基礎(chǔ)。感項(xiàng)目怪管理審計(jì)要館實(shí)現(xiàn)有效的腹評(píng)估應(yīng)主要?jiǎng)⒓杏趯?shí)際郵績(jī)效與目標(biāo)廢的偏差，分猶析產(chǎn)生偏差比的原因。管西理審計(jì)內(nèi)容屯分兩個(gè)方面瞧：一是量化己的目標(biāo)完成孕效果，這方緣面的審查比起較客觀；二領(lǐng)是審查責(zé)任尤人對(duì)偏差產(chǎn)估生后的應(yīng)對(duì)罪措施，以及噴建立糾正行乘動(dòng)方案的合慢理性，即評(píng)瞞估責(zé)任人應(yīng)半對(duì)變化的能栗力。因?yàn)橐磺蟪刹蛔兊哪繅瘶?biāo)是不可能竟的，房地產(chǎn)窯開發(fā)項(xiàng)目實(shí)寺施過(guò)程面對(duì)單的是多因素施變化的環(huán)境趟，只有能夠旬準(zhǔn)確把握變垂化、具有積軍極采取糾正旺行動(dòng)能力的亞責(zé)任人，才彼有可能實(shí)現(xiàn)偷項(xiàng)目的總體羅目標(biāo)。趁四、狼項(xiàng)目目標(biāo)成怒果管理審計(jì)潤(rùn)項(xiàng)目完成后困，企業(yè)內(nèi)審艙人員應(yīng)對(duì)項(xiàng)暫目的成果進(jìn)外行綜合審計(jì)扣，從完成情窩況對(duì)項(xiàng)目的撈投資決策、交實(shí)施過(guò)程等呈環(huán)節(jié)進(jìn)行事蒙后審查，以師全新的角度應(yīng)審計(jì)項(xiàng)目的獸全過(guò)程。殼1、找重新審查項(xiàng)泳目投資決策辮的科學(xué)性，篩尤其要審查砍投資決策的偏預(yù)見性。對(duì)糠項(xiàng)目實(shí)施中委出現(xiàn)的新情洲況必須認(rèn)真饅分析，哪些尺是應(yīng)該能夠度預(yù)見的，哪倦些是無(wú)法預(yù)脆見的。側(cè)2、史重新審查對(duì)慢預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)傘因素采取措側(cè)施的科學(xué)性久、合理性。告即審查企業(yè)萬(wàn)的變化管理淡中的防范風(fēng)姜險(xiǎn)的能力。蓄3、銳重新審查企煤業(yè)的項(xiàng)目管永理能力。審你查項(xiàng)目責(zé)任葉人在項(xiàng)目實(shí)場(chǎng)施中完成的怠情況，項(xiàng)目眼完成情況與塌項(xiàng)目決策目腥標(biāo)的偏差，雜項(xiàng)目完成情謙況與社會(huì)房竟地產(chǎn)項(xiàng)蛾目平均水平禾的偏差。團(tuán)總之漏，房地產(chǎn)開翁發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)奴的管理審計(jì)橡工作是一項(xiàng)取全新的工作想，是企業(yè)內(nèi)秀審在管理審頸計(jì)領(lǐng)域的延雷伸，運(yùn)用得冬好可以幫助防項(xiàng)目管理組萍織挖掘潛力尋、分析問題授，有助于促經(jīng)進(jìn)項(xiàng)目目標(biāo)掉的完成。所柏完成的審計(jì)鴿報(bào)告給企業(yè)民今后的項(xiàng)目根決策、實(shí)施絞都能提供很紹好的資料，袋從而不斷促癥進(jìn)企業(yè)決策膀水平、管理督水平的提高謀。（作者：瞞上海靜安城殺建投資有限渡公司王建被偉）煮談不上什么析經(jīng)驗(yàn)，只是蛇我們以前碰有到過(guò)的事和后一些做法：誕1.檢查旬設(shè)計(jì)圖與實(shí)染際交付房屋蔑的差異，最碰好要按房號(hào)倦逐套核對(duì)，再抽查亦可；昌2.實(shí)際尸交付房屋和薄財(cái)務(wù)記賬的塵差異；袖3.抽查圾賬面房屋與厚實(shí)際掌握產(chǎn)姐證的一致性鋪；泡具體還要看遵公司內(nèi)部有匪關(guān)內(nèi)部控制理的制度和執(zhí)底行情況。磨建議房地產(chǎn)覺內(nèi)部審計(jì)采觸用專項(xiàng)審計(jì)副更好些臥我見們集團(tuán)下屬陡的房地產(chǎn)公脖司是我們的鍛主要板塊，由因?yàn)槲覀儾痪檬枪こ填A(yù)決漆算專業(yè)人員招（我們房地獵產(chǎn)公司專門紹有工程審計(jì)羅部，主要審稈核購(gòu)置的工此程材料、工南程款支出以插及工程涉及罵的所有支出箏進(jìn)行比值比血價(jià)審計(jì)。）培，我們審計(jì)同部主要負(fù)責(zé)蹄財(cái)務(wù)及收支嫂內(nèi)控方面的弟審計(jì)工作，倚我們將審計(jì)甚重點(diǎn)放在了僚銷售作業(yè)方諸面。因?yàn)槭鄱瓨乾F(xiàn)場(chǎng)沒有披安排專業(yè)財(cái)玉務(wù)人員收款阿，而是售樓截員收款直接托存入銀行，已將回單交給磨財(cái)務(wù)出納人詳員，我們認(rèn)定為其中風(fēng)險(xiǎn)竿比較大）我仗們的主要做姜法是：濱進(jìn)蹲行收款工作景的穿行測(cè)試巖后我們發(fā)現(xiàn)葡，其中的風(fēng)松險(xiǎn)隱患是：臉收款不及時(shí)快送存銀行，懂每日不報(bào)送饅收款日?qǐng)?bào)表牽，導(dǎo)致每日饒實(shí)際收款是溪多少財(cái)務(wù)人紫員不能及時(shí)里掌握和控制伍；售樓員不朵及時(shí)將房款穴送存銀行，績(jī)只是在售樓掠處保管，存夫在極大的安捏全隱患；收肆款人員和銷信售統(tǒng)計(jì)人員垮為一人存在豈不相容職務(wù)劣劃分不清。謊售樓處已經(jīng)與發(fā)生過(guò)收款兆人員將收取面的房屋定金餓沒有及時(shí)送稀存銀行并上鹿交到財(cái)務(wù)部騰而私存在自姜己的賬戶上謙長(zhǎng)達(dá)一年的涂時(shí)間，直到窗客戶交齊房干款開局發(fā)票茅時(shí)財(cái)務(wù)人員督才發(fā)現(xiàn)差了退錢。售樓處窯甚至還有代跳收代付的維養(yǎng)修基金、契澇稅不交到財(cái)精務(wù)部而是存域在收款人員算手中，收付寒都由收款人港員一人經(jīng)手盞，甚至有時(shí)反在收款人員澤手里能保存輝有百萬(wàn)左右瘡的資金。問涼其原因說(shuō)把弓錢交到財(cái)務(wù)俱再領(lǐng)出時(shí)手杰續(xù)繁雜，而允財(cái)務(wù)人員說(shuō)延代收的錢不亭好做帳太麻堆煩。鍋根太據(jù)這些問題笛，我們審計(jì)她人員建議：洽收款工作要?dú)才咆?cái)務(wù)專詞業(yè)人員，每游日編制銷售鳥收款日?qǐng)?bào)表序并上報(bào)財(cái)務(wù)接部，當(dāng)日收響取的房款當(dāng)章日必須送存呈銀行，如遇煙特殊情況轉(zhuǎn)登天上午必須膨送存銀行；灘定期與財(cái)務(wù)僑部核對(duì)銷售央請(qǐng)款；收款俘人員和銷售敞統(tǒng)計(jì)人員職僚務(wù)分離；對(duì)弊收取的代收懇代付款項(xiàng)也牧必須交到財(cái)竭務(wù)部，不得李滯留在收款繡人員手中。溫其越實(shí)房地產(chǎn)審漆計(jì)的重頭戲裙還是在支出帽里，但不是梨專業(yè)人員你出去審也只是錫皮毛，所以幣如果想審則甩必須配備專舊業(yè)人員。因擋為我們審計(jì)鞭部沒有工程犬專業(yè)人員所仙以我們選擇駕的重點(diǎn)就圍閘繞著收入的霸完整和準(zhǔn)確拔性、是不是否符合銷售制泉度等方面下率手，而支出裝呢則重點(diǎn)看繭此項(xiàng)支出是態(tài)不是經(jīng)過(guò)工懇程審計(jì)部人勤員的審核，晨以工程審計(jì)業(yè)部的審核為侄確認(rèn)點(diǎn)。父給你一個(gè)房屑地產(chǎn)公司審口計(jì)報(bào)告框架芒，實(shí)質(zhì)性內(nèi)蹈容需要你根濫據(jù)項(xiàng)目情況約和審計(jì)發(fā)現(xiàn)豎去充實(shí)?？X集團(tuán)有勁限公司定X集審字（階）號(hào)揮XX房地產(chǎn)澡開發(fā)有限公籍司奏XXXX年務(wù)經(jīng)營(yíng)情況審德計(jì)報(bào)告食XX房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公霧司董事會(huì)：賽根據(jù)集團(tuán)年授度審計(jì)計(jì)劃繳和集審字（誕）第號(hào)隸審計(jì)通知書條，我們于x亡xxx年x視月x日起對(duì)止你公司xx屯xx年經(jīng)營(yíng)殿情況進(jìn)行了辦常規(guī)審計(jì)，彎審計(jì)涉及的盾期間為：霧，我們實(shí)光施了包括現(xiàn)套場(chǎng)觀察、訪收談、抽查相茂關(guān)憑證賬表崇等審計(jì)程序橫?，F(xiàn)將審計(jì)刪情況報(bào)告如扶下：堵一、基本情錯(cuò)況扔Xx公司成油立于xxx常x年，主要驚開發(fā)AAA諸項(xiàng)目，AA濫A項(xiàng)目（簡(jiǎn)反要介紹）招二、工程情著況膏1、工程進(jìn)伸度掀截至到露xxxx項(xiàng)年12月底粱為止，AA目A項(xiàng)目（進(jìn)剩度文字描述遇）。進(jìn)度考飯核情況如下橫：怪（重大進(jìn)度橫節(jié)點(diǎn)及延遲斥或提前原因國(guó)分析）嘆2、工襖程質(zhì)量迷（工程質(zhì)量養(yǎng)整體受控與悅否，分項(xiàng)分挖部文字描述份質(zhì)量情況）樁基工程主體工程古3、施工成莖本控制恭描述項(xiàng)目建侍安成本預(yù)算挖及批準(zhǔn)版本印號(hào)，描述項(xiàng)行目建安成本飼控制措施和膜效果、項(xiàng)目靈簽證情況、汽重大合同招屯標(biāo)等情況。立4、項(xiàng)目配裁套界描著述項(xiàng)目配套點(diǎn)落實(shí)情況申三、財(cái)務(wù)情喪況秧醉勢(shì)孫賽曠吩1、財(cái)務(wù)狀橫況債2、損益和馳費(fèi)用情況車3、開發(fā)成臭本和合同執(zhí)圍行情況黨四、營(yíng)銷策廊劃和銷售情賠況狡1、策劃、獅廣告等實(shí)施里情況效果評(píng)錯(cuò)價(jià)刪2、銷售計(jì)脈劃制定和完肉成情況麗五、審計(jì)評(píng)福價(jià)和建議餅XX集團(tuán)有霜限公司驢年月慶日滑內(nèi)部審計(jì)-掏-采購(gòu)審計(jì)斬審計(jì)的幾個(gè)卡關(guān)鍵點(diǎn)折長(zhǎng)期以來(lái)，剩國(guó)內(nèi)的內(nèi)部燥審計(jì)很大程懶度上被看著味是差錯(cuò)防弊急的人，被賦紫予了監(jiān)察的矩任務(wù)，而采茫購(gòu)又是目前拴公認(rèn)最容易算滋生腐敗、勾舞弊的肥沃避土壤，因此擠，采購(gòu)審計(jì)雹往往被視為宜內(nèi)部審計(jì)最秧為重要的部撕分。采購(gòu)審陰計(jì)最應(yīng)該關(guān)陷注的點(diǎn)我認(rèn)圖為在以下幾依個(gè)方面：以1、供應(yīng)商俱的選擇，供視應(yīng)商選擇在賞很多中小規(guī)管模企業(yè)是非糧常隨意，甚殿至是混亂的狹。但是，供姥應(yīng)商的選擇抱權(quán)卻是采購(gòu)廣人員最看重偵的環(huán)節(jié)，原堪因我想大家挎都心知肚明住。麻2、采購(gòu)量校和價(jià)格的確療定，采購(gòu)量會(huì)在內(nèi)控很規(guī)斥范的企業(yè)是絮會(huì)得到比較尖好的控制的矩，比如由銷恭售計(jì)劃產(chǎn)生訂生產(chǎn)計(jì)劃，謙再通過(guò)BO怪M形成采購(gòu)部計(jì)劃，采購(gòu)樸計(jì)劃經(jīng)過(guò)一皺定的審批流聾程最后形成梳采購(gòu)數(shù)量，退但是，很多壁企