2011年5月昆明房地產(chǎn)市場分析報(bào)告一、

宏觀經(jīng)濟(jì)2011年4月份國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況4月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲5.3%，漲幅比3月份回落0.1個百分點(diǎn)。其中，城市上漲5.2%，農(nóng)村上漲5.8%；食品價(jià)格上漲11.5%，非食品價(jià)格上漲2.7%；消費(fèi)品價(jià)格上漲5.9%，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲3.9%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比上漲6.8%，漲幅比3月份回落0.5個百分點(diǎn)。貨幣供應(yīng)量4月末，新增人民幣貸款7396億元，廣義貨幣(M2)余額75.73萬億元,同比增長15.3%，比上月末和上年同期分別低1.3和6.2個百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額26.68萬億元,同比增長12.9%，比上月末和上年同期分別低2.1和18.4個百分點(diǎn)；流通中貨幣(M0)余額4.55萬億元,同比增長14.7%。當(dāng)月凈投放現(xiàn)金644億元，現(xiàn)金投放回籠正常。4月新增人民幣貸款7396億元，同比少增208億元全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為103.192011年4月份銷售價(jià)格指數(shù)和土地開發(fā)面積指數(shù)備注：四月份全國土地開發(fā)面積指數(shù)未發(fā)布。二、

政策熱點(diǎn)三、

區(qū)域市場分析1.

一級市場綜述本月昆明（僅包括昆明四城區(qū)、安靜、太平、呈貢，未計(jì)入東川和遠(yuǎn)郊）一級市場土地掛牌量達(dá)到天量的放量，達(dá)到15270.15畝，比2010年整年掛牌量還多13.95%。本月土地成交848.67畝。從圖上可以看出，2011年1-5月的土地掛牌和土地成交量均超過2011年，呈現(xiàn)大幅放量的趨勢，特殊是在5月23日一天掛牌270宗國有建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)，掛牌交易面積為16784.59畝（掛牌土地包括昆明四城區(qū)、安靜、太平、呈貢、東川、遠(yuǎn)郊），其中昆明市區(qū)的土地放量達(dá)到13283畝，占到本月放量的86.99%。本月土地掛牌主要集中在南市區(qū)、北市區(qū)和西市區(qū)，三個區(qū)域的放量占到總放量的86.13%，其中西市區(qū)的掛牌量最大，達(dá)到4964.81畝，其次南市區(qū)為4219.83畝，北市區(qū)為3967.01畝；從土地性質(zhì)上看以居住用地為主，占到總放量的45.30%，為6916.69畝，其次為商業(yè)用地，占比達(dá)27.36%，為4177.5畝，其他教化、科研等用地也占到27.35%。本月土地成交848.68畝，主要集中在西市區(qū)和南市區(qū)，其中西市區(qū)的占比達(dá)34.8%，南市區(qū)的占比達(dá)28.99%，其次是呈貢的占比達(dá)到23.2%，安靜的占比僅占到13.1%。從土地供應(yīng)性質(zhì)上看，本月成交土地以工業(yè)用地為主，占到66.31%，工業(yè)用地集中在西市區(qū)和呈貢區(qū)域，其次為居住用地，居住用地占比達(dá)29.51%，主要集中在南市區(qū)，商業(yè)用地僅為4.18%2.

二級市場綜述依據(jù)昆明中原的市場監(jiān)控，5月1日至月30日，昆明整體備案數(shù)據(jù)呈下降趨勢，然而與去年同期相比除價(jià)特別，均呈上漲趨勢，本月昆明市共備案5174套，同比上升41.25%，環(huán)比下降52.15%；備案房源均價(jià)6191元/㎡，同比下降9.42%，環(huán)比下降7.37%；備案面積53.27萬㎡，同比上漲105.44%，環(huán)比下降28.36%；備案金額32.98億元，同比上漲86.12%，環(huán)比下降33.64%。本月備案數(shù)據(jù)同比呈上升趨勢主要是2010年市場成交量較大，但是網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)相對滯后，集中在2011年備案；本月環(huán)比呈下降趨勢主要是因?yàn)樵颇鲜⒃?月1日正式在全省推行商品房“明碼標(biāo)價(jià)”的銷售制度，購銷合同進(jìn)行現(xiàn)場網(wǎng)簽將是重要的一環(huán)，而此前舊有的紙質(zhì)合同均集中在4月備案，造成成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大波動，而五月份網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)起先正常備案，備案數(shù)據(jù)復(fù)原正常水平。本月戶均面積為102.96㎡，環(huán)比上漲49.73%；戶均價(jià)格為63.74萬元，環(huán)比上升38.69%。本月備案結(jié)構(gòu)中，沒有可統(tǒng)計(jì)的經(jīng)濟(jì)適用房。但從2011年3月份起先呈貢樓盤起先在網(wǎng)上進(jìn)行備案，扣除呈貢樓盤備案，均價(jià)為6051元/㎡，主要是因?yàn)楸驹鲁守晿潜P備案主要以商鋪為主，照實(shí)力錦城、奧宸?滇池星城的商鋪備案，導(dǎo)致剔除呈貢備案樓盤后，均價(jià)下降2.26%。從圖上可知2011年1月-5月獲得預(yù)售的面積較少，本月有三個項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，但預(yù)售面積僅為12.67萬㎡，與4月相比環(huán)比下降66%。預(yù)售項(xiàng)目分別為云立方小區(qū)麗都苑、金域緹香花園、華都花園二期第12幢。本月新增商品房供應(yīng)面積為194.95萬㎡，其中以商業(yè)用地供應(yīng)為主，商業(yè)的占比達(dá)到34.82%，位于南市區(qū)，其次為居住用地供應(yīng)，供應(yīng)占比達(dá)33.86%，居住供應(yīng)集中在北市區(qū)和茨壩，居住、商業(yè)的供應(yīng)占比達(dá)也到28.84%，也是位于南市區(qū)，工業(yè)的供應(yīng)面積為0.98%，位于西市區(qū)。四、

觀點(diǎn)聲音全國市場今年以來通脹持續(xù)高位運(yùn)行，本月CPI依舊在5.3的高位運(yùn)行，為抑制通貨膨脹，縮減貨幣供應(yīng)量，央行第五次上調(diào)打算金率，通過金融手段削減流通中的貨幣量，因受持續(xù)緊縮的金融政策影響，一線城市等部分銀行首付款比例提高4成，在持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控政策下部分剛需客戶推遲買房安排，房地產(chǎn)市場前景不明朗。由于信貸市場的進(jìn)一步收緊，須要浩大資金支持的房地產(chǎn)市場，將面臨更為嚴(yán)峻的融資考驗(yàn)。為了確保商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，發(fā)改委要求各地開展專項(xiàng)檢查工作，可以看出政府在不斷強(qiáng)化政策的執(zhí)行力度，明碼標(biāo)價(jià)“一房一價(jià)”的出臺使房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行變得更加嚴(yán)謹(jǐn)，對房價(jià)價(jià)格漲幅范圍進(jìn)行有效的限制，有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，消費(fèi)者可以獲得更加透亮的信息。昆明政策環(huán)境云南橋頭堡建設(shè)得到國家高度凝視，這無疑將加快云南經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展，作為省會城市的昆明也將迎來巨大的發(fā)展契機(jī)，大力推動以昆明為中心，包括曲靖、玉溪、楚雄的滇中城市經(jīng)濟(jì)圈一體化建設(shè)，將加快云南城市化的進(jìn)程，同時也將帶動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，曲靖、玉溪、楚雄等房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初期的地州城市隨著城市規(guī)劃、城市配套設(shè)施、道路交通設(shè)施的建設(shè)，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)建良好的機(jī)會。并且昆明通過了《昆明市綜合交通運(yùn)輸總體規(guī)劃》，將來五年內(nèi)昆明將投資1799億元大興交通建設(shè)，交通配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)也將進(jìn)一步推動橋頭堡建設(shè)的實(shí)施，為橋頭堡建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。昆明一級市場狀況本月昆明（包括昆明四城區(qū)、太平、安靜）一級市場土地掛牌量達(dá)到天量的放量，達(dá)到15270.15畝，比2010年整年掛牌量還多13.95%。本月土地掛牌主要集中在西市區(qū)、南市區(qū)和北市區(qū)，三個區(qū)域的放量占到總放量的86.13%，從土地性質(zhì)上看以居住用地為主，占到總放量的45.30%，為6916.69畝，其次為商業(yè)用地，占比達(dá)27.36%，為4177.5畝，其他教化、科研等用地也占到27.35%。依據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)周期意味著1-2年內(nèi)，將有大量的項(xiàng)目推出市場昆明房地產(chǎn)市場將迎來巨大的挑戰(zhàn)。但是對于天量的放量，本地開發(fā)商反應(yīng)相對較為安靜，認(rèn)為最終還要看成交價(jià)格是否在開發(fā)商的承受范圍內(nèi)，在目前國家收緊信貸資金的基礎(chǔ)上開發(fā)商的融資實(shí)力顯得至關(guān)重要，而外地的開發(fā)商則認(rèn)為，大量的土地放量，在成交過程中假如流拍率較高，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生肯定的影響。昆明二級市場目前一級土地市場出現(xiàn)天量的放量，但是在二級市場方面，獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目較少，本月僅有3個項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，預(yù)售面積為12.67萬㎡，市場上可銷售的面積特別有限，主要是一系列的調(diào)控政策影響逐步顯現(xiàn)，高層需建到7層才可進(jìn)行預(yù)售許可申報(bào)，明碼標(biāo)價(jià)政策等對開發(fā)商資金鏈、回款速度產(chǎn)生較大影響同時限購政策的施行，使資金實(shí)力雄厚的購房者受限，剛性需求首次置業(yè)等客戶進(jìn)入觀望期，導(dǎo)致目前市場上樓盤蓄客量較少，促使部分還未獲得預(yù)售許可的開發(fā)商在市場前景不是很明朗的狀況下放緩拿證速度，部分獲得預(yù)售許可的樓盤加快推盤速度，以小批量、快速推盤的形式搶奪市場上既符合購買條件又有購買實(shí)力的客戶。據(jù)昆明中原的市場監(jiān)控，本月昆明市備案數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)下降趨勢，主要是5月份網(wǎng)簽起先，大量的樓盤集中在網(wǎng)簽前集中備案，本月備案樓盤數(shù)據(jù)復(fù)原到常態(tài)，共備案5174套，均價(jià)6191元/㎡，面積為53.27萬㎡，金額32.98億元。備案主體以春城慧谷、螺螄灣國際商貿(mào)城、滇池衛(wèi)城G3項(xiàng)目為主。小結(jié)目前通貨膨脹高企，國家為抑制通膨膨脹，削減流通中的貨幣量，收緊銀根，房地產(chǎn)融資受限，同時一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行，影響逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)厲的考驗(yàn)，在目前的政策環(huán)境下昆明一級土地市場出現(xiàn)天量的土地放量，二級市場可售樓盤較少，受限購等政策影響，購買實(shí)力較強(qiáng)的