開業(yè)前市場調(diào)查分析報(bào)告根據(jù)近日對酒店周邊市場的實(shí)地調(diào)查和同行間的溝通，綜合我店實(shí)際情況，作如下調(diào)查分析：一、喜客來酒店SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)）分析1、優(yōu)勢：（1）地理位置優(yōu)越，可達(dá)性極強(qiáng)；（2）高端市場無同級(jí)別競爭壓力；（3）酒店設(shè)施設(shè)備全新配置，大方美觀。2、劣勢：（1）地處鄉(xiāng)鎮(zhèn)，本地消費(fèi)能力有限，地方政府消費(fèi)時(shí)行政干預(yù)性定價(jià)明顯，回款困難；（2）具有真正消費(fèi)能力的批量客戶，空間距離較遠(yuǎn)；（3）會(huì)議室配備不合理，100—200人高頻率使用的會(huì)議室沒有。3、機(jī)遇：（1）借助“佛都”快速提升的知名度，可輕易提高客戶對酒店獲知率;（2）本地礦產(chǎn)資源豐富，是酒店有效輻射范圍內(nèi)潛在大客戶群；濟(jì)北高新開發(fā)區(qū)大型企業(yè)眾多，且距離不超15分鐘車程。4、挑戰(zhàn)：（1）因所處位置，酒店的自我定位能否準(zhǔn)確，將直接影響日后經(jīng)營；（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群的消費(fèi)層次較低，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府更是中國權(quán)力最大，素質(zhì)較低的一個(gè)群體，在實(shí)際經(jīng)營中，酒店能否堅(jiān)持住業(yè)已制定的各項(xiàng)政策和價(jià)位，將直接影響和決定酒店日后的檔次、經(jīng)營。二同級(jí)別酒店調(diào)研（2011年全年大概經(jīng)營數(shù)據(jù)分析）京杭假日（準(zhǔn)四）餐飲宴會(huì)餐標(biāo)168元/位、188元/位餐飲上座率65%客房平均房價(jià)380元客房出租率57%

主要營銷渠道及措施：1、政府牽頭的機(jī)關(guān)事業(yè)單位的消費(fèi)（協(xié)議客戶）占70%2、商散客源消費(fèi)占25%3、其它消費(fèi)占5%餐飲宴會(huì)餐標(biāo)168元/位、198元/餐飲上座率35%客房平均房價(jià)3/0?？头砍鲎饴?0%銀座佳悅酒店（準(zhǔn)四）主要通過政府部門的接待提高酒店的營收，地理位置決定了商散客人較多。銀座佳悅酒店（準(zhǔn)四）圣都酒店（準(zhǔn)五）餐飲宴會(huì)餐標(biāo)260元/位、300元/位不等餐飲上座率10%客房平均房價(jià)390元客房出租率15%主要營銷渠道及措施：1、政府牽頭的機(jī)關(guān)事業(yè)單位的消費(fèi)占90%2、商散客源消費(fèi)占8%3、其它消費(fèi)占2%主要通過政府部門的接待提高酒店的營收。圣地酒店（桂三準(zhǔn)四）四餐飲宴會(huì)餐標(biāo)80元/位、100元/位不等餐飲上座率15%客房平均房價(jià)320元客房出租率30%主要營銷渠道及措施：1、協(xié)議客戶消費(fèi)占25%2、商散客戶消費(fèi)占45%3、其它（內(nèi)部電力系統(tǒng)接待）及網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)占30%主要通過較為合理的客房房價(jià)加大了對商散客源的吸引接待部分中小型旅游團(tuán)隊(duì)。四

主要營銷渠道及措施：1、協(xié)議客戶消費(fèi)占55%2、商散客戶消費(fèi)占35%3、其它及網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)占10%主要通過協(xié)議客戶的中小型接待帶動(dòng)整體消費(fèi)，地理位置優(yōu)越。餐飲宴會(huì)餐標(biāo)168元/位、198元/餐飲上座率82%客房平均房價(jià)1位_389兀客房出租率72%主要營銷渠道及措施：1、協(xié)議客戶消費(fèi)占75%2、商散客戶消費(fèi)占15%3、內(nèi)部交通部接待及網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)占10%主要通過協(xié)議客戶的綜合接待帶動(dòng)整體消費(fèi)，聯(lián)動(dòng)營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷等方式。香港大廈（桂四）廈三、2012年1-6月份同級(jí)別酒店酒店市場調(diào)研情況（平均房價(jià)、出租率）序號(hào)酒店名稱平均出租率平均房價(jià)1圣地酒店（掛三準(zhǔn)四）49%3382京杭假日（準(zhǔn)四）52%3603銀座佳悅（準(zhǔn)四）56%3604圣都國際（準(zhǔn)五）21%3905香港大廈（掛四）72%370、2012年9月份同級(jí)別酒店現(xiàn)行價(jià)格體系后附統(tǒng)計(jì)表五、綜合分析綜上所述，在同級(jí)別酒店中，客房平均價(jià)位基本固定在350元/間/夜，餐飲消費(fèi)平均在180元/位，客房平均出租率在50%，餐飲平均上座率在40%，這些酒店全部集中在濟(jì)寧主城區(qū)，客戶群體的消費(fèi)能力完全能夠接受；汶上本地兩個(gè)稍具規(guī)模的綜合商務(wù)酒店，客房平均房價(jià)在200元/間/夜，餐飲消費(fèi)平均在80元/位，客房平均出租率、餐飲平均上座率無法統(tǒng)計(jì)。由現(xiàn)有數(shù)據(jù)可知，本地的消費(fèi)潛力是十分可觀的。因此，我店必須做本地高端消費(fèi)的引領(lǐng)者，倡導(dǎo)新的高端消費(fèi)理念和模式，勿需過多考慮本地實(shí)際消費(fèi)能力，只需以此為定價(jià)參考即可。日后經(jīng)營中的整個(gè)客群構(gòu)成模式可分為：以酒店有效輻射范圍內(nèi)的工礦企業(yè)日常消費(fèi)為主；外圍多遠(yuǎn)大客戶的會(huì)議和零星消費(fèi)為輔；本地政府接待和散客消費(fèi)為補(bǔ)充。在開業(yè)初期，配