合同簽定

（課程描述）課程目的：如何有效簽訂合同，保障合同成立與生效，確保公司與個(gè)人的利益最大化。課程內(nèi)容：第一節(jié)、合同的概述、租賃合同第二節(jié)、買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛實(shí)例第三節(jié)、買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂課程長(zhǎng)度：3個(gè)課時(shí)課程受眾：?jiǎn)蔚昱嘤?xùn)負(fù)責(zé)人、店長(zhǎng)或銷(xiāo)售經(jīng)理

合同的概念合同:是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。協(xié)議：具有雙重含義：合同、合意；合同本質(zhì)上是一種合意，合同的成立意味著各方當(dāng)事人的意思表示一致！居間合同居間合同：居間人向委托人報(bào)告訂立合同機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間合同又稱(chēng)：房地產(chǎn)中介服務(wù)合同。廣義上：居間合同包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)；狹義上：中介服務(wù)多指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，即：房地產(chǎn)咨詢(xún)、提供房地產(chǎn)信息及代理房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃這三類(lèi)活動(dòng)。居間合同的分類(lèi)居間合同分類(lèi)：報(bào)告居間、媒介居間報(bào)告居間：屬代理性質(zhì)的行為，居間人應(yīng)嚴(yán)格受委托人的委托內(nèi)容約束，并應(yīng)極盡忠誠(chéng)義務(wù)為委托人尋求機(jī)會(huì)訂立合同，合同達(dá)成時(shí)，委托人支付報(bào)酬；媒介居間：扮演“中間人”角色，獨(dú)立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時(shí)，委托人向居間人支付報(bào)酬，屬非代理性質(zhì)行為；房地產(chǎn)中介合同房地產(chǎn)中介合同:是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人是在交易中完全獨(dú)立于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的民事主體，其可以參加商定過(guò)程但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當(dāng)事人之間起媒介作用的中間人。居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)居間人促成合同成立后，可以按照居間合同約定向委托人請(qǐng)求支付報(bào)酬。因居間人訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬，但可以請(qǐng)求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。居間報(bào)酬的支付居間人取得報(bào)酬的前提是合同成立。由于居間人自身原因以外的因素導(dǎo)致合同成立后未能完全履行的，應(yīng)由合同雙方自行協(xié)商解決（如：辦理交易過(guò)戶手續(xù)不是經(jīng)紀(jì)人的法定義務(wù)，若需該服務(wù)，需另行支付費(fèi)用），雙方無(wú)權(quán)就提供此項(xiàng)有償服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題而拒付居間費(fèi)用。合同的成立要件合同成立的要件：一、訂約主體存在雙方或多方當(dāng)事人（主體上的要求）訂約主體與合同主體不同：訂約：有參與訂立但不是當(dāng)事人（代理人）不參與訂立但卻是當(dāng)事人（委托代理人）（當(dāng)事人是否具有簽訂資格，則屬于有效問(wèn)題，不影響合同的成立）二、訂約當(dāng)事人對(duì)主要條款達(dá)成合意（內(nèi)容上的要求）主要條款：名稱(chēng)、地址、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格、報(bào)酬（當(dāng)事人一旦就合同的主要條款達(dá)成協(xié)議即可成立，對(duì)次要條款未達(dá)成不影響合同的成立，如履行期限）三、合同的成立應(yīng)具備要約和承諾階段（形式上的要求）（雙向意向書(shū)）合同生效要件合同生效：指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生一定的法律效力。合同生效要件：一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力（10周歲以上的未成年人或精神病人）二、意思表示真實(shí)（內(nèi)在意思表示于外部的行為）三、不違反法律或者社會(huì)公共利益（內(nèi)容反動(dòng)、淫穢、下流的錄音等）合同生效具體操作要求賣(mài)方提供合法的證件：身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證：“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”身份證：身份證、工作證和戶口簿資格證件：代理人的代理委托書(shū)、共有房屋出售需提交共有人同意的證明書(shū)等其他證件：出租房產(chǎn)（承租人或共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的協(xié)議或證明）1、產(chǎn)權(quán)證所有人已婚：雙方到場(chǎng)簽字（或提交一方同意的書(shū)面證明）；未婚應(yīng)提交未婚證明。2、產(chǎn)權(quán)證上列有共有人：共有人也應(yīng)到場(chǎng)簽字（或提交共有人同意的證明）3、產(chǎn)權(quán)證所有人與客戶不符，應(yīng)查明關(guān)系：A、繼承人：所有繼承人參與簽名（人數(shù)以戶口簿或派出所出具的證明為準(zhǔn)）B、代理人：出具代理委托公證書(shū)4、產(chǎn)權(quán)人是未成年人：提交監(jiān)護(hù)人證明或公證書(shū)，其監(jiān)護(hù)人出具用于未成年人利益的保證書(shū)，由監(jiān)護(hù)人代簽。(但不能過(guò)戶)租賃合同：產(chǎn)權(quán)人出租

提供證明產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)文件轉(zhuǎn)租

提供原先的承租合同（注意是否注明有權(quán)轉(zhuǎn)租）并提供證件。合同無(wú)效的幾種情形買(mǎi)賣(mài)合同：1、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的權(quán)屬有爭(zhēng)議的未依法取得權(quán)屬證書(shū)的共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的2、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓由于房屋是土地的附著物，具有不可分離性?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！边@就是房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則。因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。將房產(chǎn)和使用土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方，或者僅轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，這種買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)導(dǎo)致無(wú)效。3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（共有人、承租人）要求確認(rèn)無(wú)效的出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果違反這些，房屋的共有人、承租人都可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。4、買(mǎi)賣(mài)存在欺詐、顯失公平租賃合同：1、非法出租2、未依法取得房屋所有權(quán)證的3、權(quán)屬有爭(zhēng)議的4、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的5、共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的6、屬于違法建筑的7、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的8、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的9、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的10、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。目前工作應(yīng)用的合同租賃合同房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議（預(yù)訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議）合同簽定前須準(zhǔn)備的工具筆（水筆或鋼筆）、紙計(jì)算器印泥公章合同書(shū)收款收具租賃合黑同條款草的解析房屋租賃系合同：是漿房屋出租闊人和承租窯人雙方簽繼訂的關(guān)于讀轉(zhuǎn)讓出租衰房屋的占別有權(quán)與使渴用權(quán)的協(xié)凍議。1、當(dāng)事抖人姓名或畝名稱(chēng)及住貧所。當(dāng)事人申指出租導(dǎo)人和承換租人。出租人稱(chēng)：必須霸是房地系產(chǎn)的合啟法產(chǎn)權(quán)網(wǎng)人；承租人：食當(dāng)?shù)鼐用癖?，須持有羞本人身份陳證；外來(lái)健居民，本穗人身份證帶及公安部梳門(mén)發(fā)的暫姻住證；企焰業(yè)事業(yè)單域位須持有豆《營(yíng)業(yè)執(zhí)餐照》；非拼企事業(yè)單究位的其他國(guó)組織如機(jī)色關(guān)、團(tuán)體孝、部隊(duì)等薯須有縣以白上民政部栗門(mén)批準(zhǔn)設(shè)爺立的有效挪證件。2、標(biāo)的槍物：即租說(shuō)賃的房屋愧。須寫(xiě)明房脹屋所在位雖置即地址艷、面積、扇范圍、裝昏修及設(shè)施野狀況。3、租臣賃用途和：即承凡租人租縱賃房屋匆的目的傍。租賃用遍途一旦靜定明，汽則承租映人不得沸擅自改錘變用途到，尤其票不得用蛇房屋從每事非法尼活動(dòng)。承租人按作照約定使恢用租賃物般，致使租針賃物受到纏損耗的，謝不承擔(dān)損剃害賠償責(zé)抄任。承租人編未按照體約定使篇用租賃搬物，致維使租賃杯物受到衛(wèi)損失的弄，出租吹人可以緩解除合尸同并要猜求賠償什責(zé)任。4、租賃蕉期限。租賃有先期限限轟制，這村是房屋襲租賃與冰房屋轉(zhuǎn)脆讓的重巨要區(qū)別艇。明確租賃奧期限的法槳律意義在畝于：（1）賀期限屆渠滿，承誓租人有冷義務(wù)將庸原房屋鼠退還出慘租人；（2）當(dāng)揮事人對(duì)租其賃期限沒(méi)怠有約定或析約定不明燙確，視為草不定期租促賃。當(dāng)事軋人可以隨峽時(shí)解除合橋同，但出卸租人解除夢(mèng)合同應(yīng)當(dāng)培在合理期賊限之前通截知承租人刃。（3）因虜買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)劇與或繼承眠而發(fā)生房藝屋所有權(quán)戶轉(zhuǎn)移的，和如原租賃太合同未到盯期，則原欄合同對(duì)承銳租人與新沈房主繼續(xù)屑有效；（4）承跪租人為一口人時(shí)，如企其在租期品內(nèi)死亡，槳共同居住切人可以要它求合同繼仿續(xù)履行，必辦理更名模手續(xù)。（5）冷一般期倒限是在墓20年責(zé)以下的抄，超出說(shuō)20年懇的部分掛無(wú)效。（6）租搬賃期限6換個(gè)月以上旺的，應(yīng)采疤取書(shū)面形域式。當(dāng)事容人未采用碰書(shū)面形式犁的，視為系不定期租蠻賃。（7）租圓賃期間屆王滿，承租巴人繼續(xù)使貢用租賃物釘，出租人典沒(méi)有提出薄異議的，擔(dān)原租賃合榜同繼續(xù)有失效，但租晃賃期限為妻不定期。5、租金島及交付方諒式承租人顯無(wú)正當(dāng)描理由未分支付或昏者遲延爽支付租圖金，出譜租人可潛以要求嫂承租人淘在合理營(yíng)期限內(nèi)彎支付。宵承租人太逾期不萬(wàn)支付的浪，出租渡人可以娘解除合塑同。6、租賃滿雙方的責(zé)污任:修繕歡責(zé)任。承租人曲在租賃君物需要狗維修時(shí)址可以要肥求出租騙人在合島理期限林內(nèi)維修朋。出租渠人未履存行義務(wù)布的，承橋租人可錯(cuò)以自行案維修，蘇費(fèi)用由究出租人跡負(fù)擔(dān)。叼因維修遲租賃物幟影響承俯租人使斬用的，迷應(yīng)當(dāng)相測(cè)應(yīng)減少范租金或?qū)д哐娱L(zhǎng)刮租期。7、轉(zhuǎn)租濃的約定承租人經(jīng)考出租人同磚意，可以兼將租賃物謙轉(zhuǎn)租給第庫(kù)三人。承抹租人轉(zhuǎn)租蘇的，承租賞人與出租乘人之間的挨租賃合同冰繼續(xù)有效袍，第三人投對(duì)租賃物辛造成損失瀉的，承租偷人應(yīng)當(dāng)賠宴償損失。承租人未媽經(jīng)出租人詠同意轉(zhuǎn)租屯的，出租旨人可以解漠除合同。8、變更啊與解除合仔同的條件蒜。（1）符宿合法律規(guī)釋定或者合捕同約定可椒以變更或誦解除合同戴條款的；（2）碼因不可曠抗力致凈使合同贈(zèng)不能繼姨續(xù)履行享的；（3）毀當(dāng)事人汪協(xié)商一扎致的。9、違約釋責(zé)任10、期當(dāng)事人澆約定的砍其他條肌款買(mǎi)賣(mài)合同樓糾紛實(shí)例一、合脖同房（坡產(chǎn)權(quán)在雙辦）1、一手網(wǎng)產(chǎn)權(quán)在辦沖：沒(méi)有約定裳原業(yè)主在番按揭的房氣款由哪方閑解押（賣(mài)征方無(wú)錢(qián)解管押，買(mǎi)方蹤蝶想在過(guò)戶配當(dāng)天一次仔性付清）2、一若手產(chǎn)權(quán)股在辦：中介方承鳳諾了產(chǎn)權(quán)花收件時(shí)間邊而引起的懶糾紛（買(mǎi)而賣(mài)雙方均千歸罪于中孟介方，導(dǎo)路致退傭）3、一翁手產(chǎn)權(quán)觀在辦：因產(chǎn)權(quán)玩短時(shí)間把內(nèi)即可塔交件，晚所以雙正方約定作先支付罩定金，剖等產(chǎn)權(quán)世出件后貌一次性結(jié)付清（形因?yàn)闆](méi)懶有具體噴時(shí)間約卵定，一賞手產(chǎn)權(quán)三一直無(wú)執(zhí)法下來(lái)蛾導(dǎo)致賣(mài)另方收不乒到房款磨，且房朵價(jià)一直竟上漲，怪買(mǎi)方準(zhǔn)敘備了款鑄卻一直揉無(wú)法交誼房）（音案例：震工商住甘宅區(qū)尊王文森免）4、產(chǎn)今權(quán)在辦酸（開(kāi)發(fā)六商未交墓房）（1）、淋開(kāi)發(fā)商一胳房多售（2）等、面積愁與合同承產(chǎn)生誤忠差（3）型、質(zhì)量煉有問(wèn)題（4）、旺交房時(shí)間矩拖延（5）蜘、其他蹄設(shè)施的火收費(fèi)標(biāo)辟準(zhǔn)（6）、獎(jiǎng)交付一手各產(chǎn)權(quán)的時(shí)攪間的推遲（7）、戀物業(yè)管理困條款（8）是、帶看錘錯(cuò)房號(hào)祖的房子駁（錦繡淹9號(hào)7擱02房秒）二、有委產(chǎn)權(quán)的棚房產(chǎn)：（1）、聞以實(shí)際擁圾有人的名男義賣(mài)房（葬泉府大第尤）（2）有所產(chǎn)權(quán)，但針不是國(guó)家色認(rèn)可，不差能過(guò)戶（崇福路溝市二建基贈(zèng)地宿舍，值只有使用刃權(quán)，沒(méi)有右所有權(quán)）（3）毒、產(chǎn)權(quán)職證上的迅共有人夫情況（未成際年，不嗚能交易愧）（賴(lài)墨美玲東閃街的房諷子）（4）雨、夫妻蔑雙方有乎一方未醉到場(chǎng)簽?zāi)c字且不詢(xún)同意出導(dǎo)售的（國(guó)貿(mào)旁中心）（5）局、對(duì)產(chǎn)權(quán)上結(jié)構(gòu)的尊不清晰援（西湖筆宿舍：每產(chǎn)權(quán)上木標(biāo)明構(gòu)協(xié)造柱，遭屬磚混蝦，業(yè)主奪或經(jīng)紀(jì)襯人告知框是框架泉，而引茂起價(jià)格雪糾紛）（6）珠、所看央房屋正寄確，但艇合同填州寫(xiě)的標(biāo)幟的物的挑地址不遵明確（富貴附人家）（7）掀、合同療填寫(xiě)面江積與產(chǎn)倒權(quán)面積祥不符（糞金屬大斑廈，有凍產(chǎn)權(quán)但斜沒(méi)帶）（8）、按揭的情驕況沒(méi)有說(shuō)殲清楚而引派起糾紛（工商胡蓬耀軍：個(gè)果人住房與競(jìng)公積金）（9）、倦房改房的袋稅費(fèi)減免名與否沒(méi)有中明確告知（工商住快宅區(qū)王妹文森）（10繭）、稅碗費(fèi)計(jì)算勿不清晰（套房契號(hào)稅能減免毅，儲(chǔ)蓄間賞的不能減元免）（11叉）、享受經(jīng)潛濟(jì)適用車(chē)房的房框產(chǎn)，契溝稅不能權(quán)申請(qǐng)減賭免（建出南花園煤：賣(mài)方鉤辦完過(guò)扶戶手續(xù)框收到全沒(méi)額后再未為買(mǎi)方晶申請(qǐng)契腦稅減免較，結(jié)果花：一手軋契稅未紹交，二禮手買(mǎi)方廟不能申溝請(qǐng)減免椅）（12域）、二足手按揭歇中的買(mǎi)捉方?jīng)]有蜜及時(shí)繳葵稅而推瓦遲賣(mài)方握收房款梁的時(shí)間（五星械花園莊碌阿姨）（13局）、交駝房時(shí)間挎的拖延（業(yè)主否在裝修士新房，釘沒(méi)有明寇確交房街時(shí)間，膜只注明柏等新房遍子裝修鐘完后交庭房，新充房裝修匙卻一拖精再拖導(dǎo)粘致糾紛碼）（14東）、交圾易時(shí)間飾不確定（因甲羅、乙雙鬧方較忙食，乙方究在國(guó)外需，沒(méi)法碑確定時(shí)秘間過(guò)戶達(dá)交易，膛所以只匪注具體喊交易時(shí)全間由雙霞方約定準(zhǔn)，雙方廟一直無(wú)助法配合邊導(dǎo)致交購(gòu)易一直精拖而引涂起糾紛耳）（15）夾、代理人框沒(méi)有看清享楚代理權(quán)豪限的（16）帆、房子在陵租，沒(méi)有鵝經(jīng)過(guò)求租答方同意賣(mài)甜給第三人三的（捷龍積店面）（17）嗽、物品沒(méi)劃有羅列清長(zhǎng)楚（德輝華真庭，因簽等單時(shí)間較零晚，沒(méi)有眨及時(shí)清點(diǎn)梳而與口頭駝約定有誤疤差的）（18至）房屋棒質(zhì)量…鋸…二手房買(mǎi)泄賣(mài)合同條袍款解析1、當(dāng)事慨人：當(dāng)事人釋的名稱(chēng)弓或姓名晚、住所化、營(yíng)業(yè)擇執(zhí)照號(hào)駝或身份似證號(hào)碼斤、聯(lián)系轎方法等半，以免手出現(xiàn)欺減詐情況醫(yī)。2、標(biāo)的儲(chǔ)，須寫(xiě)明嚴(yán)事項(xiàng)：房屋的位歌置、用途灘、面積（肝按照產(chǎn)權(quán)岡證上的地貧址填寫(xiě)）廟。3、價(jià)品款：總房款課須用大策寫(xiě)4、定迅金：不得超斷過(guò)總房符款的2群0%，慣超出的傷部分不徐屬于定臟金的范拼圍，定賞金以何毯種方式檢支付。5、稅肚費(fèi)的承赤擔(dān)：由誰(shuí)來(lái)承云擔(dān)交易的練稅費(fèi)（一本手與二手折）6、付粥款方式成：a、一義次性付任款b、分須期付款絮：分幾蔽期c、按棉揭付款擇：普通流按揭及描按揭階劈燕段性擔(dān)梯保，定桶金是否霉沖抵首微期款。7、交羞房時(shí)間妖：分為：遍現(xiàn)房的結(jié)交房時(shí)希間及期纖房的交普房時(shí)間8、交易遍時(shí)間：雙方辦柳理產(chǎn)權(quán)匠交易過(guò)員戶的具柴體時(shí)間胡的確定（或公音證時(shí)間赴）9、水敬電、物富業(yè)管理拌等相關(guān)縫