商業(yè)街租金和消費(fèi)者導(dǎo)向的方案一、租賃導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)方案商業(yè)街經(jīng)營(yíng)方案如采取賣場(chǎng)租賃收取租金的經(jīng)營(yíng)模式，商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)績(jī)效與商業(yè)街的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者就不具備直接的關(guān)聯(lián)性。不如采取營(yíng)業(yè)額抽成的方式，集客力的消長(zhǎng)，立即刺激商業(yè)街的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者采取新的因應(yīng)策略或調(diào)整經(jīng)營(yíng)方案，有效改商業(yè)街的缺點(diǎn)。但采取租金導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)方案，開發(fā)經(jīng)營(yíng)者可獲取較為穩(wěn)定的收益，尚且經(jīng)營(yíng)方案的規(guī)劃與執(zhí)行困難度較低，把大局部的重心移向各個(gè)商店，到達(dá)假設(shè)干強(qiáng)枝的效果。假設(shè)商業(yè)街招商能到達(dá)各個(gè)商店具有強(qiáng)的集客力，商圈內(nèi)客層、人潮易于掌握那么采行的成功時(shí)機(jī)較高。此外，如有與捷運(yùn)站或高速鐵路站聯(lián)合開發(fā)的環(huán)境條件也是屬于這一類。租金導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)方案，由于初期小店鋪的經(jīng)營(yíng)者觀望，租金太高將限制商店的經(jīng)營(yíng)，然而商業(yè)街的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者大量的本錢投入，商圈及客層定位所方案的業(yè)種安排亦處于受消費(fèi)者肯定的階段，本錢的回收又是當(dāng)務(wù)之急，租金太低亦將傷害整體經(jīng)營(yíng)，因此形成平行思考的不利狀況，很難得到一致的利益交集。二、消費(fèi)者導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)方案商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)方案不但基于消費(fèi)者導(dǎo)向的全方位經(jīng)營(yíng)方案，更重要的是動(dòng)態(tài)的掌握主要客層結(jié)合于社區(qū)開展之中。從商圈調(diào)查，客層選定為起點(diǎn)可以證明消費(fèi)者導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)方案的必要性。商業(yè)街消費(fèi)者導(dǎo)向的具體經(jīng)營(yíng)模式，招商進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)的條件采取業(yè)績(jī)抽成的單一模式，如此該商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況與開發(fā)經(jīng)營(yíng)者息息相關(guān)，等于開發(fā)經(jīng)營(yíng)者必須承擔(dān)大局部的經(jīng)營(yíng)模式，不但必需要有強(qiáng)而有力的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者，更需要有一套完整有效的經(jīng)營(yíng)管理制度，否那么失敗率將大幅提升。消費(fèi)者導(dǎo)向設(shè)計(jì)合理、租金及營(yíng)業(yè)額抽成、折衷式的經(jīng)營(yíng)方案的特色在于開發(fā)經(jīng)營(yíng)者必須投入開發(fā)經(jīng)營(yíng)者的行列，各商店不但是必需顧及獨(dú)立的特色形成集客力的一員，也是投入整體經(jīng)營(yíng)績(jī)效經(jīng)營(yíng)的一份子，創(chuàng)造整合性的績(jī)效。這些特色成為開發(fā)經(jīng)營(yíng)者內(nèi)部最大的助力，再結(jié)合專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，落實(shí)消費(fèi)者導(dǎo)向的具體作為，塑造及改進(jìn)經(jīng)營(yíng)模式，配合同中求異，異中求同的管理制度導(dǎo)向成功之路。商業(yè)街物業(yè)招商方式渠道確定２００４-９-２１對(duì)于商業(yè)街工程來(lái)講，將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)工程的招商，通常國(guó)際招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求，所以委托國(guó)際專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)展商業(yè)房地產(chǎn)工程的前期招商更能有效促進(jìn)工程的進(jìn)展招商渠道主要分為境內(nèi)和境外兩種形式，尤以境外招商最為復(fù)雜，境外招商不同于在境內(nèi)舉辦的各種招商活動(dòng)，它是一種跨國(guó)界、跨經(jīng)濟(jì)形態(tài)、跨文化的傳播和溝通，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化領(lǐng)域，前往國(guó)家和地區(qū)的對(duì)外投資法律、語(yǔ)言環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣乃至宗教信仰都將對(duì)舉辦招商活動(dòng)產(chǎn)生直接的影響。招商企業(yè)要根據(jù)工程擬引進(jìn)的商家情況，選擇恰當(dāng)?shù)恼猩糖?。商業(yè)物業(yè)工程招商的方式主要有兩種，即：１〕、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)展工程招商；２〕、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)展招商工作。商業(yè)街招商管理與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)２００４-９-２１運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)街運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精華就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)工程，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理〞蛻變成“物業(yè)管理〞，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一效勞監(jiān)視和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理〞又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的根底和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了開展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)工程商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。隨著商業(yè)街的開展，效勞性、娛樂(lè)性的工程比重不斷上升，甚至超過(guò)了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營(yíng)主題的選擇。需要商業(yè)街開發(fā)商在綜合平衡各種關(guān)系的根底上制定招商政策，對(duì)微觀商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)展控制，最根本的目標(biāo)是微觀商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報(bào)，讓整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)能夠獲得效益。商業(yè)街工程應(yīng)該盡量選擇國(guó)內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。推廣籌劃應(yīng)該面對(duì)國(guó)際性水準(zhǔn)的眾多時(shí)機(jī)的篩選，范圍上要廣，重點(diǎn)介紹工程所在地消費(fèi)環(huán)境、本工程的經(jīng)營(yíng)定位、工程的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實(shí)際問(wèn)題，使合作商對(duì)工程有全面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。商業(yè)街招商方案實(shí)施中的細(xì)節(jié)(一)２００４-９-２１完好的執(zhí)行方案和進(jìn)展招商的實(shí)際操作是招商成功的關(guān)鍵所在，而這一過(guò)程的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題不容無(wú)視。第一是招商隊(duì)伍的組建及招商人才的培訓(xùn)。由于招商具有“三快三省〞〔“三快〞即快速回籠資金、快速組建市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、快速將產(chǎn)品送抵終端；“三省〞是指對(duì)招商的生產(chǎn)廠家來(lái)講，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財(cái)力，節(jié)省時(shí)間和精力?！车奶攸c(diǎn)，其中“三省〞中就有一條是節(jié)約人力。因?yàn)闃O大程度上動(dòng)用了代理商或經(jīng)銷商的人力資源，招商的企業(yè)在人員上自然緩解了大量壓力。但這并不是說(shuō)招商的企業(yè)就不需要引進(jìn)人才，進(jìn)展隊(duì)伍建立。相反的，由于企業(yè)招商工作繁雜、細(xì)瑣，不僅需要招商人員有豐富的經(jīng)歷，更要有敬業(yè)精神和團(tuán)結(jié)協(xié)作的態(tài)度。企業(yè)要想長(zhǎng)期的開展，通過(guò)招商培養(yǎng)和鍛煉隊(duì)伍更應(yīng)是企業(yè)開展的重中之重。如果制定了非常好的招商策略，而在招商實(shí)施中沒(méi)有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，因此，組建一個(gè)富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商的工作的關(guān)鍵。針對(duì)每個(gè)企業(yè)的規(guī)模和招商策略所啟動(dòng)的市場(chǎng)范圍確定各類人才的數(shù)量，在進(jìn)展好人才的框架后，進(jìn)展招聘工作。一般來(lái)說(shuō)，由于對(duì)招商經(jīng)理和大區(qū)招商經(jīng)理的要求較高，而這兩個(gè)崗位的人才至關(guān)重要，招聘應(yīng)該選擇在全國(guó)范圍內(nèi)〔尤其是企業(yè)位于人才資源缺乏的內(nèi)地城市，更應(yīng)該廣納賢才〕，其他人員那么可在本地招聘選拔。培訓(xùn)的過(guò)程實(shí)際上是對(duì)整體招商的預(yù)演和虛擬運(yùn)營(yíng)，對(duì)于實(shí)際的招商工作實(shí)施意義重大。同時(shí)，通過(guò)培訓(xùn)可以團(tuán)結(jié)隊(duì)伍、鼓舞士氣，這些無(wú)疑對(duì)于企業(yè)也是受益良深。古人云：“凡事預(yù)那么立，不預(yù)那么廢！〞是說(shuō)做事前謀劃和準(zhǔn)備的重要，我們之所以把人才組建和培訓(xùn)放在招商技巧的第一位，完全是因?yàn)檎猩虉F(tuán)隊(duì)的好壞是招商工作的重中之重。企業(yè)假設(shè)不扎扎實(shí)實(shí)的做好這一步工作，再多的技巧也無(wú)處可用。商業(yè)街招商方案實(shí)施中的細(xì)節(jié)(二)２００４-９-２１招商工作開場(chǎng)后面臨許多實(shí)際的實(shí)施工作，在產(chǎn)品的核心概念根底上撰寫招商文案、制定？招商手冊(cè)？、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和企業(yè)的宣傳資料等等，這些都是企業(yè)自身的準(zhǔn)備，尚未涉及“應(yīng)招者〞的參與，應(yīng)該說(shuō)，這些必要的準(zhǔn)備將為招商實(shí)施打下良好的根底。只有進(jìn)展有效溝通，把握“應(yīng)招者〞的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。從第一篇招商廣揭露布下去，接到第一個(gè)咨詢開場(chǎng)，招商進(jìn)入了實(shí)際運(yùn)做的階段。應(yīng)該說(shuō)，從“應(yīng)招者〞打進(jìn)第一個(gè)到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協(xié)議，進(jìn)展產(chǎn)品銷售這一過(guò)程是整個(gè)招商工作的核心局部，直接決定著招商的質(zhì)量和數(shù)量，也就決定了整個(gè)過(guò)程的成敗。在這一過(guò)程中，主要目的是吸引好的“應(yīng)招者〞參加到企業(yè)的體系中來(lái)，共同把產(chǎn)品推向市場(chǎng)。想要吸引“應(yīng)招者〞的加盟，有效的溝通顯得非常重要。招商中與“應(yīng)招者〞接觸的整個(gè)程序，一般如下：第一次信息的處理〔來(lái)函、來(lái)電〕-第一次信息回復(fù)-第二次信息處理〔二次來(lái)函、復(fù)電、咨詢、商洽〕-第二次信息回復(fù)〔信息升級(jí)→有選擇發(fā)送實(shí)質(zhì)性資料〕-招商總部零星接單〔上門洽談、簽約〕-招商會(huì)議的籌劃、準(zhǔn)備〔全國(guó)性會(huì)議、區(qū)域性會(huì)議〕-發(fā)出會(huì)議邀請(qǐng)〔曾經(jīng)問(wèn)詢者、熟悉者及看報(bào)來(lái)電者〕-接收?qǐng)?bào)名、催促參會(huì)-召開會(huì)議并簽約-催促履約-收款發(fā)貨。在這一過(guò)程中，首先面臨的是對(duì)“應(yīng)招者〞信息的處理和選擇，好的招商廣揭露布后，招商總部將面對(duì)大量的反饋信息，對(duì)于第一次來(lái)電或來(lái)函，主要注意對(duì)“應(yīng)招者〞按已經(jīng)設(shè)定的招商區(qū)域歸類，對(duì)應(yīng)招者姓名、地址、電話、根本狀況和問(wèn)題做以記錄，同時(shí)給對(duì)方發(fā)去有關(guān)產(chǎn)品和企業(yè)的根本資料〔包括企業(yè)介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動(dòng)的安排〕，同時(shí)對(duì)于各地區(qū)實(shí)力較強(qiáng)或行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者一類的“應(yīng)招者〞做重點(diǎn)標(biāo)注，用以綜合的研究。在這一過(guò)程中，不必在中向詢問(wèn)者做過(guò)多有關(guān)招商的說(shuō)明，對(duì)于“應(yīng)招者〞提出的問(wèn)題也不必急著答復(fù)〔主要防止“應(yīng)招者〞因了解不夠而以偏概全，自我估計(jì)或防止競(jìng)爭(zhēng)者和惡意攻擊者獲取一手信息〕。在“應(yīng)招者〞研讀了有關(guān)資料后第二次咨詢過(guò)程，招商部門那么應(yīng)該選擇性的介紹關(guān)于招商情況和產(chǎn)品信息，并根據(jù)“應(yīng)招者〞表現(xiàn)的誠(chéng)意，發(fā)去局部“該應(yīng)招者〞重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容資料，并力爭(zhēng)邀請(qǐng)對(duì)方參加招商會(huì)議。對(duì)于一些急于了解情況的“應(yīng)招者〞，招商部門要有專人負(fù)責(zé)接待和談判，帶著來(lái)訪者參觀企業(yè)、了解運(yùn)作方案等，以免流失“加盟商〞。在第二次信息回復(fù)后，對(duì)于參加招商會(huì)議的企業(yè)進(jìn)展初步的分析，掌握局部需求，了解“應(yīng)招者〞主要關(guān)心的問(wèn)題，以便在會(huì)議過(guò)程中及時(shí)解答。值得說(shuō)明的是，在整個(gè)招商過(guò)程中對(duì)“應(yīng)招者〞心理的把握常常影響簽約率。一般來(lái)說(shuō)，招商企業(yè)應(yīng)分為三步走。一、讓應(yīng)招者興奮：引起應(yīng)招者的興趣、激發(fā)他們極大的熱情是成功的前提。二、讓應(yīng)招者理性：讓“應(yīng)招者〞感受到企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和理性，授予“應(yīng)招者〞“漁〞是合作的根底。三、讓應(yīng)招者實(shí)際：根據(jù)“應(yīng)招者〞的實(shí)力和狀況為其量身訂做合作策略，才能真正合作長(zhǎng)遠(yuǎn)。商業(yè)街招商方案實(shí)施中的細(xì)節(jié)(三)２００４-９-２１團(tuán)結(jié)協(xié)作解決招商中常見(jiàn)的問(wèn)題。古人把取勝的因素總結(jié)為“天時(shí)、地利、人和〞，其中“人和〞就是指團(tuán)隊(duì)的凝聚力和協(xié)作精神。由于招商工作是一個(gè)系統(tǒng)工程，員工因?yàn)榉止げ煌３?huì)產(chǎn)生一些利益上的沖突〔如區(qū)域負(fù)責(zé)制造成的區(qū)域劃分矛盾等〕，解決和消除矛盾不僅利于工作的順利開展，也會(huì)給加盟商更強(qiáng)的信心。因此，“人和〞才能保證卓有成效的解決招商中的一些實(shí)際問(wèn)題。在招商過(guò)程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說(shuō)服、培訓(xùn)工作，因此工作內(nèi)容非常細(xì)瑣，在實(shí)際的過(guò)程中常常會(huì)遇到一些具體問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題的良好解決將使招商工作更完美。對(duì)“應(yīng)招者〞提出的問(wèn)題給予良好的解答將大大增強(qiáng)其信心。作為一種快速進(jìn)展產(chǎn)品渠道拓展的方法，招商在操作方法、運(yùn)作思路上與傳統(tǒng)的模式有所不同。但必須說(shuō)明的是，招商模式與傳統(tǒng)的渠道拓展只是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并不沖突。事實(shí)上，對(duì)于任何長(zhǎng)遠(yuǎn)開展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，以招商為運(yùn)作模式只是在初期快速建立營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)的一種方法，而對(duì)加盟者的長(zhǎng)期幫控、深度協(xié)銷，從而建立穩(wěn)固、長(zhǎng)久的戰(zhàn)略聯(lián)盟，做到“你中有我，我中有你〞才是核心意義所在。招商和傳統(tǒng)模式的完美融合將成為中國(guó)企業(yè)營(yíng)銷的亮麗風(fēng)景。應(yīng)該說(shuō)，在實(shí)際的招商過(guò)程中還會(huì)面臨許多問(wèn)題：如如何鋪貨、低本錢運(yùn)營(yíng)、應(yīng)對(duì)危機(jī)事件等等，只有細(xì)心和不斷的總結(jié)經(jīng)歷，才能使企業(yè)與商家共同開展。企業(yè)幫助加盟商解決問(wèn)題，也就是為自己解決問(wèn)題，本著真誠(chéng)合作的態(tài)度，才能獲得完全意義上的成功招商。商業(yè)街店鋪組合營(yíng)銷形式的實(shí)施店鋪是流通領(lǐng)域的根本單位，是聯(lián)系商企之間關(guān)系的紐帶，是聯(lián)系顧客的橋梁。傳統(tǒng)的營(yíng)銷渠道由于中間商的作用，使企業(yè)業(yè)與店鋪、企業(yè)與顧客之間形成一個(gè)隔離層。中間商在經(jīng)營(yíng)上與企業(yè)沒(méi)有連帶的責(zé)任，他們?nèi)我膺x擇進(jìn)貨渠道，任意選擇企業(yè)，隨意采用銷售手段與促銷手段，在企業(yè)需要零批商和店鋪配合時(shí)，往往得不到有效的合作。特別是企業(yè)需要更換和調(diào)整業(yè)務(wù)人員時(shí)，還可能由于原業(yè)務(wù)人員與中間商長(zhǎng)期千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系而建立的感情色彩，使企業(yè)失去一局部重要的目標(biāo)市場(chǎng)。店鋪組合營(yíng)銷，是將企業(yè)外部的店鋪用契約和協(xié)議的方法組合起來(lái)，使其成為企業(yè)的經(jīng)銷店、特約經(jīng)銷店、特約批發(fā)商、連鎖店、代理店，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部的銷售公司、銷售分支機(jī)構(gòu)、辦事處、營(yíng)業(yè)所，在零批、零集渠道組成營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)體系，用于解決中間商、代理商不能很好配合營(yíng)銷過(guò)程的矛盾，使企業(yè)的銷售重心貼近市場(chǎng)，接近顧客，促進(jìn)最終消費(fèi)，提高企業(yè)的市場(chǎng)支配能力與市場(chǎng)影響能力。實(shí)施店鋪組合營(yíng)銷的方法步驟實(shí)施店鋪組合營(yíng)銷離不開廣泛的宣傳組織工作，通過(guò)有效的宣傳措施，到達(dá)目標(biāo)市場(chǎng)上家喻戶曉、人人皆知的程度。要對(duì)店鋪的布局、商業(yè)街、商業(yè)圈、住宅區(qū)情況進(jìn)展調(diào)查，做好店鋪組合的準(zhǔn)備工作。店鋪組合要從零開場(chǎng)，一個(gè)店一個(gè)店的做工作，一條街一條街的做工作，然后把他們連成片，串成線，劃分區(qū)域，組成網(wǎng)絡(luò)，效勞上門，送貨到店，指定區(qū)域負(fù)責(zé)人，積極開展宣傳促銷活動(dòng)。送貨效勞要講究方式、方法，要根據(jù)店鋪的規(guī)模和銷售能力而定。先少量送貨，試驗(yàn)出該店的銷貨量和銷貨期限的數(shù)據(jù)。根據(jù)推算的數(shù)據(jù)，增減送貨量和送貨時(shí)間，及時(shí)結(jié)清賬款，且不可采取店鋪的人要多少就送多少的方式。銷不動(dòng)的地方要及早將貨調(diào)走，不可存在懶惰的思想。不講信用的店鋪要果斷撤點(diǎn)清賬，與講信用的店鋪建立穩(wěn)固長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)關(guān)系。營(yíng)銷宣傳人員要講究體貌特征和言談舉止，要給人一種干凈整潔、風(fēng)度優(yōu)雅、精力充分、文明禮貌、精明智慧的感覺(jué)。在生意場(chǎng)上還要表現(xiàn)忠實(shí)可靠，重信用、講義氣行為。要能與各種文化層次的人打交道，切忌不能表現(xiàn)出一種傲慢的思想情緒。鑒于以上條件，市場(chǎng)宣傳人員，宜在高中以上畢業(yè)生和企業(yè)優(yōu)秀職工中招聘選擇。商業(yè)街統(tǒng)一招商管理原那么２００４-９-２１統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一效勞監(jiān)視和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理"又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的根底和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了開展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)街商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)、效勞功能設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理設(shè)計(jì)、招商設(shè)計(jì)這些階段后，商業(yè)街就可開場(chǎng)統(tǒng)一招商了。這是開業(yè)前最重要的工作，也是能否順利實(shí)現(xiàn)前期設(shè)計(jì)目標(biāo)的關(guān)鍵工作。筆者草擬了一個(gè)商業(yè)街“統(tǒng)一招商管理的十項(xiàng)根本原那么"，希望能對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)街的招商管理工作有所幫助。經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)、效勞功能設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理設(shè)計(jì)、招商設(shè)計(jì)這些階段后，商業(yè)街就可開場(chǎng)統(tǒng)一招商了。這是開業(yè)前最重要的工作，也是能否順利實(shí)現(xiàn)前期設(shè)計(jì)目標(biāo)的關(guān)鍵工作。建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)，進(jìn)展精細(xì)化的管理，不但能夠?yàn)轭櫩吞峁┙y(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通等便利的效勞，還能為廣闊簽約商戶提供豐富準(zhǔn)確的顧客信息和市場(chǎng)信息，甚至于提供更詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)信息，譬如零售商品單品進(jìn)銷存信息等等。更能為商業(yè)街自身提供布局疏密度、品項(xiàng)搭配、人員配置、場(chǎng)地坪效、商戶業(yè)績(jī)等經(jīng)營(yíng)信息，便于商業(yè)街分析后對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地〔稀缺資源〕進(jìn)展無(wú)限再分配。招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上商業(yè)街的招商是一個(gè)無(wú)限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持。實(shí)施商業(yè)街租賃策略及運(yùn)用方式２００４-９-２１租賃招商是將商業(yè)街的開發(fā)從營(yíng)建方案階段轉(zhuǎn)變成零售營(yíng)運(yùn)個(gè)體階段的中間步驟。租賃招商是人與人間的關(guān)系，它是一項(xiàng)選擇，也是一項(xiàng)替選方案的評(píng)估，它擁有的產(chǎn)品使零售商希望成為它的一部份，它創(chuàng)造了一個(gè)零售的焦點(diǎn)，使消費(fèi)者愿意前往。租賃招商是一項(xiàng)藝術(shù)也是一項(xiàng)技巧，它包括了客觀的資料、經(jīng)歷與直覺(jué)反映，對(duì)于市場(chǎng)、消費(fèi)者、零售商及購(gòu)物中心本身的分析將是成功的租賃招商得以達(dá)成的主要關(guān)鍵。最重要的，租賃招商的關(guān)鍵在于了解如何促成一樁交易及了解如何執(zhí)行這一交易，創(chuàng)造力與資料可說(shuō)是租賃招商的門檻。下面的資料將幫助解釋許多有關(guān)招商作業(yè)的重點(diǎn)，在很多方面而言，租賃招商是自發(fā)性直覺(jué)的反映，且就像是軼聞趣事一般，其規(guī)那么常常不是片斷而枯燥的，而且成功的捷徑常隨著不同的購(gòu)物中心而有所不同。當(dāng)你繼續(xù)往前閱讀本部份就會(huì)發(fā)現(xiàn)許多觀念和根本原那么都將幫助你更進(jìn)一步了解租賃招商的真諦。招商租賃是任何商業(yè)街經(jīng)營(yíng)成功與否最重要的要件之—，如何將空間招商出租，如何將空間分割適當(dāng)以適用不同業(yè)種，而與各承租戶達(dá)成協(xié)議，也就是〔１〕將他們引入商業(yè)街，〔２〕創(chuàng)造—零售商與業(yè)主雙贏的財(cái)務(wù)安排，但是所有以上成功的要點(diǎn)對(duì)于不同的商業(yè)街并非全然一樣。商業(yè)街招商管理制度參考樣本２００４-９-２１一、機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理權(quán)限１、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，由市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部主管，各職能部室、商店按管理權(quán)限分工負(fù)責(zé)商場(chǎng)招商工作。２、商場(chǎng)進(jìn)貨管理委員會(huì)負(fù)責(zé)審批被招商企業(yè)的進(jìn)場(chǎng)資格，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)定期或不定期組織有關(guān)部室對(duì)被招商企業(yè)商品質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)品種和銷售情況進(jìn)展考核，對(duì)物價(jià)、計(jì)量、商標(biāo)、陳列衛(wèi)生進(jìn)展檢查。３、勞動(dòng)人事部負(fù)責(zé)對(duì)來(lái)場(chǎng)信息員進(jìn)展面試、審查體檢表和崗前培訓(xùn)。經(jīng)考試合格，方可發(fā)上崗合格證。負(fù)責(zé)定期或不定期會(huì)同有關(guān)部室對(duì)信息員效勞標(biāo)準(zhǔn)、勞動(dòng)紀(jì)律、商容風(fēng)紀(jì)等進(jìn)展檢查考核。４、平安保衛(wèi)負(fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)信息員驗(yàn)證〔身份證、工作證、安康證、暫住證〕工作，并將審核情況登記入冊(cè)，與被招商企業(yè)簽訂平安責(zé)任書，負(fù)責(zé)定期或不定期會(huì)同有關(guān)部室，以被招商企業(yè)進(jìn)展平安檢查，特別是防火、防盜、防汛檢查。５、行政部負(fù)責(zé)來(lái)商場(chǎng)信息員的工服發(fā)給，收取食堂、醫(yī)療、美發(fā)、淋浴等工程效勞的管理費(fèi)和借用財(cái)產(chǎn)管理等工作。６、各商場(chǎng)商店明確一名經(jīng)理負(fù)責(zé)被招商企業(yè)日常管理工作。并負(fù)責(zé)向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部提供被招商企業(yè)執(zhí)照副本，招商審批表，聯(lián)銷協(xié)議，商品樣品，價(jià)格目錄及來(lái)場(chǎng)信息員的各種證件。二、招商標(biāo)準(zhǔn)〔條件〕１、被招商企業(yè)選派的信息員，必須是道德品質(zhì)好，責(zé)任心強(qiáng)，熱情大方，會(huì)講普通話。男身高、女身高、裸視都符合招商要求的本廠〔公司〕正式職工。信息員受雙重企業(yè)管理，享受其所在企業(yè)〔工廠、公司〕待遇。２、商場(chǎng)招商工作實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。被招商企業(yè)要認(rèn)真遵守商場(chǎng)各項(xiàng)管理制度，積極配合商場(chǎng)開展各種促銷活動(dòng)，努力完成銷售方案。對(duì)３個(gè)月完不成銷售方案，又無(wú)季節(jié)影響或違反商場(chǎng)管理制度的，企業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部有權(quán)提出終止協(xié)議。３、被招商企業(yè)必須是具有法人資格，并已在當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T注冊(cè)登記的國(guó)營(yíng)、集體、三資和私營(yíng)企業(yè)或有外貿(mào)進(jìn)出口權(quán)的代理商。４、被招商企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的商品必須是商場(chǎng)所屬商店經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的名特優(yōu)新或世界著名商品；國(guó)內(nèi)商品必須是符合各級(jí)計(jì)量、質(zhì)檢、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行三包〔包修、包退、包換〕的本廠產(chǎn)品，堅(jiān)決杜絕經(jīng)營(yíng)其他廠家的產(chǎn)品及滯銷、假冒、偽劣商品。５、招商聯(lián)營(yíng)期限，一般為３個(gè)月至半年，有開展前途的可訂１－２年，到期后根據(jù)銷售方案完成情況和市場(chǎng)供求情況決定是否續(xù)簽合同。三、招商審批程序１、招商工作要貫徹商場(chǎng)“以經(jīng)營(yíng)高檔為導(dǎo)向，中檔為根底，突知名牌、優(yōu)質(zhì)新潮系列和進(jìn)口三資企業(yè)產(chǎn)品〞的經(jīng)營(yíng)方針，擇優(yōu)招商。２、各商店要按照不重復(fù)招商和申報(bào)在先的原那么進(jìn)展嚴(yán)格篩選。３、凡符合招商標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，須向商場(chǎng)商店提出書面申請(qǐng)，與商場(chǎng)商店簽訂協(xié)議書，由商場(chǎng)商店將被招商企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、審批表〔一式四份〕、樣品、價(jià)格目錄、質(zhì)量認(rèn)證書、稅務(wù)登記證、生產(chǎn)許可證、衛(wèi)生許可證以及商店商場(chǎng)審批意見(jiàn)，一并報(bào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部由商場(chǎng)進(jìn)貨管理委員會(huì)審批后，再到商場(chǎng)勞動(dòng)人事部辦理其他手續(xù)。４、勞動(dòng)人事部根據(jù)經(jīng)營(yíng)部的審批表〔第二聯(lián)〕及信息員的彩色照片、體檢表進(jìn)展面試。并負(fù)責(zé)組織學(xué)習(xí)商場(chǎng)規(guī)章制度、效勞標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)展崗前培訓(xùn)，經(jīng)考試合格上崗，未經(jīng)培訓(xùn)考核不得上崗。被招商企業(yè)不得擅自更換信息員。５、平安保衛(wèi)部根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部的審批表〔第三聯(lián)〕來(lái)審查商場(chǎng)信息員的身份證、工作證、安康證，并登記入冊(cè)與其簽訂平安責(zé)任書，進(jìn)展平安教育并負(fù)責(zé)發(fā)放信息員胸卡。６、行政部根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部審批表〔第四聯(lián)〕。負(fù)責(zé)辦理來(lái)場(chǎng)信息員的工服發(fā)放、就餐、借用財(cái)產(chǎn)等手續(xù)。７、各商場(chǎng)商店在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部、勞動(dòng)人事部、平安保衛(wèi)部備案后，方可辦理進(jìn)店經(jīng)營(yíng)事宜。８、對(duì)符合招商標(biāo)準(zhǔn)的私營(yíng)企業(yè)，各商店要經(jīng)雙人實(shí)地考察，特別是食品加工企業(yè)，要考察其是否符合國(guó)家頒布的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，是否有生產(chǎn)許可證、衛(wèi)生許可證，服裝加工業(yè)要了解其生產(chǎn)規(guī)模，并向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部出具實(shí)地照片。９、對(duì)不按照招商審批程序辦理，擅自進(jìn)店銷售的企業(yè)，要追究商場(chǎng)商店主管經(jīng)理的責(zé)任，并給予一定的經(jīng)濟(jì)處分，責(zé)令其廠家立即撤出。四、物價(jià)、計(jì)量、統(tǒng)計(jì)、保險(xiǎn)及財(cái)務(wù)管理１．被招商企業(yè)的商品銷售價(jià)格，必須經(jīng)商店商場(chǎng)專職物價(jià)員看樣定價(jià)，并上報(bào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部審批，招商企業(yè)要向物價(jià)員提供本錢單〔發(fā)貨單〕、價(jià)格目錄，遇特殊情況經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)，可用供貨合同單，暫定臨時(shí)價(jià)格，正式發(fā)票一到，馬上走正常手續(xù)。２．被招商企業(yè)進(jìn)銷均納入商場(chǎng)商店進(jìn)銷賬目。商場(chǎng)統(tǒng)一建立？招商企業(yè)銷售月報(bào)表？，內(nèi)容包括：?jiǎn)挝幻Q、品種、銷售額等，由各商場(chǎng)商店統(tǒng)計(jì)員填寫，每月向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部報(bào)送。３．各商場(chǎng)商店要建立被招商企業(yè)進(jìn)、銷、存登記，單獨(dú)設(shè)賬，做到賬面清楚、整潔，每月５日前將其經(jīng)營(yíng)情況上報(bào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部。４．被招商企業(yè)如需使用計(jì)量器具〔尺、秤、驗(yàn)光儀〕的，須事先向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部審報(bào)，經(jīng)〔計(jì)量〕技術(shù)檢定，履行登記備案手續(xù)后，方可使用。５．被招商企業(yè)進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)到當(dāng)?shù)乇ｋU(xiǎn)公司辦理人身財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，未辦理保險(xiǎn)的，在商場(chǎng)發(fā)生人身傷亡、商品及財(cái)產(chǎn)損失的，由招商企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。６．被招商企業(yè)的銷貨款必須由商場(chǎng)商店統(tǒng)一收款，按時(shí)上交銀行，貨款結(jié)算一律通過(guò)銀行，結(jié)算前要與記賬員核對(duì)，銷多少結(jié)多少，不能多結(jié)，同時(shí)要按？招商細(xì)那么？規(guī)定扣除所聘售貨員費(fèi)用和營(yíng)業(yè)稅款后再做結(jié)算。７．被招商企業(yè)在商場(chǎng)商店周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存商品的，必須按財(cái)務(wù)部門制定的有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)繳納倉(cāng)儲(chǔ)保管費(fèi)用。五、招商監(jiān)視與處分１、商場(chǎng)各職能部室要按照本制度要求對(duì)被招商企業(yè)進(jìn)展監(jiān)視管理，凡無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或不按規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)，出現(xiàn)擾亂商場(chǎng)正常秩序等情況的堅(jiān)決予以取締，并追究有關(guān)商場(chǎng)商店責(zé)任，沒(méi)收廠方非法所得，對(duì)廠家處以５００００元以下的罰款，對(duì)個(gè)人處以５００元以下的罰款。２、必須以物美價(jià)廉為宗旨，經(jīng)商場(chǎng)物價(jià)審批定價(jià)，明碼標(biāo)價(jià)，才可出售被招商廠家商品。要堅(jiān)持文明經(jīng)商，如有違反供給政策，損害消費(fèi)者利益的，視情節(jié)輕重分別給予批評(píng)、罰款、終止協(xié)議的處分。３、廠家對(duì)借用商場(chǎng)的財(cái)產(chǎn)要注意保護(hù)，妥善保管，如有損害照價(jià)賠償。４、廠方信息員〔含商場(chǎng)先派售貨員〕如違反商場(chǎng)有關(guān)規(guī)定，分別由各職能部室向廠家提出批評(píng)、罰款，責(zé)令當(dāng)事人下崗培訓(xùn)，或調(diào)換人員，廠家必須按各職能部室要求逐項(xiàng)落實(shí)，拒絕承受批評(píng)和罰款的給予終止協(xié)議處理。５、商場(chǎng)各職能部室要根據(jù)各自分工，認(rèn)真檢查、嚴(yán)格管理。如因管理不善或放棄對(duì)廠家監(jiān)視管理，出現(xiàn)問(wèn)題后不認(rèn)真解決，造成一定影響的要追究有關(guān)部門、商店商場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。６、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部在對(duì)被招商企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)品種、商品質(zhì)量、銷售情況、效勞標(biāo)準(zhǔn)、物價(jià)計(jì)量進(jìn)展檢查中，對(duì)銷售不佳，以次充好、欺騙顧客、損害消費(fèi)者權(quán)益的，有權(quán)作出撤換或終止協(xié)議的決定。７、勞動(dòng)人事部定期對(duì)信息員進(jìn)展崗位考核，對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)，不執(zhí)行規(guī)章制度的給予經(jīng)濟(jì)處分，并追究所在商場(chǎng)商店主管經(jīng)理的責(zé)任。８、上崗信息