土地估價實務(wù)-1-1（總分70,考試時間90分鐘）一、單項選擇題在距離城市重點中學(xué)較近的區(qū)域內(nèi)的住宅地價，通常較高的原因 。公共配套設(shè)施狀況好 B.人口集聚規(guī)模大交通路況好 D.商業(yè)程度高對于待開發(fā)的宗地樓面地價，正確表達(dá)公式為 。宗地總地價/宗地可售價建筑面積 B.地面地價/規(guī)劃凈容積率地面地價/規(guī)劃容積率 D.地面地價/凈容積率農(nóng)用地估價基本原則中， 是指農(nóng)用地評估應(yīng)以近鄰地區(qū)或類似地區(qū)的功能相同、條件相似、交易方式一致的農(nóng)用地交易實例的市場價格為參考，經(jīng)比較修正后估算出待估農(nóng)用地價格。成本效益原則 B.預(yù)期原則合法原則 D.替代原則 ，要求估價人員必須親自到估價對象現(xiàn)場，實地勘查核實估價對象的位置、道路狀況等，并對估價對象及周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。實地確認(rèn)估價對象 B.實地確認(rèn)估價目的實地確認(rèn)估價方式 D.實地確認(rèn)估價方法影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、土地使用限制和自然條件等，是指 。規(guī)劃因素 B.區(qū)域因素C.地域因素 D.人文因素 是指農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，每年平均的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的收入，包括主產(chǎn)品收入和副產(chǎn)品收入。收入的計算根據(jù)其產(chǎn)量和估價期日的正常市場價格進(jìn)行。農(nóng)產(chǎn)品年收益 B.農(nóng)副產(chǎn)品年收入C.農(nóng)產(chǎn)品年收入 D.在產(chǎn)品年收入待估宗地已具備符合所在地區(qū)開發(fā)需要的基礎(chǔ)設(shè)施條件，同時完成地上地下建筑物和構(gòu)TOC\o"1-5"\h\z筑物搬遷，可用于規(guī)劃土地用途開發(fā)建設(shè)的土地，是指 。待開發(fā)土地 B.已開發(fā)土地C.正在開發(fā)土地 D.未開發(fā)土地協(xié)議出讓地價、暗箱操作地價、急買急賣地價等，均屬于 。不正常交易協(xié)議地價 B.正常交易拍賣地價C.正常交易地價D.不正常交易地價在國土資源部備案的土地評估機(jī)構(gòu)，其土地估價報告項目業(yè)績清單報國土資源部備案，同時抄報機(jī)構(gòu)所在地 。

C.市級土地行政主管部門 D.國家級土地行政主管部門 涉及的土地已經(jīng)實行有償使用或需要轉(zhuǎn)為出讓或承租土地的,不再進(jìn)行處置審批，直接在市、縣土地行政主管部門辦理變更登記或有償用地手續(xù)。企業(yè)兼并 B.企業(yè)改制C.企業(yè)重組 D.企業(yè)破產(chǎn)M公司于2010年3月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于2011年3月在此地塊上建成建筑物B，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年。2012年3月該類建筑重置價格為2000元/m2,殘值率為3%,則房屋的年折舊費為 元/m2o40.42 B.39.59C.40.82 D.41.67基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表是采用 ，建立基準(zhǔn)地價、宗地地價及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數(shù)體系。替換原理 B.收益原理C.替代原理 D.變更原理開發(fā)周期指一個投資者從取得待估宗地開始，經(jīng)歷開發(fā)建設(shè)階段，使開發(fā)完成的不動產(chǎn)價值得到市場體現(xiàn)的 o部分周期B.全周期C.半周期 D.全過程某地塊2007年6月15日的地價為3000元/m2，2007年6月15至2010年6月15日該地區(qū)的地價上漲了20%（其他情況不變），則該地塊2010年6月15日的土地價格為 元/m2oA.4200 B.5184C.4800 D.3600 依據(jù)各基礎(chǔ)設(shè)施投資對宗地地價的影響程度確定。A.土地開發(fā)程度修正系數(shù) B.土地開發(fā)類型修正系數(shù)C.土地開發(fā)過程修正系數(shù) D.土地開發(fā)程度修正內(nèi)容廣告、公證、審計、統(tǒng)計咨詢與社會調(diào)查等用地，屬于 oA.經(jīng)濟(jì)咨詢服務(wù)類用地 B.管理咨詢服務(wù)類用地C.咨詢服務(wù)類用地 D.信息咨詢服務(wù)類用地在運用市場比較法評估 時，需在同一區(qū)域有較多的類似用地市場價格。A.道路用地 B.廣場用地C.鐵路用地 D.交通用地H企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，目前實際支付的年租金為7萬元，租期5年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場年租金為10萬元，承租土地使用權(quán)的還原率為6%,則承租土地使用權(quán)價格為 萬元。A.12.58 B.12.64C.12.12 D.33.5開發(fā)項目的 一般以農(nóng)用地總價格或全部預(yù)付資本的一定比例計算。A.非正常利潤 B.正常利潤C(jī).正常收入D.正常收益利用基準(zhǔn)地價評估過程中已經(jīng)建立的標(biāo)準(zhǔn)地塊檔案并經(jīng)政府公布的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)地塊價格，通過比較修正評估出待估農(nóng)用地價格的方法，是 的原理。A.標(biāo)準(zhǔn)宗地法 B.標(biāo)準(zhǔn)地塊法C.成本地塊法 D.標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)用地法

農(nóng)用地的開發(fā)成本及生產(chǎn)費用（農(nóng)用地維護(hù)費、農(nóng)舍費、工具費）等方面的資料是 。成本資料 B.費用資料C.成本費用資料D.收益資料按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4?6倍是 的基本內(nèi)容。征收耕地的補(bǔ)償農(nóng)戶費 B.征收耕地的安置資金C.征收耕地的安置補(bǔ)償費 D.征收耕地的安置補(bǔ)助費 是指根據(jù)當(dāng)?shù)卣５臍夂蚝屯寥罈l件，所確定的當(dāng)?shù)囟嗄攴€(wěn)定的耕地種植制度。A.標(biāo)準(zhǔn)耕作制度B.標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)作物制度C.標(biāo)準(zhǔn)制度 D.標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)產(chǎn)品制度 主要是指在估價期日建造同等級道路所需投入的成本。A.市區(qū)道路的重建成本 B.市區(qū)道路的重置成本C.市區(qū)道路的重置價格 D.市區(qū)道路的重建價格所選擇的城鎮(zhèn)在該區(qū)域范圍內(nèi)應(yīng)合理分布，能反映區(qū)域內(nèi)的地價水平、地價分布和變化趨勢是選擇城鎮(zhèn)的原則中的 的基本內(nèi)容。A.合理布局原則 B.合理變化原則C.合理劃分原則 D.合理分布原則監(jiān)測點的 主要從監(jiān)測點的初始登記資料中提取。A.常規(guī)登記資料 B.非常規(guī)登記資料C.登記資料 D.特殊登記資料空間相近且分屬于不同行政區(qū)域的城鎮(zhèn)之間應(yīng)根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r保持適當(dāng)?shù)牡葎e平衡是 。A.發(fā)展平衡原則 B.平衡原則C.近鄰平衡原則 D.交點平衡原則G城市有2條區(qū)域干線鐵路通過，擁有2個二等客運站，并有1條國家干線公路、4條省級干線公路和4條縣級公路都在此經(jīng)過。若在城鎮(zhèn)土地分等中，各交通方式對城鎮(zhèn)的賦分標(biāo)準(zhǔn)為：有鐵路站點的城鎮(zhèn)每擁有一條國家干線鐵路得6分、區(qū)域干線鐵路得5分，屬一等客運站所在城鎮(zhèn)加4分，屬二等客運站所在城鎮(zhèn)加3分；每擁有一個方向的國家干線公路得2分、省級干線公路得1.5分、縣級公路得1分、其他公路得0.5分。該城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)為 分。TOC\o"1-5"\h\zA.23 B.28C.30 D.40將所有分等因素圖進(jìn)行疊加，最終生成的封閉多邊形即為分等單元 。A.三角形法 B.六邊形法C.五邊形法 D.多邊形法荒地抵押價格評估需掌握前 荒地價格的變化狀況，預(yù)測未來三年的地價變動趨勢，并考慮抵押風(fēng)險和強(qiáng)制處分等因素。A.三年 B.二年C.四年 D.五年二、多項選擇題最后形成的基準(zhǔn)地價評估任務(wù)書的內(nèi)容包括 A.評估工作的領(lǐng)導(dǎo)

估價時間安排估價經(jīng)費預(yù)算估價成果城鎮(zhèn)基本情況關(guān)于評估師在估價過程的明確估價期日的內(nèi)容正確表述為 一般采用公歷表示估價期日要根據(jù)估價目的確定精確到日精確到時一般采用陰歷表示下列屬于土地利用效益資料的有 。同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料相同行業(yè)資金利潤率標(biāo)準(zhǔn)相同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料單位或企業(yè)土地利用效益資料國家對土地估價師繼續(xù)教育檢查、考核的內(nèi)容包括 。教學(xué)場地的布置情況繼續(xù)教育制度的執(zhí)行情況繼續(xù)教育計劃的執(zhí)行情況教學(xué)時間的具體安排教學(xué)計劃的完成情況下列屬于不正常交易地價的有 。協(xié)議出讓地價評估的基準(zhǔn)地價出資入股地價暗箱操作地價急買急賣地價沒有交易資料的區(qū)域，基準(zhǔn)地價評估采用 進(jìn)行。成本逼近法比較法收益還原法比例系數(shù)法系數(shù)修正法標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)定的基本原則包括 。形狀規(guī)則、面積適中分用途設(shè)置按均質(zhì)區(qū)域均勻設(shè)置具有代表性、中庸性具有不穩(wěn)定性如果比較實例中有房地合一的實例，換算處理方式包扌 。面積內(nèi)涵統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一統(tǒng)一采用單價

單位面積統(tǒng)一貨幣單位統(tǒng)一環(huán)境狀況主要包括 質(zhì)量。自然環(huán)境政策環(huán)境居住環(huán)境人口環(huán)境人文環(huán)境 均應(yīng)根據(jù)其投資的特點和所經(jīng)歷的時間計算利息，利息率可根據(jù)同期銀行存貸款利率來綜合確定。土地的成本費用土地的取得費用土地的經(jīng)營費用土地的開墾費用土地的開發(fā)費用下列屬于建筑總成本的有 。建筑開發(fā)費專業(yè)工程費銷售稅費銷售利潤銷售費承包農(nóng)用地價格評估方法可采用 。路線價法收益還原法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法市場比較法成本法評估機(jī)構(gòu)的評估人員對綜合用地價格評估的方法有 。收益還原法市場比較法剩余法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法路線價評估法旱地地價的影響因素中，區(qū)位條件因素包括 。鹽漬化程度路網(wǎng)狀況土壤質(zhì)地氣候條件防洪排澇條件關(guān)于投入產(chǎn)出樣點和市場交易資料的調(diào)查，表述不正確的 。農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點資料調(diào)查采用抽樣調(diào)查方式農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點資料調(diào)查采用重點調(diào)查方式在市場資料不足的情況下，采用非全面調(diào)查市場交易樣點資料調(diào)查，在市場資料充足的情況下，采用抽樣調(diào)查

在市場資料不足的情況下，采用全面調(diào)查城鎮(zhèn)地價與房屋供需協(xié)調(diào)度分析主要采用 比較以及協(xié)調(diào)度分析等方式進(jìn)行。城鎮(zhèn)地價變化率房屋供需增長率房屋供需變化城鎮(zhèn)地價比率城鎮(zhèn)地價方差土地等的數(shù)目，依不同區(qū)域的行政級別、所包含的城鎮(zhèn)數(shù)量、差異復(fù)雜程度而定，一般規(guī)定 。省(自治區(qū))5?10等直轄市2?5等直轄市3?5等省級以下區(qū)域2?5等全國和跨省級區(qū)域依實際情況而定數(shù)理統(tǒng)計分析法包括()。等別分值排序平衡法聚類分析法分值排序平衡法均值-方差調(diào)整法聚酯分析法估價人員在進(jìn)行農(nóng)用地定級的時候，基本程序包括 。編制定級因素因子分值圖確定分等因素校驗和調(diào)整初步定級成果編制圖件量算面積關(guān)于房屋交易樣點數(shù)據(jù)采集方法，不正確的表述為 。房屋交易樣點數(shù)據(jù)包括房價和房屋租金水平采用樣點調(diào)查的方法采集數(shù)據(jù)采集渠道為實際市場數(shù)據(jù)采集渠道為政府市場管理部門房屋交易樣點數(shù)據(jù)通過媒體采集三、情景分析題某市B不動產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)成立于2010年3月，由幾位土地估價師發(fā)起設(shè)立，同時為了開展土地估價業(yè)務(wù)的需要，從社會上招募了若干土地估價專業(yè)畢業(yè)的大學(xué)生，隨著估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的發(fā)展，需要越來越專業(yè)的估價人才，在這種情況下，估價機(jī)構(gòu)要求大學(xué)生們參加土地估價師全國統(tǒng)一考試，取得估價師職業(yè)資格，在報考的過程中國家對于報考人員的資格條件是有嚴(yán)格規(guī)定的，有8人報考，有7人通過報考審核，并有5名職員通過了考試，要進(jìn)行土地估價師注冊，請就上述背景回答問題：下列關(guān)于報考土地估價師的說法，不正確的是 。

本科學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿一年大專學(xué)歷且從事相關(guān)工作滿兩年博士學(xué)位、碩士學(xué)位、第二學(xué)士學(xué)位或者研究生班畢業(yè)國家認(rèn)可的高級以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱國家土地估價師考試遵循 的原則。A.積極主動B.客觀公正C.公開公平D.公平競爭土地估價師資格考試每年舉行 。兩次三次四次一次關(guān)于土地估價師注冊程序，不正確的表述是 。由土地評估機(jī)構(gòu)將材料報工商注冊地的省、自治區(qū)、直轄市土地估價行業(yè)協(xié)會省、自治區(qū)、直轄市土地估價行業(yè)協(xié)會對申請注冊材料進(jìn)行審查將符合注冊條件的報送中國國土資源部備案匯總省、自治區(qū)、直轄市土地估價行業(yè)協(xié)會將注冊土地估價師名單報中國土地估價師協(xié)會向社會公布注冊土地估價師可以在 土地評估中介機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。兩個一個多個三個M市B房地產(chǎn)開發(fā)公司于2006年7月取得某市5000m2商業(yè)用地40年期國有土地使用權(quán),并于2007年2月，完成了開發(fā)工程進(jìn)度的90%,開發(fā)商在取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，B房地產(chǎn)開發(fā)商與某商場簽訂了為期5年的租賃協(xié)議，其中租金約低于市場租金15%。該商業(yè)項目預(yù)計于2007年12月開發(fā)完成?，F(xiàn)由于資金短缺，開發(fā)公司擬利用該地塊土地使用權(quán)向某金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，并委托了本市某土地評估機(jī)構(gòu)對土地進(jìn)行評估。經(jīng)土地估價師調(diào)研之后，該地塊周圍類似商業(yè)用房多以出租方式經(jīng)營，年租金水平為600元/m2。該市銀行一年期貸款利率為6%,風(fēng)險調(diào)整值一般取2%。另外該市于2004年完成了基準(zhǔn)地價評估工作。請就上述背景回答問題：TOC\o"1-5"\h\z如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司出售該商業(yè)用房，可能的售價應(yīng) 元/m2。7500715571139487根據(jù)題目背景判斷該房地產(chǎn)開發(fā)商取得該塊國有土地使用權(quán)的方式有可能 。協(xié)商協(xié)議典當(dāng)拍賣評估機(jī)構(gòu)在具體評估項目的操作過程中，可以采用的估價方法包扌 。市場比較法路線價法

收益還原法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法下列屬于估價人員在具體運用估價方法進(jìn)行土地價格評估的過程中對于土地還原率確定的基本方法是 。經(jīng)驗估計判斷法風(fēng)險值分析判斷法投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法土地純收益與土地價格比值調(diào)查的方法下列關(guān)于土地還原率的確定不正確的說法是 。安全利率是指無風(fēng)險的資本投資的利潤率土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定的還原率時采用市場上相同或相似土地的純收益與價格的比率投資風(fēng)險與投資收益率排序插入也可以確定還原率還原率=安全利率+土地價格比值四、計算題A城市某工業(yè)區(qū)土地開發(fā)完成后需要通過評估確定出讓土地的底價。土地估價機(jī)構(gòu)接到該評估業(yè)務(wù)后委托評估師進(jìn)行相關(guān)土地評估活動，評估師進(jìn)入現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查：該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”（通路、通水、通信、通電、排水，場地平整），可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的75%，土地出讓年限為50年。下面是估價調(diào)查所獲得的其他資料。征地補(bǔ)償資料：該開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年的農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2500元，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地時土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和取法律規(guī)定的最高值，青苗及地上物補(bǔ)償費按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計算。征地過程中發(fā)生相關(guān)稅費。征地管理費：按照征地費總額的4%征收。耕地占用稅：按照10元/m2征收。耕地開墾費：按照15元/m2征收。土地開發(fā)成本及費用：開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達(dá)到“五通一平”的開發(fā)費平均為95元/m2。假定土地開發(fā)周期為1.5年，開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入；開發(fā)投資回報率為10%，年貸款利率為5.5