購物中心的前期籌備頁第1頁/共49頁購物中心的知識概覽購物中心的前期籌備哈爾濱永泰城的籌備目錄第2頁/共49頁30四月2023購物中心的知識概覽·國內(nèi)購物中心發(fā)展現(xiàn)狀·何為購物中心·購物中心的發(fā)展歷程·世界知名購物中心第3頁/共49頁國內(nèi)購物中心發(fā)展現(xiàn)狀一、購物中心的知識概覽2003-2013年我國七大城市購物中心新增體量（單位：萬平方米）720342.9數(shù)據(jù)來自前瞻產(chǎn)業(yè)研究院第4頁/共49頁疑問一、購物中心的知識概覽

購物中心到底是什么？

購物中心的發(fā)展歷程？第5頁/共49頁何為購物中心一、購物中心的知識概覽購物中心多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂、健身、休閑等。百貨超市KTV 停車場步行街影院電玩主題樂園購物中心第6頁/共49頁何為購物中心一、購物中心的知識概覽購物中心分類市區(qū)購物中心社區(qū)購物中心城郊購物中心是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的,面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心。是在城市的商業(yè)中心建立的,面積在10萬平方米以內(nèi)的購物中心。是在城市的郊區(qū)建立的,面積在10萬平方米以上的購物中心。第7頁/共49頁購物中心發(fā)展歷程一、購物中心的知識概覽未來十年2000至今20世紀(jì)90年代20世紀(jì)80年代成熟階段發(fā)展階段形成階段起步階段自發(fā)探索傳統(tǒng)百貨升級，增加餐飲和娛樂比例主動嘗試持有物業(yè)為主，用租金和物業(yè)增值盈利全國狂潮產(chǎn)權(quán)式購物中心盛行理性回歸開發(fā)運(yùn)營體系逐漸成型第8頁/共49頁世界知名購物中心一、購物中心的知識概覽伊斯坦布爾塞維黑爾美國美利堅(jiān)購物中心北京世紀(jì)金源購物中心迪拜購物中心第9頁/共49頁世界知名購物中心一、購物中心的知識概覽迪拜購物中心總建筑面積達(dá)83.6萬平方米，由10到15個(gè)Mall組成，有1,200多位零售商店，150多家餐飲設(shè)施、一座五星級酒店和數(shù)不勝數(shù)的休閑店鋪。店內(nèi)除購物空間外還設(shè)有世界級水族館、獨(dú)特的全球最高塔觀光和奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)溜冰場。世紀(jì)金源購物中心北京世紀(jì)金源購物中心占建筑面積為68萬平方米。包含主力百貨店、高檔專賣店、超級市場、中西餐廳、特色餐廳、酒吧、溜冰場、健身、SPA、電影院、KTV等各類娛樂設(shè)施及北京最大停車場的綜合交通體系，大型組合燈光音樂噴泉，帶給市民更悠閑的時(shí)光。美利堅(jiān)購物中心建筑面積40萬平方米，主要由4間百貨公司梅西百貨、春天百貨、北風(fēng)百貨和西爾斯百貨組成。餐飲主力店有3家。此外，還有520多間零售專賣店、96家美食店、9家夜總會等其他相關(guān)配套設(shè)施。值得一提的還有國立美利堅(jiān)大學(xué)，它是第一個(gè)在MALL內(nèi)設(shè)校園的大學(xué)。賽維黑爾購物中心土耳其伊斯坦布爾的塞維黑爾購物和娛樂中心總建筑面積32萬平方米，是歐洲最大的購物中心。該購物中心有343家商店和大約50家餐館，除了包括一家私人劇院在內(nèi)的12家電影院外，還有一家保齡球大廳，一個(gè)小的過山車；玻璃天花頂裝有世界上第二大的鐘。第10頁/共49頁背景面對競爭如此激烈的市場環(huán)境…購物中心要想脫穎而出，前期籌備至關(guān)重要！那么購物中心的前期籌備應(yīng)該關(guān)注哪些內(nèi)容？競爭激烈8萬20座150個(gè)第11頁/共49頁30四月2023購物中心的前期籌備·前期籌備的工程管理·前期籌備的物業(yè)管理·前期籌備的招商管理·前期籌備的企劃推廣第12頁/共49頁30四月2023購物中心的前期籌備·前期籌備的工程管理·前期籌備的物業(yè)管理·前期籌備的招商管理·前期籌備的企劃推廣第13頁/共49頁前期籌備的工程管理二、購物中心的前期籌備.9體態(tài)大業(yè)態(tài)多形態(tài)全設(shè)備、系統(tǒng)復(fù)雜項(xiàng)目施工周期短，工期緊張商戶交房條件苛刻商戶進(jìn)場裝修時(shí)間滯后招商業(yè)態(tài)及商戶品牌落位變更頻繁前期工程管理的

特點(diǎn)前期工程管理特點(diǎn)和難點(diǎn)第14頁/共49頁前期籌備的工程管理二、購物中心的前期籌備前期工程管理特點(diǎn)和難點(diǎn)難點(diǎn)存在大量交叉施工，工序間成品保護(hù)不易落實(shí)后期管理界面復(fù)雜施工組織難度大，開業(yè)保障工作量大存在工程質(zhì)量缺陷如何做好前期籌備的工程管理第15頁/共49頁前期籌備的工程管理二、購物中心的前期籌備.9工程管理的四個(gè)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試階段建筑施工階段竣工驗(yàn)收階段第16頁/共49頁規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（開業(yè)前14個(gè)月至開業(yè)前12個(gè)月）前期籌備的工程管理.9參與各系統(tǒng)的設(shè)備選型設(shè)備/計(jì)量/材料\地面\立面等優(yōu)化設(shè)計(jì)建筑工程材料材質(zhì)的選用能源管理與計(jì)量回路主要設(shè)備選型及配置餐飲業(yè)態(tài)相關(guān)房產(chǎn)技術(shù)條件各業(yè)態(tài)共用設(shè)備系統(tǒng)的關(guān)系及管理方案節(jié)能設(shè)備設(shè)施的應(yīng)用標(biāo)識標(biāo)牌系統(tǒng)與專業(yè)人員圖紙會審日常經(jīng)營的合理建議收集資料第17頁/共49頁建筑施工階段（開業(yè)前12個(gè)月至開業(yè)前4個(gè)月）前期籌備的工程管理.9檢查監(jiān)督施工過程中設(shè)備設(shè)施是否與設(shè)計(jì)圖紙相符合檢查監(jiān)督施工安裝的質(zhì)量熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程管線的鋪設(shè)情況所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收第18頁/共49頁機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試階段（開業(yè)前4個(gè)月至開業(yè)前1個(gè)月）前期籌備的工程管理.9參與大型配套設(shè)備的安裝調(diào)試工作了解掌握各專業(yè)設(shè)備的技術(shù)參數(shù)安裝基礎(chǔ)等技術(shù)要求調(diào)節(jié)優(yōu)化設(shè)備及系統(tǒng)的布置及匹配設(shè)備設(shè)施調(diào)試完善收集原始資料、專用工具、備品備件第19頁/共49頁竣工驗(yàn)收階段（開業(yè)前1個(gè)月至開業(yè)）前期籌備的工程管理.9收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為商業(yè)工程管理的接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。對遺留問題及缺陷提交業(yè)主方或施工方整改。參加設(shè)備安裝工程分步、分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收，從設(shè)備運(yùn)行管理方面提出整改意見和建議竣工驗(yàn)收階段第20頁/共49頁30四月2023購物中心的前期籌備·前期籌備的工程管理·前期籌備的物業(yè)管理·前期籌備的招商管理·前期籌備的企劃推廣第21頁/共49頁前期籌備的物業(yè)管理二、購物中心的前期籌備物業(yè)管理車場管理開荒保潔安全管理裝修管控第22頁/共49頁安全管理前期籌備的物業(yè)管理介入交通組織及行車動線規(guī)劃設(shè)計(jì)參與導(dǎo)示系統(tǒng)優(yōu)化前期準(zhǔn)備開業(yè)準(zhǔn)備物業(yè)管理市場調(diào)查費(fèi)用測算（開辦費(fèi)、商業(yè)物管費(fèi)）確定物業(yè)管理用房布局參與步行街內(nèi)裝/立面/景觀評審物業(yè)管理招投標(biāo)編制物業(yè)管理方案、物業(yè)管理合同建章立制（開業(yè)前4個(gè)月至開業(yè)）（開業(yè)前14個(gè)月至開業(yè)前12個(gè)月）物業(yè)用品的物料采購組織義務(wù)消防隊(duì)并進(jìn)行演練員工培訓(xùn)（消防、安全制度）制定開業(yè)運(yùn)營安全管理方案制定開業(yè)交通組織方案和突發(fā)事件預(yù)案并組織演練第23頁/共49頁裝修管控前期籌備的物業(yè)管理公區(qū)和商戶交叉施工階段步行街商鋪裝修階段裝修前準(zhǔn)備階段1.裝修管理文件資料準(zhǔn)備；2.房產(chǎn)技術(shù)條件的有效對接；3.確定消防報(bào)審、報(bào)驗(yàn)流程；4.商戶裝修消防報(bào)驗(yàn)；5.裝修管理方案的編制報(bào)批；6.臨時(shí)水電接駁點(diǎn)位的確定；7.對接已簽約的商鋪設(shè)計(jì)圖紙8.裝修動員大會。1.參與技術(shù)交底；2.協(xié)調(diào)裝修人員和工具進(jìn)場；3.過程中協(xié)調(diào)與突發(fā)事情處理4.建筑垃圾臨時(shí)堆放處的設(shè)置5.商鋪裝修前的場地移交；6.商戶進(jìn)場前的裝修手續(xù)辦理7.商戶裝修前的培訓(xùn)工作；8.交叉作業(yè)現(xiàn)場協(xié)調(diào)；9.現(xiàn)場成品保護(hù)；10.商戶重點(diǎn)部位裝修的管控；11.公區(qū)裝修及機(jī)電安裝的監(jiān)控12.商戶裝修防水處理的跟進(jìn)。裝1.裝修手續(xù)辦理；2.車輛及人員進(jìn)出監(jiān)控管理；3.按要求對進(jìn)度/質(zhì)量進(jìn)行管控4.過程中協(xié)調(diào)及突發(fā)事情處理5.商戶重點(diǎn)部位裝修的管控；6.商鋪店招及臨時(shí)圍擋的把控；7.商鋪的驗(yàn)收管理；8.大商業(yè)所有設(shè)備設(shè)施啟用；9.確保商家具備開業(yè)條件。第24頁/共49頁開荒保潔前期籌備的物業(yè)管理裝一、開荒保潔工作的重要性二、開荒保潔前期準(zhǔn)備三、開荒保潔程序及關(guān)注點(diǎn)四、開荒保潔管控原則第25頁/共49頁開荒保潔前期籌備的物業(yè)管理裝開荒保潔工作的重要性開荒保潔含義：是指竣工接管并驗(yàn)收后的物業(yè)或久未清潔的物業(yè)從室內(nèi)到室外進(jìn)行一次全面、徹底的清潔。開荒保潔的質(zhì)量直接影響到廣場開業(yè)、企業(yè)形象、后期維護(hù)、環(huán)境質(zhì)量及服務(wù)品質(zhì)。開荒保潔的主要內(nèi)容：清理建筑物內(nèi)外的建筑垃圾、清除粘附在地面、墻身、玻璃等建筑材料面上的水泥漬、膠漬、油漆以及其他灰塵污垢；對公用部分（如樓梯、電梯、洗手間、茶水間、設(shè)備房、辦公室等）建筑物內(nèi)的其他設(shè)施進(jìn)行清掃等等。第26頁/共49頁開荒保潔前期籌備的物業(yè)管理裝工作特點(diǎn)作業(yè)面積寬時(shí)間緊，任務(wù)重作業(yè)難度大工作安排機(jī)動性強(qiáng)重復(fù)作業(yè)量大作業(yè)界面交叉情況嚴(yán)重開荒保潔工作的重要性第27頁/共49頁開荒保潔前期籌備的物業(yè)管理裝市場調(diào)研標(biāo)段劃分招投標(biāo)作業(yè)計(jì)劃關(guān)注要點(diǎn)劃分類型操作要點(diǎn)編制要點(diǎn)

當(dāng)?shù)乇嵤袌銮闆r

保潔公司的實(shí)力

管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)品質(zhì)

人員配置及機(jī)器數(shù)量

特殊作業(yè)工具的數(shù)量

后備人員的儲備

公司現(xiàn)場組織能力按區(qū)域劃分：

內(nèi)場

室外廣場及地下停

車場

穹頂和外立面

作業(yè)內(nèi)容及工作量

一定要詳細(xì)

與投標(biāo)方的充分有

效溝通

開荒保潔的合同要

清楚明確

計(jì)劃編制越早越好

按照粗開荒、精開

荒、標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)編制

計(jì)劃與動態(tài)管理有

機(jī)結(jié)合開荒保潔的前期準(zhǔn)備第28頁/共49頁開荒保潔前期籌備的物業(yè)管理裝進(jìn)場初期進(jìn)行，時(shí)間短，人員數(shù)量少初期進(jìn)場，持續(xù)性長，人員先多后少時(shí)間較長，人員數(shù)量多，交叉面廣時(shí)間長，人員數(shù)量多，交叉面廣，標(biāo)準(zhǔn)高高空作業(yè)垃圾清理外場清潔內(nèi)場清潔開荒保潔程序及關(guān)注點(diǎn)第29頁/共49頁開荒保潔前期籌備的物業(yè)管理開荒保潔管控原則進(jìn)場時(shí)間：宜早不宜遲作業(yè)進(jìn)度：宜前不宜后作業(yè)界面：宜搶不宜等成品保護(hù)：步步緊跟，措施得當(dāng)管控指揮：權(quán)力交接、集中體現(xiàn)組織協(xié)調(diào)：積極配合、無縫銜接第30頁/共49頁車場管理前期籌備的物業(yè)管理證件辦理編制停車場管理方案車場系統(tǒng)安裝調(diào)試相關(guān)物料采購車場設(shè)備設(shè)施的配置及安裝導(dǎo)視系統(tǒng)研討交通動線規(guī)劃text經(jīng)營許可證、稅務(wù)登記證收費(fèi)許可證收費(fèi)方案管理方案收費(fèi)系統(tǒng)輔助系統(tǒng)車管員器材及物資、貨架及柜子車場管理崗?fù)づ渲谩④囄粍澐?、擋車器安裝第31頁/共49頁車場管理前期籌備的物業(yè)管理交通動線規(guī)劃及導(dǎo)視系統(tǒng)1.購物中心周邊市政道路交通引導(dǎo)標(biāo)志設(shè)計(jì)（設(shè)置位置、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的確定與市政指路

標(biāo)志信息的銜接及有效結(jié)合）；2.購物中心周邊公交站點(diǎn)、出租車設(shè)置位置方案設(shè)計(jì)；3.購物中心在市政道路上的開口位置、形式設(shè)計(jì)；4.購物中心內(nèi)部地面停車泊位及交通引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案；5.地下停車場機(jī)動車交通動線設(shè)計(jì)（客用交通動線、貨運(yùn)路線）；6.地下停車場機(jī)動車標(biāo)志引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)與導(dǎo)向標(biāo)識系統(tǒng)的銜接（懸掛式、立柱標(biāo)、墻

面標(biāo)及坡道標(biāo)）；7.地下停車場進(jìn)出坡道的交通、安全設(shè)計(jì)（寬度、弧度及停車管理系統(tǒng)設(shè)置）；8.地下停車場行人交通組織規(guī)劃與設(shè)計(jì)；9.交通安全設(shè)計(jì)（如區(qū)域分區(qū)、行人導(dǎo)向線、減速、防撞、反射鏡、防火門檻坡道設(shè)

計(jì)）等。第32頁/共49頁車場管理前期籌備的物業(yè)管理交通動線規(guī)劃及導(dǎo)視系統(tǒng)——哈爾濱永泰城地下2層車流動線參考圖第33頁/共49頁車場管理前期籌備的物業(yè)管理交通動線規(guī)劃及導(dǎo)視系統(tǒng)——哈爾濱永泰城地下車場導(dǎo)視標(biāo)識參考圖第34頁/共49頁30四月2023購物中心的前期籌備·前期籌備的工程管理·前期籌備的物業(yè)管理·前期籌備的招商管理·前期籌備的企劃推廣第35頁/共49頁前期籌備的招商管理二、購物中心的前期籌備預(yù)備期籌備期開業(yè)準(zhǔn)備期1.參與項(xiàng)目解讀與論證2.商圈調(diào)查，形成報(bào)告3.完成項(xiàng)目定位，業(yè)態(tài)規(guī)劃；4.制定招商工作計(jì)劃；5.招商費(fèi)預(yù)算審批；6.確定房產(chǎn)技術(shù)條件；7.參與步行街優(yōu)化設(shè)計(jì)1.制定步行街招商政策和租金方案；2.制定招商工作計(jì)劃書并完成審批；3.完成招商資料準(zhǔn)備；4.招商正式啟動；5.完成業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)案；6.完成簽約儀式和招商發(fā)布會；7.異地招商啟動；8.辦理廣告位相關(guān)手續(xù)9.招商簽約完成；10.裝修準(zhǔn)備；11.餐飲類進(jìn)場裝修。1.非餐飲類毛坯商鋪進(jìn)場裝修；2.非餐飲類精裝鋪進(jìn)場裝修；3.完成二次招商；4.完成裝修/廣告招商與上刊；5.開業(yè)準(zhǔn)備；6.外場美陳布置第36頁/共49頁30四月2023購物中心的前期籌備·前期籌備的工程管理·前期籌備的物業(yè)管理·前期籌備的招商管理·前期籌備的企劃推廣第37頁/共49頁前期籌備的企劃推廣二、購物中心的前期籌備1.媒體/廣告市場

調(diào)查；2.制定營銷策劃推

廣方案；3.營銷費(fèi)用預(yù)算；4.媒體招標(biāo)簽約；5.啟動媒體宣傳；6.招商預(yù)熱期、強(qiáng)勢推廣期及收尾期的推廣方案實(shí)施；7.完成導(dǎo)示設(shè)計(jì)

并優(yōu)化。1.參與導(dǎo)示系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)2.參與墻體廣告位規(guī)劃設(shè)計(jì)1.制定開業(yè)慶典

方案；2.制定開業(yè)營銷

推廣方案；3.開業(yè)慶典籌備

啟動；4.媒體檔期預(yù)

定；5.VI指示系統(tǒng)確

定；6.落實(shí)開業(yè)前內(nèi)

外場環(huán)境美陳

布置。預(yù)備期籌備期開業(yè)準(zhǔn)備期第38頁/共49頁30四月2023哈爾濱永泰城的籌備·哈爾濱永泰城的宣傳視頻·哈爾濱永泰城的項(xiàng)目進(jìn)度·哈爾濱永泰城的籌備情況第39頁/共49頁哈爾濱永泰城的宣傳視頻三、哈爾濱永泰城的籌備哈爾濱永泰城宣傳視頻第40頁/共49頁哈爾濱永泰城的項(xiàng)目進(jìn)度三、哈爾濱永泰城的籌備主題樂園步行街百貨主力店第41頁/共49頁哈爾濱永泰城的項(xiàng)目進(jìn)度三、哈爾濱永泰城的籌備公寓現(xiàn)在施工到13層合眾寫字樓現(xiàn)在施工到13層人壽寫字樓現(xiàn)在施工到8層此區(qū)域?yàn)樽≌瑓^(qū)域，未開始施工LOFT現(xiàn)在施工到11層拍攝時(shí)間：2013年9月4日東立面第42頁/共49頁哈爾濱永泰城的項(xiàng)目進(jìn)度三、哈爾濱永泰城的籌備百貨4層頂板支模步行街三層綁扎梁筋電玩城4層頂板支模影院5層綁扎板筋主題樂園未開始酒店八層豎向綁筋拍攝時(shí)間：2013年9月4日西立面第43頁/共49頁哈爾濱永泰城的籌備情況三、哈爾濱永泰城的籌備1確定空調(diào)系統(tǒng)方案，并參與空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)圖紙審