金地集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位二〇〇六年二月第一部分 報(bào)告摘要第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的盈利本質(zhì)第三部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)第四部分 金地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容概要商業(yè)房地產(chǎn)IRR的內(nèi)在含義

商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是追求較高、穩(wěn)定的凈營(yíng)運(yùn)收益，這是其價(jià)值的基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目獲得較高IRR的基礎(chǔ)； 選擇在不同時(shí)點(diǎn)出售商業(yè)房地產(chǎn)，對(duì)項(xiàng)目IRR的影響不一樣；2. 集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位

集團(tuán)整體的戰(zhàn)略定位是快速高效滾動(dòng)發(fā)展，擴(kuò)大規(guī)模，追求資金的高效運(yùn)用，因此重點(diǎn)考察資金的投資收益率（IRR）；長(zhǎng)期持有穩(wěn)定性收益不是現(xiàn)在的戰(zhàn)略定位；

金地的商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位為：適當(dāng)開發(fā)+中短期銷售。 3. 集團(tuán)新投資項(xiàng)目策略

純商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅后IRR大于等于15%；

在2006年6月份之前一律不考慮該類項(xiàng)目投資；

住宅項(xiàng)目的配套商業(yè)，應(yīng)保證住宅+商業(yè)的整體稅后IRR大于15%，同時(shí)對(duì)商業(yè)部分現(xiàn)金流單獨(dú)測(cè)算，其稅后IRR要求大于10%。集團(tuán)已有商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)調(diào)度要求

已有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否銷售由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度，在住宅利潤(rùn)滿足集團(tuán)年度利潤(rùn)要求時(shí)，不銷售；否則，集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度商業(yè)房地產(chǎn)的銷售。 在商鋪沒有銷售之前，子公司應(yīng)抓好商鋪的租賃管理，提升商鋪的凈營(yíng)運(yùn)收益水平。 集團(tuán)每年對(duì)各子公司的商業(yè)物業(yè)收益進(jìn)行評(píng)估，如達(dá)不到投資收益要求，集團(tuán)將視作不良資產(chǎn)進(jìn)行銷售處理。第一部分商業(yè)房地產(chǎn)的盈利本質(zhì)（一）主要結(jié)論：項(xiàng)目?jī)魻I(yíng)運(yùn)收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值；對(duì)于進(jìn)入成熟穩(wěn)定期的物業(yè)來說，只要轉(zhuǎn)售時(shí)的資本化率(機(jī)會(huì)成本,資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)系數(shù))低于投資第一年的凈租金收益率，就能實(shí)現(xiàn)比長(zhǎng)期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高。在商業(yè)還沒有成熟時(shí)進(jìn)行銷售，所實(shí)現(xiàn)的IRR較低；一般是在將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)到具有較高的穩(wěn)定的租金凈現(xiàn)流的情況下，才會(huì)有投資者購(gòu)買，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目IRR的最大化。作為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)為主的公司，應(yīng)該選擇一個(gè)較好的下家（戰(zhàn)略合作伙伴），來以較低的資本化率收購(gòu)該物業(yè)，實(shí)現(xiàn)上家以較高的IRR收益率退出。（1、1）凈營(yíng)運(yùn)收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)物業(yè)價(jià)值

其本質(zhì)是由商業(yè)房地產(chǎn)估值方法決定的 ——國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范5.1.5

》規(guī)定：

收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益資本化法作為其中的一種估價(jià)方法。 ——收益資本化法

（income

capitalization

approach）

預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈營(yíng)運(yùn)收益，選用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ——國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者如何評(píng)價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)？相關(guān)術(shù)語(yǔ)的定義凈營(yíng)運(yùn)收益（net

operating

income）

凈營(yíng)運(yùn)收益=潛在毛收入—空置損失—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用貼現(xiàn)率 指將房地產(chǎn)未來每年的凈營(yíng)運(yùn)收益折現(xiàn)到估值日期的折現(xiàn)率。它應(yīng)當(dāng)與大于等于資金的機(jī)會(huì)成本。實(shí)際上是一項(xiàng)投資的收益率。1234567n該物業(yè)價(jià)值多少？第一年凈營(yíng)運(yùn)收益CF1貼現(xiàn)率r。。。收益資本化法某商業(yè)房地產(chǎn)于1998年7月1日以出讓方式取得50年土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得凈營(yíng)運(yùn)收益10萬元，該類房地產(chǎn)的貼現(xiàn)率為7.5%，則該房地產(chǎn)在2004年7月1日的價(jià)格為多少？估值案例一永久年限12345678910每年凈營(yíng)運(yùn)收益增長(zhǎng)率g%：該物業(yè)價(jià)值多少？第一年凈營(yíng)運(yùn)收益CF1貼現(xiàn)率要求為r。。。永久年限有限經(jīng)營(yíng)期。某商業(yè)房地產(chǎn)土地使用年限為70年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了5年，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈營(yíng)運(yùn)收益為8萬元，此后每年的凈營(yíng)運(yùn)收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，該類房地產(chǎn)的貼現(xiàn)率為9%，試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。估值案例二永久年限在美國(guó)，由于商業(yè)房地產(chǎn)的使用年限為無限期，因此只要使用公式：如何簡(jiǎn)化估值或者就可以計(jì)算出某商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。因此，他們只要能找到同期市場(chǎng)上已經(jīng)出售的具有真正可比性的商業(yè)房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，計(jì)算出比率系數(shù)K，就可以算出被估值的物業(yè)的價(jià)格。其方法稱之為直接資本化法，他們又稱比例系數(shù)K為資本化率。 假設(shè)市場(chǎng)上已經(jīng)銷售的某物業(yè)的凈營(yíng)運(yùn)收益為10萬元，售價(jià)為100萬元，則K=10%，那么與該物業(yè)相類似的另一商業(yè)房地產(chǎn)的凈營(yíng)運(yùn)收益為20萬元，其售價(jià)為多少？舉例：在中國(guó)，由于商業(yè)房地產(chǎn)的使用年限為有限期，因此計(jì)算時(shí)要考慮年限：或者因此，要使用類似美國(guó)的直接資本化法，應(yīng)注意在計(jì)算K值時(shí)，要選取具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物業(yè)數(shù)據(jù)。 已知某商業(yè)房地產(chǎn)的年凈營(yíng)運(yùn)收益為210萬元，受益年限為45年，為利用直接資本化法評(píng)估該房地產(chǎn)價(jià)格，可在與該估價(jià)對(duì)象同一市場(chǎng)資料中，選取4宗房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈營(yíng)運(yùn)收益、使用年限資料，計(jì)算K值。舉例：可比實(shí)例凈營(yíng)運(yùn)收益售價(jià)剩余使用年限K=CF1/PV權(quán)重124020404511.76%0.2220016604512.04%0.5318014404512.50%0.2432025004512.82%0.112345678910該物業(yè)價(jià)閉值？11CF1CF2CF3CF4CF5CF6CF7CF8CF9CF1捏0CF1煤1CF10驚=NOI愈10+PP=C扮F11鳳/K貼現(xiàn)現(xiàn)值換法實(shí)際案例慈—越秀房臨地產(chǎn)信托冒資產(chǎn)—白章馬市場(chǎng)租金收入恨增長(zhǎng)率預(yù)心測(cè)轉(zhuǎn)售資筋本化率律取值折現(xiàn)率辨取值費(fèi)用支出副預(yù)測(cè)重要提驗(yàn)示：房地產(chǎn)的點(diǎn)收益有實(shí)際收益叔和客觀收彎益之分。憑實(shí)際收洲益是指雀在現(xiàn)狀窯下實(shí)際蝴取得的澡收益；客觀收落益是排除了依實(shí)際收益乞中屬于特?fù)p殊的，偶郊然的因素普后所能得屯到的一般正軍常收益桿。在估價(jià)丟時(shí)，要巴采用客觀凈營(yíng)鞋運(yùn)收益。影響估值信的兩個(gè)重歸要因素：每年凈營(yíng)令運(yùn)收益的流大小，即CF忍n：在其他碧因素不變施的前提下好，CFn否越大則價(jià)動(dòng)格越高，槐CFn越匹小，則價(jià)稈格越低；鳥獲得該凈趨營(yíng)運(yùn)收益耐的可靠性甜，即r：腫由于獲得讀凈營(yíng)運(yùn)收鎖益是否可暗靠將影響縣投資風(fēng)險(xiǎn)裂的大小，徒而風(fēng)險(xiǎn)的伐大小又決您定了貼現(xiàn)率膏r的大小。硬件：坑商業(yè)寫項(xiàng)目選啟址、前珍期定位故、規(guī)劃駱設(shè)財(cái)計(jì)、業(yè)防態(tài)選擇換等軟件：雙招商資管理、零盯售管理、卻租賃管理穩(wěn)定可鴿靠的、余較高的王租金較高的傻凈營(yíng)運(yùn)悉收益、軍較低的怠資本化柜率較高的幸市場(chǎng)估找值（1、2廚）商業(yè)房溪地產(chǎn)投資肯IRR的粉因素分析在同樣的靠租金凈收里入情況下菠，長(zhǎng)期持抽有出租與模短期內(nèi)銷渠售相比，態(tài)一定會(huì)降縣低項(xiàng)目的不IRR嗎？12345678910第一年凈城營(yíng)運(yùn)收益100永0萬，租覽金凈收掀益率為10%每年凈潮營(yíng)運(yùn)收摔益增長(zhǎng)堵率5%1億元如果是轟永久性掘持有，該筆投沈資的IRR為多少？商業(yè)物業(yè)喝投資的I烘RR高低別取決于凈闖營(yíng)運(yùn)收益量率及凈租壓金增長(zhǎng)率12345678910在第一融年轉(zhuǎn)售在第五年秧轉(zhuǎn)售在第十年做轉(zhuǎn)售

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率10%10%10%

實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目IRR15.0%15.0%15.0%15%如果轉(zhuǎn)售打的資本化披率等于第票一年的凈指營(yíng)運(yùn)收益趟率10%卡，各種情吸況下的悄IRR肌不變，運(yùn)即不論終持有年嶺限多長(zhǎng)脹再轉(zhuǎn)售摟，IR深R都是盆一樣的說。如果轉(zhuǎn)售幸的資本化灑率小于第一年那的凈營(yíng)袖運(yùn)收益癢率10絨%，變野成8%遠(yuǎn)，則越答早銷售疑，IR犯R越高委。

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率8%8%8%

實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目IRR41.2%19.0%16.6%15%

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率12%12%12%

實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目IRR-2.5%11.9%13.8%15%如果轉(zhuǎn)售壓的資本化傭率大于第一年毀的凈營(yíng)鋤運(yùn)收益性率10慨%，變嘩成12始%，則嗎越早銷建售，I貞RR越忌低。針對(duì)尋理求資金刪高回報(bào)快率（I蠻RR）臉的公司打來說：當(dāng)商業(yè)物罪業(yè)達(dá)到成厘熟期時(shí)，董盡管租金搏收益仍然背在不斷的惹增長(zhǎng)，但逆是，只要轉(zhuǎn)售的能資本化播率低于嬸投資第秩一年凈枯營(yíng)運(yùn)收社益率，就應(yīng)該狡轉(zhuǎn)售，從餐而獲得較伯高的IR溝R收益。（1、3生）商業(yè)房逮地產(chǎn)的三扣種投資收絮益模式1234567891011CF1模式一煮：開發(fā)饑后立即退銷售模式三鍛：長(zhǎng)期滅持有模式二：蓋中短期持栽有后轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售估稅值（1、4歡） 當(dāng)采李用開發(fā)后丘再銷售的市模式，一誘般是在將富項(xiàng)目餐經(jīng)營(yíng)到具寫有較高的謹(jǐn)穩(wěn)定的租找金凈現(xiàn)流光的情列況下，才階能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)喚目IRR妖的最大化眨。1、如伸果沒有嶺進(jìn)行很耽好的招諒租和商票業(yè)陪育展就進(jìn)行糞銷售，豪一是租唉金沒有船達(dá)到成振熟期的瞎水平，配租金收尖益較低狗；二是而此時(shí)投鞠資者認(rèn)徹為會(huì)面槐臨較大栽的風(fēng)險(xiǎn)重，因此博在估值紫時(shí)會(huì)調(diào)耕高資本河化率要因求。兩勺者結(jié)合能使得估里值偏低父，實(shí)現(xiàn)演的IR流R也低個(gè)。除非蛾進(jìn)行一撤定的價(jià)挪格折讓親，不然駝投資者夾不會(huì)來丸買。12CF12、進(jìn)行義很好的租僑賃、經(jīng)營(yíng)瞎管理的情袋況下，一超般3—5河年會(huì)進(jìn)入某成熟期，麻此時(shí)凈營(yíng)撲運(yùn)收益實(shí)禮現(xiàn)較高水受平、而且宣穩(wěn)定，估侵值時(shí)的資愉本化率取瓜得較低；酬從而實(shí)現(xiàn)踐較高的估拖值水平。暫實(shí)現(xiàn)的I孔R(shí)R也高加。123456CF13、在橫項(xiàng)目U獄n-l濕eve忌rag夕eI圖RR兆14.敏74%朝中，可婚以分解敘為由租能金收入姓凈現(xiàn)流短和由轉(zhuǎn)劣售收入終凈現(xiàn)流蚊構(gòu)成的肆IRR犁，經(jīng)過除計(jì)算發(fā)家現(xiàn)，租專金現(xiàn)金績(jī)流占I戶RR的卸34%躲，而轉(zhuǎn)品售收入婦占IR皮R的蝦66%購(gòu)。可見養(yǎng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)熔售時(shí)的盡售價(jià)在伙很大程略度上決孩定了該儀類項(xiàng)目?jī)?yōu)投資的嶄回報(bào)高鈔低。4、在援不同的畝時(shí)候進(jìn)午行轉(zhuǎn)售猴，項(xiàng)目度所實(shí)現(xiàn)朽的IR塊R是不蔥一樣的貴。一般親會(huì)在項(xiàng)輝目實(shí)現(xiàn)童穩(wěn)定的障、較高積的租金界收益時(shí)韻轉(zhuǎn)售，樓且資本襯化率低盛于穩(wěn)定組期第一向年凈租充金收益桐率，所何實(shí)現(xiàn)的錫IRR尼達(dá)到最繳大值?？鹨虼?，倡項(xiàng)目一攔定要通間過恰當(dāng)課的估計(jì)澤來判斷星合適的訓(xùn)銷售時(shí)求機(jī)，以燙實(shí)現(xiàn)I莊RR的誦最大化蜓。（1、5將） 如果宣采用長(zhǎng)期蛾持有的模村式，IR此R將會(huì)維燙持在固槐定的水閱平，難以潮實(shí)現(xiàn)較高嘗的水平，凳從而降低逮資 金庭使用效率鬼，不利于堤公司快速唐滾動(dòng)發(fā)展匯。因此，卡作為商惰業(yè)房地蝴產(chǎn)開發(fā)噸為主的繳公司，偏應(yīng)該快選擇瓣一個(gè)較騰好的下矩家，來亂以較低卻的資本些化率收虹購(gòu)躬該物業(yè)撕，實(shí)現(xiàn)堪上家以獄較高的扔IRR冶收益率益退政出。目前，可堡以找到很棋多機(jī)構(gòu)投槳資者、R臺(tái)EITs哭等 愿叛意以較低竊的資本化雞率進(jìn)行收熊購(gòu)。因此蛇應(yīng)該弟設(shè)計(jì)一個(gè)遇很好的商通業(yè)模式，塞尋求戰(zhàn)略偽合作者，繞來進(jìn)貞行商業(yè)房叢地產(chǎn)的開伯發(fā)。1234567891011如果長(zhǎng)狀期持有印，不考座慮轉(zhuǎn)售見，IR溜R將維伍持在固膊定的水身平，不珠利于提仗升資金燃使用效弱率。在較低忌的資本淡化率水柳平下，助轉(zhuǎn)售之賀后IR庭R才能炊達(dá)到較吧高的水絮平。123456第二部分急商業(yè)房踐地產(chǎn)的發(fā)巷展趨勢(shì)（2、直1）攤美國(guó)商搞業(yè)房地憶產(chǎn)發(fā)展坐趨勢(shì)商業(yè)房地備產(chǎn)以整體持有在，租賃為叔主；資本市場(chǎng)灑發(fā)達(dá)，提斑供長(zhǎng)期的低成本四資金支持；REI鼠Ts發(fā)展迅犧速；美國(guó)象商煙場(chǎng)、辦公認(rèn)樓、工廠維等商業(yè)房程地產(chǎn)主要圍以租賃為謎主要經(jīng)營(yíng)據(jù)方式，雖寨然有買賣喚，但比例釀比較小，來而且買賣猛往往是整撤幢轉(zhuǎn)讓，蛛受讓者再顆分租，分樂割出售的賓很少見。絞有以下優(yōu)謙點(diǎn)：有利于房夫地產(chǎn)的專業(yè)化規(guī)去模化經(jīng)營(yíng)；可以減情少了公共部分古產(chǎn)權(quán)分割帶來的來許多麻抱項(xiàng)；有利于租戶盤遣活資金，資金不邁會(huì)被套在送房地產(chǎn)上敬，且進(jìn)退尖容易；有利于房地產(chǎn)門證券化的發(fā)展功；提高房樓地產(chǎn)市董場(chǎng)分析疤的“效率性”，由于貿(mào)房地產(chǎn)租晝金水平能物比較準(zhǔn)確攜地反映房川地產(chǎn)市場(chǎng)頁(yè)的供求關(guān)營(yíng)系以及社書會(huì)整體經(jīng)滋濟(jì)形勢(shì)，張租賃經(jīng)營(yíng)湊將使房地促產(chǎn)價(jià)格的貓透明度增事加，收集角信息的效揀率提高，克服了泄房地產(chǎn)挽售價(jià)的獵易變和叼不可捉柳摸性。資金來源盾和投資對(duì)億象私人資本公眾資本權(quán)益直接投資（流動(dòng)性小）房地產(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)公司（流動(dòng)性大）債務(wù)抵押貸款商業(yè)抵押貸款證券美國(guó)商業(yè)胖房地產(chǎn)的局權(quán)益性資腐產(chǎn)結(jié)構(gòu)美國(guó)商哨業(yè)房地蝦產(chǎn)的債惡務(wù)資產(chǎn)甚構(gòu)成美國(guó)R仗eit練s的發(fā)通展情況房地產(chǎn)算投資信魂托基金婆（R爸eal辣Es蹤蝶tat和eI虹nve恢stm虛ent難Tr擾ust欣s,簡(jiǎn)呆稱R訪EIT兼s）是胸一種以煤發(fā)行收杜益憑證急的方式公匯集特謹(jǐn)定多數(shù)晶投資者篇的資金冒，由專塵門投資拳機(jī)構(gòu)進(jìn)盟行房地蛙產(chǎn)投資花經(jīng)營(yíng)管臭理，并銅將投資敵綜合收倍益按比惑例分配撤給投資摟者的一于種信托多基金。從19惕92年車開始，替Rei解ts在贏美國(guó)得斥到迅速金的發(fā)展（百萬針美元）主要優(yōu)勢(shì)隙：——股本金芽低，持罪股靈活糟：美國(guó)REI潛Ts的出現(xiàn)繡為公眾紛提供了蘇參與商濟(jì)業(yè)性房統(tǒng)地產(chǎn)權(quán)酬益投資璃的機(jī)會(huì)慨，民眾腥可以通炮過購(gòu)買REIT押s收益憑證攤的方式參燈與投資，鼓分享美國(guó)羽宏觀經(jīng)濟(jì)柄增長(zhǎng)帶來叫的收益。主要優(yōu)勢(shì)耕：——屬多元化鏡組合投資遠(yuǎn)，市場(chǎng)回劉報(bào)高：REI乎Ts通過多槳元化投攝資組合研，選擇不同地區(qū)卷和不同類逗型的房地狠產(chǎn)項(xiàng)目及士業(yè)務(wù)，有效旋地降低麗了投資厲風(fēng)險(xiǎn)，簡(jiǎn)也取得屢了較高甚的投資閑回報(bào)。REIT戒s最吸引圈之處，若是定期的尤股息收荷益。而且用股息率款相對(duì)優(yōu)該厚，由199厲3年12月至2003年1月期間咸的平均闊年度股胸息率達(dá)6.9沙6%，較十年誼期美國(guó)政歇府債券（5.86丈%）、標(biāo)喪準(zhǔn)普爾督指數(shù)公張用股（4.4糾5%）及標(biāo)準(zhǔn)缸普爾500指數(shù)（1.7步9%）為佳。主要優(yōu)晝勢(shì)：——具有較高共的流動(dòng)性支：REIT領(lǐng)s是一種房淹地產(chǎn)的證壩券化產(chǎn)品惑，通常采殘用股票或汪受益憑證貌的形式，額使房地產(chǎn)屬這種不動(dòng)推產(chǎn)流動(dòng)起艱來。而且涼由于REIT眉s股份基本忠上都在各熄大證券交決易所上市怠，與傳統(tǒng)聞的以所有織權(quán)為目的揪房地產(chǎn)投童資相比，耗投資者可苗以根據(jù)自弓己的情況山隨時(shí)處置產(chǎn)所持REIT芬s的股份吩，具有耗相當(dāng)高的流動(dòng)隱性。主要優(yōu)碰勢(shì)：——稅收優(yōu)惠悄、股東收孫益高：根據(jù)《19察60年美國(guó)國(guó)感內(nèi)稅收法碌案》規(guī)定，如肢果REIT登s將每年蛛度盈利響的大部好分以現(xiàn)排金紅利斤方式回冰報(bào)投資享者，則無需繳交膠公司所得賀稅，這就震避免了允對(duì)REI鐮Ts和股東桌的雙重腔所得課駐稅。通粘常房地鍛產(chǎn)投資套信托公予司是將銹每年盈很利的大辰部分以救現(xiàn)金紅寺利方式喜回報(bào)給欣投資者悔，再由瓣投資者絲式自己繳刷納個(gè)人趟所得稅所，因此REIT呼s所發(fā)紅貿(mào)利特別牛高。（2、2旬） 中國(guó)積商業(yè)房地叔產(chǎn)發(fā)展趨蹤蝶勢(shì)商業(yè)房諒地產(chǎn)的幕發(fā)展主濟(jì)要力量閉為國(guó)有企眨業(yè)、外灰資；資金渠道創(chuàng)單一，集朝中在銀行瓶，而且絕鉆大多數(shù)為習(xí)短期貸款狂；通常持尋有模式是伐利用高溢早價(jià)評(píng)估，援將項(xiàng)目抵矛押給銀行狀，把前期砌投資的錢剛拿回來，吧用低回報(bào)號(hào)維持經(jīng)營(yíng)伏，等待升值煙。以商業(yè)聽房地產(chǎn)夠開發(fā)為暮主營(yíng)業(yè)紛務(wù)的公飛司很少鵝，即使各開發(fā)商警業(yè)房地音產(chǎn)，仍幕然以開滔發(fā)后銷紋售（甚來至是散電售為主聚要方式繪，比如攝深圳CBD）為主梁，即延無續(xù)住宅鴿開發(fā)的音模式；境外投資拖機(jī)構(gòu)紛紛吉涌入，收粒購(gòu)國(guó)內(nèi)優(yōu)漂質(zhì)商業(yè)資誤產(chǎn)；隨著香港哨、新加坡REIT控s的發(fā)行，毯境內(nèi)企業(yè)填以REI六Ts上市為上目標(biāo)的來企業(yè)逐卻漸涌現(xiàn)膝；專業(yè)化沫商業(yè)房跑地產(chǎn)開跨發(fā)商開矛始出現(xiàn)斬；對(duì)于大型孝商業(yè)房地王產(chǎn)，以開發(fā)后散驚售為主要方式的盈臣利策略將恰難以為繼剩；在當(dāng)前的教融資環(huán)境壘和產(chǎn)業(yè)政螞策下，以長(zhǎng)期持遲有出租酬為目的的房地產(chǎn)減公司將面說臨資金上上的較大金壓力，難以嚴(yán)快速發(fā)去展；尋求與機(jī)遷構(gòu)投資者刑合作，引們?nèi)腴L(zhǎng)期戰(zhàn)略性投擴(kuò)資；或者尋塌求REI帖Ts上市燃是取得突隸破的方法猜；大連萬達(dá)指的商業(yè)房首地產(chǎn)發(fā)展釀經(jīng)驗(yàn)主力店單店+持有銷售快速擴(kuò)張調(diào)整，傷只租不障散賣原有散售假模式行不熱通賣給機(jī)構(gòu)維投資者發(fā)行RE字ITs新的開發(fā)回收資金增發(fā)繼續(xù)賣持有部夾分股份實(shí)現(xiàn)增所值“只租不倉(cāng)售”萬達(dá)前獲10個(gè)競(jìng)購(gòu)物中協(xié)心，有危部分商把鋪是銷鎖售的，炸一共賣貧了9萬孤多平方曠米，全壘國(guó)平均尾單價(jià)3灘萬多/趣平米，激回收將鬧近30何個(gè)億。但除了南棉京、青島拜等項(xiàng)目，鐮都出了跨問題，商幣鋪在銷售裁之后，再鏟進(jìn)行商業(yè)創(chuàng)規(guī)劃、整第合，有兩軋個(gè)方面保洪證不了，一是經(jīng)營(yíng)傍的整體性必，二是經(jīng)脊?fàn)I的有效當(dāng)性。小業(yè)主浸的投資呈回報(bào)無躺法滿足目。絕大部膽分出售夾商鋪全芬都拿回貝來，保解證業(yè)主幻玉若干年葉8%的疑回報(bào)率形，個(gè)別嶼地區(qū)9皺%。2004披年，做出務(wù)決定，購(gòu)物中矮心只租不吸售，以租業(yè)為主也不伏行，只能出只租不售段?！霸谶@沾個(gè)行業(yè)吊里，最泄需要的左就是資忍金，而皮且是低竹成本的名、能長(zhǎng)財(cái)期使用鏡的資金養(yǎng)。”目前國(guó)犁內(nèi)資金怠主要來滲源都是虹銀行短干期貸款剝，最長(zhǎng)四2-3賠年，短爸融長(zhǎng)投笛的弊端協(xié)非常明瘡顯。原愛來靠出宿售商鋪理回收資刊金，解疊決銀行桐還款的決問題，細(xì)共賣了收9萬平是米的商肥鋪，平閃均售價(jià)很3萬/膝平米，鑼解決了肝大部分漿資金問癥題；現(xiàn)智在改為咬只租不飛售，資味金鏈非銳常緊張牛；由原裕計(jì)劃的勵(lì)“保5沖爭(zhēng)8”胡調(diào)整為興“保3竹爭(zhēng)5”網(wǎng)。解決不佳了長(zhǎng)期擦資金的油問題，那商業(yè)地晝產(chǎn)是很錘難做的這，即使腔能做，品也走不脅遠(yuǎn)。所新以最重尚要的，森做商業(yè)繪地產(chǎn)，首先要雙有資金睛實(shí)力，引或者有嘉長(zhǎng)期能瓜使用的果資金平殲臺(tái)。“先招斃商后開歉發(fā)”做購(gòu)物中積心，非常牲重要的是脅做對(duì)程序才。一定要須先租后建促，招商在赤前，建劉設(shè)在后謎。主要原因背：如果建好兩再招商，談判時(shí)處暑于弱勢(shì)，只能少被迫接纏受租戶慰提出的訴價(jià)格說；做一個(gè)蜂購(gòu)物中蜜心，一晉般有七代、八家理主力店烏，主力壓店一定兇要是不虹同業(yè)態(tài)那的組合卵在一起焦，這樣薦才能滿母足一站噴式購(gòu)物份的需求喬，同時(shí)痛提高大猜家的比文較效益流，而且寧很多大孟的主力躬店簽約供時(shí)都要補(bǔ)求排他損性，不喚能出現(xiàn)拍同業(yè)態(tài)完的競(jìng)爭(zhēng)譯對(duì)手。招商在前析還有個(gè)明恒顯的好處炭，能節(jié)省巨證大的投毀資，根據(jù)竿需求進(jìn)閃行設(shè)計(jì)福，避免無效統(tǒng)面積。萬達(dá)的郵啟示：一定要解液決資本途狐徑，同時(shí)葵要有較強(qiáng)叨的商業(yè)開腳發(fā)管理能債力，才能返保證商業(yè)綁房地產(chǎn)開躲發(fā)的成功仿。第三部分齡金地商狡業(yè)房地產(chǎn)蔥發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)：商業(yè)房岡地產(chǎn)開陸發(fā)經(jīng)營(yíng)白屬于戰(zhàn)鎮(zhèn)略新舉威措，短茂期內(nèi)不年會(huì)占用撤公司大站量資源駛而大規(guī)女模介入浙，3年團(tuán)內(nèi)屬于福能力積武累期。遮不以長(zhǎng)期持鋒有為目羊的，通過多參與商踢業(yè)房地候產(chǎn)開發(fā)激及整體普經(jīng)營(yíng)、扎轉(zhuǎn)售，濕實(shí)現(xiàn)較枝高的I鳳RR回咽報(bào)，實(shí)接現(xiàn)資金敬的高效紀(jì)利用。投資標(biāo)準(zhǔn)竭：項(xiàng)目稅后喚IRR大銜于15%塘；實(shí)現(xiàn)路瓜徑：尋求商星業(yè)房地飛產(chǎn)戰(zhàn)略騙合作伙拿伴，成鐮立商業(yè)刊房地產(chǎn)飛合作公循司，共錯(cuò)同開發(fā)蟻，共同矮經(jīng)營(yíng)，仍中短期蒸內(nèi)銷售韻給機(jī)構(gòu)慮投資者通。（3、旬1）為耐什么不奮長(zhǎng)期持違有？服從公緣瑞司整體斬戰(zhàn)略定距位，尋煙求高的草項(xiàng)目投慣資回報(bào)脅，即較總高的項(xiàng)紋目IR逃R水平加。第一部臟分的分鉤析已經(jīng)理很清楚滅，持有殖商業(yè)房赴地產(chǎn)的過IRR偏水平比嶄較固定瞎，而選堵?lián)裨诤媳窟m的時(shí)手機(jī)轉(zhuǎn)售揀，能實(shí)暗現(xiàn)更高滔的IR兇R回報(bào)所。雖然持有比能帶來穩(wěn)示定的現(xiàn)金賄流，但在消公司規(guī)模肯較小的時(shí)椒候，持有煮大量的商側(cè)業(yè)物業(yè)將疼不利于公酒司快速發(fā)板展。（3、2嶼）投資標(biāo)氏準(zhǔn)為什么豬為項(xiàng)目稅右后IRR關(guān)15%；公司的努戰(zhàn)略定典位為快國(guó)速滾動(dòng)緩發(fā)展，故住宅項(xiàng)血目的投痛資標(biāo)準(zhǔn)喜為項(xiàng)目崗稅后I霞RR大聚于等于任15%陸。商業(yè)房地程產(chǎn)項(xiàng)目的輝投資同樣陰應(yīng)為項(xiàng)目狀稅后IR嫌R大于等昆于15%沾，否則不折如去做住禁宅開發(fā)。（3、3號(hào)）為什么相要尋求戰(zhàn)略合作？目前