第二章房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律1、房地產(chǎn)市場概述2、房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系3、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)4、房地產(chǎn)市場的特性與功能5、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律6、政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)1RealEstateDevelopment第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念

房地產(chǎn)市場：是指房地產(chǎn)商品交換的領(lǐng)域和場所。

從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。是所有這些交換和流通關(guān)系的綜合，體現(xiàn)了市場中的當(dāng)事人之間錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。2RealEstateDevelopment第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境

影響運(yùn)行活動各種因素的總和社會政治

經(jīng)濟(jì)金融法律技術(shù)資源國際3RealEstateDevelopment第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述三、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量1、社會經(jīng)濟(jì)因素社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。2、社會經(jīng)濟(jì)力量

——金融業(yè)的發(fā)展

——信息、通訊技術(shù)水平的提高

——生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

——人文環(huán)境的變化

——自然環(huán)境的變化

——政治制度的變遷4RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場的需求

1、概念

房地產(chǎn)需求：是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。2、房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)1）房地產(chǎn)需求具有整體性2）房地產(chǎn)需求具有區(qū)域性

3）房地產(chǎn)需求具有層次性

5RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場的需求3、類型生產(chǎn)性、消費(fèi)性、投資性

4、房地產(chǎn)需求的影響因素1）收入的變化

2）其他商品的價(jià)格變化（替代品，互補(bǔ)品）

3）對未來的預(yù)期

4）政府政策的變化（貸款利率，稅費(fèi)）6RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系二、房地產(chǎn)市場的供給1、概念房地產(chǎn)供給：是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。

2、房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)1）房地產(chǎn)供給缺乏彈性

2）房地產(chǎn)供給具有層次性

3）房地產(chǎn)供給具有滯后性7RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系二、房地產(chǎn)市場的供給3、房地產(chǎn)供給的影響因素1）房地產(chǎn)開發(fā)成本

2）政府政策的變化（土地增值稅費(fèi)）

3）對未來的預(yù)期8RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系三、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡1、供求均衡即供給與需求的均衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。

價(jià)格數(shù)量SDP0ME9RealEstateDevelopment價(jià)格數(shù)量SD1DPP10MM1HhFfE10RealEstateDevelopment價(jià)格數(shù)量SD1D2PP10Q1QQ211RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系三、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡1、供求均衡RE供求均衡原理的要義：是供給和需求兩種力量相互作用、相互變化的結(jié)果均衡狀態(tài)的構(gòu)成要素，不但包括供、需價(jià)格，而且還包括供、需數(shù)量一致，二者缺一不可，且相互聯(lián)系、影響供、需數(shù)量一致，微觀上，表示特定市場、特定房地產(chǎn)商品的供求數(shù)量相當(dāng)、供求結(jié)構(gòu)吻合；宏觀上，表示一個(gè)城市或一個(gè)國家的RE供、需數(shù)量相一致

12RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系三、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡1、供求均衡

RE供求均衡原理的現(xiàn)實(shí)意義：在微觀層次上，房地產(chǎn)商應(yīng)該重視房地產(chǎn)市場供給和需求的變動，重視其均衡狀態(tài)的狀況，及時(shí)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營策略和計(jì)劃；在宏觀層次上，國家應(yīng)該運(yùn)用稅收、利率、信貸等經(jīng)濟(jì)杠桿，刺激或抑制供給或需求，引導(dǎo)供求曲線沿著人們所希望的方向移動，從而達(dá)到一個(gè)新的均衡狀態(tài)。

13RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系三、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡2、供求非均衡

即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。三種狀態(tài)：

A、總量性供不應(yīng)求狀態(tài)

B、總量性供過于求狀態(tài)

C、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)

！均衡是偶然的，幾乎是不存在的；

！非均衡狀態(tài)是絕對的，常見的。

14RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系三、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡3、RE市場供求均衡條件及其實(shí)現(xiàn)A、深化住房制度改革，積極推進(jìn)住房分配貨幣工資化

B、完善房地產(chǎn)市場體系，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場條件

C、著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡

D、以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)

15RealEstateDevelopment第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系四、房地產(chǎn)市場的體系

房地產(chǎn)市場體系是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的載體房地產(chǎn)市場體系是指多種房地產(chǎn)市場互相聯(lián)系、互相制約形成的市場集合體和系統(tǒng)。按層次分：一、二、三級市場

按用途分：

按交易客體分：土地市場、房產(chǎn)、RE中介、RE金融、物業(yè)管理等16RealEstateDevelopment第三節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：

總量結(jié)構(gòu)：開發(fā)與銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)

區(qū)域結(jié)構(gòu)：全國不同區(qū)域、同一城市不同區(qū)域（地段）

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：住宅（別墅、豪宅、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房）、寫字樓、商業(yè)用房

供求結(jié)構(gòu)：供求檔次和需求水平

投資結(jié)構(gòu)：投資目的、投資方式17RealEstateDevelopment第三節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)二、房地產(chǎn)市場細(xì)分1、按地域細(xì)分：城市，區(qū)域，省2、按房地產(chǎn)用途分：居住，商業(yè)，工業(yè)……

3、按存量增量細(xì)分：一級，二級，三級

4、按交易形式細(xì)分：買賣，租售，抵押

5、按目標(biāo)市場細(xì)分：抵擋，中檔，高檔；青年，老年18RealEstateDevelopment第三節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)供給指標(biāo)存量新竣工量滅失量空置量空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開工面積平均建設(shè)周期竣工房屋價(jià)值需求指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)城市家庭人口就業(yè)人員數(shù)量就業(yè)分布城鎮(zhèn)登記失業(yè)率城市家庭可支配收入房屋空間使用數(shù)量商品零售價(jià)格指數(shù)城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)交易指標(biāo)銷售量出租量吸納量吸納率吸納周期預(yù)售面積房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)租金19RealEstateDevelopment第四節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性

1、市場供給的特點(diǎn)：缺乏彈性，非同質(zhì)性2、市場需求的特點(diǎn)：廣泛性，多樣性，融資性

3、市場交易的特點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)交易，法律性，代理性

4、市場價(jià)格的特點(diǎn)：位置決定性，上升性，個(gè)別因素影響性20RealEstateDevelopment第四節(jié)林房暢地產(chǎn)市析場的特碎性與功員能二、價(jià)房地芝產(chǎn)市場譯的功能1、配置盈存量房地造產(chǎn)資源和谷利益2、顯示君房地產(chǎn)市濕場需求變攀化影響因畜素：未允來預(yù)期霉收益變叔化，政景府稅收痕政策影迎響，收旦入水平夸變化或涂消費(fèi)觀浩念變化廳，原用娘于其他落方面資解金的介針入和土詢地供給尿的變化出租數(shù)量價(jià)格銷售數(shù)量SD1DPP10MM1價(jià)格SD1DRR10LL121Rea汪lE容sta袍te情Dev圈elo謹(jǐn)pme叨nt第四節(jié)保房額地產(chǎn)市秀場的特傲性與功斧能二、縣房地疾產(chǎn)市場杰的功能3、指俊導(dǎo)供給和以適應(yīng)友需求的屬變化變化原因睬：建設(shè)新腳的房地勉產(chǎn)項(xiàng)目佳或改變翼原來物寨業(yè)使用鉗方式變砌化租售價(jià)格窯變化4、指炭導(dǎo)政府品制定科蘋學(xué)的土還地供給刑計(jì)劃5、引憲導(dǎo)需求經(jīng)適應(yīng)供蠶給條件懲的變化住房建塊設(shè)規(guī)劃狐編制22Real糾Est訂ate漆Deve什lopm拾ent第五節(jié)帶房預(yù)地產(chǎn)市猶場的運(yùn)證行規(guī)律一、統(tǒng)房地產(chǎn)空盟間市場與等房地產(chǎn)資頂產(chǎn)市場S1房地產(chǎn)市耕場的參與悄者23Real俊Est弦ate淘Deve神lopm編ent第五節(jié)佳房地產(chǎn)輔市場的運(yùn)脾行規(guī)律土地市嬌場RE開發(fā)建設(shè)端市場RE銷售市伍場RE消費(fèi)市架場建筑材貌料市場RE金融市場中介服忽務(wù)市場物業(yè)管勞理市場房地產(chǎn)礎(chǔ)市場運(yùn)廳行機(jī)制趣基本架脈構(gòu)24Rea能lE羞sta檢te芳Dev奶elo莫pme區(qū)nt第五節(jié)濁房格地產(chǎn)市足場的運(yùn)絡(luò)行規(guī)律一、封房地性產(chǎn)空間擋市場與旨房地產(chǎn)澡資產(chǎn)市宿場1、房惱地產(chǎn)空樓間市場生產(chǎn)、生胳活空間2、房地服產(chǎn)資產(chǎn)市楊場獲取投粘資收益?。鹤饨鹩?，轉(zhuǎn)讓序增值收讓益25Rea閉lE沖sta勇te勝Dev軟elo等pme陣nt26Rea烈lE前sta善te誓Dev爬elo碎pme棗nt第五節(jié)激房障地產(chǎn)市駐場的運(yùn)閱行規(guī)律二、抖房地胡產(chǎn)市場夾的周期隔循環(huán)經(jīng)濟(jì)波戶動與經(jīng)奮濟(jì)周期世界各國留的經(jīng)濟(jì)發(fā)守展表明，螞在經(jīng)濟(jì)總愚量增長過禽程中，由扎于不同時(shí)磨段的增長儲速度或增末長率總是栗快慢有異盒、高低有號別，導(dǎo)致腦經(jīng)濟(jì)總量挺在時(shí)間序酷列上的波目動現(xiàn)象，施即實(shí)際增監(jiān)長曲線圍僵繞趨勢線忙上下波動味，由此反后映經(jīng)濟(jì)增永長與經(jīng)濟(jì)邀波動的關(guān)膝系。GDPT潛在的隙GDP司水平線經(jīng)濟(jì)波壓動是重桐復(fù)出現(xiàn)各擴(kuò)張與旺收縮的宮周期波后動，經(jīng)屯濟(jì)周期緞則可稱潑為從波跨峰到波福谷周期戀性運(yùn)動乞的經(jīng)濟(jì)栽波動。產(chǎn)生根源社會總靠供給和獸總需求棍兩個(gè)對兩立面的加矛盾和伴統(tǒng)一。27Real識Est筍ate襖Deve很lopm僻ent第五節(jié)潤房勾地產(chǎn)市刷場的運(yùn)就行規(guī)律二、枕房地而產(chǎn)市場津的周期俊循環(huán)1、定義是指房感地產(chǎn)業(yè)臭活動或叼其投入謠與產(chǎn)出沒有相當(dāng)蹤蝶的波動婚現(xiàn)象，械且此現(xiàn)掏象重復(fù)沙發(fā)生。2、房地飲產(chǎn)周期循踐環(huán)的原因供需、信醬息、心理寇、政策、櫻制度、時(shí)廳間等。3、傳過統(tǒng)房地死產(chǎn)周期被理論的主要內(nèi)容擴(kuò)張，緩索慢，蕭條填，調(diào)節(jié)，倆復(fù)蘇，再搜次擴(kuò)張28Real策Est乓ate累Deve想lopm白ent第五節(jié)趙房地產(chǎn)綿市場的運(yùn)滔行規(guī)律二、棍房地產(chǎn)市均場的周期隱循環(huán)5、房地美產(chǎn)市場的食自然周期供給，楊需求，安空置率BACDE29Real奏Est個(gè)ate蘇Deve富lopm童entS1空置率空置面積澇：報(bào)告期末座已竣工的母可供銷售棉或出租的望商品房屋竭建筑面積霞中，尚未概銷售或出民租的商品是房屋建筑尚面積，包芳括以前年問度竣工和立本期竣工眾的房屋面滾積，但不飛包括報(bào)告甘期已竣工宵的拆遷還雙建、統(tǒng)建缸代建、公痰共配套建雞筑、房地刷產(chǎn)公司自岔用及周轉(zhuǎn)燙房等不可遵銷售或出太租的房屋慕面積?！本┙y(tǒng)計(jì)翼信息網(wǎng)但中國統(tǒng)易計(jì)年鑒并旗無空置率剖的定義和禾統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)用。當(dāng)前流行拖空置率計(jì)蔑算方法：A、全社會空蜂置房面積樓除以全部棋住房面積抵；B、空置商品辰房面積除妖以最近3倚年內(nèi)竣工旁的竣工面毅積；C、空置商圣品房面果積除以兔當(dāng)年竣僻工的建退筑面積帳。30Real年Est撤ate蜂Deve冤lopm煉entS2空置率國外做法卻：在海外廟住房空網(wǎng)置率研晚究中，都沒有羊把已經(jīng)出福售或出租刻但是沒有牧人居住的克房屋統(tǒng)計(jì)肚在內(nèi)。蓋伯瑞（Gab練riel念）和諾薩特（Not賞haft怪）將住宅空宿置分為兩名類：偶然（In歉cid帶enc竊e）空置和長友期（Du迫rat漫ion貿(mào)）空置。偶精然空置取孤決于人口親流動，而侍長期空置初是市場搜搬索的必然垃結(jié)果。長忠期空置不凳可避免；尸偶然空置貿(mào)和產(chǎn)業(yè)結(jié)貢構(gòu)變化、衛(wèi)就業(yè)機(jī)會摟及移民流阿動等要素坡密切相關(guān)急。31Real洽Est妥ate減Deve投lopm地entS2空置率有人說電：“按束國際通虜行慣例擋，空置腐率在5%至10%之間為合乓理區(qū)；空蠟置率在10%至20%之間屬寸危險(xiǎn)區(qū)憂；空置船率在20%以上為嚴(yán)該重積壓區(qū)姥，極度危雁險(xiǎn)?！边^？？？追？？所謂～“國際警罩戒線”恐怕憑鏟空杜撰枕，說話德者試圖右傳遞何葵樣信息鍛？住宅空拘置是一似個(gè)市場彩顯現(xiàn)，隔除了加鋒強(qiáng)銀行傍信貸紀(jì)串律之外碑，不需滋要設(shè)置棋什么“亮警戒線齊”。32Rea臨lE喜sta至te樓Dev傍elo減pme獨(dú)nt第五節(jié)應(yīng)房到地產(chǎn)市響場的運(yùn)坦行規(guī)律二、仔房地簽產(chǎn)市場扯的周期偶循環(huán)6、房地忌產(chǎn)市場的穴投資周期BACDE33Real幸Est合ate封Deve腦lopm滿ent第五節(jié)傲房地產(chǎn)艙市場的運(yùn)遵行規(guī)律二、欲房地園產(chǎn)市場細(xì)的周期較循環(huán)7、房地愉產(chǎn)市場自接然周期和雨投資周期凈之間的關(guān)挽系兩者相互刑聯(lián)系和相到互影響，過投資周期細(xì)在第一階秤段和第二析階段初期倡滯后于市新場自然周鎖期的變化喬，在其他恢階段則超濱前于市場岡自然周期腐的變化。34Real熔Est盤ate誰Deve候lopm兵ent第五節(jié)隔房地產(chǎn)滔市場的運(yùn)改行規(guī)律二、冊房地乒產(chǎn)市場設(shè)的周期蠻循環(huán)8、房地供產(chǎn)市場周師期的特點(diǎn)1）在覺經(jīng)濟(jì)周障期中，積房地產(chǎn)吵業(yè)進(jìn)入賀高漲階棵段，相存對于國漸民經(jīng)濟(jì)江周期來是說要較渠為提前總些；2）房地笨產(chǎn)業(yè)周期叉衰退階段味也相應(yīng)更韻早到來；3）房宣地產(chǎn)業(yè)謠周期蕭強(qiáng)條階段秧相對長會一些；4）房給地產(chǎn)業(yè)擠相對比省較容易茫波動，兔房地產(chǎn)狼周期波本幅比整撤體國民壓經(jīng)濟(jì)周辣期波幅以更大一霞些；5）房爐地產(chǎn)周巷期性波聞動帶有保明顯的褲區(qū)域性伍特點(diǎn)。35Real萬Est蜻ate介Deve帖lopm領(lǐng)ent1994芳~200潔6中國房犬地產(chǎn)投搶資增長資率走勢錘圖1979洽-199辮1設(shè)屬于振恢復(fù)階段飲，周期性懂難以顯現(xiàn)觀；1992羨-199鉗3枝高速勉增長期，謝可看作繁浴榮階段；1994筒-199睛6材衰退碑階段；199糕7-1剪999殲蕭跑條階段凳；1999圾-200判0派復(fù)蘇栗階段；2000辮-役新的嘗繁榮階段寺……36Real職Est反ate奪Deve賞lopm儉ent第五節(jié)擴(kuò)房地產(chǎn)惑市場的運(yùn)妖行規(guī)律三、伏房地產(chǎn)市您場中的泡己沫與過熱1、房磁地產(chǎn)泡丹沫及成貧因S1泡沫經(jīng)濟(jì)“‘泡沫排狀態(tài)’這噸個(gè)名詞，猾隨便一點(diǎn)務(wù)說，就是絡(luò)一種或一窗系列資產(chǎn)抄在一個(gè)連叫續(xù)的過程列中陡然漲蒸價(jià)，開始券的價(jià)格上躲升會使人德們產(chǎn)生還闊要漲價(jià)的糕預(yù)期，于辯是吸引新鈔的買主—舞—這些人付一般只是峽想通過買扁賣謀取利題潤，而對爹這些資產(chǎn)耗本身的使垂用或產(chǎn)生饞盈利的能予力不感興剛?cè)?。隨著猶漲價(jià)常常腰是預(yù)期的萌逆轉(zhuǎn)，接倒著就是價(jià)請格暴跌，盼最后以金待融危機(jī)告敗終?！薄鹜偷聽柌┬痈瘛缎屡翣枬O格雷夫經(jīng)溪濟(jì)學(xué)大辭律典》1籍992年估版37Real缸Est置ate疼Deve描lopm嬸ent第五節(jié)坦房地產(chǎn)通市場的運(yùn)策行規(guī)律三、浮房地產(chǎn)市雀場中的泡著沫與過熱1、房單地產(chǎn)泡劃沫及成勺因S2泡沫經(jīng)濟(jì)兆與經(jīng)濟(jì)泡報(bào)沫經(jīng)濟(jì)泡沫指的是鞠在經(jīng)濟(jì)斷發(fā)展過水程中經(jīng)旺常出現(xiàn)最的不均測衡現(xiàn)象科。（具兄體表征性：上下先起伏的躁經(jīng)濟(jì)周紀(jì)期）泡沫經(jīng)濟(jì)則專指那炊些由于經(jīng)殼濟(jì)投機(jī)活微動而導(dǎo)致鉤市場價(jià)格斗大起大落娃的現(xiàn)象。區(qū)別（市廣場機(jī)制）對經(jīng)濟(jì)鄭泡沫產(chǎn)揮生制衡梁均衡恨點(diǎn)對泡沫構(gòu)經(jīng)濟(jì)無仰能為力州均衡脖點(diǎn)38Real格Est唇ate半Deve威lopm爛ent第五節(jié)乓房屬地產(chǎn)市蘋場的運(yùn)某行規(guī)律三、雁房地產(chǎn)市脾場中的泡侍沫與過熱1、房地恨產(chǎn)泡沫及囑成因房地產(chǎn)泡罰沫定義：是指由展于房地螞產(chǎn)投機(jī)嫂引起的島房地產(chǎn)將市場價(jià)鏟格與使謠用價(jià)值包嚴(yán)重背驚離，脫清離了實(shí)賓際使用灑者支撐霉而持續(xù)截上漲的班過程及別狀態(tài)。房地產(chǎn)泡左沫形成的逼過程：較大群計(jì)體對R聞E市場修的樂觀樂共識比較發(fā)呆達(dá)的房那地產(chǎn)市兵場交易紹，容易軌買進(jìn)賣魯出在房地產(chǎn)笛交易市場散上投機(jī)資柿金占用時(shí)馬間比較短購房容臂易得到唇銀行支行持，從害而放大肝購買能憑力銀行要牙能夠吸門收更多還儲蓄，宇才能支擔(dān)付越來緞越多的深借貸39Rea你lE工sta屑te蓋Dev視elo源pme矮nt第五節(jié)笑房意地產(chǎn)市判場的運(yùn)傘行規(guī)律三、勝房地產(chǎn)市市場中的泡騎沫與過熱1、房坑地產(chǎn)泡挖沫及成淹因房地產(chǎn)泡助沫產(chǎn)生的祝原因：土地有限債和稀缺（基礎(chǔ)）投機(jī)需俗求膨脹（直接塑誘因）金融機(jī)構(gòu)宜過度放貸（金融流少動性過剩煎，直接助割燃劑）S40Rea旨lE閱sta名te永Dev嘗elo貝pme迫nt第五節(jié)龍房響地產(chǎn)市牌場的運(yùn)候行規(guī)律社會需求壯大致上可楊分為兩類料:真實(shí)需求隱和投機(jī)需克求。區(qū)別：第一，真胸實(shí)需求和筑投機(jī)需求棚的目的不駝一樣。第二，濫資金占羨用時(shí)間蓬長短不乎同。投迷機(jī)需求攀占用資耽金的時(shí)務(wù)間短于真實(shí)需血求。第三，真隨實(shí)需求往砌往比較穩(wěn)福定，可以黎從過去歷途史數(shù)據(jù)來杏判斷下一饅期的需求桌。第四，投診機(jī)需求在躍財(cái)富轉(zhuǎn)移善上的作用癥要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大束于一般的悼真實(shí)需求掘。41Real碎Est畝ate歪Deve謀lopm北ent第五節(jié)夠房地產(chǎn)誤市場的運(yùn)納行規(guī)律在投機(jī)距和投資開之間原服本就沒遍有什么滿很清楚客的界限滑。在一定腰條件下法正常的防投資很傾快就轉(zhuǎn)彩變?yōu)橥娥I機(jī)行為茫。有些塔人買房部子的目驅(qū)的不是度為了居蜜住，放者在那里虎等待房膽價(jià)上漲陵。希望勇在高價(jià)跌位上出碼售，從子中獲利槍。這樣解的購房鐵具有一勞定的投樓機(jī)成分少在內(nèi)，蹦但是在衫經(jīng)濟(jì)理餅論上卻榜無可非側(cè)議。如果只洞是買一加套或幾莊套住宅自，放在舌那里等夾升值，頁在大多捕數(shù)情況繪下屬于雪投資行籃為。投袖資自然捉希望有存一定的寫回報(bào)，穩(wěn)否則何設(shè)必投資都？如果包打算買貓上很多鏟的住宅竄，在抬呈高房價(jià)洗之后再舉賣出去煩，那就潛有投機(jī)匪之嫌。42Rea執(zhí)lE踢sta相te凳Dev鏟elo辰pme背ntQS1D2D1PP00Q0S2D3A在一般廈商品市埋場上，缺當(dāng)價(jià)格枝上升的鹿時(shí)候需丹求減少碗，當(dāng)價(jià)磚格下降障的時(shí)候辦需求增禿加。需撇求曲線罰必然有臺負(fù)斜率粱。當(dāng)投機(jī)恰需求過坐盛的時(shí)雄候，商紗品房的野需求曲玻線擁有寧正斜率殲：東西旁越貴，惠買的人把越多。43Rea默lE番sta份te榨Dev憐elo糧pme肥nt第五節(jié)旺房攝地產(chǎn)市愛場的運(yùn)變行規(guī)律三、漫房地產(chǎn)市半場中的泡嚷沫與過熱1、房地幫產(chǎn)泡沫及課成因危害破壞穩(wěn)定愁的宏觀經(jīng)導(dǎo)濟(jì)環(huán)境降低社會服生產(chǎn)和資剃源配置效如率阻礙工制農(nóng)業(yè)的皺發(fā)展助長地下捐經(jīng)濟(jì)和非勤法活動加大貧富壞差距和國姓民收入不葉平等敗壞社餃會風(fēng)氣破壞金融衣秩序，導(dǎo)廣致銀行危兔機(jī)44Real茂Est元ate牙Deve愉lopm隊(duì)ent第五節(jié)浩房件地產(chǎn)市伴場的運(yùn)小行規(guī)律附：中著國的房腔地產(chǎn)泡黨沫1、區(qū)域血性的2、以捐海南為名代表198陸8.4換.13浙建省1993體年國家金覺融整頓199弄7年海羅南銀行榴倒閉—槐—Re騎泡沫的否直接后戒果3、影響45Real鴉Est渣ate冷Deve芽lopm晉ent第五節(jié)慎房地產(chǎn)坦市場的運(yùn)衰行規(guī)律三、抱房地產(chǎn)市牧場中的泡煮沫與過熱2、“鏟過度開理發(fā)”及枯誘因定義：是指市場棋上的需求層增長趕不襯上新增供昆給增長的睬速度時(shí)，誘所出現(xiàn)的象空置率上殖升、物業(yè)別價(jià)格和租欲金下降的縮慧情況。誘因：開發(fā)商伴對市場主預(yù)測的旨偏差開發(fā)商途之間的念博弈和酸非理性連行為開發(fā)資金陣的易得性46Rea榨lE煮sta霧te株Dev妙elo點(diǎn)pme閑nt第五節(jié)勵(lì)房地產(chǎn)萍市場的運(yùn)嘉行規(guī)律三、遞房地阿產(chǎn)市場欲中的泡賀沫與過底熱3、房地橫產(chǎn)泡沫和言“過度開賓發(fā)”的區(qū)效別與聯(lián)系區(qū)別：反映層面鳴不同（供窄需，價(jià)格嫁）嚴(yán)重程衰度和?？窈π圆挥谥芷诠~循環(huán)中漁所處階疑段不同參與者動死機(jī)不同（腹長期和短垮期效益）聯(lián)系：都是市場臂價(jià)值的偏燙離；“過熱”拒不一定產(chǎn)勞生泡沫，但“泡沫芳”一定會劈燕產(chǎn)生過熱奔（誘因）47Rea帝lE牌sta唐te憂Dev楊elo蘿pme阿nt第五節(jié)拴房餐地產(chǎn)市相場的運(yùn)餅行規(guī)律三、減房地產(chǎn)市妻場中的泡蹤蝶沫與過熱4、房截地產(chǎn)泡堂沫的衡鍛量實(shí)際價(jià)斬格/理年論價(jià)格坡、房地堡產(chǎn)價(jià)格書增長率謠/實(shí)際茂GDP魔增長率址、房地織產(chǎn)價(jià)格董指數(shù)/財(cái)居民消屢費(fèi)價(jià)格葡指數(shù)、壘房價(jià)收挺入比、育住房支底付能力眠指數(shù)、冒房地產(chǎn)綁投資需偉求/房矩地產(chǎn)使星用需求48Real反Est宏ate豪Deve程lopm桶entS2房價(jià)收入借比1、出址處瑞納特（Ber榴tnar帽dRe漿naud丹），19裁89年研袋究報(bào)告指虹出，發(fā)達(dá)絮國家中房被價(jià)收入比均1.8～療5.5，脫發(fā)展中國賠家4.0壓～6.1國，窮國和澆富國房價(jià)混收入比大它不相同。聯(lián)合國丑人居中盡心，19固98年窯對96駱個(gè)國家伍和地區(qū)循進(jìn)行統(tǒng)桿計(jì)公布摟房價(jià)收版入比，閥各國～切離散度零相當(dāng)大紐奉，0.逐8～3煙0，均再值8.廊4，中庭位數(shù)6廳.4。報(bào)告非和學(xué)術(shù)研耍究論文語，未給飾出房價(jià)森收入比揮的定義效。被譯跟為中文至后廣為墻流傳。49Real啊Est悲ate殃Deve哥lopm緒entS2房價(jià)收入炭比2、不非能用～蛋來進(jìn)行搖國際比財(cái)較房價(jià)的統(tǒng)鋒計(jì)對象選蔥擇不同房價(jià)的扒統(tǒng)計(jì)定從義千差躬萬別面積含厚義分歧居民年全炊部收入上納各國分歧巾更大50Real方Est泥ate栗Deve匯lopm伶entS2房價(jià)收入輪比3、國內(nèi)珍做法國務(wù)院超，[1證998徐]23#《關(guān)于進(jìn)姜一步深槐化城鎮(zhèn)墊住房制橋度改革巷，加快廈住房建魄設(shè)的通廢知》中，宿房價(jià)收敏入比：炮本地區(qū)換一套建黎筑面積科為60皇平方米桐的經(jīng)濟(jì)蹄適用房纖的平均驚價(jià)格與役雙職工偽家庭年園平均工艱資之比衣。數(shù)據(jù)定乞義千差缸萬別，評房價(jià)收始入比各筑有內(nèi)涵諒，只能正用于時(shí)姓間序列事的縱向朵比較，杜而不能倘用于在罷不同國徒家和地怒區(qū)之間比的橫向說比較。51Rea吃lE瞧sta懲te博Dev斤elo阻pme策ntS2房價(jià)收入時(shí)比“房價(jià)彩收入比黎沒有國芳際警戒幸線”——?dú)W喘洲房地爆產(chǎn)研究膛聯(lián)合會餃主席本特.特癢納2006豎.4.2蝦2在北京接古受記者采纏訪時(shí)明確田表示。世界銀公行的結(jié)帆論是：頌在低收灘入國家運(yùn)，房價(jià)賣收入比邀普遍偏略高，但啊并不一和定意味清著房地翠產(chǎn)市場猛存在泡顯沫破裂手的危險(xiǎn)攔。52Rea銜lE推sta陵te黨Dev逮elo角pme訂ntS2房價(jià)產(chǎn)常價(jià)格指閉數(shù)1、房濁地產(chǎn)價(jià)蠶格指數(shù)你的起源益及其意吼義價(jià)格指梯數(shù)最早沫產(chǎn)生于炭18世削紀(jì)的歐墊洲，起再源于物勒價(jià)指數(shù)農(nóng)。對房努地產(chǎn)價(jià)袋格指數(shù)新的研究哲則是2培0世紀(jì)鐮30、董40年趁代以后茂才開始業(yè)盛行的饑。53Rea柜lE伯sta牙te步Dev旬elo汁pme礎(chǔ)nt在我國香信港，房地縱產(chǎn)價(jià)格指貞數(shù)沒有采碰取綜合形漿式，而是扭根據(jù)各類慕型的物業(yè)托編制分類項(xiàng)、分地區(qū)舍的房地產(chǎn)母價(jià)格指數(shù)鄙。其中，肥公認(rèn)權(quán)威涼的房地產(chǎn)腐價(jià)格指數(shù)即是香港差淘餉物業(yè)估矩價(jià)署公布喝的各項(xiàng)房蹤蝶地產(chǎn)價(jià)格望指數(shù)，該植指數(shù)將全嶺港物業(yè)按戒用途分為如住宅、寫板字樓、零融售業(yè)樓宇怪以及工業(yè)拍廠房，同鬧時(shí)將各類養(yǎng)型物業(yè)進(jìn)謝一步的細(xì)新分。在內(nèi)地，果自199用5年開始棍研制開發(fā)輔及應(yīng)用中屠房指數(shù)系臟統(tǒng)以后，肉全國各地罷日益重視暮房地產(chǎn)價(jià)利格指數(shù)編唉制的研究售，199冒7年國家肺計(jì)委、國約家統(tǒng)計(jì)局造聯(lián)合下達(dá)矮“關(guān)于開妹展房地產(chǎn)箏價(jià)格指數(shù)多編制工作低的通知”銜，199匆8年在全堪國選擇3謊5個(gè)大中決城市進(jìn)行邊房地產(chǎn)價(jià)昆格指數(shù)編蘋制工作，附并定期向韻社會公布伶。54Real雀Est誰ate壇Deve夾lopm潮ent2、我國此房地產(chǎn)指掀數(shù)系統(tǒng)（1）家中房指凳數(shù)系統(tǒng)中房指數(shù)梅系統(tǒng)（C慘REIS館）是中國壞房地產(chǎn)指膛數(shù)系統(tǒng)（任Chin舍aRe蜂alE善stat刮eIn儲dex內(nèi)Syst何em）的測簡稱，是車一套以價(jià)眾格指數(shù)形蘿式來揭示惑并反映全沿國各主要燃城市房地繁產(chǎn)市場發(fā)乖展和變化閑軌跡的指洞標(biāo)體系。中房指倒數(shù)系統(tǒng)屬由中國撥房地產(chǎn)覽協(xié)會、婦國務(wù)院焦發(fā)展研串究中心瓶和中國趴房地產(chǎn)駛開發(fā)集們團(tuán)三方福發(fā)起，腿中房集檢團(tuán)企業(yè)修顧問公局司精心記籌劃組券織和具乳體操作炊，19巾95年蘭初開始踩運(yùn)行。中房指貝數(shù)由國披家發(fā)展比計(jì)劃委墨員會和亭國家統(tǒng)鼠計(jì)局聯(lián)殖合發(fā)布維，國家渠成立有帖中房指瓣數(shù)系統(tǒng)海辦公室漿，目前詳公布的勸中房指跟數(shù)包括敲大陸1默6個(gè)城框市和香底港。55Real領(lǐng)Est昨ate嚇Deve患lopm鍵ent中房指數(shù)越采用了抽共樣調(diào)查方豈法，在對膀市場商品次房項(xiàng)目進(jìn)幼行調(diào)查的園基礎(chǔ)之上飛，采用聚霉類分析方滿法，確定騾樣本，然配后對樣本攪進(jìn)行較長肚時(shí)間的跟杜蹤調(diào)查。中房指疼數(shù)將物怠業(yè)按用簡途分為住宅、商冤業(yè)服務(wù)業(yè)付用房、辦遞公用房和疼廠房倉庫4大類，拴以199喇4年11枝月北京物副業(yè)的比較砌價(jià)格為基本值，各城單市的4類伴物業(yè)的銷桂售價(jià)格為峰依據(jù)，分破別分為高庸、中、低俗3檔，以吊各類各檔噸次物業(yè)的蟻銷售量為腰權(quán)計(jì)算4輩類物業(yè)的倒平均價(jià)格冷，最后將鵲這4類物撲業(yè)的平均材價(jià)格以竣作工量為權(quán)捧數(shù)求得加它權(quán)平均價(jià)插格，并以受此平均價(jià)揀格作為各炸城市的物蛾業(yè)比較價(jià)嫩格，運(yùn)用艦下列公式蹄計(jì)算各城辟市的房地歸產(chǎn)價(jià)格指嗎數(shù)。某時(shí)期城聯(lián)市房地產(chǎn)墳價(jià)格指數(shù)墓=某時(shí)期背該城市物惠業(yè)比較價(jià)彈格/19愁94年1礙1月北京薄物業(yè)比較愿價(jià)格×1爛00%56Rea割lE辜sta邪te啊Dev累elo流pme私nt。（2）武善房指數(shù)系百統(tǒng)2000盜年7月，模武漢市房脆地產(chǎn)管理海局和武漢謎市房地產(chǎn)箱綜合信息仔網(wǎng)向社會翠推出武房男指數(shù)系統(tǒng)材，并首次琴通過網(wǎng)絡(luò)堆公布。武葉房指數(shù)系薦統(tǒng)是繼上蠻房指數(shù)后田第二家城私市房地產(chǎn)療指數(shù)，也吧是全國第羨一家由政捏府部門發(fā)冰布的房地錦產(chǎn)指數(shù)，皮該系統(tǒng)將北成為衡量擱武漢房地恐產(chǎn)市場行稿情漲落的計(jì)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)腥尺度，為殘政府部門練、投資者伯、投資機(jī)孝構(gòu)提供政技策和研究石參考。武房指數(shù)乓系統(tǒng)由分壞類物業(yè)指桶數(shù)和綜合專物業(yè)指數(shù)解組成，以樂2000熄年3月為烤基期、以急2000難年3月房揚(yáng)地產(chǎn)價(jià)格躁指數(shù)10遞00點(diǎn)為氣基值，每料季度第一慣個(gè)月16扣日向社會割發(fā)布前一儉季度的武謀房指數(shù)。武房指數(shù)樓系統(tǒng)從武速漢市房地笛產(chǎn)市場公條開銷售的負(fù)房屋中選訂取50個(gè)燈具有代表輛性的房屋各為樣本，惠并且在選陣取樣本時(shí)部，要充分?jǐn)嗫紤]區(qū)域夸間的平衡薦和樓盤的鞠品質(zhì)，同率時(shí)根據(jù)市茂場變化對盜樣本作適撞應(yīng)性調(diào)整講。武房指睜數(shù)基期的享各項(xiàng)數(shù)據(jù)份均來自5碼0個(gè)樣本鑒樓盤于2華000年非3月的基牽價(jià)，季度賠的各項(xiàng)數(shù)智據(jù)來自樣啄本樓盤該靜季度銷售浪面積和價(jià)云格的綜合搖統(tǒng)計(jì)及整京合。據(jù)業(yè)內(nèi)人捷士稱，武麻房指數(shù)系述統(tǒng)較國內(nèi)驅(qū)其他房地宜產(chǎn)指數(shù)更顧具權(quán)威性駝、科學(xué)性農(nóng)、全面性她和靈敏性說。57Real奧Est握ate竊Deve診lopm洞ent討論織中國房地沒產(chǎn)價(jià)格一、中蘿國的房意地產(chǎn)價(jià)郊格199蹄8～2聰005新年全國店住房價(jià)餃格變化殘圖58Real巧Est蔽ate餃Deve棕lopm獻(xiàn)ent199溝8～2違005姥年全國勇商品住籃宅、經(jīng)告濟(jì)適用兔房投資賣總額（蝕億元）59Rea炒lE凝sta及te焦Dev娛elo捆pme三nt1998訪～200銷5年全國繼商品住宅羽、經(jīng)濟(jì)適桂用房新開托工面積（剝?nèi)f平方米捎）60Rea傳lE耳sta銜te散Dev駕elo救pme下nt中國的房修地產(chǎn)價(jià)格61Rea霜lE它sta番te序Dev偽elo魚pme承nt中國的匆房地產(chǎn)成價(jià)格房價(jià)攀花升的原漏因1、房地片產(chǎn)市場需財(cái)求強(qiáng)勁是創(chuàng)拉升房價(jià)睬的動力城鎮(zhèn)職工至住宅進(jìn)入跟換代期購置第二郊套房城市化步婚伐加快城市居付民的新桑投資方穗向2、非理有性、投資排性、甚至滿是投機(jī)性竿購房助推子房價(jià)的攀攜升3、國斤外和境云外機(jī)構(gòu)屠及其人頓員的購副房需求災(zāi)增加4、城市寫改造和拆騙遷所帶來娘的被動性奮購房需求62Real紅Est刊ate近Deve畜lopm練ent中國的例房地產(chǎn)溫價(jià)格房價(jià)攀超升的原謹(jǐn)因5、鋼材橋、水泥等暑原材料價(jià)變格的上漲蝴，房屋環(huán)拋境和質(zhì)量恩的提升6、開黨發(fā)商哄抬房增價(jià)（及媒體）63Rea您lE古sta柄te耐Dev個(gè)elo廁pme歸nt中國的房冒地產(chǎn)價(jià)格房價(jià)攀升鄙的原因8、金闊融助推粉作用9、住公房結(jié)構(gòu)哨性失衡是（供給和僅需求）（反映出韻政府、鉛開發(fā)商汗對利益幟的追逐）64Real愚Est訪ate金Deve稿lopm蘇ent65Rea康lE看sta邀te隸Dev蜓elo飲pme裂nt國家政遍策應(yīng)對溫家寶菠3月5你日在十光一屆全映國人大破三次會你議上作準(zhǔn)政府工特作報(bào)告勸：要促進(jìn)房芹地產(chǎn)市場張平穩(wěn)健康棗發(fā)展一是繼品續(xù)大規(guī)儉模實(shí)施套保障性陡安居工睛程中央財(cái)佛政擬安格排保障灣性住房霉專項(xiàng)補(bǔ)蔑助資金旬632吧億元，選比上年干增加8胡1億元異。建設(shè)愉保障性躁住房3晶00萬避套，各核類棚戶客區(qū)改造浩住房2騙80萬尺套。擴(kuò)鐮大農(nóng)村格危房改櫻造試點(diǎn)鞠范圍。湊各級政猾府要切冒實(shí)負(fù)起億責(zé)任，著嚴(yán)格執(zhí)概行年度繩建設(shè)計(jì)萬劃，確痛保土地知、資金移和優(yōu)惠朽政策落漸實(shí)到位都。66Rea河lE鐘sta銜te擱Dev增elo適pme恩nt二是繼枯續(xù)支持促居民自調(diào)住性住訪房消費(fèi)湯。增加中低甚價(jià)位、中懲小套型普飯通商品房烘用地供應(yīng)秋，加快普眾通商品房菜項(xiàng)目審批舍和建設(shè)進(jìn)煮度。規(guī)范摸發(fā)展二手益房市場，拋倡導(dǎo)住房肯租賃消費(fèi)移。盤活住些房租賃市機(jī)場。三是抑制鄉(xiāng)豐投機(jī)性購繩房。加大潑差別化信維貸、稅收幼政策執(zhí)行糧力度。完臥善商品房舉預(yù)售制度民。67Real醉Est耀ate茅Deve戒lopm咬ent四是大筋力整頓旬和規(guī)范例房地產(chǎn)腳市場秩質(zhì)序。完善土地珍收入管理微使用辦法粒，抑制土輸?shù)貎r(jià)格過損快上漲。斷加大對圈輸?shù)夭唤?、爸捂盤惜售賀、哄抬房鏡價(jià)等違法翅違規(guī)行為樸的查處力島度。68Real惑Est然ate聯(lián)Deve腔lopm賭ent住房和剝城鄉(xiāng)建贈設(shè)部部棒長姜偉袍新講柜話未來20倦年是我國妙城鎮(zhèn)化、鍋工業(yè)化的結(jié)快速發(fā)展娛時(shí)期，需隊(duì)求較大，共而土地供寨應(yīng)有限，灶房價(jià)上漲攤壓力仍然領(lǐng)很大。但繪中央政府鬼抑制房價(jià)邊過快上漲屋的決心很浸大。供給（1）加撞快普通商佛品住房的禿建設(shè)，增榆加普通商乞品住房的柿供應(yīng)。（2）容加快、冤加大經(jīng)冤濟(jì)適用涉住房的端建設(shè)。賽此外，溉要加大淺加快限柿價(jià)房建朗設(shè)，進(jìn)責(zé)一步擴(kuò)鑒大限價(jià)祖房的供悲應(yīng)范