1香港xx街2012年推廣報(bào)告xx地產(chǎn)2012年1月20日2目錄1、知己2、知彼3、善戰(zhàn)4、思路5、策略6、建議3謀攻一：知己

工程進(jìn)度及水景改造情況12月1月2月3月4月5月10月8月6月7月9月11月工程進(jìn)度1月2月3月水景改造工程施工封凍期開工建設(shè)施工期全部封頂外立面及綠化配套完工毛坯交房2012年重點(diǎn)協(xié)調(diào)廠辦及水景資源改造期4——?dú)W式風(fēng)格、水景獨(dú)立式商鋪、大開間——城市東南門戶，兩大商圈核心區(qū)域[業(yè)態(tài)][價(jià)值][產(chǎn)品][區(qū)位]——水景商業(yè)街，寸土寸金——市區(qū)獨(dú)一無二、獨(dú)具規(guī)模水景商業(yè)街香港名店街訴求主線組成：地段交通、水景餐飲主題區(qū)位標(biāo)簽投資價(jià)值產(chǎn)品標(biāo)簽分階段推廣主題：[區(qū)位]：塞上湖城的榮耀，城東商業(yè)的標(biāo)桿；[產(chǎn)品]：臨橋臨水擁天下，寸土寸金攬商機(jī)；[業(yè)態(tài)]：歐式、水景商業(yè)街謀攻一：知己

推廣訴求方向項(xiàng)目價(jià)值梳理5謀攻一：知己

項(xiàng)目全年訴求點(diǎn)及推廣主題12月1月2月3月4月5月8月10月6月7月9月11月分階段推廣主題全年推廣主線歐式、水景餐飲主題街投資在今，富及百世區(qū)位線城市東南門戶全新商業(yè)標(biāo)桿產(chǎn)品線區(qū)位、產(chǎn)品訴求區(qū)位、業(yè)態(tài)訴求獨(dú)立、歐式、水景社區(qū)商業(yè)街區(qū)位、產(chǎn)品線塞上湖城東南區(qū)域獨(dú)立、歐式、水景社區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)線中高檔商業(yè)街產(chǎn)品、業(yè)態(tài)線歐式、水景商業(yè)主題街投資價(jià)值線高收益、高盈利主題街核心投資價(jià)值擠壓推廣階段訴求點(diǎn)產(chǎn)品、業(yè)態(tài)訴求推廣期動(dòng)作：戶外包裝、宣傳資料準(zhǔn)備期線上報(bào)廣、線下渠道等媒體外宣及、銷售動(dòng)作培訓(xùn)、現(xiàn)場銷售期線下渠道拓展、產(chǎn)品價(jià)值釋放、客戶維護(hù)期6謀攻二：知彼

競品紛爭列表項(xiàng)目名稱位置租售狀態(tài)商鋪數(shù)量主營面積業(yè)態(tài)組合機(jī)比例售價(jià)（元/㎡）租金意向招商業(yè)態(tài)塞上凝聚力新華東街與麗景街交口一期已售罄，包租期，二期登記一期330套已售罄120-150㎡餐飲占40%，超市25%，建材等其他占35%/5-6萬餐飲綠地21商城賀蘭山路與109國道東北角剩余4間共計(jì)218間400㎡超市商店20%，美發(fā)，辦公，購物，無法做餐飲12800不租商貿(mào)購物、辦公逸家財(cái)富廣場清河南街銀川汽車站南站對(duì)面正在規(guī)劃400余間300—400㎡

藥品批發(fā)市場餐飲超市12000未定藥品批發(fā)銀川金融街北京路與正源街交匯處統(tǒng)一招商，客戶登記194150-180㎡未定未定不租辦公、購物、家居、超市等民生新天地紫荊花商務(wù)中心北京中路新區(qū)人民廣場西南側(cè)已售罄，對(duì)外包租

3000-4000辦公居多，外帶餐飲等生活配套1800030-40㎡/月辦公7謀攻二：知彼

戰(zhàn)國紛爭總結(jié)銀川金融街與紫金花商務(wù)中心比香港名店街位置優(yōu)越，易于積攢人氣。但離本項(xiàng)目位置較遠(yuǎn)，不足以構(gòu)成威脅?；咎幱谑垠离A段，逸家財(cái)富廣場與銀川金融街處于招商階段，預(yù)計(jì)香港名店街項(xiàng)目招商將與其處于同一時(shí)期，但市場上并沒有美食街性質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目，所以對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)構(gòu)成太大的威脅。價(jià)格上除紫荊花商務(wù)中心競品基本都采取低開高走的價(jià)格策略，易于銷售和客戶積累，但其價(jià)格優(yōu)勢相比香港名店街變相返祖的銷售策略并不明顯。競品項(xiàng)目處于代租和不租兩種業(yè)態(tài)，并沒有其他銷售形式，但對(duì)于眾多商業(yè)物業(yè)的興起，必將將導(dǎo)致紅海競爭，對(duì)于本案，若想在未來的紅海競爭中謀得生存之法就必須以獨(dú)特的租售模式占據(jù)市場，壟斷投資者的信心，增強(qiáng)商家對(duì)于我們的信任。位置業(yè)態(tài)價(jià)格租售模式8謀攻三：善戰(zhàn)

租售模式出發(fā)原則

從目前在售的或者操作中的商業(yè)街的實(shí)際運(yùn)行情況來看，目前銀川市社區(qū)商業(yè)街的租售模式主要以零售零租，售后包租的方式為主，商業(yè)的發(fā)展始終處于無明確規(guī)劃階段，對(duì)于沒有主題式的商業(yè)街基本適用。

以迅速回籠資金為本案租售模式的選擇基礎(chǔ)；以主題商業(yè)街戰(zhàn)略整體營運(yùn)為理念；以區(qū)域客戶服務(wù)及社區(qū)居民配套服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)；以在合理的營銷預(yù)判范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化為基礎(chǔ)目標(biāo)；以提升項(xiàng)目及開發(fā)商品牌傳播為最終目標(biāo)。本案商業(yè)街租售模式考慮原則：9謀攻三：善戰(zhàn)

租售模式的選擇

考慮到本項(xiàng)目既具有裙樓主體商業(yè)又兼具社區(qū)獨(dú)立式商鋪，所以本案采取的整體方案為：以臨街商鋪出售為主，裙樓商業(yè)租賃招商為主。租售模式概念闡述優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)操作流程方案一以租帶售開發(fā)商和承租者簽定承租合同，承租者定時(shí)向開發(fā)商支付租金，開發(fā)商再將已有租約的商鋪一同轉(zhuǎn)讓給投資者A、考慮到項(xiàng)目的增值空間大，暫時(shí)緩和等待最佳銷售時(shí)機(jī)。B、考慮到銷售市場不佳，人氣不旺，為了引進(jìn)大量的人氣，以出租的方式巧妙的做活市場，到時(shí)機(jī)成熟再進(jìn)行銷售。C、以攜帶租約的方式銷售商鋪，降低投資者投資風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)投資人的投資信心。D、能夠保證社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的完整性，更加突出項(xiàng)目的主題特點(diǎn)。A、項(xiàng)目招租工作壓力巨大，資金回籠速度慢。B、由于前期招租工作機(jī)結(jié)果難以保證，導(dǎo)致投資人信心不足。C、招租后再進(jìn)行銷售，難免貽誤最佳銷售時(shí)機(jī)。項(xiàng)目開工建設(shè)初期，招租工作先行，待到招租達(dá)到30%以上租售并行。租售模式概念闡述優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)操作流程方案二承諾限期回購開發(fā)商在銷售商鋪時(shí)給投資者承諾，在商鋪使用一定年限后將商鋪返補(bǔ)給開發(fā)商，開發(fā)商可按原來價(jià)格回購。A、短期內(nèi)可回籠大量資金B(yǎng)、提高買家的投資信心。C、對(duì)于冷淡的樓市投資者可算是誘惑力相當(dāng)大。D、對(duì)于開發(fā)商的信譽(yù)及實(shí)力具有良好的傳播。A、因難以準(zhǔn)確預(yù)知未來項(xiàng)目的升值空間，承諾期限也難以確定。B、承擔(dān)樓市衰退以及商業(yè)街運(yùn)營狀況是否良好的的巨大風(fēng)險(xiǎn)。A、根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)市場分析，推到近年來商業(yè)物業(yè)的升值比例。B、計(jì)算本區(qū)域內(nèi)的年升值比例。C、確定承諾的回購期限。目前商業(yè)物業(yè)操作較為流行的一種模式，其優(yōu)點(diǎn)如下：對(duì)于開發(fā)商來講有利于其品牌的美譽(yù)度傳播及實(shí)現(xiàn)商業(yè)主題式業(yè)態(tài)操作；對(duì)于投資者來講，可帶來穩(wěn)定、有保障的投資回報(bào)，增強(qiáng)投資者的信心；對(duì)于運(yùn)營者來講，利用主題式定位，并且參與主題式商業(yè)營運(yùn)，與開發(fā)商一同打造特色主題商業(yè)街，可帶來豐厚的經(jīng)營收益。10謀攻三：善戰(zhàn)

租售模式的選擇租售模式概念闡述優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)操作流程方案三變相返祖開發(fā)商承諾投資者，購買商鋪后一次性或者分階段的給投資者一定量的回報(bào)。A、利用一定的回報(bào)給投資者做信心支持，吸引投資者入市，達(dá)到迅速消化項(xiàng)目的效果。B、可以迅速回籠資金。C、能快速建立項(xiàng)目形象，讓市場在最短的時(shí)間內(nèi)認(rèn)可它。D、便于是實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，有利于樓盤升值。E、證明項(xiàng)目的投資空間大，為后期住宅項(xiàng)目的提價(jià)等做前期有利準(zhǔn)備。A、前期需得開發(fā)商顛墊付金。B、招商工作壓力大，顛覆租金期限未定。A、做好“投資回報(bào)”的可行性分析。B、定好回報(bào)年限及項(xiàng)目回報(bào)比例。C、對(duì)整體商業(yè)的投資回報(bào)控制在6%-10%之間。D、找知名的經(jīng)銷商作為領(lǐng)頭羊，增強(qiáng)投資者的信心，有利于商鋪成功經(jīng)營。租售模式概念闡述優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)操作流程方案四售后包租開發(fā)商承諾投資者購買商鋪后，通過售樓部登記等方式負(fù)責(zé)替投資者將商鋪出租。A、短期內(nèi)回籠大量資金。B、可實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營。C、增加項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。D、增強(qiáng)投資者的信心。E、前期招租工作壓力減弱，后期堆積關(guān)乎項(xiàng)目聲譽(yù)。A、返祖期結(jié)束后，業(yè)主進(jìn)場自行經(jīng)營或者自行出租，會(huì)破壞商業(yè)的主題業(yè)態(tài)格局，并且引發(fā)一系列問題。B、對(duì)于投資者來說投資信心不強(qiáng)，招租工作的重?fù)?dān)又回落到開發(fā)商。A、做好“投資回報(bào)”的可行性分析。B、定好回報(bào)年限及項(xiàng)目回報(bào)比例。C、對(duì)整體商業(yè)的投資回報(bào)控制在6%-10%之間。11

租售模式的選擇謀攻三：善戰(zhàn)

依據(jù)本案的具體情況及主題商業(yè)街的運(yùn)營戰(zhàn)略思考，建議將采取“以租代售及變相返祖”兩種模式共同使用，以此規(guī)避后期營運(yùn)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。具體操作如下：

項(xiàng)目開工建設(shè)初期，營銷策劃對(duì)于未來價(jià)格及漲幅做到盡可能準(zhǔn)確的定位，同時(shí)計(jì)算出“投資回報(bào)”的可行性分析，定好回報(bào)年限及項(xiàng)目回報(bào)比例，對(duì)整體商業(yè)的投資回報(bào)控制在6%-10%。在項(xiàng)目銷售前招租工作先行，充分利用本項(xiàng)目到位的銷售物料及準(zhǔn)確的投資回報(bào)分析，積累有意向的商戶，待到招租商戶達(dá)到整體商業(yè)街的30%以上與租售并行。對(duì)于已有租約的商鋪采取“以租代售”轉(zhuǎn)讓租約形式整體出售，但租賃合同內(nèi)容除甲乙雙方的姓名變更，其限定的營運(yùn)業(yè)態(tài)在租約期間內(nèi)不得變更。對(duì)于尚未有租約的商鋪可由開發(fā)商與投資者簽訂租約合同，由開發(fā)商在一定期間內(nèi)支付相應(yīng)的租金，直到有滿意的承租人進(jìn)駐，再將租約變更。開發(fā)商支付的租金可以贈(zèng)送裝修費(fèi)或者其他形式返利。找知名的經(jīng)銷商作為領(lǐng)頭羊，增強(qiáng)投資者的信心，有利于商鋪成功經(jīng)營。12思路商業(yè)住宅、公寓

住宅公寓純住宅區(qū)、純商業(yè)區(qū)結(jié)合，依托商業(yè)優(yōu)勢拉升住宅檔次，使之服務(wù)于社區(qū)從根本上、人性化地解決了商、住如何有機(jī)相融的問題。

周邊的配套，使得公寓性能能夠較好融合，滿足公司欲求，同時(shí)也解決了居住上的問題。

利用稀缺的美食及生活配套優(yōu)勢，在機(jī)電五金商圈基礎(chǔ)上完善小區(qū)的物業(yè)以及生活居住氛圍，形成一個(gè)中高檔生活圈

周邊五金、機(jī)電的配套

社區(qū)生活配套

香港名店街水景商業(yè)街一核心方向的思考香港名店街有什么能夠吸引足夠多的眼球，在市場上掀起風(fēng)潮？如果把住宅、公寓、商業(yè)拆開來，和我們的對(duì)手相比，很難做到從本質(zhì)上與它們有所區(qū)別并煥發(fā)新意。我們這樣考慮：香港名店街的基本功能可分為兩大塊：居住與商業(yè)。不再像一般的項(xiàng)目中多種形態(tài)分開推廣，我們換一種角度來看。這兩種功能結(jié)合在一起會(huì)有什么樣的新事物產(chǎn)生？13思路產(chǎn)品市場

認(rèn)知

購買依托水景商業(yè)街將項(xiàng)目整體推出，憑借資源在周邊的稀缺性，聚焦目標(biāo)客戶，迅速擴(kuò)大知名度。利用商業(yè)街特色，優(yōu)化住宅與公寓的生活配套組合，拉升項(xiàng)目在消費(fèi)者心目中的形象通過全面內(nèi)部配套和服務(wù)刺激購買有效融合商住并規(guī)避矛盾

完全符合目標(biāo)消費(fèi)群需要

五金機(jī)電、商業(yè)街、生活配套

住宅

公寓在核心概念下可以做深度的延展。香港名店街項(xiàng)目水景商業(yè)街是面對(duì)市場舞起的一面大旗，它具有極大的新意和被聚焦的可能，能夠吸引到更多的市場關(guān)注和目標(biāo)人群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品知名度的迅速擴(kuò)大。依托水景商業(yè)街對(duì)市場所帶來的效應(yīng)及影響，快速推進(jìn)公寓、住宅以及其他商業(yè)的推廣以及銷售進(jìn)度，并拉升項(xiàng)目的檔次，挖掘項(xiàng)目的附加值。二延展性思考14思路推廣中要注重產(chǎn)品本身的特點(diǎn)，使商住既能有機(jī)的結(jié)合，又有其獨(dú)立的空間.推廣中要注重水景商業(yè)街及生活配套在服務(wù)于小區(qū)的同時(shí)，還能起到一個(gè)拉伸項(xiàng)目整體檔次和形象的作用。在項(xiàng)目所在片區(qū)聚集人氣。推廣時(shí)應(yīng)以水景商業(yè)街為市場切入點(diǎn)，快速聚焦視線，樹立其在城東的稀缺性及獨(dú)特性的形象，以帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售。公寓及住宅推廣在依托其賣點(diǎn)同時(shí)，應(yīng)與水景商業(yè)街及生活配套有機(jī)結(jié)合，從商業(yè)中尋找住宅客戶，同時(shí)從住宅中尋找商業(yè)客戶，并通過商業(yè)街及其他配套提升住宅及公寓的附加值，依托于項(xiàng)目強(qiáng)大的資源優(yōu)勢完成市場上的快速推廣。15水景商業(yè)交通獨(dú)立商鋪市場空白位于銀川市老城區(qū)東南，居民眾多居住氛圍、生活配套已經(jīng)成熟項(xiàng)目周邊已形成家居、裝飾材料、機(jī)電、防水等傳統(tǒng)專業(yè)市場，人氣和商機(jī)都很可觀。店鋪開間大，店面寬敞交通便捷：項(xiàng)目坐落于銀川市主街道清和街、寶湖路交叉路口，銀川市多條公交線路繁忙通過，交通出行方便快捷。商鋪與住宅分離形成自主式獨(dú)立商鋪具有鮮明的水景特色的商業(yè)街本項(xiàng)目附近成規(guī)模的中高檔商業(yè)體不多,主題式商業(yè)街更是稀缺區(qū)位大開間香港名店街思路產(chǎn)品優(yōu)勢16獨(dú)特的—水景商業(yè)首席的—商業(yè)空白個(gè)性化的—大開間獨(dú)立商鋪我們應(yīng)當(dāng)樹立項(xiàng)目在銀川市場中與眾不同的形象，從周邊項(xiàng)目中脫穎而出，尋找到合適自身的客群，這就需要從項(xiàng)目本身的特性以及優(yōu)勢進(jìn)行挖掘，以尋求出項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)化推廣。差異化定位：更精確的進(jìn)行市場定位，更加準(zhǔn)確的劃分目標(biāo)消費(fèi)群，從而節(jié)約資源，增強(qiáng)宣傳效果，大道事半功倍。思路17思路通過一系列推廣和營銷手段的組合，使項(xiàng)目從產(chǎn)品銷售逐漸演變成為樹立品牌以及成為行業(yè)的典范。體驗(yàn)式客戶維系，經(jīng)過推廣和服務(wù)程序由量變到質(zhì)變形成一個(gè)行業(yè)典范通過活動(dòng)/物料/營銷，給客戶以全新產(chǎn)品與生活理念體驗(yàn)通過大眾對(duì)產(chǎn)品的廣泛認(rèn)知和咨詢和銷售利用產(chǎn)品和服務(wù)達(dá)到一個(gè)品牌的高度行業(yè)典范營銷品牌通過活動(dòng)/現(xiàn)場包裝/戶外，建立項(xiàng)目及開發(fā)商的知名度產(chǎn)品18策略短線與長線營銷重點(diǎn)關(guān)健詞：動(dòng)工、取得銷售許可證等以節(jié)點(diǎn)營銷為短線，以圈層營銷為長線，具體以系列活動(dòng)貫穿整個(gè)營銷過程以大眾媒體推廣與渠道建設(shè)為明線（報(bào)廣/戶外等）；以精準(zhǔn)客戶渠道挖掘?yàn)榘稻€推廣通過引爆性活動(dòng)策劃，最大限度引起市場與目標(biāo)客群關(guān)注以配合活動(dòng)傳播媒體宣傳為主，戶外/圍墻作為長效媒體投放，報(bào)紙作為主要銷售節(jié)點(diǎn)投放明線與暗線引爆性策略媒體策略19策略蓄勢期戶外包裝、宣傳資料準(zhǔn)備期DM單直投、電視媒體、線上報(bào)廣短信、DM單直投、戶外廣告客戶回訪、宣傳單頁利用各種手段和渠道的組合，達(dá)到在不同時(shí)期，對(duì)產(chǎn)品訴求點(diǎn)進(jìn)行深刻充分的闡述，以整合的形式把項(xiàng)目有層次地推向市場，使目標(biāo)客戶全面細(xì)致的了解項(xiàng)目，針對(duì)不同時(shí)期，采用不同手段進(jìn)行推廣，以求達(dá)到低成本，高效能的目的。開盤期強(qiáng)銷期尾盤期20建議品牌營銷—差異化市場定位原則巧妙推廣品牌。中高檔商業(yè)市場受眾面較窄，同質(zhì)化定位風(fēng)險(xiǎn)很大，因此同時(shí)做商業(yè)消費(fèi)街區(qū)，我們需要一個(gè)差異化的市場定位去界定我們的商業(yè)消費(fèi)與眾不同之處，從而避開和強(qiáng)勁對(duì)手的競爭，達(dá)到不鳴則已，一鳴驚人的效果。水景商業(yè)街銀川首個(gè)水景商業(yè)街區(qū)銀川特色商業(yè)店聚集區(qū)銀川一線品牌首個(gè)水景商業(yè)區(qū)寧夏知名商業(yè)產(chǎn)品店匯聚街區(qū)21建議品牌結(jié)構(gòu)較圖品牌屬性椅、名稱、泳包裝、價(jià)壘格、歷史甘聲譽(yù)、廣繭告方式的泥無形總和狐。品牌的廣升華就是序成就項(xiàng)目階成功并且拋樹立形象侍的必經(jīng)之叛路。整合、持撕續(xù)的傳播妥與應(yīng)用。風(fēng)企業(yè)要在踏每一方面頑的傳播活廊動(dòng)中，都架盡力體現(xiàn)修出品牌的樹概念。優(yōu)質(zhì)、協(xié)良好、通周到的赤服務(wù)時(shí)殖建立品鞭牌的重點(diǎn)，只受有這樣，雷你的品牌儲(chǔ)才會(huì)在客揚(yáng)戶心中占漁有地位潮，品牌肥意識(shí)才裹會(huì)逐漸塑形成。卓越的紛品質(zhì)支眉持。包隔括工程適質(zhì)量、詞文化質(zhì)肥量，還拐有物業(yè)岡管理質(zhì)驚量等。虧你要尋掀找一個(gè)抹概念，淹使自己拿與競爭遮者區(qū)別狠開來。產(chǎn)品服務(wù)營銷品牌22蓄水期開盤期強(qiáng)銷期尾盤期整合、持洞續(xù)的傳播沉與應(yīng)用。夫企業(yè)要靠頌傳播才能缸將品牌植千入消費(fèi)者心智，震并在應(yīng)戚用中建回立自己深。企業(yè)沸要在每涌一方面筍的傳播尺活動(dòng)中猾，都盡力抹體現(xiàn)出稍品牌的腸概念。

品牌建立品牌成長品牌形成品牌升華時(shí)期品牌營螺銷建議23建議蓄勢期——品牌建蜂立售樓處盾內(nèi)與售勉樓處外辭包裝戶外廣涌告和戶些外大牌DM單宣傳槍冊的制成作開盤前期垮的產(chǎn)品推扎介會(huì)24建議xx地產(chǎn)經(jīng)籠紀(jì)售樓處臨內(nèi)包裝休息區(qū)或和洽談當(dāng)區(qū)設(shè)置骨的桌椅祝要舒適獅顏色要猴溶于氛涂圍盡可能綱利用墻杏壁以及部墻圍空嘩間，設(shè)泄置商業(yè)擦項(xiàng)目效茄果圖，佳宣傳品粗牌的畫詠面以及撐廣告語最，但要撐保持一盼個(gè)合理搖的范圍涼內(nèi)，不陰能太過昏冗雜要有商浴業(yè)沙盤煎和戶型主展示模門型方便捐職業(yè)人罪員進(jìn)行茶講解。25建議xx地產(chǎn)經(jīng)話紀(jì)售樓處外黑包裝道旗：犬在售樓蜘處外及橋水景街盈沿線設(shè)幻玉置道旗訊，上面貢印有項(xiàng)宗目LOG遮O和廣告午語，以兔及品牌貿(mào)廣告交塔替導(dǎo)視牌：發(fā)立于售樓括處兩側(cè)，原造型生動(dòng)她活潑26建議xx地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)售樓處戶微外及大牌突出項(xiàng)及目品牌蓮特色的狂廣告語譜及畫面27建議xx地產(chǎn)經(jīng)令紀(jì)售樓處濟(jì)戶外及景大牌突出項(xiàng)目秧品牌特色最的廣告語纖及畫面28建議xx地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)售樓處戶份外及大牌突出項(xiàng)貝目品牌因特色的礎(chǔ)廣告語尺及畫面29建議xx地產(chǎn)經(jīng)菊紀(jì)DM單及宣傳現(xiàn)冊制作摒棄羅或列賣點(diǎn)本的風(fēng)格厲，突出涼特點(diǎn)—水景、居位置、蠟大開間罪。更易建理解記痛憶，與椒其他項(xiàng)總目也能盒很好的孫區(qū)分，尤在設(shè)計(jì)淹師同時(shí)艦要注意金品牌文荷化—?dú)W式水呈景與本沒地商業(yè)召交融的摸意境。30建議產(chǎn)品推介計(jì)會(huì)關(guān)鍵詞：廳推廣、建勁立。推廣什么抄？推廣香港趁名店街水域景商業(yè)街寺項(xiàng)目。突刮出項(xiàng)目水甩景、地段嶺、大開間水的特色，梨區(qū)別于其牧他產(chǎn)品，鹽要求簡而膜精。如何推廣親？邀請業(yè)敵內(nèi)知名非人士和燦政府相桂關(guān)行業(yè)浴領(lǐng)導(dǎo)以隆及消費(fèi)閣客戶群局媒體前稅來參加陡，并引清導(dǎo)他們尿的談話期向樹立耽香港名飯店街項(xiàng)趨目品牌歌上做文遺章，深槍入研究襲市場形串勢，從藍(lán)而突出薄項(xiàng)目的注稀缺性彼及特色撈。主持件人將地澇德人和斜公司業(yè)傻績和發(fā)魂展史做次一個(gè)描冶述。建立什由么？建立香豪港名店欺街的品衫牌。體脾現(xiàn)美食理街水景許、地段宰、大開姥間的特課色是以慢品質(zhì)和栗服務(wù)的喜支持為到前提的址。如何建莊立？前期的準(zhǔn)瞞備工作和的鋪墊已經(jīng)燥做好，會(huì)餃上的內(nèi)容能始終圍繞襪香港名店腹街水景商謎業(yè)街的優(yōu)伐勢以及特藝色的獨(dú)特醫(yī)性以及產(chǎn)芹品質(zhì)量和撐物業(yè)管理值來討論，促在分析行光業(yè)和市場冠后我們的蒙出結(jié)論，冬我們有一察流的品質(zhì)框，一流的稼服務(wù)，一宅流的物業(yè)殿管理，有屆顯著和持賓續(xù)的推廣收，必將誕敞生一個(gè)新期興的品牌懇。31建議開盤期—品牌成較長意見和投紀(jì)訴監(jiān)督—服務(wù)、貞工程、汁物業(yè)電視平功面媒體報(bào)廣宣戴傳DM單發(fā)放6月16端午節(jié)活口動(dòng)32建議意見和控投訴監(jiān)被督—服務(wù)、壩工程、匹物業(yè)品牌的建竿立需要卓努越的品質(zhì)籍支持。此婆必須以質(zhì)患量為根本絮樹立形象魔。這里所砌指的質(zhì)量害，是一個(gè)敵綜合性品李質(zhì)的概念井，包括工室程質(zhì)量、括服務(wù)質(zhì)量聰，還有物光業(yè)管理質(zhì)瀉量等。在售樓現(xiàn)尼場設(shè)置專戶人辦理意巡壽見接待，于在保證銷漿控的前提寒下將工程冶進(jìn)度、情鈴況以及工嘉程質(zhì)量公絨開化，隨酸時(shí)接受消世費(fèi)者檢驗(yàn)聚，建立起繁消費(fèi)者對(duì)榨品牌的信泛心。售樓處設(shè)給置接待人罰員，負(fù)責(zé)嚇記錄和上合報(bào)來訪者理的意見和機(jī)投訴，也倚可以設(shè)置撿意見郵箱扁和電話，酷做到服務(wù)未的細(xì)致和胸周到化，愛發(fā)現(xiàn)問題巧及時(shí)處理新，并給予迷回復(fù)，達(dá)刪到樹立品進(jìn)牌形象的兩效果。物業(yè)管囑理是一驢個(gè)長期修的問題激，在物榴業(yè)管理蒙前期介谷入時(shí)就聽要加強(qiáng)爛與客戶械的溝通未與聯(lián)系呆，有些鉗可以在還售樓處滋完成，描比如協(xié)怨助辦理欄業(yè)務(wù)，介解答各虧種物業(yè)運(yùn)管理問達(dá)題，需后要與物師業(yè)管理勝人員直用接溝通德的則必插須完善壘處理，魔給消費(fèi)哥者一個(gè)扇良好的勇品牌形匙象。33建議電視平面槐媒體xx地產(chǎn)經(jīng)子紀(jì)在項(xiàng)目固開盤的防當(dāng)周和倉下一周呆在電視鼠平面媒陽體上—電視菜夫單選項(xiàng)妙中的畫敘面播放四我們的貼廣告。內(nèi)容：水趣景商業(yè)，驕地段，大孝開間，項(xiàng)策目地址，準(zhǔn)廣告語，售樓電話唯。時(shí)間：開那盤當(dāng)周和針下一周共股計(jì)2周。目的：推詳廣我們的霉品牌，拉似升消費(fèi)形床象檔次。34建議報(bào)廣宣纏傳xx地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)時(shí)間：云開盤的布第二周內(nèi)容：釋水景、粗地段、礦大開間鋸、地址滾、廣告刊語售樓電買話，整悄幅版面《寧夏日報(bào)》。目的：帳提高和俯推廣品由牌的形粉象，吸毒引客戶騰。突出惜水景商所業(yè)街的予風(fēng)格與懷寧夏文皮化的融頭合，獨(dú)嗚特的文奴化與環(huán)卡境能為擔(dān)投資者玩帶來商收機(jī)。產(chǎn)劃品的水司景商業(yè)括的特色消是獨(dú)一督無二的葬，以及泛帶動(dòng)品漆牌的推借廣。35建議DM單發(fā)放xx地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)時(shí)間：持英續(xù)整個(gè)開恒盤期內(nèi)容：濫水景、堡地段、目大開間爬、強(qiáng)調(diào)安這些特退點(diǎn)的稀苗缺性與待不可復(fù)結(jié)制性。地點(diǎn)：然各大寫妙字樓，慨政府機(jī)蒜構(gòu)，商兄業(yè)機(jī)構(gòu)班針對(duì)性侍發(fā)放目的：注通過DM單在區(qū)奸域范圍悠內(nèi)有效獲推廣品椒牌，準(zhǔn)蛙確鎖定柔目標(biāo)客懇戶。并蜻將品牌茂更好的終展示給續(xù)客戶。36建議6月16端午節(jié)（稀禮品送發(fā)懲）xx地產(chǎn)經(jīng)著紀(jì)時(shí)間：6月16日開始持混續(xù)一周內(nèi)容：凡6月16日至一加周后的饅顧客都興可以在聯(lián)登記后賣領(lǐng)取到校一份禮梨物—推薦粽子拔食品，上隱面印有香滴港名店街搞，并派發(fā)住宣傳冊一晝份，并介牧紹我們的伏品牌。地點(diǎn)：售既樓處內(nèi)目的：瓶通過活攤動(dòng)聚集驚人氣，領(lǐng)并加深輪顧客對(duì)拿品牌的品認(rèn)識(shí)及藝?yán)斫?，槽刺激購續(xù)買并提吩高成交廉率。37建議強(qiáng)銷期—品牌形成媒體宣傳炕片制作及椒投放DM單投放短信發(fā)放寫生、攝桑影展9月22日中秋活違動(dòng)38建議媒體宣澤傳片制舒作及播奸放xx地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)時(shí)間：摘強(qiáng)銷期憤前一個(gè)厘月內(nèi)容：戶在各大沙寫字樓巷電梯電心視上播括放3分鐘項(xiàng)伏目短片始，售樓捉處內(nèi)設(shè)軌有大電喬視24小時(shí)播放例。要求內(nèi)注容中包括翼項(xiàng)目地理棚位置，開偏發(fā)公司，續(xù)以及著重屈突出項(xiàng)目天水景與地司段特色，邁并彰顯這煤個(gè)優(yōu)點(diǎn)的原獨(dú)特性及慚差異性，懲并詳盡介隙紹項(xiàng)目品愛牌。目的：項(xiàng)利用視繡頻充分艇展示項(xiàng)放目特色林，以項(xiàng)魯目歐式過風(fēng)格的裁水景街斑結(jié)合寧光夏文化去打造屬像于自己獻(xiàn)的品牌揪。39建議短信發(fā)擱放時(shí)間：金強(qiáng)銷期咬第二個(gè)機(jī)月，第竊一周發(fā)識(shí)放一次化，第二裳周發(fā)放幣一次。內(nèi)容：水存景、地段耍，獨(dú)特文揪化，香港峰名店街大刑開間店鋪揚(yáng)火熱發(fā)售女招租中，侮詳情XXXX篇XX目的：利何用短信對(duì)解銀川區(qū)域伙的客戶進(jìn)熱行無差別剛的品牌推毒廣以期達(dá)滿到宣傳體管量和來訪憶量最大化氣，進(jìn)行品靠牌宣傳效航應(yīng)的在擴(kuò)介大。40建議寫生、攝退影展xx地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)時(shí)間：暫會(huì)定為強(qiáng)銷喂期第三個(gè)湊月月初帶眼水景及環(huán)巴境外立面劣形成后開才展內(nèi)容：此汽時(shí)項(xiàng)目外夕立面小品學(xué)及環(huán)境已企基本形成鄉(xiāng)豐，我們可矛以舉辦攝暈影及寫生驅(qū)展，將參可與者拍攝匪的照片及護(hù)寫生評(píng)獎(jiǎng)魯，獲獎(jiǎng)?wù)吖蕦⒌玫姜?jiǎng)掘金及禮物衫，獲獎(jiǎng)作極品掛于展幣示廳（暫牛定為售樓驕部）中。目的：增蔑強(qiáng)項(xiàng)目的妹文化性及航藝術(shù)性，伶增加與客撈戶互動(dòng)及鳴交流的平干臺(tái)，更好瘋的將品牌尊文化傳播怖出去。41建議9月22日中秋憂活動(dòng)xx地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)時(shí)間：9月22日持續(xù)一疾星期內(nèi)容：凡出在此期間填來訪登記位者，品嘗躺月餅，并已贈(zèng)送中國載結(jié)，針對(duì)咸成交客戶草贈(zèng)送月餅劇，銷售顧鴉問向他們夫講解項(xiàng)目貓并宣傳我攝們的品牌逝，并贈(zèng)送法項(xiàng)目宣傳堅(jiān)冊。目的：通階過活動(dòng)再志一次積聚勺人氣，短債時(shí)間內(nèi)形嗽成一股風(fēng)寨潮，同時(shí)眨也為品牌擺的推廣持罩續(xù)加溫。42建議尾盤期—品牌升奮華品牌升華促，行業(yè)典想范城市論趕壇宣傳單發(fā)津放43建議品牌升華洞，行業(yè)典凈范經(jīng)過一逮段時(shí)間叼的營銷插推廣過天程，消游費(fèi)者以究及市場醬都對(duì)項(xiàng)望目的品義牌有了旦一個(gè)認(rèn)循知，項(xiàng)俊目也走查向了成購熟期，思銷售也桶已經(jīng)接安近尾聲鑼，我們撓需要做棉的就是慌維護(hù)和座加強(qiáng)項(xiàng)思目品牌帖的形象業(yè)。通過維慣護(hù)與鞏垮固品牌警，迎來右了一個(gè)應(yīng)成熟的憲時(shí)機(jī)，橡我們可甩以通過饅引發(fā)一過個(gè)事件醒使我們稅的品牌率再次升湯華，成枝為行業(yè)安的典范廢。44建議城市論壇時(shí)間：逗尾盤期友中期內(nèi)容：耽舉辦城市趟論壇，邀抵請業(yè)界人全士及相關(guān)河政府部門悄領(lǐng)導(dǎo)，媒狡體記者，碰以及香港煮名店街業(yè)受主參加。纖對(duì)我們的叉銷售工作鍛進(jìn)行總結(jié)控，分析市封場以及香本港名店街據(jù)品牌推廣練史，交流縱經(jīng)驗(yàn)。讓鈴客戶發(fā)言隊(duì)談?wù)勝徺I貓香港名店給街商業(yè)的信感受，最顆終得出一跌個(gè)結(jié)論，狼無論是隱翠性的還是吳顯性的—限香港名店袖街，品牌愿典范。目的：成康功樹立香暗港名店街伯的品牌形蔽象，在市蔽場上形成沸一股熱潮有，為2期柄銷售做準(zhǔn)寧備。45建議宣傳單發(fā)槳放時(shí)間：累尾盤期嘆不定期拼發(fā)放內(nèi)容：溉根據(jù)翅具體情查況而定孩，可以各是品牌航推廣，種可以是陳投資價(jià)濕值闡述糠，可以絮是水景截、地段燙、大開伐間特色臣推廣。目的：協(xié)給調(diào)后期銷折售工作。46蓄勢期中期蓄勢期中期售樓處內(nèi)與售樓處外包裝戶外廣告和戶外大牌時(shí)間工作內(nèi)容建議DM單宣傳才冊的制技作蓄勢期中墨期蓄勢期后嘉期開盤前溜期的產(chǎn)陵品推介設(shè)會(huì)營銷推更廣推盤逢工作時(shí)候間表47開盤期早期開盤期早期開盤期中期開盤期后期意見和投訴監(jiān)督—服務(wù)、工程、物業(yè)電視平面媒體報(bào)廣宣傳DM單發(fā)放時(shí)間工作內(nèi)容建議營銷推廣統(tǒng)推盤工作誼時(shí)間表486月16強(qiáng)銷期早期強(qiáng)銷期中期強(qiáng)銷期中期強(qiáng)銷期后期6月16端午節(jié)活動(dòng)媒體宣傳片制作及投放DM單投放短信發(fā)放寫生、攝影展時(shí)間工作內(nèi)趁容建議營銷推廣怨推盤工作費(fèi)時(shí)間表499月22日尾盤期

9月22日中秋活動(dòng)宣傳單發(fā)放時(shí)間工作內(nèi)繡容建議尾盤中期城市論壇營銷推廣冬推盤工作島時(shí)間表50建議推廣費(fèi)出用為項(xiàng)黑目收入齒的1.2遙%，即137廟280混0元，按唇比例分牌配至各鍋項(xiàng)推廣沸項(xiàng)目中夏。10%30%40%20%報(bào)廣、斜活動(dòng)圍擋、籍戶外大欠牌、道仰旗DM單、宣傳帖冊費(fèi)用為137預(yù)280元電視平歡面媒體司、宣傳湊視頻費(fèi)遙用為411廉840元圍擋、戶停外大牌、壁道旗費(fèi)用耀為2745姓60元電視平竿面媒體右，宣傳揚(yáng)視頻DM單、宣半傳冊報(bào)廣費(fèi)典用為5491住20元媒體預(yù)仆算51建議推廣費(fèi)用蔬為項(xiàng)目收繼入的1.2%，即1372返800元，按比漲例分配至細(xì)各項(xiàng)推廣戚項(xiàng)目中。10%30%40%20%開盤期蓄勢期尾盤期費(fèi)矩用為1372是80元強(qiáng)銷期為4118怎40元蓄勢期2745頸60元強(qiáng)銷期尾盤期開盤期5491停20元媒體預(yù)算52蓄水期開盤期強(qiáng)銷期尾盤期從銷售人丙員專業(yè)化識(shí)培訓(xùn)，售哲前售后服畫務(wù)到客戶構(gòu)回訪，是則一個(gè)系統(tǒng)的銷售過浪程，需要侮協(xié)調(diào)指揮踏和統(tǒng)一調(diào)理度才能達(dá)鞠到整體協(xié)授同性和效追率的提高銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)銷售服務(wù)規(guī)范化客戶回訪客戶回訪客戶回訪客戶回訪時(shí)期品牌營薪銷建議53建議產(chǎn)品剖天析要形成產(chǎn)藍(lán)品品牌推掏廣的概念齊和意識(shí)充分了解駛產(chǎn)品的差濾異化特色查及優(yōu)點(diǎn)，粥并能進(jìn)行末詳盡的描茂述堅(jiān)持以中客戶為懇本的原悄則，品劃牌推廣確要結(jié)合吉客戶需斷求達(dá)成值服務(wù)依托銷鄭售道具雪對(duì)產(chǎn)品奔進(jìn)行解裙讀，突坑出品牌云重點(diǎn)。人員培持訓(xùn)進(jìn)行項(xiàng)座目品牌膚和區(qū)域服市場的誕專業(yè)化盲培訓(xùn)；項(xiàng)目產(chǎn)品吉及設(shè)計(jì)理君念、技術(shù)撤指標(biāo)的描健述統(tǒng)一解箭讀；項(xiàng)目產(chǎn)品頂?shù)慕y(tǒng)一培好訓(xùn)，理解稼發(fā)展商戰(zhàn)唐略發(fā)展和輩項(xiàng)目布局閥，便于統(tǒng)家一銷售；通過定成期進(jìn)行閃區(qū)域市喚調(diào)、定賓期進(jìn)行份房地產(chǎn)次信息及柏政策的讀收集、論每周進(jìn)制行業(yè)績考核、每繪進(jìn)行業(yè)務(wù)威抽查考試隆，提高業(yè)竭務(wù)人員的也銷售能力臘和全局掌惱控力，統(tǒng)守一高素質(zhì)隊(duì)開伍的嚴(yán)格富管理。蓄勢期譽(yù)銷售團(tuán)茅隊(duì)培訓(xùn)—專業(yè)化54建議嚴(yán)令禁單止及杜躬絕的行壘為：1、謊報(bào)軍孟情2、擾亂軍兼心3、私下跳分贓4、前后勾吹結(jié)5、擾亂降秩序6、惡意拜鎮(zhèn)訪7、先斬后劑奏8、拉幫結(jié)惕派蓄勢期肚銷售團(tuán)抬隊(duì)培訓(xùn)—專業(yè)化55建議銷售管組理：通過銷控天時(shí)間與銷固控速度結(jié)鳴合，實(shí)現(xiàn)運(yùn)利潤最大感化。按照策爽劃執(zhí)行唐漲價(jià)及膠優(yōu)惠政倉策，視笨線銷售洲價(jià)格統(tǒng)旱一管理慨。合理調(diào)整辦各個(gè)商鋪鋪價(jià)格與價(jià)杯差，實(shí)現(xiàn)裳利潤最大子化。遵守制專度，積到極行動(dòng)悠，采取刑獎(jiǎng)罰分援明的管叢理模式液。銷售現(xiàn)場擁統(tǒng)一規(guī)范綱，氣氛要致活躍，流筒程要精確端。蓄勢期旱銷售團(tuán)氧隊(duì)培訓(xùn)—專業(yè)化56建議蓄勢期銷周售服務(wù)規(guī)朽范化現(xiàn)場斗接待忠流程明圖現(xiàn)場業(yè)絲式務(wù)培訓(xùn)現(xiàn)場接自待工作囑流程接聽熱線接待來樣訪客戶追局蹤簽約、認(rèn)短購迎接客戶進(jìn)行資料登記講解沙盤、介紹商鋪情況介紹項(xiàng)目特色以及品牌優(yōu)勢洽談并介紹付款方式，盡可能了解客戶各項(xiàng)需求及財(cái)務(wù)情況確認(rèn)銷控交納定金提供給客戶參考資料，送客戶離開完成客戶到訪記錄，以便回訪引導(dǎo)客戶參觀樣板間（突出戶型特點(diǎn)大開間）57建議蓄勢期猴銷售服塞務(wù)規(guī)范反化服務(wù)培松訓(xùn)：售前：叫傳遞項(xiàng)掠目訊息錫，樹立岡品牌形猜象，搭劃建溝通健平臺(tái)售后：跟旦進(jìn)及解決竟客戶實(shí)際以問題，建陰立情感交塘流，為后烤續(xù)工作的順利開定展奠定扒基礎(chǔ)服務(wù)至上喉是我們一譯貫奉行的諒宗旨，更漏是立足于琴地產(chǎn)界的勒制勝之道58建議蓄勢期叔銷售服效務(wù)規(guī)范賢化銷售技巧亂培訓(xùn)銷售工作螺的認(rèn)識(shí)銷售工作本的心理態(tài)烏度如何開遭啟你的絲式銷售潛廳能建立自種我價(jià)值灑的新處吵方銷售的拾工作模貫式培養(yǎng)客戶境的信賴感電話約談閘的威力通過銷售豪技巧的學(xué)熄習(xí)深度了開解客戶需羅求，掌握羽影響客戶饞的心理，律有效地控帽制成交節(jié)宴奏。如何評(píng)估小你的潛在確客戶發(fā)展個(gè)意人崇高父的信用罪度創(chuàng)意性摧的銷售唉技巧銷售技秀巧的解捷說何時(shí)提岡出請購逗要求結(jié)束銷祥售的技放巧提升個(gè)人絕成長的途抬徑59建議蓄勢期奮銷售服相務(wù)規(guī)范墓化銷售中的承考核與實(shí)找施1、滅零率2、續(xù)簽堵率3、成長率4、轉(zhuǎn)換臺(tái)率5、季度KPI考核6、設(shè)定銷裕售團(tuán)隊(duì)的也目標(biāo)7、分解匙銷售團(tuán)淚隊(duì)的目追標(biāo)8、實(shí)施中銷售的掉目標(biāo)9、銷售之團(tuán)隊(duì)與舉個(gè)人獎(jiǎng)忌勵(lì)60建議客戶回償訪將來電來乏訪客戶化套分為五個(gè)款等級(jí)進(jìn)行刺管理和采紡用不同策罩略A已成交術(shù)客戶B成交欲膜望強(qiáng)烈的蘋客戶C有購買貨意向的客籌戶D有意穗向購買窩但是沒琴有購買妙能力的剝客戶E只是竿前來看械看的客邀戶61建議蓄勢期鼻客戶回蔽訪時(shí)間：蓄承勢期內(nèi)容：喊對(duì)來弟電來訪需客戶進(jìn)乖行回訪蜘，告知宰項(xiàng)目工旬程進(jìn)展施情況和田項(xiàng)目情諷況，推凱廣我們霉的品牌火，并告禍知A級(jí)葉B級(jí)C神級(jí)客戶戲產(chǎn)品發(fā)愈布會(huì)的捷具體時(shí)砍間，參箭加者有棟均有禮縫品相贈(zèng)筒。目的：討聚集人開氣，品時(shí)牌建立炒。62建議開盤期客恨戶回訪時(shí)間：開對(duì)盤期端午理節(jié)前一周內(nèi)容：角對(duì)D矩級(jí)以上灘客戶來壺電來訪胖客戶進(jìn)抖行回訪炊，告知陶