xx集團

建筑工程質(zhì)量缺陷及防治措施2011-08-30（內(nèi)部資料）前言xx，創(chuàng)建于1994年，成長于重慶，發(fā)展于全國，是一家追求卓越、專注品質(zhì)和細節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。xx集團總部設在北京，目前下轄重慶、成都、北京、上海、西安、無錫、沈陽等七個地區(qū)公司，業(yè)務領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務三大板塊，現(xiàn)有員工4000多人。

Contents地基與基礎(chǔ)1主體工程2裝飾裝修3安全文明施工6安裝4環(huán)境與景觀5房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題為何屢禁不止■外部資源、內(nèi)部架構(gòu)和國家現(xiàn)行規(guī)范的影響：設計單位對工程質(zhì)量的影響監(jiān)理單位對工程質(zhì)量的影響施工單位對工程質(zhì)量的影響國家現(xiàn)行規(guī)范對工程質(zhì)量的影響工程管理架構(gòu)對工程質(zhì)量的影響外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響■設計單位對工程質(zhì)量的影響：施工圖設計深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，不配設計節(jié)點圖或不滿足施工需要設計施工圖“錯、漏、碰、缺”嚴重，違反強制性設計規(guī)范要求現(xiàn)象普遍設計對工程質(zhì)量的影響■設計對工程質(zhì)量的影響：部分設計人員不了解施工中的難點、重點，設計施工圖與工程質(zhì)量保障性和施工易建性脫節(jié)設計人員對房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的防滲漏、防開裂的重點認識不足設計對工程質(zhì)量的影響■設計對工程質(zhì)量的影響：建設部2007年對全國設計單位做的強制性設計規(guī)范執(zhí)行情況的普查，全中國沒有一家設計單位的設計施工圖，沒有出現(xiàn)違反的強制性設計規(guī)范的情況。最少的2條/套，最多420條/套設計對工程質(zhì)量的影響■設計對工程質(zhì)量的影響：某國內(nèi)知名地產(chǎn)公司對歷年所用幾百套設計施工圖所做的設計后評估審查：不算簡單的專業(yè)交圈、設計標注等“錯、漏、碰、缺”，僅存在嚴重滲漏隱患的設計錯誤，平均37處/套設計對工程質(zhì)量的影響■設計對工程質(zhì)量的影響：部分房地產(chǎn)企業(yè)對施工圖的設計審查往往流于程序和形式，期望工程管理人員或設計管理人員去檢查所有并發(fā)現(xiàn)的設計隱患和設計問題，實際工作中不具備操作性施工單位和監(jiān)理單位的審圖，更多關(guān)注施工可行性和易建性，很少考慮功能性設計缺陷的審核。無法對防滲漏、防開裂等關(guān)鍵功能性設計進行有效審查設計對工程質(zhì)量的影響■設計對工程質(zhì)量的影響：設計造成的質(zhì)量隱患，相當一部分屬于先天不足。單純依靠加強現(xiàn)場工程管理的方法，在當前施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)量能力水平下，很難避免不出現(xiàn)工程質(zhì)量問題外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響■監(jiān)理單位對工程質(zhì)量的影響：市場發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當多的監(jiān)理公司不履行監(jiān)理職責，企業(yè)制度不健全，責任制不落實，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場監(jiān)理對工程質(zhì)量的影響■監(jiān)理單位對工程質(zhì)量的影響：盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)理費用遠低于設計費、銷售代理費，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響■施工單位對工程質(zhì)量的影響：建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資本低資信差，需要進行嚴格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術(shù)、管理標準，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系勞務隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責任心不強。甲方到位的技術(shù)指導及嚴格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提施工單位對工程質(zhì)量的影響■施工單位對工程質(zhì)量的影響：建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資本低資信差，需要進行嚴格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術(shù)、管理標準，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系勞務隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責任心不強。甲方到位的技術(shù)指導及嚴格的過程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提施工單位對工程質(zhì)量的影響■EPS薄抹灰外保溫應遵循的施工工藝流程：內(nèi)部架構(gòu)對房地產(chǎn)工程管理的影響工程管理部：成本管理部：負責工程技術(shù)管理，供貨商、承建商管理，（工程及材料）招投標管理，工程質(zhì)量、進度監(jiān)督；但在實際運作中，工程部大部分的工作是工程招標和材料采購，技術(shù)管理及質(zhì)量、進度監(jiān)督的職能往往發(fā)揮得較少

負責項目成本目標的制定、實施及監(jiān)控，項目預結(jié)算管理，經(jīng)濟標評定，工程進度款審算等

內(nèi)部架構(gòu)對房地產(chǎn)工程管理的影響項目經(jīng)理部：全面負責質(zhì)量、進度控制，參與圖紙和施工方案的會審、招標文件的評審，負責甲供材料的驗收和現(xiàn)場管理，小額工程的招標及委托，協(xié)調(diào)現(xiàn)場的各種配合關(guān)系，協(xié)助進行承建商和供貨商的評定，配合銷售

外聘香港測量師行：（隸屬于集團）定期檢查和不定期抽檢項目經(jīng)理部工作質(zhì)量，提出項目工程管理改進建議。供集團工程管理體系考評

內(nèi)部架構(gòu)對房地產(chǎn)工程管理的影響■一些常見的工程管理組織架構(gòu)：內(nèi)部架構(gòu)對房地產(chǎn)工程管理的影響質(zhì)量管理部：物資部：工程技術(shù)管理中心，負責工程技術(shù)、質(zhì)量、安全、報建和檔案的管理，參與圖紙會審、承建商和供貨商的考察、技術(shù)標的評審，定期巡檢和不定期抽檢地盤工作質(zhì)量物資供應和管理中心，負責工程材料設備的采購、管理及供貨商管理、建材信息網(wǎng)維護、新材料推廣，對所有項目的物資成本進行預測、制訂目標、動態(tài)監(jiān)控和后評估，并配合合約管理部對建安成本進行動態(tài)監(jiān)控和報警

內(nèi)部架構(gòu)對房地產(chǎn)工程管理的影響合約管理部：地盤：工程成本管理中心，負責工程成本管理及其相關(guān)工作，包括招投標、合同管理以及承建商管理，對所有項目的工程成本進行預測、制訂目標、動態(tài)監(jiān)控和后評估項目施工控制中心，負責施工質(zhì)量、進度、成本控制，負責甲供材料的驗收和現(xiàn)場管理，協(xié)調(diào)現(xiàn)場的各種配合關(guān)系

內(nèi)部架構(gòu)許對房地產(chǎn)把工程管理漿的影響■工程遷管理層面蹈組織架構(gòu)鐮的對比：中海的組險織架構(gòu)體越現(xiàn)了設計易、工程、鍵銷售三大好專業(yè)系統(tǒng)防的平衡發(fā)別展；萬科蹦從組織架魚構(gòu)上看，愛三大專業(yè)搞系統(tǒng)發(fā)展住不是很均暗衡，在營楊銷、設計裕與工程的遭進度、質(zhì)源量發(fā)生沖昌突時，大置量的內(nèi)部慣協(xié)調(diào)對企劇業(yè)管理的深要求和人陡員素質(zhì)的緩要求均很姐高萬科的組好織架構(gòu)更跪加注重強筋調(diào)三權(quán)分筒立，對全燒面性異地淺擴張的風慶險控制管妙理更加嚴刑格。通過信完整系統(tǒng)未的流程管累理和大量窯的企業(yè)技乞術(shù)、管理謀標準保證嫂業(yè)務體系桑順暢內(nèi)部架構(gòu)眾對房地產(chǎn)究工程管理塞的影響■工針程管理偵層面組失織架構(gòu)添的對比墳：在多項哈目開發(fā)廚模式下漲，企業(yè)素總部工建程管理譜部的技示術(shù)管理翠、質(zhì)量含監(jiān)督職趨能是工形程質(zhì)量港保證體逢系的重開要組成些部分；鍛而在萬荷科工程衰系統(tǒng)中榨，工程阿管理部翅較多的慮時間在殖做工程煎招標、瓶材料采水購工作懶，其技伯術(shù)管理節(jié)、質(zhì)量臨監(jiān)督職用能相對團較弱。敬容易出不現(xiàn)許多添信息和撞資源得斃不到共鎖享，一被些錯誤遺也容易乒在不同容的項目阿重復發(fā)毫生國內(nèi)現(xiàn)行射規(guī)范不完違善的影響■為什熱么外墻滲面漏、開裂醉會成為愈迫演愈烈屢禁不止雁的工程質(zhì)嚼量問題？■為谷什么五勺六十年各代的傳命統(tǒng)建筑懸時至今依日也未發(fā)生蜓外墻滲漏譜開裂？國內(nèi)現(xiàn)行肉規(guī)范不完趙善的影響■原保因分析判：國家工如藝規(guī)程沃規(guī)定：憂聚苯板站可以采瞇用點粘指和條粘耐的施工脾工藝，病造成聚圣苯板與駕墻體形挖成空腔織夾層。頁保溫層項如有裂討縫，雨哲水不能岸及時排喪出，雨價水會從腎縫隙中驗滲入，童沿空腔笑串水，肆在墻體忙薄弱環(huán)桐節(jié)處，絲式并滲入壤內(nèi)墻面國內(nèi)現(xiàn)行搭規(guī)范不完駛善的影響■原因匆分析：用于外維粘苯板晴的膠和忠塑料錨害栓屬于識高分子肢材料，辟隨著時駕間的推主移將產(chǎn)頑生老化抱變脆，喊耐久年惹限有限既（國家規(guī)描定：不謹?shù)陀?導5年）保溫空腔精導致高層先建筑保溫蝴層的抗風杯壓，尤其滲是抵抗負拒風壓的厲能力不雁足國內(nèi)現(xiàn)守行規(guī)范丈不完善皂的影響■原悲因分析鋤：采用滿粘喪工藝，不卡利于結(jié)構(gòu)蔥墻體和室鄰內(nèi)的潮氣制向外擴散混，極易產(chǎn)群生結(jié)露。屋且滿粘工播藝如不采浴用擠膠的拿粘貼工法萌，因施工忍現(xiàn)場作業(yè)問面較大，死單純依靠翠現(xiàn)場監(jiān)管薄，很難保殲證工程質(zhì)占量國內(nèi)現(xiàn)行伏規(guī)范不完則善的影響■很多芒外墻外保與溫的地方液標準都是洲錯誤的：包括北把京市、門上海市寨在內(nèi)的脫一些外研墻外保惜溫地方扁標準，澆都認為腦現(xiàn)澆混龜凝土的剝外墻可守以不用搏抹灰，商直接粘美貼保溫列板。忽觀視了外規(guī)保溫空擋腔效應典易導致純外墻滲炎漏的隱臺患外墻抹灰街，相當于塑給外墻外糧保溫增加拋了一道剛奶性防水。層即使發(fā)生下保溫層發(fā)彈生滲漏，征也較易查貸清滲漏點五，且便于龜維修國內(nèi)現(xiàn)嗓行規(guī)范涂不完善裂的影響■對外暢保溫體系倦的設計考粱慮不周造袖成大量的外墻滲隆漏：外墻外保神溫體系選估擇的隨意勁性沒有系伏統(tǒng)考慮玻外墻防游滲漏設曲計缺少詳細筍節(jié)點處的努防滲漏設繁計外墻外看保溫貼梨面磚安即全性考瀉慮不足國內(nèi)現(xiàn)抖行規(guī)范民不完善蠢的影響■對外頭保溫體系雞的設計考鴨慮不周造致成大量的外墻寄滲漏：沒有結(jié)合黎結(jié)構(gòu)特點洲和外墻裝時飾的特點嶺，選擇適應的外從保溫體系沒有考慮鐵外墻外保時溫的完整及性，外墻靈構(gòu)件隨意與墻體鴉連接國內(nèi)現(xiàn)息行規(guī)范債不完善搞的影響■國壺內(nèi)目前蠢常用的會外墻外槍保溫體粒系聚苯板榮薄抹灰逐外墻外垂保溫體禽系機械固定勁鋼絲網(wǎng)架壺聚苯板外留墻外保溫豎體系現(xiàn)澆混凝督士復合無戀網(wǎng)聚苯板技外墻外保色溫體系現(xiàn)澆混疤凝土鋼念絲網(wǎng)架謠聚苯板鞠外墻外晴保溫體娃系國內(nèi)現(xiàn)毀行規(guī)范敘不完善上的影響■現(xiàn)澆混醉凝土鋼冷絲網(wǎng)架蕉聚苯板姨外墻外嚷保溫體三系與主體添結(jié)構(gòu)粘魯接牢固率，無保佛溫層空叫腔隱患抗負風苗壓能力糞強，壽霞命期較林長施工不壞受冬季完環(huán)境溫摧度影響國內(nèi)現(xiàn)默行規(guī)范析不完善外的影響保溫板的岸外側(cè)設置兇了與保溫張層結(jié)合良先好、有一奔定厚度、份有較高滲乎度的配筋豪水泥砂漿癥。加強層腦由強度為何M10的川抗裂砂漿及，內(nèi)配4突0×40抖低碳冷拔閘鋼絲網(wǎng)，嶺并與穿過殃保溫板的資2.5鍍聾鋅鋼絲相壯點焊。砂娃漿加強層匙通過斜絲故和附加錨篇固筋與主爺體結(jié)構(gòu)（夢鋼筋混凝淚土墻）相放連結(jié)，面澡磚的重量身由加強層攀來承擔，妻保溫層不婦參與受力替工作國內(nèi)現(xiàn)行品規(guī)范不完劃善的影響■現(xiàn)澆混帽凝土鋼梅絲網(wǎng)架求聚苯板奧外墻外拋保溫體系系澆筑混凝無土時產(chǎn)生逝的側(cè)壓力嶺，會造成斃聚苯板變蜻形，易導集致上下層漫聚苯板錯仁臺（凹槽鋒板）無填充妥墻部分羅無法使薪用該體揪系主體施五工階段慨增加一皺道工序承，管理彈難度加旬大外保溫厚籠抹灰易產(chǎn)贏生開裂國內(nèi)現(xiàn)行陣規(guī)范不完琴善的影響■現(xiàn)澆混凝罰士復合無壞網(wǎng)聚苯板育外墻外保綱溫體系：與主體花結(jié)構(gòu)粘搞接較牢窯固，無華保溫層鈔空腔隱蔽患抗負風摘壓能力慣強，壽塞命期較逝長施工不籍受冬季社環(huán)境溫帆度影響保溫層向采取薄尺抹灰，驢抗裂性寧相對較嫂好國內(nèi)現(xiàn)行憶規(guī)范不完坑善的影響外墻粘班貼面磚夕時，面顆磚的重腳量通過夢抗裂砂嬸漿薄抹療灰層作尸用在保徑溫層上控，保溫巧層參與超受力。箏不適宜死粘貼面糖磚■現(xiàn)澆混凝簡士復合無父網(wǎng)聚苯板詳外墻外保刃溫體系：國內(nèi)現(xiàn)行京規(guī)范不完恢善的影響■外墻干外保溫材目料的選擇乘：EPS筆模塑聚偶苯板平惜整度不場如XP罩S擠塑鴉聚苯板芹，密度飽相對較郵小，尺結(jié)寸穩(wěn)定攔性相對企較弱，記但可粘期性高于櫻XPS河擠塑板XPS擠接塑板隔氣購性能好，勒平整度好三，吸水性匹低，抗蒸誤汽滲透性舌高于EP撞S聚苯板國內(nèi)現(xiàn)行店規(guī)范不完踩善的影響北京市秀：外墻貼起磚高度膽超過6牢m的，榨其外保孝溫在每化個樓層貪間應安放裝金屬扒托架。琴15層槳以上的栗高樓，與外墻裝純修禁止胞使用外燈墻磚上海市：除建筑底譽層和裙房徒外，限制偽設計、使譜用外墻磚少和馬賽克幼等外墻瓷首質(zhì)貼面材距料■外斷墻外保杜溫＋外墻面磚槽技術(shù)上是俗否成熟？國內(nèi)現(xiàn)行魔規(guī)范不完尺善的影響■外墻滾外保溫粘泥貼面磚為拍何多個城括市禁止？重慶市：樓層超過鮮20層或敲者高度超蟲過60m的民用建氏筑外墻及蠢臨街或行防人通行的醉建筑外墻抖不得使用燒外墻面磚江蘇?。航ㄖ庾鴫︼椕姹俳故鼓懹民R賽盜克，住燥宅建筑臂外墻限鐵制使用頁陶瓷面矩磚國內(nèi)現(xiàn)仁行規(guī)范歲不完善獵的影響■外慚墻貼面優(yōu)磚基層深的變化克帶來諸朱多隱患料：傳統(tǒng)的外隱墻磚飾面翅是在混凝程土、粘土炕磚等結(jié)構(gòu)變形量呀極小的剛戶性基層上低粘貼面磚現(xiàn)在外驚墻磚飾淋面是在臂外保溫栽材料（EPS、咸XPS、劍硬發(fā)泡聚轟氨酯等）變形妥量較大集的面層與上粘貼竭面磚國內(nèi)現(xiàn)行耕規(guī)范不完凡善的影響國家強撤制性行毫業(yè)標準比《外墻扒飾面磚或工程施濱工及驗收規(guī)程約》JGJ126-渡2000的制定笨主要針潤對混凝土墻體和殊砌體，并泡未考慮在訓外保溫面悼層上粘貼面磚的目特殊情含況國家強勞制性行況業(yè)標準逗《建筑拳工程飾丹面磚粘略接強度檢驗配標準》宋JGJ110俱-97要求外巡壽墻面磚界必須進行粘接強危度檢驗，嗓每組試樣妥平均粘接棕強度不應小于0歲.4Mpa■外疾墻貼面暢磚相關(guān)軍規(guī)范已刑經(jīng)不適爺應節(jié)能神現(xiàn)狀國內(nèi)現(xiàn)番行規(guī)范德不完善鮮的影響■建騎研院與揉中建技沒術(shù)研究假中心做茂的外保溫薄抹灰（桃錨栓玻汗纖網(wǎng)和現(xiàn)增強鋼屆絲網(wǎng)）漁試驗EPS桑板28垮d抗拉然強度：豎0.1疑Mpa譯～0.卷2Mp俊aXPS板愚28d抗辦拉強度：脾0.2M濤pa～0擊.3Mp另a硬發(fā)泡再聚氨酯喜28d繩抗拉強零度：0棵.25腹Mpa幅～0.狡35M祝pa聚合物止抗裂砂怨?jié){與保趣溫層的宵28d敘拉伸粘死接強度變：0.淹1Mp沉a～0書.2M辜pa國內(nèi)現(xiàn)像行規(guī)范麻不完善趟的影響■外雀墻外保城溫一些法需要關(guān)廟注的技止術(shù)數(shù)據(jù)侮：XPS聚足苯板的導背熱系數(shù)：急0.02虛9W（m.k）聚合物晶抗裂水言泥沙漿演的導熱枝系數(shù)：蕩0.9妨32W（m.k）抗裂水泥余砂漿強度席增長期短叢與收縮周敲期長形成殘矛盾外墻砼頓墻面（衛(wèi)6m×柜6m）園年最大可溫差形臣變：4竊.8㎜國內(nèi)現(xiàn)行態(tài)規(guī)范不完戚善的影響■外墻保溫元貼面磚粘福接強度試胖驗合格？外保溫體街系下外墻燥磚的掉落襖常常成片精發(fā)生，而丹且極易發(fā)孕生在墻面孔的邊緣和敬頂層建筑御女兒墻沿然屋面板的態(tài)底部，以罷及墻面中就間大面積類空鼓處外保溫體叨系下外墻寄磚的掉落鎖，基本上僻都是面磚共和粘接層控一同掉落麗，外飾面雄及保溫層漆多處于飽亭水狀態(tài)國內(nèi)現(xiàn)從行規(guī)范騎不完善攀的影響■外墻保門溫貼面瀉磚粘接顏強度試盲驗合格村？外墻外保剃溫體系下刪，外墻面缸磚的脫落哄90%以參上并不是而因為粘接窄不老造成壇的重力拉械拔導致的鳥。后期的唉溫度變形淡和干濕變岡形，尤其挨是面磚勾做縫不嚴，加造成潮氣高的進入，暑引起晝夜頓間的反復跡膨脹及凍燥融，極易戀導致外墻喊面磚脫落抗。外墻面炊磚拉拔試楚驗合格根以本無法保就證外墻磚訓使用期間蛋的粘接強砌度國內(nèi)現(xiàn)行戚規(guī)范不完兵善的影響■國鬼外外墻很面磚的令使用及讓中國建腦研院的清試驗：外墻外保壘溫貼面磚輔在歐美主亦要用于別壇墅和多層建筑，且撓建筑四周導均留有綠邪化景觀等直相對封閉的空間中國建修筑設計傅研究院杠對目前寸國內(nèi)外娛保溫體鹽系下外墻粘貼史面磚曾經(jīng)鳥做過普遍懶的耐候性瞞試驗檢查：通過黑1500池組的試驗柱檢查，目延前國內(nèi)，有沒有一個公項目外墻肆面磚能夠稿通過長效搶的耐候性朋試驗第二部蠶分：萬翁科工程做管理的尸破解之姐道一、萬擔科工程買質(zhì)量管編理的破偵解之道二、萬科伐工程進度矮管理的破三解之道三、萬科葉工程成本抽管理的破惕解之道四、國轉(zhuǎn)內(nèi)房地羞產(chǎn)企業(yè)健如何看羊待萬科踢的標桿夢作用萬科工程比質(zhì)量管理精的破解之辣道■回顧憂之前的薄動弱環(huán)節(jié)一暮：對設計歌質(zhì)量缺乏有效的預控制■標求桿企業(yè)罪的破解偶之道：從源頭抓伏起，優(yōu)秀楚的設計是漏工程質(zhì)量沉的保證明確設計斧審查要點愛，控制關(guān)漸鍵易錯環(huán)禾節(jié)優(yōu)化施工帝圖設計審丹查程序，豈進行設計辜審查分工過程控制扣，通過擴隨初方案審批查控制設遣計質(zhì)量萬科工程榜質(zhì)量管理櫻的破解之預道■事前竄控制一，差通過施工唇圖設計指雜導書指導設計稱院設計遮工作《住宅建旺筑專業(yè)施綢工圖設計款指導書》《住宅結(jié)政構(gòu)專業(yè)施瓶工圖設計懲指導書》《住宅設網(wǎng)備專業(yè)施愚工圖設計路指導書》《住宅電閘氣專業(yè)施應工圖設計跌指導書》萬科工仗程質(zhì)量啄管理的欲破解之昆道《施工脂圖設計冒指導書牲》□設計呢統(tǒng)一技術(shù)煌要求□設備毅配置□裝亭修標準□設曠計配合□其魂它特殊禿設計要壘求明確技術(shù)鬧要求預防常酬見問題統(tǒng)一設計雜作法提高設計短質(zhì)量層高墻體材短料異性柱樓地面沉字板門窗廚房衛(wèi)生間陽臺露臺屋面空調(diào)室外公共空間設備配置萬科工程建質(zhì)量管理邁的破解之糕道《建筑臂專業(yè)施詢工圖設棍計指導你書》內(nèi)喝容的簡董單示例蜻：萬科工平程質(zhì)量損管理的個破解之鄰道《結(jié)構(gòu)專順業(yè)施工圖盛設計指導乏書》內(nèi)容霜的簡單示濟例：萬科工程悲質(zhì)量管理獅的破解之掏道■為鞠什么要烏明確設徑計統(tǒng)一省技術(shù)要恢求：設計院的饅設計人員浮往往不掌稍握客戶質(zhì)逗量標準和消房地產(chǎn)企判業(yè)成本控兄制要點一些非巾常簡單朋的設計筑細節(jié)：廚房屋彩頂吸頂江燈燈位南應如何簡設計？廚房插被座應如撐何布置賭？廚房需不襪需要做防樹水？萬科工程濁質(zhì)量管理鞠的破解之律道■事中退控制一，忌通過擴初耍方案設計棚審查保證施工句圖設計岔質(zhì)量加強設焦計過程幫的管理喜，通過酬擴初設秘計方案踏審查確紋定設計棄質(zhì)量控財制點和咐成本控冒制點，憂避免后買續(xù)施工矩圖設計才返工。換要求擴肌初設計取審查通禽過后方灣可進行臺后續(xù)施狗工圖設義計萬科工姐程質(zhì)量錄管理的瞇破解之雹道戶型平面延確認●平面布凍局●結(jié)構(gòu)墻砌柱●門窗設計●廚衛(wèi)設嘆計●設備管井、箏機房●空調(diào)●雨水管●留孔留絕洞立面確認●檐口●入口●門窗●陽臺、露姑臺●確定案外檐裝飾饑材料●空調(diào)●雨水管●留月孔留洞示例：擴棗初圖總圖寬審查示例：擴諸初圖平面宰圖審查示例：擴平初圖立面遷圖、剖面總圖審查示例：隙擴初圖達管井審免查示例：衛(wèi)嚴生間設施燃審查萬科工玻程質(zhì)量魔管理的咱破解之持道■事練后控制殊一：優(yōu)機化《施部工圖設籍計審查脂程序》根據(jù)各部遞門長處及束特點拆分饅設計審查黎任務：設計部封：了解稈設計規(guī)扇范、了擾解企業(yè)曉客戶標弱準了解設膊計規(guī)范籠、了解禽企業(yè)設黎計標準甲，了解議設計審陡查要點重點審查慎：設計完賴整性和設寧計深度、膜與國家、豈企業(yè)設計符標準的一行致性、多斑專業(yè)交圈芝一致性萬科工程衫質(zhì)量管理脫的破解之喇道工程部：重點審查鈴：與防滲議漏、防開蓋裂相關(guān)的尊材料、構(gòu)換造做法、翼節(jié)點要求其、施工要直點。審查進甲供、甲拆分包與總婆包交界、見交叉作業(yè)若面的管控狂重點了解施旨工驗收奔規(guī)范、漢了解施粉工中容屬易出現(xiàn)設質(zhì)量隱兵患的部老位、材疫料及工陸藝要求辛，了解寬施工組挑織的重烤點和難憑點萬科工程證質(zhì)量管理趙的破解之舌道施工單位愧和監(jiān)理單朗位：重點審弟查：施危工圖中暑與施工濱可行性禾和施工術(shù)易建性痛相關(guān)的“錯、漏、笑碰、缺”，了解乙魄供材料的荒保障性了解工藝洲規(guī)程、了桌解施工可為行性和施貫工易建性廉了解乙供劉材料特點示例：捕組合平留面設計盾審查示例：組甘合立面設燈計審查示例：質(zhì)衛(wèi)生間寫設計深絲式度審查示例：廚蟻房設計深吩度審查示例：戰(zhàn)陽臺設掏計深度灣審查陽臺示例：外劈燕檐詳圖設抄計深度審敞查示例：核施工圖歉審圖要雙點剖面：■重菌點核對癢關(guān)鍵部位的梁貴板、標高■露臺■老虎臺窗■屋捷脊、檐■門窗搶高度■外療檐節(jié)點示例：尊施工圖打?qū)張D要衣點（廚城房）■櫥柜余■吊猾柜像■設印備表箱■開關(guān)雷■插惰座夢■散燥熱片■冰箱煙■洗徐衣機覽■門窗■墻跺撿■熱水器臉■地漏示例：枝施工圖最審圖要捎點（衛(wèi)成生間）■洗衣機■門窗■墻跺■熱水器■地漏■污水管邀明設時要楚注意其與窗、桶雨水管的關(guān)批系示例：任施工圖圣審圖要求點：小僻尺寸衛(wèi)焰生間■小挺衛(wèi)生間練要注意片進行凈空尺英寸的核胡定示例：施悲工圖審圖聰要點（空下調(diào)）空調(diào)審核脈要點■室內(nèi)外律機位■定位■空調(diào)板構(gòu)尺寸■留孔留挪洞■結(jié)構(gòu)設刪備核對■空調(diào)安測裝示例：施泛工圖審圖只要點（空沿調(diào)）示例：糕施工圖步審圖要猜點（空肺調(diào)）示例：施學工圖審圖網(wǎng)要點（坡賄屋面）坡屋頂陽頂層（假復式塵)：■空調(diào)室外穿機位及留洞■露臺毒門窗高度■露臺灑及排水■老虎咬窗平面定盤位、建筑結(jié)中構(gòu)是否矛盾■衛(wèi)衰生間、廚桂房排水是否影響下?lián)韺邮褂檬纠毫攀┕D仿審圖要哪點（外悶檐）外檐節(jié)診點■建筑愉細部與鎮(zhèn)平、立、剖鈴面是否吻合？■建筑幕、結(jié)構(gòu)假是否吻合？■高度■定位■細部示例：結(jié)箱構(gòu)專業(yè)施鼻工圖設計贈審查要點萬科工胳程質(zhì)量訪管理的朵破解之恐道■回楚顧之前姻的薄弱島環(huán)節(jié)二襪：缺乏棋工程管盟理標準和篇施工技土術(shù)標準■標灘桿企業(yè)噸的破解石之道：制定萬洗科的企帖業(yè)《工晌程質(zhì)量琴管理標魔準》程序性、葛系統(tǒng)性地將解決工程幅質(zhì)量問題整合并明覆確內(nèi)、外推部資源的救管理要求統(tǒng)一企業(yè)粗的工程質(zhì)辣量標準，圖便于執(zhí)行拼傳承總結(jié)萬科工謠程質(zhì)量晃管理的百破解之蠶道■《企販業(yè)工程質(zhì)眉量標準》述的用途：用于一冊線工程巷部、項桶目工程菊師在招諒投標、換合約中提番出技術(shù)階標準要陳求和質(zhì)鋒量管理輸要求。豪審核技術(shù)沸方案、汁檢查工籮程實體視質(zhì)量、揀驗收時高使用的標準用于監(jiān)理桑工程師在欠進行質(zhì)量三控制活動勻中使用的檢驗扶標準用于施藏工單位狗在進行得質(zhì)量活向動時的貪使用標蒙準萬科工程紛質(zhì)量管理冰的破解之慨道地基基礎(chǔ)分冊土建主體分冊裝飾分冊精裝修分冊四新技術(shù)分冊防水分冊園建分冊部品分冊土建篇電氣篇水暖篇萬科企賊業(yè)工程呀質(zhì)量標獎準的框懲架萬科工程叛質(zhì)量管理鳥的破解之娛道地基基狐礎(chǔ)地基處理土方工程常用地基處理方法鉆孔灌注樁預應力管樁人工挖孔樁土方開挖土方回填簡單示例衛(wèi)：地基基形礎(chǔ)分冊的分啊類天然基礎(chǔ)樁基工程混凝土天然基礎(chǔ)萬科工爺程質(zhì)量遞管理的叫破解之喝道■《齊企業(yè)工押程質(zhì)量貫標準》謊的主要壟內(nèi)容：◆第柿一部分公：分項琴工程的毫流程圖◆第躺二部分撈：分項釋工程的晴質(zhì)量標扁準◆第三憐部分：分校項工程的獎技術(shù)措施茂（施工工賓藝）◆第四境部分：分易項工程的旅施工質(zhì)量碼通病防治◆第五某部分：分否項工程的華成品保護◆第六挺部分：工橡程部、監(jiān)帽理公司的蟲工作重點◆第史七部分霧：《物底料、工遷序檢查趙一覽表洪》簡單示藍例：室默內(nèi)立管鴿安裝及研外墻磚萬科工于程質(zhì)量隸管理的盟破解之塊道■《企聲業(yè)工程質(zhì)醬量標準》剝的編制側(cè)菊重點一：分項工程啟的質(zhì)量標際準分四個方接面：1、原材料－招投標的誓技術(shù)標準2、設計規(guī)定3、施工過饞程（包括柿進場驗扁收）4、成品標謀準（驗收漿標準）源于國家鋸標準又高華于國家標穗準來自一線類，又回到派一線企業(yè)關(guān)注關(guān)的質(zhì)量控退制點規(guī)范沒顏有明確坐規(guī)定設計、施慣工方面的林成熟的經(jīng)疤驗強調(diào)成品終方面的驗惡收標準供項目部仙工程師和監(jiān)公理工程師隨時檢驗使懇用萬科工紡程質(zhì)量煤管理的攏破解之拌道■《姿企業(yè)工第程質(zhì)量悄標準》控的編制嗎側(cè)重點勞二：分項工拒程的技增術(shù)措施毅（施工范工藝）◆強調(diào)自施工的操諒作過程◆強調(diào)郊工序樣板掠和工序交梢底◆提辭供推薦快和可選紛的施工政方法萬科工程誦質(zhì)量管理緊的破解之持道■《企騰業(yè)工程質(zhì)呀量標準》南的編制側(cè)握重點四：分項工爺程的質(zhì)陷量通病坐防治◆提顆出質(zhì)量夸通病的朝種類◆提供孕防治質(zhì)量通搏病發(fā)生撞的各環(huán)耳節(jié)的控位制點◆工程眨經(jīng)驗的總荒結(jié)萬科工程誦質(zhì)量管理粱的破解之垮道■《企育業(yè)工程質(zhì)景量標準》糟的編制側(cè)喝重點四：分項工程位的物料檢宴查和工序括檢查一覽這表◆提供議一線工程陣檢驗工具刷，避免人責員能力偏癥差◆強電調(diào)過程班控制，姻結(jié)果記費錄，便通于績效拆考核◆強調(diào)鑄逐級互檢駐的工程質(zhì)予保體系管充理萬科工程液質(zhì)量管理翻的破解之錦道■回顧患之前的薄俗弱環(huán)節(jié)三系：對關(guān)鍵百工序，關(guān)鍵部位（斥細節(jié)）缺投乏質(zhì)量管類理手段。故質(zhì)量檢驗管攀理要求磨和質(zhì)量誦檢驗標誤準不清辦晰■標桿對企業(yè)的破盾解之道：制定企業(yè)霸《工序檢井驗要求》明確工程茫質(zhì)量三級籍質(zhì)保體系烏的管理要寸求設定關(guān)鍵豈的質(zhì)量控乞制點、?；柚裹c，實祖行過程管斬理萬科工程漿質(zhì)量管理批的破解之權(quán)道■過牽程質(zhì)量景控制點帶設定的酸原則：對于業(yè)茄主投訴土較多的題質(zhì)量問預題，影開響業(yè)主紹使用功杠能的質(zhì)法量問題疫，容易歷出現(xiàn)質(zhì)摘量缺陷否的質(zhì)量膏問題、繩總分包滲分工作興業(yè)界面行較為復居雜的質(zhì)凱量問題茫等，應浙設置必欺要的工蝦序質(zhì)量態(tài)控制點建和解決兩措施。析加強預恰防和過較程控制對于國家此規(guī)定的工淡序檢驗批懼驗收不足裂或不完善紐奉部分進行膨補充和強魔化萬科工程顯質(zhì)量管理逼的破解之柴道■過躁程質(zhì)量青控制點俘管理的燭原則：對設置衰的質(zhì)量沈控制點況、停止土點，應籠由監(jiān)理拐組織專餡項檢查瞇驗收，駛甲方工裁程部應謎以每檢閥驗批不墻低于3柏0%的權(quán)比例參誘與驗收不同施工凳單位之間偶有工序交夏接時，前筐一工序完刑工后經(jīng)監(jiān)螞理工程師鳳及緊后工出序的承建貴商檢查確濾認滿足施業(yè)工要求后箏移交，并相填寫《場竟地/工序冶移交記錄尋》萬科工程暮質(zhì)量管理不的破解之村道■過錄程質(zhì)量奴控制點賣管理的黨原則：承建商棒完成施石工的工廈序，承爭建商內(nèi)扒部必須伶進行內(nèi)士部交接醒檢查，降合格后例報監(jiān)理持工程師醫(yī)驗收檢育查，監(jiān)攀理工程畝師驗收舌合格后視，填寫批《工序忽驗收檢婆查表》艱后，方倉可同意拖承建商適進行后利續(xù)工序項的施工規(guī)范監(jiān)理吵檢驗行為扇，實行動頌態(tài)控制和絲式定期考核萬科工程劍質(zhì)量管理偶的破解之介道■簡單彩示例：萬科工弄程質(zhì)量純管理的挽破解之嬸道■回單顧之前升的薄弱懼環(huán)節(jié)四迷：缺乏漠前置技媽術(shù)管理要求施，缺乏籌對監(jiān)理青單位質(zhì)價保體系興和施工企業(yè)質(zhì)挑保體系償?shù)墓芾怼鰳擞啑U企業(yè)鞏的破解置之道：強調(diào)技術(shù)遷方案先行強調(diào)動槽態(tài)質(zhì)量喇管理跟罰蹤強調(diào)施昆工樣板標引路合約招標駐文件標準禿化萬科工程晝質(zhì)量管理晚的破解之怒道■技抱術(shù)方案通先行管涂理的原貴則：總包方邁編制的守專項技勒術(shù)方案獻除應按歌企業(yè)《攜分項工弦程質(zhì)量慶標準》狹中的框晌架要求耕編制。墻應依據(jù)衡甲方約刑定的檢綱驗批要破求，對比應施工唇圖紙進礎(chǔ)行施工啊班組作檔業(yè)區(qū)域飾劃分。獻確定作工業(yè)班組車自檢、恒互檢、裳專職質(zhì)糟檢管理嶺要求和備負責人萬科工程硬質(zhì)量管理辯的破解之狠道■技術(shù)傲方案先行歐管理的原弟則：監(jiān)理單觀位應重土點審查東總包方懸的專項班技術(shù)方燙案與企刊業(yè)《分灘項工程鴿質(zhì)量標投準》的鈔一致性薪，審查醫(yī)其質(zhì)保談體系有栽效性，錘參與并嗽審查依踐據(jù)技術(shù)丘方案內(nèi)局容進行街的施工順班組質(zhì)遠量標準停交底、片施工工顧藝交底戶、成品臘保護交份底并根鋸據(jù)專項恐技術(shù)方遇案制定言對應的咳監(jiān)理專答項細則低，明確屆監(jiān)理檢阻驗的對古應責任去人萬科工民程質(zhì)量鴉管理的世破解之疾道技術(shù)方案要求技術(shù)方案報備技術(shù)方案審批甲方抽檢監(jiān)理驗收專檢驗收班組自檢質(zhì)檢過程檢查監(jiān)理旁站批準全面施工實體樣板驗收實體樣板施工樣板工藝交底樣板工藝審批樣板驗收樣板驗收樣板驗收技術(shù)交底萬科工程妥質(zhì)量管理的的破解之澇道■施傾工樣板戶引路管淋理的原慨則：對關(guān)鍵或工序施哲工樣板紋、關(guān)鍵藝節(jié)點施降工樣板宋、交摟碼標準房襖、材料捧樣板等奧應采取維類似傳課統(tǒng)制造澡業(yè)的樣籃品制造喇質(zhì)量控胳制措施蔥，在施蜂工過程嗎中必須浴堅持樣薪板引路施工樣板臨是設計圖灶紙全面、情細致的檢需查過程。欠通過施工扶樣板可以娛多專業(yè)穿觀插的進一黑步檢查設耗計問題。輝施工樣板幅可在實體宅內(nèi)進行，肯由于時間蒙組織等問條題也可通棗過大比例殊模型實現(xiàn)萬科工選程質(zhì)量施管理的智破解之巾道■施余工樣板更引路管覺理的原諸則：施工樣汗板管理認要求必夜須在招頸標文件拘中提前禁約定，摘對需要優(yōu)實施樣帝板的材握料、關(guān)拋鍵部位籠、關(guān)鍵回工序應冒明確其蒸相應樣有板管理眾要求。晴避免施先工單位宵增加費譜用造成置后期質(zhì)晚量管理威成本增綿加經(jīng)確認的杰施工樣板散是甲方向打施工單位侵進行的實消物交底標貍準及質(zhì)量庸驗收標準萬科工程草質(zhì)量管理星的破解之麗道■施工玻樣板引路泊管理的原享則：為避免為恩樣板而樣頸板，在全善面開展施慨工前期，秘應注意樣犬板漸進推房誠廣的質(zhì)量豈控制，避放免因作業(yè)量班組水平年差異問題害造成不必金要的損失強成本所有分窯部、分撒項工程贊在大面馬積施工兵前，均瓣應做小廊范圍樣木板，對平于重點起部位、程重點工族序，同統(tǒng)樣可以慶實行樣凡板管理萬科工慢程質(zhì)量慰管理的妙破解之臣道■回糞顧之前綠的薄弱嚴環(huán)節(jié)五葛：缺乏捕全過程海的質(zhì)量保證江管理體違系，工譽程質(zhì)量季管理缺臟乏預控■標屋桿企業(yè)昨的破解果之道：明確不羞同階段架工程管勢理的任泡務實行工程具管理全過趨程質(zhì)量控羞制評價萬科工程臺質(zhì)量管理眼的破解之勻道■房地產(chǎn)咽業(yè)務開奏發(fā)流程壺與工程等管理：投資決策規(guī)劃設計施工準備施工（含保修）物業(yè)管理后評估資金、策劃與銷售

工程管理（常規(guī)理解）萬科工程誦質(zhì)量管理瘦的破解之欣道萬科工程有質(zhì)量管理凱的破解之該道■房地產(chǎn)業(yè)喚務開發(fā)流器程與工程法管理：施工準備筆階段和施棕工階段（處含保修）轎是建筑產(chǎn)儉品的實現(xiàn)斜階段，是羽工程管理值的主要內(nèi)屢容，是房鋒地產(chǎn)開發(fā)蚊的不可或練缺的環(huán)竭節(jié)房地產(chǎn)卷企業(yè)的昂工程管絨理還涉及投資決策絲式、規(guī)劃設殼計、銷售朵、物業(yè)管斗理和后評坐估等階段萬科工遺程質(zhì)量刻管理的欲破解之陵道■房地產(chǎn)開貪發(fā)各階段浸工程管理奸的任務概從述：投資決策夸階段規(guī)劃設計臭階段施工準備靜階段施工階臟段保修階段萬科工平程質(zhì)量鍵管理的尾破解之座道投資決策竿階段：1.宿現(xiàn)場踏泡勘，收蹄集有關(guān)員水文、扁地質(zhì)、聾市政配刻套以及周鏈邊建筑銅、社會敢環(huán)境等欺資料2.根據(jù)開發(fā)記市場意向號定位等，襖協(xié)助進行蒙市政配套評估，請協(xié)助估算舉工程造價特，3.協(xié)助提出孝分階段開竹發(fā)方案，荒提出工程須建設計劃，編追制總控井制進度扒計劃萬科工奴程質(zhì)量菌管理的立破解之狹道簡單示棒例：萬科工程容質(zhì)量管理劇的破解之尊道規(guī)劃設系計階段榨：1.參與勘察漆、設計、亡監(jiān)理等選械擇，協(xié)助弄簽定合同并督促揮實施（進針度、結(jié)果簽）2.協(xié)與助提出設古計要求（崗設計任務恐書、施工多圖設計指導牲書），婚參與評銹選設計瞞方案、藏擴初設匠計3.封協(xié)助編搬制設計嚴出圖計奶劃4.希督促設挺計單位包限額設謊計、優(yōu)業(yè)化設計仰（含鋼量、砼含策量）萬科工程野質(zhì)量管理欄的破解之皮道5.審核設課計是否債符合規(guī)狂范及國荒家相關(guān)艇規(guī)定的奪具體要求6.皮審核設墻計是否儲符合規(guī)拋劃設計讀要點，代設計使忙用功能要粘求7.奴審核防瓜滲漏、美防開裂化體系設進計專篇廉及相關(guān)碧設計節(jié)點的旦合理性8.審捷核設備系瞞統(tǒng)、參數(shù)叫選型的合澤理性萬科工從程質(zhì)量惰管理的趟破解之匪道9.號審核設廚計方案舟的技術(shù)仆經(jīng)濟指巡壽標的合故理性；驚例如：樁?；x型靠、基坑支賭護方案比的選擇擾、土方平衡地形掃改造方案豆的選擇10.柜協(xié)助編冶制設計夏封樣、移報板報銜樣計劃11.羊協(xié)助辦盟理報批蹲報建手束續(xù)12.趟協(xié)助編軟制目標舌成本管廁理規(guī)劃萬科工塑程質(zhì)量膽管理的刺破解之分道施工準備場階段：1.組建項目秋部班子2.枯建立招俘標制度段，考察磨并篩選撕排查合魚格供應拾商及合格定承建商逮名冊、蓬黑名單3.審罰核圖紙，岔制定招標慕方案，編婚制工程招毅標計劃（例目如：招志標方案另：分區(qū)莊分標段維、招標藝形式、合兇同形式竭、甲供嘗、甲分拼包范圍寒、招標儉策略）萬科工程鞠質(zhì)量管理茄的破解之濤道4.審核施工疑圖預算5.組怎織資格預嘆審，確定砌投標入圍陷名單6.參普與組織招唐標：編制衰與發(fā)送招呢標文件，晝組織評審投哪標書（閘含技術(shù)若標、經(jīng)灘濟標）蕩，組織追技術(shù)標答疑拖，參與定葡標7.蕩編制審秤核甲供泉物資采章購計劃8.恢簽訂有語關(guān)工程拐建設合詞同：格自式化標俯準合同萬科工程菌質(zhì)量管理櫻的破解之割道9.西辦理各東項手續(xù)懷（招標鞭、報建囑、臨時岸能源）10.編思寫項目工圾程管理規(guī)房誠劃書11.組炭織召集項極目綜合實羨施計劃評滴審會萬科工程紹質(zhì)量管理敏的破解之澇道施工階繁段：1.開工報姥告，辦貨理開工念手續(xù)2.仙現(xiàn)場踏亮勘報告?zhèn)}，開工垮前“七傻通一平基”及準常備工作3.確牌認承建商巾選擇的分腰包商4.售組織施權(quán)工圖會嫁審（內(nèi)能部會審轟、預審辟、專項揉審查）萬科工俊程質(zhì)量騾管理的憶破解之塑道5.審核施遵工組織偏設計和梁專項工監(jiān)程施工嫌組織設稿計6.督佛促檢查設辰計、監(jiān)理爸、施工單獻位等各方喘執(zhí)行合同、陷規(guī)范、辣技術(shù)方浴案和企習業(yè)工程恐管理標急準7.嶺參與材犧料設備引的檢查無驗收，叮建立甲店供設備運、物資臺靜帳，協(xié)剪調(diào)總分蕉包管理8.組便織分項工刑程驗收和最隱蔽工程藏驗收，組意織關(guān)鍵質(zhì)量吸通病防這控工藝西檢查及壓檢驗批炸驗收萬科工環(huán)程質(zhì)量雨管理的起破解之列道9.購簽發(fā)付螺款憑證希、建立讓付款臺搶帳、簽境發(fā)現(xiàn)場聾簽證10.組冰織精裝修襲樣板間、外樣板展示途區(qū)開放，贏配合銷售開盤疼、工地客云戶開放日11.配傅合成本管鳳理建立臺們帳，實行河動態(tài)成本吉跟蹤12.督野促整理竣草工資料13.菌組織工敲程竣工芝驗收及論分戶驗閱收萬科工捉程質(zhì)量摔管理的后破解之托道14.參產(chǎn)與并組織售項目例會15.警參與處誓理項目疲有關(guān)質(zhì)釀量、進緩度、成岡本等問類題15.鳥審批并炊報審項帽目工程擔管理周倒報、月閉報萬科工程疲質(zhì)量管理稀的破解之叔道保修階段兇：1.與物業(yè)唇、客服音合作，軍處理入樹伙事宜2.大參與鑒出定質(zhì)量罷責任3.果督促承循建商保破修4.參艦與項目后淘評估，積狗累經(jīng)驗教董訓萬科工皺程質(zhì)量朝管理的斃破解之捷道■回顧評之前的薄鴉弱環(huán)節(jié)七趕：過于依賴族分戶驗收或分戶缺驗收流于丈形式。業(yè)閣主投訴與杰工程質(zhì)量考輩核脫節(jié)印，對外歌部資源缺乏有效棒的管理要求款和獎懲戒措施萬科工程錯質(zhì)量管理喇的破解之凱道■標暢桿企業(yè)營的破解榜之道：分戶驗收紛結(jié)果、業(yè)吸主投訴結(jié)血果與施工咐企業(yè)和監(jiān)掏理企業(yè)利嚷潤掛鉤，姿實行獎懲裂對等的管慌理通過業(yè)主糞預驗收降稀低交付期饑的業(yè)主投姓訴，提高惕業(yè)主滿意萄度和品牌奇認知度萬科工程須質(zhì)量管理雹的破解之文道■回顧舌之前的薄華弱環(huán)節(jié)八臥：維修不及明時、維修質(zhì)量不勉到位易引發(fā)業(yè)主殘投訴升級■標桿除企業(yè)的破略解之道：提前明確光施工單位渾入住配合標和維修義酒務保修期哭內(nèi)保留少現(xiàn)場應雕急維修窗隊伍萬科工階程質(zhì)量陪管理的蝴破解之敲道■對承臭包商維修汗管理的基堪本要求：承建商在軋保修期限坊內(nèi)應明確集維修負責借人及聯(lián)系讓方式，提睜供現(xiàn)場駐智場維修人泄員，維修險人員應按撥甲方要求請上下班報鼠到并打卡明確緊急針維修、一小般維修管橋理流程，排維修期限管要求，對殘不履行維禽修義務或稀維修質(zhì)量敬未達要求址的（同一橋位置一次幫性維修解遺決）管理往進行約定萬科工程下質(zhì)量管理石的破解之襪道部位質(zhì)量缺陷維修時限地基和主體結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)使用安全需根據(jù)專項維修方案確定設計缺陷改造按具體項目現(xiàn)場確定工期屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間房間和外墻面的防滲漏滲漏天晴7日內(nèi)埋地管道滲漏7日內(nèi)內(nèi)外墻面裂縫內(nèi)墻砌體裂縫7日內(nèi)，其他裂縫3天。外墻砌體裂縫5日內(nèi)，其他裂縫3天。門窗、雨棚、鏡子更換玻璃、鏡子15-30日內(nèi)戶內(nèi)外門扇更換門扇7日內(nèi)臺面、地面、窗臺板、裝飾墻面更換石材15日內(nèi)廚衛(wèi)間甲供材料部件更換部品/部件7日內(nèi)萬科工程抵質(zhì)量管理妻的破解之炕道■回顧紡之前的薄前弱環(huán)節(jié)九懂：房地產(chǎn)筒企業(yè)對監(jiān)理單贏位缺乏描有效的澇管理手修段■回愚顧之前載的薄弱艱環(huán)節(jié)十仆：房地螞產(chǎn)企業(yè)疫對施工單位芹缺乏有效依的管理手陷段萬科工程閱質(zhì)量管理干的破解之狹道■事前鞋控制一：模針對監(jiān)理讓人員配備贊數(shù)量無法滿足甲冶方工程柜管理需貍要的問齡題提前約定她監(jiān)理檢驗揭批標準，邊按標準配凡備監(jiān)理人嗽員根據(jù)工程士不均衡建叢設的特點懷，實行監(jiān)襪理工程期富間分批次足進、退場妻制度明確監(jiān)理親檢驗方式面及檢驗要嚼求，對位收記錄管理萬科工恐程質(zhì)量桿管理的擊破解之杜道■房趁地產(chǎn)企觀業(yè)對監(jiān)褲理單位氏缺乏有攻效的管取理手段監(jiān)理單位葬未按要求尊配置監(jiān)理遷人員或人猴員質(zhì)量、刪數(shù)量無法謙滿足工程伴監(jiān)理需要監(jiān)理工抖程師專盟業(yè)能力腰不足，防對需要景重點控駐制的工負序工藝追環(huán)節(jié)檢譯驗要求真不清晰監(jiān)理工駝程師責服任心不降強，質(zhì)捷量意識握不足萬科工程種質(zhì)量管理話的破解之衫道■事前榆控制二：那針對監(jiān)理是人員專業(yè)勁能力不足責任心不姨強，現(xiàn)場駱監(jiān)理不認裹真的問題干：招標前應勺對總監(jiān)、膠總監(jiān)代表緊及土建專強業(yè)責任工精程師進行避考試，甲殼方實行資搖格認定改變傳統(tǒng)慮監(jiān)理招標轎競價模式寫，由傳統(tǒng)右的統(tǒng)一報圖價改為：社成本＋利潤＋貫浮動酬金浮動酬金盛用于甲方翁向現(xiàn)場監(jiān)傷理人員發(fā)公放績效考目核獎金萬科工程覺質(zhì)量管理臂的破解之漢道■事中貓控制一：吸加強對監(jiān)爐理體系的桃管理，甲方重點韻工序抽罩檢比例火不低于殘30%致：甲方參與芳約定質(zhì)量妙見證點的徑檢驗批驗監(jiān)收，驗收位比例不低蛛于監(jiān)理實勉測檢驗的挽30%定期組織就工地互查織（月度）蜜和不定期老檢查（集歡團或企業(yè)梨工程管理怒的飛抽檢撿）萬科工程檢質(zhì)量管理兄的破解之芽道■事中遇控制二：船保留甲方碰主動調(diào)控盡手段：合約中士約定甲洞方有權(quán)食更換不胳合格監(jiān)若理人員合約中籌約定當近監(jiān)理公桑司不按柄甲方要寬求配置蒼到崗或性配置不顧合格監(jiān)撈理人員樹時，甲誓方有權(quán)顆代聘監(jiān)燃理人員咐，其費郊用為總珠監(jiān)代表弊既定月鑰薪＋30畫%甲方齒管理費萬科工程督質(zhì)量管理旗的破解之啊道■房基地產(chǎn)企盯業(yè)對施謠工單位涼缺乏有胖效的管孩控手段草：施工單焰位質(zhì)保洽體系不娘健全，王技術(shù)人刪員、質(zhì)厚檢人員肌配置的任數(shù)量、駝質(zhì)量無絹法滿足饞工程管違理需要施工單位甜不按甲方么要求進行讓重點工藝港、工序質(zhì)灑量控制，亦工程質(zhì)量灰完全依靠學甲方和監(jiān)吧理的檢驗施工單位跡不按甲方謀要求配合牌分包工作征，不履行毫總包職責萬科工程感質(zhì)量管理槳的破解之韻道■標桿值企業(yè)的破悅解之道：招標考崇察時重嘩點檢查寸其質(zhì)保屋體系的殺執(zhí)行情源況實行技術(shù)桃負責人、凳質(zhì)檢負責常人資格認緞證考試明確甲方丙質(zhì)量標準咬、技術(shù)標碧準及管理告標準保留甲朽方主動渾調(diào)控手尿段優(yōu)化招標填文件及合個約文件萬科工程事質(zhì)量管理克的破解之賽道◆對供研應商提出蛋明確的質(zhì)銅保體系管訪理要求，按要求進農(nóng)行考察、膚入圍評定友和評標審讀核◆按長花期合作的裝標準選擇條供應商，選形成供應商升色降級機領(lǐng)制，與擺優(yōu)秀供幫應商進鐵行戰(zhàn)略合作◆在招士標文件和禽合約文件戴中提前明藝確質(zhì)量標準、管遲理要求、皂技術(shù)措施醒要求、配化合銷售要求像等質(zhì)量、薄進度、成靠本控制的餐要點。保證徒供應商在妨同一標準縮慧下競價萬科工程遲質(zhì)量管理巧的破解之崖道◆招標嫌文件和合車約文件中絕，不僅應歸明確對供應商胡的目標承管理要咽求。還撿應明確找對其的過程評眨估和考核江要求，實潤行獎懲機屢制◆提沸前約定辱獎懲退梅出機制紗，對退遣場條件固、計價標準氣、工程量扁確認方式瀉、施工場地移交屬要求、簽后續(xù)工烈程發(fā)生裝費用認猛定、甲方管使理費收父取、后沃續(xù)工程煮質(zhì)量責年任認定等扒進行明掉確萬科工擾程質(zhì)量侄管理的驗破解之那道◆對甲逗方指定單醬位、乙方謀供貨安裝評的項目提前明確努限制性狂價格，練綜合考命慮其采雨保費用◆在槳招標文報件和合鞋約文件風中提前洞明確總智包配合、管打理的范向圍、內(nèi)縮慧容、職芝責及費濤用，對不能提供騾有效的總失包配合或鐵配合不及刮時的，按獎丈懲退出機顆制進行管錯理1、地基與基礎(chǔ)樁身垂直度樁頂浮漿清理柱插筋偏移地梁軸線偏移Ⅰ樁身起垂直度差原因分析人工挖孔層樁身砼護子壁軸心未修按每節(jié)復抽核垂直度滔，產(chǎn)生左金右偏移。防治措擺施樁護壁模貞板應按每顧安裝一節(jié)便在樁口架姨十字用線齊墜復核、懶調(diào)校。挖孔樁罰的垂直骨度較好挖孔樁窄的垂直影度較差挖孔樁卵模板固哭定采用米十字線辭法較好現(xiàn)場鄭實例Ⅱ樁盲頂浮漿輩清理原因分析由于泵送可預拌砼粗宵骨料偏小僅，水灰比瞇過大，振出搗砼水泥潮漿時樁頂水浮漿過厚換，影響樁擴的抗壓強鵲度。防治措競施①樁澆畫筑砼應高歉于設計標唐高30～因50㎜，布砼初凝前漆剔除部分徒樁頂浮漿洲，砼終凝夕后采用人閱工鑿打俱見石子跳為宜。②監(jiān)丙理逐樁檔檢查拍欣照。樁頂浮任漿未認砌真清理樁帽內(nèi)浮睬漿剔打清慮理較好，萍石子清晰嘴顯現(xiàn)現(xiàn)場新實補例Ⅲ柱惜短肢墻年插筋偏懲移原因分析①短肢擊墻（柱）亂插筋由于哨下部鋼筋豪密集安裝曉插筋偏移春。②插筋循安裝后未絡固定。③澆筑定砼時插筋賽偏移，未晉扶筋及復亦核。防治措抹施①按乏軸線位銳置撥開雙密集鋼恨筋插筋拴錨入用哀點焊或纖增加箍澤筋固定苗。②插各筋上部員用鋼管階或木枋購井字架篇固定，肆復核軸個線。③澆筑寸砼后及時園扶筋、調(diào)畜校。④加服強旁站臥監(jiān)理的勤責任心鳴教育。柱筋偏駝移軸線控制黃準確現(xiàn)場厘實例挖孔樁插錘筋定位較桌好Ⅳ地弊梁軸線罰偏移原因分魚析地梁模板魚安裝后未疏復核軸線憑。防治措施①按米縱橫軸挑線用鋼志尺丈量軍及房間狗的對角耽線檢查原，做到鹽準確無邀誤。②搞清訂楚中心軸診線與偏心嘉軸線的相袍互關(guān)系。③監(jiān)理博復核軸線刮時必須所晌有軸線逐肥一復核，稈不允許抽減查；甲方嘉對此加強謎檢查督促件力度?，F(xiàn)場只實例地梁位移掠40mm地梁軸柳線偏差殘75m鼓m地梁軸線袍準確2、主體緣瑞工程模板安稠裝鋼筋安裝砼工程砌體工程Ⅰ模摧板安裝搭主要問辣題支撐體系聽不規(guī)范，殼現(xiàn)澆梁板遍下?lián)虾鬂矌Ф鎮(zhèn)饶０寮翱现翁崆疤挡鸪S線偏移蛋大，爆模攝，后期剔抖打Ⅰ模板安裝科－－支撐體系歷不規(guī)范，禿現(xiàn)澆梁板染下?lián)显蚍挚宋觫倭憾逯嗡乐С性诟芑撩嬲忌蠒r，毀基土未惱平整夯做實。②支撐差間距過大摸，無鎖腳森桿及墊枋翠。③鋼管懲支撐扣件爬未扭緊。④模板苦主次龍骨揪間距過大耍或材質(zhì)較賠差。Ⅰ模板安裝照－－支撐體系荒不規(guī)范，巾現(xiàn)澆梁板都下?lián)戏乐未胧僦膿误w系田的搭設描必須嚴頃格按施畏工方案怖進行。②梁板謎支撐支承暖在基土上柄時，應對修基土平整突、夯實，宏滿足承載拍力、剛度桑和穩(wěn)定性姑的要求；供支撐與基耀土之間安蜓放木墊枋銷，荷載較相大的還應拜在墊枋上過安放墊鐵抵。③支撐非間距：板雖一般控制殖在800～1200㎜，梁高用小于750㎜時間距控禁制在600～800妥㎜以內(nèi)，當波梁高≥750㎜時間距驗應控制掠在400～600姐㎜以內(nèi)，并衰梁支撐上積增加剪力托撐，支撐花底部距地駐（樓面）200設置縱橫津鋼管鎖腳蘋桿，中部穩(wěn)設置縱橫謹水平桿以抄滿足砼結(jié)綁構(gòu)整體受傅力及穩(wěn)定辨性。如轉(zhuǎn)承換層模板好支撐安裝刻及大型構(gòu)搞件用有專輩項施工方燒案，并經(jīng)藥專家論證糾。④鋼管勤支撐扣件何應在澆筑儀砼前進行容檢查扭緊亦式增加扣簡件（十字底花扣件）嫩。⑤板溫模板主汗龍骨間削距應控回制在600㎜以內(nèi)，按次龍骨名應控制稀在400㎜以內(nèi)（關(guān)九層膠夫合板為炭例），君主次龍哨骨應采宰用40×1贈00木枋，鑒上下立宵邊應刨臘平。邊梁下遇撓現(xiàn)場嘴實例梁柱成型川質(zhì)量好梁柱成潔型質(zhì)量仿好現(xiàn)場傷實例回填土未守平整及夯文實，并無墊壩枋和鎖藝腳桿梁橫向及支撐間毫距過大（1.3優(yōu)m）掃地桿靠和墊塊露正確Ⅰ模板安裝脊－－后澆帶寺二側(cè)模辰板及支夕撐提前狀拆除原因分析①后悄澆帶二捕側(cè)模板崖、支撐群安裝時胡未嚴格包按方案結(jié)實施，大未形成用獨立體載，砼徐屯變、應桑力線變香形時間手未達到蛋。②班塵組交底區(qū)不到位負。防治措施①嚴格紐奉按審批后筐的施工方爸案實施，由后澆帶處污的模板、低支撐在安秧裝時應與玩支撐系統(tǒng)藥脫離開，潑形成獨立我體系，待吼后澆帶澆痕筑完成且啦砼強度達裂到≥75％以上方艙能拆除支烈撐及模板遠，跨度大帳于8m的構(gòu)件應歐砼強度達捉到≥100％方能拆煙除支撐及光模板。②加強線班組交底臺的督促檢銀查。車庫后澆憤帶支撐較舊好后澆帶拆抄模過早，榴梁處未斷容開現(xiàn)場杰實箭例Ⅰ模板安淡裝－－軸線偏移修大，爆模賴，后期剔曉打原因分析短肢墻夸（柱）默縱向筋盡澆筑砼貢后未及哲時扶正鐘、校核綢，預拌雁砼流動脈性過大術(shù)，從而涉使模板液的側(cè)壓掘力過大燃，梁側(cè)咐模板支輔撐不牢項或間距腥過大,爆模鋼筋軍位移，剔璃打鋼筋外加露。防治措施①短肢昂墻（柱）籍縱向伸出爐樓面部位倦應增加不等小于二道津箍筋，澆袋筑砼后及博時用鋼博尺校核軸滋線尺寸，遞鋼筋偏移密的立馬扶勤正。②梁施側(cè)模板拍支撐間地距應控索制在400以內(nèi)，板脅主、次龍灑骨應支撐挨在梁側(cè)模搏上。③爆屢模使砼脈構(gòu)件截宿面積增悠大，剔個打時嚴應禁將主藏要受力教筋剔出展，如主禁要受力問筋外露廢必須采輪取碳纖舊維加固趟處理。車庫邊帳墻嚴重套外傾挑梁鑿打刑露筋現(xiàn)場雨實勢例Ⅱ鋼筋安菌裝主要問哨題電渣壓糠力焊接火頭偏心從，焊接設質(zhì)量差同截面接蘆頭過多梁二排筋槳下沉梁柱接騰頭搭接表錯誤加強筋坡安裝錯跑誤擋墻頂部扇豎向內(nèi)外把排鋼筋錨健入一側(cè)板揭在一個平涌面Ⅱ鋼筋安裝訪－－電渣壓換力焊接邁頭偏心居，焊接訴質(zhì)量差原因分析①焊柴工技能旱差。②鋼筋困端部歪扭寬不直，鋼冬筋頭下料襖不平整，湖在夾具中喪夾持不正壁或傾斜。③夾具磁長期使用悉磨損，造仁成上下鋼膏筋不同心辭，上下鋼泡筋直徑相歐差級別過至大。④預掛壓時用城力過大井，使上吳端鋼筋芳晃動和籮移位。⑤焊后果夾具過早貝放松，接軍頭未及冷洞卻使上鋼勻筋傾斜。Ⅱ鋼筋安組裝－－電渣壓力淺焊接頭偏羨心，焊接蛇質(zhì)量差防治措施①不合挎格的焊工熄不允許上況崗。②鋼辭筋頭歪城扭、不聾平整不盈直部分掙焊前應漲采用氣伏割切斷獸或矯正身。③兩陣端鋼筋汽夾持于以夾具內(nèi)仔，上下朗應同心閣，焊接發(fā)過程中膛上鋼筋寶應保持窩垂直和離穩(wěn)定，蟲夾具的閑滑桿和冶導管之導間。如義有較大闖的間縫估隙，造括成夾具泰上下不許同心時寶，應修釋理后再暢使用，告上下鋼詢筋直徑劑相差不殲宜超過蹄兩級（蝦即Φ14與Φ18）。④鋼筋決下送加壓警時，頂壓儉力應適當蔑，不得過溫大。⑤焊接歐完成后，劑不能立即輩卸下夾具構(gòu)，應在停聚焊后約2分鐘再卸奧夾具，以真免鋼包流診淌或鋼筋皇傾斜。Ⅱ鋼筋安疾裝－－電渣壓力范焊接頭偏鈴心，焊接綿質(zhì)量差總要求重視焊屠接過程吧中的任漸何一個讓環(huán)節(jié)a、接頭鳴部位平炭直、干賺凈b、鋼筋安梯裝應上下彼同心c、夾具熄緊固，統(tǒng)嚴防晃衣動d、引弧過奧程，力求卷可靠e、電弧過駛程，延時段充分f、電渣薪過程，爬短而穩(wěn)赴定g、擠壓瀉過程，警壓力適晴當電渣壓力建焊觀感較叮好現(xiàn)場能實例電渣壓力持焊錯位Ⅱ鋼筋安浙裝－－同截面接促頭過多原因分云析①鋼筋司配料時疏耽忽大意，娛未考慮原巖材料的長命度。②忽略除了配置在喬構(gòu)件同一陣截面中的釋接頭。③分不念清鋼筋位星在受拉區(qū)切還是受壓啟區(qū)。防治措施①配幻玉料時按肝下料單住鋼筋編楚號再劃辣出幾個廳分號，撈注明搭借配，同寺一組搭觸配，可暖按一順售一例安執(zhí)裝，接未頭宜相挨互錯開斗。②軸光心受拉繡和小偏技心受拉躍桿件中抓的鋼筋攜接頭均垃應采取析焊接或盛機械連旺接。③縱誤向受力誼鋼筋機凳械連接串接頭及卸焊接接脅頭連接行區(qū)段的吐長度為35，且不小善于500㎜，同一連寫接區(qū)段內(nèi)歉，縱向受均力鋼筋的恢接頭面積蛇百分率應修符合設計快要求。同一斷震面有3旱個焊接帶接頭，槽達60什%Ⅱ鋼筋安裝演－－梁二排君筋下沉原因分析梁二排筋腿固定辦法管不當，振看搗砼時碰拾撞。防治措施①利用一些制同鋼筋強葡度等級直仁徑25㎜的短鋼傭筋（長頁度按梁預箍筋寬阿度）架混立與梁扣下部二售排筋及野箍筋綁計牢或為管整體澆閉筑砼時咸振搗邦姐盡量避托開碰撞蕉。②梁煩上部二命排筋不監(jiān)能與箍惹筋綁扎厲的采用貸拉鉤筋據(jù)方式懸刃掛綁扎懶或采用穴開口式躺箍筋兜疲起箍筋咸。Ⅱ鋼筋安籌裝－－梁柱接頭每搭接錯誤原因分熄析工長對標淹準圖集不必熟悉，忽宏略受拉和捉受壓縱向適受力鋼筋劈燕的最小搭抽接長度。防治措施①當替縱向受突拉鋼筋浪的綁扎冬搭接接拉頭面積坊百分率渴不大于25％，其佩最小搭狡接長度每應符合夠表中規(guī)霜定。②當尊縱向受神拉鋼筋我搭接接嘴頭面積碑百分率夕大于25％，但不開大于50％時，其逗最小搭接殼長度應附考表中數(shù)值渾乘以系數(shù)1.2取用，當慚接頭面積倚百分率大撿于50％時，洗應按附襪表中數(shù)哨值乘以凍系數(shù)1.35取用。③縱船向受壓亂鋼筋搭屈