住房金融與按揭知識(shí)按揭的概念按揭——Mortgage住房抵押貸款的另一種特殊形式，特殊性在于貸款人申請(qǐng)貸款時(shí)，并未取得該房屋的產(chǎn)權(quán)。抵押擔(dān)保抵押物：借款人有權(quán)處分的房產(chǎn)擔(dān)保范圍：本金，利息，罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用抵押人對(duì)抵押物權(quán)利的行使受到限制：未經(jīng)貸款人書面同意，不得處分抵押物（出租，變賣，重復(fù)抵押，抵償債務(wù)，饋贈(zèng)）抵押合同公證的效力：貸款人的抵押權(quán)受到損害，可處分抵押物（具有強(qiáng)制執(zhí)行效力）或?qū)杩钊?，保證人的其他財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行質(zhì)押標(biāo)的：權(quán)利憑證或物，由質(zhì)權(quán)人占有（抵押物由抵押權(quán)人占有）出質(zhì)人（借款人）質(zhì)權(quán)人（貸款人）質(zhì)押期內(nèi)，出質(zhì)人對(duì)出質(zhì)物不得以任何理由掛失

住房按揭貸款種類：按資金來源劃分

商業(yè)性貸款商業(yè)銀行自有資金公積金貸款住房公積金組合貸款住房按揭貸款種類：按交易標(biāo)的劃分一手房貸款最長30年最高八成二手房貸款最長20年最高七成按揭所涉及的法律關(guān)系

（合作協(xié)議—擔(dān)保）

（購房合同）

（簽定借貸合同）按揭前提：購房者必須將購入的房屋做抵押，發(fā)展商承諾回購擔(dān)保銀行發(fā)展商購房者發(fā)展商的連帶責(zé)任保證借款人未按合同約定履行還款義務(wù)，保證人承擔(dān)該義務(wù)或?qū)Ψ课葸M(jìn)行回購保證期限：借貸合同簽定----房屋所有權(quán)證辦理正式抵押登記保證責(zé)任范圍：本息，罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用保證人履行保證義務(wù)后取得對(duì)借款人的代位求償權(quán)按揭貸款法律要點(diǎn)銀行與發(fā)展商簽訂按揭貸款合作協(xié)議書

發(fā)展商與購房客戶簽訂房屋買賣契約，辦理買賣登記手手續(xù)客戶提出按揭貸款申請(qǐng)銀行對(duì)申請(qǐng)人的條件予以審查，對(duì)合格者予以批準(zhǔn)，簽訂抵押貸款協(xié)議。持抵押貸款協(xié)議書和房屋買賣契約到房管部門產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處辦理抵押登記手續(xù)銀行向借款人放款，直接將貸款撥入發(fā)展商在銀行開立的帳戶內(nèi)。發(fā)展商收到此筆款后，視為購房人已交足房?jī)r(jià)款，給購房人開具房款發(fā)票。借款人（抵押人）在銀行同時(shí)開立還款帳戶，根據(jù)抵押貸款協(xié)議書之規(guī)定，按期向該帳戶還本付息。全部還清貸款，貸款人與銀行經(jīng)辦人一起辦理解除抵押手續(xù)。按揭貸款利率執(zhí)行人民銀行規(guī)定利率l至5年：年利率為4.77%6至30年：年利率為5.04%利率調(diào)整已發(fā)放貸款，自下年1月1日起執(zhí)行調(diào)整后的利率貸款利息實(shí)際放款日與到期日，以借款借據(jù)為準(zhǔn)自貸款發(fā)放次月起還本付息利率調(diào)整：遇法定利率調(diào)整，貸款期在一年內(nèi)的仍實(shí)行合同利率；貸款期在一年以上的，次年1月1日調(diào)整還款方式1、等額本息還款法月還款額相同利息逐漸減少，本金逐漸增加計(jì)算公式：

每月等額還本付息額=貸款本金×月利率×（1+月利率）的n次方/{（1+月利率）的n次方－1}(其中n=還款期月數(shù)）

2、等額本金還款法月還本金相同：利息按當(dāng)月剩余貸款本金實(shí)際發(fā)生利息計(jì)算計(jì)算公式：每月還款額＝貸款本金/貸款月數(shù)＋（本金－已歸還本金的累計(jì)額）×月利率兩種還款方式比較CaseStudy-選擇合適的還款方式案例：王先生25歲，畢業(yè)兩年了，他和女朋友兩人每月收入合計(jì)7000元，馬上就要結(jié)婚了，想買套75萬的房子，需向銀行貸60萬，20年。？如何選擇貸款方式？240次方是（2.73）等額本息：第一個(gè)月還款額？等額本金：第一個(gè)月還款額？等額本息：第一個(gè)月還款額：3976元；等額本金：第一個(gè)月還款額：5020元；30萬，貸20年，等額本息比等額本金多還款2.5萬多；60萬，貸20年，多還款利息超過5萬選擇最適合自己的衡量標(biāo)準(zhǔn)：－年齡－收入能力（收入增長型或收入衰減型）－消費(fèi)理念貸款人不按期還款的處理

（3至6月）未出房產(chǎn)證

發(fā)展商收房（回購），代購房人向銀行償還其未償還的按揭貸款；銀行追究貸款人未按期還款的違約責(zé)任已出房產(chǎn)證銀行對(duì)已抵押房屋向法院申請(qǐng)，進(jìn)行拍賣，拍賣款用于償還未還按揭貸款、利息、罰息、違約金、拍賣手續(xù)費(fèi)等不按期償還貸款本息的責(zé)任對(duì)逾期貸款每日計(jì)收萬分之二點(diǎn)一的罰息對(duì)未支付的利息計(jì)收復(fù)利違約金借款者與售房者的糾紛貸款發(fā)放前：借貸合同中止貸款發(fā)放后：買賣雙方的糾紛與貸款人無關(guān)，借貸合同繼續(xù)履行保險(xiǎn)條酒款借款人顧需購買圈抵押物殺財(cái)產(chǎn)保津險(xiǎn)保險(xiǎn)金賭額：不誼低于所租購房產(chǎn)咸價(jià)值保險(xiǎn)期限倘：不短于脫貸款期限貸款人為副第一受益尤人保單正乖本交貸泛款人保非管申請(qǐng)二手染房商業(yè)貸燃款必備條霜件合法身份年齡要求(18澡歲以上字，年齡累加貸款享期限不糠超過6座5歲）申請(qǐng)人袖有穩(wěn)定鋼的合法蓬收入有合法步有效的濃購房合譽(yù)同有所購答房全部翠價(jià)款2霞0％以若上的自勝籌資金逐，并保個(gè)證用于監(jiān)支付所應(yīng)購房地沉首付款要用所慌購的房族屋進(jìn)行多抵押擔(dān)次保貸款銀行裹規(guī)定的其飾他條件二手房商菌業(yè)貸款提滾交資料清鋸單（借款務(wù)人）借款申革請(qǐng)表身份證明長（居民身嶄份證、戶茅口簿、軍雹人證、居邀住證、暫然住證、護(hù)晨照、回鄉(xiāng)鑰證）及婚敬姻狀況證秘明（結(jié)婚汽證）；需拘提供原件桐核實(shí)經(jīng)濟(jì)收慈入證明謝或納稅線證明（求提供原含件）；港澳人士潑提供糧單蒙、稅單買賣雙方切簽訂的合裳法、有效碑的購房合練同或協(xié)議移原件；符合我腐行規(guī)定戲比例的巴、真實(shí)鋒有效的箏首付款逐發(fā)票或弓收據(jù)或痛在我行頓的存款管證明；6、所讀購二手甜房的權(quán)距屬證明霞及原房屋屋共有喜人同意醫(yī)出售的算證明；7、同意篇以所購房蜘屋作為貸紀(jì)款抵押的蹤蝶證明；8、房訊屋過戶錢后的產(chǎn)殘權(quán)共有丑人同意忠抵押的干承諾；9、委托梅我行將貸拾款劃入售光房人帳戶病的委托函咸；10、劃要求提錄供的其弄他文件柜或資料歸。學(xué)歷警證明；救財(cái)產(chǎn)證乒明存單改復(fù)印件二手房商慚業(yè)貸款提礦交資料清飼單（售房撒人）售房人旨（含共施有人）湯身份證嬌明及復(fù)廣印件；房屋共白有人同遷意出售督的書面噸文件；所購房屋著所有權(quán)有餐效證件及親復(fù)印件；如房屋已雙出租，須辜提供告之臂承租人辦途理房屋產(chǎn)互權(quán)轉(zhuǎn)移的淘書面通知爹；保證所割售房屋的符合上挪市出售項(xiàng)條件的稻證明。轉(zhuǎn)按揭解決出售名方已有貸躲款未能還或清的問題出售方務(wù)須先行躁償還銀艦行貸款純，解除烏抵押，市才能辦展理交易仔過戶和殃買入方訊貸款的喜抵押登驅(qū)記一般需要辛擔(dān)保公司倡介入，提列供銀行認(rèn)禽可的擔(dān)保轉(zhuǎn)按揭的電操作方式1、上家傷銀行先行蝦撤除抵押在擔(dān)保公常司提供擔(dān)那保的前提蔥下，上家忽銀行即使盼未收到貸苦款的清償燦，亦可先悲行撤除抵租押登記，統(tǒng)待交易完?duì)畛?，下家啦銀行的貸弦款發(fā)放后豬，以下家繳銀行發(fā)放蜘的貸款歸趟還上家銀妄行的貸款2、下算家銀行棕先行放豪款在擔(dān)保妖公司提懲供擔(dān)保趙的前提伸下，下篩家銀行可先行發(fā)償放貸款視，歸還溪上家銀遍行原有慣貸款，涂上家銀吊行撤銷磁抵押，竿辦理交劑易過戶毛和下家透銀行的巨抵押登涌記。加按揭在原有貸閥款的基礎(chǔ)口上“追加展”的貸款追加的貸畏款與已有蛇貸款之和裹不超過銀啦行的最高派額度若僅追餃加已還眠掉的款睜項(xiàng)，無罵需重新罷辦理抵瞇押登記若超過原道有貸款款艷項(xiàng)，需重洽新辦理抵奮押登記加按的辭款項(xiàng)可控用于購染買其他飼的房產(chǎn)查或其他著消費(fèi)用沾途謝謝觀看/歡迎下載BY掃FAI株TH亭IM體EAN務(wù)A跟VIS礙ION芒OF管GO餅OD恭ONE秤CH殘ERI才SHE摩SA