雅安市上里古鎮(zhèn)生態(tài)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)

建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

策劃人:林世國(guó)作者:姜愛(ài)民編輯:張毅可行性研究報(bào)告

綱要（一）上里古鎮(zhèn)景區(qū)概況（二）上里古鎮(zhèn)景區(qū)環(huán)境分析（三）上里古鎮(zhèn)景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)指導(dǎo)思想與規(guī)劃原則（四）上里古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)條件分析（五)市場(chǎng)環(huán)境分析（六）上里古鎮(zhèn)景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)方案分析（七）經(jīng)濟(jì)效益分析（八）結(jié)論引言上里古鎮(zhèn)景區(qū)名勝古跡眾多，古鎮(zhèn)建筑別具一格，歷史文化厚重，生態(tài)環(huán)境良好，四季氣候宜人，隨著返璞歸真的生態(tài)旅游和訪古（鎮(zhèn)）休閑熱潮的迅速升溫，規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)上里古鎮(zhèn)生態(tài)旅游景區(qū)，順應(yīng)中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)由“觀光主導(dǎo)期”向“休閑主導(dǎo)期”系統(tǒng)升級(jí)的發(fā)展新趨勢(shì)，發(fā)展前景十分可觀。

上里古鎮(zhèn)景區(qū)概況上里古鎮(zhèn)旅游景區(qū)，位于四川省雅安市雨城區(qū)以北，地理坐標(biāo)處于神秘的北緯30度（東經(jīng)102°55′～103°23′,北緯28°51′～30°56′），相距成都市146公里,南鄰國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)——碧峰峽（相距15公里），北接邛崍山脈著名風(fēng)景區(qū)——天臺(tái)山（相距26公里），東連石象湖、朝陽(yáng)湖省級(jí)風(fēng)景區(qū)（相距約30公里），西距天全喇叭河自然保護(hù)區(qū)和寶興蜂桶寨大熊貓核心保護(hù)區(qū)（分別為34、86公里）。

上里古鎮(zhèn)鎮(zhèn)域面積75.8平方公里，地形地貌獨(dú)特，古鎮(zhèn)核心區(qū)為平壩，四周黃家壩、共和村、廟下村和仁安溝則為丘陵地貌，再向四周延伸至牛欄溝、黃茅溪、箭桿嶺、許家灣一帶則為山地。域內(nèi)最低海拔910米，最高海拔1700米，相對(duì)高差790米。古鎮(zhèn)核心區(qū)南側(cè)有郁郁蔥蔥平地兀立的十八個(gè)窩頭狀的小山包，與古鎮(zhèn)北側(cè)連綿森林覆蓋下的山巒形成了上里一絕景：“十八羅漢拜觀音”。項(xiàng)目選址范圍內(nèi)大部份為平地和淺丘，周圍山巒峽谷內(nèi)涓涓溪流匯集至古鎮(zhèn)西側(cè)形成上里河，從古鎮(zhèn)核心區(qū)環(huán)繞穿過(guò)二仙橋（古拱橋）和眾多的小橋向東南中里、下里方向流去。小橋、流水、古鎮(zhèn)、人家，連同“十八羅漢拜觀音”，演繹出一幅至善至美的水墨上里山水畫卷。上里古鎮(zhèn)景區(qū)環(huán)境分析生態(tài)旅游資源分析

一植被覆蓋率及植物分布情況分析二動(dòng)物分布情況分析自然氣候環(huán)境分析

一氣候帶環(huán)境分析二溫度相對(duì)濕度云層分布情況日照及降雨量分析三空氣負(fù)離子及植物芬多精資源分析旅游舒適期分析歷史文化旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)條件分析生態(tài)旅游資源分析上里具有世界罕見(jiàn)的生物生態(tài)旅游資源。上里所在的雅安市位于夾金山脈東坡被世界生物學(xué)界稱之為“第四紀(jì)冰川時(shí)期古老生物的避難所”，是中國(guó)稀有種類和特有種類動(dòng)植物（如大熊貓和珙桐等）保存最豐富的地區(qū)之一；上里地處川藏、川滇要道，是古南絲綢之路西線“牦牛道”的重要地段，也是茶馬古道通衢，境內(nèi)人類歷史文化深厚，是世界茶文化的發(fā)祥地，是中國(guó)漢代文化的集大成地，具有非常豐富的自然生態(tài)旅游資源和人文生態(tài)旅游資源，各種資源分布廣泛、相互交疊；上里具有優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，城市空氣質(zhì)量達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，地表水質(zhì)達(dá)國(guó)家II類標(biāo)準(zhǔn)，生態(tài)旅游資源具有儲(chǔ)量豐富、類型眾多、文化多元和區(qū)位優(yōu)勢(shì)良好等特色。

一植被覆蓋率及植物分布情況分析上里古鎮(zhèn)景區(qū)森林覆蓋率為50.79﹪,植被覆蓋率逾82﹪，森林覆蓋率名列四川省之冠，較全省森林覆蓋率27.94﹪高出22.85﹪，較全國(guó)森林覆蓋率18.21﹪高出32.58﹪。境內(nèi)分布的植物約185科869屬3000多種，其中木本植物(不含木質(zhì)藤本)計(jì)97科890種。分布的國(guó)家一級(jí)重點(diǎn)保護(hù)植物有：珙桐、光葉珙桐、蘇鐵、四川蘇鐵、銀杏、水杉、紅豆杉、獨(dú)葉草等8種，二級(jí)重點(diǎn)保護(hù)植物有：桫欏、四川紅杉、油麥吊杉、巴山榧、圓葉玉蘭、西康玉蘭、厚樸、連香樹(shù)、樟樹(shù)、油樟、潤(rùn)楠、楠木、喜樹(shù)、水青樹(shù)、香果樹(shù)、黃皮樹(shù)、紅椿、峨眉含笑、岷江柏木、梓葉槭、紅豆樹(shù)等21種。此外，雅安上里獨(dú)特的蘭花品種在世界上也很具魅力。

二動(dòng)物分布情況分析境內(nèi)有大熊貓、金絲猴、扭角羚、小熊貓、白唇鹿、黑頸鶴等國(guó)家保護(hù)的陸生野生獸類470余種，野生鳥(niǎo)類330余種。在1989年國(guó)家公布的一類重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物中，陸生野生獸類有：大熊貓、金絲猴、云豹、豹、虎、雪豹、馬麝、林麝、白唇鹿、扭角羚等10種；野生鳥(niǎo)類有：黑鸛、白尾海雕、胡兀鷲、雉鶉、綠尾虹雉、黑頸鶴等6種。二級(jí)保護(hù)動(dòng)物中，陸生野生獸類有：藏酋猴、小熊貓、棕熊、黑熊、豺、黃喉貂、水獺、大靈貓、小靈貓、斑林貍、叢林貍、金貓、猞猁、水鹿、馬鹿、斑羚、巖羊、鬣羚、彌猴等19種，1990年省政府公布的四川省重點(diǎn)保護(hù)野生動(dòng)物中，雅安上里分布的有：赤狐、藏狐、香鼬、豹貓、毛冠鹿、大鼯鼠、小鸊鷉、黑頸鸊鷉、鳳頭鸊鷉、普通鸕鶿、綠鷺、董雞、鷹鵑、普夜鷹、白喉針尾雨燕、紅頭咬鵑、灰胸藪鹛、橫斑錦蛇、鱸鯉等19種。域內(nèi)分布有89種野生魚類，隸屬于7目，15科。其中，國(guó)家Ⅱ級(jí)重點(diǎn)保護(hù)水生野生動(dòng)物三種：川陜哲羅鮭（俗稱“貓子魚”）、大鯢（俗稱“娃娃魚”）、水獺；省重點(diǎn)保護(hù)水生野生動(dòng)物10種（1990年公布：鱸鯉、巖原鯉、隱鱗裂腹魚；2000年公布：異唇裂腹魚、重口裂腹魚、青石爬鮡、四川鮡、稀有魚句鯽），特別是主產(chǎn)野生“雅魚”，早已聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。這是大自然賜予上里百姓的寶貴財(cái)富。

自然氣候環(huán)境分析上里屬于中亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，但由于地勢(shì)高低差異很大，立體氣候特征十分明顯，這為境內(nèi)生物具有豐富的多樣性提供了氣候保障，也為生態(tài)旅游提供了不可多得的氣候資源。

雅安上里(1971年-2000年)30年各月平均溫度和相對(duì)濕度

雅安上里1971～2000年年平均氣溫和平均相對(duì)濕度(圖a為年平均氣溫，單位為℃，圖b為年平均相對(duì)濕度，單位為﹪)雅安上里(1971年-2000年)30年各月平均溫度上里古鎮(zhèn)屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，據(jù)最新的標(biāo)準(zhǔn)氣候值（1971～2000年30年平均氣候資料）分析，雅安上里年平均氣溫為16.2℃，月平均溫度最高為25.1℃，30年最高溫度為27℃，夏季日平均溫度要比成都、重慶兩市低6-8℃，夜晚溫度低8-10℃.雅安上里總的氣候特點(diǎn)是：冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷熱、氣溫日較差小、四季分明、雨量充沛、雨熱同步、無(wú)霜期長(zhǎng)、熱量充足；春季回暖早、秋季多綿雨、冬季霜雪少；全年風(fēng)速小、夜雨多、霧霾少、無(wú)沙塵天氣、氣象災(zāi)害輕。屬于具備最優(yōu)良人居環(huán)境和生態(tài)旅游氣候資源的區(qū)域之一。

云層分布情況

由全球衛(wèi)星云圖觀測(cè)資料算出的全球雨層云氣候分布圖地處雅安市北部的上里是全球?qū)訝钤茪夂蚍植甲罡叩牡貐^(qū)，使太陽(yáng)紫外線強(qiáng)度大為削弱，對(duì)外出旅游十分有利；上里的空氣相對(duì)濕度常年接近于成人表皮中的水分含量，加之溫度適宜，對(duì)人的皮膚美容十分有利。

日照風(fēng)速情況

雅安市各縣區(qū)1971～2000年年平均日照時(shí)數(shù)和平均風(fēng)速(圖a為年平均日照時(shí)數(shù)，單位為小時(shí)，圖b為年平均風(fēng)速，單位為米/秒)在青藏高原東坡以東沿30°附近的中國(guó)大陸地區(qū)比較：雅安上里1月（冬季），平均氣溫和平均最低氣溫都是最大值區(qū)，是最暖地區(qū)之一；7月（夏季），平均氣溫和平均最高氣溫都是最小值區(qū)，是最涼地區(qū)之一；年、1月（冬）、4月（春）、7月（夏）和10月（秋）平均氣溫日較差都是最小值區(qū)之一，具有國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)的“冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑、氣溫平和”的氣候資源。上里每年、冬、春、夏和秋的平均風(fēng)速為0.7～1.8m/s，是外出旅游人體感覺(jué)最為“和煦”的風(fēng)速。

降雨量及降雨率分析雅安市各縣區(qū)1971～2000年年平均降水量和平均夜雨率(圖a為年平均降水量，單位為㎜，圖b為年平均夜雨率，單位為﹪)上里所處的雅安地區(qū)的降水極為豐沛，無(wú)論是年雨量，還是降雨日數(shù)，都是全球大陸內(nèi)最多地區(qū)之一，歷來(lái)素有“天漏”和“雨城”之稱，雅安雖然雨量大、雨日多，但全市年平均夜雨率高達(dá)72%～78%，是“巴山夜雨”現(xiàn)象最為突出的地區(qū)，所以，“雅雨”雖多，但并不妨礙旅游觀景，如煙如絲的“雅雨”反而是雅安生態(tài)旅游的品牌標(biāo)志，豐沛的降水造就了“水墨上里”的自然景觀，保障了世界獨(dú)有的珍稀動(dòng)植物如大熊貓、雅魚、珙桐、獨(dú)葉草等的生存條件，潤(rùn)育了舉世聞名的“雅女”，所以說(shuō)“雅雨”是雅安及其上里生態(tài)旅游資源之魂。

空氣負(fù)離子植物芬多精資源上里所在的雅安市被稱之為“天府之肺”，有“天然氧吧”之稱。尤其是被人們稱之為“中國(guó)西部生態(tài)第一鎮(zhèn)”的上里古鎮(zhèn)，具有優(yōu)異的空氣負(fù)離子和植物芬多精資源，對(duì)于人體健康和長(zhǎng)壽十分有利。植被、峽景、溪流和古泉是上里鮮明的地方生態(tài)特色。景區(qū)內(nèi)林木蔥郁，蒼翠欲滴，峰巒疊嶂，丘陵起伏。雨后在上里河與白馬泉的空氣負(fù)離子濃度可達(dá)5萬(wàn)個(gè)/cm3—6萬(wàn)個(gè)/cm3。這樣優(yōu)異的空氣，當(dāng)然宜于人的長(zhǎng)壽。史料記載，在上里，唐、清兩朝都曾出現(xiàn)過(guò)九世同堂的家族，康熙年間，康熙皇帝還曾向九世同堂的陳氏家族頒賜了“華夏第一家”的金匾。

森林植物散發(fā)出來(lái)的揮發(fā)性物質(zhì)即植物精氣又稱“芬多精”，能殺死細(xì)菌、病毒，有鎮(zhèn)痛，驅(qū)蟲(chóng)，抗菌，抗組胺，抗炎，抗風(fēng)濕，抗腫瘤，促進(jìn)膽汁分泌，利尿，祛痰，降血壓，解毒，鎮(zhèn)靜，止瀉等作用。上里古鎮(zhèn)景區(qū)植被覆蓋率高達(dá)82﹪，植物芬多精資源位四川省之首，在全國(guó)也位于前列，其植物芬多精資源的開(kāi)發(fā)和利用有著極其廣闊的前景。

旅游舒適期分析月份123456789101112雅安市區(qū)月平均BCMI等級(jí)333455555443雅安上里月平均BCMI等級(jí)334455555543拉薩市月平均BCMI等級(jí)233344444332成都市月平均BCMI等級(jí)333455665543重慶市月平均BCMI等級(jí)334556665543武漢市月平均BCMI等級(jí)233456765533杭州市月平均BCMI等級(jí)233455665533上海市月平均BCMI等級(jí)233455665543上里的“旅游舒適期”為270天，為一類適宜旅游地區(qū)，“旅游最舒適期”基本上都出現(xiàn)在夏秋兩季（5～10月），達(dá)180天。是“天造的避暑勝地”。旅游氣候資源遠(yuǎn)比“上有天堂，下有蘇杭”的杭州市還好，和舉世聞名的“春城”昆明市相當(dāng)。優(yōu)于美國(guó)新奧爾良、日本鹿兒島、印度新德里、奧地利維也納、匈牙利布達(dá)佩斯、菲律賓馬尼拉等城市。

歷史文化旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)條件分析漫步在上里古鎮(zhèn)景區(qū)，小橋流水引人入勝：曾被封侯的白馬泉還在涌潮；白馬寺的鐘聲還在回響；塔林古墓還殘留當(dāng)年圣地的香火裊裊；雙節(jié)孝石牌坊展現(xiàn)了封建思想枷鎖的沉重；九世同堂的碑記表明，上里自古就是一個(gè)頤人養(yǎng)人，使人長(zhǎng)壽的地方；韓家大院那精雕細(xì)刻、氣勢(shì)宏偉的明清建筑群落積淀了別具一格的建筑文化和民俗風(fēng)情。上里的民俗文化條件主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一白馬泉景區(qū)二五家文化三民俗文化四茶馬古道文化

白馬圣泉孕育了上里古鎮(zhèn)的神韻

白馬泉距古鎮(zhèn)核心區(qū)4公里，地處昔日“南方絲綢之路”臨邛古道上，是大自然鬼斧神工造就的奇特天然恒溫間歇泉。該泉始建于唐貞觀元年（公元627年），池潭長(zhǎng)6.25米，寬5.96米，深2.12米，泉池四周潭壁用板石而砌，涌泉處突出一自然巨石刻“龍馬”浮雕，臨水面刻有直徑20厘米的“龍洞”二字，潭壁處有一出水隧洞，兩邊各有一垂帶石階伸入潭中，連接一小石橋。宋代敕封為“淵澤侯”。宋乾道元年丁玄（公元1165年），因川西南連續(xù)三年大旱，附近州縣官民到此求雨。巧遇泉池漲潮，隨之風(fēng)云交加，天降甘露，解除旱情，禾苗反青，奏章上述，封泉池為“淵澤侯”。成為附近管州縣（嘉閱盾邛雅）卻之圣地。每歲州飄縣官民和寧過(guò)往商賈姻士庶皆到此朝圣孟，一千三辣百多年來(lái)同，廟宇屢有興廢集，至今仍服保其秀麗腎的景色。白馬泉長(zhǎng)又名“龍繼淵”，《桌蜀中名勝記》票曰：“踏雅州北閣四十里生，山谷中涌泉蠶，深不體可測(cè)，類一日三糖潮，風(fēng)浪如雷潔，昔日餡白馬出繁沒(méi)田野淋間，云涌之覆沒(méi)跑，名曰白僻馬泉”。銜白馬泉是呼一漲潮無(wú)除規(guī)律的間巴歇泉，明葬弘治十八信年（15墨05年絞）雅州厭牧黃大世中“白旨馬泉碑突”上記搬述了泉把水漲潮哨的自然洽景觀,舟“或一日一橫至，或兼日三、浪五至焉霧，或竟談日連旬灑不至，錘至則沒(méi)嫩測(cè)其來(lái)著，退則考沒(méi)知其去，蓋下有神靈焰而使之掉自然，千其異也蔽如此”畏，實(shí)為防今古奇俊觀。及漲潮時(shí)餐，泉水便從潭艦壁石縫傍和“龍然馬”浮楊雕下洞棍口溢出妥，水勢(shì)越逗來(lái)越大盒，漸成遺噴涌之勾勢(shì)，水奇涌滿潭博，淹沒(méi)兩邊言階梯，由痕內(nèi)向外溢帽出，流經(jīng)屯出水隧洞，形成粗小溪。退暢潮時(shí)，水也位節(jié)節(jié)下后降至“龍馬季”浮雕煌下刻有?！褒埗春Α敝跋槎础弊衷?，洞口便寇發(fā)出“羊得得”校的響聲舟，猶如千駿馬奔獎(jiǎng)馳的馬蹄走聲，美挺妙悅耳釘，十分尿離奇。白馬泉氧水質(zhì)特剩好，經(jīng)恐有關(guān)部部門多次燙取樣化總驗(yàn)證明丘，白馬狐泉水系差優(yōu)質(zhì)無(wú)皺菌飲用水愁，水中呼含有大纖量對(duì)人狀體健康祥長(zhǎng)壽的膝數(shù)十種世微量元銅素，尤隙以低高妄鈣為佳，松長(zhǎng)期飲既用，對(duì)戴高血壓龜和心血世管病人河有一定派的防治縫作用。桑所以明栗代詩(shī)人贊缺為“甘席露”。叮根據(jù)史劣籍和泉栗池邊的濫碑刻記仗載，白夸馬泉唐輸以前為存道教玄觀，麻道家用泉譽(yù)水煉丹，脂為民治病蝦，今境內(nèi)方尚存有藥利王塔，塔沾上一付對(duì)聯(lián)為船：“百燥千萬(wàn)轉(zhuǎn)莫修君子眨，一十始七世為倚大夫”返。白架馬圣泉盛噴涌的佳涓涓細(xì)流自康北向南沿凍途匯集了遍周邊峽谷渴的眾多溪揪流，形成礙了上里河偉，孕育了上里古榆鎮(zhèn)天地靈伶氣和神韻矛，白馬圣末泉是“上努里的命脈刺”、“上姐里之魂”，形也是后杰來(lái)開(kāi)發(fā)徹者取之回不盡、家用之不存竭的生害態(tài)之源容。五家文化五家文化泰是上里民斬俗文化的求主要內(nèi)容。發(fā)垂展到明清魔時(shí)期，上近里鎮(zhèn)內(nèi)主要以砍韓、楊、辮陳、張、田許五大家族各粗自稱霸一忘方，因此卸這里又叫“五控家口”。顏至今仍房誠(chéng)流傳著這五倆大家族繩各自的愿千秋偉導(dǎo)業(yè)，即：楊綢家的頂薄子（官東宦世家鞏）、韓家的很銀子（貪經(jīng)商錢付多）、晝陳的谷膨子（糧佳田眾多獅）、許蹲家的女繭子（靚購(gòu)麗嫻淑）、張刃家的碇子體（習(xí)武設(shè)秒鏢）。目前古屑鎮(zhèn)景區(qū)乖內(nèi)仍殘雄留五大頑家族的建筑院落核。五家文享化亦是上漸里古鎮(zhèn)的一個(gè)靚丟點(diǎn)。民論俗祝文巷化上里民俗兩文化是歷兆史多元文纏化的融合膠結(jié)晶。編據(jù)史書墓記載，萌上里古鎮(zhèn)疲在漢代驅(qū)以前為層青衣羌不人領(lǐng)地，槳漢至隋炭歸嚴(yán)道另縣管轄真，隋末唐初海曾一度隸巷屬臨邛郡礦，爾后歸花雅州府曾。古時(shí)薄的西蜀差稱“西南炎夷”，繁為開(kāi)發(fā)燥這片寶架地從先秦掌到明清父間，曾夏有幾次飲大規(guī)模的共移民活辱動(dòng)，如吳秦滅趙蹲國(guó)后，徒趙赴國(guó)臣來(lái)巴揪蜀，漢代常遷楚國(guó)臣民鹿來(lái)青衣，耐明末清初龍又一次大賀規(guī)模的湖行廣填四川等移民。上漁里早期為爆民族聚集少區(qū)，民酬族中主回要以本怨地土著更的巴蜀糟民族—跪—青衣韻羌人為瞧主。由親于南方絲綢之堵路的不慨?dāng)喾比A尊，常有宰外地民甩族來(lái)此蔥定居，許他們帶套來(lái)了先是進(jìn)的中鵲原文化捕、境外文化國(guó)、民族文寬化、西域振文化同當(dāng)羽地文化融歡合成了自訂己獨(dú)特的館上里文化僅。茶馬躺古道熔文化茶馬古道柿文化的孕既育，使上平里在明末榮清初盛極濁一時(shí)。上調(diào)里古名稱“羅貓繩”，地殘外川藏、獲川滇要道堆，是古代駁南方絲綢柜之路上“牦牛敲之道”重堪要的官方蟻驛站，又消是唐蕃古凝道上的重鍬要邊茶關(guān)隘睬和茶馬施司所在則地。明絕末清初荒，這里艘更是遠(yuǎn)花近馳名托。目前，古站茶馬驛批道之遺田跡古鎮(zhèn)招區(qū)域內(nèi)播處處可拖見(jiàn)。上里古鎮(zhèn)箏景區(qū)開(kāi)發(fā)劫建設(shè)指導(dǎo)遠(yuǎn)思想與規(guī)惕劃原則一上取里古鎮(zhèn)柄景區(qū)開(kāi)疑發(fā)利用費(fèi)建設(shè)指巾導(dǎo)思想以生態(tài)鍵休閑旅功游理論揭為基礎(chǔ)唱，以避謹(jǐn)暑休閑城旅游為短支撐，暈利用先噴進(jìn)的科勻研成果，把迷第二房章產(chǎn)（旅盆游房產(chǎn)雨）和避師暑休閑糖旅游跨康體墻保健緊飾密結(jié)合蛛，在充分保護(hù)第和利用廈生態(tài)旅眉游資源配的基礎(chǔ)埋上，把迫上里古鴿鎮(zhèn)建設(shè)脂成高品夠質(zhì)國(guó)際尤化的避暑休尋閑旅游澤目的地粒和居住類地。以傅一流的器規(guī)劃、因一流的腐設(shè)施和艘一流的定管理服務(wù)天下械休閑旅游聰者和居住植者。二拳規(guī)劃建姥設(shè)原則一突烘出“生態(tài)姿環(huán)境”。泥生態(tài)環(huán)境素是上里古隨鎮(zhèn)最重要費(fèi)的特性和怒資源，現(xiàn)盯有的植被和努水源必臂須嚴(yán)格姓保護(hù)保例留。為搜保護(hù)核脾心景區(qū)供的生態(tài)局環(huán)境，伴特別是幫水源，必須把區(qū)古域內(nèi)的所驅(qū)有農(nóng)民住竹戶，搬遷返至安置新睬區(qū)。項(xiàng)目拉建成后即學(xué)是一個(gè)森斥林山水型的獲生態(tài)康體剃休閑中心微渡假區(qū)。二姻體現(xiàn)“倉(cāng)以人為易本”。館充分發(fā)睡揮上里云古鎮(zhèn)景斤區(qū)獨(dú)特沒(méi)的氣候沃特點(diǎn),照以及與往成都重慶兩地嗎的溫差(博夏季比成垂都重慶廊兩市低6堪--8度爐,夜晚低異8--1頭0度),窗建設(shè)養(yǎng)生保健居住復(fù)區(qū)保健拾療養(yǎng)醫(yī)院兩和康樂(lè)中爐心等生態(tài)造保健設(shè)施河與避署度床假設(shè)施，燥為四川省會(huì)乖城市成扮都和重蛇慶直轄掙市的中翠高端消呢費(fèi)人群斥提供避防暑休閑領(lǐng)的第二狠住宅，順應(yīng)社會(huì)工發(fā)展趨勢(shì)隙，滿足人鬧們生活需布求。具體涂設(shè)施和環(huán)曉境景觀處偵理依據(jù)人逼的行為規(guī)籮律，結(jié)棍合原有壇及環(huán)境沙特征，拌以人工悉之巧，俱得自然降之利，聞合使用毅之途。三遵稻循“因地我制宜”。擦景區(qū)內(nèi)植貓被豐茂，魯而黃茅溪陜溝口東南體側(cè)地塊用洞地，地形起傻伏較大央，規(guī)劃楊布局及詳景觀設(shè)腳計(jì)必需瀉緊密結(jié)奧合場(chǎng)地岸情況，也以平衡蜜保留、改變利孔用等方切式，達(dá)鏡到合理鼻布局規(guī)孩劃。四凸廢現(xiàn)“避暑牽特色”。歐“山水生改態(tài)保健”爬是項(xiàng)目的葬核心理念衛(wèi)，項(xiàng)目設(shè)眨置與環(huán)境景觀圈營(yíng)造都要抖突出這個(gè)地特征。上里古鎮(zhèn)您開(kāi)發(fā)建設(shè)紛條件分析一恥古鎮(zhèn)景較區(qū)旅游當(dāng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)筑狀二旅珠游收入及準(zhǔn)游客數(shù)量尺統(tǒng)計(jì)三旅賢游者及旅膀游目的性邪分析古鎮(zhèn)景饅區(qū)旅游刑開(kāi)發(fā)現(xiàn)慶狀為了保證疤雅安經(jīng)濟(jì)貧的可持續(xù)脂發(fā)展，雅另安市委、何市政府制證定了圍繞門一個(gè)目標(biāo)，加快樹(shù)一個(gè)進(jìn)程醒、加速“榮四輪驅(qū)動(dòng)列”、培育驅(qū)兩個(gè)增長(zhǎng)勇點(diǎn)、構(gòu)建趴一個(gè)條經(jīng)濟(jì)發(fā)逝展高速粒路的“搜114戶21”平發(fā)展戰(zhàn)障略。旅蘆游發(fā)展駐是雅安獵經(jīng)濟(jì)發(fā)徐展“四冷輪驅(qū)動(dòng)”積的一個(gè)筒輪子。漫為此，冷雨城區(qū)位委、區(qū)尼政府于最200查5年以義第三屆夠四川旅游發(fā)展壁大會(huì)在暴雅召開(kāi)慰為契機(jī)稼，加大舞了古鎮(zhèn)焰開(kāi)發(fā)建欺設(shè)力度稍，投入喇350駐0余萬(wàn)元資金掙，完成瞇建設(shè)項(xiàng)綿目18識(shí)個(gè)，開(kāi)喪發(fā)建設(shè)競(jìng)區(qū)域1摸.5平亡方公里按，開(kāi)發(fā)骨利用面即積225稠0多畝換，規(guī)劃裹建設(shè)區(qū)墳域內(nèi)游悅覽道路腦里程5抽000石多米。傍完成了苦上里古拌鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)的毯第一期工繞程，展現(xiàn)臣了白馬泉普、紅軍碑北刻、古橋繼牌坊、民及居大院、田園風(fēng)光蹦、小橋流脂水、古鎮(zhèn)減人家等一石些風(fēng)景名偵勝。新建馬餐館42商家，小吃店13家眾，住宿客姜棧48家腐，（約2巖000個(gè)礎(chǔ)床位），說(shuō)商品銷售殿49家，域旅游商品響9家，已初孔步行成了芹一定的低單水平接待梁能力.目前古鎮(zhèn)獅景區(qū)的主躁要問(wèn)題:葵優(yōu)異的生裳態(tài)休閑避火暑環(huán)境條季件與接待蹈能力的矛盾日益犁尖銳突您出.在墨尚未深懸度宣傳酬推廣的賭前提下鍵,近兩禽年來(lái),元景區(qū)對(duì)執(zhí)前來(lái)避暑休閑仙的旅游免者的滯信流居住代需求,我根本無(wú)梅法滿足叉,前來(lái)跪避暑的拋游客必蹄須提前半月漲預(yù)定客乏房,才杯有滿足朋需求的捷可能.抄供求矛腦盾嚴(yán)重瞇,接待勺能力明屢顯不足穩(wěn),是開(kāi)發(fā)臟建設(shè)上扁里古鎮(zhèn)膊需要解謊決的首鋸要問(wèn)題牌.旅游收入堤及游客數(shù)湯量統(tǒng)計(jì)據(jù)不完?duì)t全統(tǒng)計(jì)貍：至2喊005底年10謎月，上里古鎮(zhèn)痛第一期開(kāi)芝發(fā)竣工，援正式對(duì)外開(kāi)放庭至年底，始共接待游些客19.歉3萬(wàn)人噸次，門倆票收入常10.疊8萬(wàn)元扭,旅游綜合繳收入77鏡20萬(wàn)元序。200神6年上半上統(tǒng)仁計(jì)，游客達(dá)數(shù)量達(dá)到鑼31.2萬(wàn)人次狐,旅游焰綜合收秧入達(dá)1攤.56挑億元人民幣旁。結(jié)至2畢007年請(qǐng)10月，煮游客數(shù)量已沉達(dá)42.酷3萬(wàn)人次公，旅游綜合收入達(dá)潮2.38暢億元人民忘幣。旅游者及銹旅游目的足性分析上里古防鎮(zhèn)游客憐目的分撲析圖樹(shù)上迫里古鎮(zhèn)述夏季游驗(yàn)客目的士分析圖客源以貨成都、旺重慶、規(guī)綿陽(yáng)、抄廣元、幻玉南充和胞雅安本大地游客籃為主，找陜西、腎河南、湖北浪、湖南、璃貴州和云鬼南亦有少擔(dān)數(shù)游客夏相天前來(lái)上士里古鎮(zhèn)避翁暑度假。從旅游的套目的性來(lái)錄分析：前歸來(lái)避暑度嗎假約占5踏0%，觀型光約占3丹5%，寫蜓生采風(fēng)約占1單5%。而奶在夏季，核避暑游客蘆達(dá)75%劇以上，其敢主要以自宜助旅游為抓主，很少有定旅行社載組團(tuán)經(jīng)簽營(yíng)。上里古斤鎮(zhèn)與成派都周邊沖城市(兩小時(shí)別生活圈)土地征瘦用價(jià)格領(lǐng)比較上里古獻(xiàn)鎮(zhèn)旅游銀景區(qū)7錫5.8片平方公里覽內(nèi)可開(kāi)漏發(fā)利用善的土地共有2陵5000眠多畝,首銹期開(kāi)發(fā)的約搏300希0畝土鎖地,在翠征用土地價(jià)妻格上遠(yuǎn)扇遠(yuǎn)低其欄它成都周邊曠區(qū)縣.文價(jià)格在狠10萬(wàn)諸元/畝,凝如:成嗓都東面撈的龍泉旦東山國(guó)際極平均價(jià)視格在1稍60萬(wàn)學(xué)元/畝;參西面的免都江堰萄青城后山平均價(jià)紅格在26娛0萬(wàn)元/哪畝;南面的奏黃龍溪廈旅游風(fēng)侮景區(qū)平均價(jià)寒格在1鹿00萬(wàn)頑元/畝紅.上里古遷鎮(zhèn)預(yù)計(jì)繩售價(jià)與使成都周鋒邊城市(兩小時(shí)忌生活圈)平均銷火售價(jià)格裳比較上里古鎮(zhèn)鹿景區(qū)開(kāi)發(fā)妖建設(shè)方案乘分析一夾古鎮(zhèn)滔核心區(qū)太和白馬珠泉景區(qū)與一期建飄設(shè)項(xiàng)目械（征用選土地約編300幻玉0畝）預(yù)計(jì)投襪資3億龜元人民瀉幣，征血用土地噴價(jià)格為羅12萬(wàn)推元/畝宗。二必古鎮(zhèn)核心郊區(qū)商業(yè)街硬及景觀建危設(shè)（征用抵土地約3高00畝）預(yù)計(jì)投資沉1億元人臂民幣。三歷旅游房產(chǎn)湖開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（1）選征地25寬00畝，珍地價(jià)12隊(duì)萬(wàn)元/畝在。（2）洽休閑挺避署公繞寓用地悄130資0畝，迎按0.雅7的容際積率修友建，總建筑戒面積6施0萬(wàn)㎡圓，預(yù)計(jì)尿售價(jià)2箱200擺元—2劉800服元/㎡和。（3）亂獨(dú)棟別墅莊用地60堡0畝，按想0.5的惰容積率修蹲建，總建筑宇面積腐20萬(wàn)誰(shuí)㎡，預(yù)袖計(jì)售價(jià)桶420攻0元—諸480豪0元/性㎡（4）鳥(niǎo)連排別墅磁用地60聽(tīng)0畝，按楊0.6的極容積率修牲建，總建筑面舊積24她萬(wàn)㎡，預(yù)蛋計(jì)售價(jià)3般000元材—360晨0元/㎡腐。四秤產(chǎn)權(quán)督分時(shí)度虹假酒店蘇項(xiàng)目逗(征用統(tǒng)土地約臣200羅畝)預(yù)計(jì)用地禾200畝夫?？偼顿Y勤1.2億濟(jì)元，總建踐筑面積4牌.5萬(wàn)㎡容，旅游客館房900規(guī)間。經(jīng)濟(jì)效掃益分析一休劃閑避暑公華寓收益分丈析二簡(jiǎn)獨(dú)棟別沙墅收益霉分析三連逃排別墅收持益分析休閑避艘暑公寓在收益分陸析（1）建科筑總成本猶:7.澆86億元述人民幣{26暢0元/擦㎡（地漏價(jià)）+炎800疲元/㎡傭（建安凱）+2似00元/㎡（配某套）+鳳50元/疏㎡（稅）隸}X枯60萬(wàn)㎡=13鎮(zhèn)10元棵/㎡鏡X6船0萬(wàn)㎡=7.踩86億元（2）趁銷售總收拆入:1捕5億元人支民幣（以25沉00元/惕㎡均價(jià)計(jì)養(yǎng)算）2500聚/㎡X逼60萬(wàn)鎖㎡=怪15億元（3）里銷售總收肉益:7鼓.14億鵝元人民幣13億元御–7鋒.86億趣元=7職.14恩億元獨(dú)棟別機(jī)墅收益宗分析（1）討建筑總寒成本:慨3.當(dāng)32億酸元人民芹幣{36畫0元/歪㎡（地共價(jià)）+愿100棵0元/俗㎡（建友安）+守250元/㎡（腥配套）鋸+50元植/㎡（稅劫）}X士16萬(wàn)厘㎡=1羨660三元/㎡梨X圈20萬(wàn)唱㎡=3歷.32攜億元（2）唇銷售川總收入妻:9咽億元人久民幣（以4屈500縱元/㎡謹(jǐn)均價(jià)計(jì)沫算）4500白/㎡X貪20萬(wàn)甚㎡=叔9億元（3）工銷售總收夕益:5欠.68億個(gè)元人民幣9億元前–3.內(nèi)32億元=5紀(jì).68沒(méi)億元連排別意墅收益銅分析（1）旦建筑總區(qū)成本:訂3.3殃6億元骨人民幣{30數(shù)0元/泰㎡（地癥價(jià))+梁800暑元/㎡璃（建安犧）+2攀50元/㎡（腦配套）秋+50元稍/㎡(稅努)}X淺21萬(wàn)芹㎡=1鴿400眼元/㎡港X蓮24萬(wàn)公㎡=3叫.36忽億元（2）偏銷售總收和入:7暗.92億趨元人民幣（以33廳00元/春㎡均價(jià)計(jì)性算）3300天元/㎡肚X24群萬(wàn)㎡=給7.9艇2億元（3）房誠(chéng)銷售蠻總收益爺:4羞.56載億元人馳民幣7.9汁2億元柳–旺3.3炒6億元=4.踢56億元土地整梯理項(xiàng)目競(jìng)收益一土徑地整理喝成本:撒12勵(lì)萬(wàn)/畝豬(加配凱套)二土臟地整理?xiàng)澝娣e:艦2萬(wàn)街畝三掛吉牌上市沉價(jià)格:傳30萬(wàn)咬/畝(鳴預(yù)計(jì)掛嫁牌上市督均價(jià))四上架激土地骨出讓金社:扣除點(diǎn)成本后嘆土地出陰讓價(jià)格叫的30怕%五土宵地整理欲利潤(rùn):未25趣.2億念元人民喉幣={(甜掛牌上市飲價(jià)格–的土地整坑理成本)惹X土績(jī)地面積傷}–上激插土地出讓筍金={繁(掛牌尼上市價(jià)拼格–鈔土地腸整理成秋本)躍X土紋地面積睡}–揭{(掛魯牌上市雜價(jià)格–敲土地整理米成本)授X土地挑面積}葵X3課0%={悲(30客萬(wàn)-1羅2萬(wàn))堵X駝2萬(wàn)畝歇}-宅{(將30萬(wàn)片-12炕萬(wàn))最X2饒萬(wàn)畝}忌X格30%=3穴6億元狠–題10.扁8億元=2場(chǎng)5.2俘億元六企急業(yè)應(yīng)得郵利潤(rùn):章15鑒.2億門元人民樓幣注:副土地整賺理項(xiàng)目累企業(yè)與松政府達(dá)貧成協(xié)議刊,土地蛋整理利噸潤(rùn)雙方驗(yàn)按6:段4分成撕.=25嶺.2億元吳X6好0%=15頑.2億元上里古鎮(zhèn)換景區(qū)項(xiàng)目頁(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)放綜合效益一整排體項(xiàng)目勉總收益神:3踩2.5欲8億元(一)例旅游房橋產(chǎn)收益:貨17.拌38億元=休度閑避暑辛公寓收罪益＋爬獨(dú)棟嬸別墅收天益＋連隨排別墅龍收益