2020年物業(yè)管理行業(yè)研究報(bào)告2020年12月

一、板塊表現(xiàn)復(fù)盤(pán)（一）單邊上漲的終點(diǎn)，板塊分化的起點(diǎn)1、單邊上漲（年—2020年72014年62018年6物業(yè)管理板塊初步形成。憑借良好的成長(zhǎng)屬性和抗風(fēng)險(xiǎn)屬性，2019年物管板塊迎來(lái)爆發(fā)，新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)當(dāng)年分別上漲222%、199%161%、。2020年前7月，優(yōu)質(zhì)上市物管企業(yè)股價(jià)延續(xù)強(qiáng)勁表現(xiàn)，其中永升生活服務(wù)、時(shí)代鄰里、寶龍商業(yè)的股價(jià)均實(shí)現(xiàn)了翻倍漲幅。圖1：2019年部分重點(diǎn)企業(yè)漲跌幅圖2：2020前7月重點(diǎn)物管企業(yè)漲跌幅資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部2、巨頭登陸，走勢(shì)分化（2020年8月至今）2020年82020年10月中大型物管企業(yè)的集中IPO熱潮，板塊資金面的短暫失衡加速了板塊個(gè)股的分化表現(xiàn)。中大型上市物管企業(yè)中，中海物業(yè)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、時(shí)代鄰里、建業(yè)新生活跌幅超過(guò)，而碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、寶龍商業(yè)的股價(jià)8月以來(lái)仍有小幅上漲。/5/35圖3：今年8月以來(lái)港股物管企業(yè)漲跌幅（僅考慮早于2020年8月上市的公司）資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部（二）歸因分析1、百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)加速登陸資本市場(chǎng)，供給極速擴(kuò)大（1）加速資本化，數(shù)量、融資額均創(chuàng)歷年之最：截止至2020年12家物管企業(yè)完成8家企業(yè)集中2020年的物管企業(yè)中不乏恒大物業(yè)、金科物業(yè)、華“2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)名單的明星物管企業(yè)。表1：2020年上市物管企業(yè)（數(shù)據(jù)截止至2020年月日）公司名稱上市日期募資金額（億港元）1.99上市以來(lái)累計(jì)漲跌幅-39.3%-42.3%-10.8%-16.4%13.0%市值（億港元）4.8中指院排名股票代碼（）9916.HK1941.HK9983.HK1502.HK1971.HK6958.HK興業(yè)物聯(lián)燁星集團(tuán)2020-03-092020-03-132020-05-152020-07-062020-07-072020-07-10601.563.6未上榜/未參評(píng)建業(yè)新生活金融街物業(yè)弘陽(yáng)服務(wù)23.637.6275.61223.0164.7719.525正榮服務(wù)13.0834.446.00-12.5%-15.7%-63.3%-27.7%-32.7%19.0%41.3196989.HK卓越商企服務(wù)2020-10-19110.08.8142107.HK0873.HK3913.HK9666.HK第一服務(wù)世茂服務(wù)合景悠活金科服務(wù)2020-10-222020-10-302020-10-302020-11-17未上榜/未參評(píng)99.4830.2559.4180.04142.70122.65283.7107.1336.7414.0861.6633.61217101516.HK融創(chuàng)服務(wù)控股2020-11-196666.HK恒大物業(yè)2020-12-0219.0%未上榜/未參評(píng)-9.4%51209.HK華潤(rùn)萬(wàn)象生活2020-12-0929.1%11資料來(lái)源：中指院、，市場(chǎng)研究部/6/35從融資金額上看，家物管企業(yè)累計(jì)首發(fā)募資額達(dá)到636.52018/2019億元。從單筆IPO2020年上市的14家物管企業(yè)平均融資金額達(dá)到遠(yuǎn)超出2018/2019年的億港元。圖4：2018-2020年物管企業(yè)統(tǒng)計(jì)資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部（注：2020年數(shù)據(jù)截止至2020年月（2）板塊效應(yīng)增強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)供給不再稀缺：截止至2020年12月日，港股物業(yè)管理板塊的市值加總已達(dá)到6232億元，板塊效應(yīng)進(jìn)成了系統(tǒng)性地股價(jià)回調(diào)壓力。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《202020（共44家）的物管企業(yè)已有家完成上市，前排名前僅有龍湖物業(yè)、金地物業(yè)未上市（萬(wàn)科物月上旬相繼完成間將不再有大型物管企業(yè)上市，港股物管板塊短期的資金面壓力將得到緩解。/7/35表2：中指院物管企業(yè)強(qiáng)上市情況（數(shù)據(jù)截止至2020年月日）物業(yè)20強(qiáng)排名公司是否上市物業(yè)20強(qiáng)排名公司是否上市12碧桂園服務(wù)未上市未上市未上市未上市未上市14141415151515151516161617171818181919202020卓越商企服務(wù)山東誠(chéng)信行合生活科技魯能物業(yè)未上市未上市未上市未上市未上市未上市未上市未上市未上市未上市未上市未上市未上市未上市未上市34雅生活服務(wù)56彩生活服務(wù)龍湖物業(yè)7山東明德8金地物業(yè)龍光物業(yè)910111111111112121212121314金融街物業(yè)上海高地物業(yè)財(cái)信智慧生活越秀物業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)象生活幸?；鶚I(yè)新城悅服務(wù)佳兆業(yè)美好北京首開(kāi)鴻城建業(yè)新生活億達(dá)服務(wù)江蘇銀河物業(yè)重慶天驕榮萬(wàn)家永升生活服務(wù)陽(yáng)光城物業(yè)融信物業(yè)富力物業(yè)金茂物業(yè)資料來(lái)源：中指院、市場(chǎng)研究部2、群雄逐鹿，物管行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或加劇作，“跑馬圈地”成為了共同的目標(biāo)，近年以來(lái)物管行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有所加劇。從IPO募集資金投向上看，大部分上市物管企業(yè)將戰(zhàn)略收購(gòu)及投資作為最為重要的募資目的。以2020年四季度上市的6家中大型物管企業(yè)為例，均預(yù)計(jì)將募資凈額的55-65%用于戰(zhàn)略金，為未來(lái)潛在并購(gòu)準(zhǔn)備彈藥。/8/35表3：近期大型物管IPO募資投向（注：數(shù)據(jù)截止至2020年12月日）公司名稱上市日期2020-10-302020-10-302020-11-192020-11-172020-12-022020-12-09募資金額（億港元）30.25股票代碼募資目的3913.HK合景悠活60%25%務(wù)（10%）、營(yíng)運(yùn)資金（5%）0873.HK1516.HK9666.HK6666.HK1209.HK世茂服務(wù)99.4880.0459.4155%10%15%5%5%10%）物業(yè)管理或社區(qū)運(yùn)營(yíng)相關(guān)公司的投資及并購(gòu)（65%）、升級(jí)智能管15%10%10%）60%10%值服務(wù)（20%）、營(yíng)運(yùn)資金（10%）融創(chuàng)服務(wù)控股金科服務(wù)恒大服務(wù)142.7065%15%設(shè)備（8%）、招聘及培養(yǎng)人才（2%）、營(yíng)運(yùn)資金（10%）華潤(rùn)萬(wàn)象生活122.6560%15%投資信息技術(shù)系統(tǒng)和智能化社區(qū)（15%）、營(yíng)運(yùn)資金（10%）資料來(lái)源：公司資料、，市場(chǎng)研究部表4：部分物管企業(yè)配售情況（數(shù)據(jù)截止至2020年月日）公司名稱股票代碼配售日期募資金額（億港元）27.1募資目的2869.HK綠城服務(wù)2020/6/10公司擬將該等所得款項(xiàng)凈額用作未來(lái)潛在的并購(gòu)、戰(zhàn)略投資、營(yíng)運(yùn)資金及一般用途。1995.HK永升生活服務(wù)2020/6/1615.877.8公司擬動(dòng)用認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額在未來(lái)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)作業(yè)務(wù)發(fā)展或投資，以及作為營(yíng)運(yùn)資金與集團(tuán)一般用途。用作未來(lái)潛在收并購(gòu)、戰(zhàn)略投資、營(yíng)運(yùn)資金及企業(yè)一般用途6098.HK碧桂園服務(wù)2020/12/11資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部22018通常低于12-15倍。表5：物管并購(gòu)市場(chǎng)估值走高代碼公司公告日期收購(gòu)公司收購(gòu)對(duì)價(jià)權(quán)益比例（%）60%PE（百萬(wàn)）1538.HK3319.HK2606.HK3319.HK2606.HK中奧到家2018/12/72019/1/23杭州安嘉物業(yè)服務(wù)有限公司哈爾濱景陽(yáng)物業(yè)管理有限公司嘉興中力物業(yè)服務(wù)有限公司中民物業(yè)有限責(zé)任公司96.0雅生活服務(wù)1144860%10.513.012.514.6藍(lán)光嘉寶服務(wù)2019/12/6雅生活服務(wù)2019/12/12藍(lán)光嘉寶服務(wù)2020/9/3060%50021360%上海益鎮(zhèn)物業(yè)管理有限公司上海華欣物業(yè)管理有限公司90%資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部管合同到期未續(xù)約或者標(biāo)的本身包含大比例單價(jià)低、利潤(rùn)薄的老舊小區(qū)，那么未來(lái)該標(biāo)的或面臨業(yè)績(jī)下滑，從而導(dǎo)致商譽(yù)減值的風(fēng)險(xiǎn)。/9/353、業(yè)績(jī)基數(shù)高，估值或下行物業(yè)管理行業(yè)通常被歸類(lèi)為“房地產(chǎn)服務(wù)”或“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)”類(lèi)企業(yè)，但從業(yè)務(wù)屬性來(lái)看，物業(yè)“大行業(yè)、小公司”的背景之下，大部分上市物管企業(yè)業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，是典型的成長(zhǎng)型板塊。（市盈率估值造成一定下行壓力。我們重點(diǎn)觀察的8億港元且早于2020年1月1日完成上市）2019-2022年的市場(chǎng)一致預(yù)期業(yè)績(jī)同比增速整體上處于下行趨勢(shì)，2019A/2020E/2021E/2022E平均業(yè)績(jī)同比增速分別為67.2%（剔除綠城服務(wù)）/48.7%/41.3%/36.9%。表6：部分重點(diǎn)物管企業(yè)業(yè)績(jī)同比增速趨勢(shì)上市日期市值業(yè)績(jī)同比增速20E對(duì)19A公司（港幣，億元）19A對(duì)18A21E對(duì)20E43.1%30.5%32.5%46.7%28.8%55.8%36.3%46.1%22E對(duì)21E37.7%27.5%26.9%46.9%27.6%49.4%33.0%36.8%碧桂園服務(wù)綠城服務(wù)2018-06-192016-07-122018-02-092018-11-062015-10-232018-12-172019-12-192019-12-301,27530242714215922930213480.9%1.4%49.9%40.1%41.6%51.2%25.2%71.6%45.0%56.8%雅生活服務(wù)新城悅服務(wù)中海物業(yè)53.6%85.3%33.4%122.7%49.4%45.1%永升生活服務(wù)保利物業(yè)寶龍商業(yè)資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部圖5：部分重點(diǎn)物管企業(yè)業(yè)績(jī)同比增速趨勢(shì)碧桂園服務(wù)中海物業(yè)綠城服務(wù)雅生活服務(wù)保利物業(yè)新城悅服務(wù)寶龍商業(yè)永升生活服務(wù)140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%19A對(duì)18A20E對(duì)19A21E對(duì)20E22E對(duì)21E資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部/10/4、地產(chǎn)行業(yè)面臨的政策調(diào)控壓力（12020年8規(guī)范房地產(chǎn)公司的計(jì)息負(fù)債與融資活動(dòng)增長(zhǎng)水平。表7：地產(chǎn)融資新規(guī)“三條紅線”三條紅線第一道紅線財(cái)務(wù)比率監(jiān)管要求資產(chǎn)負(fù)債率（不包括客戶預(yù)付款）不超過(guò)70%凈負(fù)債率不高于100%第二道紅線第三道紅線現(xiàn)金短債比不低于1.0倍資料來(lái)源：住建部央行，市場(chǎng)研究部增加計(jì)息負(fù)債，包括中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股等知名大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。表8：房地產(chǎn)公司監(jiān)管分類(lèi)等級(jí)分類(lèi)融資限制紅色財(cái)務(wù)比率超越上述三條紅線的公司不得增加計(jì)息負(fù)債財(cái)務(wù)比率超越上述兩條紅線的公司計(jì)息負(fù)債可按年增加5%財(cái)務(wù)比率超越上述一條紅線的公司計(jì)息負(fù)債可按年增加10%財(cái)務(wù)比率無(wú)超越上述任一紅線的公司計(jì)息負(fù)債可按年增加橙色黃色綠色資料來(lái)源：住建部央行，市場(chǎng)研究部在“房住不炒的政策框架和“三條紅線”影響新增物管項(xiàng)目的供給。受到新冠疫情、政策調(diào)控等因素的綜合影響，今年前10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速放緩至6.3%，而商品房竣工面積累計(jì)同比下跌9.2%。圖6：受新冠疫情、政策調(diào)控等綜合影響，今年前10圖710工面積累計(jì)同比倒退9.2%發(fā)投資累計(jì)增速放緩至6.3%資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部/35二、行業(yè)趨勢(shì)解析（一）市場(chǎng)整合的大邏輯不變1“中指院”2019年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在管總面積達(dá)到了239億平方米，2015-2019年間復(fù)合增長(zhǎng)率為8.1%。過(guò)去三年，中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積穩(wěn)定于17億平方米，疊加公共建筑面積的不斷增長(zhǎng)，兩者將共同推動(dòng)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容。中指院進(jìn)一步預(yù)測(cè)，2024年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在管總面積將達(dá)到億平方米，2019-2024年間復(fù)合增長(zhǎng)率為，行業(yè)仍將享有規(guī)模紅利。圖8：中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在管總面積（2015-2024E）圖9：中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積（2015-2019）資料來(lái)源：中指院，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部20193.86元㎡2.09㎡到百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均，若中國(guó)平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)按照1.50元㎡月保守計(jì)算，那么2019年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)管理費(fèi)收入為4302億元。假設(shè)中國(guó)平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)以1%的復(fù)合增長(zhǎng)率增長(zhǎng)至2024年的1.58元㎡月，那么2024年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)管理費(fèi)收入將達(dá)到億元，對(duì)應(yīng)2019-2024年復(fù)合增長(zhǎng)率為6.5%。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出清晰的大行業(yè)、小公司競(jìng)爭(zhēng)格局。根據(jù)中指院，2019年物管行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為43.61%CR10為9.22%，行業(yè)集中度低。其中，碧桂園服務(wù)是已上市年：58.21.35%，在管面積（2.76億平方米）市場(chǎng)份額約為1.15%。2019年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量均值為212個(gè)，較2016年提升36個(gè)，管理面積均值達(dá)4278.82016年提升約200043.6%，較年提升了。在資本推動(dòng)之下，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的馬太效應(yīng)將愈發(fā)明顯，市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步向龍頭企業(yè)集中。/12/圖10：百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值、項(xiàng)目均值、市場(chǎng)份額資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部2、龍頭物管企業(yè)成長(zhǎng)確定性高務(wù)、恒大物業(yè)均超過(guò)1，多數(shù)重點(diǎn)觀察公司儲(chǔ)備在管比大于0.5=儲(chǔ)備面積/在管面積）假設(shè)儲(chǔ)備面積轉(zhuǎn)化為在管面積的時(shí)長(zhǎng)介于2-31的物管企業(yè)未來(lái)2-3年取得30%以上的在管面積復(fù)合增長(zhǎng)確定性極高，市場(chǎng)占有率或相應(yīng)地快速提升。圖11：中大型上市物管企業(yè)儲(chǔ)備面積與在管面積圖12：中大型上市物管企業(yè)儲(chǔ)備在管比資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部（二）依托關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍將是短期擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的最有效方式1、頭部物管企業(yè)持續(xù)受益于關(guān)聯(lián)房企的強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)地位2019年物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有開(kāi)發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近80%企業(yè)的管理面積約60%來(lái)自關(guān)聯(lián)房企。/13/很大程度上而言，物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)集中度提升是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)市占率變化的必然結(jié)果。201917.2億平方米和16.0房企銷(xiāo)售面積市占率由年的提升至2019年的44.4%，并進(jìn)一步增長(zhǎng)至2020年前6月的48.5%房企市占率由201437.8%提升至201963.5%，并進(jìn)一步增長(zhǎng)至20206月的67.2%。圖13：房地產(chǎn)行業(yè)CR100資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部對(duì)于Top20房企的關(guān)聯(lián)物管企業(yè)而言，每年將高度確定地收獲至少1000萬(wàn)平方米的合約物2019年，Top5房企中碧桂園、恒大、融創(chuàng)分別實(shí)現(xiàn)操盤(pán)銷(xiāo)售面積8144/5684/3617萬(wàn)平方米，而2020年前11月，碧桂園、恒大、融創(chuàng)已實(shí)現(xiàn)的操盤(pán)銷(xiāo)售面積分別為9147/7577/3962萬(wàn)平方米，三者表現(xiàn)均已超過(guò)去年全年表現(xiàn)。我們認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的頭部房企仍將最大限度地支持關(guān)聯(lián)物管企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。圖14：部分大型、中型房企銷(xiāo)售面積趨勢(shì)（2017-2020.11）資料來(lái)源：克爾瑞，市場(chǎng)研究部/14/2017年至2020務(wù)的關(guān)聯(lián)方在管面積均累計(jì)實(shí)現(xiàn)了以上增長(zhǎng)。850%圖15：部分物管上市企業(yè)關(guān)聯(lián)方在管面積增長(zhǎng)趨勢(shì)圖16：部分物管上市企業(yè)關(guān)聯(lián)方在管面積比例資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部2、增長(zhǎng)之余，盈利質(zhì)量日趨成為關(guān)注點(diǎn)當(dāng)前的物業(yè)管理板塊更多體現(xiàn)“成長(zhǎng)股”特征，投資者最為看中的是“盈利增速”判斷投資者將重新審視盈利增速與盈利質(zhì)量之間的平衡。關(guān)聯(lián)交易占營(yíng)業(yè)收入比例“非業(yè)主增值服務(wù)毛利占總毛利比例”等指標(biāo)可以作為評(píng)判盈利質(zhì)量的依據(jù)。關(guān)聯(lián)交易主要體現(xiàn)在“非業(yè)主增值服務(wù)“非業(yè)主增值服務(wù)物業(yè)服務(wù)存在一定差距。圖17：部分中大型物管上市企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入占比圖18：部分中大型物管上市企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)毛利占比資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部/15/圖19：部分中大型物管上市企業(yè)關(guān)聯(lián)交易實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入圖20：部分中大型物管上市企業(yè)關(guān)聯(lián)交易實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入占比資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部以融創(chuàng)服務(wù)為例，2019年其非業(yè)主增值服務(wù)（主要包括案場(chǎng)服務(wù)、咨詢服務(wù)、中介服務(wù)）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入98%34.8%，5.5億元的毛利占到公司整體的76%。表9：融創(chuàng)服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)2019營(yíng)收非業(yè)主增值服務(wù)類(lèi)別說(shuō)明（億元）9.3向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供案場(chǎng)服務(wù)咨詢及其他非業(yè)主增值服務(wù)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供中介服務(wù)協(xié)助房企在售樓處及展廳進(jìn)行銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)咨詢、開(kāi)辦及工程服務(wù)，主要服務(wù)房企就旅游項(xiàng)目、車(chē)位代理提供中介服務(wù)4.91.5合計(jì)：15.7資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部在物管板塊開(kāi)啟分化表現(xiàn)之際，我們認(rèn)為投資者將會(huì)更加審慎地看待物管企業(yè)的盈利質(zhì)量，最終依靠但不依賴關(guān)聯(lián)房企的物管企業(yè)更有可能獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。（三）第三方外拓空間巨大1、住宅物管市場(chǎng)化拓展空間充裕相加將由年的6.5億平方米逐步增長(zhǎng)至年的億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率為。此外，老舊小區(qū)改造預(yù)計(jì)也將為住宅物管提供顯著增量空間。（1）流入招投標(biāo)市場(chǎng)的新盤(pán)物管項(xiàng)目管理面積測(cè)算：從2015到2019年，中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積（住房）從億平方米逐年增加至15.0億平7.5%“房住不炒”的大背景及“三條紅線融資新規(guī)的政策背2年時(shí)間轉(zhuǎn)成為竣工面積，那么未來(lái)新盤(pán)竣工面積仍將穩(wěn)定在億平方米。/16/圖21：住宅商品房銷(xiāo)售面積平穩(wěn)增長(zhǎng)資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部考慮到近年以來(lái)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)拿地面積已占到市場(chǎng)總體的70%左右，且在物管板塊閃耀資本市場(chǎng)之后眾多百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)物管企業(yè)有做大規(guī)模的想法，因此我們假設(shè)入招投標(biāo)市場(chǎng)的物管項(xiàng)目面積比例為30%，此后受益于業(yè)主對(duì)優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)的需求提升以及物管企業(yè)市場(chǎng)集中度的提升，我們預(yù)計(jì)未來(lái)5年將維持每年一個(gè)百分點(diǎn)的增幅。我們測(cè)算，年流入招投標(biāo)市場(chǎng)的新盤(pán)物管項(xiàng)目面積為4.5億平方米，并將以4.9%的復(fù)合增長(zhǎng)率增至2024年的億平方米。表10：流入招投標(biāo)市場(chǎng)的住宅新盤(pán)面積測(cè)算201913.820202021202220232024N-2年商品房住宅銷(xiāo)售面積：（億平方米)14.514.815.015.015.0流入招投標(biāo)市場(chǎng)的比例:（%）流入招投標(biāo)市場(chǎng)的面積：（億平方米）30%4.131%4.532%4.733%5.034%5.135%5.3同比增長(zhǎng)（%）8.8%5.5%4.7%2.9%2.9%資料來(lái)源：，市場(chǎng)研究部（2）進(jìn)入業(yè)委會(huì)階段的存量物管項(xiàng)目管理面積測(cè)算：我們估計(jì)，流入招投標(biāo)市場(chǎng)的存量物管項(xiàng)目面積將由2019年的2.4億平方米快速增長(zhǎng)至20246.0億平方米，2019-2024年復(fù)合增速達(dá)20.3%。假設(shè)及推算過(guò)程如下：①根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，2019年物管企業(yè)在管總面積為239.7億平方米，假設(shè)住宅物管項(xiàng)目占地在管總面積的87%，即208.5億平方米；②考慮到物管項(xiàng)目前5數(shù)，2019年約有億平方米的在管面積符合條件。假設(shè)未來(lái)商品房住宅銷(xiāo)售面積仍然保持在每年億平方米，那么2024年滿5年在管住宅面積將達(dá)到208.5億平方米；/17/③假設(shè)滿5年物管項(xiàng)目中已成立業(yè)主委員會(huì)的比例為30%，對(duì)應(yīng)的在管面積為44.1方米。隨著居民對(duì)于優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)的意識(shí)不斷增長(zhǎng)以及政策推動(dòng)（比如北京市住建委于今年52020-20245年物管項(xiàng)目已成立業(yè)委會(huì)的比例以每年2個(gè)百分點(diǎn)均速遞增，那么2024年對(duì)應(yīng)的在管面積為83.4億平方米；④假設(shè)物管企業(yè)與業(yè)委會(huì)訂立合同的平均年限為2.8年，那么每年合約到期的在管面積將由2019年的15.7億平方米增長(zhǎng)至29.8億平方米；⑤假設(shè)年合同到期后更換物業(yè)的在管面積比例為15%于2024年穩(wěn)步升至。表：流入招投標(biāo)市場(chǎng)的住宅存量盤(pán)面積測(cè)算2019208.52020223.364.8158.532%2021238.369.3169.134%2022253.373.0180.336%2023268.374.3194.138%2024283.374.8208.540%在管總面積：（億平方米）不滿五年小區(qū)面積：（億平方米）滿五年小區(qū)在管面積：（億平方米)成立業(yè)委會(huì)比例：（%）61.6147.030%成立業(yè)委會(huì)小區(qū)的在管總面積合同年限：（年）44.12.850.72.857.52.864.92.873.72.883.42.8每年到期在管面積：（億平方米）流入市場(chǎng)投標(biāo)比例：（%）流入市場(chǎng)招投標(biāo)面積：（億平方米）同比增長(zhǎng)：（%）15.715%18.116%20.517%23.218%26.319%29.820%2.42.93.54.25.06.022.7%20.4%19.6%19.9%19.1%資料來(lái)源：中指院，市場(chǎng)研究部2019年51640億平方米。2020年7于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確提出老舊小區(qū)改造的目標(biāo)，2020工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97002020年月末已完成94.6%主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。我們預(yù)測(cè)，老舊小區(qū)改造對(duì)于物管行業(yè)的增量空間在2020年約為2億平方米（假設(shè)2020老舊小區(qū)將帶來(lái)更為顯著的業(yè)務(wù)增量。/18/表12：關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)政策具體改造措施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容1.基礎(chǔ)類(lèi)，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修2.3.提升類(lèi)，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造。建立健全組織實(shí)施機(jī)制1.2.健全動(dòng)員居民參與機(jī)制，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造要與加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)、居民自治機(jī)制建設(shè)、社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)有機(jī)結(jié)合。3.建立改造項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制，區(qū)縣人民政府要明確項(xiàng)目實(shí)施主體，健全項(xiàng)目4.完善小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制，結(jié)合改造工作同步建立健全基層黨組織領(lǐng)造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護(hù)改造成果。資料來(lái)源：中指院，市場(chǎng)研究部（3）住宅物管項(xiàng)目的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)最終是物管企業(yè)產(chǎn)品力與品牌力的競(jìng)爭(zhēng)5年流入招投標(biāo)市場(chǎng)的住宅物管項(xiàng)目（新盤(pán)、存量盤(pán)）面積將以的復(fù)合增長(zhǎng)率增至2024年的億平方米，2020-2024年的累計(jì)總面積增量約為46億平方米。品牌力的競(jìng)爭(zhēng)。圖22：2019年百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管項(xiàng)目二手房售價(jià)、租金與周邊項(xiàng)目均價(jià)比較資料來(lái)源：中指院，市場(chǎng)研究部1922.HK影響力不斷在當(dāng)?shù)孬@得第三方項(xiàng)目，2020年上半年公司獨(dú)立第三方的在管面積及營(yíng)業(yè)收入貢獻(xiàn)已超過(guò)80%，而隨著公司第三方外拓的戰(zhàn)略得到數(shù)據(jù)驗(yàn)證，今年以來(lái)公司股價(jià)漲幅超2倍，位居板塊第一。/19/2、非住宅業(yè)態(tài)尚處藍(lán)海住宅業(yè)態(tài)進(jìn)入滲透期。26.1%上升至31.1%2000-2019樓累計(jì)竣工面積分別為億平方米和4.32億平方米，全國(guó)各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在2019年底已超1.5萬(wàn)個(gè)，市場(chǎng)空間廣闊仍有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)。圖23：2000-2019年全國(guó)部分非住宅領(lǐng)域累計(jì)竣工面積圖24：18-19年百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅和非住宅的管理面積占比資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部業(yè)重點(diǎn)開(kāi)拓的領(lǐng)域之一。圖25：2019年百?gòu)?qiáng)企業(yè)分物業(yè)種類(lèi)物業(yè)費(fèi)平均值平均物業(yè)費(fèi)（元月）86.99765432106.286.223.383.313.252.09資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院，市場(chǎng)研究部物業(yè)、公共交通物業(yè)等城市公建物業(yè)項(xiàng)目給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)的業(yè)務(wù)增量未來(lái)有望繼續(xù)釋放。/20/以保利物業(yè)為例，公司把握國(guó)家“放管服”改革和“鄉(xiāng)村振興”機(jī)遇，率先開(kāi)啟“政府+企2017-2019年復(fù)合增長(zhǎng)率為328.7%2019年在管公共物業(yè)已覆蓋221.4業(yè)領(lǐng)域。根據(jù)弗若斯特沙利文，中國(guó)物業(yè)管理服務(wù)公司在商務(wù)業(yè)態(tài)的在管市場(chǎng)規(guī)模2014-2019復(fù)合增長(zhǎng)約為13%2019-2024的年復(fù)合增速增至2024年的822億元（對(duì)應(yīng)10.6樓細(xì)分板塊中已有寶龍商業(yè)、金融街物業(yè)、卓越商企服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等多家企業(yè)完成上市。圖26：分業(yè)態(tài)在管總面積（2014-2024）圖27：分業(yè)態(tài)物管服務(wù)總收益（2014-2024）資料來(lái)源：弗若斯特沙利文，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：弗若斯特沙利文，市場(chǎng)研究部3、物管企業(yè)進(jìn)軍城市服務(wù)，拓寬邊界道，尤其是同為輕資產(chǎn)模式且競(jìng)爭(zhēng)格局分散的市政環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域以及老舊小區(qū)改造領(lǐng)域。當(dāng)?shù)卣?、城?zhèn)居民、城鎮(zhèn)居民共贏的現(xiàn)象，響應(yīng)了“后勤服務(wù)社會(huì)化”的號(hào)召，也促進(jìn)了老技的進(jìn)步和智慧城市的發(fā)展，城市服務(wù)領(lǐng)域或產(chǎn)生爆發(fā)式增長(zhǎng)。憑借綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園服務(wù)等頭部物管企業(yè)已大力進(jìn)軍城市服務(wù)：萬(wàn)科物業(yè)：推出城市空間整合服務(wù)切入城市服務(wù)，于今年10月發(fā)布了行業(yè)內(nèi)首個(gè)定位城市/21/圖28：萬(wàn)科物業(yè)城市空間整合服務(wù)體系資料來(lái)源：萬(wàn)科物業(yè)公司官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部碧桂園服務(wù)：早在2015年開(kāi)始與政府建立城市服務(wù)合作，在2018年推出城市服務(wù)產(chǎn)2020年1070%東飛（60%股權(quán)，8.7大業(yè)務(wù)來(lái)切入鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共治理模塊。圖29：保利物業(yè)“鎮(zhèn)興中國(guó)”管理模式資料來(lái)源：保利物業(yè)公司官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部/22/表13：部分龍頭物業(yè)公司城市服務(wù)案例物業(yè)公司業(yè)務(wù)品牌萬(wàn)科物業(yè)萬(wàn)物云城碧桂園服務(wù)城市共生計(jì)劃保利物業(yè)鎮(zhèn)興中國(guó)具體服務(wù)內(nèi)容環(huán)衛(wèi)保潔，垃圾清運(yùn)，園林綠化，基礎(chǔ)設(shè)環(huán)衛(wèi)保潔，垃圾清運(yùn)，市容市貌協(xié)管，環(huán)衛(wèi)保潔，垃圾清運(yùn)，開(kāi)放式小區(qū)保潔等施養(yǎng)護(hù)，城中村管理，公共資源經(jīng)營(yíng)，公園林綠化，物業(yè)棄管老舊小共服務(wù)等區(qū)保潔等單項(xiàng)目面積單項(xiàng)目金額拓展模式橫琴新區(qū)保潔面積427萬(wàn)平壽陽(yáng)縣保潔面積400萬(wàn)平3000-4000萬(wàn)元/年招投標(biāo)承接項(xiàng)目天凝鎮(zhèn)保潔面積90萬(wàn)平全域服務(wù)1000-2000/年招投標(biāo)承接項(xiàng)目橫琴新區(qū)市政管養(yǎng)項(xiàng)目3/年與國(guó)資成立合資公司承接總包，亦將在北上廣深渝試點(diǎn)通過(guò)招投標(biāo)承接單個(gè)項(xiàng)目資料來(lái)源：各公司官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部（四）政策向好，社區(qū)增值服務(wù)大有可為1、政策向好2020年月，發(fā)改委等十四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的工作方案，旨在進(jìn)一步促消費(fèi)方面有更大的潛力。2、私域流量的需求挖掘基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率水平有限，2019年我們重點(diǎn)關(guān)注的物管上市企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)毛利率算術(shù)平均為22.8%，其中綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)等毛利率低于20%現(xiàn)提價(jià)，那么項(xiàng)目基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的毛利率水平將面臨向下壓力，部分項(xiàng)目或產(chǎn)生虧損。/23/圖30：重點(diǎn)關(guān)注物管上市企業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)算數(shù)平均毛利率為22.8%資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部最后一公里（上門(mén)配送或自提點(diǎn)）等關(guān)鍵業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)之上。區(qū)外的商業(yè)系統(tǒng)搶得市場(chǎng)份額。（五）科技賦能，物管行業(yè)正在向技術(shù)密集型行業(yè)轉(zhuǎn)型物業(yè)管理行業(yè)是典型的人力密集型行業(yè)，一線物業(yè)管理者的薪資成本（包括人力外包成本）通常占到營(yíng)業(yè)成本的80%以上。2020上半年公司在管合同建筑面積外包員工在內(nèi)的員工總數(shù)約為85000人，對(duì)應(yīng)的人均管理規(guī)模約為2659平方米。IT管理效率、精簡(jiǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)員工配置的目的。2019年有年：20余100-500萬(wàn)元之間。以行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)為例，公司擁有5.9完成了基于空間的數(shù)字化建設(shè)，并且構(gòu)成了完整的三化一鏈（工單自動(dòng)化、過(guò)程可視化、考核數(shù)據(jù)化、與專業(yè)公司業(yè)務(wù)鏈打通）的業(yè)務(wù)邏輯。/24/應(yīng)仍將十分明顯，分別體現(xiàn)在前臺(tái)業(yè)主體驗(yàn)以及中后臺(tái)運(yùn)營(yíng)能力方面。中度向龍頭企業(yè)靠攏是必然的結(jié)果。實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)可視化、服務(wù)智能化、管理信息化，有助于物管企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理、提升運(yùn)營(yíng)效率。圖32圖31：碧桂園服務(wù)自主研發(fā)4款清潔機(jī)器人主碼”二碼合一，實(shí)現(xiàn)在健康安全前提下的快速通行資料來(lái)源：碧桂園服務(wù)公眾號(hào)，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：綠城服務(wù)公眾號(hào)，市場(chǎng)研究部三、選股邏輯（一）馬太效應(yīng)盡顯，龍頭優(yōu)中選優(yōu)盡管我們認(rèn)為小型物管企業(yè)有能力憑借差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略實(shí)現(xiàn)小而美”更加偏愛(ài)在管規(guī)模及市值體量領(lǐng)先的龍頭企業(yè)。根據(jù)中指院，2019年物管企業(yè)在管面積均值達(dá)到2.2億平方米，是51-100名物管企業(yè)的倍，同時(shí)物管企業(yè)合同儲(chǔ)備面積均值是百?gòu)?qiáng)企業(yè)的/25/圖33：TOP10物管企業(yè)在管項(xiàng)目面積均值遠(yuǎn)超百?gòu)?qiáng)平均水平圖34物管企業(yè)合同儲(chǔ)備項(xiàng)目面積均值是百?gòu)?qiáng)企業(yè)12倍資料來(lái)源：中指院，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：中指院，市場(chǎng)研究部有可能借力資本完成外延式增長(zhǎng)的戰(zhàn)略目標(biāo)。圖35：重點(diǎn)物管企業(yè)在管面積增長(zhǎng)趨勢(shì)圖36：重點(diǎn)物管企業(yè)合約面積增長(zhǎng)趨勢(shì)資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部圖37：重點(diǎn)物管企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)趨勢(shì)圖38：重點(diǎn)物管企業(yè)毛利增長(zhǎng)趨勢(shì)資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部（二）市場(chǎng)化拓展的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨/26/關(guān)注企業(yè)盈利質(zhì)量。高質(zhì)量的市場(chǎng)化拓展主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：1、優(yōu)勢(shì)區(qū)域深耕：片區(qū)的市場(chǎng)份額仍然較低，例如金科服務(wù)作為西南地區(qū)最大的物管企業(yè)，年在管面積市場(chǎng)份額僅為1.95%CR310%。充足空間，且有利于公司整體運(yùn)營(yíng)效率的提升。圖39：金科服務(wù)、綠城服務(wù)優(yōu)勢(shì)區(qū)域在管面積變化趨勢(shì)圖40：金科服務(wù)、綠城服務(wù)優(yōu)勢(shì)區(qū)域在管面積占比及同比變化資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部2、業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)區(qū)域的突破：從今年7主要體現(xiàn)在并購(gòu)對(duì)于業(yè)態(tài)的突破或者對(duì)于新經(jīng)營(yíng)區(qū)域的進(jìn)入。2019年物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中的約80%由物業(yè)開(kāi)發(fā)公司擁有或與之相關(guān)聯(lián)。同時(shí)，截止至年末，中國(guó)約有13萬(wàn)家物業(yè)管理公司，但物業(yè)開(kāi)發(fā)商數(shù)量?jī)H有9萬(wàn)家，因此并購(gòu)市場(chǎng)尚存空間。/27/表14：部分物管公司并購(gòu)事件股票代碼公司并購(gòu)事件并購(gòu)意義6098.HK碧桂園服務(wù)2020年月，碧桂園服務(wù)以不超過(guò)24.5億元的對(duì)價(jià)收購(gòu)了滿國(guó)康潔70%股權(quán)。2019年月，卓越商企服務(wù)以7700萬(wàn)元的對(duì)價(jià)收購(gòu)了武漢環(huán)貿(mào)70%滿國(guó)康潔主業(yè)為市政環(huán)衛(wèi)，有助于公司在城市服務(wù)領(lǐng)域加速布局6989.HK1995.HK卓越商企服務(wù)永升生活服務(wù)標(biāo)的為武漢市地標(biāo)建筑武漢環(huán)球貿(mào)易中心提供商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)，并購(gòu)標(biāo)桿項(xiàng)目有助于快速在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)建立聲譽(yù)2019年6月，永升生活服務(wù)以4.62億元的對(duì)價(jià)收購(gòu)了青島雅園物業(yè)55%股權(quán)。擴(kuò)寬了業(yè)務(wù)地域范圍至山東省，且加強(qiáng)了公司在商務(wù)物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部（三）差異化的故事有人聽(tīng)物管企業(yè)于資本市場(chǎng)已不再稀缺，選擇余地的擴(kuò)大使得投資者比以往任何時(shí)候都更加挑剔。正所謂好看的皮囊千篇一律，有趣的靈魂萬(wàn)里挑一，市場(chǎng)投資者正在尋找差異化的故事。我們認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)最為突出的差異化是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不同。目前已在港股上市的近40同時(shí)，商場(chǎng)業(yè)態(tài)、商寫(xiě)業(yè)態(tài)較住宅業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)壁壘更高，因此盈利能力更勝一籌。圖41：商場(chǎng)、商寫(xiě)等物管業(yè)態(tài)較住宅物管毛利率更高資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部（四）至關(guān)重要的社區(qū)增值服務(wù)務(wù)作為三項(xiàng)主業(yè)中最具想象力的業(yè)務(wù)，對(duì)于物管企業(yè)交易估值的重要性不言而喻。我們認(rèn)為，社區(qū)增值服務(wù)對(duì)于單盤(pán)盈利模型十分重要，而“社區(qū)增值服務(wù)毛利額基礎(chǔ)物管毛利額”2019/28/指標(biāo)為105%，即社區(qū)增值服務(wù)的毛利貢獻(xiàn)度已超過(guò)了基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，2020上半年受到疫情影響，該項(xiàng)指標(biāo)回落至71%，但仍遠(yuǎn)高于同業(yè)。圖42：社區(qū)增值服務(wù)毛利額/基礎(chǔ)物管毛利額資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部2019年、2020上半年社區(qū)增值服務(wù)毛利占比分別為45%34%；從單位面積社區(qū)增值服務(wù)毛利潤(rùn)上看，公司20192020上半年分別為元平方米、元/平方米。圖43：重點(diǎn)物管上市企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)業(yè)收入占比圖44：重點(diǎn)物管上市企業(yè)社區(qū)增值服務(wù)毛利額比例資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部/29/圖45：重點(diǎn)物管上市企業(yè)單位面積社區(qū)增值服務(wù)收入圖46：重點(diǎn)物管上市企業(yè)單位面積社區(qū)增值服務(wù)毛利潤(rùn)資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司資料，市場(chǎng)研究部（五）人才培養(yǎng)體系與人才激勵(lì)計(jì)劃1、人才培養(yǎng)體系：浸淫尤其重要。以永升生活服務(wù)為例，公司管理層提出了“沒(méi)有滿意就沒(méi)有生意”的服務(wù)邏輯，7天集訓(xùn)營(yíng)以及詳盡的三年晉升計(jì)劃；為前線員工提供了磐石計(jì)劃訓(xùn)練營(yíng)、雙管家實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練等培訓(xùn)項(xiàng)目。圖47：永升生活服務(wù)員工培訓(xùn)計(jì)劃圖48：永升生活服務(wù)“永動(dòng)力”三年晉升計(jì)劃資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部2、人才激勵(lì)計(jì)劃：/30/劃。BestLegend2.8744.3億港元。截止至今年6月，尚有1.72億股可供后續(xù)激勵(lì)。4:3:3數(shù)量?jī)|股，對(duì)應(yīng)股權(quán)價(jià)值億港元。截止至今年6月，尚有4817萬(wàn)股待行使。金科服務(wù)：分別于2017年和2019人，對(duì)應(yīng)股權(quán)價(jià)值共計(jì)億港元。表15：部分物管公司股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃股票代碼公司名稱股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃股權(quán)價(jià)值（用最新股價(jià)計(jì)算）永升生活服務(wù)公司于2019年6月日采納股份獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，獎(jiǎng)勵(lì)股份及相關(guān)分派由Best44.3億港元1995.HKLegend2.87（以2.87億股計(jì)算）18.7%2020年6月，BestLegend剩余1.72億股份供以激勵(lì)