PAGEPAGE27目錄一、概況1、項目概況2、報告范圍3、公司簡介二、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容1、項目建設(shè)規(guī)模2、項目建設(shè)內(nèi)容三、項目組織管理機構(gòu)1、項目建設(shè)組織管理2、項目運營組織管理四、項目市場分析及市場定位1、市場分析2、市場定位五、項目選址及建設(shè)條件1、項目選址2、建設(shè)條件六、XX項目整體策劃七、項目產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃2、工程方案設(shè)計3、項目總圖布局4、智能化系統(tǒng)設(shè)計5、項目配套設(shè)施八、項目環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能1、環(huán)境保護2、安全衛(wèi)生3、消防4、節(jié)能九、項目投資估算和資金籌措1、投資估算2、資金籌措十、財務(wù)與效益分析1、財務(wù)分析2、效益分析十一、項目風(fēng)險分析1、項目風(fēng)險分析2、項目風(fēng)險回避十二、結(jié)論1、項目建設(shè)規(guī)模XX項目總占地面積124畝，總建筑面積約15萬平方米。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務(wù)為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學(xué)、便利店、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，是XX東區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。2、項目建設(shè)內(nèi)容（1）多層公寓XX多層公寓的總建筑面積約60000平方米，建筑樣式為磚混（或框架）結(jié)構(gòu)，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計成復(fù)式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個小區(qū)充分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。宅前綠化結(jié)合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。（2）小高層公寓XX小高層公寓的總建筑面積約70000平方米。（3）配套商業(yè)面積（包括車庫）建筑面積約15000平方米（4）公共生活設(shè)施總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。（4）物業(yè)管理XX實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座；通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及INTERNET插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)；電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視；郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報箱并實行專遞服務(wù)；周界防護系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時小區(qū)保安負(fù)責(zé)對小區(qū)周邊進行巡邏；XX項目組織管理結(jié)構(gòu)1、項目建設(shè)組織管理該項目建設(shè)的具體實施由XX金大陸集團XX置業(yè)公司具體負(fù)責(zé)，項目初期的投資機會分析、市場調(diào)研、項目報建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進行，后期工作由項目公司和企劃中心共同完成，項目公司對項目運營全過程進行監(jiān)督，并完成項目后評價。2、運營組織管理XX項目采取獨立法人制，即由XX金大陸集團投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項目。項目市場分析及市場定位1、項目市場分析(1)整體市場交易活躍，持續(xù)走強在國家和各級政府的一系列擴大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場，培育新的經(jīng)濟增長點政策、措施的指導(dǎo)下，各種對樓市產(chǎn)生“利好”的配套政策的出臺及住房金融服務(wù)的提供，房地產(chǎn)正成為新的投資熱點和消費熱點。2001年度，XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到18.67億元，較上一年度增長30.11%，住宅施工面積322.54萬平方米，較上一年度增長31.84%，住宅新開工面積174.65萬平方米，較上一年度增長69.14%，住宅竣工面積114.92萬平方米，較上一年度增長27.5%。在銷售方面，2001年度銷售面積83.15萬平方米，銷售額13.94億元，分別較上一年度增長1.19%、1.11%。住宅空置面積下降達(dá)到26.78%。2002年前三季度，XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到27.38億元，施工面積478.09萬平方米，分別較上一年度同比增長1.19%、1.11%。2002年，房地產(chǎn)市場明顯特點是：淡季不淡，市場活躍，價格穩(wěn)中有升，居民個人購房已成為消費主體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。2003年前5個月，全市房屋施工面積526萬平方米，其中去年結(jié)磚面積362萬平方米。全市房地產(chǎn)開發(fā)項目中正在預(yù)售的有158個項目，已預(yù)售出面積152.5萬平方米（占5月份在建面積的28.9%），其中住宅項目136個，已預(yù)售出面積122.5萬平方米（占在建住宅面積的29.8%）；其他項目22個，已預(yù)售面積30萬平方米，共收取預(yù)收款10.4億元。2003年前5月，取得“商品房預(yù)售許可證”的商品房面積為130萬平方米，同期商品房預(yù)售面積為103.5萬平方米，占可預(yù)售總量的79.6%。前5個月，現(xiàn)房銷售率達(dá)到72.2%，預(yù)售率達(dá)79.6%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產(chǎn)市場的消化力度、市民的住房消費、投資需求和能力在穩(wěn)步提升。同時，各區(qū)位、價位的在建樓盤，基本未出現(xiàn)“冷盤”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對目前商品房預(yù)（銷）售情況比較滿意，對市場前景看好。東區(qū)1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū)2500元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊預(yù)購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期8萬余平方米基本上是施工與銷售同時完成，位于南淝河畔的“中央花園”項目，尚未開盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費者前來預(yù)訂。從總體上看，我市房地產(chǎn)市場仍處于良性運行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。（2）購房主體發(fā)生變化國家停止住房實物分配后，住房消費由“集團采購”轉(zhuǎn)向“散戶時代”，2002年個人購房就已經(jīng)占商品房銷售面積的94％，成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展最活躍、最積極的因素。（3）消費需求多樣化消費者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導(dǎo)致消費者在購房時對區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計、戶型、面積、配套、物業(yè)管理等方面存在不同的選擇。（4）開發(fā)商參差不齊，未來幾年將是行業(yè)整合期2003年度，XX市房屋開發(fā)公司達(dá)到400余家，只有為數(shù)不多的開發(fā)商具備一、二級資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實力小、抗風(fēng)險能力差。今后的一段時間，將是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的整合期，房地產(chǎn)行業(yè)必須以雄厚實力在市場競爭中脫穎而出，弱勢企業(yè)將被淘汰出局。（5）暢銷產(chǎn)品分析在樓盤調(diào)研過程中，總結(jié)后我們會發(fā)現(xiàn)，以下幾類產(chǎn)品較為暢銷：一：高性價比型。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價格處于中下游，售價一般在1400元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規(guī)模適中，小區(qū)具備一般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣大消費者歡迎。二：中高檔型。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費群體定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等各方面標(biāo)準(zhǔn)較高，有突出賣點，操作得法，能夠吸引大批消費者。2、項目市場定位在對類似項目（主要以玉蘭苑為研究對象）及市場需求進行深度分析后，我們發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、XX縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。XX整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)，適應(yīng)大部分消費者需求，價位在1500元每平米左右，是XX市郊的現(xiàn)代居住項目，受XX東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場發(fā)展的影響，中高檔小區(qū)目前已經(jīng)進入一個穩(wěn)定的增長期，而且價位隨著市場經(jīng)濟的整體發(fā)展，總體趨于上升趨勢。本項目位于XX路以東，緊鄰XX河。本項目將大大提升小區(qū)的環(huán)境、戶型設(shè)計以及居住的適宜性等各方面的現(xiàn)代居住水平。同時二十埠河河道正在調(diào)整，并興建40000平米的綠地、廣場。根據(jù)本項目的市場定位，我們將本項目銷售對象確定為：年輕的“準(zhǔn)XX人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這一批消費群體，知識層次較高，工作年限短，工資收入在1500元/月，但沒有多少積蓄，對住房有強烈的需求，對價格關(guān)注。投資客戶：追求物業(yè)的升值，對項目的升值潛力有很深的研究。外來客商：本項目地處XX東側(cè)，所在區(qū)域內(nèi)集聚著XX大市場、長江批發(fā)市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大型物流中心，市場群內(nèi)有大量來肥經(jīng)營的外地客商，經(jīng)濟實力強，有置業(yè)愿望。XX工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未來幾年內(nèi)，XX工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進駐，將來的住宅需求量巨大。部分XX居民：XX居民長期以來形成了一種做省城人的優(yōu)越感和自豪心理，近年來遷徙XX的趨勢在不斷增強。本項目將成為此類消費者遷居XX的最佳跳板。項目選址與建設(shè)條件1、項目選址本項目選址緊鄰東XX路，南臨XX河，占地124畝。二十埠河即將調(diào)整河道，興建40000平米的綠地廣場，極大的提升了小區(qū)的居住品位。目前地塊場地已經(jīng)完成平整，減少前期項目基礎(chǔ)設(shè)施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。2、建設(shè)條件XX新站綜合開發(fā)試驗區(qū)是XX省政府于1995年4月批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積10平方公里，集中開發(fā)6平方公里，享受市級經(jīng)濟管理權(quán)限。試驗區(qū)前身為XX市新火車站建設(shè)區(qū)，于1992年11月伴隨著國家重點工程XX鐵路樞紐新客站的開工建設(shè)而誕生，1996年2月國家建設(shè)部批準(zhǔn)將XX新站綜合開發(fā)試驗區(qū)列為全國首家城市綜合開發(fā)試點區(qū)。經(jīng)過8年的艱苦努力，一個集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的新城區(qū)已展露豐姿。

開發(fā)區(qū)管委會按照精干、高效的原則設(shè)置必要的工作部門和土地、城建、工商、國稅、地稅、財政、公安、房產(chǎn)、建管、供水、供電等職能機構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)各項管理工作，高效率、快節(jié)奏地為投資者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

開發(fā)區(qū)制定并實行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，依法保護投資者的合法權(quán)益。3、水文地質(zhì)條件本項目區(qū)域內(nèi)，地勢高差小，較為平坦，大部分已經(jīng)平整，將來土方工作量小，二十埠河河面寬30米以下。主要氣象資料如下：年最大降雨量：1541.9毫米年平均降雨量:1067.2毫米冬季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向25米/秒（東北風(fēng)）夏季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向25米/秒（東南風(fēng)）最大凍土深度0.6米最大積雪厚度0.46米項目整體策劃及營銷計劃1、項目整體策劃策劃包裝策劃包裝時針對項目的特點，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平面的制作，使項目樹立起良好的形象，在市場同類型的產(chǎn)品中脫穎而出。同時，利用項目建設(shè)單位已取得的良好信譽，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，促進項目的銷售。另外，良好的策劃還能為項目的推出作預(yù)先部署，以利于項目后期的銷售。現(xiàn)在，XX的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸認(rèn)識到策劃包裝的重要性，側(cè)重這方面的投入，就能獲得超額回報。項目色調(diào)整個項目的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一，注重長期視覺效果，路邊設(shè)寬綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時種植樹木隔音和防止噪音，保持小區(qū)的綠化率。廣告牌廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃（以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出項目建設(shè)單位的名稱，為本項目作軟性的宣傳。廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)的現(xiàn)場及通往小區(qū)的道路兩側(cè)，利于過往人流加深印象；二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置，吸引區(qū)內(nèi)人流注意。另外，可在各處廣告牌上醒目的地點設(shè)置項目標(biāo)志或路徑，清楚指示本項目的位置。（4）售樓現(xiàn)場從XX項目的規(guī)模來看，應(yīng)設(shè)立兩個售樓處：在市區(qū)設(shè)立一個售樓處，在項目現(xiàn)場設(shè)立一個售樓處。其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓處應(yīng)配置項目模型，給消費者直觀的感受。（5）樣板房由于本項目定位在中檔價格，項目樣板房的設(shè)置力求簡潔、溫馨舒適又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。另一方面，讓消費者看得見摸的著，給消費者一種實實在在的感覺。2、項目功能策劃（1）活動中心及其他作為完整規(guī)模的小區(qū)項目，本項目力求為消費者提供一個舒適、綠色的居住環(huán)境，因此在小區(qū)內(nèi)設(shè)置活動中心及其他相關(guān)配套，為社區(qū)生活提供一切便利。同時，在品位上有所提高，力求活動中心設(shè)計活潑，成為小區(qū)景觀的一部分，注重各種配套的搭配與整體建筑風(fēng)格的調(diào)和。（2）綠化設(shè)計花園風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種立體形狀組成的特色花園，非常適合觀感，所以，小區(qū)中心的花壇可以與各個樓盤前后綠化風(fēng)格相陪襯，美觀、時尚自然融合，有機統(tǒng)一。河堤綠化：項目緊鄰二十埠河，二十埠河即將進行河道整理，新建大面積景觀廣場。本項目可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃，注意花藝造型及修剪，令景觀形成層次感。在河堤上放置鐵鑄雕花的休閑座椅，形成休閑、娛樂場所。（3）增設(shè)多種物業(yè)服務(wù)針對目前XX物業(yè)管理的特點，XX東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步階段。本項目在物業(yè)服務(wù)上應(yīng)體現(xiàn)出小區(qū)的優(yōu)勢，提供如：清掃、洗衣服務(wù)、郵寄服務(wù)、社區(qū)教育等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質(zhì)服務(wù)令業(yè)主生活無憂。同時提高項目的服務(wù)檔次和質(zhì)量，以滿足業(yè)主的生活需要為根本。3、項目銷售策略（1）付款方式為適應(yīng)各個層面的消費者需要，設(shè)置靈活的多重付款方式。大致分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按揭付款”等幾種。一方面讓消費者感到實惠；另一方面減輕消費者的購房壓力。（2）累計折扣優(yōu)惠此舉是為了讓消費者自主成為本累計折扣計劃的受益者。不論是以業(yè)主名義還是介紹第三者購買項目單位均可獲得累計折扣優(yōu)惠。運作目的是希望以此連帶關(guān)系吸引更多消費者，做網(wǎng)絡(luò)營銷，產(chǎn)生連動效益，惠及項目后期銷售。4、促銷推廣策劃（1）擴大軟性宣傳影響力房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報紙、電視、雜志等都設(shè)有?？?、專欄介紹的房產(chǎn)動態(tài)、行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。本項目應(yīng)采用目前XX房產(chǎn)市場成功小區(qū)的軟廣告戰(zhàn)術(shù)，通過早期軟姓宣傳，樹立市場形象，配合后期宣傳，促進銷售。（2）公關(guān)宣傳活動當(dāng)軟性宣傳取得一定成效，可以適當(dāng)安排一些公關(guān)活動。如開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場公關(guān)活動，參加房展會，舉辦、組織文藝及抽獎活動，吸引廣大消費者參觀，既能宣傳本項目，還可以在一定程度上帶動項目的銷售。5、項目營銷方案（1）營銷顧問項目建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機構(gòu)統(tǒng)攬整個項目銷售策劃，負(fù)責(zé)項目全程營銷策劃方案的擬定，運用他們先進的理念，成熟的項目運作經(jīng)驗，實現(xiàn)項目的成功運作。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進行。（2）營銷計劃先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、項目模型、廣告設(shè)計等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區(qū)域。通過預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購，開展公關(guān)展銷，跟進促銷。制定合適的價格策略，做好整個項目的銷售工作。七、項目產(chǎn)品規(guī)劃1、總體規(guī)劃(1)本項目主要有多層、小高層住宅和配套設(shè)施組成。多層住宅采用分列式，以六層為主，坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計成躍式、復(fù)式、錯層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個小區(qū)綠化率達(dá)到40％，區(qū)內(nèi)設(shè)置中心廣場、主干道，在公共場所及主要入口處設(shè)置盲道；小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處、活動中心、體育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng)點等配套設(shè)施。(2)小區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站保證供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力所需，設(shè)天然氣集中供應(yīng)站，通過市政管網(wǎng)進水后，區(qū)內(nèi)設(shè)置水塔加壓、凈化、設(shè)計寬帶互聯(lián)網(wǎng)到戶。(3)小區(qū)內(nèi)各建筑形成層次感，并加強小區(qū)的綠化，利用小區(qū)附近的二十埠河河堤進行景觀利用、美化，進一步提升小區(qū)作為現(xiàn)代居所的居住品位。2、項目工程方案設(shè)計在滿足XX各功能區(qū)建筑物各自功能的前提下，確保建筑物質(zhì)量、安全，力求造型美觀。合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進度，降低工程成本。本項目依據(jù)工程地質(zhì)勘查資料，按照國家現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進行設(shè)計。本項目按地震烈度7度設(shè)防，抗震等級為三級。本項目多層工程采用磚混結(jié)構(gòu)，小高層工程采用框架結(jié)構(gòu)。3、項目總圖布局項目入口處為小區(qū)大門，10米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場，住宅區(qū)內(nèi)路面寬7米，道路與住宅之間用樹木做間隔帶，采用有規(guī)律的單行控制，步行道寬2米，地面采用鵝卵石鋪設(shè)，路燈將沿路間隔分布，其他設(shè)施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電線弱電線路將在施工時分別安裝。4、項目智能化系統(tǒng)設(shè)計建筑智能化是將建筑技術(shù)與高科技完善在統(tǒng)一的信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，形成的獨特建筑風(fēng)格。XX的一些大規(guī)模社區(qū)、和新近開發(fā)的小區(qū)開始用智能化設(shè)施提升項目開發(fā)品質(zhì)。XX智能化系統(tǒng)分成以下幾部分：安全防盜XX采用24小時全封閉管理模式，社區(qū)實行封閉管理，保障小區(qū)內(nèi)居民的人身、財產(chǎn)安全。家庭安全防控方面整個小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控制的自動化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設(shè)施實行自動化監(jiān)控。每單元內(nèi)水、電、氣、寬帶高速智能網(wǎng)端口同時到達(dá)。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理采用全方位服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用是智能化小區(qū)的標(biāo)志，利用小區(qū)內(nèi)的INTERNET的快捷安全等方面優(yōu)勢，轉(zhuǎn)換成可利用的生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，消除空間上的距離，滿足現(xiàn)代人對網(wǎng)絡(luò)的生活需求。5、配套設(shè)施5－1市內(nèi)給排水（1）給水給水水源由市政水管網(wǎng)供水。市政水管網(wǎng)有DN300水管在XX大市場附近，從該水管網(wǎng)上接二根DN150進水管與室外給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于0.3Mpa考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。給水經(jīng)水表計量后到個用水點，噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。（2）排水排水系統(tǒng)分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)?；貎?nèi)的道路設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。（3）消防給水系統(tǒng)消防用水量：室外消火栓25L/S火災(zāi)延續(xù)時間3小時；室內(nèi)消火栓15L/S火災(zāi)延續(xù)時間3小時；消防水源采用市政給水管網(wǎng)供水，在基地內(nèi)設(shè)置消防站?；馂?zāi)初期由各區(qū)內(nèi)的一棟較高建筑的屋頂水箱（儲存十分鐘消防水量）及增壓設(shè)備供水。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房，由消防水池供應(yīng)消火栓泵和自動噴淋泵抽吸加壓供水。5－2供電系統(tǒng)（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)變電器一臺，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)配電點，以配電室向各用電點供電。（2）動力配電：內(nèi)外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配電盤或動力配電箱，各用電設(shè)備一般不采用就地控制，配線采用鋁線，通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。（3）照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓220V，道路、停車場均采用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。（4）消防泵、噴淋泵、生活泵及火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等為二級負(fù)荷。其余為三級負(fù)荷。（5）火災(zāi)自動報警：小區(qū)內(nèi)所有住戶均為系統(tǒng)保護對象。5－3電訊系統(tǒng)本項目建設(shè)用地位于XX市龍崗工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)內(nèi)國際、國內(nèi)長話已開通。本項目通訊設(shè)施擬選用桑達(dá)64門數(shù)字遠(yuǎn)程程控自動電話交換機。小區(qū)購置計算機等現(xiàn)代化信息轉(zhuǎn)換設(shè)備，與國際互聯(lián)網(wǎng)連接，引入寬帶網(wǎng)，在網(wǎng)上實現(xiàn)信息的發(fā)送與傳遞。八、環(huán)境保護、安全衛(wèi)生和節(jié)能1、環(huán)境保護1－1環(huán)境保護執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)（1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（2）《建設(shè)項目環(huán)境保護保護管理辦法》（3）《建設(shè)項目環(huán)境保護保護管理辦法實施細(xì)則》（4）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》1－2污染物與污染源本項目產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。1－3環(huán)境保護措施項目規(guī)劃對排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)合理布置廢物箱，以收集生活垃圾。并安排保潔人員進行定時清理、打掃，以保持市場的清潔、衛(wèi)生。有關(guān)部門負(fù)責(zé)將生產(chǎn)、生活垃圾集中后運至城市垃圾場處理。2、安全衛(wèi)生（1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)鋪設(shè)，防止塵土飛揚。（2）污水排放符合國家環(huán)保要求。（3）垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。3、消防根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GBJ16-87)要求，小區(qū)消防用水按室外25L/S，室內(nèi)15L/S計算，消防管網(wǎng)布置成環(huán)狀，消防用水與生活用水采用同一根總管，小區(qū)內(nèi)配備一定數(shù)目的滅火器，同時培訓(xùn)物業(yè)工作人員與居民正確使用滅火器。4、節(jié)能本項目主要節(jié)能為：水、電。為了進一步降低能耗，節(jié)約能源，減少生產(chǎn)成本，本項目采取了多項節(jié)能措施，主要措施有：所有設(shè)備選型盡量采用節(jié)能型。為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。設(shè)立專門的能源和材料管理機構(gòu)，檢測各生產(chǎn)階段的能源及節(jié)能情況并制定獎懲制度。九、項目投資估算和資金籌措1、項目投資估算XX項目總投資為2億829萬人民幣。其中：（1）土地費用26*124=3224.（2）前期工程費2285（4）建安工程費用139002、項目投資估算依據(jù)及說明（1）設(shè)備費用按詢價或類似工程設(shè)備投資估算。（2）建筑工程費參照《XX省建筑工程單位估價表》及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算。（3）安裝工程費依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額XX省單位估價表》及類似工程造價調(diào)整。（4）其他費用及建筑安裝費用定額按照《XX省建筑安裝費用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（5）不同年份的價格資料均調(diào)整至2002年價格水平。（6）項目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。（7）行業(yè)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)。3、項目資金籌措項目計劃總投資：20829項目自有資金：5000申請銀行貸款：10000十、財務(wù)與效益分析費用名稱費用提取金額（萬元）備注一、前期工程費56391、征用土地費26萬元/畝×124畝=3224萬元32242、工程監(jiān)理費13000萬元×1%=130萬元1303、勘察規(guī)劃設(shè)計費35元/m2×150000m2=525萬元5254、三通一平及規(guī)費15元/m2×150000M2=225萬元2255、辦理規(guī)劃許可證等費用88元/m2×150000m2=1320萬元13206、辦理施工許可證費13000萬元×0.81%=105萬元1057、其他110二、建安工程費138001、土建工程費750元/m2×（60000m2+20000m2）=6000萬元1000元/m2×70000m2=7000萬元130002、電梯20萬元/臺×40臺=800萬元800三、區(qū)內(nèi)配套工程費10001、水電設(shè)施及增容費50元/m2×150000m2=500萬元5002、區(qū)內(nèi)道路綠化50元/m2×150000m2=500萬元500四、不可預(yù)見費13000萬元×3%=390萬元390小計20829五、平均造價20829÷15=1388.61388.6六、商網(wǎng)住宅304501商網(wǎng)銷售4000元/m2×15000m2=6000萬元60002、住宅銷售1800元/m2×60000M2=10800萬元1950元/m2×70000M2=13650萬元24450八、管理費、稅金30451、管理、經(jīng)營費用30450×2%=6096092、銷售費30450×2%=609萬元6093、銷售稅金30450×6%=1827萬元1827九、銷售利潤6576十、上繳所得稅6576萬元×33%=2170萬元2170十一、利潤6576-2170=44064406十二、銷售利潤率4406÷30450×100%=22.5%14.47%稅后十三、投資利潤率1785.84÷20829×100%=33.8%21.15%稅后十一、項目風(fēng)險分析1、項目風(fēng)險分析風(fēng)險是可測定的不確定性，根據(jù)項目生命周期，風(fēng)險的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項目歸納出以下幾點主要風(fēng)險：購買力風(fēng)險從宏觀面上來看，XX目前的住宅市場在表面繁榮的背后，隱含著一定的泡沫。居民陷于收入水平，有效需求不旺盛，人們對提高居住素質(zhì)的驅(qū)動力不足，難以形成強勁的銷售態(tài)勢，對項目開發(fā)進度和資金投放產(chǎn)生壓力。競爭風(fēng)險XX房地產(chǎn)市場尚未形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場容量相對較小，追逐利潤是資本的本原，出于對方地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期利潤看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。XX近期新盤迭出，出現(xiàn)了“政府搭臺，企業(yè)唱戲”的局面，整個XX住宅市場競爭較為激烈，不少開發(fā)商在“外腦”的作用下，營銷策劃水平有很大提高，未來一段時間，市場的供給量更大，對本項目形成較大的威脅。2、項目風(fēng)險回避市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平是關(guān)鍵因素在項目開發(fā)的各個階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，做好市場調(diào)查，形成準(zhǔn)確的市場定位，適度超前的規(guī)劃理念，獨具個性的建筑風(fēng)格與布局，人性化的環(huán)境藝術(shù)空間和合理的戶型設(shè)計是住宅產(chǎn)品成功的重要因子，優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認(rèn)可的根本。形象包裝和營銷策劃項目價值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競爭對手，在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷策劃。成功的形象包裝和營銷策劃能夠增加項目的附加值和產(chǎn)品競爭力。項目融資管理對公司擬投資的房地產(chǎn)項目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險。將資金和經(jīng)歷集中在公司主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營上，以支撐投資項目，使房地產(chǎn)項目收入占主營業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之內(nèi)?？刂骑L(fēng)險，保證對XX的企業(yè)資源支持。項目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金，減輕項目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。另外，做好融資工作，確保資金到位，可以保證項目的順利進行，二者相輔相成。十二、結(jié)論1、XX項目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟政策。作為新的經(jīng)濟增長點和新興支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在XX的城市發(fā)展和現(xiàn)代化大城市建設(shè)中有著十分重要的地位和作用，發(fā)展前景廣闊，開發(fā)潛力較大。2、XX項目的建設(shè)單位XX金大陸集團是一家按照現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范設(shè)計和運作的大型民營企業(yè)實體，具有很強的經(jīng)濟實力和良好的企業(yè)信譽，集團公司有著科學(xué)、合理的現(xiàn)代化管理運作機制，為項目建設(shè)提供了可靠的保障。3、XX項目準(zhǔn)確定位，減少了項目風(fēng)險。要減少風(fēng)險，必須做好市場群體細(xì)分，尋找目標(biāo)客戶群體從而給項目以準(zhǔn)確的市場定位（產(chǎn)品定位、價格定位）。項目建設(shè)單位已在樓盤調(diào)查的基礎(chǔ)上，組織了針對項目的系統(tǒng)調(diào)查（包括行業(yè)狀況、消費者行為心里等方面），邀請專家論證，完善產(chǎn)品規(guī)劃。4、整合企業(yè)資源，提高操作水平。XX金大陸集團公司管理層十分重視本項目。整合了企業(yè)內(nèi)部人力、財力等資源，成立了項目小組（跨職能項目管理機構(gòu)），包括投資、財務(wù)、營銷、人力資源等部門人員。制定了投資計劃、資金預(yù)算、營銷推廣方案等，把準(zhǔn)備工作做好，采用“并行工程”管理模式和“再造工程”改變項目運作模式，提高項目運作效率，加強同政府部門協(xié)調(diào)，獲取有利的外部環(huán)境和項目開發(fā)條件。5、項目規(guī)模較大，功能齊全，各項經(jīng)濟指標(biāo)較好，抗風(fēng)險能力較強，市場前景廣闊，經(jīng)濟效益和社會效益十分顯著。綜上所述，XX項目建設(shè)是可行的。目錄TOC\o"1-3"\u第1章 前言 5第2章 項目決策背景及摘要 52.1外部環(huán)境 52.2內(nèi)部因素 52.3項目概況 62.3.1 宗地位置 62.3.2 宗地現(xiàn)狀 62.3.3 項目周邊的社區(qū)配套 62.3.4 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 72.4土地價格 82.4.1 土地價格計算的方法 82.4.2 合作方式及條件 82.4.3 土地法律性質(zhì)評估 92.4.4 取得土地使用權(quán)程序評估 92.4.5 政策性風(fēng)險評估 9第3章 市場分析 103.1區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場成長狀況 103.1.1 區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場簡述 103.1.2 區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年） 103.1.3 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 103.1.4 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 113.2分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 113.2.1 ?

區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 113.2.2 ?

本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 113.2.3 ?

本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 113.2.4 ?

本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 113.2.5 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 113.2.6 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍 113.3結(jié)論 113.3.1 本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。 113.3.2 目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位 113.3.3 市場定位 113.3.4 目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點 113.3.5 產(chǎn)品建議 11第4章 規(guī)劃設(shè)計分析 114.1初步規(guī)劃設(shè)計思路 114.1.1 設(shè)計概念 114.2規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 124.3土地升值潛力初步評估。 134.3.1 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 134.3.2 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析 134.4工程計劃 134.4.1 工期計劃 134.4.2 各期開工面積 134.4.3 竣工計劃 134.4.4 開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。 134.5銷售計劃 134.5.1 各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的