PAGE1永康市公共租賃住房建設(shè)項目目錄第一章總論項目建設(shè)的提出和必要性項目場地選擇和場地建設(shè)條件項目的構(gòu)成和建設(shè)方案環(huán)境保護、防火和節(jié)能項目進度安排項目投資估算和資金籌措經(jīng)濟效益、社會效益評價結(jié)論與建議第一章總論概述1、項目名稱：永康市公共租賃住房建設(shè)項目2、承擔單位：永康市房地產(chǎn)管理委員會3、法人代表：4、項目負責：5、單位體制：事業(yè)單位6、項目狀況：項目位于解放街拆遷安置區(qū)安置地塊四內(nèi),城北東路北側(cè)，三馬路東側(cè),,擬新建二幢公共租賃用房，地上十一層地下一層，占地面積約1653.5平方米，地上建筑面積約為17125平方米，地下室建筑面積約為3085平方米（包括人防防護單元1865平方米），項目總投資約6038.5萬元人民幣。7、資金來源：公共租賃用房建設(shè)資金來自利用公共租賃用房建設(shè)分級資金8、編制單位：永康市規(guī)劃建筑設(shè)計院項目編寫依據(jù)：1、《關(guān)于永康市公共租賃住房建設(shè)項目建議書的批復(fù)》永發(fā)改[2010]208號；2、永康市規(guī)劃局提供的公共租賃住房建設(shè)項目用地紅線圖及建設(shè)規(guī)劃條件；3、永康市規(guī)劃建筑設(shè)計院編制的永康市公共租賃住房規(guī)劃設(shè)計方案4、永康市房管會提供的有關(guān)資料；項目建設(shè)的提出和必要性一、項目提出的背景近年來，隨著廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區(qū)住房保障政策覆蓋范圍比較小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應(yīng)不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟需改善。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，住房制度改革同步推進。滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。我國的住房保障工作一直與住房制度改革同步推進。公共租賃住房正是伴隨著中國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，住房保障制度不斷完善而興起的一種有效解決中低收入家庭住房問題的保障性住房。近幾年，為適應(yīng)國民經(jīng)濟發(fā)展形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展需要，住房公共政策已從過去以售為主的經(jīng)濟適用住房向公共租賃住房轉(zhuǎn)化。隨著房價的快速上漲，單純依靠市場化途徑已無法滿足群眾日益增長的住房需求。2007年，在住房制度由福利制度向社會化、貨幣化、商品化新體制穩(wěn)步推進進10年之際，以國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》為標志，住房制度改革的關(guān)注重心開始向城鎮(zhèn)低收入群體。在土地資源有限，房價上漲過快，低收入家庭無力購房的背景下，各地紛紛推出了以租為主的公共租賃住房。2010年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，同期公共租賃住房工作會議召開，國務(wù)院副總理李克強出席會議并強調(diào)要加快發(fā)展公共租賃住房，推動保障性安居工程建設(shè)。重慶、廣東、上海等地已開始把公共租賃住房建設(shè)付諸實踐。永康市位于浙中經(jīng)濟金腰帶的中部，屬于經(jīng)濟較發(fā)達的縣市，城市化進程也進入快速發(fā)展期。住房難題仍困擾著永康百姓。“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現(xiàn)的。隨著解放街區(qū)塊拆遷工作有序推進,我市直管公房因本次拆遷減少了600多套,建筑面積約4萬平方米,其中絕大部分為居住用房,拆除的直管公房原租賃戶多數(shù)是住房困難戶,在住房意向選擇問題上，大部分困難家庭選擇公共租賃住房或購買經(jīng)濟適用房。對這個重要的民生環(huán)節(jié)，永康市市政府將建造公共租賃住房工程納入政府工作計劃。保證中等偏下收入的家庭都可能找到適當?shù)淖√帲嬲龅綇V廈千萬間，天下寒士俱歡顏。二、項目提出的必要性公共租賃住房制度是針對住房困難的中等偏下收入家庭實施的一種社會救助，是永康市社會公共福利和住房保障體系的重要組成部分。真正體現(xiàn)永康市人民政府對廣大人民群眾的關(guān)懷和支持。按我市目前商品住房現(xiàn)狀，可供出租的小戶型住房供應(yīng)嚴重不足，一些即不符合廉租住房、經(jīng)濟適用住房享受條件，又無力通過市場租賃或購買住房的城市中等偏下收入家庭住房困難問題日益突出。根據(jù)《浙江省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省建設(shè)廳等部門關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房實施意見的通知》（浙政辦發(fā)[2010]92號）文件精神，加快發(fā)展公共租賃住房，是解決這些現(xiàn)實問題的必然途徑。當前公共租賃住房制度覆蓋面仍然偏低，與國家有關(guān)要求有較大差距。本次公共租賃住房的建設(shè)（二幢）可以提供約304套的小套住宅，滿足約304戶的需求；解決中等偏下收入家庭的住房需求，讓處于社會的中等偏下收入家庭實實在在的得到實惠，感受政府的關(guān)懷。公共租賃住房的建設(shè)事在必行，真正體現(xiàn)政府一切以人民的需求為出發(fā)的，為人民辦事。通過這次的公共租賃住房建設(shè)，可以達到加快完善住房保障體系建設(shè)的目的，同時可滿足不同層次消費者的需求。

第三章項目選址和場地建設(shè)條件項目選址：擬建的項目公共租賃住房初步選在永康市城北東路北側(cè)、三馬路東側(cè)，位于解放街拆遷安置區(qū)安置地塊（四）內(nèi)場地屬堆積地貌沖積平原。二、自然條件：1、氣象永康市屬中亞季風氣候，溫暖濕潤，四季分明，光照充足，雨量充沛，無霜期長。受地形影響并有明顯的盆地氣候特征。年平均溫度17.5℃，最冷有（一月）平均溫度5.1℃,最熱月（七月）平均溫度29.1℃。平均無霜期245天。常年平均降雨量1426.9毫米，年最大降雨量2057.3毫米(1937年)。年最少降雨量858.7毫米(1979年)。春節(jié)降雨量占20-30%,夏季占25-40%，秋季約占20%，冬季占10-15%。全年盛行東北風，風頻約占18%，次之為北風、東風。年平均風速1.8米/秒，靜風頻率占28%，平均風速小，靜風頻率高，不利于大氣污染物的擴散。2、工程地質(zhì)項目所在地址工程地質(zhì)情況參照周邊已建項目地質(zhì)報告，地質(zhì)情況如下：（1）雜填土：雜色，松散，濕。成分主要為混凝土、黏土及圓礫等。（2）中砂：黃色，松散，濕-飽和。分布不穩(wěn)定，厚度變化較大。（3）圓礫：黃褐色，飽和，稍密-中密，礫石成分為火山巖，呈亞圓形，骨架間充滿砂粒、粉粒及粘粒。（4）砂巖：紫紅色，砂狀結(jié)構(gòu)，鈣泥質(zhì)膠結(jié)。根據(jù)其風化程度，在勘察深度內(nèi)劃分為強風化砂巖，中風化砂巖。三、抗震永康市按現(xiàn)行〈中國地震烈度區(qū)劃圖〉的規(guī)定，地震基本烈度低于6度，為非抗震設(shè)防區(qū)。根據(jù)浙江省建設(shè)廳頒發(fā)的建設(shè)發(fā)(1998)等135號文，以及〈建筑抗震設(shè)計分類標準〉（GB50223-95）本工程抗震設(shè)防類別為丙類，因此本工程不進行抗震設(shè)防。四、市政配套條件：1、供水：生活、消防用水均由自來水廠給水管網(wǎng)供給，由市政直接供水，可以滿足要求。2、供電：市網(wǎng)引入經(jīng)自變供電，以滿足要求。3、廢、污水排放：室內(nèi)采用污、廢、雨水分流制，室外采用雨、污分流制，生活污水經(jīng)沼氣凈化池處理后，與生活廢水共同排至市政污水管網(wǎng)，雨水直接排入市政雨水網(wǎng)。4、電話、電視：該項目引外線電話，引入市有線電視網(wǎng)絡(luò)，項目小區(qū)內(nèi)均已引入配套。項目構(gòu)成和建設(shè)方案公共租賃住房的總體規(guī)劃：公共租賃住房位于永康市城北東路北側(cè)、三馬路東側(cè)，人流通過城北東路和三馬路引入,主入口設(shè)在南側(cè)，主樓及用地紅線范圍內(nèi)設(shè)置一層地下室,可供租戶停車及布置配套設(shè)施。周邊留置適量的綠化地及停車位。根據(jù)不同的功能要求，做到布局合理、環(huán)境整潔、優(yōu)美。由于公共租賃住房設(shè)置在解放街安置套房區(qū)塊內(nèi),其道路網(wǎng)及出入口統(tǒng)一考慮。二、項目建設(shè)規(guī)模：項目將新建的二幢公共租賃住房，地上十一層地下一層，為高層非住宅類居住建筑，總占地面積1653.5平方米，總建筑面積20210平方米，304個小戶型套房,套房面積均小于60平方米，平面布局采用內(nèi)廊式。底層設(shè)置門廳、管理用房及配套用房（包括物管用房、活動室）用于租賃戶的配套，最大限度的保證中等偏下收入家庭的居住條件。三、結(jié)構(gòu)設(shè)計：采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為柱下獨立基礎(chǔ)。四、電氣及給排水、消防設(shè)計：電力負荷按2級考慮，防雷按二類防雷建筑設(shè)計，接地采用TN-S接地系統(tǒng)，照明燈具采用以熒光燈或節(jié)能燈為主。市政給水由城北東路市政給水管網(wǎng)接入，室內(nèi)生活污廢水分別排出至室外，屋面雨水采用有組織排至室外。室外雨污分流，生活糞變污水經(jīng)化沼氣凈化池處理后與生活洗滌廢水集中排至城北東路市政排水管道，雨水集中后排至市政雨水管網(wǎng)。消防設(shè)計分為室外消防給水系統(tǒng)、室內(nèi)消防栓給水系統(tǒng)及地下室及地上內(nèi)走廊自動噴水滅火系統(tǒng)。室外消防取水利用市政管網(wǎng)繞建筑物布置給水環(huán)狀管網(wǎng),并按高層建筑防火規(guī)范設(shè)計地上式消火栓,利用市政給水管網(wǎng)進行補救。室內(nèi)布置室內(nèi)消防栓系統(tǒng)、室內(nèi)滅火器系統(tǒng)及自動噴水滅火系統(tǒng)。建筑物室內(nèi)各層按建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范，配置滅火器；室內(nèi)消防栓系統(tǒng)可以利用地下室的消防水池和室外消防水泵接合器；自動噴水滅火系統(tǒng)可以利用設(shè)置在地下室的消防水池及設(shè)于一號樓屋頂?shù)?8T消防水箱。第五章環(huán)境保護、防火及節(jié)能一、環(huán)境保護本報告提供的規(guī)劃方案尊重環(huán)境，有良好的綠化，動靜分區(qū)明確主樓一號樓為東西方向二號樓為南北方向，滿足日照通風要求。建設(shè)范圍內(nèi)無工業(yè)污染，大氣污染來自汽車尾氣。噪聲污染來自交通噪聲、社會噪聲和施工期的機械噪聲。根據(jù)上述分析確定汽車尾氣要經(jīng)過環(huán)保監(jiān)測部門檢測，汽車尾氣要達到《汽車大氣污染排放標準》（GB16297-1996）中的要求，控制尾氣排放量。噪聲控制要按項目性質(zhì)參照《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3096-96)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲適用區(qū)劃分技術(shù)規(guī)范》(GB/T15191-94)來執(zhí)行。建成區(qū)無明顯噪聲源，噪聲污染來自施工噪聲、裝卸噪聲的社會噪聲。施工噪聲應(yīng)按永康市有關(guān)管理要求調(diào)整高噪聲施工機械設(shè)備作業(yè)時間。交通噪聲要禁止喇叭，對外在建筑物四周種植綠化帶，以減輕噪聲對辦公人員和學生就讀的影響。所有建筑的排水體制采用分流制系統(tǒng)，室內(nèi)污廢水和雨水分系統(tǒng)排出。本項目廢水主要是洗滌廢水，淋浴廢水和洗手間廢水及生活污水等均為可生化有機無毒水，洗滌廢水合流，直接排入廢水管網(wǎng)；生活污水經(jīng)沼氣凈化池凈化后排入污水管網(wǎng)。雨水經(jīng)管道收集后就近排入內(nèi)河。本項目中的廢棄污染物可設(shè)置專用容器或其他設(shè)施用以回收處理。二、安全防火項目方案嚴格執(zhí)行《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50045-95)的規(guī)定，建筑物耐火等級為地上二級地下室一級，建筑類別為二類。建筑物之間的間距符合消防要求。場地設(shè)置通暢的消防環(huán)路系統(tǒng)，消防車可迅速到達各處。按不同的消防要求設(shè)置火災(zāi)事故疏散系統(tǒng)，消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)等消防設(shè)施。三、節(jié)能節(jié)水節(jié)能是我國發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠戰(zhàn)略方針；節(jié)水是緩解水資源短缺的重要途徑，實現(xiàn)資源永續(xù)利用、經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展。本項目的設(shè)計和建設(shè)，應(yīng)嚴格遵守合理的用能標準和節(jié)能設(shè)計規(guī)范，采取節(jié)能新技術(shù)、新材料、新設(shè)備，例如墻體采用頁巖燒結(jié)多孔磚輕集料無機保溫漿料外保溫系統(tǒng)，窗采用斷熱鋁合金節(jié)能門窗，照明采用節(jié)能燈。電機、變壓器及其配電裝置均選用節(jié)能型設(shè)備；衛(wèi)生器具、設(shè)備和管道材料采用高效節(jié)水型新工藝、新設(shè)備、新材料，節(jié)約水資源，降低水資源無效消耗。四、水土保持本項目的建設(shè)有可能造成的水土流失包括：將破壞原有區(qū)域的水土環(huán)境；施工期間開挖地基，車輛往來頻繁，將造成表土流失。為解決這些可能產(chǎn)生的問題，建議采用如下方案：1、合理確定室內(nèi)外地坪標高，盡量減少施工期間表土開挖量，且挖出的表土按規(guī)定及時清運；2、場內(nèi)設(shè)充分排水設(shè)施的建設(shè)，防止暴雨在場地經(jīng)流，過分集中造成土壤流失；3、按照要求能提前綠化，及時做好草坪及植樹綠化工作，達到規(guī)劃的綠化率。根據(jù)有關(guān)法規(guī)的要求，還須當?shù)厮帘Ｗo部門出具正式的《水土保持評價書》。項目進度安排根據(jù)項目的規(guī)模及資金供應(yīng)的階段性，同時結(jié)合設(shè)計及施工、設(shè)備采購等因素，項目進度安排如下：2010.12~2011.6項目建議書及可行性研究報告編制，環(huán)境評估、項目審查審批工作、初步設(shè)計的審查、工程方案設(shè)計完成。2011.6~2011.7規(guī)劃及初步設(shè)計方案審查、報批。2011.7~2011.9工程施工圖設(shè)計、現(xiàn)場三通一平等準備工作、工程招投標工作，施工許可辦理。2011.9~2012.8土建主體完成。2012.9~2013.1土建裝修，設(shè)備安裝。2013.2~2013.5綠化、道路等附屬工程完成項目投資和資金籌措一、編制依據(jù)本項目的投資估算以《浙江省工程建設(shè)項目概算定額》中的有關(guān)費用定額費率標準，以及方案設(shè)計圖紙為依據(jù)進行編制；土建工程安裝成本指標參照省內(nèi)及本地類似工程的技術(shù)經(jīng)濟指標估算，并考慮物價水平、永康市市政基礎(chǔ)設(shè)施條件對本工程造價的影響等因素而編制。二、編制說明1、本項目建設(shè)投資主要包括包括建筑安裝費用和建設(shè)其他費用。建筑安裝工程包括各種建筑物的土建工程和水電等安裝工程及設(shè)備。2、建筑安裝成本指標參照甲方提供的當?shù)仡愃乒こ碳夹g(shù)經(jīng)濟指標估算。3、建設(shè)單位管理費按1.5%估算。4、預(yù)備費按5%估算。三、建設(shè)投資估算本項目建設(shè)投資估算為6038.5萬元,其中建筑安裝工程費用為4722.3萬元，工程建設(shè)其他費用為1028.6萬元，預(yù)備費為287.6萬元。建設(shè)投資估算表序號項目名稱建筑面積或工程量單位單價（元）總價（萬元）備注一建筑安裝工程費4722.3.1建筑工程費4000.61.1土建20210M218103658.1參考同類建筑1.2裝飾17125M2200342.5普通標準2設(shè)備購置費304套300091.2太陽能熱水器3安裝工程費630.53.1給排水、電氣安裝20210M2200404.2參考同類建筑3.2消防、自動報警、通風20210M295192參考同類建筑3.3燃氣安裝17125M22034．3參考同類建筑二工程建設(shè)其他費用1028.61建設(shè)管理費236.41.1建設(shè)單位管理費1.5%71定額1.2建設(shè)管理其他費1.5%71定額1.3工程監(jiān)理費2%94.4定額2建設(shè)用地費189.12.1征地補償費1602.2新菜地開發(fā)建設(shè)基金7.9畝2000015.8定額2.3耕地開墾費5244M2147.3定額2.4城鎮(zhèn)土地使用稅5244M210.5定額2.5耕地占用稅7.9畝50003.9定額2.6征地管理及其他費用1%1.6定額3可行性研究費73.1編制項目建議書1.5定額3.2編制可行性研究報告1.5定額3.3評估項目建議書1.5定額3.4評估可行性研究報告2.5定額4工程勘察設(shè)計費45.54.1工程設(shè)計費202102040.5定額4.2工程勘察費5按實5環(huán)評、水保費用23.35.1編制環(huán)境影響報告1.8按實5.2評估環(huán)境影響報告1定額5.3編制水土保持報告0.8按實5.4評估水土保持報告0.7按實5.5水土保持其他投資19定額6勞動安全衛(wèi)生評價費0.05%2.4定額7場地準備臨時設(shè)施費0.8%37.7定額8工程保險費0.2%9.4定額9市政公用設(shè)施費246.29.1市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費20210M2100202.1定額9.2臨時用電費20KW2700.5定額9.3白蟻防治費20210M224.1定額9.4新型墻體材料專項資金20210M2816.2定額9.5散裝水泥專項資金20210M21.53.1定額9.6建筑地方教育費20210M21020.2定額10輔助工程費用231.610.1道路、綠化費用5244M2210110.2參考同類建筑10.2三化池、外線接水、電304戶3500106.4參考同類建筑10.3圍墻、崗?fù)?00M30015參考同類建筑四預(yù)備費287.61基本預(yù)備費(一+二)5%287.62漲價預(yù)備費五項目總投資6038.8二、資金籌措工程總投資6038.5萬元人民幣，因非生產(chǎn)經(jīng)營性開發(fā)項目，故不計流動資金，資金籌措為利用公共租賃用房建設(shè)分級資金。第八章經(jīng)濟、社會效益分析經(jīng)濟效益分析：永康市公共租賃住房是政府部門的社會基礎(chǔ)設(shè)施；是一個服務(wù)于社會的中等偏下收入家庭，滿足中等偏下收入家庭居住的基本需求的配套設(shè)施；是非生產(chǎn)經(jīng)營性開發(fā)項目，由政府部門投資。正由于是政府投資的項目，在項目建設(shè)過程中，要遵循經(jīng)濟、實用、美觀的原則，在條件允許的前提下，科學設(shè)計，合理管理，以使項目達到相對較好的經(jīng)濟效益。二、社會效益分析永康市公共租賃住房的建設(shè)將進一步完成永康市城區(qū)的社會福利布局，完善社會住房保障體系。有利于盡快緩解保障性住房供應(yīng)不足，用利于解決低收入人群的多層次需求，有利于彌補租賃市場發(fā)展滯后問題?！肮沧赓U住房”政策有助于平抑房地產(chǎn)價格飛漲；使貧困家庭或有身體疾病和殘障的人得以安身；減少了城市房屋的空