海龍地產·房地產政策研讀及對應策略簡述國家政策政策統(tǒng)攬表(一)大政方針1、2023年12月9日，國務院常務會議決定：二手房營業(yè)稅征免2年變5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。國家發(fā)展改革委主任張平同日表示，我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。中央經濟工作會議也提出，要增加普通商品住房供給，并繼續(xù)支持自住型和改善型住房需求。分析：無論是增加供應還是抑制投機，都是希望在穩(wěn)定當前房地產市場和相關政策的基礎上，抑制部分城市過高的房價，并努力消除泡沫，讓市場逐漸回歸到理性的軌道上。營業(yè)稅“2變5”政策，傳遞了政府鼓勵自住型和改善型購房需求，抑制投資投機性購房需求的政策信號。政策推出后，購房者至少要多花5.5%的稅費成本，會在一定程度上沖抵投資或投機型購房的實際利潤空間，能夠在一定程度上抑制這些需求。在房價上漲過快的城市中，投資型需求的購房比例相對比較高。營業(yè)稅征免時限恢復為5年，增加了“快進快出”的投機成本，能夠在一定程度上改變非理性的購房行為，形成更合理的供求關系。長期來看，對穩(wěn)定市場、抑制房價快速上漲有好處。2、2023年12月14日，國務院常務會議明確提出：要抑制投資投機性購房，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。3、2023年12月27日，溫家寶總理接受新華社記者獨家專訪，提出調控房地產的四項措施，強調要運用好稅收、差別利率以及土地政策等經濟杠桿加以調控，穩(wěn)定房地產的價格；要維護房地產市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法犯罪的行為。分析：“捂盤惜售、占地不用、哄抬房價”定義為“違法犯罪”，足可見中央對房地產政策調整的決心，對住房剛性需求的維護；對投機的遏制。4、2023年1月10日，國務院辦公廳下發(fā)《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，即“國十一條”，為2023年房地產市場，定下了基調?！皣粭l”明確指出：金融機構在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。分析：“國十一條”不但強調了加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，而且去掉了改善性住房這個內容，強化了打擊投資投機購房的目的。此外，“國十一條”還首次提出了增加普通住宅用地供應，增加保障房和低價商品房的市場供應，并強調落實地方政府的執(zhí)行責任?？梢哉f，“國十一條”釋放了政府全面、深化房地產調控的信號，對打擊投資投機購房、開發(fā)商囤地炒地以及嚴格執(zhí)行二套房貸政策等方面具有很強的針對性。集而從溝“熱取消改善性局住房、規(guī)定鬧開發(fā)商拿地辨的首付款比眼例不得低于居全部土地出聽讓款的50哥%奧”碎等政策，以柏及中央政府廣對房價上漲陳的態(tài)度從稍“碼抑制斤”湯升級為氣“鑼遏制綿”詠、將誘“嗓捂盤惜售、柳占地不用、樸哄抬房價梅”邀等定性為貴“模違法犯罪的油行為且”鵲等方面來看納，比200容7年那一輪葉調控要嚴厲磚得多，中央彩政府的態(tài)度著要堅決得多還。而且采取護了調控政策勻密集連發(fā)、牽出其不意的毯策略，以化峰解市場預期得行為對調控胸產生的對沖煙效應。到5、歡2023年癥4月17日帶，新雅“餓國十條彩”撕規(guī)定：右對購買首套劈自住房且套挨型建筑面積引在90平方嗎米以上的家燥庭(包括借姨款人、配偶芹及未成年子撥女，下同)速，貸款首付擾款比例不得育低于30%識；對貸款購昂買第二套住鄰房的家庭，刑貸款首付款排比例不得低泉于50%，婦貸款利率不臥得低于基準溝利率的1.寧1倍；對貸低款購買第三彩套及以上住伴房的，貸款皇首付款比例瞞和貸款利率鉆應大幅度提野高，具體由逐商業(yè)銀行根府據風險管理淺原則自主確喬定。唯要嚴格蠶限制各種名透目的炒房和賣投機性購房互。商品住房宋價格過高、因上漲過快、馳供應緊張的虜地區(qū)，商業(yè)躺銀行可根據六風險狀況，蟻暫停發(fā)放購佛買第三套及鋒以上住房貸設款；對不能謎提供1年以親上當地納稅膀證明或社會雞保險繳納證閉明的非本地袋居民暫停發(fā)虹放購買住房須貸款。地方電人民政府可箱根據實際情哈況，采取臨怠時性措施，至在一定時期那內限定購房獄套數。棉對境外乞機構和個人正購房，嚴格罵按有關政策杠執(zhí)行?？桑ǘ┙鹑诩o利率帆1伏、在201污0年央行工壁作會議上，挎央行表示：慰將在保持貨屈幣政策的連劣續(xù)性和穩(wěn)定宰性、繼續(xù)實夜施適度寬松喪的貨幣政策剝同時，有效罰管理通脹預眨期，嚴格執(zhí)近行有關房地屢產信貸政策巨?？?、碑2023年掩1月12日蝦，人民銀行荷決定：從批2023年誕1月18日葬起，上調人考民幣存款準屋備金率0.章5個百分點裳；盯2月12日雪，央行宣布鈔，自趁2月25日滴起，再次上輕調存款類金俱融機構人民帶幣存款準備返金率0.5蹦個百分點，辮房地產金融伐政策將是從肺緊的。老3、界央行嫁要求振：慧商業(yè)銀行塔全面收緊二紀套房貸擔政策，包括詢改善型住房探在內的所有坊二套房均要肅執(zhí)行首付四梢成的比例摸。對二套房慎貸款，明確祝以家庭為單萬位認定，且拳不再區(qū)分是京否改善型，琴貸款首付款且比例不得低赤于40%，般貸款利率按臭照風險定價榴。擁對國土資源父部門認定的臉建設用地閑耳置2年以上閱的房地產項釀目，禁止發(fā)躲放開發(fā)貸款頌。吃4、移春節(jié)前夕，轟銀監(jiān)會下發(fā)質了《關于加床強信托公司帝房地產信托鍋業(yè)務監(jiān)管有把關問題的通杠知》祥，壽取消200尺9年給予房門地產信托的葛“敲特惠哲”匪政策，明確藝要求信托公門司發(fā)放貸款仍的房地產開茄發(fā)項目，必民須滿足靈“垃四證質”政齊全、開發(fā)長商或其控股筐股東具備二番級資質、項雪目資本金比絡例達到疾30%步。纖5殲、從2月初僵開始，中國桐銀行已正式衡取消房貸利三率7折優(yōu)惠仰，將首套房亮的優(yōu)惠利率萬由7折升至桌8.5折；點先后取消或新調整個人首駛套房貸7折問優(yōu)惠的中國議建設銀行、聾中國銀行這贈兩家銀行，蹲在住房按揭迫貸款中占有斷率合計約4論0%；光大系銀行的首套叨房貸貸款，挽也全部取消蠟7折利率優(yōu)句惠，將首套抹房利率分成沸7.5折和榆8.5折兩痕類；一套房羊貸利率七折撕優(yōu)惠已普遍湖取消，三成場首付越來越愧普遍，且審叢批困難。洪分析：夾金融調控政浮策涉及到開渠發(fā)商貸款的永門檻，從緊粘了融資渠道哭；利率調控蔽影響了購房階者的支出成忽本，但是影射響最大的是農對投機者的傻限制。濃（三）土地苦政策歲1頂、擋2023年敘11月12棚日惹，國土資源哭部發(fā)布《限謀制用地項目退目錄（20陳06年本增丙補本）》和隔《禁止用地秧項目目錄（枕2006年絲本增補本）抹》的通知。困對商品住宅歐用地的宗地象出讓面積給核出了明確的畏上限：大城漂市20萬平營方米（約3潤00畝），藏中等城市1揮4萬平方米蓋，小城市（虜鎮(zhèn)）7萬平于方米。重2、香2023年攏12月17臭日伏，財政部、告國土資源部亞、中國人民宴銀行、監(jiān)察廈部、審計署侍五部委聯合找下發(fā)了《關螞于進一步加宰強土地出讓箭收支管理的悼通知》。新噸政策首次明穗確規(guī)定支：柿開發(fā)商拿地宏，化分期繳納淺全部土地出翼讓價款期限屆原則上果不得超過一撈年臨；鏈特殊項目可同以約定在兩釘年內全部繳那清誦。針首次繳款比餅例不得低于謠全部土地出艙讓款的50霸%。般如果開發(fā)商湯拖欠價款，啞不得參與新柱的土地出讓筒交易。疼3、菠2023年模1月28日旗，全國國土票資源工作會凳議：201墻0年的工作修重點之一是穴盡快編制2毫010年-注2023年抄保障性住房驗的用地供應罰計劃，確保殃保障性住房釋用地；調整枝供地結構，握提高中低價攝位、中小造錘型、普通商照品房建設用宿地的比例，脊嚴格限制低價密度、大套尸型住宅的用全地；加強土裁地供應開發(fā)混管理，完善若土地出讓招馬拍掛制度，豈嚴格土地出折讓合同和劃雞撥管理，其遇中，要重點鉆清理評“永小產權房閣”逐和高爾夫球外場。圍通過積《違反土地倚管理規(guī)定行艷為處分辦法擦》（即15嚼號令來，土地管理靠混亂將問責躲地方領導仍）片、土地利用設督察調查組抬等方式，對墊市場閑置土浴地進行專項醋整治。且分析：點此舉一在打善擊開發(fā)商囤滑地炒地；二港則對拿地的蔽開發(fā)商實力衫有了更高的銹要求；三則他刺激開發(fā)商式盡快開發(fā)出托售，從而增童加市場供給沃，以起到供興求平衡的目儲的。邊4、騾調整住房供曠應結構戒保障性住房庫、棚戶區(qū)改撇造和中小套病型普通商品駱住房用地不溫低于住房建哀設用地供應酬總量的70脆%，并優(yōu)先婆保證供應嗓；副將住房銷售詞價位、套數罩、套型面積宣、保障性住梁房配建比例澤以及開竣工贈時間、違約悠處罰條款等柴納入土地出刷讓合同，確棒保中小套型師住房供應結指構比例嚴格河按照有關規(guī)芹定落實到位蜻。誼5、國土部夜2023年矛4月15日閘發(fā)布各省供叛地計劃，河爐南省批復用敘地7372兇.35公頃侄，合110慨580畝；膚其中保障住梅房及棚戶改薦造用地各占片22%；中慣小套型商品任房用地為3矩176.7隊3公頃，占進43%。鵲總結：誓根據開年時燈間的政策回們顧，201啄0年國家在寬持續(xù)深入的答調控房地產芬行業(yè)時，通渾過硬性政策壩、金融稅收捆、土地管控想等方式，目派的仍在于維提持房地產業(yè)扇的平穩(wěn)發(fā)展丘，擠壓由投監(jiān)機引起的房且地產泡沫；債同時通過抑苗制投機炒房辱，增加首套西房的供應，渾以盡可能的飄遏制房價的侄上漲。投因為抑制房潤價上漲，是錢今年兩會的倚最大議題之香一。那么在膠面臨上述調兄控政策的同角時，也看到艦了深化調整趁的政策空間忘。根據僵預測，庸今年可能開張征物業(yè)稅危。辮基于長遠來宇看，作為房膏地產稅制改并革的重要組慨成部分，開術征物業(yè)稅，您將是優(yōu)化社賄會財富二次攝分配的標志箱之一，有利夸于實現社會善效益和經濟滔效益的最大魄化，而且客懇觀上將是遏禿制房價上漲群、打擊投資步購房投機炒吳房最有效的指手段，是我駐國房地產市臂場走向成熟咸的標志之一鞏，具有積極雪的社會、經須濟意義。膽其次，尖“伯住房保障法工”狂可能擇機出講臺，主要保亭障基本住房袖，包括住房廈面積、基本論配套設施、恥質量安全標否準及地段等漁，以解決低美收入者的基藏本住房需求坡。同時，政鈴府還將加快語落實放寬中規(guī)小城鎮(zhèn)落戶蹤的政策，推啟進中小城鎮(zhèn)叛建設。鐮第三，券取消或修正錦商品房預售廚制度，不排狡除在將來取震得突破的可保能就，因為廣西林南寧衛(wèi)開始了取消飛商品房預售占制度的試點享。唉而根據4月歐17日發(fā)布忌的預售監(jiān)管皮通知，在落視實國務院關罰于促進房地織產平穩(wěn)發(fā)展宇的通知上，反預售監(jiān)管除抓了以前的預扶收款由銀行規(guī)監(jiān)管外，增屢加了限制預徑售定金等方旅式，從資金笑回收和摸底劫探價來講，扁對開發(fā)商影扁響較大，同俗時也對操盤槽者對市場的圍預測和分析廁提出了更高剖的要求。陰但是實際落箏實結果及相流關要求，還今要根據房管卸局等直屬機射構的具體政狀策。萄執(zhí)行層面愛（鄭州）扣一、關于預時售管理隊1、診鄭州房管局饞3月17日寶發(fā)布《臭關于進一步翁規(guī)范商品房哲預（銷）售完行為的嚇通知確》騰；主要內容逆包括：1、前嚴格商品房居預售許可條架件。房地產資開發(fā)企業(yè)預籍售商品房，喪原則上應以央項目為單位劑申請預售許爺可，不得分秧層、分單元尾申請預售許恥可；邊預售方案應椒當提供經有籌關部門批準前的規(guī)劃建設敢方案，具體蹤說明項目基停本情況、項吹目樓盤表、凝項目用于銷激售以及企業(yè)敏保留自有的脫情況、項目禽建設進度計診劃情況、落吳實預粗售資金監(jiān)管繪情況、項目烏銷售計劃和傲銷售方式、撥預售價格及炸價格調整方莖式限。屈2、晨房地產開發(fā)首企業(yè)取得《嘗商品房預售缸許可證》后聾，應當在規(guī)治定時間內銷棚售商品房。裝在3日內一均次性公開全部部房源，嚴作格按照申報伶價格，明碼匠標價、公開起對外銷售；鎖不得以各種危借口分批、熱分次銷售，悔嚴禁捂盤惜這售、囤積房敵源，不得通傭過散布虛假務信息等違法管違規(guī)行為，鄙進行價格欺著詐、哄抬房迷價、誤導消助費者。未取潮得商品房預診售許可證的叮項目，房地導產開發(fā)企業(yè)哈不得非法預惑售商品房，放也不得以認逐購（包括認笨定、登記、鄰選號等）的可名義收取預些訂款性質費炊用等各種方突式變相預售堂商品房。尸3、搞開發(fā)企業(yè)預丸售商品房后廈，必須通過勞商品房預（梨銷）售合同慣網上備案系震統(tǒng)進行即時煤備案，并及逼時修改現場求樓盤表中的蜜相關信息。蠻4、糞商品房預售并款必須嚴格豎按照《鄭州楚市商品房預除售款監(jiān)管辦殼法》（鄭政姜文[200身9]276天號）的規(guī)定靜，專戶存儲匆、?？顚Ｓ弥亍Ｈ魏螁挝黄己蛡€人不得執(zhí)挪用和違規(guī)饅使用商品房政預售款。丸5、定發(fā)布的房地延產廣告應載掩明房地產廣傾告主全稱或憑代理銷售、顫策劃推廣機小構全稱，預憂售許可證號鼓，項目具體貧座落、類型纖、配套設施逼、環(huán)境、銷困售價格及價顯格執(zhí)行有效群期等規(guī)定內搞容。不具備為銷售條件的孝，不得擅自球通過媒體或睛展銷會等形今式發(fā)布房地誼產銷售廣告慌，或盜用其夜他項目預（刻銷）售許可鄭證進行廣告聽宣傳。蹄分析鳳：典雖然房管局行嚴格按照擺國家規(guī)定出遣臺了具體的筋執(zhí)行政策；循但是相對于占項目操作來伯說，仍留有啊較大的空間俱和余地，最棟關鍵的是看造房管局如何津具體落實這單些政策，同矮時開發(fā)商如撈何變通策略咬，達到預售貝、摸底目的楊。悟關于價格管堪理針1、商品住絹房銷售必須梨按國家規(guī)定葵明碼標價。廳應當對許可我納入交易的御所有商品住覺房按規(guī)定實其行明碼標價叼。烈2、房地產葵開發(fā)企業(yè)應桃當在商品住取房銷售場所脊的醒目位置旗放置標價牌追、價目表或顛者價格手冊貼，采取多種鹿方式明碼標旅價的，標價癥內容應當保日持一致。羊3幣、商品住房巾銷售明碼標算價實行一套群一標。房地能產開發(fā)企業(yè)株應當對每套閑商品住房進惡行明碼標價礦，并要做到還價目齊全，廢標價內容真迫實明確、字戰(zhàn)跡清晰、標午示醒目。按敗照建筑面積喝或者套內建餅筑面積計價綠的，還應當倆標明建筑面次積單價或者燈套內建筑面拒積單價。衰4、披商品住房銷鹿售必須嚴格陳執(zhí)行預售許右可證制度。春未取得商品槍房預售許可對證，不得有搬任何預售行訪為，不得向物預購人收取塵任何預訂性朵質的費用。者5、夜進一步加大具對新建商品千住房銷售價士格行為的監(jiān)傘督檢查。對核商品住房開攜發(fā)、經營過理程中違反規(guī)涂定亂攤成本六、亂收費用涉、價外加價裳、不按規(guī)定胸明碼標價、男或者利用標構價形式和價返格手段進行兆價格欺詐的躁，政府價格躲主管部門將跪依照防法律、法規(guī)也和規(guī)章依法炮從嚴查處滅。某分析：飼從上述棒執(zhí)行政策來判看，規(guī)定是厚在2023辣年5月1日耕起執(zhí)行，這吉恰好將項目鑄3期包納在福內，如果真尸要公示價格從，那么對于絲價格調整將欠有影響，不晚利于價格的悄暗箱操作。為如何規(guī)避這形些監(jiān)管，一趣是要看房管弓局對該政策追的執(zhí)行力度叢；二則和同陳行業(yè)其他公瓦司溝通，協(xié)襲商如何化解串價格公示的撕弊端。健三、鄭州市爭一季度商品扒房市場餓反映概況乓（中原樓市嶼信息）器在國家包括稱兩會后、地漸方政府相關里政策監(jiān)管下箱，從市場、夸消費者心態(tài)診有何變化呢離？根據相關饅分析，具體路分述如下：顛1、瓣一季度住宅魔供應及均價挑情況掩分析：旁從近3年1詳季度鄭州市惠商品住宅供弟銷情況來看習，08年嚴墨重供過于求蕉，09、貨10年情況繪與翠08年嗓恰相反，供滲小于求。蝦但拿09年式和10年同羨期相比來看見，10年供嗓銷比有所上至升，說明供紡不應求的局勤面略有改善尚，這一方面羞表現出宏觀撇政策對樓市吼刺激作用較寶為明顯，市棚場運行情況及良好，另一隨方面也表現迎出政府和開既發(fā)商對市場半信心增加，瞧同時市場上掃也存在大量皆的剛性住房鏈需求。德2、一季度益住宅均價情切況耍分析：臣從近3年1塔季度鄭州商鳳品住宅成交鋒均價情況來滿看，200辮8-201延0年分別為禮3893、依4220和贏4931元接/平米，同劣期漲幅分別囑為25.4動%、8.4阿%和16容.敢8狐%。顯示現黨08年和1烏0年的1季辭度的市場成鑼交價格均呈擺快速上漲態(tài)磁勢，而09動年1季度因轟受政策影響般漲幅較少。黑單從價格漲惱幅來看，鄭浸州的商品住萄宅成交價格踏上漲速度在畝全國名列前就茅，這表現后出鄭州近幾移年樓市處于訴快速發(fā)展階設段，但目鞠前商品住宅箱成交均價已腹接近500瓣0元/平米碎，相比于2徒009年鄭防州市患市區(qū)城鎮(zhèn)居勒民人均可支財配收入沖1451扇元猾/月，當前劇的房價已經虧處在高位運拜行線。躁當前房地產饅市場依然保償持回升向好慮的態(tài)勢，但絡綜合多方面視因素考慮，慘未來鄭州商禾品住宅成交碗價格環(huán)比增紙幅可能呈現挪先高后低趨準勢。鄰3、購房者碑心態(tài)變化亞（重要）傳上圖為鄭州中市3月份商區(qū)品住宅購買聽對象區(qū)域分禍布情況，其齡中以省內其維他地區(qū)為主著，占49.險39%，其到次是鄭州市朝城區(qū)購房者逼占36.3見1%，再次奴是外省市的桶比例，占9洽.2%，最氧后是本市郊洋縣和其它地限區(qū)。由此可吊見，鄭州作幸為河南省省點會城市，具謙有強大的城柔市號召力和層向心力，除哥鄭州市外的層省內其他客你戶為鄭州市役房地產業(yè)發(fā)敗展做出了巨取大的貢獻。挽近幾年商品圣住宅購買對濟象已經由以茂鄭州市區(qū)為凈主，轉向省旱內其它地區(qū)債為主。另一供方面，從消耳費群在年齡合分布上也發(fā)辨生了變化，反從35-4壞5歲為主體病轉移為35德歲以下，表烏現在200禍9年為：3秘5歲以下占摔56.42不%，35-妥45歲之間奶占28.5脈7%，45購歲以上占1鋼5.01%駐。欠另外據我司港在今年春季姓的住交會商儉品住房消費迷需求調查報稀告顯示，3辨7%的受訪噴者在近期有擇購房需求，促33%的受搶訪者在未來輔2-3年內野有購房需求巾，13%的游購房者處于聾持幣觀望中井，17%的浩受訪者對樓撿市感到迷惘垂。與去年同目期調查結果讀不一樣的是砌，今年的受標訪者持幣觀虜望比例有所兼下降，消費容需求增加，滴但同時對樓濟市感到迷惘變的人比例增普多。茄從房價預期頂來看，41吳%的購房者酸認為今年房朵價仍然會上斷漲，但漲幅另有限；有3籃2%的購房激者認為當前雪房價有泡沫托，會降；各捉有15%和漲12%的人奇認為房價會催瘋漲或者狂撐跌；這個數慮據也表明當腥前的房價處宿于較高水平倆線上，房價紡已經在挑戰(zhàn)毯著市民的購爛房能力。辦從購房目的還來看，72銳%的受訪者妥為首次置業(yè)傳或改善性住伴房消費，2柔1%的受訪既者為投資性透需求，7%貍為其它需求不。相比09填年同期市調吉結果，10緣年投資需求囑比例上漲9粘%，說明當擊前市場發(fā)展茂環(huán)境被投資漫者所看好。閱從購房需求墓來看，12沫%的受訪者迫需要70平贊米以下戶型俊，38%的闖受訪者需要描60-90羅平米的戶型眨，27%的膊受訪