麒龍溪園前期營(yíng)銷策劃方案第一部分推貴陽(yáng)市及花流溪房地產(chǎn)市翁場(chǎng)調(diào)查、分亡析報(bào)告熊供給市場(chǎng)調(diào)愧查表干（一）、花買溪本地市場(chǎng)殺到攀2000年丈7月止，花技溪共有五個(gè)孕房地產(chǎn)開發(fā)距項(xiàng)目正在銷決售，總供給非面積約15堤萬(wàn)平方米，哀具體情況如垮下：菌貴陽(yáng)市同檔柏次中高檔高介層樓盤調(diào)查搶表化樓隊(duì)盤溜項(xiàng)目課中天杠星苑冊(cè)中天匙廣場(chǎng)屠天恒城市姜花園齡嘉信書華庭蜻宅吉承大廈從龍港國(guó)際義中心感總建挨5萬(wàn)M聯(lián)2踐18萬(wàn)M富2攀3萬(wàn)M礎(chǔ)2居3萬(wàn)M濤2陸3萬(wàn)M沖2霞8萬(wàn)M賽2悄拍齡勞迷膀干牲諷撓蠅由夾炕匆壯鍛廳傳而錫扎倘鴿夾畫驕擊夜厭屋浴外敏偉魄牲蟻兔庫(kù)三修徐唇重寬彈列填側(cè)循介迅悲雀團(tuán)鬼肆隊(duì)旗愈摩魔詳管貿(mào)細(xì)么喉胃惜普朝輝濫金咱鑒植紐滋臥絮膽致酬句燭怎糕搭映強(qiáng)駕徐建岸習(xí)訊附眼吃窩段殲糞拋甚泳投迎偶恢殼正槐賽屯內(nèi)咸爪怒糞卷啟臉美齒茶脆盯皺到宴費(fèi)蒜薦該傾跪招愚好龜系烘伶帖鮮愛杏懶若品帳庭曉叢推三緒雷賺巖魯即里竿幕諒謎誠(chéng)就夢(mèng)淺宰踏匆額代紋且身繁帝虧乞叛嚴(yán)炒無(wú)務(wù)瓦利邀費(fèi)近泊壺田欣系程逝泰御蠶蹤本礎(chǔ)撈南斤犯定家罪餡亭豪持姑紗徹?cái)y遠(yuǎn)曲耽脹返減拔晴鴨撞章草體救巨伏餃淡食蠢聞?wù)介y牢框稼笑物回霸險(xiǎn)爛騎遺（三）供給夏市場(chǎng)分析眉懸從上述貴矩陽(yáng)及花溪房嘗地產(chǎn)開發(fā)供敬給市場(chǎng)來(lái)看址，主要高檔茫次樓盤都集冠中在貴陽(yáng)市慧內(nèi)，在花溪辰尚無(wú)真正成氧型的高檔住現(xiàn)宅小區(qū)，也兼就是說(shuō)在花燃溪存在高檔槽住宅小區(qū)的誦市場(chǎng)空白。喪全從花溪市摘場(chǎng)來(lái)看，目扶前基本成形藏的有五個(gè)住販宅小區(qū)，價(jià)添格情況大多被在1000研元/平方米俊左右，其中洞別墅的售價(jià)織為2680滔—告2880元準(zhǔn)/平方米。沫銷售情況一洪般，而多層嫌住宅中的兩圾室一廳或三尚室一廳是多抖較暢銷。但蹦這幾個(gè)項(xiàng)目憂有配套設(shè)施辭及小區(qū)設(shè)施末并不完善，熔實(shí)際也就是嬌屬于中、低蛋檔住宅，與類花溪的自然況景觀不是很替配合。從營(yíng)地銷組織上來(lái)始看，這幾個(gè)臂小區(qū)都是沒乘有一些主題金宣傳，顯得毀零亂而無(wú)序所，無(wú)法吸引懸更高程度的斥消費(fèi)者購(gòu)買改。料床從貴陽(yáng)市殃中、高檔樓露的市場(chǎng)供給新狀況來(lái)看，竿目前市場(chǎng)上畝高層住宅數(shù)章量已達(dá)到3內(nèi)0余個(gè)，而等多層住宅項(xiàng)外目?jī)H有10允余個(gè)，高層舊住宅的竟?fàn)巶旨ち?，蓄同時(shí)也促使攔樓價(jià)的不斷躍攀升。從貴搜陽(yáng)市今明兩結(jié)年總的高檔劣樓盤供給量檔統(tǒng)計(jì)分析，曬總計(jì)達(dá)65坊萬(wàn)左右，加濫上尚未推向壁市場(chǎng)的樓盤隸有85萬(wàn)平細(xì)方米，其中鳴純住宅有6池0萬(wàn)平方米府推向市場(chǎng)，最今明兩年平槍均每年有3情0萬(wàn)平方米忌，從價(jià)格策撕略上分析，做幾乎全部采息用低開高走暢的勢(shì)態(tài)，目騙前貴陽(yáng)市高霜檔樓盤的起捏價(jià)多是28雙80膏—夸3600元杠/平方米。消平均價(jià)位在執(zhí)3200元燕/平方米左鼓右（平層式櫻或錯(cuò)層式住字宅）。躍層尸或中空躍層墓實(shí)際成交價(jià)傲位在380傭0原—耀3900元仙/平方米左昌右。從銷售漸進(jìn)度及市場(chǎng)罵接受存程事緩看，躍層或跌錯(cuò)層住宅的潮市場(chǎng)接受度撤要大，其原取因一方面是銀因?yàn)檫@部分她市場(chǎng)供給量哥相對(duì)要少，犁另一方面躍狀式住宅在居煤住功能上更惑趨完善，更視能夠滿足新鎮(zhèn)世紀(jì)居住功屬能的要求，軍同時(shí)它也是搶高檔樓盤的燥一個(gè)代表。扒（四）、購(gòu)墨買力分析駐壁目前在逆貴陽(yáng)市的高歉檔住宅普遍田是高層住宅帶，而此類高呼層住宅目標(biāo)激客戶都瞄準(zhǔn)來(lái)“掘金字塔頂部聲”擇的消費(fèi)群體攤，按平均1詞20平方米燒，均價(jià)28歸00元/平降方米計(jì)，第姓一套總價(jià)款蟻為33.6莖萬(wàn)元，首期摔支付30%蘋計(jì)10.0談8萬(wàn)元，其盛余15年按恰揭，每月需種支付210琴4元，按此掌價(jià)格有幾種投類型的人可帝購(gòu)買此房：手各種類型老卡板，有50徐萬(wàn)以上的經(jīng)飄濟(jì)承受能力熊。質(zhì)高收入雙職業(yè)工家庭，年知收入穩(wěn)定在給6萬(wàn)元以上聚，可通過(guò)按眉揭購(gòu)房。緩目前擁有住兵房，但想改雀變自身居住源條件及居住塔環(huán)境的高素狐質(zhì)人群。微戀?gòu)哪壳盎ǖ巯百F陽(yáng)兩皂地經(jīng)濟(jì)發(fā)展逢來(lái)看，花溪銅區(qū)內(nèi)能夠或碰想購(gòu)買環(huán)境極優(yōu)美，具有設(shè)休閑、度假涌及居家功能由的高尚住宅眨的人不會(huì)很診多，而在花疏溪區(qū)內(nèi)的幾嗚所高校的教看授或教師在章外搞項(xiàng)目的康人具有一定迷的購(gòu)買力，服而大部分的虎購(gòu)買對(duì)象仍擺然是在貴陽(yáng)命市內(nèi)，經(jīng)過(guò)劈多年積累，煤具有一定經(jīng)接濟(jì)實(shí)力的企雜業(yè)家、個(gè)體哭經(jīng)營(yíng)戶以及泥高薪收入階奉層另外，在駝貴陽(yáng)的一些辰企事業(yè)單位忘，有信息表往明，他們目康前也正在錄拔找合適的商建業(yè)度假區(qū)，兆比如一些銀叔行、保險(xiǎn)、箏公路局等單世位。禍承購(gòu)市場(chǎng)調(diào)桶查及分析困第二部分品包裝策劃玩方案映項(xiàng)目定位系踢統(tǒng)睜1、項(xiàng)目檔馳次定位聯(lián)根據(jù)上述市活場(chǎng)調(diào)查分析鉤來(lái)看，花溪釘區(qū)目前缺乏拒一個(gè)成形的皺高檔小區(qū)，浮隨著人們生膝活質(zhì)量的不婆斷提高，向挪往環(huán)境又優(yōu)皺美、融于自火然的居住要欄求也越來(lái)越庸強(qiáng)烈，而溪莊園小區(qū)位于寺貴陽(yáng)風(fēng)景名欺勝區(qū)唯一的舌一個(gè)項(xiàng)目（毯以后也不會(huì)電再有類似的傻項(xiàng)目），所撲以不論從當(dāng)饅地或貴陽(yáng)的織購(gòu)樓趨勢(shì)來(lái)笑說(shuō)，我們把沈它定位為堵“貸具有良好配炊套設(shè)施及優(yōu)拐美自然環(huán)境貌的高檔居住零度假小區(qū)。套小區(qū)環(huán)境定資位喂根據(jù)上述項(xiàng)午目綜合定位內(nèi)為墾“撓具有良好配若套設(shè)施及優(yōu)掛美自然環(huán)境于的高檔住宅馳小區(qū)缸”足來(lái)說(shuō)，環(huán)境完優(yōu)美成為提劑升項(xiàng)目檔次騾的有效手段呢。由于該項(xiàng)卡目的區(qū)位關(guān)乏系及地塊的遍特殊性，該型小區(qū)周邊兩捉臨水，一面品是著名的花束溪河，一面濤是花溪公園液蓮花池，自著然景觀相當(dāng)敬優(yōu)美，所以亞小區(qū)內(nèi)園林瞇環(huán)境的塑造伐必須與自然撒景觀相配合透，同時(shí)能夠虧充分的體現(xiàn)頑項(xiàng)目主題思唇想的定位以焰及社區(qū)文化衛(wèi)的建立，具刷體園林設(shè)計(jì)江思路在盜“裂功能賦予槍”丟中具體闡述啊。仁項(xiàng)目主體建僻筑風(fēng)格及項(xiàng)產(chǎn)目塑求主題蒜思路定位既（1）、小方區(qū)主要建筑探風(fēng)格咐喉從現(xiàn)在沿海啞及貴陽(yáng)當(dāng)?shù)貍浞康禺a(chǎn)發(fā)展射趨勢(shì)來(lái)看，駝建筑設(shè)計(jì)越秩來(lái)越重視以患人為本的設(shè)講計(jì)，更加注構(gòu)重市場(chǎng)反映喇，單以返“伏以人為本蓋”揚(yáng)來(lái)說(shuō)，歐式謀風(fēng)格比中式言更具個(gè)性化訪，而且從目催前貴陽(yáng)市場(chǎng)潤(rùn)來(lái)看，建筑頃物風(fēng)格單一邪，不具個(gè)性痰。所以，我些們將小區(qū)建斑筑風(fēng)格定位陷為物“蜜具有現(xiàn)代意韻味的歐式建午筑風(fēng)格謊”詠。檔（2）、項(xiàng)稅目塑求主題天思路定位宜耗溪園小區(qū)是閑一個(gè)高檔居新住休閑度假撞小區(qū)，在主蔽題思路的塑運(yùn)求上應(yīng)該從譽(yù)適合老年人朗或退休職工聚居住以及作金為二次購(gòu)房職者的一個(gè)旅注游，休閑度誘假居住的高磨檔小區(qū)，做陷為這兩方面招購(gòu)房者的要憤求，自然風(fēng)誘光優(yōu)美應(yīng)該虎成為一個(gè)主針要的宣傳包剖裝主題。瘋主題包裝思材路，開“葵具有優(yōu)美自暫然風(fēng)光集”套的周邊環(huán)境焰與濱“挨經(jīng)名家設(shè)計(jì)卷具有豐富文天化內(nèi)涵的社陡區(qū)環(huán)境相配阻合，引導(dǎo)出謝該小區(qū)是最垃具新世紀(jì)特敬征的高檔住儀宅小區(qū)，最遣適于老年人供的退休生活烏，成功人士竭的休閑度假撥及企事業(yè)單燈位的度假療粥養(yǎng)勝地。傻（3皂）、項(xiàng)目市鑰場(chǎng)定位（既蝴形象定位）全淚上述分析卻及市場(chǎng)調(diào)查習(xí)分析，該項(xiàng)煉目形象定位芝應(yīng)具備以下澤：改A：該項(xiàng)目飯是一個(gè)高檔粱休閑、度假拋的別墅區(qū)。幟B：最適合胳退休人士居枯住的高檔住主宅區(qū)。奴C：大型企氧事業(yè)單位度津假勝地?；肈：解決和父填補(bǔ)花溪當(dāng)板地市場(chǎng)空白銹的高檔小區(qū)錫。淡項(xiàng)目承購(gòu)對(duì)萌象定位秧從上述高超辭調(diào)查分析以斥及項(xiàng)目主題學(xué)，樓盤檔次樂(lè)定位上，對(duì)伙該項(xiàng)目承購(gòu)擊對(duì)象做如下航定位：賀（1）、成露功人士的休昂閑、度假別更墅，成功人筆士包括：企攔業(yè)業(yè)主、高汪校高收入教武職員工、政陣府干部及高知薪收入的金買領(lǐng)價(jià)層。錢（2）、功強(qiáng)成名就退休璃人士，或者械由子女購(gòu)房悟給交母做為豈退休生活居林住，或者由符其自己購(gòu)買完。眠（3）、市猶內(nèi)大型企業(yè)惰單位、金融擊機(jī)構(gòu)及政府制相關(guān)職能部眉門（度假基棟地）。舟（4）、承位購(gòu)對(duì)象的主崗力定位在貴鋼陽(yáng)市區(qū)，花襯溪當(dāng)?shù)刂饕獑?wèn)針對(duì)必所高鐘校的教職員鞏工和當(dāng)?shù)卣赂块T干部棗。勢(shì)物業(yè)管理定志位牲根據(jù)上述對(duì)催項(xiàng)目檔次及電項(xiàng)目市場(chǎng)定嚴(yán)位，做為一睬個(gè)高檔休閑偵小區(qū)，物業(yè)貿(mào)管理服務(wù)必求須根據(jù)項(xiàng)目杠定位。所以刪該項(xiàng)目物業(yè)領(lǐng)管理是一個(gè)亡高檔次，全胃方位細(xì)致服西務(wù)，除了做三到一般性物酒業(yè)管理內(nèi)容傳以外，從建凍立小區(qū)社區(qū)郵文化，組織須社區(qū)業(yè)主參券與文化娛樂(lè)須活動(dòng)上下功蔽夫，同時(shí)對(duì)宏提高服務(wù)品匹質(zhì)，最終要育達(dá)到在小區(qū)劍內(nèi)購(gòu)房的業(yè)從主形成口碑膨效應(yīng)，這將埋對(duì)銷售是一役個(gè)很大的促逼進(jìn)。旗激簽于目前公假司的情況，?？梢圆捎迷诠醚睾０l(fā)達(dá)地驅(qū)區(qū)聘請(qǐng)和引吳進(jìn)一家知名掛、有實(shí)力的絨物業(yè)管理顧拍問(wèn)公司，由捆公司自己組稠織組建物管事公司隊(duì)伍，巴在顧問(wèn)公司核的指導(dǎo)下進(jìn)削行。茂價(jià)格策略定此位義由于現(xiàn)在高廳檔樓盤市場(chǎng)違竟?fàn)幵絹?lái)越蜓激烈，為了前合理歸避投壓資風(fēng)險(xiǎn)，在測(cè)價(jià)格策略上淋采用低開高臥走較為合理蹦，同時(shí)對(duì)項(xiàng)允目?jī)?nèi)不同單縱位進(jìn)行合理淡分期推向市岡場(chǎng)（具體在住銷售策略中晃闡述）嘉目前貴陽(yáng)市妹高檔樓盤的硬價(jià)位上來(lái)看普，大致在3竊200斬—籍4000元飲/平方米，鴿具有較好環(huán)柄境概念的高艦檔住宅，其罵價(jià)格在3煤300館—封4200元爛/平方米所怨以，考慮到麻地理位置因強(qiáng)素及生活設(shè)衫施不齊備貴插陽(yáng)人購(gòu)房心毛理方面不看埋，該項(xiàng)目在球價(jià)格上應(yīng)該歸給購(gòu)房者心狂理上的讓步精（300興—釀500元/疑平方米）馳綜合考慮市怠場(chǎng)因素及項(xiàng)券目成本因素脫，在開盤銷粱售期價(jià)格定量位在240菠0元/平方才米起價(jià)，平克均售價(jià)定在鉆2900元同/平方米，競(jìng)視開盤的銷恨售情況再行躍決價(jià)格上調(diào)厘幅度，以此桐價(jià)格策略最帝終在項(xiàng)目銷孔售完畢后，紀(jì)（在各方面深情況都比較玉理想）最終輩平均售價(jià)達(dá)炭到3000鬧—冬3100元赴/平方米。腥躍層開盤時(shí)串間：290夠0元/平方索米；別墅：字5000元旁/平方米命名墨對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)愉目命名要先類確定物業(yè)的菌形象定位，輕再根據(jù)定位假去命名，一串個(gè)好的命名挑，能夠給予坦房地產(chǎn)營(yíng)銷抬事半功倍，亞有一定的要吐求：籮（1）、形霸象性，指名委稱是一種具恰體的事物，圣容易在客戶癢心目中留下棚印象，如麗眠水情灣，客精戶一聽其名戲，就知道該昆物業(yè)是一個(gè)鹿河邊項(xiàng)目，子容易在心目翻中留下較深仆的印象。鳴（2）、聯(lián)提想性：指從示一種具體或鄰抽象的事物工聯(lián)想到一種濟(jì)樂(lè)趣，一種胞情景等。如固深圳的虛“抵蔚藍(lán)海岸壇”獲，聽到名字揀就能夠讓人萍感覺到一種刪心曠神怡的苦感覺，另如倚“盈擁萃華庭詢”格。夕（3）貼切沸性：指名稱它與物業(yè)本身燭的形象，風(fēng)輝格特點(diǎn)相吻膚合，如聽濤渴雅苑，一定嫁是在河邊，守海邊或湖邊耗的物業(yè)。娘（4）突出斬賣點(diǎn)性：指培名稱重點(diǎn)突胞出物業(yè)的賣縫點(diǎn)，如深圳而的國(guó)都高爾乏夫花園。另達(dá)外，命名還頂應(yīng)該易讀、墊易聽、易懂增、易記、易裂說(shuō)。見由上分秀析，結(jié)合本憑項(xiàng)目的特征建，應(yīng)重點(diǎn)考捕慮貼切性，嫌聯(lián)想性及突根出賣點(diǎn)性原徒命名津“村花溪麒龍溪銜園狠”廟的命名在聯(lián)帖想性及突出疼賣點(diǎn)性上不蚊夠，同時(shí)由星于項(xiàng)目定位疏在貴陽(yáng)客戶館為主要承購(gòu)員對(duì)象，以休們閑、渡假及恐安享晚年為俗項(xiàng)目特征，切所以建議采美用以下命名春：田A：溪園度嬌假花園鳴碌鉤B香榭供里渡假村渡躲戶型建議方么案采項(xiàng)目定位情窯況縣該項(xiàng)目是一涌具具有休閑匯渡假及安享碎晚高尚居住趨渡假小區(qū)，續(xù)具有目前市書場(chǎng)上高尚樓燕盤所具備的能一切配套設(shè)波施，由小區(qū)染的檔次確定粗其目標(biāo)客戶鎮(zhèn)群的定位是鋤高收入階層壟，這個(gè)階層武的客戶大多向已經(jīng)多次購(gòu)球買住房，必搞然對(duì)戶型及壘居住功能上壩有更加嚴(yán)格簽及細(xì)致的要喘求。償目標(biāo)客戶群舉體特點(diǎn)箏經(jīng)過(guò)近幾年印筑城房地產(chǎn)慨市場(chǎng)的飛速娘發(fā)展，能夠剖有能力購(gòu)房當(dāng)?shù)目蛻粝嗬^庫(kù)購(gòu)房，隨著毀生活質(zhì)量的吉不斷提高及嗚居住功能條豐件越來(lái)越高橋，以及在解教決自身居住柄以后為父母震購(gòu)置檔次較腦高的房屋安業(yè)置晚年，或革尋求周末渡區(qū)假地，所以討其中對(duì)上述炕定位的需求蒼者為數(shù)不少猛，對(duì)他們來(lái)?yè)?，再次?gòu)房頂或三次置業(yè)妻必然會(huì)對(duì)戶弊型，面積及權(quán)功能價(jià)值比競(jìng)上一個(gè)新的顯提高，所以途我們戶型設(shè)瘋計(jì)上磁應(yīng)充分考慮賤上述項(xiàng)目目榆標(biāo)客戶特點(diǎn)緒的因素。掌3、溪園渡胸假花園戶型嚼建議：（總厚平面圖上以恨沿街一幢為車1幢，次往躁里南北朝向煩分別為2、抬3棟，東西矩向?yàn)?棟，泄沿街一幢做外100-1賤10衣m蠻2享的三室兩廳球。佩4棟1侮—杯3層考慮做喝80~90淚m銹2生的錯(cuò)層兩室厘兩廳。嶄2棟1盒—澤3層做13衰0劫—益150瞇m散2騙的錯(cuò)層三室逮兩廳或四室腎兩廳。獲3棟1抗—元3層做15旗0昆—膛180誘m洞2破的中空躍屋岔，戶型在四媽室兩廳。隊(duì)五棟獨(dú)立別蛾墅面積在2沿50溝—慣300擾m登2餃，必須每戶棄設(shè)置私家花屆園。梨1、2、3怒、4棟的4雨屋及5屋做在躍或住宅，鑄帶屋頂私家披花園。轟在戶型功能啞的要求上，貫130搞m你2撈以上的戶型直必須設(shè)工人煮房，以及主舌人衛(wèi)生間，昨餐廳，玄關(guān)育處理，16墊0政m作2姨以上的房設(shè)鑒衣帽間，書差房，餐廳，姐客廳面積不汪小于40率m芝2店；中空躍屋揪除上述功能士房外，增設(shè)徐文化廳。鞭衛(wèi)生間及廚講房面積不小柱于5耐m愚2酒，所有采景粥窗都做成梯下形凸窗。館三、項(xiàng)目功吼能賦予崗（一）小區(qū)腐內(nèi)會(huì)所設(shè)置億鑒于花溪區(qū)詠周邊配套設(shè)煙施不是很完攝善，特別是悅一些具有文織化氛圍的配顏套幾乎沒有犬，所以有必陽(yáng)要在小區(qū)內(nèi)臥加以完善，抱故小區(qū)內(nèi)配叨套設(shè)施擬做爆如下安排：掀從項(xiàng)目定位蕩上也需要做然到以下設(shè)施解1、小區(qū)內(nèi)擴(kuò)設(shè)置會(huì)所，公主要是為小訴區(qū)服務(wù)的咖頑啡屋，書吧趨及餐廳，棋繭牌室及商務(wù)螺中心。巴2、設(shè)醫(yī)療姨中心，洗衣戀房。梨3、康體設(shè)字施，在中央妥花園設(shè)游泳嶺池及緩跑徑治。坦4、小區(qū)實(shí)凍行封閉式物叢業(yè)管理，上灑述設(shè)施，會(huì)色所交由物業(yè)捉管理公司經(jīng)煩營(yíng)，管理，擔(dān)具體運(yùn)作方抬案由物管顧志問(wèn)公司提出殃方案。性（二）交通見組織濕車輛直接由魄街道直接進(jìn)役入地下室，澆在小區(qū)內(nèi)不岸允許有任何輩車輛通行，抬地下停車均葛與小區(qū)設(shè)1影—釣2處樓梯通躺道，（可設(shè)蛙置小區(qū)旁邊大的道路處）充由停車場(chǎng)直犯接進(jìn)入小區(qū)筋內(nèi)，徹底實(shí)井現(xiàn)小區(qū)人車蹦分流。坐在小區(qū)內(nèi)的包園林設(shè)計(jì)中惕，除設(shè)置各魚單元步行通皂道為硬地外閉，其余部分武用草坪或栽縣種樹木，小洞區(qū)內(nèi)道路尺涼寸，主通道思為3生—夠5馬m哄，次通道為兩2m系，通道設(shè)計(jì)怪中充分考慮鳴老年人行動(dòng)仇不方便，不拖宜有太大的脂坡度及臺(tái)階諷。硬地道路悠用色彩較為惹鮮艷的廣場(chǎng)嬸磚鋪設(shè)。但小區(qū)采用全結(jié)封閉式，設(shè)括一個(gè)小區(qū)主后入口，別墅役區(qū)及大戶型旅的一棟可另?yè)嵩O(shè)單獨(dú)出口蒜，這樣有利糟于提高別墅陡的檔次。蛙（三）園林梢景觀精在園林設(shè)計(jì)醬上，考慮到脖與花溪花園閣的自然景觀配能夠很好的循融合，在總計(jì)體網(wǎng)格上采科用中式園林備設(shè)計(jì)。文以較大面積揭的草木和四呢季常青的植他物為主，同遵時(shí)在植物選脹擇上充分考復(fù)慮大量采用浙一些景觀植秧物，如芭焦夫樹、楓樹等蠢，并在各國(guó)售區(qū)盡可能種紡植櫻花、桃盯花、白玉蘭勿花等花樹。鴿景點(diǎn)設(shè)置方巨面，一是在啄中央花園設(shè)脖置疊水水景睬或蓮花塘，末在兩個(gè)相對(duì)輝較小的園區(qū)除設(shè)噴泉。另縣一方面在園羞林設(shè)計(jì)中在看園林內(nèi)修建襖一些外觀獨(dú)滲特、新穎的泉休息亭及休蘋閑椅，并在弄適應(yīng)位置考元慮設(shè)置兒童碑游戲場(chǎng)，并娘在架空屋內(nèi)詠及園區(qū)內(nèi)設(shè)何置一些名人惜名言石碑和至具有濃郁文窩化色彩的雕棵塑，增加園痛林的文化氣兆息，草坪設(shè)換置草坪燈和忍背景音樂(lè)音劈箱，形成動(dòng)狼靜結(jié)合，具纖有層次感的俊綠化環(huán)境。逆鑒于小區(qū)內(nèi)性會(huì)有兩個(gè)罩“咐過(guò)街樓核”屠，所以在園腹林設(shè)計(jì)及建膚筑上重點(diǎn)考拔慮過(guò)街樓的寸處理。鵲（四）外立嗓面陳外立面處理谷好與否，直車接關(guān)系到項(xiàng)簽?zāi)繖n次及客縮戶對(duì)項(xiàng)目的疤心理認(rèn)同程懲度，同時(shí)也快就直接關(guān)系具到價(jià)格走勢(shì)角。僅外立面的建利筑風(fēng)格，以扎現(xiàn)代歐式建永筑及別墅風(fēng)存格為主，特心別注意陽(yáng)臺(tái)瞎及頂部處理頭，富于變化椒，給人的強(qiáng)謊烈的時(shí)代感腳及購(gòu)買欲，蹈讓人看過(guò)了甜后留下深刻蹤的印象。冬由于小區(qū)定吵位為休閑，滲渡假小區(qū)，混外墻顏色要省給人以清爽查，明快為主聯(lián)，給人以表?yè)Q情放松，愉道快的感覺，匹所以外立面塞主體顏色以展淺色為主。呼深色給人的爽心情沉重的柄感覺，同時(shí)于考慮與周邊舒自然景觀的森有機(jī)融合?；⒖蛷d窗為重呆于采景考慮鬼用落地玻璃收門或窗臥室劈采用梯形凸惑窗，陽(yáng)臺(tái)外造墻采用定也或玻璃，主林要外墻考慮倦貴陽(yáng)天氣原薯因主要用外倍墻瓷磚，局余部及一些線器條采用外墻懷涂料。剃2、樓內(nèi)公足共部分好單元入口處半設(shè)雨蓬，樓慢梯間地面鋪懂設(shè)高極防滑料地磚，墻面巴用白色高級(jí)佛涂料噴涂，繡通道內(nèi)設(shè)聲襖控照明燈。喚為便于物業(yè)蓬管理，采用辛集中電表，盈水表實(shí)施運(yùn)逮程抄表。紡3、室內(nèi)裝島修部分路交房標(biāo)準(zhǔn)：屬客廳、臥室夜地面水泥清裂完，墻面刮麗瓷粉，衛(wèi)生術(shù)間、廚房地傾面裝高級(jí)防掉滑地磚，墻賀面貼瓷片，撈送衛(wèi)生三潔訊具。礙（五）小區(qū)祝智能化堵根據(jù)上述市疲場(chǎng)分析及溪終園小區(qū)的市孫場(chǎng)定位，做鼓為貴陽(yáng)市的模高檔小區(qū)，啟特別位于城島市郊區(qū)的高條檔小區(qū)，智匙能化的配套栽顯得尤為重詢要，所以為豬了提高項(xiàng)目鵝的檔次，為蜜住戶提供一勇個(gè)安全、舒漢適、高效的鎖符合21世甜紀(jì)要求的居我住或休閑環(huán)冬境，建議在得小區(qū)內(nèi)設(shè)置手以下系統(tǒng)：耗1、閉路電憲視監(jiān)控系統(tǒng)眾為保證整個(gè)遇小區(qū)人員及曲財(cái)產(chǎn)的安全支，便于集中柏管理，在小少區(qū)周邊，主華要出入口，醫(yī)車庫(kù)及某出飼入口，小區(qū)他庭院內(nèi)設(shè)置喂二十四小時(shí)案運(yùn)作的攝像星機(jī)，由控制政中心統(tǒng)一管映理，監(jiān)視及誓錄像。蛋2、可視對(duì)全講系統(tǒng)及家禍居安防系統(tǒng)喝該系統(tǒng)是針蘿對(duì)現(xiàn)代物業(yè)賀要求設(shè)計(jì)的化可視對(duì)講及盲綜合報(bào)警系駐統(tǒng)，在小區(qū)非主入口處或天每單元入口膜處安裝一臺(tái)主管理主機(jī)，餅來(lái)訪者與所篇有住戶可實(shí)知現(xiàn)可視對(duì)講勿，以實(shí)現(xiàn)住住宅區(qū)的封閉裝式管理。案3、周邊防苗范系統(tǒng)：絕為進(jìn)一步提靠高小區(qū)安全蝦防范，設(shè)置禮監(jiān)控系統(tǒng)的想同時(shí)在小區(qū)局設(shè)置了紅外笨對(duì)射周界防嗽范系統(tǒng)，該是系統(tǒng)是安全絹防范的第一不道防線，所尺以在周邊圍揭墻上設(shè)置紅妥外線對(duì)射防傅范系統(tǒng)，并連與閉路電視宣監(jiān)視系統(tǒng)實(shí)苗現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，由支控制中心及座管理處分理乞調(diào)動(dòng)保安人床員進(jìn)行安全電防范。覆4、綢“賠一卡通斤”節(jié)IC卡管理睬系統(tǒng)動(dòng)客戶用一張管經(jīng)過(guò)授權(quán)的謎智能卡，并抵通過(guò)強(qiáng)大的膝轉(zhuǎn)件功能組優(yōu)合和完善的湖硬件配套設(shè)戚施，可實(shí)現(xiàn)盤出入門禁，然停車場(chǎng)管理做，全所消費(fèi)麗等功能，同宅時(shí)保安巡更悼及物業(yè)管理躲工作人民對(duì)陵小區(qū)實(shí)施管逃理也可通過(guò)耐IC卡來(lái)實(shí)奮現(xiàn)出入口門杯禁，停車場(chǎng)溜管理。頑門禁系統(tǒng)在夸各單元出入笛口處設(shè)置業(yè)托主憑IC卡米不需要與讀塊寫器接觸即漂可實(shí)施開門周或身份識(shí)別竄功能。疤停車物管理原系統(tǒng)，在主承出入口處設(shè)膏置一套管理慕系統(tǒng)，同樣男使用IC卡葛實(shí)現(xiàn)出入門逆禁及收費(fèi)功懶能。檔5、背景音大樂(lè)系統(tǒng)寧結(jié)合小區(qū)是甜一個(gè)環(huán)境優(yōu)獵美，在優(yōu)美伶環(huán)境中制造謎一種輕松和棄諧的氣氛，嚇使環(huán)境幽靜未結(jié)合?？啥ㄅ褧r(shí)自動(dòng)播放雜。倉(cāng)6、綜合布售線系統(tǒng)痕為有效的提濾高居住，休棵閑功能，小星區(qū)綜合布線倉(cāng)為了解決用宅戶更快的速針度連接IN射TEYNE稱T網(wǎng)絡(luò)，并危設(shè)置小區(qū)內(nèi)費(fèi)網(wǎng)絡(luò)連接，者通過(guò)管理中堅(jiān)心提供服務(wù)沾，如飛機(jī)、撒火車運(yùn)行時(shí)以刻表，股市睬電子音樂(lè)等滋。僑綜合布線是察智能住宅所螞依賴的網(wǎng)絡(luò)你基礎(chǔ)，見伴研隨著住宅小錄區(qū)的工建工霞程同步建設(shè)蒸的，它是最始底層的物理嫩基礎(chǔ)，其他敞智能系統(tǒng)都垃建立在這一責(zé)系統(tǒng)之上，播布線系統(tǒng)的廁質(zhì)量將直接驚影響其他功幅能運(yùn)行的關(guān)例鍵。飛四、賣點(diǎn)訴蹈求重點(diǎn)及內(nèi)擺容蕩1、賣點(diǎn)推防廣的主體思齒路、方式稍綜上所述，灘該項(xiàng)目的賣柔點(diǎn)有以下幾泥個(gè)：凝①普具有其他項(xiàng)貴目所不能比這擬的自然景極觀，園林景瞎觀?；膦阱懢哂心壳盎ㄟm溪當(dāng)?shù)厮鶡o(wú)訴法比擬的配歌合設(shè)施及會(huì)湊所設(shè)置。鞭③件適合休閑渡論假的高度安污全性及為老勒年人安度晚觸年設(shè)置的住君宅智能化服稱務(wù)及物業(yè)管俯理。炎2、在賣點(diǎn)釣推的思路上記，采用前期巷營(yíng)銷運(yùn)勢(shì)，甚通過(guò)組織一闖些公眾或公奔益活動(dòng)，配貓合路牌廣告擋，本身廣告?zhèn)ゼ皥?bào)紙文章貪的宣傳，達(dá)吸到宣傳提高蛇民眾生活品憤質(zhì)提倡休閑蝕及渡假以及澤為父輩找一周個(gè)理想的安腐度晚年的居詞所入手；加啊深市民對(duì)新開世紀(jì)住宅的笛理解，宣境傳具有環(huán)境膊住宅的優(yōu)點(diǎn)包，逐步進(jìn)入寫到本項(xiàng)目的唱樓盤推介。綠2、賣點(diǎn)推妨廣階段化及六內(nèi)容方式清具體在廣告圖宣傳中闡述塊。芒第三部分呀組合營(yíng)銷儲(chǔ)方案誘一產(chǎn)、銷售方式車通過(guò)各種廣妖告宣傳對(duì)樓渠備用的推介配，使客戶上散門咨詢，所寫以銷售方式范以直銷為主濟(jì)，通過(guò)銷售綁人員與上門霸咨詢的客戶玩溝通，引導(dǎo)患從而達(dá)到客伴戶購(gòu)房的目榨的。艱二、銷售策慚略迷（一）銷售兼布點(diǎn)蔽由于該項(xiàng)目遙是位于貴陽(yáng)并市郊巨—鄉(xiāng)花溪，然而交從項(xiàng)目定位還來(lái)看，其主滋要的客戶群遵集中于貴陽(yáng)真市區(qū)，所以礎(chǔ)，在貴陽(yáng)市梢布一個(gè)銷售談點(diǎn)勢(shì)在必行元，同時(shí)，花累溪當(dāng)?shù)厥琼?xiàng)活目所在地，譯同時(shí)也存在潮一部分花溪紋本地客戶，神所以在花溪街當(dāng)?shù)匾矐?yīng)該燭有一個(gè)銷售涌網(wǎng)點(diǎn)。脫身在貴陽(yáng)市潔的客戶，通點(diǎn)過(guò)上門與貴償陽(yáng)銷售處進(jìn)朵行咨詢，再驢由銷售人員債指引，公司尋派專門的看柏房車到花溪絡(luò)實(shí)行看盤，厚這樣才能有爹效地將項(xiàng)目但特色推廣到惹客戶心中。具體方案：已在花溪，充斷分利用項(xiàng)目櫻所在地設(shè)置佳售樓部（售聯(lián)樓部的包裝山后述），同州時(shí)考慮環(huán)境波與售樓部的宰配合，讓人狠能夠有對(duì)景緩觀更為直觀耐的感觸?？蒂F陽(yáng)市區(qū)，趁尋找100礦—借120瀉m趕2輩的比較高檔點(diǎn)的辦嫂公樓，最好邊是敞開式辦單公樓，設(shè)置什辦公用房，悠展子區(qū)和之區(qū)。庫(kù)裝修及外觀蒼給人以專業(yè)碗，高檔的感必覺，同時(shí)位玻置必須易找奴，使客戶進(jìn)睡來(lái)后馬上聯(lián)閣想到這是一暢個(gè)高檔小區(qū)沾，該公司的彎實(shí)力雄厚，卡這樣有利于盜塑造企業(yè)形敘象，同時(shí)也教塑造出一個(gè)汽高檔小區(qū)的幣品牌?？荩ǘI(yíng)銷政策略辮一、總體策棕略枕根據(jù)上述項(xiàng)新目?jī)r(jià)格策略紐，采取低開傻高的總體戰(zhàn)妖略。該小區(qū)穴總計(jì)住宅建茅筑面積約1脅萬(wàn)冷m豆2返。在開盤初央期尚不清楚掠市場(chǎng)對(duì)上述噴價(jià)格體系的虛接納程度情佩況下，對(duì)住姨宅采用銷售粱分期，分批兇推向市場(chǎng)，單具體如下：鳴1、在開盤加初期的銷售四對(duì)象主要以蔬沿街一幢為欠主，其次增助加一些第二封幢的西邊房魄子，南面第范三樓和別墅脖暫不銷售，艦可做銷售登哨記，不報(bào)價(jià)協(xié)格，待確立雨有多少人購(gòu)蜘買和再行報(bào)詠價(jià)。啦2、開盤初其期每銷售1廊0--20僅套，價(jià)格上稼揚(yáng)50椅—居80元/涼m沸2便，具體視銷潮售情況而定胡。飄3、由于總煮共是四層的晨房子，除頂蝦層的躍式單頌獨(dú)定價(jià)以外擠，在朝向及給景觀系數(shù)上樸加以調(diào)整（靠是否增加層銳差系數(shù)另議診）。厘二、針對(duì)目蹄標(biāo)客戶的銷驚售策略柿針對(duì)成功人盾士購(gòu)買項(xiàng)目鑰做為休閑、發(fā)度假的客戶蝦來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)動(dòng)是引導(dǎo)領(lǐng)無(wú)貝僅有的并沒豐有康體，全初所行設(shè)施，碗另外，花溪生的自然景觀所也是貴陽(yáng)市畢所客戶建立漂一種新的生副活模式，一咳種享受人生傅及生活品質(zhì)釀的生活模式魂，同時(shí)在廣混告宣傳及推坑廣上也應(yīng)該張的宣傳這種取生活模式為污重點(diǎn)（具體元由廣告公司瓶拿出分室及彈行計(jì)劃）。罰功成名就的太退休人士，沫對(duì)于這表人攤員的銷份引漂導(dǎo)重點(diǎn)對(duì)他死描述花溪具扇有優(yōu)越的自亦然景觀及項(xiàng)幫目本身智能漁化分面的賣衛(wèi)點(diǎn)及特色，排使他感覺到浸此居往安全槳很舒適。抵針對(duì)企業(yè)購(gòu)杰買用做休閑勒，度假基地情的客戶，以業(yè)項(xiàng)目所在地紋的優(yōu)越環(huán)境仆及小區(qū)配套踩的施來(lái)吸引除導(dǎo)客戶。禾底層由于銷樣售難程大，裕分別給每戶然劃出10－副15纏m全2脊的私家花園姑，花園價(jià)格瞞按500元標(biāo)/平方米計(jì)央價(jià)，不能辦掀理產(chǎn)權(quán)。蘇頂層躍式住擋宅前設(shè)層頂土花園，以3猶00元／瘋m乏2可計(jì)價(jià)，不辦滾理花園產(chǎn)權(quán)兆。咱在開盤初期憂嚴(yán)格組織實(shí)膏施上述賣點(diǎn)籍訴求的內(nèi)容直及方式以及識(shí)按廣告宣傳博方案執(zhí)行，禍在開盤時(shí)一沸定要將定位帽的生活及項(xiàng)毒目特征宣傳仰出去，做到咬一定的轟功染效應(yīng)，這樣谷便于后期樓厘盤的推廣。米在前期工作耽中加快加度優(yōu)，提高宣傳友品印刷檔次劈與質(zhì)量，提區(qū)高銷售人員惕業(yè)務(wù)素質(zhì)。傘根據(jù)市場(chǎng)反謎應(yīng)不斷調(diào)整快項(xiàng)目動(dòng)作，石力爭(zhēng)在短期術(shù)內(nèi)銷售完畢沃，開盤銷售穴后銷售中期豬，主要以廣映告投入的方縮式及物業(yè)管視理質(zhì)量的提湯高，使已購(gòu)倦房的業(yè)主切榮身體會(huì)到項(xiàng)錯(cuò)目?jī)?yōu)勢(shì)及特杯點(diǎn)，形成口房碑效益，對(duì)嚴(yán)塑造開及企匹業(yè)品牌具有步很大的作用邪，同時(shí)對(duì)銷硬售的推進(jìn)也砌是不可想象滿的。馬在銷售初期座由麒龍裝飾史公司做出溪辭園的典型戶可型裝修案做怖三到五個(gè)，互提供行客戶呆，如客戶需堤要裝修可在珠其中選擇，葵價(jià)格要優(yōu)惠懂。蜘采用內(nèi)部認(rèn)堅(jiān)購(gòu)的方式，娃一方面可以銷在開盤銷售玉前比較準(zhǔn)確蘭了解我們價(jià)紙格策略與市語(yǔ)場(chǎng)差距有多茶遠(yuǎn)，有時(shí)間黎對(duì)價(jià)格做一虜定的調(diào)整，送另一方面便舍于解決一些絕公司業(yè)務(wù)關(guān)譯系部門購(gòu)房側(cè)。勝三、項(xiàng)目風(fēng)睡險(xiǎn)及對(duì)策鐵項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)出險(xiǎn)鍬本項(xiàng)目主要棋風(fēng)險(xiǎn)，在于匯項(xiàng)目檔次決商定其承購(gòu)對(duì)斧象范圍相對(duì)皆較窄，而價(jià)陸格又遠(yuǎn)高于旬花溪本地樓樹盤價(jià)位，懷面貴陽(yáng)人購(gòu)房柿心理不太一爺致，高價(jià)位倚，就意味著躍高風(fēng)險(xiǎn)。鬼公司運(yùn)作管繼理水平，效悟率低，在整般體運(yùn)作中就阿算有好的營(yíng)其銷思路在實(shí)停際運(yùn)作過(guò)程語(yǔ)中也同樣會(huì)辟造成失誤，穿給項(xiàng)目帶來(lái)細(xì)具大資金壓包力。蘿降低風(fēng)險(xiǎn)的篇對(duì)策序在項(xiàng)目進(jìn)入魔實(shí)際運(yùn)作過(guò)損程中，必須仰務(wù)以實(shí)的態(tài)戴度分析及研涌究項(xiàng)目市場(chǎng)交調(diào)查結(jié)果，打科學(xué)地，嚴(yán)模格的制定項(xiàng)半目運(yùn)作工朽作計(jì)劃同時(shí)屠提高公司自紙身管理水平歷，做到明晰薄每個(gè)部門及佩員工的責(zé)、奸權(quán)、力、充卸分調(diào)動(dòng)人員輩積極性。窯同時(shí)在項(xiàng)目西運(yùn)作上，根呢?fù)?jù)營(yíng)銷思路闖嚴(yán)密制定工雕作計(jì)劃，認(rèn)獄真處理每一嘩個(gè)環(huán)節(jié)的工貸作及市場(chǎng)變箭化,及時(shí)做辜出調(diào)整。為獄降低風(fēng)險(xiǎn)，覆采用步步為爐營(yíng)，穩(wěn)扎穩(wěn)床打的行動(dòng)分魚針，逐漸地僵進(jìn)入市場(chǎng)。熟如開盤以低舍價(jià)位，高樓智盤檔次吸引蕩客戶，聚集錫市場(chǎng)人氣。碼三、物業(yè)管秧理震鑒于該項(xiàng)目拆屬于高檔樓筍盤，高檔樓斑盤對(duì)物業(yè)管嫌理的要求是悼比較高的。惡所以在本公澤司目前沒有杏比較完善物必業(yè)管理機(jī)構(gòu)澡的情況下（勵(lì)目前貴陽(yáng)市叮的物業(yè)管理抗公司水平都捧很一般），只向發(fā)達(dá)地區(qū)厘聘請(qǐng)知名品押牌的物業(yè)顧劇問(wèn)公司，由室本公司組織思物客公司在糠顧問(wèn)公司的垮指奪下進(jìn)行阿工作。玩目前國(guó)內(nèi)比送較知名的物謝業(yè)管理甕有墻中國(guó)海外，見萬(wàn)科，第一母太平洋公司探等，萬(wàn)科物恭業(yè)主要為萬(wàn)啦科自己開發(fā)寸的項(xiàng)目服務(wù)既，對(duì)外承包聰業(yè)務(wù)價(jià)格的蕉較高，中海輸物業(yè)是面向炮全國(guó)的專業(yè)里物業(yè)管理公寶司，價(jià)格方斷面相對(duì)較低饑，比較適合姐做溪園項(xiàng)目煉，選擇中海叼物業(yè)還有一錢個(gè)較好的條緞件，那就是哪新太乙公司默開發(fā)的雅典賽花園也是聘敘請(qǐng)中海作為記物業(yè)顧問(wèn)公谷司，而雅典首花園是國(guó)貴碰陽(yáng)市的一個(gè)擾高檔住宅小凝區(qū)，在塑造萬(wàn)溪園項(xiàng)目品蟲牌上具有一救定的借勢(shì)作栽用。故從物業(yè)管理劉具體實(shí)施方璃面業(yè)說(shuō)，物魚業(yè)管理所起隨的作用是對(duì)魯銷售的有利糧配合，以及侮促進(jìn)。首先碼，具有物業(yè)稠管理的小區(qū)蓄要比沒有物牌管的小區(qū)要王高檔，同時(shí)菊物業(yè)管理是堂客戶對(duì)項(xiàng)目方檔次及購(gòu)房對(duì)者信心的有蚊利保障，特倉(cāng)別是針對(duì)本溝項(xiàng)目，因?yàn)橘R花溪地處本父市郊區(qū)，各揪種生活配套申設(shè)施本身就萬(wàn)不是很完善損，在市區(qū)內(nèi)演購(gòu)房者的心禽目中一個(gè)購(gòu)焦房的很大障剃礙之一是居絡(luò)家安全，其差次由于本項(xiàng)攏目目標(biāo)客戶位群的一部分友客戶的定位匠，老年居住笑者，更是需蕩要有物業(yè)的年介入和關(guān)懷壞，做為度假坊地，那么平興時(shí)不居住，束所以保安問(wèn)舒題又是客戶尖購(gòu)房所關(guān)心毫的問(wèn)題。所魄以，物業(yè)公每司根據(jù)上述會(huì)分析由顧問(wèn)趴公司拿出具朽體實(shí)施方案策及行動(dòng)計(jì)劃菠來(lái)真實(shí)地使等購(gòu)房者看得鑒到，感受到咳。江另外，物管桑公司對(duì)銷售案最大的促進(jìn)俘作用還在于時(shí)當(dāng)項(xiàng)目竣工板，入伙后，織物來(lái)客理進(jìn)絕入實(shí)質(zhì)性操槍作階段，在費(fèi)此階段主要偽通過(guò)物業(yè)管瘦理為業(yè)主提貍供高檔次，字細(xì)致入微的勻服務(wù)來(lái)雙“臉打動(dòng)具”拔業(yè)主，在奔已入住的業(yè)悄主中形式口監(jiān)碑，相互傳別播，從客戶企心理上打消復(fù)對(duì)價(jià)格的恐鈴懼感。僚五、項(xiàng)目營(yíng)擔(dān)銷計(jì)劃傲銷售價(jià)格劃發(fā)份昂麒龍溪園項(xiàng)享目住宅總建度筑面積10非000余平蜂方米，總計(jì)輝71套住宅撤，建筑工期礎(chǔ)約半年可封套頂，8個(gè)月創(chuàng)竣工付使用透。劍基于該項(xiàng)目顫是一個(gè)高檔圖住宅小區(qū)，糾在花溪與當(dāng)液地樓盤的價(jià)轟格差距較大文，所以在營(yíng)壽銷開始之后家，必須有計(jì)稼劃地做好每碰一步，具體朱本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)濕，銷售后分跌為如下幾個(gè)仗階段，銷售袍期限之為半憑年支時(shí)間及內(nèi)亞容郵階段褲時(shí)間段崖推出樓盤及語(yǔ)銷售方式耐客戶對(duì)象純銷售價(jià)格俯備注辜內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階翼段休2000年僵8月25緞日至9月8應(yīng)日搜主要推1、淋2棟住宅，城同時(shí)有對(duì)3鹿、4棟及別腎墅感興趣的慘可以做到，謹(jǐn)?shù)还純r(jià)喘格，待適當(dāng)余的時(shí)候同行梯購(gòu)買，總體夢(mèng)控制在所1州5套左右俘對(duì)公司業(yè)務(wù)著有助政府職竟能部門及，乏公司老板的恭親密朋友以爆及必須解決借的關(guān)系。溝2400－秩2600元?jiǎng)。瘍€m材2載起價(jià)巷一次性付款正95折

扯認(rèn)訂金5萬(wàn)仇元丸正式開盤階喂段涉2000年陷9月10日陶全盤推出，佩第三棟三單般元及別墅暫靠不能，僅做毫，根據(jù)前內(nèi)搞部認(rèn)購(gòu)期的陷銷售佇開價(jià)艘格的以上活賭由度。獄面向市場(chǎng)喂2400－卷3000絮一次性付款漏98付優(yōu)惠紐銷售中期凳2000年仆10月穩(wěn)主要針對(duì)上飽述登記購(gòu)買斬4棟及別墅唇的人完價(jià)銷爪后。天已登記的客培戶磨視具體情況由而之嬸天優(yōu)惠萌銷售未期濱2000年掏11月策全盤面市，式為最后利余世樓盤再次搪姓高潮力瘦爭(zhēng)銷售完畢巨全面推動(dòng)軍均價(jià)300群0尋本階段全廣暗效一次高潮豬期將目最后大沖刺喪（二）樓盤沸命名定位價(jià)哲格體系黨對(duì)溪園柏項(xiàng)目（暫用腥名，不請(qǐng)廣奶告公司提出恒更好的命名買建議）樓盤宜命名如下：交正對(duì)規(guī)（左杏?xùn)|右西上南上下北）從北僑到南一共五御棟住宅，由并北到南分別姻為：沿街一僑棟命名為1嫁棟（或麗景籃樓）；2棟樸（或怡景樓朵）3棟（或察憧景樓），憶4棟（或美寫景樓）；別期墅（或近水例樓）?？紤]景到花溪的景真觀特點(diǎn)，重冒點(diǎn)景觀是疏“脾花、水駱”氧，也可以取故名，由北到膛南，1棟草――止牡丹花，2謝棟賴――泥桃花苑；3撿棟箱――平櫻花苑；4殺棟奧――她梨花苑，別燦墅此――推水仙苑。房號(hào)定位晝單元每幢樓魄面對(duì)樓械間惜從左到右分草別是一單元像、二單元、質(zhì)房號(hào)餡――資面對(duì)每戶入株戶門左也為雄一號(hào)房，右竹邊為二號(hào)房展。價(jià)格體系立注：本價(jià)格擴(kuò)體系中價(jià)格敵的開盤價(jià)為扒基礎(chǔ)。穗余壘數(shù)岔樓號(hào)筐起價(jià)及樓層轉(zhuǎn)樓層差余數(shù)那景觀余數(shù)木屋頂躍層帶溪花園逃備注隨1棟跟2樓：24何00元／拉m肅2庫(kù)3樓＋3％浙元竭2800元婦／密m擱2裂層差余數(shù)在泰起價(jià)的基礎(chǔ)膠上加余系，肚景觀余數(shù)在寄加完層差余副數(shù)的前提下知加景觀余數(shù)奸，存層哄花園，則花蒙園價(jià)格按5仁00元／寇m夸2冶加入總價(jià)少中。項(xiàng)層躍循層不計(jì)層差湊余數(shù)，但必餐須根據(jù)位．壺加景觀余數(shù)搜萌害2棟精1樓：26幕00元渠m巾2沖夜起價(jià)慣2樓加3％釘3樓加5％俊二單元：5寨0元／炮m吩2襯前三單元：8葉0元／社m泳2廚密2900元愈／倘m任2敏3棟肆1樓：起2繪900辦2樓加3％狹3樓加5％漿一單元：5執(zhí)0元／追m煌2獲巨三單元：8嚇0穗元／顏m鄭2佩犯三單元：1稿20％裂3200元茅／鑼m爛2蘋4棟?rùn)z1樓280洞0莫2樓加3％溝3樓加5％喜通加50元傘／二單元：爐50元／汁m安2棟蛙三單元：8腿0元／掙m柱2站暮3000元昆／創(chuàng)m孤2芒別墅新暫不定價(jià)孟五、施工進(jìn)誓度與營(yíng)銷的碼配合奴施工順序及鏟時(shí)間安排抬由于項(xiàng)目不啊大，1、2歸、3、4棟嚇可在200坐0年8月1蝦0日左右下背式動(dòng)工，開踩控基礎(chǔ)，以駝保障正式開挖盤銷售時(shí)有暫基本的工程有形象進(jìn)度。電開盤后一個(gè)線月左右主體綢工程動(dòng)工，富根據(jù)當(dāng)時(shí)銷限售進(jìn)度適當(dāng)婦掌握施工進(jìn)隸度，如果銷看售比較暢旺舟，資金回籠猜快，則按正反常施工進(jìn)度館進(jìn)行，如果批銷售遇阻，悲則應(yīng)加快施坦工進(jìn)度，盡多快進(jìn)入現(xiàn)象畜銷售。厘施工場(chǎng)地組貴織、安排居施工現(xiàn)場(chǎng)及坑施工場(chǎng)地盡抱量考慮給售誼樓部創(chuàng)造較妖好的環(huán)境，俯由于現(xiàn)場(chǎng)比漠較狹窄，可住能造成施工掀通道與售樓回部通道共用賣，所以應(yīng)保敗持通道干凈恢整潔，工地?fù)鋺?yīng)創(chuàng)造施工疤繁忙的景象荷。過(guò)銷售進(jìn)度與綱施工進(jìn)度的鋪配合參照下玻表執(zhí)行。舍六、售樓部產(chǎn)定位笑根據(jù)項(xiàng)目目誰(shuí)標(biāo)客戶定位州――倉(cāng)主要客戶群眼集中在貴陽(yáng)臺(tái)市區(qū)的特點(diǎn)口，售樓部必郵須分兩個(gè)點(diǎn)牧設(shè)立，一個(gè)部在貴陽(yáng)，一撒個(gè)在花溪工避地。銳售樓部的功元能分區(qū)關(guān)樓盤展示區(qū)神：放小區(qū)沙普盤模型及分棒戶模型以及公展板說(shuō)明的玉區(qū)域，面積某在50題m準(zhǔn)2壺左右。忘洽談區(qū)：供頃銷售人員與援客戶洽談，般鑒約的區(qū)域幸，面積與1襯0－20馳m照2寇。貫辦公室：作瑞為銷售人員怠及管理人員盞辦公的場(chǎng)所當(dāng)，以及存放印銷售資料，躁圖紙的地方意20－30吉m洲2奸。蜓財(cái)務(wù)室：存屬放客戶檔案治，交付樓款遲的地方10斗m癥2刻售樓部總體先需要面積在曬90－12在0正m蒙2騙筆（二）售樓柳部硬件設(shè)施雕1塊．每處售處雖部電腦及一酸臺(tái)，連網(wǎng)使賢用于項(xiàng)目展蝶示、訂銷售粒合同以及報(bào)棟表處理，日免常打印等工脾作，同時(shí)與茄廣告公司設(shè)拖計(jì)圖往來(lái)處性理，與設(shè)計(jì)居單位的圖紙征處理等，同戚時(shí)也好上網(wǎng)蜓查詢一些相供關(guān)資料。捉2．每處售敞樓處設(shè)一至都兩門，副用作銷售熱神線及工作聯(lián)民系。帆3．中高檔序辦公設(shè)備（嘉辦公桌椅、斯沙發(fā)、叛機(jī)等）停4．配資料采柜、保險(xiǎn)柜鴨；礦(斜三金)玻裝修效果花售樓：肥（1）外觀至視覺沖擊強(qiáng)貴，同時(shí)與周偏邊環(huán)境相協(xié)抹調(diào)，外立面井顏色與建筑姐主體外立面齊盡可能一致零。截（2）內(nèi)部沒裝修給人以爭(zhēng)明亮、舒適憑、高檔的感消覺，同時(shí)考吊慮采景及門盆窗的設(shè)計(jì)，觸與小區(qū)相一隊(duì)致。鬼（3）最兼好以別墅的填布局來(lái)做售場(chǎng)樓部，即同千時(shí)還可做為喊別墅的樣板歌房。陳（4）與鹿環(huán)境相配合躲，使客戶咨扭詢即感受在羊小區(qū)居住的長(zhǎng)感受。胸貴陽(yáng)售樓部挽：米（酒1）裝修檔冊(cè)次選擇中，贊高檔面積1蘆00仗m晝2父左右，最好乘選用敞開式挽辦公樓。厚（2）裝修美要求：讓客織戶感黨到公形司的專業(yè)形報(bào)象及資金實(shí)貸力，同時(shí)也百為塑立項(xiàng)目炎形象有一個(gè)鍵良好的基礎(chǔ)殘。枝（四）售樓算部費(fèi)用預(yù)算津（1狀）花售樓部瘋，總建筑面辜積：170拌m淋2?、倩两ㄊ┕ぃ蝴}170遣×現(xiàn)300元/謎m涉2別=5100財(cái)0元替②腫裝修費(fèi)用：賽170昆×襲300元/察m掉2防=5100艦0元接③殿辦公設(shè)備：外3萬(wàn)元。際④域家俱：2萬(wàn)魔元碗花售僂部合旱計(jì)費(fèi)用：1常5加.蔥2萬(wàn)元謝2．貴陽(yáng)售封樓部：面積橡：100趕m揭2偶左右標(biāo)①絕租金：30送00元/月蠶，按壹年計(jì)唯，分計(jì)劃外澆36000育元/年喉②凝裝修：10劫0施×窗300=3李0桂,意000元我③瑞辦公設(shè)備及佳家具：1建.5+2=己3.5演萬(wàn)元?dú)g貴陽(yáng)售樓部鏡合計(jì)：10到.1起萬(wàn)元負(fù)七、開盤銷苦售時(shí)間及期名限界定碼根據(jù)上述營(yíng)埋銷策略，開階盤銷售時(shí)間難定為200泡0年貴陽(yáng)房影地產(chǎn)展示會(huì)搞，即200侵0年9月1猛0日，整個(gè)翁項(xiàng)目銷售期擺力爭(zhēng)在半年?duì)迌?nèi)完成。外八、面臨滯半銷時(shí)的營(yíng)銷桿策略荷在項(xiàng)目運(yùn)作嗎過(guò)程中，在謀眾多因素的落影響下，或擊者由于市場(chǎng)低變化，一旦胃出現(xiàn)滯銷的唇情況可采取漆以下策略及世措施。冷（一）在內(nèi)盼部認(rèn)購(gòu)期雖肉然銷售的住候宅數(shù)量受限犬制，但這是緞一個(gè)重要的集階段，只有位充分地宣傳飼，讓更多的?？蛻魠⑴c內(nèi)和部認(rèn)購(gòu)（并馬不一定實(shí)際民賣房），才峰充分了解項(xiàng)象目?jī)r(jià)格定位燦是否準(zhǔn)確，棄項(xiàng)目包裝是村否合適，然齒后適時(shí)地采嶺取措施加以廊調(diào)整，堅(jiān)決問(wèn)避免在開盤羨銷售時(shí)出現(xiàn)栗滯銷的情況索。全（2）在銷塑售中、后期蘭出現(xiàn)滯銷時(shí)漢，措施一：稻回顧前期工耳作是否存在頌問(wèn)題，總結(jié)南前期工作的負(fù)不足及當(dāng)時(shí)偽市場(chǎng)情況擬海定中期營(yíng)銷慣策劃方案。梳調(diào)整具體運(yùn)濱作。措施二暢：在樓盤中珍、后期出現(xiàn)顏滯銷是房地險(xiǎn)產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作尿過(guò)程中常見熄的現(xiàn)象，此亭時(shí)可以采取劇措施調(diào)整客否戶引導(dǎo)的方寫向，如加強(qiáng)鹽投資引導(dǎo)的裝力度，具體砌是將項(xiàng)目辟和為度假村，集采用酒店式聰對(duì)外營(yíng)業(yè)。民客戶購(gòu)房后抗納入公司統(tǒng)溫一管理之中蜜，每月定期劫將酒店?duì)I業(yè)共交給客戶，坐同時(shí)在客房慕需要用作度回假時(shí)可以免思費(fèi)入住。措饑施三：分析糞滯銷因素，必調(diào)整滯銷房去的價(jià)格及啟副型，加大廣秤告宣傳力度毛。避九、銷售準(zhǔn)拍備工作計(jì)劃榴十、銷售人翁員要求培訓(xùn)蘭見《麒龍房茅開公司營(yíng)銷展管理規(guī)定》仆第四部分壞廣告宣傳傅方案糞一夏、概論期做為房地產(chǎn)撐項(xiàng)目的營(yíng)銷盞落于為三個(gè)號(hào)板塊的對(duì)象圍，一是公司拘整體形象，博二是項(xiàng)目形尊象及銷售廣撞告，三是物慮業(yè)管理，目交的是建立公偽司形象及項(xiàng)紐目品牌，促珍進(jìn)銷售。獸二、廣告發(fā)羅布內(nèi)容哪（一）重點(diǎn)另是根據(jù)前述釘包裝策劃方閃案中賣點(diǎn)的初宣傳，經(jīng)專席業(yè)公司的創(chuàng)劇意設(shè)計(jì)，達(dá)醉到使消費(fèi)者導(dǎo)充分了解項(xiàng)律目戶型設(shè)計(jì)事、環(huán)境、物大業(yè)管理、智殘能化、售價(jià)礙、物業(yè)檔次構(gòu)等信息。免（二）銷售乒資料信息發(fā)帖布，包括地趟理位置特色砍（花是貴陽(yáng)貞為后花園）竟配套設(shè)施咨莖詢地點(diǎn)、交書易地點(diǎn)等信崖息。裙三、組織形芝式撫聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)較糾有實(shí)力的專豪業(yè)房地產(chǎn)廣缸告公司，根樣據(jù)對(duì)項(xiàng)目營(yíng)逝銷策劃綜合歐的包裝方位蟻，拿出總體鳴廣告宣傳戰(zhàn)薯略及實(shí)施方數(shù)案，廣告平額面創(chuàng)意設(shè)計(jì)予，由公司組溜織進(jìn)行發(fā)布東。稼四、媒體選膽擇狐根據(jù)貴陽(yáng)房況地產(chǎn)銷售的坑情況，報(bào)紙毛是房地產(chǎn)廣積告的首選媒很體，信息量佳可大可小，續(xù)宣傳面較大勵(lì)；其次是廣餅播重復(fù)率高夠，容易形成涉印象。減麒龍紗廣告媒體俊選擇：造1、報(bào)紙，鳳包括貴州都扛市報(bào)、晚報(bào)宵（彩色版）批、商報(bào)；再2、廣播：放交廣娛臺(tái)、袖氛樂(lè)臺(tái)；錢3、路牌廣痰告。奪五、廣告計(jì)夾劃持根據(jù)上述營(yíng)財(cái)銷策劃方案扎，制定如下鑄廣告與銷售謙配合計(jì)劃及昨費(fèi)用預(yù)算揭獻(xiàn)臟屠落扎娛普齊足撞貼煎索釘筐幫階貴紅住懶賀偉涂朱炒甚鏈蚊僅啞遵買教軍襖應(yīng)散涉征筒急板姐描槽站爬確倍鍛團(tuán)廚瞧望布場(chǎng)恩柱促扎右雷紅穗喝箭勞萍蹄余眉冬剩算獸點(diǎn)器迎敗掃浙餃幼痛反趣攻決嘆育浙難蓮勉紋之犧垮接蹈潑辮租（穿二）整個(gè)項(xiàng)律目預(yù)計(jì)總體鄭廣告費(fèi)用昌1架、售樓部：爛25武.3圓萬(wàn)元役2、報(bào)紙、裕路牌（含制生作費(fèi)）、發(fā)田布費(fèi)、電臺(tái)懼廣告：56蒜萬(wàn)元補(bǔ)3、售樓書煎：3000伏×嚼50元/本龜=150系,鼓000元尤4、展板：束1500元躬/塊膠×倦15塊=2監(jiān)2,500帳元綱5、模型：斗按2元/平帝方米設(shè)，加鋪底座1萬(wàn)元訂，做兩個(gè)沙晃盤，6個(gè)單宅體戶型模型鑄，費(fèi)用總計(jì)閃：2210橡000+1扎0000=孫3萬(wàn)元李×提2=6萬(wàn)元輸6初、看房車一瘡臺(tái)，（進(jìn)口程旅行車）3所.5宮萬(wàn)元測(cè)7、廣告公栽司合作費(fèi)用倦：10萬(wàn)元吼8、效果圖它制作，平面憲廣告制作及用燈箱制作費(fèi)不：10萬(wàn)元菌9、前期營(yíng)蹄銷組織翼及軟宣傳：撕5萬(wàn)元徒以上費(fèi)用合速計(jì)：164前.55啟萬(wàn)元。奪第五部分