商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn)？

指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn),包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套,購物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場(chǎng),專業(yè)批發(fā)市場(chǎng),SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn).

二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類2、按座落位置分3、按規(guī)模分4、按照投資價(jià)值分類5、按照商鋪的位置形式分類1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類（1）.商業(yè)街商鋪;（2）.市場(chǎng)類商鋪;（3）.社區(qū)商鋪;（4）.住宅底層商鋪;（5）.百貨商場(chǎng)、購物中心商鋪;（6）.商務(wù)樓、寫字樓商鋪;（7）.交通設(shè)施商鋪2、按座落位置分（1）.市中心區(qū)商業(yè);（2）.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè);（3）.交通樞紐附近商業(yè);（4）.市郊商業(yè)3、按規(guī)模分（1）.大型—建筑面積過萬平米；（2）.中型---分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充；（3）.小型---填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人們生活提供方便。4、按照投資價(jià)值分類（1）.“都市型”商鋪--績(jī)優(yōu)股；（2）.“社區(qū)型”商鋪--潛力股；（3）.“便利型”商鋪--冷門小盤股；（4）.專業(yè)街市商鋪--高科技股；（5）.其他商鋪--“一般股票”。

5、按照商鋪的位置形式分類鋪面房和鋪位三、什么叫購物中心shoppingcenter(S．C)

是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

四、什么叫MALL

目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)---可以定位為規(guī)模在10萬㎡以上,由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售,娛樂,餐飲,休閑等一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài).

五、什么叫超市、分類怎樣

開架售貨，集中收款，采取自選銷售方式,以銷售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。

大型超市—實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000㎡以上,滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu),可以分為以經(jīng)營(yíng)食品為主的大型超市和以經(jīng)營(yíng)日用品為主的大型超市.

倉儲(chǔ)會(huì)員店---以會(huì)員制為基礎(chǔ),實(shí)行儲(chǔ)銷一體,批零兼營(yíng),以提供有限服務(wù)和低價(jià)商品為主要特征的零售業(yè)態(tài).

六、步行街的起源

最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎洠绕涫瞧嚨娘w速發(fā)展使人們?cè)诮紖^(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購物、娛樂的場(chǎng)地。步行街始終是城市本身魅力的反映。七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店專賣店(exclusiveshop):

專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S):

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)百貨店departmentstore(Dept．)：

在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài).連鎖經(jīng)營(yíng)：一種商業(yè)連鎖,即經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相同、使用統(tǒng)一店名的若干個(gè)門店組成一個(gè)聯(lián)合體,在同一個(gè)總部的管理和規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工,使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化,是一種實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營(yíng)組織形式。

八、什么叫街鋪

沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

業(yè)態(tài)？－－以什么方式賣

九、業(yè)態(tài)、業(yè)種

業(yè)種？－－賣什么

十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱業(yè)態(tài)開始時(shí)間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴(kuò)大品種2一價(jià)商店1878年1880－1930同一價(jià)格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級(jí)市場(chǎng)1930年1935－1965自選購物5購物中心1930年1950－1965商店聚集6自動(dòng)售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動(dòng)售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購物8多媒體銷售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購物

十、零售業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店1860年前專業(yè)店1860年后百貨店1930年后便利店1950年商業(yè)街

20世紀(jì)60年代時(shí)間

城市與商業(yè)地產(chǎn)――“城”與“市”商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿省！俺鞘小币袀€(gè)觀念的更新，不然，“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？

十一、解讀“城”與“市”從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇；一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。

十一、解讀“城”與“市”未來的商業(yè)地產(chǎn)人才，－－是既懂城市運(yùn)營(yíng)又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)合人才－－要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開展包括商業(yè)前期定位、營(yíng)銷方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。

十二、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求研究商貝業(yè)業(yè)態(tài)虜?shù)囊?guī)律業(yè)態(tài)的變錄化研究城市姿、商業(yè)與江房地產(chǎn)的訴結(jié)合，是殊目前擺在叉商業(yè)地產(chǎn)礎(chǔ)開發(fā)商面媽前最棘手捧的問題。城市化壺背景下錦商業(yè)與廁地產(chǎn)的鋤對(duì)接天河城廣忠場(chǎng)樣板效駛應(yīng)天河城廣禾場(chǎng)總投資12億元，建銅筑面積16萬平方王米，營(yíng)舒業(yè)面積10萬平方米歷的天河城綱廣場(chǎng)成為噴廣州少有社的大型高四檔購物中求心，每天將的客流平虛均達(dá)到30萬人次蛛，2002年整個(gè)喚購物中報(bào)心的營(yíng)胸業(yè)額達(dá)右到36億元，碧租金收爆入3億多，已協(xié)成為廣州秘最繁華的顫商業(yè)中心罵之一。十三、商址業(yè)地產(chǎn)的犯發(fā)展態(tài)勢(shì)株（一）商業(yè)房餓地產(chǎn)的慘三重利麗誘惑：一重利罪，商業(yè)閥贏利和善物業(yè)升銅值；二重利拒，提升夸開發(fā)企撈業(yè)知名晚度，增經(jīng)加股票等在資本姓市場(chǎng)上君的吸引浩力；三重利身，以物詳業(yè)增值暈和現(xiàn)金紐奉流吸引滑銀行，童增加授鄙信額度兆。商業(yè)房速地產(chǎn)魅子力如斯錫，各路當(dāng)玩家紛沖紛下水言，按需粱各自設(shè)級(jí)計(jì)不同顏模式。前只是地倍產(chǎn)一旦雅冠以“洗商業(yè)”禿的名頭督，就不唉再是單演純的地作產(chǎn)項(xiàng)目暗，房地水產(chǎn)業(yè)迅釋速回收副資金和閉物業(yè)經(jīng)邪營(yíng)升值尊成為商泊業(yè)地產(chǎn)然商的萬虛有定律論。十三、商戒業(yè)地產(chǎn)的屢發(fā)展態(tài)勢(shì)堅(jiān)（二）中外商業(yè)酸發(fā)展規(guī)模描對(duì)比分析GDP中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國(guó)

中國(guó)零售總額

占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同發(fā)達(dá)隆國(guó)家相褲比，中繼國(guó)商業(yè)伸總體規(guī)拴模過小豪，大型志商業(yè)所伴占市場(chǎng)袋份額很兇小。十三、商奪業(yè)地產(chǎn)的季發(fā)展態(tài)勢(shì)愉（三）中外連袖鎖商店伙比較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國(guó)1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國(guó)1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同發(fā)達(dá)宵國(guó)家連屋鎖商店哨的階段括比較，各可成為躺商業(yè)地團(tuán)產(chǎn)決策勇時(shí)的重優(yōu)要參考十三、商守業(yè)地產(chǎn)的鑒發(fā)展態(tài)勢(shì)尊（四）中外百芬貨商店容比較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國(guó)1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國(guó)1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發(fā)達(dá)國(guó)稈家百貨商僵店的階段訪比較，可游成為商業(yè)右地產(chǎn)決策冠時(shí)的重要盼參考十三、商絡(luò)業(yè)地產(chǎn)的護(hù)發(fā)展態(tài)勢(shì)號(hào)（五）中外超高級(jí)市場(chǎng)矛比較國(guó)家創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－200（35年）2001年法國(guó)1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國(guó)1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年同發(fā)達(dá)國(guó)寬家超級(jí)市島場(chǎng)的階段茅比較，可社成為商業(yè)昨地產(chǎn)決策遇時(shí)的重要駱參考十三、商夾業(yè)地產(chǎn)的餐發(fā)展態(tài)勢(shì)搜（五）日本各澤類型購嘆物中心弦比較參疤考鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時(shí)間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬人）1－25－1050－100200以上停車場(chǎng)容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級(jí)市場(chǎng)綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家十三、駝商業(yè)地財(cái)產(chǎn)的發(fā)坦展態(tài)勢(shì)暖（六）商業(yè)低疑進(jìn)入壁儲(chǔ)壘的后輝果在中國(guó)，迫進(jìn)入市場(chǎng)刃的壁壘過若低使行業(yè)堵中的企業(yè)往規(guī)模向兩姥極發(fā)展，翁大企業(yè)盲俊目擴(kuò)張和辮小企業(yè)無畜節(jié)制發(fā)展晉，導(dǎo)致“卸低市場(chǎng)集剝中度和過厘度競(jìng)爭(zhēng)”進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴(kuò)張市場(chǎng)過度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)集中度低十三、妙商業(yè)地搞產(chǎn)的發(fā)曠展態(tài)勢(shì)許（七）總結(jié)目前偏商業(yè)物業(yè)該市場(chǎng)的現(xiàn)變狀不難看岡出：開發(fā)精商和投資險(xiǎn)者對(duì)于商清業(yè)物業(yè)的翼開發(fā)和投遇資均表現(xiàn)端出極大的犬熱情。許壘多開發(fā)商挖在項(xiàng)目前密期就聘請(qǐng)潤(rùn)專業(yè)公司肥從建筑結(jié)產(chǎn)構(gòu)、主題銜定位、消休費(fèi)人群定盡位、行業(yè)鐵組合、店郊鋪劃分等催方面進(jìn)行洲詳細(xì)策劃克。面對(duì)越授發(fā)挑剔的鞭投資者，籠專業(yè)化分胸工必然引暗入商業(yè)地區(qū)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)之債中。商業(yè)地產(chǎn)悟的發(fā)展與覆成熟，意銹味著消費(fèi)型侄地產(chǎn)正話向生產(chǎn)貪型地產(chǎn)腹裂變。商業(yè)地鴉產(chǎn)是“三高廈產(chǎn)品”：高風(fēng)險(xiǎn)、嗚高回報(bào)、賄高技術(shù)含旱量。十四、商圓業(yè)地產(chǎn)市顯場(chǎng)發(fā)展條湊件（一）國(guó)外參考案：主要判園斷元素王：人均GDP、城市家夾庭汽車擁捧有量、公躲共交通條旺件人均GDP廢300乖0－4000美元時(shí)特，家庭推汽車擁港有率15－20％，大型胞商業(yè)地產(chǎn)維發(fā)展（Shop怖ping俊Mall）－－開投始發(fā)展人均GDP1絨0000美元，紅家庭汽輪車擁有胃率60％，大丑型商業(yè)姜地產(chǎn)發(fā)果展（Shop么ping住Mall）－－敵成熟發(fā)弊展十四、Sho各ppi槍ngM遍all發(fā)展條毀件亞洲及撐國(guó)內(nèi)（黑含香港島、新加損坡等）遇：主要判斷裁元素：人狡均GDP、城市家突庭汽車擁散有量、公四共交通條后件、人口宰密度、消通費(fèi)總量都市型大型商業(yè)現(xiàn)地產(chǎn)發(fā)展染條件城市人均GDP水平達(dá)耍到2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)贏地產(chǎn)發(fā)展蛋條件城市人管均GDP水平達(dá)糊到4000美元、送公路發(fā)頁展極為具充分、邀城市家撿庭汽車安擁有率耐達(dá)15－20％十四、Shop滅ping未Mall發(fā)展條綱件國(guó)內(nèi)之旬所以與肉歐美發(fā)目展大型躬商業(yè)地碼產(chǎn)發(fā)展懲的GDP水平有明顯撫的差距項(xiàng)，但仍忌然具備您發(fā)展大宜型商業(yè)句地產(chǎn)項(xiàng)騙目，主們要因素猛在于其人口密箱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大饒于歐美性城市的灘人口密瘋度，消費(fèi)總錄量決定大嘉型商業(yè)爽地產(chǎn)發(fā)鈔展的市鵝場(chǎng)潛力喚。商業(yè)房地者產(chǎn)項(xiàng)目開越發(fā)的基礎(chǔ)群條件，是君項(xiàng)目所面沾對(duì)核心商臥圈的消費(fèi)什總量，因辮為它體現(xiàn)桌了核心商寸務(wù)圈的人勝口基數(shù)，漠也體現(xiàn)了飄核心商圈命的能力，跑也包括了GDP的水準(zhǔn)嫁。十四、Sho晌ppi慈ngM鄰all發(fā)展條截件十五、商佩業(yè)地產(chǎn)開腐發(fā)定位尺度人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況1000美元百貨商店興起2000至3000美元超級(jí)市場(chǎng)興起6000美元便利店興起8000美元倉儲(chǔ)式商店興起12000美元購物中心大發(fā)展的時(shí)代尺度一：乎經(jīng)濟(jì)水平在世界視閃野里，各約種零售業(yè)寺態(tài)的出現(xiàn)每具有一定劃的規(guī)律性炸。尺度二柱：交通季狀況國(guó)外大狡型商業(yè)背地產(chǎn)（Shop握ping幕Mal緣瑞l）的發(fā)展珍經(jīng)驗(yàn)告訴漸我們，當(dāng)謠一個(gè)社會(huì)婦進(jìn)入到汽明車時(shí)代，瘋才為Sho叼ppi扁ng焦Mal做l的出現(xiàn)園提供了階可能。生從交通環(huán)形式上曉來說，舌所謂Sho僚ppi鳥ng子Mal印l，尤其晉是郊區(qū)想的Sho剩ppi術(shù)ng饑Mal盛l，必須依泄托于高速碎公路和城微市的環(huán)路倡，這意味鍵著消費(fèi)者成比較依賴么汽車。只參有當(dāng)一個(gè)沖城市進(jìn)入了汽車社牢會(huì)，或創(chuàng)者說開始進(jìn)涂入汽車社胞會(huì)，那拼么Sho鬼ppi罷ng餡Mal木l在一個(gè)城膏市的建設(shè)娛才能真正熄的發(fā)展起姥來，否則眨只能是城淺市型的購看物中心。十五、撒商業(yè)地程產(chǎn)開發(fā)楊定位尺度尺度三拼：依據(jù)城市蟻化進(jìn)程的托國(guó)際規(guī)律趙來為大型拴商業(yè)地產(chǎn)亮項(xiàng)目做出蹤蝶定位世界城市戚化過程中顫，城市商逮業(yè)中心的濃變遷有其拆規(guī)律性。我們把話城市的旦發(fā)展分亞為三個(gè)貨階段，1、城市房誠化初級(jí)膨階段：更城市化逃率30%以下；2、城市蠟化初級(jí)米階段：捉城市化返率70%以下；3、城市化顫高級(jí)階段協(xié)：城市化固率70%以上。十五、商要業(yè)地產(chǎn)開租發(fā)定位尺度城市商酷業(yè)中心碌將根據(jù)仍城市化部的進(jìn)程績(jī)而發(fā)生序變化。衛(wèi)從這個(gè)桐規(guī)律性丘來看，談依據(jù)城混市化發(fā)朵展水平臨來發(fā)展搭大型商狐業(yè)地產(chǎn)針是很好柱的選擇閃。初級(jí)階陵段城市化率30%以下商業(yè)向獎(jiǎng)城市的幾何中心聚集零售行業(yè)炎的特征：－－向心聚扁集中級(jí)階段城市化率70%以下零售行養(yǎng)業(yè)的特趁征：－－離心分散商業(yè)向答城市的幾何中心發(fā)展高級(jí)階合段城市化率70%以上零售行業(yè)謙的特征：－－離心聚集商業(yè)離開碼城市的幾用何中心，福向郊區(qū)聚集十五、倒商業(yè)地齊產(chǎn)開發(fā)鴉定位尺度這是一否種主體垮性購物靠中心，薯它是以金某一大飾型商業(yè)織業(yè)態(tài)為協(xié)主體再瓦輔以其萌他的一璃些商業(yè)籠業(yè)態(tài)和晚服務(wù)業(yè)狗態(tài)。主飯?bào)w性購速物中心稻又分兩秩種，一責(zé)是以大劉型超市劇為主體限，它的尊競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)牲勢(shì)是，放能夠進(jìn)愁入居民改社區(qū)，戒能夠彌幣補(bǔ)大型些超市在雜商品線寸上的不慮足，并朱可通過駁出租場(chǎng)否地增加棕附屬的貝一些商戀業(yè)業(yè)態(tài)偏和服務(wù)括業(yè)態(tài)，命既可降杠低經(jīng)營(yíng)箱成本又泉可增強(qiáng)灑對(duì)社區(qū)閥的服務(wù)境功能；息二是以艷大型百腹貨商店蜘為主體保的購物羞中心，唉往往成惰為中心娃城區(qū)的悄商業(yè)中綿心，但喪一般很仆難在社伯區(qū)里生芝存。十六、大購物中涉心的分妄類——S剩hopp曠ing正Cent漢er這種模式嶼購物中心鬼是綜合性脖和超大型緊的，與主堆體性購物屬中心不同捧的是，這狗種購物中哀心里的商蔬業(yè)形態(tài)是攝以三種商德業(yè)業(yè)態(tài)為舌鼎足之勢(shì)獻(xiàn)，即百貨荷店、超市跌和許多專辮業(yè)專賣店趴，再輔以綠餐飲娛樂俗業(yè)的店鋪栗，它可以教涵蓋所有驚零售業(yè)和彩服務(wù)業(yè)的延內(nèi)容。購純物中心已磚經(jīng)不是一吵種商業(yè)業(yè)撿態(tài)，而是盲一種商業(yè)挑的組織模菜式，甚至材于已經(jīng)作喝為城市整碼體規(guī)劃中掠的一種基萍本構(gòu)成，詳與機(jī)場(chǎng)、該公園、體臉育中心等圣城市設(shè)施吼類似。十六、蹦購物中挨心的分噸類——Sho扭ppi類ng霞Mal碗l即城市辟廣場(chǎng)，咳與Sho弦ppi塞ngM焦all不同的是似，Cit帳yma澡ll并不限喉于購物資以及配句套的餐染飲、休絞閑、娛僵樂等，茶還將旅騎游、餐憶飲、休躁閑、娛儲(chǔ)樂理念盡組建成騾動(dòng)靜相最宜、具倉備基本欠城市功葉能的聯(lián)符合體。駛與Shop沿ping姓Mall相比，趟更加全洽面的City芬mall更適合城送市人多方休面的需求十六、購遞物中心的棒分類——C雙itym叮all商業(yè)空溜間步行低化購物中心矮是商店群朽的組合，逼為了協(xié)調(diào)糧商店與商遷店、商店何與購物者穩(wěn)之間的聯(lián)厚系，往往嘉通過一條刺線性街道配來串聯(lián)商處店和組織古人流，基穗于安全考激慮，街道響完全排除冤車輛，實(shí)儉現(xiàn)步行化蜓。商業(yè)空原間室內(nèi)綢化室內(nèi)化是非利用屋頂樹的覆蓋功臂能，將步離行商業(yè)活罩動(dòng)引入室綿內(nèi)，并通敗過人工環(huán)盒境控制，撲減少惡劣淺的自然條返件對(duì)步行孝活動(dòng)的影陣響，創(chuàng)造江舒適的環(huán)些境，這正聞是購物中烘心建筑追喉求的目標(biāo)駛。公共空對(duì)間社會(huì)育化與百貨商劫店和超級(jí)榮市場(chǎng)不同單的是，購嘗物中心把況純粹的零騎售商業(yè)活簡(jiǎn)動(dòng)場(chǎng)所開吼辟成商業(yè)擾活動(dòng)和社龍會(huì)活動(dòng)相員結(jié)合的場(chǎng)企所。十六、MALL的建筑呆特征經(jīng)營(yíng)大型控商業(yè)地產(chǎn)也要著重考弊慮兩方面圖的問題，緊一是前期海的規(guī)劃，柿二是后期料的商業(yè)運(yùn)庭營(yíng)管理。建設(shè)模提式投資模式設(shè)計(jì)模牽式管理模式十七、商騾業(yè)地產(chǎn)的蔑發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)惕是開發(fā)商社、投資者耽和經(jīng)營(yíng)者檔三合一的逮有機(jī)整體懇，是一個(gè)昂不可中斷悉的鏈條。十八、建立設(shè)模式、裹投資模式

建設(shè)模式改建新建如：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、SM、世貿(mào)商城等如：上海豫園商場(chǎng)、上海新天地、廈門富山誠達(dá)、閩南印象等

投資模式銀行貸款外資上海迪美購物中心、中旅商場(chǎng)等十九、設(shè)挺計(jì)模式、逝管理模式設(shè)計(jì)模式

管理模式合作管理（瑞景商業(yè)廣場(chǎng)）委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理（美國(guó)環(huán)球發(fā)展管理公司）自行組建管理公司（SM、名匯）輸入管理（大摩世貿(mào)商城等）二十、商那業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)粉目開發(fā)三叔階段開發(fā)過鐘程三階股段第一階段共－－整體疊策劃布局第二階段腿－－推廣豎和招商第三階段版－－后期燙經(jīng)營(yíng)管理君。二一、提后期經(jīng)充營(yíng)管理商業(yè)地哨產(chǎn)項(xiàng)目菌重在后務(wù)期經(jīng)營(yíng)私管理。商家也會(huì)縫選擇好的夸開發(fā)商，票有些擁有婦很長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)但歷史的商擴(kuò)家，一旦沉發(fā)現(xiàn)適合錫的商業(yè)項(xiàng)磚目就會(huì)想裕方設(shè)法進(jìn)論場(chǎng)。找到狀客戶不等騾于就能完普成招商。篇開發(fā)商要霸有一個(gè)懂醒得商家需信求的團(tuán)隊(duì)倚，包括客廉戶關(guān)系管盼理內(nèi)容。怎么讓居這個(gè)商魄場(chǎng)可持絮續(xù)發(fā)展伐？這史是在后察期經(jīng)營(yíng)今中很重縱要的內(nèi)德容。當(dāng)神然物業(yè)妖經(jīng)營(yíng)管侍理是最褲基本的若，對(duì)于曾物業(yè)經(jīng)罪營(yíng)管理師必須要枕高標(biāo)準(zhǔn)綱。危機(jī)管管理對(duì)擔(dān)商場(chǎng)相月對(duì)更重幫要，這喉種場(chǎng)所選的公眾齊性非常災(zāi)突出，嶼任何一買個(gè)意外絡(luò)可能對(duì)植這個(gè)商蹦場(chǎng)形成弓致命的著影響。二二、喊世界一屈流商業(yè)王街的六冬個(gè)關(guān)鍵廈影響因梁素1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。2、獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場(chǎng)等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系世界一四流的商遵業(yè)街具機(jī)有三大籌特征：頁全球聲梨譽(yù)、密身集的客喘流量和掘可靠的下收入。二三、世外界一流商蒜業(yè)街的三屠大特征

特征商業(yè)街知名度日客流量（萬人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽(yù)全球50－7015倫敦牛津街享譽(yù)全球5032東京銀座享譽(yù)全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中國(guó)知名8014步行街的長(zhǎng)度商業(yè)街?jǐn)[的一般債長(zhǎng)度為500－700米，最高楚限為1000－150晝0米（王府版井步行街810米、重慶佛解放碑步獎(jiǎng)行街400米、沈?yàn)㈥栔薪指宀叫薪?50米、上紛海南京崗東路1400米哈爾眨濱中央罪大街商女業(yè)街860米、日灘本銀座1100米、香濾榭麗舍水大街1880米）步行街解的寬度商業(yè)街檢適宜寬波度為20－30米，小型游步行街寬過度以20米左右為古宜（王府忍井步行街38米、上海代南京路30米）仇每人要栗有不低乳于4平方米的浩面積。步行街的高度商業(yè)街銷寬度和繭高度的喘比例最壺好為1：1，最高標(biāo)不要超飲過1：2（上海南強(qiáng)京東路步密行商業(yè)街軟、哈爾濱重中央大街炎步行街、勒沈陽中街裹步行街都坦為1：1的比例傷）從一般的莫情況看，斃步行街兩傷旁的店鋪忘建筑為二望至三層為住宜，最高形不要超過滑四層，地槍下延伸則列最多不要奪超過兩層派。二四、商哨業(yè)步行街觸的三個(gè)空預(yù)間維度－－長(zhǎng)、寬、高二五、“艙豪布斯卡悅”(HO倒PSC你A)“豪布斯種卡”(HO剩PSC桑A)是6個(gè)英語單窩詞的第一些個(gè)字母組似合的譯音甜。H－－Hot緊el帳(酒店)O－－Offi爭(zhēng)ce計(jì)(辦公樓)P－－Par階kin族g諒(停車場(chǎng))S－－Sho語ppi針ng恩(購物)C－－Conv謝enti臥on乓(集會(huì))A－－Apa安rtm董ent庭(公寓)把商業(yè)街變紅成生活街，即變傳邪統(tǒng)的“購恨物街”為忙“生活街錄”，將商姐業(yè)街建成進(jìn)一個(gè)集購卡物、娛樂粥、餐飲、立休閑、居服住為一體孫的生活空亡間。細(xì)分功騙能區(qū)劃猾的“豪說布斯卡忘”規(guī)則綠，“高中央商劣務(wù)區(qū)產(chǎn)夏業(yè)“三毯三二二閉”配比黃，即30%糕%辦公區(qū)傍，30%黎%零售，20%扭%服務(wù)，20%%高檔公許寓5.1十項(xiàng)原頓則1、要維冷護(hù)購物張中心零掀售、餐通飲、娛施樂52：18：30的產(chǎn)業(yè)盒經(jīng)營(yíng)黃辭金比例抓。2、要維滅護(hù)購物啞中心的泳統(tǒng)一主猴題形象帝和統(tǒng)一應(yīng)品牌形俊象。3、購物標(biāo)中心的帽招商目初標(biāo)要能綱夠在功告能和形俊式上同哪業(yè)差異母、異業(yè)疼互補(bǔ)。4、核心陽主力零廈售店盡戲量自營(yíng)倘；而非冤主力零發(fā)售商盡亭量以聯(lián)妥營(yíng)為主欺、租賃習(xí)為輔。5、核心主跨力店先行心，輔助店甜隨后；零忘售購物項(xiàng)促目?jī)?yōu)先，額輔助項(xiàng)目司配套。6、核心葡主力店輕適合放弦在經(jīng)營(yíng)顆軸線（摟線性步晚行街）尊的端點(diǎn)離，不宜技集中放書置在中章間。7、對(duì)特殊唇商戶（指宋具有較高呼文化、藝船術(shù)、科技位含量的經(jīng)庫營(yíng)單位）蕩給予優(yōu)惠肌政策，能打增強(qiáng)購物渠中心整體莖文化氛圍警，提升品錢位。8、放水襪養(yǎng)魚，洞即采用庭合理租英金與優(yōu)斧質(zhì)服務(wù)聽做法，憑先做市合，后賺笛錢。9、統(tǒng)一管牧理、統(tǒng)一薄服務(wù)。10、完善詳信息系編統(tǒng)。二六、野統(tǒng)一招澆商管理冠的十項(xiàng)鳳基本原盈則設(shè)計(jì)應(yīng)遵抄循的商業(yè)笛原則原則一：土地的高強(qiáng)度開發(fā)用足底商、用足建筑密度爭(zhēng)取最大的商業(yè)展示面、延展面原則二：便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項(xiàng)目地塊的零距離互動(dòng)運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部步道體系有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的銜接空間原則三：高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來“走”的，而是用來“逛”的商業(yè)做的是人流而不單單是交通原則四：重估樓層價(jià)值體系二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì)二層及以上步道平臺(tái)設(shè)計(jì)利用特殊交通方式拉動(dòng)豎向人流垂直樓面租金效益的重新分配原則五：創(chuàng)造高附加值空間挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力創(chuàng)造高體驗(yàn)性空間原則六：商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識(shí)的傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調(diào)性原則七：延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色以地方文化策略對(duì)待本土的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟原則八：設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動(dòng)社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動(dòng)城市效益、社會(huì)效益與商業(yè)效益的共同繁榮二十八、取商業(yè)地產(chǎn)羞設(shè)計(jì)原則原則一裳：土地的高傭強(qiáng)度開發(fā)用足底商悠、用足建稿筑密度，沫爭(zhēng)取最大舍的商業(yè)延臨展面50%設(shè)計(jì)應(yīng)遵窗循的商業(yè)映原則原則二：便捷的普外部交夾通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交門車站，地乒鐵站與項(xiàng)范目的零距膊離互動(dòng)運(yùn)用各動(dòng)種手法帽將人流過快捷引吊入內(nèi)部睬環(huán)行步撥道體系有機(jī)組壁織各個(gè)誰內(nèi)部環(huán)掠流之間尖的聯(lián)接團(tuán)空間設(shè)計(jì)應(yīng)耽遵循的輔商業(yè)原翼則原則三訴：高效的內(nèi)危部人流組驗(yàn)織商業(yè)的找道路不超是用來兵走的，徑而是用膽來逛的商業(yè)做的昏是人流而誘不是交通設(shè)計(jì)應(yīng)遵臭循的商業(yè)堪原則原則四極：重估樓輪層價(jià)值治體系二層及下以上鋪智面層高案設(shè)計(jì)二層及瞞以上步鏟道平臺(tái)宅設(shè)計(jì)利用特殊如交通方式好拉動(dòng)人流較上行垂直樓面者租金效益闊的重新分慣配設(shè)計(jì)應(yīng)遵聚循的商業(yè)僚原則原則五：創(chuàng)造高附丟加值空間挖掘獨(dú)應(yīng)幢商業(yè)遞潛力

聚斂人氣，活躍商氣，使廣場(chǎng)成為城市公共活動(dòng)的載體

借助圍合性廣場(chǎng)空間形成商業(yè)黃金點(diǎn)，提升局部商業(yè)價(jià)值

借助廣場(chǎng)與街道形成的空間序列來豐富空間體驗(yàn)和感受滄州鼓樓商業(yè)中心上大弘基休閑廣場(chǎng)設(shè)計(jì)應(yīng)遵之循的商業(yè)亦原則58原則六：商業(yè)建命筑本身芬就是廣撿告系統(tǒng)充分挖掘扒商業(yè)美學(xué)拒價(jià)值與廣杜告標(biāo)識(shí)的蘿傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)把特的形妹象標(biāo)志矮系統(tǒng)，吹強(qiáng)化商壺業(yè)品牌尿認(rèn)知注重廣告絲式體系與建扒筑形象的彈一體化和圾協(xié)調(diào)性設(shè)計(jì)應(yīng)他遵循的休商業(yè)原遺則拉斯維加斯弗里蒙特步行體驗(yàn)街綠地MAXMALL商業(yè)設(shè)計(jì)退難點(diǎn)59原則七：延續(xù)地方討文脈，提偉升商業(yè)文抱化品質(zhì)以城市皂環(huán)境為樂核心，知挖掘地振方美學(xué)問，增強(qiáng)主商業(yè)建裝筑的地樂方文化弄特色以不同的才地方文化塑策略對(duì)待抹不同的商解業(yè)設(shè)計(jì)與秤改造：新鋒天地與城佛隍廟舊城城市肌理設(shè)計(jì)城市肌理上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)設(shè)計(jì)應(yīng)虛遵循的看商業(yè)原船則商業(yè)設(shè)計(jì)盈難點(diǎn)60原則八省：設(shè)計(jì)具難有社區(qū)型活力的斬城市公振共空間以商業(yè)公惡共空間建塊設(shè)推動(dòng)社馬區(qū)的文化罷生活與日亞常鄰里交崗流以商業(yè)黑公共空墓間建設(shè)疾帶動(dòng)城殘市效益滅、社會(huì)租效益與視商業(yè)效膀益的共丈同繁榮新加坡這個(gè)項(xiàng)目修建的時(shí)間較早，當(dāng)初的目的可能是要?jiǎng)?chuàng)新，給人一種新奇的感覺。這種商業(yè)街與業(yè)態(tài)有一個(gè)匹配性的問題，它非常適合做餐飲休閑類的商業(yè)。因?yàn)檫@種商業(yè)街會(huì)有一個(gè)很大的中空，透過這個(gè)中空的造型，消費(fèi)者可以在底層就看到高層的店鋪，具有極佳的展示面。另外，這種通透的大廳能夠給人帶來一種融于自然的感覺，最大限度地為消費(fèi)者創(chuàng)造了像是在室外行走的感覺。設(shè)計(jì)應(yīng)淡遵循的叔商業(yè)原堆則對(duì)于普通秘投資者來解說，動(dòng)態(tài)本投資計(jì)算憂比較復(fù)雜遞，本網(wǎng)羅拋列以下幾咽種計(jì)算方拒式，僅供軌投資者參(1)租金回紙報(bào)率＝盾每月租熄金收益×12/購房總價(jià)案例分析視：200遼8年12月底，周弄先生買下執(zhí)了翠苑社世區(qū)一套臨板街商鋪，光面積約40平方米誘，售價(jià)160萬元，目惕前在這片肥商鋪周邊蠻，同等商妄鋪的月租盯金約是350元/平方米左朱右，即周遺先生每個(gè)燭月可取1.4萬元的霜租金。溫那么，止他的投錯(cuò)資回報(bào)合率將是妖多少呢脾？現(xiàn)在肅讓我們慮計(jì)算一去下：租畝金回報(bào)帖率=14妄000撿*12鴉/16葡000煙00=蘆10.靈5%點(diǎn)評(píng)：換這種方床法計(jì)算總簡(jiǎn)便，除對(duì)一次約性付款垮的情況測(cè)分析會(huì)院較為準(zhǔn)地確，但吩由于只醉考慮了堡租金和衫房其應(yīng)月用范圍示比較局征限，對(duì)狠于使用準(zhǔn)按揭貸升款購房繪的回報(bào)鹿情況就蔑不太適企用。商業(yè)投資城回報(bào)率商業(yè)投補(bǔ)資回報(bào)蠻率(2)租金回寫報(bào)率法張公式：(稅后月吊租金-按揭月必供款)×1落2／(首期房皮款＋期眠房時(shí)間失內(nèi)的按到揭款案例分凍析：假基設(shè)周先殖生首付100萬元，厲貸款60萬元，按適揭20年，按凍照最新恰商業(yè)貸愿款上限湯貸利率把。套用鵲上述計(jì)攀算公式竊：這個(gè)程商鋪的早投資回本報(bào)率＝(140緒00-4縣277)購*12/橋(100最0000柏+10布2668米2)=5皂.7通過計(jì)算曲，我們得奧出該套商剖鋪的投資或回報(bào)率將降是：5.76丸%點(diǎn)評(píng)：該萍計(jì)算方法趨的優(yōu)點(diǎn)：叨考慮了租徑金、價(jià)格汽和前期主項(xiàng)要投入，贈(zèng)比租金回筒報(bào)率分析麻法適用范蛋廣，可估間算資金回午收期長(zhǎng)短爺。不足：增未考慮鹽前期的畫其他投暈入、資遠(yuǎn)金的時(shí)劈燕間效應(yīng)搜。不能惱解決多槍套投的芝現(xiàn)金分性析問題界。且由歇于其固港有的片攪面性，動(dòng)不能作丑為理想清的投資詢分析工溉具。商業(yè)投桂資回報(bào)優(yōu)率(3)租金回怕報(bào)率分榜析法公旁式：(稅后月租枯金-每月物塑業(yè)管理偵費(fèi))×12／購買房壓屋總價(jià)，妄這種方算驕出的比值歸越大