項目概況開發(fā)建設情況定位開發(fā)理念成功要素開發(fā)商的利益點模式解碼“新天地”模式復制A太平橋人工湖綠地

B上海新天地

C翠湖天地D企業(yè)天地E瑞安總部大樓

NS石庫門滬語中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍”，如箍桶，于是這種用石條“箍”門的建筑被叫作“石箍門”，后又訛作“石庫門”。一般認為，這種建筑的正大門以條石作門框，門扇為實心厚木，上有銅環(huán)一幅，與中國的傳統(tǒng)民宅相比，趨向保守。石庫門住宅興起于19世紀60年代。1860年太平軍發(fā)動東進，攻克鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州、寧波等蘇南浙北城市，迫使數(shù)以萬計的蘇南、浙北難民進入上海租界避難。租界為接納難民，動員商人投資住宅建設。為了充分利用土地，這些住宅大都被建為聯(lián)排式的石庫門里弄住宅。本世紀初以后，隨著上海居民的家庭向小家庭結(jié)構變化，居民的生活習慣也發(fā)生明顯變化，石庫門住宅的結(jié)構和樣式發(fā)生變化，有適宜小型家庭居住的“單進”（即無廂房）、“兩進”（一客堂一廂房）。其規(guī)模較大，弄堂寬約為4米、樓層主要為2～3層；在樓梯平臺處設亭子間，立面采用陽臺；20年代后，一般都安裝了衛(wèi)生設備。90年代初期，上海開始了大型的重建和開發(fā)。不少石庫門老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高樓，一片又一片充滿懷舊風情的老房子漸漸消失，人們才意識到要去保留這些上海獨有的“藝術品”。項目概況上海新天地位于上海最繁華的商業(yè)及購物區(qū)，屬于“市中心的中心”，是一個具上海歷史文化風貌的都市旅游景點，總投資約1.5億美元，于1999年初開工建設，第一期工程新天地廣場2000年6月全部建成，2001年9月對外營業(yè)。上海“新天地”項目占地三萬平方米，建筑面積約六萬平方米，具體位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當路之間三萬平方米的地點上，比鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點。新天地以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門舊里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建為既具傳統(tǒng)風貌，又具現(xiàn)代化功能設施的大都會商業(yè)旅游景點。與豫園明清建筑群、外灘金融建筑群、南京路百貨公司建筑群等交相輝映，同為上海的都市旅游景觀。上海新天地別具特色的建筑風格獲得廣泛的贊賞，更榮獲“2001年中國年度新銳榜建筑獎”。

獨特的石庫門建筑，濃郁的文化氛圍，每天都吸引著眾多游客。便利的交通條件，多元化的服務范圍，同樣吸引著大批的商務客戶。

新天地如今已成為時尚的代名詞：她不僅是個休閑娛樂的社交場所，同時，還是各大商家推廣新產(chǎn)品、召開新聞發(fā)布會、宴請賓客及娛樂表演的極佳選擇。

上海新天地目前已經(jīng)成為一個具有國際知名度的聚會場所，并被納入上海旅游景點清單中，還成為中國房地產(chǎn)區(qū)域改造的經(jīng)典案例。通過提升土地品質(zhì)從而帶動整個地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。上海新天地開發(fā)商簡介上海新天地及所處的太平橋改造項目，是由香港瑞安集團開發(fā)的。瑞安集團由集團主席羅康瑞先生于一九七一年在香港創(chuàng)立，至今已發(fā)展成為一個多元化的集團，旗下之房地產(chǎn)發(fā)展、建筑及建筑材料業(yè)務遍及香港、中國內(nèi)地及北美洲。瑞安的機構文化及長遠目標，均反映了集團追求優(yōu)質(zhì)、卓越及創(chuàng)新的精神。在一九九七年，集團之建筑及建筑材料業(yè)務重組成控股公司，名為瑞安建業(yè)有限公司(「瑞安建業(yè)」)，并于同年二月在香港聯(lián)合交易所上市?，F(xiàn)時，瑞安建業(yè)主要從事水泥生產(chǎn)、建筑、建材及創(chuàng)業(yè)基金投資，并持有瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司超過百分之二十權益。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于二零零四年成立，是集團的地產(chǎn)旗艦公司，結(jié)合了瑞安在中國內(nèi)地的主要房地產(chǎn)發(fā)展項目，并獲得多個著名國際投資者的支持。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展的項目可分為兩大類別：集多種功能的大型市中心商住綜合發(fā)展項目，以及配合城市總體規(guī)劃、提供全面配套設施的優(yōu)質(zhì)綜合住宅發(fā)展項目。日后瑞安房地產(chǎn)將享有優(yōu)先參與集團內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展項目的權利。

瑞安地產(chǎn)原為瑞安集團旗下的主要房地產(chǎn)開發(fā)公司，自集團于二零零四年把中國內(nèi)地的主要地產(chǎn)發(fā)展項目注入瑞安房地產(chǎn)發(fā)展后，瑞安地產(chǎn)主要從事地產(chǎn)投資業(yè)務，在香港、中國內(nèi)地及紐約均有投資項目。上海新三天地設三計單位三簡介美國S三OM國三際有限三公司（三簡稱：三SOM三）成立三于19三36年三，提供三建筑規(guī)三劃，室三內(nèi)結(jié)構三和工程三設計方三面的專三業(yè)服務三。SO三M因在三美國和三全球四三十多個三國家為三各種不三同項目三提出有三創(chuàng)意的三設計而三領先同三行并聞三名于世三。SO三M的多三項設計三榮獲美三國專業(yè)三組織的三各項大三獎。設三計項目三主要有三：芝加三哥西爾三斯大樓三，上海三金貿(mào)大三樓，沙三特阿拉三伯國際三機場，三倫敦C三ANA三RY碼三頭規(guī)劃三設計，三香港國三際會議三中心，三北京工三商銀行三大樓等三。上海新三天地所三處地段三的開發(fā)三建設情三況及目三標1地塊名稱規(guī)劃與建設情況基本目標A太平橋人工湖綠地由上海市市政府、盧灣區(qū)區(qū)政府、瑞安集團三方共同投資，目前由瑞安集團負責其物業(yè)管理。整個項目耗資近10億人民幣，從2001年1月開工建設，建設歷時6個月。人工湖綠地占地4.4萬平方米，水面面積為1.2萬平方米，綠地下面的地下停車場可提供200多個車位與政府合作開發(fā)人工湖綠地的基本目標是以先改善環(huán)境來提升該地區(qū)52公頃的土地的品質(zhì)，帶動房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。太平橋人工湖綠地目前已經(jīng)成為上海市中心一個獨具特色的景觀空間B上海新天地上海新天地占地3萬平方米，上海新天地氛圍南里、北里兩大部分。以石庫門建筑為主的北里，集合了來自世界各地風情餐廳、咖啡廳、酒吧、精品商店等，展現(xiàn)了新天地的國際元素。一、以現(xiàn)代化建筑為主的南里，除了臨湖的新天地酒店式服務公寓外，還有一個總面積達2.5萬平方米的購物、娛樂、休閑中心，是適合于時尚青年一族的休閑娛樂場所開發(fā)新天地，主要是為該地區(qū)營造一個高品位的人文環(huán)境，再進行房地產(chǎn)開發(fā)，以實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益雙贏。新天地的目標是既要體現(xiàn)上海的歷時文化風貌，又要體現(xiàn)上海的時尚新地標及品味，意欲成為一扇體現(xiàn)上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景區(qū)，成為集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂為一體的綜合性時尚休閑步行街上海新三天地所三處地段三的開發(fā)三建設情三況及目三標2C翠湖天地高級住宅小區(qū)翠湖天地位于人工湖南側(cè)，整體規(guī)劃中占地面積最大的項目，總建筑面積68萬平方米。第一期包括三幢8至12層的低層大廈、兩幢19及23層的高層大廈以及兩幢低層的獨立別墅及相連復式別墅，共提供283個兩房至復式六房的住宅單位，每個單位建筑面積由105至500平方米?；灸繕耸亲≌^(qū)較高的價格銷售，實現(xiàn)盈利。其中第一期五棟住宅樓于2002年下半年開始公開對外發(fā)售，三周內(nèi)基本售完。一期售價每平方米高達1.7萬元～2.5萬元D企業(yè)天地甲級辦公樓區(qū)企業(yè)天地座落于太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖邊建筑，總建筑面積逾50萬平方米，包括多棟甲級辦公樓、酒店、商場及其他配套設施。一期總建筑面積達7.8萬平方米，包括兩座辦公大樓，于2003年第四季度落成企業(yè)天地是淮海中路東段中央商務區(qū)的擴展，目標是營造一流的商圈，發(fā)展成為跨國公司總部所在地E瑞安集團總部大樓按照太平橋地區(qū)改造整體規(guī)劃，在東部地區(qū)興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，是瑞安集團未來的總部白玉蘭是上海市花，本項目要成為太平橋項目的象征（1）三定位上海新三天地商三業(yè)部分三的規(guī)劃三定位主三要經(jīng)歷三了三個三階段：第一個三階段強三調(diào)定位三綜合性三，因為三當時上三海沒有三一個地三方能夠三將餐飲三、娛樂三、購物三、旅游三和文化三等全部三融合在三一起，三開發(fā)商三覺得定三位綜合三性可能三有很大三的市場三空間。第二階三段的定三位，投三資方希三望把上三海新天三地建成三為上海三市中心三最具有三歷史文三化特色三的都市三旅游景三點，成三為外地三人到上三海的必三到之處三。第三階三段的定三位是：三把新天三地建設三成為一三個國際三交流和三聚會的三地方。三為此瑞三安集團三在石庫三門建筑三改造的三基礎上三，提出三要改變?nèi)染尤」δ苋?，賦予三它新的三商業(yè)經(jīng)三營價值三，把百三年的石三庫門舊三城區(qū)，三改造成三一片充三滿生命三力的新三天地。特色：三既突出三又明顯三，且渾三然天成一個建三筑、一三個實踐三、一種三理念，三一種探三索，在三追求目三的最大三化的過三程中，三下面四三種因素三必須要三得到高三程度的三關注：三1、可三資利用三和挖掘三的現(xiàn)有三基礎。三2、小三環(huán)境的三建設目三標與大三環(huán)境基三礎的契三合。3三、善用三外界因三素，追三求與自三身目的三的良性三互動。三4、利三用現(xiàn)代三手段加三強自身三形象的三推廣，三以及與三外界的三即時溝三通。在上述三幾個方三面，上三海新天三地的特三色處處三緊扣定三位、詮三釋主旨三，可謂三既突出三又明顯三，且顯三得渾然三天成、三不可或三缺，通三過幾個三特色相三得益彰三的混成三，新天三地整體三的特色三，便呼三之欲出三了。三◆深三厚的歷三史感：三在上三海新天三地，舊三上海的三風情仿三佛呼之三欲出，三而各個三餐廳酒三吧畫廊三內(nèi)的現(xiàn)三代裝飾三卻絲毫三沒有削三弱這種三風情。三設計師三們的煞三費苦心三由此可三見一斑三，他們?nèi)踔帘Ｈ嫦铝巳瘞扉T三上的綠三色青苔三、枯萎三之后重三又新生三的小草三，所以三新天地三里有一三種深厚三的歷史三感。三◆西三方特色三基礎：三該地三區(qū)是重三新開發(fā)三地區(qū)，三既保留三著原法三國租界三時代的三傳統(tǒng)瓦三房，又三是歐美三等國的三外資飯三店、爵三士樂俱三樂部的三密集地三區(qū)，還三有很多三和東京三西麻布三一樣時三髦的咖三啡館。三◆明三星文化三效應：三這里三有著名三的明星三餐廳，三如臺灣三知名人三物楊惠三姍開設三的琉璃三工房主三體餐廳三，成龍三、譚詠三麟等百三位香港三明星經(jīng)三營的"三東方魅三力餐飲三娛樂中三心"等三。

◆三石庫門三博物館三：

通三過對一三幢舊樓三的重新三布置，三真實地三再現(xiàn)了三20世三紀初上三海人家三的生活三形態(tài)，三讓游客三在懷舊三尋根的三情緒中三了解上三海逝去三的時光三。博物三館也通三過圖片三。錄相三了解上三海新天三地從石三庫門建三筑舊區(qū)三到時尚三休閑步三行街的三演變。新天地三開發(fā)改三造的5三個理念◆昨天三是今天三的歷史三，明天三是今天三的創(chuàng)造三。◆昨天三，明天三，相會三在今天三……◆重現(xiàn)三凝固在三建筑上三的上海三歷史文三化。◆“保三留舊的三建筑，三改造舊三的建筑三，在舊三圍墻后三面建新三建筑，三讓人看三到：歷三史是怎三樣前進三的?！薄舨呗匀猿鞘腥?guī)劃，三即：適三當劃分三城市各三區(qū)域的三功能以三利未來三的自然三發(fā)展，三投資建三設一流三基礎設三施以滿三足投資三者與居三民的需三要，創(chuàng)三造符合三國際行三政人員三要求的三優(yōu)良生三活及工三作環(huán)境三，通過三建設人三文環(huán)境三（新天三地）和三自然環(huán)三境（太三平橋綠三地），三把整個三環(huán)境營三造好。布局：三源自歷三史、圍三繞理念三、強化三特色新天地三分為南里和北里兩個部三分。南里以三現(xiàn)代建三筑為主三，石庫三門舊建三筑為輔三。北部三地塊以三保留石三庫門舊三建筑為三主，新三舊對話三，交相三輝映。南里建三成了一三座總樓三面面積三達25三,00三0平方三米的購三物、娛三樂、休三閑中心三，于2三002三年中正三式開幕三，這座三充滿現(xiàn)三代感的三玻璃幕三墻建筑三物，進三駐了各三有特色三的商戶三，除來三自世界三各地的三餐飲場三所外，三更包括三了年輕三人最愛三的時裝三專門店三、時尚三飾品店三、美食三廣場、三電影院三及極具三規(guī)模的三一站式三健身中三心，為三本地和三外地的三消費者三及游人三提供了三一個多三元化和三具品味三的休閑三娛樂熱三點。北里由三多幢石三庫門老三房子所三組成，三并結(jié)合三了現(xiàn)代三化的建三筑、裝三潢和設三備，化三身成多三家高級三消費場三所及餐三廳，菜三式來自三法國、三美國、三德國、三英國、三巴西、三意大利三、日本三、臺灣三和香港三，充份三展現(xiàn)了三新天地三的國際三元素。在南里三和北里三的分水三嶺--三興業(yè)路三--是三中共“三一大”三會址的三所在地三，沿街三的石庫三門建筑三也將成三為凝結(jié)三歷史文三化與藝三術的城三市風景三線。新三天地中三部的興三業(yè)路為三中國共三產(chǎn)黨第三一次代三表大會三（「一三大」）三會址所三在,辟三為步行三街。上海新三天地成三功的1三4個因三素◆上海三經(jīng)濟的三持續(xù)增三長：香三港貿(mào)易三發(fā)展局三03年三3月總?cè)Y(jié)的報三告說，三上海和三香港的三生產(chǎn)總?cè)担℅三DP）三在過去三十年的三基礎上三保持增三長，到三201三5年上三海的總?cè)~會超三過香港三，20三20年三上海的三人均G三DP也三會超過三香港?！暨x址三時，周三邊有高三檔居住三區(qū)作為三購買力三、消費三能力的三支撐?！魵W美三建筑存三在的基三礎?！粑Ｅf三房改造三（歷史三價值很三高的石三庫門建三筑區(qū)）三?！舭盐杖耸瘞烊T這一三海派文三化的精三髓?！艚ㄖ幕娜Ａ襞c三傳承?！衄F(xiàn)代三化的內(nèi)三部設施三?！糁放频娜罅恳?、優(yōu)三秀的主三題店面三。

◆三全新的三體驗型三商業(yè)形三式：流三行、休三閑、時三尚、藝三術等概三念的詮三釋。三◆持續(xù)三推廣，三整體公三關，樹三立起熱三情、健三康、活三躍、時三尚、有三活力的三形象。三◆采三用中西三結(jié)合的三方式把三世界最三好的品三牌拿到三上海，三使經(jīng)營三寓于文三化中，三所以得三到上海三本地人三的認可三。

◆三與城市三背景、三生活消三費習慣三緊密相三連。三◆以中三西文化三的融合三為賣點三，開拓三旅游市三場。與三外灘、三城隍廟三、玉佛三寺、豫三園、上三海老街三、東方三明珠電三視塔、三人民廣三場、金三貿(mào)大廈三、上海三博物館三等并列三成為旅三行社的三固定推三介景點三和外地三人到上三海的必三到之處三。

◆三管理者三與經(jīng)營三者相分三離的經(jīng)三營模式三：開發(fā)三商沒有三將建筑三出售，三而是留三在自己三的手里三統(tǒng)一管三理。物三業(yè)所有三者同時三也是經(jīng)三營者，三完全可三以控制三街區(qū)未三來的發(fā)三展方向三。（注三，此做三法可以三變通的三做法是三，將物三業(yè)出售三給各個三分散的三業(yè)主，三但是需三要有合三同保證三業(yè)主需三物業(yè)委三托給開三發(fā)商統(tǒng)三一經(jīng)營三，以利三于發(fā)展三方向的三控制，三避免經(jīng)三營業(yè)態(tài)三過多造三成的經(jīng)三營風格三的混亂三，以至三于失去三特色和三目標客三戶群的三忠誠度三）。開發(fā)商三的利益三：高投三入、高三產(chǎn)出上海新三天地沒三有將商三鋪的產(chǎn)三權分散三出售給三業(yè)主，三而是留三在了自三己的手三里，整三體運營三。面對商三戶，新三天地只三租不售三，這樣三，新天三地就有三足夠的三空間和三力量來三集中資三源，調(diào)三控業(yè)態(tài)三與風格三，最大三限度的三凸顯特三色。對于商三戶，開三發(fā)商瑞三安集團三除收取三一定保三底租金三外，同三時還享三有租戶三一定比三例的利三潤分成三，年收三入可達三億元以三上。表面上三看來，三上海新三天地的三投資高三達10三多億元三，但實三際并非三如此計三算。由三于“新三天地”三的品牌三效應，三帶動了三周邊房三地產(chǎn)地三價的提三升，從三最開始三的每平三方米8三000三元～1三000三0元，三到現(xiàn)在三的每平三方米5三-8萬三元。“三翠湖天三地”自三200三2年6三月7月三銷售伊三始售價三每平方三米就高三達17三000三元～2三500三0元。三最高時三每平米三接近1三000三00元商業(yè)地三產(chǎn)開發(fā)三模式超級購三物中心三式地產(chǎn)三模式，指的三是最近三幾年來三在我國三不斷升三溫的以三SHO三PPI三NG三MAL三L為核三心的地三產(chǎn)開發(fā)三模式，三主要代三表項目三有“正三大廣場三”。精品百三貨式地三產(chǎn)模式，指的三是傳統(tǒng)三的商業(yè)三地帶，三以發(fā)展三精品百三貨、高三端品牌三為主的三地產(chǎn)模三式，主三要代表三項目有三“伊勢三丹”三。奧特萊三斯地產(chǎn)三模式，譯為三OUT三LET三S，是三指名品三折扣店三，主要三代表項三目有“三奧特萊三斯購物三中心”三。老城區(qū)三地產(chǎn)開三發(fā)模式，指的三是對傳三統(tǒng)的老三城區(qū)進三行開發(fā)三的模式三主要代三表項目三為“上三海新天三地”。新城區(qū)三地產(chǎn)開三發(fā)模式，指的三是在政三府新規(guī)三劃的區(qū)三域進行三前瞻性三分析進三行開發(fā)三的模式三，主要三代表項三目為“三臨港新三城”。專業(yè)性三地產(chǎn)開三發(fā)模式，指以三專業(yè)商三業(yè)為主三題的地三產(chǎn)開發(fā)三模式，三主要的三代表項三目為“三中關村三商業(yè)街三”文化和三旅游地三產(chǎn)開發(fā)三模式，指的三是近些三年出現(xiàn)三以深入三挖掘地三產(chǎn)的文三化元素三和旅游三元素為三切入點三，通過三文化牌三和旅游三牌來吸三引消費三者，繼三而提升三地產(chǎn)價三值的開三發(fā)模式三，主要三的代表三為海南三的一系三列項目三。創(chuàng)意地三產(chǎn)開發(fā)三模式，該模三式的火三爆與政三府極力三推動密三切相關三。主要三的代表三項目為三“M50海上海三”。“上海三新天地三“模式三解碼解碼一三、引領三潮流的三寂寞高三手作為眾三人皆醉三中的獨三醒者，三高手永三遠是寂三寞的。（1）三“瘋狂三”的開三發(fā)理念三19三96三年，上三海盧灣三區(qū)政府三決心大三力改造三太平橋三地區(qū)5三2公三頃的舊三城，要三請了新三天地的三東家瑞三安集團三參與重三建意見三。瑞安三的一套三整體規(guī)三劃方案三得到認三同，從三此扛下三了城市三建設這三一重擔三。

在三規(guī)劃地三塊開發(fā)三程序時三，一反三開發(fā)商三們先開三發(fā)住宅三再開發(fā)三商業(yè)設三施的一三貫做法三，毅然三決定先三做新天三地廣場三商業(yè)項三目。三在種三種限制三下，新三天地廣三場的設三計方案三定為將三舊的上三海石庫三門房子三外貌保三留，內(nèi)三部全部三翻新。三這一過三程需要三付出比三新建一三個從無三到有的三建筑高三一倍的三成本，三達到每三平方公三尺2三萬人民三幣的費三用。而三當時，三瑞安集三團剛剛?cè)艿絹喨藿鹑谌L暴的三沖擊，三很多銀三行都采三取保守三政策，三貸款受三限，即三便是在三這種不三利條件三下，瑞三安堅持三開發(fā)全三新概念三的“新三天地”三。兩次三出人意三料的大三膽決定三，引起三了同行三的爭執(zhí)三，紛紛三表示出三對“新三天地”三的不看三好。其三實，瑞三安的瘋?cè)袷怯腥郎Y源的三：20三01三年上海三有兩個三非常重三要的活三動，一三個是亞三太經(jīng)合三組織1三0月三份在上三海開年三會，另三一個是三中共八三十周年三的黨慶三。三所以太三平橋開三發(fā)的第三一期應三先做好三“中共三一大會三址”周三邊的舊三區(qū)翻新三項目，三讓出席三慶典的三江澤民三主席和三其它國三家領導三人看到三上海的三發(fā)展成三績。三長遠三來看，三21三世紀的三上海將三會發(fā)展三成為一三個國際三大都會三，而新三天地則三正好提三供了一三個讓上三海把自三己的歷三史、文三化、舊三建筑物三保留下三來的方三案，因三此，新三天地具三備成功三的基礎三，這也三更加堅三定了瑞三安的開三發(fā)信心三。（2）三“痛苦三”的蛻三變石庫門三的設計三形同歐三洲的排三屋，跟三現(xiàn)代的三建筑設三計和居三住環(huán)境三條件完三全不配三合，開三發(fā)商不三惜代價三，花費三了大量三的心血三考慮怎三樣點石三成金，三讓一片三“廢墟三”發(fā)揮三出其應三有的經(jīng)三濟效益三和社會三效益。三整個修三復過程三，不僅三僅做到三形似，三更注重三神似，三不是簡三單復舊三，而是三一個更三高層次三的改造三工程。A、三專家手三筆挑選了三美國舊三房改造三專家本三杰明。三伍德建三筑設計三事務所三和具東三方文化三背景的三新加坡三日建設三計事務三所，并三邀著名三的同濟三大學建三筑設計三院為顧三問。從三保護歷三史建筑三的角度三、城市三發(fā)展的三角度以三及建筑三功能的三角度作三多方面三考慮，三把新的三生命力三注入這三些舊建三筑，以三符合新三世紀消三費者的三需求。三在整體三規(guī)劃上三保留北三部地塊三大部分三石庫門三建筑，三穿插部三分現(xiàn)代三建筑；三南部地三塊則以三反映時三代特征三的新建三筑為主三，配合三少量石三庫門建三筑，一三條步行三街串起三南、北三兩個地三塊。B、讓三歷史重三見天日考慮未三來經(jīng)營三場所的三需要和三功能后三，新天三地對這三些原來三是住宅三的建筑三，像修三剪大叔三的枝葉三似的作三出有條三理的改三動。撥三去幾幢三房后，三淹沒在三弄堂內(nèi)三一座漂三亮的荷三蘭式屋三頂石庫三門建筑三便躍然三而出。三拆去違三章建筑三，失去三不多見三的弄堂三公館便三重見天三日。這三樣，被三保留下三來的舊三建筑各三呈特色三，仿佛三一座座三歷史建三筑陳列三館。C、“三新”不三如“舊三”保留下三來的石三庫門由三于歷史三較長，三加之過三渡使用三，缺乏三保養(yǎng)，三已面目三全非，三部分必三須重建三。未來三重現(xiàn)這三些石庫三門弄堂三當年的三形象，三新天地三的開發(fā)三商到處三尋覓，三終于從三檔案館三找到了三當年由三法國建三筑師簽三名的原三有圖紙三，然后三按圖紙三修建，三整舊如三舊。石三庫門建三筑的清三水磚墻三，是這三種建筑三的特色三之一，三為了強三調(diào)歷史三感，新三天地決三定保留三原有的三磚、原三有的瓦三做為建三材。在三老房子三內(nèi)加裝三了現(xiàn)代三化設施三，包括三地底光三纖電纜三和空調(diào)三系統(tǒng)，三確保房三屋的功三能更完三善和可三靠，同三時保存三了原有三的建設三特色，三正好達三到了“三整舊如三舊”的三目的。三專門從三德國進三口一種三昂貴的三防潮藥三水，像三打針似三的注射三進墻壁三的每塊三磚和磚三縫里。三屋頂上三鋪瓦前三先放置三兩層防三水隔熱三材料，三再鋪上三注射了三防潮藥三水的舊三瓦。一三個“舊三”字，三代價遠三遠超過三了新磚三新瓦。D、注三入新生三命力三石庫門三舊房是三沒有地三下排污三管、煤三氣管等三基礎設三施的，三新天地三每幢樓三都要挖三地數(shù)米三，部分三需深達三9米三，鋪埋三地下水三、電、三煤氣管三道、通三訊電纜三、污水三處理、三消防系三統(tǒng)等。三舊房三不拆，三挖土機三開不進三作業(yè)現(xiàn)三場，施三工難度三相當大三。鋪設三自來水三管道、三煤氣管三道的工三人，皆三小心翼三翼，以三免不小三心碰壞三了“文三化”。三有些舊三樓內(nèi)部三的木料三已腐朽三可，所三以其內(nèi)三部結(jié)構三須完全三重做，三然而，三在作安三全的第三一考慮三前提下三，能保三留的還三是千方三百計的三保留下三來。解碼二三、宣揚三繁華物三質(zhì)的人三文技巧三定位三是商業(yè)三地產(chǎn)的三第一步三，對定三位不能三準確得三把握，三再好的三開發(fā)理三念都只三是水中三月鏡中三花。瑞三安集團三的雄心三進一步三在其對三新天地三高起點三定位上三體現(xiàn)得三淋漓盡三致。（1）三專案定三位三步三深化三新天三地現(xiàn)在三的經(jīng)營三定位是三在開發(fā)三過程中三，在開三發(fā)的不三同階段三，逐漸三深化而三最終確三定的，三這一深三化的過三程經(jīng)歷三了三個三階段。第一階三段：綜三合性時三尚場所三第一三階段由三于認識三上的局三限性，三主要強三調(diào)綜合三性，目三標是作三成上海三第一個三將餐飲三、娛樂三、購物三和旅游三、文化三等等全三部集中三在一起三的綜合三性場所三。這一三目標的三參照物三是衡山三路，衡三山路以三特色著三稱，但三是由很三多不同三的個體三組成，三沒有一三個整體三的投資三者和管三理者。三對比之三下，瑞三安認為三新天地三應該有三一個明三卻的三吸引力三。這一三階段定三位較淺三，還沒三能深刻三挖掘利三用石庫三門的歷三史價值三，但至三少明確三了一個三大方向三，即做三一個綜三合性的三商業(yè)場三所。第二階三段：鎖三定主題三“都市三旅游景三點”瑞安的三出發(fā)點三是做綜三合性的三商業(yè)場三所，后三漸漸明三確為做三“SH三OPP三ING三MA三LL”三,要把三新天地三打造成三一個平三面的M三ALL三。但是三SHO三PPI三NG三MAL三L不三同于S三HOP三PIN三GC三ENT三ER，三不但要三求綜合三，更要三求有明三確的主三題定位三和獨特三的魅力三。

石三庫門與三生俱來三的獨特三魅力，三自然就三為項目三鎖定了三一個理三所當然三的主題三，“都三市旅游三”。瑞三安設想三使上海三新天地三成為上三海市中三心具有三歷史文三化特色三的都市三旅游景三點，希三望來到三上海的三人，一三定要來三看看上三海新天三地，將三上海新三天地建三成來上三海必到三之地。第三階三段：順三應潮流三與國際三接軌三上海不三僅僅是三中國的三上海，三將來更三會是國三際的上三海。石三庫門的三建筑本三身也散三發(fā)著一三股西方三的氣質(zhì)三。這樣三的選址三讓新天三地自誕三生起就三與國際三緊密的三聯(lián)系著三。到了三定位的三第三階三段，瑞三安決定三把新天三地設計三成為一三個國際三交流和三聚會的三地點，三里面會三有很多三的活動三，很多三人在上三海新天三地聚會三，比如三二十幾三年見面三的朋友三可以在三這個地三方聚會三。層層三深化的三定位使三得上海三新天地三成功地三穿上了三時尚文三化眩目三的外衣三，抓住三了人們?nèi)难矍蛉罱K三脫穎而三出。（2）三營造足三夠的消三費支撐三上海三新天地三的檔次三定位自三然是高三端的，三這一定三位是和三項目本三身所處三的地段三區(qū)域緊三密相關三的，而三不僅僅三是憑借三石庫門三的歷史三底蘊盲三目身價三。A、立三足成熟三商圈高三起點三上海新三天地選三址于上三海盧灣三區(qū)、緊三鄰熱鬧三的淮海三南路，三處于“三市中心三的中心三”。淮三海路是三上海高三檔消費三的成熟三商業(yè)區(qū)三，聚集三了眾多三時尚商三家，吸三引了上三海乃至三全國各三地來此三觀光購三物的時三尚人士三，消費三力量強三大。而三新天地三以國際三知名度三的、以三時尚文三化為主三題的小三區(qū)性購三物中心三，在這三樣的環(huán)三境中無三疑如魚三得水般三吸納了三上海的三小資一三族、居三住在上三海的外三籍人士三以及到三達上海三的中外三游客。三B三、興建三高檔住三宅做支三撐

新三天地不三僅靠淮三海路上三巨大的三人流量三支撐消三費，同三時也將三會有一三批高質(zhì)三量的住三宅支撐三。

新三天地項三目僅是三太平橋三地區(qū)改三造項目三的一部三分，整三個太平三橋項目三占地5三2公三頃，與三新天地三一湖之三隔將開三發(fā)高檔三物業(yè)“三翠湖天三地”，三入住的三絕對是三高層次三業(yè)主。三即使上三海再冒三出一個三時尚新三地標，三即使上三海凸現(xiàn)三“城市三空心化三”，新三天地也三能有足三夠的購三買力支三撐。（3）三給“文三物”注三入生命早在一三九九七三年，瑞三安集團三就提出三一個石三庫門建三筑改造三的新理三念：改三變原先三的居住三功能，三賦予它三新的商三業(yè)經(jīng)營三價值，三把百年三的石庫三門舊城三區(qū)，改三造成一三片充滿三生命力三的新天三地。三依據(jù)這三一理念三開發(fā)的三新天地三為占地三三萬平三方米，三建筑面三積六萬三平方米三的石庫三門建筑三群保留三了當年三的磚墻三、屋瓦三，令游三人仿佛三進入時三光隧道三，回到三二十世三紀二十三年代。三而每三座建筑三內(nèi)部，三則按照三二十一三世紀現(xiàn)三代都市三人的生三活方式三、生活三節(jié)奏、三情感世三界度身三定做，三成為國三際畫廊三、時裝三店、主三題餐館三、咖啡三酒吧…三…三門三外是風三情萬種三的石庫三門弄堂三，門里三是完全三的現(xiàn)代三化生活三方式，三一步之三遙，恍三若隔世三，產(chǎn)生三了穿越三時空之三感。而三精彩紛三呈的街三頭表演三、新意三疊出的三時尚活三動，則三為新天三地帶來三富有動三感的現(xiàn)三代時尚三風采，三成為現(xiàn)三代潮流三的領導三者。三正是這三種特立三獨行的三嶄新理三念改寫三了石庫三門的歷三史，對三本已走三向歷史三文物的三石庫門三注入了三新的生三命力。三新天地三成功了三，在今三天，它三已被公三認為中三外游客三領略上三海歷史三文化和三現(xiàn)代生三活形態(tài)三的最佳三去處之三一，也三是具文三化品位三的本地三市民和三外籍人三士的聚三會場所三。解碼三三、“賠三本賺吆三喝”的三經(jīng)營秘三訣三法三國餐廳三帶來了三歐陸風三情，日三本音樂三餐廳帶三來了富三士山文三化；中三央美術三學院的三重量級三畫家開三設的畫三廊、見三證中國三郵政歷三史的郵三局博物三館、原三汁原味三地再現(xiàn)三二十世三紀上海三一家人三的生活三形態(tài)的三石庫門三居民陳三列室…三…

這三所有的三一切連三同美食三廣場、三國際畫三廊、時三尚精品三店、新三概念電三影中心三及大型三水療中三心和廣三場上的三花車，三無不帶三著獨特三的文化三個性，三瑞安對三它們進三行有機三的組合三，進行三錯落有三致地巧三妙安排三，形成三了新天三地的巨三大吸引三力。但三是，談三到項目三本身，三遠遠沒三有達到三直接盈三利的階三段，瑞三安還在三“賠本三賺吆喝三”……（1）三招商只三找最好三的不找三最貴的三上海三歷史受三過很多三不同國三家的文三化影響三，新天三地希望三能真正三體現(xiàn)老三上海的三歷史原三貌，營三造出一三個國際三化的氣三氛。因三此在租三戶的選三擇方面三以國際三化為標三準。新天地三對挑選三租戶制三定了一三套很嚴三格的標三準。要三求租戶三與新天三地有相三近的思三維，結(jié)三合有創(chuàng)三意和特三色的服三務。很三多商家三在初期三并不完三全了解三新天地三的設計三概念，三為此，三瑞安特三地在建三筑工地三修建了三一個樣三板房，三組織租三戶參觀三，了解三設計理三念，以三逐漸磨三合到理三念一致三或接近三。這被三認為是三新天地三市場推三廣中的三重要步三驟。三新天三地招商三的原則三上，只三選最合三適新天三地的，三而不是三付租金三最高的三住戶。三從目前三新天地三的商戶三組合看三，入駐三的商戶三要么是三老字號三的品牌三商戶，三要么是三以個性三特色獨三樹一幟三的魅力三商戶，三或者是三明星自三營的依三靠明星三名氣聚三攏人氣三的商戶三，聚集三了一大三群優(yōu)秀三商戶。三但是對三于最優(yōu)三秀的商三戶而言三，因為三有品牌三、有形三象，通三常是地三主方主三動邀請三為自己三的商業(yè)三項目增三添光彩三、提高三檔次，三具備了三跟地主三方談租三金的三條件，三所以租三金通常三壓得很三低。三“商三業(yè)街需三要養(yǎng)”三，瑞安三不惜降三低租金三的要求三，引進三大量的三優(yōu)秀商三戶，聚三集起了三全中國三矚目的三商業(yè)人三氣，但三是項目三本身遠三遠沒有三達到直三接盈利三的階段三，瑞安三還在賠三本賺吆三喝。在三短期內(nèi)三確實損三失了賺三取更高三租金的三機會，三但是經(jīng)三過長期三培養(yǎng)之三后，會三有大量三優(yōu)秀商三戶爭先三支付高三額租金三進入新三天地。“上海三新天地三”的復制作為一三個理想三的既保三留城市三人文氣三質(zhì)又宣三揚物質(zhì)三文明的三案例，三“新天三地”已三經(jīng)成為三一種時三尚的符三號象征三。成功三的案例三總是容三易被后三來者模三仿。在三全中國三，“新三天地”三正在不三斷被其三它城市三的推崇三者放大三，不少三城市的三地產(chǎn)項三目正在三力圖拷三貝新天三地的模三式，在三自己的三城市引三入全新三的商業(yè)三地產(chǎn)概三念和樹三立坐標三性景觀三。在杭州三，在南三京，在三寧波，三在蘇州三，在廈三門，在三其它的三省市，三一場轟三轟烈烈三的“新三天地”三運動正三在全國三多個城三市無數(shù)三個商業(yè)三、房地三產(chǎn)項目三上展開三。事實三上，作三為復制三對象的三上海新三天地只三是一個三舊城改三造項目三，它提三供的借三鑒也是三擁有歷三史文脈三古跡的三舊城如三何體現(xiàn)三現(xiàn)代化三繁華物三質(zhì)文明三的一種三方式，三而給予三他人最三大借鑒三的，也三即在此三。新天地三復制個三案研究西湖天三地西湖美三景杭州三古典建三筑上海新三天地最三正宗的三姐妹篇三，仍由三瑞安集三團投資三。首期三投資1三0億三元人民三幣，取三名“園三林篇”“西湖三天地”三延續(xù)了三“上海三新天地三”的特三色，老三建筑結(jié)三構沒有三變，融三合進的三現(xiàn)代元三素主要三是大而三透明的三玻璃。三“西湖三天地”三商戶大三都符合三“國際三化、時三尚化、三杭州西三湖化”三的高標三準，園三林綠化三是主角三，而掩三映其中三建筑反三