大華大華·銀河大廈寫字樓市場調(diào)查及初步定位報告最新資料最新資料,WORD文檔,可編輯修改項目概況大華·銀河大廈項目為杭政儲出200128號地塊,位于杭州市商業(yè)中心的解放路和建國南路交叉口,東河西岸,北臨解放路,西至金雞嶺路,南至淳佑橋西弄,東面與東河綠化帶相接;處于傳統(tǒng)市中心,商業(yè)氣氛濃厚,辦公條件優(yōu)越,市政基礎(chǔ)配套齊全;該項目所處地段屬于杭州市房地產(chǎn)開發(fā)等級一級;規(guī)劃用地性質(zhì)：市級公建用地建筑內(nèi)容：寫字樓、商業(yè)用房、配套服務(wù)用房地塊面積：3206平方米建筑面積地面以上：14427平方米建筑容積率≤建筑密度≤50%綠地率≥15%建筑高度≤50米重審杭州寫字樓市場寫字樓常被譽為“創(chuàng)業(yè)空間”;杭城寫字樓市場的發(fā)展始于六七年前慶春路沿線,如中河大廈、三瑞大廈、凱旋門商業(yè)中心;1995年下半年開始進入低迷,直至1999年下半年才逐漸回暖;隨著國家宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好、順利加入WTO,隨著杭州市政府有關(guān)政策的出臺、城市建設(shè)的飛速發(fā)展、城區(qū)的擴大、沿江跨江戰(zhàn)略的實施,以及“創(chuàng)業(yè)在杭州”的深入人心,更多的創(chuàng)業(yè)公司看好杭城的發(fā)展機會,拉動了寫字樓需求的增長,寫字樓的銷售形勢看好,但寫字樓的市場供給量上也迅速放大,2001杭城市區(qū)寫字樓的開工總量約為50萬方,上市銷售約30萬方,加之前二年開發(fā)的寫字樓,總體市場競爭形勢不容樂觀;從區(qū)域來看,杭城的寫字樓群主要集中在如下幾個區(qū)域：——武林廣場及周邊區(qū)域武林廣場擁有行政中心、大型商場、餐飲,地理位置獨一無二,是杭城極盡繁華的商務(wù)中心;近年來武林廣場寫字樓的發(fā)展具有高檔次、高品位的特點,在原有的商務(wù)中心基礎(chǔ)上,寫字樓開始往高檔次、高品質(zhì)方向發(fā)展;如今已推或在推的華浙廣場、白馬大廈、耀江發(fā)展中心、新世紀大廈、藍天時代廣場,還包括世貿(mào)中心的綠城世紀廣場和中北橋附近的晶暉商務(wù)館;這些寫字樓往往開間較大,可自由組合,硬件設(shè)備的配置完善,同時擁有酒店式的物業(yè)管理,品牌特色十分明顯,集中在武林廣場和市政府的周圍,形成一個寫字樓高檔精品區(qū)域,成為這一地帶的又一優(yōu)勢;武林廣場周邊交通方便,大面積高檔次的樓盤,有助于企業(yè)樹立公司形象、提升公司品位,故這一區(qū)域的寫字樓的價格也相對較高,均價基本上都在7000元／㎡以上,白馬大廈寫字樓起價就達9800元／㎡,最高達萬元／㎡;其消費客戶主要是一些規(guī)模較大、實力雄厚的大公司;據(jù)白馬大廈售樓小姐介紹,在她們樓盤已經(jīng)下單的客戶中,80%左右是外貿(mào)公司,另外,IT行業(yè)、傳媒業(yè)也具有一定份額;——西湖、吳山廣場區(qū)域西湖、吳山廣場是杭州主要的休閑、運動場所,環(huán)境優(yōu)美、交通方便,近年來涌現(xiàn)出了一大批上規(guī)模、上檔次的項目,如耀江廣場、元華商場、廣廈西湖·時代廣場等,這些寫字樓都臨湖而立,身價不凡,最低價也在1萬元／㎡以上;這類物業(yè)投資發(fā)展?jié)摿艽?保值、增值功能明顯,故在此購樓的客戶中,以外貿(mào)公司和旅行社居多;這些公司注意對外形象,需時常接待國外客戶,地處風景區(qū)非常符合他們的要求;——慶春路沿線區(qū)域慶春路沿線的寫字樓開發(fā)較早,三瑞大廈、金峰大廈、東清大廈都是上世紀90年代早期開發(fā)的產(chǎn)品,數(shù)量較多,檔次不一,至今尚有部分存量,租金在—元／㎡左右,自去年下半年以來,該區(qū)域推出了好幾個寫字樓樓盤,如中惠大廈、瑞豐國際商務(wù)大廈；廣利房產(chǎn)公司開發(fā)的廣利大廈也即將推出;和以往不同,如今的這些樓盤普遍品質(zhì)較高,立面美觀,硬件配套完善,力求與國際化接軌,價格也相對較高,起價都在7000元／㎡以上,像中惠大廈的均價達到8800元／㎡;慶春路的商業(yè)氛圍很濃,金融網(wǎng)點遍布整條大街、超市、醫(yī)院、電信都非常方便,商務(wù)寫字樓的需求空間很大,客戶類型也大都為一些貿(mào)易公司和一些服務(wù)性行業(yè),在中國加入世貿(mào)組織的時機下,一些開發(fā)商緊跟著提出WTO時代寫字樓的概念,將目標瞄準一些來杭投資的外資公司;——城站廣場區(qū)域作為城市對外窗口,城站廣場具有龐大的客流量,商務(wù)活動十分頻繁,特別是現(xiàn)代化的新城站大樓投入使用后,寫字樓項目明顯增多,到目前為止,已建或在建的項目有五六個,建筑面積在20萬平方米左右,主要有：香榭商務(wù)大廈、中閩大廈、廣復(fù)大廈、利群大廈等,價格大致在5000－6000元／㎡之間;——文教區(qū)該區(qū)域位于杭城中西部,東起西溪河下,西至古翠路,南起天目山路,北至文一路,交通便捷、生活設(shè)施完善,聚集了浙大、杭商院、電子工學(xué)院、計量學(xué)院等一大批高等學(xué)府,人才資源豐富,智力優(yōu)勢明顯,該區(qū)域也是杭城的高新產(chǎn)業(yè)區(qū),擁有斯達康、信雅達、浙大圖靈等大量知名高新技術(shù)企業(yè);據(jù)不完全統(tǒng)計,該區(qū)域?qū)I(yè)市場的電腦配置和軟件銷售占全省份額的二分之一左右;與此相對應(yīng),該區(qū)域的寫字樓主要以這些IT企業(yè)及廣告、傳媒、裝修行業(yè)為目標客戶,這些樓盤的硬件配套比較齊全、智能化系統(tǒng)比較完善,同時引入局域網(wǎng)、戶聯(lián)網(wǎng)配置,以適應(yīng)高新企業(yè)需要上網(wǎng)跟外界聯(lián)系的要求,面積上主要以小面積寫字樓為主,總價控制在100萬元以內(nèi),比較符合占該區(qū)域企業(yè)大多數(shù)的中小私營企業(yè)的要求;項目區(qū)位樓盤參考分析解放路這一帶作為傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū),寫字樓、商業(yè)用房的開發(fā)較早,也比較成熟;并且,隨著城站廣場的建成投入使用,受其金融輻射的影響,解放路街區(qū)的寫字樓市場迅速升溫,近幾年相繼推出了萬安商社、偉星·東河世紀大廈、金緯·銘揚大廈等一些中高檔的現(xiàn)代寫字樓,打響了一定的知名度;針對本項目所處的地塊區(qū)域,以解放路街區(qū)為調(diào)查中心,向周邊區(qū)域延伸開來,本項目區(qū)位的主要樓盤如下：偉星·東河世紀大廈位置：位于解放路和建國南路交叉口,西依東河綠化帶;概況：為17層高的商務(wù)大樓,總建筑面積萬㎡,地下二層為車庫,地上1-3層為商業(yè)用房,4-17層為寫字樓;價格：寫字樓起價7091元/㎡4層均價,每層加價100-200元/㎡,均價約8000元/㎡；商鋪一層萬/㎡,二層萬/㎡,三層萬/㎡,每一層1000多方,基本上整層出售;工程進度：工程在建中,目前地下工程基本完工,已開始地上工程;開發(fā)進度：預(yù)計2002年4月份即下個月可拿出預(yù)售證;銷售進度：從現(xiàn)場訪問和電話詢問了解,目前只剩8、10、11層的北邊套還未預(yù)定出去,預(yù)定率已達到80%以上;賣點；“杭州首座綠色生態(tài)寫字樓”分析：憑借偉星房產(chǎn)在杭州成功開發(fā)了偉星大廈、昌地·火炬大廈這兩座高新區(qū)寫字樓的強猛勢頭,在解放路這個繁華地帶推出了偉星·東河世紀大廈,自然吸引眾多買家的目光,且借助東河的景觀優(yōu)勢打出了“杭城首座綠色生態(tài)寫字樓”的主題,從目前預(yù)定形勢看,效果不錯;該樓盤是本項目最大的競爭對手,對本項目的開發(fā)既帶來壓力,更帶來動力;金緯·銘揚大廈位置：位于解放路與環(huán)城東路交叉口;概況：大廈高21層,由商務(wù)辦公樓層和沿街商業(yè)裙房組成的聯(lián)合結(jié)構(gòu),總建筑面積萬㎡,4-21層為寫字樓,標準層高為米;價格：寫字樓起價5680元/㎡,每層加價100元/㎡左右,均價6500元/㎡；商鋪每層1500㎡,均價元/㎡,計劃1-4層總體出售,目前不急于分割出售;工程進度：已完成地上主體工程的50%左右;開發(fā)進度：公司計劃在4月底先進行內(nèi)部預(yù)定即已經(jīng)有預(yù)定意向的客戶進行認購,5月房交會期間正式開盤,并召開“產(chǎn)品推薦會”;銷售進度：目前只接受客戶預(yù)定意向,并且同套房產(chǎn)可接受多個客戶預(yù)定,等到4月底內(nèi)部認購時,按預(yù)定時間先后進行優(yōu)先認購;賣點；“銘揚大廈匯聚商界翹楚”/“銘揚大廈蔚藍的空間”分析：金緯·銘揚大廈位于杭州的“東大門”,地理位置相當優(yōu)越,且規(guī)模較偉星·東河世紀大廈和本項目來得大,而且“金緯”作為房產(chǎn)品牌已在杭州打響了知名度,也是本項目的主要競爭對手;萬安商社位置：位于解放路和建國南路交叉口的西北角;概況：總建筑面積約7500㎡,共11層,地上一、二層是商場,3-11為商務(wù)寫字樓,每層面積500-700㎡,可自由分割;價格：寫字樓起價7120元/㎡,均價7900元/㎡左右；商鋪一層萬/㎡,二層萬/㎡;工程進度：結(jié)頂;開發(fā)進度：現(xiàn)房;銷售進度：3-6層寫字樓已售罄,7-11樓出租10年；1、2層商鋪還在招商;賣點；“領(lǐng)略理想的OFFICE空間”分析：萬安商社位于萬安南苑的南端,偉星·東河世紀大廈的正對面,規(guī)模很小且開發(fā)較早,對本項目構(gòu)不成實質(zhì)的威脅,但可以借鑒;平?！ね俏恢茫何挥谄胶Ｂ飞?市一醫(yī)院旁,距西湖約200米路程;概況：層高為12層,總建筑面積萬㎡,其中1、2層商鋪獨立式間隔,3-5層做商場,6層以上為寫字樓;價格：寫字樓起價8600元/㎡,均價10000元/㎡左右；商鋪一層萬/㎡,二層萬/㎡,三層萬/㎡,每一層1000多㎡,基本上整層出售;工程進度：工程已結(jié)頂并可交付使用;開發(fā)進度：現(xiàn)房銷售階段;銷售進度：寫字樓未售罄,12樓未做具體分割,未推出,11樓售罄,估計銷售率為60%左右；商鋪和商場已售罄;賣點；“珍鉆商邸,繁盛永傳承”分析：單從地段和價位看,平?！ね蔷蛯儆诟邫n寫字樓,與本項目沒有直接競爭;瑞豐國際商務(wù)大廈位置：位于慶春路和中河路交界處東南側(cè);概況：總建筑面積50000㎡,為24層的全鋼結(jié)構(gòu)高層建筑,其中一部分自用,可用來出售的建筑面積為30000㎡;價格：寫字樓均價8400元/㎡14樓的價格,每層加價100-300元/㎡不等；商鋪均價為2萬多/㎡;工程進度：基本結(jié)頂;開發(fā)進度：今年6月份即可交付使用;銷售進度：未售罄,但剩余不多,估計銷售率達80%左右;賣點；“杭州第一座鋼結(jié)構(gòu)寫字樓”/“WTO時代的商務(wù)核動力”分析：瑞豐國際商務(wù)大廈自稱為“甲級寫字樓”,又不斷地炒作“全國首個全鋼結(jié)構(gòu)的高層寫字樓”,在幾次的房交會上其獨特的展示都成為了亮點,自然備受矚目,而其購買者也多為極具實力的港商、臺商、外貿(mào)公司和浙江省內(nèi)的大型公司,從目標消費者看,該樓盤對本項目也構(gòu)不成直接競爭關(guān)系;康恒·鴻鼎商務(wù)館位置：位于武林路南端,孩兒巷口;概況：總建筑面積萬㎡,地上8層,地下一層和地上一、二層為商鋪,三層以上做寫字樓;價格：寫字樓起價8688元/㎡,均價9000多元/㎡4層的價格,每層加價約為300元/㎡;工程進度：工程結(jié)頂;開發(fā)進度：現(xiàn)房銷售;銷售進度：6層以上售罄,4、5層還有剩余,估計銷售率達70%以上;賣點；“進駐臨湖寶地鎖定金牌商務(wù)門戶”分析：康恒·鴻鼎商務(wù)館以“SO”SmallOffice為寫字樓模式,面積分割都很小,且?guī)Ь频晔焦?有點類似“SOHO”模式,針對的目標消費者也主要是一些新興的高科技、高智慧個體公司;中惠大廈位置：位于慶春路和中河路交叉口東北角;概況：大廈總高達27層,據(jù)稱為慶春路第一高樓,總建筑面積萬㎡,其中1-3層為中空商場近15000㎡,4層以上為寫字樓36000㎡;價格：目前暫定寫字樓均價8800元/㎡,具體價格未定;開發(fā)進度：據(jù)售樓人員講,今年5月份房交會期間會正式推出,價格、面積等都會確定;銷售進度：預(yù)定階段;賣點；“創(chuàng)意人生,享受工作,盡情生活”/“世紀交匯在此揚帆”分析：中惠大廈若正式推出,相信其地段、高度、規(guī)模都會對杭州的寫字樓市場尤其是慶春路沿線區(qū)域的寫字樓造成很大的沖擊,對本項目也會有波及,因此,應(yīng)對該樓盤有相當?shù)年P(guān)注度;廣利大廈位置：位于慶春路與中河路交叉口西北角;概況：總建筑面積52868㎡,由一幢22層的主樓、5層裙樓及配套用房組成;備注：目前該樓盤只在做概念性的展示,并未正式推出,因此,其建筑規(guī)模、樣式、格局、價格等均未定;項目市場分析S、W、O、T優(yōu)勢Strengths本項目處于解放路這個繁榮的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū),做寫字樓的先天條件優(yōu)越;解放路作為傳統(tǒng)的市中心和商貿(mào)中心,交通、環(huán)境、市政配套已相當成熟,具有優(yōu)越性,商場、銀行、醫(yī)療機構(gòu)、酒店林立,商業(yè)氛圍濃厚,是做商務(wù)辦公樓的上佳之選;本項目毗鄰東河60米寬生態(tài)綠化帶,自然環(huán)境優(yōu)美,辦公條件得天獨厚;很少有辦公樓既坐擁繁華商業(yè)福地,又攬河流山川美景,而本項目真正做到了“魚與熊掌兼得”;像偉星·東河世紀大廈就大打東河招牌,提出“杭州首座生態(tài)綠色寫字樓”;雖說本項目如果也主打東河牌子會有點落于人后,但這一天然景致會很自然地吸引客戶的眼光;本項目處于新近確立的大杭州核心商務(wù)區(qū)的心臟區(qū)域;本項目所處的解放路商業(yè)街區(qū)從南北看正好處于城站廣場與慶春路沿線之間,東西處于延安南路與未來的錢江新城之間,恰好是四大寫字樓區(qū)塊的過渡地帶與核心位置,為新近確立的大杭州核心商務(wù)區(qū)的心臟區(qū)域;隨著大杭州概念的提出、“城市東擴”的逐步推進,寫字樓區(qū)域重點也將逐步東移,近幾年內(nèi)城站廣場及周邊、慶春路沿線的寫字樓發(fā)展將加快,它們是城市向東發(fā)展的必不可少的銜接與過渡,尤其是城站廣場及周邊區(qū)域兩三年后勢必成為杭州市交通條件最優(yōu)越、辦公樓最集中的商務(wù)區(qū);慶春路金融街的地位目前是牢不可破,其對周邊區(qū)域的金融輻射之大可想而知,且有沿建國南路向城站發(fā)展的趨勢,對本項目將有很大的帶動作用;本項目的市場前景看好;從該地塊已建或在建樓盤的市場現(xiàn)狀看,如萬安商社、金衙莊綜合樓等新建寫字樓已基本售罄并投入使用,在建的有偉星·東河世紀大廈、金緯·銘揚大廈等,還未正式開盤出售,預(yù)定形勢已相當不錯,“店多隆市”,該區(qū)域的寫字樓市場前景相當看好;市政府對解放路的開發(fā)與重振相當重視,將有利好政策出臺;目前,天工藝苑已開始重新招商,估計不久后會重新開張,以天工藝苑的所處地段以及在杭城的知名度,定會給解放路東段帶來更濃厚的商業(yè)氛圍,相應(yīng)地也會帶動緊鄰它的本項目的開發(fā);且政府現(xiàn)有規(guī)劃要在天工藝苑和本項目之間拓展一條寬約14米的街道,從而貫通清泰街;劣勢Weaknesses本項目規(guī)模較小,不易進行規(guī)模開發(fā);本項目的地塊面積不到5畝,只能建一幢樓,且高度限定也只能建13層左右,總建筑面積僅為萬方左右,相對于目前杭城大體量、高層面的寫字樓來比,相形見絀,無形中“矮”了一截,所以本項目的營銷重點不能放在規(guī)模、形體上,必須另辟蹊徑,這將增大開發(fā)難度;該地塊南北狹長,沿主要街道解放路的面寬較窄,將來商鋪的銷售難度較大;與偉星·東河世紀大廈的商鋪比較,因偉星·東河世紀大廈地塊一面是沿建國中路,適宜做臨街商鋪,因此,其寫字樓的入口大廳就設(shè)在繁華的解放路上,提高了樓盤的檔次;而本項目的地塊北面所臨的解放路面寬較窄、東面所臨的街道未拓寬,將來商鋪的銷售難度會較大,同時還要慎重考慮入口處的設(shè)置問題,因為入口處的設(shè)置直接關(guān)系到寫字樓的樓盤形象;該地塊所處區(qū)域的中高檔寫字樓氛圍的形成尚需時日;該區(qū)域中高檔寫字樓的開發(fā)只是近幾年的事,目前已建或在建樓盤并不多,且很多還未入駐,人氣還較淡,需要進一步的開發(fā),以期形成一個以解放路和東河交叉口為中心的寫字樓商務(wù)區(qū);4、該地塊對面是浙一醫(yī)國家保健中心;浙一醫(yī)國家保健中心恰好位于該地塊的正對面,且其層高絕對超過本項目,會給本項目造成一定的壓迫感;機會Opportunities該項目是大華房產(chǎn)公司進入杭州房產(chǎn)市場開發(fā)的第一個項目,從該項目所處的地段來看,是一個很有開發(fā)潛力的樓盤,對公司的房地產(chǎn)開發(fā)是一個嘗試,更是一種突破,是樹立公司形象、打響知名度的好機會,更重要的是為大華公司下個項目余杭五常鄉(xiāng)大型住宅項目的開發(fā)打下良好的基礎(chǔ),從而迅速地在杭州房產(chǎn)界占有一席之地;伴著入世吹來的“春風”,杭州不斷加大對外開放和引進外資的力度,對寫字樓的需求也不斷擴大,開發(fā)商們也爭相開發(fā)寫字樓,造成了新的一輪寫字樓開發(fā)熱,在去年底舉行的錢報名樓名車展上參展的寫字樓項目就達到40個,加上未參展的10個左右,總建筑面積近100萬平方米,開發(fā)量和銷售量均達到歷史最高水平;雖說目前是介入開發(fā)寫字樓的競爭可能很激烈,但鑒于本項目體量不大且地段優(yōu)越、需求大,目前正是介入的良機;隨著建國南路的拓寬,金雞嶺路與直大方伯路的改造,特別是貼沙河底下隧道的動工建設(shè),將與城站廣場區(qū)域的聯(lián)成一片,交通更加方便,是未來的人流、物流交匯的集中地帶,必將吸引有遠見的公司著眼于長期發(fā)展而看好本項目;隨著城站廣場的改造完成,浙一醫(yī)腦外科中心大樓、國際保健中心和浙二醫(yī)門診大樓的竣工,該地塊周邊的城市形象、建筑空間大為改觀,同時也將進一步確立該區(qū)域的醫(yī)療衛(wèi)生的核心地位,增強該區(qū)域?qū)σ劳嗅t(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的企業(yè)的吸附力;風險Threat觀望目前杭城整個寫字樓,寫字樓的開發(fā)體量達到了歷史以來最高點,造成了整個供需錯位,殘酷的競爭將是每個寫字樓開發(fā)商面臨的事實,整個寫字樓的市場風險也因此大大上升,對本項目而言,也不可避免存在一定的風險;同一時期上市的同類項目較多,產(chǎn)品定位、目標客戶基本相似,競爭激烈;而且,本項目交付期相比競爭樓盤偉星·東河世紀大廈、金緯·銘揚大廈要遲,無法占得先機;項目定位建議一總體定位根據(jù)以上市場狀況與項目資源分析,建議本項目做品質(zhì)優(yōu)良的中間價位的景觀寫字樓,理由如下：1、目前寫字樓中間產(chǎn)品最行俏;在去年底錢報組織的“名車名樓展”上,細心的購房者不難發(fā)現(xiàn),杭州寫字樓市場上,中間產(chǎn)品特別是品質(zhì)優(yōu)良的中間價位的寫字樓相當難尋;一方面杭州寫字樓市場在經(jīng)歷了前幾年的滯銷后,從去年開始逐漸熱銷,稀缺性景觀寫字樓的開發(fā)為很多開發(fā)商所看好;一時間,以浙江世貿(mào)中心為榜樣的樓盤紛紛面世,世紀廣場、耀江發(fā)展大廈、白馬大廈、吳山商城等紛紛亮相,無一不定位在高檔寫字樓,價位動輒上萬元,眾多的購房者只能遠觀,不能輕松下單,買得起單價在萬元以上寫字樓的企業(yè)畢竟是鳳毛麟角;另一方面,杭州的寫字樓市場還有為數(shù)眾多的潛在寫字樓供應(yīng)量,即分布在杭州的各個區(qū)域的一些行政事業(yè)單位出資建造的大樓和一些賓館、酒店,這類“寫字樓”往往不能提供豪華氣派的大廳、優(yōu)雅單純的辦公環(huán)境,無法滿足隨著企業(yè)的壯大,對形象要求越來越高的需求心理;更為致命的是,這類寫字樓只能出租,不能銷售;因此,寫字樓市場在中間產(chǎn)品的供需上,雙方矛盾日益突出;高不成低不就的尷尬局面之下,大量發(fā)展中企業(yè)就希望品質(zhì)優(yōu)良、配套完備、物管專業(yè),均價在7000元／平方米左右的寫字樓出現(xiàn);眼下,這類寫字樓主要集中在文教區(qū),昌地·火炬大廈、中大·文錦大廈、華立·金頂苑等樓盤都是個中典范,這類樓盤往往在開盤初期就被選購一空;目前市場供應(yīng)主力,集中在城站區(qū)域,由于受區(qū)域條件影響,一時還不能被市場完全接受;因此,以本項目的地段、環(huán)境,做高等品質(zhì)而中檔價位的寫字樓,不愁沒有市場,甚至很有可能會一搶而空;2、就項目資源而言,本項目不易做高檔寫字樓;正如前文所說的,本項目所處的解放路雖是繁華的傳統(tǒng)商業(yè)街,但街面比較狹窄,且街道兩旁的樓盤都比較陳舊、擁擠,整體形象不佳,外在環(huán)境不適宜做高檔寫字樓;從目前已建或在建的幾幢寫字樓來看,檔次并不很高,最多屬于中高檔;而本項目的本身的方位、規(guī)模、限高等,都不具備做高檔寫字樓的條件;本項目若要做高檔寫字樓,開發(fā)營銷難度定會很高,而且很難和其他高檔寫字樓競爭;建議,