《金融理財學(xué)》第六講：房地產(chǎn)投資計劃閩南師范大學(xué)商學(xué)院金融教研室王鐵軍2017年03月28日123房地產(chǎn)概述及匯報選題房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及影響因素房地產(chǎn)投資分析4房地產(chǎn)估值

<第1節(jié)>房地產(chǎn)概述及匯報選題房地產(chǎn)的定義各種定義比較王家庭：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合體，是指地上房屋建筑及其附屬物的土地及派生的各種權(quán)利的集合。房地產(chǎn)是指內(nèi)生于房地產(chǎn)所有權(quán)及其衍生的權(quán)利、權(quán)益和利潤。Investopedia，投資百科的定義Realestateispropertycomprisedoflandandthebuildingsonitaswellasthenaturalresourcesofthelandincludinguncultivatedfloraandfauna,farmedcropsandlivestock,waterandminerals.提問：國內(nèi)外定義的差別在哪里？房地產(chǎn)定義解析“房”和“地”是否要分家？“房”一定建在“地”上，買房等于買地，房和地不分家。土地歸國家集體所有房地產(chǎn)是權(quán)利的集合，包括土地及其全部附屬物。土地歸國家集體所有，個人只有使用權(quán)，房和地必須分家。房與地不分家（國外）：房與地分家（我國）：房地產(chǎn)是部分權(quán)利的集合，個人沒有土地所有權(quán)。土地私有制物權(quán)法與房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地及其附屬物的各種權(quán)利的集合提問：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)哪些熱點(diǎn)問題與上述法律有關(guān)？明確“物”的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)。如有兩個以上意向用地者，必須采取招標(biāo)、拍賣等公開競價方式出讓?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。提示：《物權(quán)法》與房地產(chǎn)的交集有哪些？住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿的，自動續(xù)期。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。土地拍賣與地王土地拍賣制度結(jié)論：土地拍賣導(dǎo)致“地王”，必然推高房價。對土地估值最高的競拍者獲得土地。土地使用的其他制度探討。土地規(guī)劃，統(tǒng)籌分配給企業(yè)使用。市場化的競爭制度？能賺最多錢的競拍者獲得土地。把房價賣到最高的競拍者獲得土地。土地定向供給制度？土地市場，有無數(shù)供給者、無數(shù)需求者。在土地國家集體所有制下，拍賣制度是必然選擇，也是最優(yōu)選擇！房產(chǎn)證的70年房子的所有權(quán)是永久的，土地的使用權(quán)是70年。如果房子永遠(yuǎn)不倒塌，房主永遠(yuǎn)擁有它，但只擁有70年的土地使用權(quán)。以下哪種解決辦法好？思考：70年之后怎么辦？土地使用權(quán)從70年改為“永久”。提示：這是土地私有化！70年之后，自動續(xù)期（物權(quán)法）。疑問：如何續(xù)期？有償、無償？李總理的“不設(shè)前置條件”2017年兩會后，李總理答中外記者問思考：哪些能信，哪些不能信？“房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦？國家準(zhǔn)備怎么解決？”不能全信！“可以續(xù)期”，《物權(quán)法》規(guī)定，可信。答：可以續(xù)期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易?！安恍枭暾垺?，《物權(quán)法》規(guī)定，可信?！?0年產(chǎn)權(quán)”是法律問題，不是行政問題！“沒有前置條件”，超越職權(quán)，不可信?！安挥绊懡灰住?，維護(hù)市場穩(wěn)定，可信。思考：如果李總理重新回答這個問題，你有什么建議？房產(chǎn)開發(fā)與拆遷補(bǔ)償釘子戶值得稱贊嗎？重慶最牛釘子戶你的觀點(diǎn)？思考：《物權(quán)法》提到“為了公共利益，可以征收集體、單位和個人的房屋和其它不動產(chǎn)”，請問，什么是“公共利益”？誰來確定“公共利益”？正方:值得稱贊,個人應(yīng)當(dāng)維護(hù)自己的財產(chǎn)所有權(quán)，權(quán)利不得被侵犯！反方:不值得稱贊,個人漫天要價，損害公共利益，延緩社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。農(nóng)民的房地產(chǎn)農(nóng)民的土地、房產(chǎn)有價值嗎？反方：有價值，因為這些土地一旦被國家征收，就可以上市買賣，造就了無數(shù)“地王”。正方：沒有價值，農(nóng)民土地屬于集體所有，不能上市買賣；農(nóng)民希望抵押房產(chǎn)貸款，銀行不給貸款。通常情況下，農(nóng)民的土地、房產(chǎn)，被“國家”低價征收，高價賣給房地產(chǎn)開發(fā)商，差價可達(dá)數(shù)萬倍。引申：農(nóng)村土地成為“金庫”，需要時則“為了公共利益”、通過“國家征收”上市場交易，坑害農(nóng)民利益。房地產(chǎn)的特性固定性，土地是不可移動的。讀史可以明智：我國歷史2600多年的鹽稅、食鹽財政，鹽業(yè)專營。異質(zhì)性，沒有一塊土地是完全一樣的。有限性，土地資源是有限的，房屋供給也是有限的。權(quán)益的多樣性，土地的使用權(quán)、房屋的所有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)等等。保值增值，土地是不可再生的，隨著社會的發(fā)展，土地需求逐漸增大。稅收性，由于土地的國家專營，買房、租房和建房均被政府“專營稅”。房地產(chǎn)的分類按照使用性質(zhì)劃分：市場化商品房居住類房地產(chǎn)，住宅、商品房。商業(yè)類房地產(chǎn)，商場、購物中心，商鋪。居住類房地產(chǎn)的分類：工業(yè)類房地產(chǎn)，廠房、工廠區(qū)建筑物。其它用地，例如，教育用地。限價商品房經(jīng)濟(jì)適用房自住商品房廉租房保障房與商品房用地打包出讓。幾個重要概念住房公積金引申：如果通過后來的購買者哄抬房價而獲利，房價必然會崩盤，市場必然垮塌，經(jīng)濟(jì)必然會癱瘓。歷史經(jīng)典案例：17世紀(jì)荷蘭的郁金香泡沫。機(jī)關(guān)單位、企業(yè)公司為職工繳存、用于房產(chǎn)支出的資金，每月最高繳存額為工資收入的12%。房屋租價比公積金每月2600元，其中個人繳納1300元，單位、公司繳納1300元。1300元占月收入的12%，月收入？房產(chǎn)限購（抑制泡沫）VS房產(chǎn)去庫存（增加泡沫）。一套房子的租價比=租金（一年）/總房價（不含裝修費(fèi)稅費(fèi)），金品花園租價比2000*12/13000*85=2.17%提示：如果投資房產(chǎn)只能通過出租獲得回報，投資金品花園的一套房產(chǎn)，年化收益率為2.17%。房地產(chǎn)選題1租房還是買房？王老師在漳州的兩難選擇。目前有一個寶寶4個月大，有一位老人需要贍養(yǎng)；可短期融資20萬，但必須在一年之內(nèi)還清。未來5年內(nèi)，家庭每月收入10000元（稅后），公積金每月2600元；五年之后，如果升級為副教授，家庭每月收入為7500元，否則為6500元，公積金不變。成都房產(chǎn)價值60萬，尚余17萬貸款沒有還清；北京雖有房產(chǎn)，為了小孩讀書，不能賣。2016年9月來到閩南師大，簽約5年。目前，租房面積85平米，兩居室，租金每月2000元，物業(yè)費(fèi)等每月300元。PPT匯報，根據(jù)以上信息，結(jié)合漳州房價，給出翔實(shí)的分析，回答如下問題：王老師在漳州租房劃算還是買房劃算？房地產(chǎn)選題2政府愿意征收房產(chǎn)稅嗎？以家庭為單位征收房產(chǎn)稅，很多夫妻為了規(guī)避稅費(fèi)，辦理假離婚，影響社會穩(wěn)定。征收房產(chǎn)稅，增加房主的持有成本，增加二手房市場的供給，抑制投資性住房需求。征收房產(chǎn)稅，打壓房價，抑制土地拍賣交易，地方政府財政收入減少。征收房產(chǎn)稅，增加稅收，增加地方政府的財政收入。房產(chǎn)是一種財產(chǎn)，財產(chǎn)稅是稅收的一種類型，從國家管理角度看，必須征收房產(chǎn)稅。PPT匯報:結(jié)合上述材料和觀點(diǎn)，從多個角度（自己思考）分析政府對房產(chǎn)稅的可能態(tài)度及影響，必須包括如下內(nèi)容：房產(chǎn)稅的來龍去脈。房地產(chǎn)選題3王老師的表弟的“身價”之謎PPT匯報內(nèi)容：王老師的表弟說的是真話嗎？如果是真話，他是如何做到的？如果不是真話，他在2014年初投資到房地產(chǎn)的200萬到2016年底最多可以賺到多少錢？大專學(xué)歷,2013年在新疆倒賣玉石、玉器，賺200萬。同年，開始學(xué)習(xí)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣金融學(xué)，商業(yè)銀行管理學(xué)，最終決定將200萬投資房地產(chǎn)。投資地點(diǎn)在北京市昌平區(qū)的核心城區(qū)。上周聊天，他說目前“身價”達(dá)到1000萬。題外話：如果給你六年，你選擇讀博士？還是去新疆倒賣玉石+炒房？提示：PPT匯報遇到問題可以郵件咨詢！

<第2節(jié)>房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及影響因素房地產(chǎn)價格的構(gòu)成土地價格上海中興路地塊，2016年8月拍出110億元的天價，樓板價（不含工程造價和公司利潤）10萬元/平米。實(shí)際售價，每平米不能低于10萬，部分售價14萬/平米。房屋建筑成本工程造價，包括勘察設(shè)計、施工、安裝、建設(shè)等費(fèi)用。提示：來自房奴（老百姓）的血汗錢！稅費(fèi)公司運(yùn)營、開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)。專營稅（包含在土地價格中）、房產(chǎn)稅、各種契稅。房地產(chǎn)公司利潤有多少？中超外援天價轉(zhuǎn)會費(fèi)+年薪，2016年房企花費(fèi)轉(zhuǎn)會費(fèi)40個億，特維斯一個人的年薪達(dá)到2個億人民幣。房地產(chǎn)價格的影響因素自然地理因素地理位置人口分布社會經(jīng)濟(jì)因素在土地國家專營的體制下，房企成為土地專營稅的“代收者”。專營稅部分落入房企的口袋，部分落入官員的口袋，部分通過政府返還于民。市政設(shè)施自然環(huán)境土地價格房企品牌政策因素人口政策戶籍政策調(diào)控政策我國房地產(chǎn)發(fā)展史就是一部工薪階層的血淚史!資本逐利與房價高漲新聞速三遞，201三7年4月5日凌晨4：50（現(xiàn)已三被全面三封殺）《我是怎三么在9個月里三把房價三炒高兩三三倍的》思考：三聽完這三個炒房三故事之三后，判三斷真?zhèn)稳??！吨袊C三券報》：漳州炒房淘三金術(shù)初到漳州漳州地三處閩南金三角…最近半年來三，其“三如雷貫三耳”的三方式，三卻是漲三幅位列三全國前三列的房三價。泉州商三人魏廣三華（化三名）是一家鞋三廠老板三，因近三些年“實(shí)體三難做”三，到漳三州炒房三。一年三多的時三間，投三入100三0萬，凈三賺400三0萬。他三“竊”以為自三己為漳三州房價三的巨幅三飆升“三做了不三可推卸三的貢獻(xiàn)三”。201三6年初，三實(shí)地考三察漳州三，后攜三帶資金200三0萬，加三入一個三炒房團(tuán)三（總資三金2個億）三進(jìn)入漳三州樓市三。漳州背三景調(diào)查三：1）201三6年中，三漳州樓三房均價600三0多，處三于價值三洼地；2）市政三府拆遷三改造，1.5萬戶拆三遷戶，三每戶政三府補(bǔ)貼三約100萬，購三買力強(qiáng)三勁。3）市內(nèi)三供給有三限，流三通房產(chǎn)三較少。提問：三有沒有三明顯的三錯誤？小試牛刀向?qū)W區(qū)三房下手,“冠城三國際”三學(xué)區(qū)房,當(dāng)時均三價1萬元，三流通房三產(chǎn)不足50套，只三需要不三足100三0萬便全三部掃光三。接下來三，如法三炮制，三在市區(qū)三掃蕩其三它房產(chǎn)三，共購三買500套房產(chǎn)三，花費(fèi)1.2億。201三6年9月，掌三握了漳三州市區(qū)三二手房三市場三三分之一三的房產(chǎn)。利用微三信公眾三號，媒三體、論三壇造勢三：廈漳三同城化三、學(xué)區(qū)三房、江三景房、三廈門地三鐵修到三漳州。聯(lián)合房三產(chǎn)中介三造勢：三將500套二手三房在漳三州主要三房產(chǎn)中三介掛出三來，每三月刷價三格，對三手交易三，價格三猛漲。舊城改三造、道三路改造三、修建三公園、三自然村三拆遷補(bǔ)三償，刺三激需求三，周邊三資金涌三入。提問：三有沒有三明顯的三錯誤？斬獲暴利漳州市三區(qū)人均收三入約300三0塊錢的三情況下三，市區(qū)房價以近乎“三一天一三價”的三態(tài)勢，三從六七三千元起三步，向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進(jìn)三發(fā)。201三7年初,50三0套房產(chǎn)三全部轉(zhuǎn)三手,投入1.2億元,凈賺2個億。一個漳三州官員三評價：三“這不到一三年的房三價漲勢三，我看三在眼里三，感到三心酸和三氣憤。三在這種三風(fēng)氣的三感染下三，將來三沒人愿三意腳踏三實(shí)地做三實(shí)業(yè)。三炒房團(tuán)三掠奪的三是幾代三人的民三脂民膏三，透支三的是一三個青年三家庭一三生的財三務(wù)支出三。一個三炒房團(tuán)三就能輕三松卷走2億元，5個團(tuán)就三是10億元，三這些都三是老百三姓辛辛三苦苦攢三下來后三，拱手三送給他三們的”提問：三有沒有三明顯的三錯誤？漳州房價瘋狂的背后漳州的三房地產(chǎn)三市場過三于狹小泉州VS漳州？三給炒房三者以可三乘之機(jī)三！外來人口少三，租房三市場冷三清，房三地產(chǎn)交三易萎靡三線城三市的地三理位置三，五線三城市的三發(fā)展速三度城市發(fā)三展遠(yuǎn)落三后于社三會需求三，嚴(yán)重三滯后！一些重要啟三示：讓漳州三市民徹三底明白三：漳州三是中國三的漳州三！做個理三性投資三者，享三受美好三生活。世界是三無國界三的，人三才可以三自由流三動。<第3節(jié)>房地產(chǎn)三投資分三析房地產(chǎn)投資簡介房地產(chǎn)三投資的三內(nèi)涵從個人三理財角三度看，三個人為三了實(shí)現(xiàn)三特定目三標(biāo)（居三住、資三產(chǎn)增值三）而進(jìn)三行的房三產(chǎn)買賣三交易活三動。房地產(chǎn)三投資的三目標(biāo)居住：三購買房三屋（樓三房），三房屋裝三修，改三善居住三環(huán)境。思考：貸款三買房，三利率風(fēng)三險屬于三哪種？資產(chǎn)增三值：土三地的稀三缺性，三投資渠三道的有三限性。房地產(chǎn)三投資的三風(fēng)險流動性三風(fēng)險，三不動產(chǎn)三難以立三即變現(xiàn)三。未來現(xiàn)金流三：將購三買的房三產(chǎn)出租三，換取三穩(wěn)定租三金。政策風(fēng)三險，房三產(chǎn)調(diào)控三，二手三房產(chǎn)交三易征稅三。市場風(fēng)三險，經(jīng)三濟(jì)放緩三，房價三下跌。房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)問題租房還三是買房三？目標(biāo)一三致：解決居三住問題假設(shè)：三某老師三，租房30年，押三金：200三0元，第三一年支三付房租2.4萬，每三年以5%的速度三增長，三市場利三率按5%計算，三求30年末的三現(xiàn)金價三值。等比序列三終值計三算：F=N*A0（1+i）N-1約297萬。假設(shè)：三某老師三買房，三房價1萬/平米，85平米，三其它費(fèi)三用15萬，總?cè)ㄙM(fèi)100萬。首三付30萬，貸三款70萬，年三利率5.3三9%計算，三等額本三息還款30年，每三月392