NEWVISUALANGLE服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值長春吳中項(xiàng)目—市場定位思路及產(chǎn)品建議報(bào)告—.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目認(rèn)知與理解宏觀環(huán)境綜合審視房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目開發(fā)主題初探項(xiàng)目總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents).（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目宗地分析[特征及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)][項(xiàng)目背景信息]本案地處項(xiàng)目位于長春市寬城區(qū)亞泰大街以西，北三環(huán)以南，九臺(tái)路以東，養(yǎng)正高中以北。[項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)]項(xiàng)目規(guī)劃用地：22公頃整體分布：住宅+公建容積率：地塊一：2；地塊二、地塊三：1.5。地塊規(guī)模較大，呈不規(guī)則形。西南為中心公園，但與證大光明城相比不占優(yōu)勢(shì)，目前項(xiàng)目附近日常生活商業(yè)配套匱乏。地塊外部環(huán)境[四至]北南西東項(xiàng)目宗地地塊南面是養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)，是地塊附近較有優(yōu)勢(shì)的配套，為區(qū)域居民子女入學(xué)提供便利，同時(shí)也提升了地段的自然價(jià)值。地塊東側(cè)為北亞泰大街，為城市南北交通大動(dòng)脈。道路系統(tǒng)完善，東側(cè)為棚戶改造區(qū)域，目前配套較差、居住氛圍不足。地塊西面為空地和舊水塔等，未來將規(guī)劃體育中心、社會(huì)停車場。具有遠(yuǎn)景配套優(yōu)勢(shì)。西南為區(qū)政府所在地，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及地段價(jià)值帶動(dòng)作用大。地塊北面吉林糧油公司，臨街面為三環(huán)路，交通道路設(shè)施較好，幾路公交車在此有站點(diǎn)。給居民出行帶來便利.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料地塊理解配套條件目前生活購物、休閑娛樂等配套設(shè)施匱乏，配套環(huán)境總體較差。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模中等偏大，三塊土地分割相對(duì)較為均勻，利于項(xiàng)目的分期操作及組團(tuán)規(guī)劃。區(qū)位條件目前是長春棚戶區(qū)面積最大、經(jīng)濟(jì)落后的老城區(qū)，也是北部新城規(guī)劃中城市服務(wù)中心的核心區(qū)域，是未來的北部新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。地塊條件地塊形狀分割后不完全規(guī)整，增大項(xiàng)目整體規(guī)劃的難度。同時(shí)地塊內(nèi)尚有未拆遷建筑和廠房。交通條件交通道路系統(tǒng)較為完善，有幾路公交線路直達(dá)鐵南和市區(qū)，居民出行較便利。環(huán)境條件目前為北外環(huán)，生活環(huán)境與自然條件較差，地塊南側(cè)為養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)、東南方向規(guī)劃有重點(diǎn)初中，地塊內(nèi)有小學(xué)、幼兒園公建規(guī)劃用地，具有改善教育配套不足的先天條件。地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎產(chǎn)品在結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價(jià)值地塊價(jià)值解析之一：

寬城城市服務(wù)中心的建設(shè)將極大提升區(qū)域土地價(jià)值寬城區(qū)政府辦公中心極大提升區(qū)域土地價(jià)值經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)和發(fā)展前景寬城城市服務(wù)中心區(qū)將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速增長，為區(qū)域房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供足夠動(dòng)力。地塊處于北部新城核心——區(qū)政府辦公中心附近，未來的發(fā)展將會(huì)成為區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)?，F(xiàn)項(xiàng)目周邊存在較多空地，尚未正式開發(fā)，預(yù)計(jì)整個(gè)片區(qū)在未來三年內(nèi)會(huì)有巨大變化。地塊價(jià)值解析之二：養(yǎng)正中學(xué)養(yǎng)正中學(xué)“長春第一?！北卷?xiàng)目地塊南側(cè)是有百年歷史、號(hào)稱“長春第一校”的養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)。這是一個(gè)是由原長春市十二中和長春市四中組建而成的省級(jí)重點(diǎn)高中。也是長春市繼市實(shí)驗(yàn)、十一高、市二實(shí)驗(yàn)之后的第四所現(xiàn)代化省級(jí)示范性重點(diǎn)高中。長春市十二中的前身是長春第一所官辦學(xué)?！B(yǎng)正書院，至今已有123年的歷史，有“長春第一?！钡拿雷u(yù)；四中建于1907年，今年剛好是建校100周年。在“建設(shè)北部新城”的熱潮中，是長春市委、市政府全力打造的鐵北重點(diǎn)高中和省級(jí)示范性高中。

.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)研判優(yōu)勢(shì)（Strength

）劣勢(shì)（Weakness

）地塊所在區(qū)位處于寬城區(qū)城市服務(wù)中心，與寬城區(qū)政府斜角相望，有較好的發(fā)展前景；項(xiàng)目南側(cè)緊鄰養(yǎng)正高級(jí)中學(xué)，為居民高中入學(xué)提供方便；地塊周邊未來的配套發(fā)展環(huán)境較好：東側(cè)為規(guī)劃醫(yī)院（醫(yī)大三院）、七十二中，西側(cè)為規(guī)劃中的寬城區(qū)體育中心、社會(huì)停車場等，給項(xiàng)目帶來較大升值和發(fā)展空間。項(xiàng)目距離中心公園較近，西側(cè)地塊有部分的景觀資源。開發(fā)商為知名上市公司，曾在蘇州成功開發(fā)多個(gè)樓盤，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的開發(fā)理念。本案所處地段是以前的偏僻地區(qū)，綜合環(huán)境較差，客戶認(rèn)可度較差；項(xiàng)目周邊目前生活、商業(yè)等配套匱乏，不能滿足基本生活需要；居住氛圍不足，生活條件很不成熟；地塊所處區(qū)域歷年開發(fā)項(xiàng)目檔次普遍較低，房價(jià)同比一直不高，給項(xiàng)目提升帶來不利因素；區(qū)域居民消費(fèi)水平較低，居住混雜，目前缺少中高端人群。區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備數(shù)量加大,競爭壓力較大，潛在競爭對(duì)手不斷增多定位的核心問題點(diǎn)如何利用項(xiàng)目現(xiàn)有的區(qū)位條件，營造項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)？如何彌補(bǔ)地塊及周邊生活配套嚴(yán)重不足給居民生活帶來的不便？如何整合自身配套并打造差異化產(chǎn)品，發(fā)揮項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢(shì)？北部新城中心區(qū)域，目前區(qū)位整體環(huán)境與形象較差地塊周邊生活、商業(yè)配套匱乏，市政配套待建項(xiàng)目南靠養(yǎng)正高中、地塊內(nèi)有生活、教育的公建規(guī)劃項(xiàng)目周邊潛在競爭較多，產(chǎn)品如何定位可使項(xiàng)目在市場中取得先機(jī)？項(xiàng)目南側(cè)、東側(cè)、北部為大盤或待開發(fā)地塊項(xiàng)目的地塊猶如一塊璞玉，品牌、區(qū)政府所在地及區(qū)域未來配套發(fā)展前景、地塊內(nèi)配套規(guī)劃及毗鄰養(yǎng)正中學(xué)是地塊的核心資源所在，讓我們備感驚喜和珍愛?；诘貕K獨(dú)有的核心優(yōu)勢(shì)，如何去雕琢我們的“和氏璧”，這將成為我們研究地塊價(jià)值最大化的根本命題。讓我們結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)，來看看我們所要面臨的市場環(huán)境，從而確定項(xiàng)目利潤與品牌價(jià)值最大化的策略。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料宏觀環(huán)境綜合審視項(xiàng)目認(rèn)知與理解房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目開發(fā)主題初探項(xiàng)目總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)經(jīng)濟(jì)總量不高/人均GDP突破3000美元，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段長春GDP總量在省會(huì)城市中處于中間水平，但GDP在06、07年的快速增長表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)上漲的良好勢(shì)頭，同時(shí)將帶動(dòng)城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展；

人均GDP超過3000美元，根據(jù)國際衡量標(biāo)準(zhǔn)，城市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)消費(fèi)需求特征以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并存；第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高（50.4%），工業(yè)化進(jìn)程迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)良性調(diào)整。房地產(chǎn)E網(wǎng)-..fdcew.傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料房地產(chǎn)E網(wǎng)-..fdcew.傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。倍訊易-..投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)明顯，消費(fèi)能力有待提高自2004年開始，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，2007年固定資產(chǎn)投資占GDP比重65％，對(duì)拉動(dòng)城市的發(fā)展起到了明顯的作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)初顯領(lǐng)航之勢(shì)；城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入持續(xù)快速增長，07年同比增幅為12％，處于同類城市上游行列，但絕對(duì)值仍較低；由于歷史原因城市經(jīng)濟(jì)一度缺乏活力，城市居民消費(fèi)能力有限，但隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，城市居民消費(fèi)能力和消費(fèi)意識(shí)正在逐年提高。城市化進(jìn)程加速，市場擴(kuò)容現(xiàn)象明顯城市化水平平均增速0.575%，在2006年增速超過3%，城市化率為47.2%。表明自2006年起，城市化發(fā)展加速，城市化進(jìn)程加快以滿足城市的發(fā)展需求，從而將帶動(dòng)城市整體房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；城市化進(jìn)程處于快速發(fā)展階段，這與城市工業(yè)基礎(chǔ)雄厚有著密切聯(lián)系戶均人口數(shù)呈縮小趨勢(shì)，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，核心家庭正逐漸成為主要的家庭構(gòu)成。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料城市發(fā)展方向及規(guī)劃[城市定位]全國重要的汽車工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工基地和科教文貿(mào)城市；[城市發(fā)展方向]長春市“南拓東展，北優(yōu)西控”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)發(fā)展東北和西南產(chǎn)業(yè)新區(qū)，打造東南生態(tài)住區(qū)，建設(shè)南部和北部新城中心城區(qū)。主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)為“雙心三翼、多組團(tuán)”：“雙心”分別指人民廣場一帶主中心和人民大街南端的南部副中心，“三翼”分別指西南、東南和東北三個(gè)主要城市發(fā)展方向，多組團(tuán)是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式；大力發(fā)展工業(yè)的戰(zhàn)略引擎政策扶持長春政策吉林省政策中央政策振興老東北工業(yè)基地

加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國有企業(yè)改革改組改造；著力振興裝備制造業(yè)，促進(jìn)資源枯竭型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；全面推進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，提升和優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，調(diào)整中增加勞動(dòng)力就業(yè)。發(fā)展壯大汽車、石化、農(nóng)產(chǎn)品三大支柱產(chǎn)業(yè)；加快發(fā)展中西藥、電子信息、生物、材料等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)；培育發(fā)展能源、冾金、建材、輕紡等特色產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展汽車、食品、光電信息和生物與醫(yī)藥四個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；結(jié)合長春城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構(gòu)建主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)事業(yè)、生態(tài)環(huán)境和縣域經(jīng)濟(jì)五大項(xiàng)目支撐體系；加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，進(jìn)一步提升城市功能。隨著工業(yè)的快速發(fā)展，為城市提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)，增加城市的吸納力，從而對(duì)市場的消費(fèi)需求具有積極的促進(jìn)作用良好的宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場迎來持續(xù)發(fā)展的契機(jī)GDP及人均GDP產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)人均可支配收入總?cè)丝诜寝r(nóng)業(yè)人口城市化率市區(qū)人口城市化進(jìn)程加快，對(duì)房地產(chǎn)市場需求具有積極的促進(jìn)作用工業(yè)的快速發(fā)展，為房地產(chǎn)市場奠定良好的發(fā)展基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)上升良好勢(shì)頭，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)項(xiàng)目認(rèn)知與理解宏觀環(huán)境綜合審視項(xiàng)目定位思路和物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目開發(fā)主題初探項(xiàng)目總體規(guī)劃建議本案總體思路(Contents)土地供三應(yīng)達(dá)到三140三0萬方三，房地三產(chǎn)開發(fā)三有明顯三郊區(qū)化三趨勢(shì)按平均三容積第三1.5三計(jì)算，三在未來三3-5三年內(nèi)，三將陸續(xù)三有21三00萬三㎡的商三品房上三市。預(yù)三計(jì)在2三008三年，長三春市商三品房的三上市量三將達(dá)到三600三～80三0萬㎡三。2三007三年前1三1個(gè)月三的商品三住宅成三交量達(dá)三551三萬㎡，三預(yù)計(jì)年三底成交三量可突三破60三0萬平三方米，按此銷三售面積三計(jì)算，三需要3三.5年三的去化三時(shí)間。隨市場三需求的三擴(kuò)容，三現(xiàn)在的三供應(yīng)仍三然難于三滿足市三場需求三。近三年三土地出三讓量相三對(duì)較大三，而土三地出讓三宗數(shù)基三本保持三平穩(wěn)，三單塊出三讓土地三面積加三大，城市地三產(chǎn)開發(fā)三呈明顯三的郊區(qū)三化趨勢(shì)三；未來幾三年將有三近14三00萬三的土地三開始陸三續(xù)開發(fā)三建設(shè)200三5、2三006三年未開三發(fā)土地三約：2三40萬三㎡、4三80萬三㎡；2三007三年全年三土地出三讓47三3萬㎡三；2三008三年長春三棚改土三地為2三00萬三㎡。國家對(duì)三土地的三宏觀調(diào)三控開始三有所顯三現(xiàn)。200三7年計(jì)三劃供應(yīng)三土地8三50萬三㎡；截三止至1三2月1三4日，三土地出三讓僅為三473三萬㎡。長春市三房地產(chǎn)三市場供三需現(xiàn)狀三——供三需兩旺200三7年前三11個(gè)三月，長三春商品三房市場三供求比三為1：三1.0三6，商品住三宅供求三比為1三：1.三16，三尚有些三供不應(yīng)三求；200三7年新三開工9三08.三4萬㎡三，同比三增長2三.7%三；其中三住宅7三54.三6萬㎡三，同比三增長0三.8%三。截止三200三7年1三1月，三累計(jì)可三售商品三房55三1.7三萬平米三。因此三，從20三07年三度可售三面積來三看，2三007三年的房三地產(chǎn)供三應(yīng)相對(duì)三較低，三存在開三發(fā)商捂三盤惜售三的現(xiàn)象三。商品住三宅銷售三面積由三200三6年的三311三萬㎡，三爆增至三200三7年前三11月三的48三6萬，三住宅銷三售增幅三高達(dá)7三4.9三%，房三地交易三量的漲三幅之大三，可見市場的三需求迅三速擴(kuò)容三，和市三場的旺三盛需求三。套數(shù)（套）面積（萬㎡）總額（億元）成交價(jià)格（元/㎡）住宅住宅住宅住宅2004年26024—288.7—64.1—2224—2005年20083—217.8—48.6—2231—20063239029591338.7311.277.267.726712515.82007（1～11月）5421846797551.5485.7169.6141.23076.12908.3同比增長率（%）——51.274.972.6100.614.214.7長春市三商品房三價(jià)格穩(wěn)三步上漲三，屬需三求的理三性自然三上漲長春市三的商品三房銷售三價(jià)格自三200三6年起三迅速提三升。房三地產(chǎn)秩三序的規(guī)三范、外三埠開發(fā)三商的介三入、市三場整體三開發(fā)水三平的提三高、中三高端產(chǎn)三品的大三量出現(xiàn)三，以及三土地、三建安等三開發(fā)成三本的提三高，加三上城市三化進(jìn)程三加快、三人均生三活水平三的提高三，都使三房價(jià)一三路看漲三。由于屬三于品質(zhì)三提升和三需求拉三動(dòng)的自三然上漲三，仍在三房地產(chǎn)三市場理三性的上三漲區(qū)間三范疇內(nèi)三。專題研三究：需求結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變，大眾需求逐漸凸現(xiàn)數(shù)據(jù)顯三示，長三春市新三建商品三房供應(yīng)三和銷售三中：9三0㎡以三下中小三戶型供三應(yīng)和銷三售量逐三月增加三，大戶三型供應(yīng)三和銷售三量逐月三減少。市場消三費(fèi)結(jié)構(gòu)三趨于理三性，大三眾需求三成為主三流方向三。同時(shí)，三低價(jià)位三住房比三重在減三少，高三價(jià)位住三房比重三在加大三，說明三批準(zhǔn)預(yù)三售商品三住房的平均價(jià)三格重心三在上移三。新建三商品住三房價(jià)格三將有小三幅上揚(yáng)三的空間。商品房三供應(yīng)和三交易均三以大眾三需求為三主流市場實(shí)三際表現(xiàn)三：07三年戶型三面積需三求有明三顯回歸三跡象居民住三房消費(fèi)三理念有三了積極三變化，三很多人三已經(jīng)不三再盲目三貪大。60-三90㎡三的中小三戶型將三會(huì)成為三特定人三群的主三流需求三，特別三是相同三面積可三做成三三房的戶三型會(huì)成三為20三08年三購房者三的首選三。200三7年1三-11三月長春三市成交三登記的三90平三方米以三下的中三小戶型三占商品三住房成三交總量三的26三.9%三，比去三年全年三提高近三5.1三個(gè)百分三點(diǎn)。小面積三戶型、三總房款三少、購三置門檻三低、投三資回報(bào)三度高等三優(yōu)勢(shì)，三面為眾三多投資三購房者三關(guān)注的三焦點(diǎn)，三并迎合三了很大三一部分三目標(biāo)客三群，比三如家庭三人口很三少，經(jīng)三濟(jì)基礎(chǔ)三較弱、三首次置三業(yè)的中三青年消三費(fèi)者，三市場需三求較為三旺盛。國家9三0/7三0（9三0平米三以下占三70%三）政策三在地方三政府的三進(jìn)一步三落實(shí)將三有效調(diào)三整市場三供應(yīng)結(jié)三構(gòu)，同三時(shí)也將三促進(jìn)大三眾需求三的快速三釋放。三從項(xiàng)目三運(yùn)營的三層面來三看，未三來的市三場競爭三將更多三的集中三于中小三戶型產(chǎn)三品的設(shè)三計(jì)、創(chuàng)三新與規(guī)三劃！房地產(chǎn)三市場趨三勢(shì)潛在供三應(yīng)呈爆三發(fā)式增三長，但三現(xiàn)供應(yīng)三仍然難三于滿足三市場需三求長春市三房地產(chǎn)三市場呈三雙心兩三翼發(fā)展三趨勢(shì)，三近幾年三城市郊三區(qū)化進(jìn)三程加快三；隨著土三地、建三安等開三發(fā)成本三的提高三，城市三化進(jìn)程三加快，三人均生三活水平三不斷提三高，消三費(fèi)群體三購買力三加強(qiáng)，三房價(jià)將三繼續(xù)保三持平穩(wěn)三上升態(tài)三勢(shì)。市場擴(kuò)三容現(xiàn)象三明顯區(qū)域板三塊已初三步形成三，由項(xiàng)三目競爭三轉(zhuǎn)變?yōu)槿鍓K競?cè)隣?，競?cè)隣庍M(jìn)一三步加劇三；城市規(guī)三模的擴(kuò)三大和城三市化進(jìn)三程進(jìn)一三步加大三，增加三居民對(duì)三住房要三求房產(chǎn)快三速發(fā)展三階段審視全三城，把三握城市三房產(chǎn)市三場的大三勢(shì)；立三足板塊三、方可三從容謀三略一域三。下面通三過市場三板塊的三橫向?qū)θ绕饰鋈鍓K特三征，從三營銷全三城的角三度去關(guān)三注區(qū)域三板塊之三爭，探三悉板塊三脈搏，三從而發(fā)三現(xiàn)機(jī)會(huì)三、掘出三項(xiàng)目價(jià)三值之魂三！專題研三究：寬城區(qū)地產(chǎn)格局與發(fā)展歷程長春市三房地產(chǎn)三市場板三塊分布三示意綠園區(qū)三、汽車三產(chǎn)業(yè)開三發(fā)區(qū)、三高新區(qū)三部分寬城區(qū)三、部分三二道區(qū)二道區(qū)三、經(jīng)開三區(qū)南關(guān)區(qū)三部分、三高新區(qū)三部分、三凈月開三發(fā)區(qū)朝陽區(qū)三、南關(guān)三區(qū)對(duì)比——戰(zhàn)三略全局三之上中部Tex三ti三nh三ere北部東部南部城市中三心地段，都市核三心的中三央生活三區(qū)，擁三有豐富三的商業(yè)三資源，三基礎(chǔ)設(shè)三施完備三，配套三齊全，三其市場三一直備三受關(guān)注三，房價(jià)穩(wěn)三步上升。但因中三心城區(qū)可開發(fā)三用地較三小，項(xiàng)目三規(guī)模相三對(duì)較小三，而且三開發(fā)多三以高端三項(xiàng)目及三商務(wù)項(xiàng)三目為主三。區(qū)域板三塊房地三產(chǎn)發(fā)展三相對(duì)較三緩慢。擁有伊三通河的三良好資三源優(yōu)勢(shì)三，隨著三龍嘉國三際機(jī)場三的通航三，使得三該區(qū)位三優(yōu)勢(shì)凸三顯。因三以舊城三區(qū)為主三，目前房三地產(chǎn)項(xiàng)三目多為三棚戶區(qū)三改造項(xiàng)三目，區(qū)三域房地三產(chǎn)屬穩(wěn)三步發(fā)展三階段。隨著市三政府的三南遷及三凈月生三態(tài)城的三建設(shè)，三南部板三塊依托三極好的資源優(yōu)三勢(shì)，云集三數(shù)家國家一三線的房三地產(chǎn)開三發(fā)商同時(shí)打三造高端地三產(chǎn)項(xiàng)目，強(qiáng)勢(shì)三樹立城三市居住三價(jià)格標(biāo)三桿。近三幾年房三地產(chǎn)發(fā)三展迅速三，開發(fā)產(chǎn)三品多以三高端產(chǎn)三品為主三，成為三城市發(fā)三展的重三要房地三產(chǎn)板塊區(qū)域?yàn)槿鞘行氯齾^(qū)，生三態(tài)優(yōu)勢(shì)三明顯，三發(fā)展?jié)撊Υ蟆Ｈ龔膮^(qū)域三投資情三況看，三長春市三資本正三逐步向三西部轉(zhuǎn)三移，從三潛在競?cè)隣幜慈瑓^(qū)域三毗鄰一三汽及新三建的汽三車產(chǎn)業(yè)三開發(fā)園三區(qū)，居住人三口容量三大，潛三在購買三力強(qiáng)，三板塊內(nèi)三主要以三中高檔三樓盤為三主。由于區(qū)三域市政三配套建三設(shè)較慢三，影響三了板塊三房地產(chǎn)三的迅速三發(fā)展。原屬老三工業(yè)區(qū)三，土地三資源豐三富，早三期因基三礎(chǔ)設(shè)施三落后，三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展緩慢三，開發(fā)三以中端三及以下三項(xiàng)目為三主。隨著鐵三北大開三發(fā)戰(zhàn)略三的提出三和北部三新城建三設(shè)的實(shí)三施，區(qū)三域房地三產(chǎn)進(jìn)入三起步發(fā)三展階段三。但因三受區(qū)域三環(huán)境的三影響，三其區(qū)域三優(yōu)勢(shì)低三于西部三板塊及三其它板三塊。西部.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料回憶——?dú)v三史之痛鐵北板三塊鐵北經(jīng)三濟(jì)較鐵三南落后三：占寬三城區(qū)總?cè)娣e超三過80三%的鐵三北財(cái)政三收入?yún)s三只占到三全區(qū)財(cái)三政收入三的40三%。寬城是三長春的三老城區(qū)三、工業(yè)三相對(duì)集三中的區(qū)三域。五三、六十三年代國三家投資三興建一三批如電三機(jī)廠、三機(jī)車廠三、鍋爐三廠、材三料實(shí)驗(yàn)三機(jī)廠、三鍋爐儀三表廠、三寬城制三藥廠等三一批大三中型企三業(yè)。但由于三在長春三的規(guī)劃三和建設(shè)三歷史上三，溝通三南北的三干道少三，作為三中軸線三的人民三大街到三火車站三便中斷三，鐵路三線成為三制約城三市空間三發(fā)展的三緊箍咒三，造成三長春延三續(xù)至今三的南北三二元分三割的格三局。改革開三放時(shí)期三譜寫過三美好的三篇章的三鐵北，三沒有發(fā)三展成一三個(gè)有規(guī)三模的核三心城區(qū)三，成了三長春有三名的棚三戶區(qū)。鐵北生三態(tài)環(huán)境三惡劣，三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展水平三低下，三具體體三現(xiàn)在：環(huán)境質(zhì)三量差、三污染嚴(yán)三重：長春三市區(qū)各三監(jiān)測點(diǎn)三空氣質(zhì)三量平均三值已符三合國家三二級(jí)標(biāo)三準(zhǔn)，而三鐵北2三個(gè)監(jiān)測三點(diǎn)監(jiān)測三數(shù)據(jù)都三顯示空三氣質(zhì)量三不達(dá)標(biāo)三；目前三長春每三天都有三55萬三噸左右三的污水三分別排三入流經(jīng)三市區(qū)的三8條河三流之中三，這8三條河最三終都匯三集或流三經(jīng)鐵北三。棚戶房三較多、三棚戶區(qū)三面積較三大：棚戶三區(qū)占全三市總面三積的4三6%。城市基三礎(chǔ)設(shè)施三落后，三城市道三路等級(jí)三低。區(qū)域三之間主三干路網(wǎng)三尚未形三成，斷三頭路、三破損路三多。鐵三北區(qū)域三有街路三222三條，完三好的僅三8條。農(nóng)村面三積大，三市區(qū)面三積小。寬城區(qū)三城市面三積僅占三全區(qū)總?cè)娣e的三8.5三5%，三其他都三是農(nóng)村三或城鄉(xiāng)三結(jié)合部三。區(qū)域居三民整體三收入水三平有限三，消費(fèi)三能力低三。困惑——生態(tài)環(huán)三境惡劣三，經(jīng)濟(jì)三發(fā)展水三平低下歷史原三因、區(qū)三域環(huán)境三條件惡三劣、經(jīng)三濟(jì)水平三落后等三造成長三春市民三對(duì)區(qū)域三認(rèn)可度三不高！總體思三路：打造長三春北部三現(xiàn)代中三心區(qū)城市定三位：生產(chǎn)發(fā)三展、生三活舒適三、生態(tài)三良好、三城市功三能完善三、人居三與投資三適宜的三新城功能定三位：北部門三戶，重三要工業(yè)三區(qū)之一三，商品三貨物集三散、交三通樞紐三、居住三中心區(qū)三之一。思路——發(fā)展規(guī)三劃與鐵三北大開三發(fā)戰(zhàn)略三實(shí)施北部現(xiàn)三代中心三區(qū)的規(guī)三劃建設(shè)三，將吸三引投資三、通過三就業(yè)人三數(shù)的增三加而產(chǎn)三生更多三的房地三產(chǎn)市場三需求，三促進(jìn)區(qū)三域房地三產(chǎn)市場三的快速三發(fā)展?！耙惠S三、兩帶三、三區(qū)三”的空三間結(jié)構(gòu)三體系：“一軸三”：指三以人民三大街為三主線，三沿線布三置省級(jí)三行政辦三公中心三、市級(jí)三商貿(mào)中心、三區(qū)級(jí)綜三合服務(wù)三中心?！皟蓭保褐溉刂鴧^(qū)三內(nèi)串湖三和伊通三河兩條三水系，三形成寬三城西部三生態(tài)廊三帶?！叭齾^(qū)三”：將三寬城區(qū)三分割成三三個(gè)發(fā)三展區(qū)。三南部是三各項(xiàng)主三要功能三的綜合三載體；三東部是三未來建三設(shè)用地三發(fā)展的三主要拓三展空間三，由城三市工業(yè)三區(qū)、城三市發(fā)展三備用地三和生態(tài)三濕地組三成；西三部是鄉(xiāng)三鎮(zhèn)工業(yè)三農(nóng)業(yè)發(fā)三展的復(fù)三合區(qū)。.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料200三7年，三在長春三市委、三市政府三提出“改造大三鐵北、三建設(shè)北三部新城”和省三政府的三棚戶區(qū)三改造雙三重利好三指引下三，長春三北城迎三來了再三次騰飛三的契機(jī)三。鐵北三建設(shè)計(jì)三劃總投三入10三0億元三，城市三功能建三設(shè)全方三位啟動(dòng)三，以期三實(shí)現(xiàn)開三發(fā)大鐵三北、承三擔(dān)長春三北半徑三的總體三目標(biāo)。城市基三礎(chǔ)設(shè)施三項(xiàng)目：建設(shè)三人民大三街南北三貫通、三鐵南提三升、火三車站交三通換乘三中心、三熱電一三廠搬遷三、監(jiān)獄三搬遷等三對(duì)北城三開發(fā)及三城市未三來發(fā)展三具有重三大影響三的基礎(chǔ)三設(shè)施建三設(shè)項(xiàng)目三。路網(wǎng)改三造：三200三8年北三人民大三街全線三貫通；三年底之三前，三三環(huán)路以三里路網(wǎng)三全部配三套完畢三；08三年6、三7月份三完成三三四環(huán)路三之間的三路網(wǎng)及三基礎(chǔ)配三套。重點(diǎn)配三套建設(shè)：新行三政辦公三樓已投三入使用三，20三08年三年底完三成區(qū)行三政辦公三樓二期三工程，三實(shí)現(xiàn)長三江路開三發(fā)區(qū)、三建委、三工商、三稅務(wù)、三公安和三法院等三北移。三08年三將完成三重點(diǎn)初三中七十三二中、三藝術(shù)館三、圖書三館、全三民健身三中心、三中醫(yī)院三、第六三醫(yī)院和三社會(huì)福三利院等三建設(shè)工三程。重點(diǎn)打三造環(huán)鐵三商貿(mào)區(qū)三：08三年啟動(dòng)三鐵南提三升工程三——以三鐵南帶三鐵北、三以鐵北三促鐵南三，南北三聯(lián)動(dòng)、三協(xié)調(diào)發(fā)三展。0三8年光三復(fù)路市三場向北三遷移。希望——區(qū)三域建設(shè)三加速發(fā)三展三未來三前景看三好區(qū)域城三市基礎(chǔ)三設(shè)施及三重點(diǎn)配三套的建三設(shè)加速三了北城三核心區(qū)三功能優(yōu)三勢(shì)的形三成，有三利于城三市核心三區(qū)居住三氛圍的三形成。區(qū)域規(guī)三劃推進(jìn)三北部新三城房地三產(chǎn)的快三速發(fā)展三，能夠三逐漸形三成長春三居住向三北遷徙三的現(xiàn)象三，成為三長春的三“第二三個(gè)東南三板塊”三。隨著規(guī)三劃實(shí)施三：長春三站北站三的開通三、汽車三客運(yùn)站三的北遷三、北人三民大街三開通、三光復(fù)路三老商圈三的北遷三以及規(guī)三劃建設(shè)三環(huán)鐵商三貿(mào)園區(qū)三將會(huì)帶三動(dòng)一批三購房人三群北移三，給項(xiàng)三目區(qū)域三發(fā)展帶三來前所三未有的三機(jī)會(huì)。區(qū)域規(guī)三劃的實(shí)三施，區(qū)三域基礎(chǔ)三設(shè)施，三生態(tài)環(huán)三境的改三善，將三為樓盤三高檔定三位提供三外部因三素支撐三，改變?nèi)F北房三地產(chǎn)市三場中低三端產(chǎn)品三為主的三板塊形三象。寬城區(qū)三政府的三北遷、三中心公三園的建三成將改三觀鐵北三地區(qū)生三態(tài)人文三環(huán)境，三吸引和三帶來更三多的市三民在此三生活和三居住，三因而帶三來大量三的住房三需求。新的規(guī)三劃使城三市不斷三向外擴(kuò)三張，周三邊縣市三人群入三城經(jīng)商三、定居三比例將三會(huì)提高三。影響—區(qū)域規(guī)三劃將對(duì)三區(qū)域房三產(chǎn)形成三利好，三未來將三形成開三發(fā)熱點(diǎn)新一輪三城市規(guī)三劃建設(shè)三及鐵北三大開發(fā)三戰(zhàn)略的三實(shí)施，三將會(huì)帶三動(dòng)一輪三新的購三房置業(yè)三投資熱三潮，并三形成區(qū)三域開發(fā)三熱點(diǎn)；受區(qū)域三市場環(huán)三境及規(guī)三劃影響三，未來三幾年區(qū)三域內(nèi)房三地產(chǎn)投三資和商三品房市三場供應(yīng)三量將持三續(xù)走高三。200三8年區(qū)三域內(nèi)的三開發(fā)形三式將由三中低檔三次逐漸三向中高三檔次轉(zhuǎn)三化，房三價(jià)仍會(huì)三呈上漲三趨勢(shì)。區(qū)域需三求市場三將由區(qū)三域內(nèi)客三戶逐漸三轉(zhuǎn)向長三春市其三他城區(qū)三，甚至三吸引大三批外地三來長打三工的置三業(yè)人群三。隨著2三007三年長春三市重點(diǎn)三開發(fā)北三部新城三，寬城三區(qū)迎來三一個(gè)新三的發(fā)展三機(jī)遇。證大、三華大、三吳中等三全國性三的開發(fā)三企業(yè)的三進(jìn)駐和三開發(fā)，三為寬城三區(qū)注入三了新的三活力。本土的三東田、三中東等三房地產(chǎn)三的公司三迅速崛三起，使三得該區(qū)三域迎來三了一個(gè)三新的春三天。趨勢(shì)—三—寬城區(qū)房地產(chǎn)三已步入三快速發(fā)三展階段200三6年，三在鐵北三大開發(fā)三戰(zhàn)略提三出伊始三，證大三光明城三、青年三城、天三朗國際三超級(jí)大三盤先后三進(jìn)入和三布局區(qū)三域市場三，鐵北三開始出三現(xiàn)證大三光明城三和包豪三斯國際三社區(qū)為三代表的三中高檔三樓盤，三到20三07年三末均價(jià)三達(dá)到3三450三元/平三方米。200三8年寬三城全區(qū)三房地產(chǎn)三總開發(fā)三量要達(dá)三到40三0萬平三方米；三保守統(tǒng)三計(jì)鐵北三區(qū)域?qū)⑷薪?三00萬三㎡的商三品房同三時(shí)上市三，市場三競爭也三將白熾三化，并三成為長三春房地三產(chǎn)市場三的繼東三南、城三西之后三的的熱三點(diǎn)區(qū)域三。喜憂參三半——大盤進(jìn)三入，房三價(jià)出現(xiàn)三上升拐三點(diǎn)，同三期上市三量集中.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料區(qū)域外三客戶對(duì)三區(qū)域的三認(rèn)可度三正開始三轉(zhuǎn)變階三段居住便三利性01.三北部新三城核心三區(qū)的的三規(guī)劃政府行三政辦公三區(qū)的規(guī)三劃和搬三遷行政事三業(yè)單位三的建成三及投入三使用02.三鐵北物三流規(guī)劃三與建設(shè)站前商三圈北拓三，打造三環(huán)鐵商三貿(mào)園及三大型商三圈08年三光復(fù)路三商圈北三遷03.三核心區(qū)三配套建三設(shè)的實(shí)三施中心公三園、文三體中心三的打造人民大三街的北三拓、地三鐵一號(hào)三線的規(guī)三劃建設(shè)三與實(shí)施無集中三的大型三商圈無集中三的政商三、文體三中心無客流三較大的三運(yùn)輸樞三紐交通三站寬城區(qū)三以前是三經(jīng)濟(jì)落三后、交三通配套三落后的三的老城三區(qū)，居民購三房大多三為原地三居民。隨著新三城建設(shè)三和大盤三進(jìn)入，區(qū)域樓三盤檔次三已經(jīng)跳三出中低三檔怪圈，出現(xiàn)三中高檔三樓盤。200三8，環(huán)三線居住三掃描南環(huán)：三代表項(xiàng)三目中海三城、弗三朗明哥雖還未三上市，三但其綜三合性高三端品質(zhì)三已引起三了市場三的廣泛三關(guān)注。西環(huán)：三代表項(xiàng)三目綠地三長春上三海城，最初三入市鎖三定的目三標(biāo)客群三是一汽三廠區(qū)，三主打項(xiàng)三目品牌三，以項(xiàng)三目的品三質(zhì)、產(chǎn)三品、服三務(wù)等多三方面在三汽群體三中取得三了較好三的口碑三。后期三在知名三度完全三打開的三情況下三，客源三由一汽三廠區(qū)轉(zhuǎn)三而擴(kuò)大三到整個(gè)三長春市三。目前三已成為三長春西三環(huán)之代三表作。東環(huán)：三代表項(xiàng)三目東方三之珠：項(xiàng)目屬三長春市三中高端三居住產(chǎn)三品，集三別墅、三多層、三小高層三于一身三，采用三現(xiàn)代中三式風(fēng)格三，景觀三與工程三建設(shè)一三同進(jìn)行三，成為三了長春三市東環(huán)三線上中三高端產(chǎn)三品的一三大亮點(diǎn)三。北環(huán)：三代表項(xiàng)三目樂嘉三茗園：位于三北環(huán)城三路中東三首座3三300三元、樂三嘉茗園三260三0元/三㎡，銷三售成績?nèi)己?。三華大天三朗國際三浮出水三面，受三到了市三場的普三遍關(guān)注三。由此可三見，隨三著城市三的擴(kuò)張三，環(huán)線三的郊區(qū)三印象正三在逐漸三弱化，三而環(huán)線三也在一三定程度三上成為三連接居三民跨區(qū)三域置業(yè)三的紐帶三！外環(huán)線三項(xiàng)目發(fā)三展研究——外三環(huán)逐漸三成為熱三點(diǎn)輻射環(huán)三線三跳三出區(qū)域三競爭近年長三春城市三發(fā)展環(huán)三線遞進(jìn)三的特征三日益明三顯，這三一點(diǎn)隨三著環(huán)線三的不斷三延伸得三到證明三，無論三是經(jīng)濟(jì)三文化還三是房產(chǎn)三開發(fā)，三都隨著三環(huán)線外三擴(kuò)而不三斷產(chǎn)生三新的熱三點(diǎn)。城市向三北發(fā)展三，把握三南客北三遷機(jī)會(huì)三的同時(shí)三，挖掘三環(huán)線價(jià)三值，借三北外環(huán)三橫向延三伸的可三能輻射三區(qū)域，三使目標(biāo)三客群最三大程度三上跨區(qū)三域購房三成為可三能。規(guī)避同三質(zhì)三提三升競爭三力目前，三區(qū)域市三場及北三部環(huán)線三各項(xiàng)目三的開發(fā)三，無論三檔次、三價(jià)格、三產(chǎn)品、三配套等三都基本三相同，三使得各三項(xiàng)目的三客戶存三在嚴(yán)重三的交叉三現(xiàn)象，三造成市三場競爭三激烈。本案要三立足區(qū)三域，利三用競爭三對(duì)手沒三有做足三的方面三，走差三異化的三路線，三形成本三案獨(dú)有三的亮點(diǎn)三，做出三具有特三色的差三異化產(chǎn)三品和居三住文化三，有效三規(guī)避同三質(zhì)化競?cè)隣?，擴(kuò)三大影響三，樹立三品牌。外環(huán)線三項(xiàng)目發(fā)三展研究——借三勢(shì)區(qū)位三優(yōu)勢(shì)，三挖掘環(huán)三線價(jià)值寬城區(qū)三的產(chǎn)品三供給模三式分析MOD三EL三A北部核三心區(qū)、三中高檔三大盤依傍新三城城市三服務(wù)中三心和配三套優(yōu)勢(shì)三。如：三證大光三明城。MOD三EL三D經(jīng)三濟(jì)型住三宅·地段相三對(duì)較偏三，配套三相對(duì)齊三全，居三住氛圍三較差的三經(jīng)濟(jì)型三住宅產(chǎn)三品。如三：樂嘉三茗園等MOD三EL三C復(fù)合三型60三萬以上三大盤通過項(xiàng)三目周邊三資源及三自身內(nèi)三部景觀三及建筑三形態(tài)共三同營造三品質(zhì)感三．建筑形三態(tài)為多三層、小三高層等三，社區(qū)三規(guī)模大三，內(nèi)部三配套完三善如：三華大天三朗國際三、東田三青年城三、美景三天城、三澳城莊三園。MOD三EL三B宜三居型住三宅·處于配三套相對(duì)三較為齊三全，居三住氛圍三較為成三熟的城三市次中三心區(qū)域三的宜居三型住宅三產(chǎn)品。三如：包三豪斯、三中東首三座等。典型案三例1：三上海證三大光明三城—核三心區(qū)百三萬超級(jí)三大盤開發(fā)商三：長春三證大置三業(yè)有限三公司項(xiàng)目位三置：寬三城區(qū)北三亞泰大三街以西三,九臺(tái)三路以東三,鐵乙三一路以三南,慶三豐路以三北。開盤時(shí)三間：2三007三-9-三28占地面三積：6三5萬平三方米；三建筑面三積：9三5萬平三方米面積區(qū)三間：5三0-1三36㎡三，主力戶三型75三-85三㎡，三占一期三50%三以上價(jià)格：三350三0元/三㎡項(xiàng)目評(píng)三析：項(xiàng)目分三三期開三發(fā)，一三期用地三面積9三.32三萬平方三米，總?cè)ㄖ嫒e11三.45三萬平方三米，位三于亞泰三大街偏三僻位置三，共規(guī)三劃23三棟多層三和3棟三高層。三所有戶三型采用三正南正三北，大三開間，三小進(jìn)深三，動(dòng)靜三分區(qū)，三全框架三結(jié)構(gòu)設(shè)三計(jì)。證三大以城三市營造三商的自三身定位三，預(yù)計(jì)三5-7三年完成三，推廣三主題是三北部新三城核心三區(qū)、超三百萬平三米希望三之城。三推廣口三號(hào)是“三為長春三未來造三一座城三?！?（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料證大品三牌形象三的塑造三使其成三為目前三區(qū)域客三戶理想三大盤1.規(guī)三模，核三心區(qū)第三一超級(jí)三大盤2.地三段，締三造北城三居住核三心3.環(huán)境緊靠區(qū)政府和中心公園緊鄰大型商業(yè)中心5.配三套三區(qū)內(nèi)三超級(jí)會(huì)三所、大三賣場和三文化娛樂中三心等，三締造生三活核心4.生三態(tài)景觀三中心公三園+主三題公園“雙景三觀”公三園模式6.三實(shí)力=三品牌+三品質(zhì)品牌上三市公司三打造、三戶型合三理、新三現(xiàn)代主三義風(fēng)格三的社區(qū)典型案三例2：華大·三天朗國三際——三公園地三產(chǎn)模式項(xiàng)目評(píng)三析：項(xiàng)三目今年三9月末三開始拆三遷，分三期開發(fā)三，預(yù)計(jì)三5年完三成。前三期開發(fā)三以多層三產(chǎn)品為三主，后三期準(zhǔn)備三做少量三小高層三產(chǎn)品；三一期戶三型以6三0-7三0平米三的面積三區(qū)間為三主。項(xiàng)三目一、三二兩期三絕大部三分產(chǎn)品三將會(huì)保三守開發(fā)三做成以三符合區(qū)三域內(nèi)大三眾需求三的90三平米以三下中小三戶型為三主。該三項(xiàng)目在三區(qū)域地三塊打造三兩個(gè)公三園，推三行公園三地產(chǎn)模三式。開發(fā)商三：大連三華大房三地產(chǎn)開三發(fā)有限三公司項(xiàng)目位三置：小三南街以三東、北三環(huán)城路三以南、長哈鐵三路以西開盤時(shí)三間：預(yù)三計(jì)08三年4-三5月開三盤占地面三積：5三2萬㎡建筑面三積：6三0萬㎡面積區(qū)三間：5三0-1三10㎡工程進(jìn)三度：部三分地塊三拆遷價(jià)格：預(yù)計(jì)均三價(jià)25三00元三/㎡入三市典型案三例3：東田·三青年城——體三育地產(chǎn)三+商業(yè)三地產(chǎn)開發(fā)商三：長春三市星火三房地產(chǎn)三開發(fā)有三限公司項(xiàng)目位三置：寬三城區(qū)青三年路以三西，基三隆街以東，新三月路以三北，北三環(huán)城路三以南開盤時(shí)三間：預(yù)三計(jì)在2三008三年4-三5月開三盤占地面三積：5三2萬㎡建筑面三積：6三0萬㎡面積區(qū)三間：5三0-1三40㎡三；主力面三積：8三0左右三二房兩三廳；工程進(jìn)三度：部三分地塊三拆遷價(jià)格：三預(yù)計(jì)入三市均價(jià)三250三0元/三㎡市政配三套：銀三行、醫(yī)三院、公三園項(xiàng)目評(píng)三析：東三田青年三城項(xiàng)目三內(nèi)配套三設(shè)施完三善：2三0萬平三米北城三第一商三業(yè)中心三，3公三里沿街三商鋪，三5萬平三米奧林三匹克中三央公園三，北城三首座2三萬平米三全民健三身中心三，20三00平三米室內(nèi)三游泳館三，20三00平三米幼兒三園，建成后三將成為三長春市三北城集三休閑、三購物、三運(yùn)動(dòng)于三一體的三高品質(zhì)三生態(tài)社三區(qū)。產(chǎn)三品形式三有多層三、高層三、小高三層組成三，預(yù)計(jì)三4—5三年全部三開發(fā)完三畢。一三期開發(fā)三建設(shè)2三1棟多三層，9三棟高層三，戶型三面積6三5㎡—三140三㎡之間三，預(yù)計(jì)三200三8年6三月上市三。.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料典型案三例4：包豪斯三國際社三區(qū)——中三檔宜居三型住宅項(xiàng)目評(píng)三析：項(xiàng)三目位置三和基本三配套條三件較好三，20三07年三7月上三市，在三證大之三前率先三打破鐵三北房價(jià)三的30三00元三/㎡大三關(guān)，做三了寬城三房價(jià)第三一個(gè)吃三蟹者，三并獲得三巨大成三功，住三宅在短三短5個(gè)三月的時(shí)三間內(nèi)便三已銷售三一空，三目前只三剩余少三量商業(yè)三。開發(fā)商三：長春三森帝房三地產(chǎn)開三發(fā)有限三公司項(xiàng)目位三置：北三亞泰大三街與長三新路交三匯處開盤時(shí)三間：2三007三-7-三8交房時(shí)三間：2三007三-12占地面三積：3三.8萬三㎡建筑面三積：6三.6萬三㎡共7三18套三住宅和三2萬㎡三商業(yè)面積區(qū)三間：5三5-1三50㎡三；主力三為77三-90三兩房兩三廳價(jià)格：三330三0元/三㎡市政配三套：市三場、醫(yī)三院、學(xué)三校綜上，三寬城區(qū)三房地產(chǎn)三項(xiàng)目的三表現(xiàn)：性價(jià)比三高從產(chǎn)品三的去化三速度情三況來看三，功能三齊全9三0平米三以內(nèi)的三小二房三、二房三成為此三區(qū)域需三求的主三流產(chǎn)品三，而面三積較大三的戶型三在銷售三中有一三定的抗三性存在三。區(qū)域內(nèi)三群體從購房三群體來三看，區(qū)三域內(nèi)以三公務(wù)員三、產(chǎn)業(yè)三工人、三小營業(yè)三主和座三地戶較三多，周三邊低收三入人群三和外來三打工人三事。但三區(qū)域外三客源較三少。呈兩個(gè)三區(qū)間價(jià)格范三圍呈現(xiàn)三兩個(gè)區(qū)三間：2三400三-30三00元三的中低三檔樓盤三，3三300三-35三00元三的中檔三偏高樓三盤。調(diào)三研發(fā)現(xiàn)三，在銷三售中面三積大、三總價(jià)偏三高會(huì)遇三到一定三的抗性三。目標(biāo)客三戶群體價(jià)格情三況主流產(chǎn)三品分析：區(qū)域高端供應(yīng)和需求相對(duì)很少，中檔價(jià)位精品住宅是需求主力。而中、低檔客戶對(duì)于住房有著強(qiáng)烈的需求，即需求中低價(jià)格的同時(shí)，也逐漸要求樓盤具有中高端生活的品位和檔次。：專題研三究：項(xiàng)目如何尋找競爭中的差異化.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料板塊內(nèi)三競爭參三考對(duì)象三的鎖定根據(jù)項(xiàng)三目所在三區(qū)域、三位置、三規(guī)模，三尋找區(qū)三域周邊三的有參三照和可三比的項(xiàng)三目，據(jù)三此將區(qū)三域內(nèi)以三下樓盤三做為本三次市場三定位參三考分析三中的主三要對(duì)象三：中高端三：上海三證大光三明城東田青三年城中三端：三華大天三朗國際包豪斯三國際鉆石禮三都中東首三座低三端三：美景三天城、三樂嘉茗三園競爭項(xiàng)三目基本三情況比三較開發(fā)商三品牌方三面，2三006三年以來三證大、三森帝、三華大等三外埠開三發(fā)商相三繼進(jìn)入三，改變?nèi)藚^(qū)域三主要以三本土開三發(fā)商為三主的現(xiàn)三狀，對(duì)三拉升區(qū)三域市場三的整體三開發(fā)水三平起到三很大帶三動(dòng)作用三。在產(chǎn)品三規(guī)模方三面可以三看出，三區(qū)域內(nèi)三大多數(shù)三樓盤規(guī)三模都在三20萬三㎡以上三；板塊三近年土三地的規(guī)三模放量三，對(duì)于三區(qū)域內(nèi)三開發(fā)商三來說區(qū)三域競爭三將更加三激烈，三更加白三熾化。從項(xiàng)目三景觀資三源看，三證大光三明城占三據(jù)了緊三鄰鐵北三中心公三園的景三觀優(yōu)勢(shì)三，華大三另辟捷三徑在項(xiàng)三目用地三范圍內(nèi)三建設(shè)了三公園，三但是由三于區(qū)域三現(xiàn)階段三生活相三關(guān)配套三比較匱三乏及經(jīng)三濟(jì)、環(huán)三境較差三的整體三現(xiàn)狀，三制約了三區(qū)域地三塊的開三發(fā)檔次三。差異化：挖掘項(xiàng)目稀缺資源，前瞻性的整合——需求強(qiáng)烈的優(yōu)勢(shì)配套項(xiàng)目名稱開發(fā)商產(chǎn)品類型占地（萬㎡）建面（萬㎡）規(guī)劃棟數(shù)面積區(qū)間（㎡）入市時(shí)間證大光明城上海證大多層、高層64100一期26棟50-13507-9-28包豪斯國際森帝房產(chǎn)多層、小高層3.86.611棟55-15007-7-8鉆石·禮都天元房產(chǎn)多層、小高層1326兩期共19棟75-13305-8美景天城澳星海多層4260103棟43-117未開盤東田·青年城星火房產(chǎn)多層、高層4270一期21棟65-140未開盤樂嘉茗園華泰房產(chǎn)多層16.42155棟49-13307-10-14華大天朗國際大連華大多層5262一期20棟50-110未開盤中東首座中東地產(chǎn)多層81025棟60-11007-11-11競爭項(xiàng)三目銷售三情況及三目標(biāo)客三戶目前區(qū)三域市場三各項(xiàng)目三檔次差三距不明三顯，價(jià)三格區(qū)間三集中，三買家交三叉現(xiàn)象三比較突三出，市三場競爭三激烈。通過區(qū)三域內(nèi)主三力戶型三及其去三化速度三可以看三出，鐵三北各項(xiàng)三目的主三流供應(yīng)三面積在三75—三90㎡三（2房三2廳）三左右，三此類面三積消化三速度較三快；但三同樣這三也說明三區(qū)域市三場同質(zhì)三化現(xiàn)象三比較嚴(yán)三重。在客戶三方面，三各項(xiàng)目三多數(shù)為三區(qū)域居三住型買三家：客三群以周三邊工廠三企業(yè)職三工、原三地居民三及少部三分來長三打工、三低收入三人群、三小營業(yè)三主及寬三城區(qū)的三教師、三白領(lǐng)和三公務(wù)員三為主。三結(jié)合實(shí)三際銷售三來看，三客戶多三數(shù)選擇三離單位三就近的三區(qū)域選三擇購房三，跨區(qū)三域購房三依然不三明顯。差異化三：強(qiáng)勢(shì)三概念與三產(chǎn)品創(chuàng)三新是關(guān)三鍵，戶三型方面三小二房三、小三三房是主三力項(xiàng)目名稱面積區(qū)間主力面積主力房型主力銷售率目前均價(jià)入市時(shí)間現(xiàn)銷售主力客群證大光明城50-13575-852室2廳98%345007-9-2897%大部分還是區(qū)域內(nèi)的中高檔收入者：公務(wù)員、老師、白領(lǐng)等。包豪斯國際55-15077-902室2廳100%345007-7-8100以站前商圈附近個(gè)體戶為主，其他區(qū)域客戶也有一些，但所占比例不多。鉆石·禮都75-1331002室2廳100%335005-897%寬城區(qū)光復(fù)路、黑水路小營業(yè)主和少量區(qū)域內(nèi)的教師、公務(wù)員為主要購房客群美景天城43-117902室2廳——2600未開盤——未開盤，但已經(jīng)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，主要面對(duì)客群為區(qū)域內(nèi)原住居民。東田·青年城65-140——————----未開盤——面對(duì)客群以客車廠和車輪廠員工為主，年齡趨于年輕化，30歲左右為主樂嘉茗園49-13360-702室1廳100%260007-10-1498%大多數(shù)為區(qū)域內(nèi)換房族，也有來自外地打工客戶和其余區(qū)域的低收入人群。天朗國際50-11060-802室2廳——2500未開盤——未售，但就其現(xiàn)有資源來看，主流客群主要面向區(qū)域周邊的在住居民。中東首座60-11068-902室1廳100%330007-11-1195%客群以項(xiàng)目周邊居民為主.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料項(xiàng)目周三邊潛在三競爭情三況以上各三項(xiàng)目同三在北部三新城，三但開發(fā)三或者按三照開發(fā)三順序都三是靠近三鐵南，三對(duì)本項(xiàng)三目直接三影響相三對(duì)不大三。但從規(guī)三模上看三，團(tuán)山三地塊依三托伊通三河稀缺三資源以三及絕對(duì)三的規(guī)模三優(yōu)勢(shì)將三會(huì)對(duì)區(qū)三域板塊三產(chǎn)生重三大深遠(yuǎn)三的影響三，目前三為拆遷三階段。差異化：受大盤威脅和品牌需要，提高產(chǎn)品附加值和競爭力，以規(guī)避劣勢(shì)。項(xiàng)目團(tuán)山地塊金茂地塊春鐵新城位置北環(huán)路以南，伊通河以西，東榮大路以北北十條東至亞泰大街，西至九臺(tái)路，南至鞍三路開發(fā)商萬德房地產(chǎn)金茂地產(chǎn)長春鐵路房地產(chǎn)占地196.7萬㎡，一期88萬㎡10萬㎡13.1萬㎡綜上，三本案核三心價(jià)值三元素如三下：市場面市場供三求關(guān)系三良好；市場擴(kuò)三容現(xiàn)象三明顯；區(qū)域認(rèn)三知度開三始轉(zhuǎn)變?nèi)?，未來三前景看三好競爭面市場同三質(zhì)化競?cè)隣幖ち胰?；市場同三期入市三量較大三；證大光三明城對(duì)三本項(xiàng)目三形成的三客群爭三奪與價(jià)三格壓制三；促進(jìn)大三眾需求三的快速三釋放，三未來的三市場競?cè)隣帉⒏嗟募杏诰轮行∪龖粜彤a(chǎn)三品創(chuàng)新三、項(xiàng)目三配套整三合以及三生活理三念的塑三造；基地面規(guī)模優(yōu)三勢(shì)，具三有發(fā)展三多元化三物業(yè)的三先天條三件；品牌優(yōu)三勢(shì)，為三項(xiàng)目提三供靈魂三和主線三；先天基三地的優(yōu)三勢(shì)，有三塑造中三高端物三業(yè)的潛三質(zhì)。強(qiáng)勢(shì)概三念與產(chǎn)三品創(chuàng)新三、利用三稀缺資三源是本三案戰(zhàn)略三突破的三關(guān)鍵以魅力三化產(chǎn)品三品質(zhì)超三越現(xiàn)有三障礙點(diǎn)三，以主三題開發(fā)理三念塑造三獨(dú)特生三活方式三，最終三打破市三場壁壘由此看三來，本三項(xiàng)目欲三成就功三業(yè)，必三須挖掘三市場空白和三市場需三求興奮三點(diǎn)，以三“品牌三＋差異三化”策三略搶占先三機(jī)，贏三得市場三……項(xiàng)目開三發(fā)主題三初探項(xiàng)目認(rèn)三知與理三解宏觀環(huán)三境綜合三審視項(xiàng)目定三位思路三和物業(yè)三發(fā)展建三議房地產(chǎn)三市場發(fā)三展現(xiàn)狀三及趨勢(shì)項(xiàng)目總?cè)w規(guī)劃三建議本案總?cè)w思路三(Co三nte三nts三)新一輪三的長春三城市規(guī)三劃，給三這個(gè)城三市帶來三了前所三未有的三的歷史三機(jī)遇；三借著“三鐵北大三開發(fā)戰(zhàn)三略和北三部新城三建設(shè)”三的東風(fēng)三，鐵北三的春天三到來了三，我們?nèi)捻?xiàng)目三展現(xiàn)出三了別樣三的勃勃三生機(jī)。同時(shí)，三我們也三應(yīng)該正三視，我三們的項(xiàng)三目處于三鐵北北三端這個(gè)三到目前三為止正三在喚醒三市民注三意的區(qū)三域，與三生活直三接相關(guān)三的配套三還極度三匱乏；三市場的三供應(yīng)向三整個(gè)城三市集中三放量，三同時(shí)區(qū)三域的規(guī)三模開發(fā)三才剛剛?cè)_始。三我們可三能有理三由讓人三們的目三光往北三、但又三有什么三理由讓三我們的三地塊對(duì)三本區(qū)域三或者鄰三近區(qū)域三有一定三的感召三力？如三何才能三激發(fā)潛三在客群三的強(qiáng)烈三購買欲三望和置三業(yè)激情三？我們要三做的不三僅是0三8年區(qū)三域需求三的的正三常消化三，我們?nèi)既龖]3、三4年周三期內(nèi)的三絕對(duì)突三圍！引子.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料本案絕三對(duì)突圍三之舉—三總體定三位打造以三中高檔三宜居生三活為主三，集購三物、休三閑、娛三樂等商三業(yè)功能三為一體三，具有“一站三式”教三育、節(jié)能環(huán)三保的大型英倫風(fēng)三情國際三街區(qū)。40萬三㎡純粹三英倫國三際生活三街區(qū)強(qiáng)勢(shì)概三念與產(chǎn)三品創(chuàng)新三、利用三稀缺資三源是本三案戰(zhàn)略三突破的三關(guān)鍵英倫風(fēng)三情國際三街區(qū)是我們?nèi)龜[脫同三質(zhì)化競?cè)隣?、魅三力化三產(chǎn)品品三質(zhì)的主三題規(guī)劃三理念、三以及營三造的獨(dú)三特生活三方式。節(jié)能環(huán)三保是目前三長春市三場產(chǎn)品三品質(zhì)創(chuàng)三新的一三把利劍三！“一站三式”教三育是整合三本項(xiàng)目三內(nèi)外稀三缺資源三、符合三并強(qiáng)烈三吸引區(qū)三域客群、具三有市場三感召力三的戰(zhàn)略三戰(zhàn)術(shù)！“節(jié)能三環(huán)?！比黝}定三位的闡三述與可三行性論三證論證一三：引領(lǐng)三長春市三場的節(jié)三能系統(tǒng)三打三造現(xiàn)代三綠色健三康住宅隨著人三們生活三水平的三不斷提三高，居三住理念三也在悄三然發(fā)生三改變，三自然、三健康、三節(jié)能的三住宅已三越來越三被人們?nèi)邮苋拖矏廴?。建設(shè)三能耗小三的健康三、舒適三、節(jié)能三住宅，三不僅體三現(xiàn)在全三面引導(dǎo)三長春居三住理念三、在將三來滿足三人們對(duì)三舒適居三住的需三求，更三是吳中三集團(tuán)對(duì)三社會(huì)可三持續(xù)發(fā)三展、改三善居住三生態(tài)環(huán)三境的高三度社會(huì)三責(zé)任感三和強(qiáng)烈三的品牌三意識(shí)?？蛇x擇三節(jié)能系三統(tǒng)如下三：領(lǐng)先節(jié)三能之一三：置換三式新風(fēng)三系統(tǒng)。三領(lǐng)三先節(jié)能三之二：三同層后三排水系三統(tǒng)。領(lǐng)先節(jié)三能之三三：景觀三水生態(tài)三處理系三統(tǒng)。三領(lǐng)先節(jié)三能之四三：建筑三圍護(hù)結(jié)三構(gòu)保溫三隔熱技三術(shù)。領(lǐng)三先節(jié)能三之五：三中水循三環(huán)利用三系統(tǒng)。對(duì)洗浴三、洗衣三等生活三用水和三雨水回三收處理三形成中三水，用三于景觀三用水、三澆灌綠三地、洗三車等；.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料另一方三面，長三春市政三府正積三極探索三設(shè)立建三筑節(jié)能三改造專三項(xiàng)基金三，為節(jié)三能技術(shù)三開發(fā)、三宣傳、三示范、三推廣等三工作而三從政府三經(jīng)常性三預(yù)算中三設(shè)立專三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)三，以提供三財(cái)稅政三策支持三，并允三許某些三建筑節(jié)三能產(chǎn)品三，減征三增值稅三。論證二三：響應(yīng)三政策三率先三大張旗三鼓吹響三新節(jié)能三住宅革三命的號(hào)三角民建長三春市委三員會(huì)在三07年三12月三的政協(xié)三會(huì)議上三提交了三題為《三關(guān)于加三快推進(jìn)三我市城三市建筑三節(jié)能工三作的建三議》，三建議提三出了從三法規(guī)、三標(biāo)準(zhǔn)、三政策、三技術(shù)、三宣傳等三方面采三取建筑三節(jié)能的三綜合配三套措施三。提出三盡早出三臺(tái)長春三市建筑三節(jié)能條三例，三切實(shí)加三大現(xiàn)有三政策法三規(guī)的執(zhí)三行和查三處力度三。論證三三：迎合三需求、三借東風(fēng)三創(chuàng)造全三方位示三范工程根據(jù)我三司對(duì)長三春市場三消費(fèi)理三念與需三求的調(diào)三研，人三們對(duì)舒三適型住三宅需求三的日益三提高。產(chǎn)品研三發(fā)上體三現(xiàn)節(jié)能三省地的三設(shè)計(jì)思三想：板式三小進(jìn)深三方正戶三型，多三層住宅三的保證三客廳主三臥均為三南向，三南北自三然通風(fēng)三，無通三風(fēng)死角三；小高三層房型三平面合三理緊湊三，采用三中空浮三法玻璃三窗等，三這些舉三措即節(jié)能三、提高三性價(jià)比三，又符三合長春三市民置三業(yè)選擇三的特征三和潮流三。長春政三府期望三打造一三批代表三不同類三型的節(jié)三能示范三建筑和三小區(qū)，三使其在三本地區(qū)三起到建三筑技術(shù)三的帶頭三作用。三并要求三相關(guān)機(jī)三關(guān)單位三積極推三進(jìn)建筑三節(jié)能示三范小區(qū)三，那么三借助東三風(fēng)，建三設(shè)吳中三集團(tuán)及三項(xiàng)目品三牌形象三工程，三力爭“三全國優(yōu)三秀示范三小區(qū)試三點(diǎn)工程三”、“三全國建三筑節(jié)能三示范小三區(qū)”、三“國家三健康住三宅試點(diǎn)三項(xiàng)目”三等行業(yè)三榮譽(yù)?！敖逃敝黝}三定位的三闡述與三可行性三論證：古孟母三，擇鄰三處。孟三母三遷三為了孩三子教育三?，F(xiàn)代三人對(duì)子三女教育三的渴望三更是超三越古人三。事實(shí)三證明，三教育房三地產(chǎn)從三廣東的三碧桂園三到桃源三居、從三長春的三萬科到三中海無三不是以三此牽住三市場鼻三子，取三得大盤三開發(fā)的三成功。另外，三根據(jù)我三們對(duì)區(qū)三域市場三的調(diào)研三和了解三，教育三性社區(qū)三將會(huì)直三接觸動(dòng)區(qū)域三內(nèi)外居三民：即三減弱對(duì)三本區(qū)域三配套匱三乏的擔(dān)三憂現(xiàn)狀三，也實(shí)三現(xiàn)對(duì)良好教三育配套三渴望的三置業(yè)需三求，直三接刺激三置業(yè)消三費(fèi)。.（.....）專三業(yè)提供三企管培三訓(xùn)資料養(yǎng)正新三校園投三資1.三3億，三學(xué)校辦三學(xué)規(guī)模三為50三個(gè)教學(xué)三班，2三800三名學(xué)生三。挖掘我三們的優(yōu)三勢(shì)：第一所官辦學(xué)?！B(yǎng)正書院百年歷史名校、“長春第一?！泵雷u(yù)長春第四所現(xiàn)代化省級(jí)示范性重點(diǎn)高中毗鄰百三年名校三、借勢(shì)三“長春三第一校三”“名企三+名校三”的模三式，即三企業(yè)配三套與名三校的優(yōu)三質(zhì)教育三資源、三先進(jìn)教三育理念三相結(jié)合三，以“三托管”三、“聯(lián)三姻”等三方式建三立新的三名校，三實(shí)現(xiàn)名三校資源三最大化三。稀缺三的名校三資源注三定這種三“傍”三名校的三開發(fā)模三式僅適三用那些三附近有三名?；蛉呱鐓^(qū)三規(guī)劃學(xué)三校配套三的的少三數(shù)樓盤三。整合我三們的資三源：針對(duì)不三同的購三買人群三，對(duì)教三育配套三會(huì)有階三梯式的三需求。三建議引三進(jìn)外省三的名校三或者長三春著名三的幼兒三園或小三學(xué)，如三省機(jī)關(guān)三直屬國三際雙語三幼兒園三、樹勛三小學(xué)、三第一試三驗(yàn)小學(xué)三、東北三師范附三小等。引入“三名企+三名?！比拈_發(fā)三模式三重拳三突擊與名校三強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)三手，共三同推動(dòng)三國際全三程教育三體系，三即是開三發(fā)商品三牌的需三要，也三是市場三銷售需三要。在三規(guī)劃之三初就將三從幼兒三園到小三學(xué)的全三程教育三納入到三整個(gè)項(xiàng)三目的規(guī)三劃之中三。對(duì)開三發(fā)商來三說，意三味著開三發(fā)商必三須把樓三盤的名三校含金三量辦得三成色十三足，方三能真正三打響“三教育地三產(chǎn)”的三牌子。這個(gè)項(xiàng)三目到底三要開發(fā)三成怎樣三的樓盤三，新景三祥公司三反反復(fù)三復(fù)在思三考：是三異國情三調(diào)還是三中國古三老的風(fēng)三水建筑三文化？三還是人三文社區(qū)三？最終三我們定三位于打三造名校三名盤，三成就現(xiàn)三代人文三社區(qū)，三其載體三就是教三育。只有教三育才對(duì)三項(xiàng)目市三場有絕三對(duì)的感三召力！關(guān)于節(jié)三能住宅三，我們?nèi)J(rèn)為：證大光三明城已三經(jīng)先入三為主、三景觀優(yōu)三勢(shì)明顯三且存在三規(guī)模效三應(yīng)，位三置上更三是截流三本項(xiàng)目三客源。三本項(xiàng)目三既要提三高市場三競爭，三又要樹三立公司三和項(xiàng)目三在長春三的品牌三，因而三我們選三擇了