項目前期探討案xxxx提供2007-7-27『樂安居·雅樂居』探討內(nèi)容一、片區(qū)規(guī)劃剖析二、片區(qū)市場狀況剖析三、對本項目的啟示及我司在片區(qū)的資源優(yōu)勢片區(qū)規(guī)劃剖析片區(qū)研判之總體規(guī)劃研判:

———寶安中心組團寶安中心組團規(guī)劃藍圖－深圳核心城區(qū)西部的綜合服務(wù)中心片區(qū)概況位于寶安中心組團規(guī)劃/片區(qū)整體規(guī)化是深圳西部城市次中心/寶安的行政、經(jīng)濟、文化、體育中心/打造成“有都市文化氣息、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、具有獨特特色的濱海新城”。未來交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，水路、陸路、地下、空中交通齊全，極為便利；片區(qū)有規(guī)劃大鏟碼頭規(guī)劃.

片區(qū)判斷:良好規(guī)劃/前景美好

片區(qū)研判之總體規(guī)劃研判:

“拓展城市核心區(qū)——創(chuàng)造活力、繁榮與和諧的西部濱海中心”要點：提升機場服務(wù)能力，促進機場功能與周邊產(chǎn)業(yè)功能的整合，強化區(qū)域交通樞紐和臨空產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的地位，帶動周邊地區(qū)城市功能和建設(shè)水平的提升。片區(qū)研判之總體規(guī)劃研判:深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）重點改善地區(qū)——航空城地區(qū)重點改善地區(qū)是區(qū)位重要、建成度較高、急需通過整理和改善以提升功能的地區(qū)片區(qū)研判之總體研判:深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）重點改善地區(qū)——航空城地區(qū)空間范圍行動指引范圍：東至廣深高速，北至福永大道，西至珠江沿岸，南至規(guī)劃中的內(nèi)環(huán)路（洲石路延長段）。

面積：40平方公里1、完成機場飛行區(qū)擴建工程、航站區(qū)擴建工程及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；2、完成對該地區(qū)違法用地、違章建筑的清理；更新改造機場東側(cè)地區(qū)，鼓勵發(fā)展商務(wù)辦公、商業(yè)、高檔酒店等與空港聯(lián)系密切的服務(wù)職能。3、推進已確定的沿江高速、107國道寶安段改造、寶安大道、海濱大道等項目建設(shè)；預(yù)留珠江跨江通道；改善機場配套交通設(shè)施，建設(shè)專用的機場進場道，拓寬改建機場四路、機場五路，進行航站樓前路口改建和停車場擴建等。4、完善該地區(qū)排水系統(tǒng)，完成鳳凰水廠、朱坳水廠四期擴建工程、固戍污水處理廠及污水再生利用工程、福永污水處理廠、220千伏固戍變電站、4座110千伏變電站以及機場調(diào)壓站等市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作；對福永河及其周邊溝渠進行整治。5、在機場東、南兩大門戶地區(qū)進行城市景觀塑造，建設(shè)標(biāo)志性建筑，完善公共空間。片區(qū)判斷：突出規(guī)劃、重點改善地區(qū)，順勢而為，未來發(fā)展趨勢。片區(qū)研判:福永建設(shè)規(guī)劃片區(qū)判斷：碼頭、鎮(zhèn)中心、其它中心區(qū)、高科技工業(yè)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，區(qū)域發(fā)展，促進項目周邊配套完善與人流聚集。位于項目西面、深圳寶安國際機場位于珠江口東岸的一片濱海平原上，占地面積11平方公里，飛行區(qū)等級為4E，擁有跑道（3400mх45m）、滑行道各1條，可供世界上最大型客貨機起降?，F(xiàn)有客貨機坪總面積58.8萬平方米，候機樓總面積14.6萬平方米。片區(qū)研判:寶安國際機場獲首屆貨運物流資訊獎2005“最佳新興機場”稱號。

2005年深圳機場旅客吞吐量1425.3萬人次，貨郵吞吐量42.33萬噸。深圳機場旅客吞吐量排名第81位，貨運量排名第3

7位。依照規(guī)劃，到2015年深圳機場的年旅客吞吐量為3000萬人次，貨郵吞吐量250萬噸，飛機起降30萬架次。航空城戰(zhàn)略

航空城戰(zhàn)略是深圳機場發(fā)展的中心戰(zhàn)略和總目標(biāo)，深圳航空城應(yīng)向國際航空城看齊，力爭按照自由港模式運作，實現(xiàn)以機場保障作業(yè)與服務(wù)、國內(nèi)國際物流、臨空產(chǎn)業(yè)、金融商貿(mào)、文教科研、休閑居住為主的六大功能。最終形成以機場為中心，輻射半徑達30-50公里的綜合性、多功能、集約型、高效益的新型都市化區(qū)域。

航空城戰(zhàn)略是六大戰(zhàn)略的核心，也是我們機場發(fā)展的總目標(biāo)和總戰(zhàn)略。主要包括四個方面：機場發(fā)展“十一五”規(guī)劃、航空城總體規(guī)劃以及各專項規(guī)劃、總平面調(diào)整規(guī)劃、信息化電子化建設(shè)規(guī)劃。

航空城新的會展中心將落戶福永，適時將帶動整個片區(qū)的發(fā)展。片區(qū)研判:寶安國際機場——第五新城航空城戰(zhàn)略判斷：機場發(fā)展增加物流、人流奠定了堅實的基礎(chǔ)。片區(qū)也為機場發(fā)展戰(zhàn)略之一，重點開發(fā)，符合趨勢。片區(qū)研判:機場福永碼頭深圳機場海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分/擁有優(yōu)越地理位置和廣闊經(jīng)濟腹地/深圳西部的重要口岸通道.判斷：深港澳三地機場的空海中轉(zhuǎn)/加強深港兩地經(jīng)貿(mào)往來/促進周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了重要作用/帶來物流、人流/碼頭資料：航道長：1960米、港池面積：40000平方米、高速客船泊位：2個、1000噸級貨運泊位：2個。船班由每天36班次，年出入境旅客吞吐量以年均10%的遞增幅度增長，客貨口岸：口岸駐有海關(guān)、邊檢、檢驗檢疫、港監(jiān)等聯(lián)檢單位，采用電腦聯(lián)網(wǎng)、電腦驗證，形成運作高效、方便通暢的口岸通關(guān)環(huán)境。片區(qū)研判:大鏟灣集裝箱碼頭

位于前海處。是深圳規(guī)劃中五個深水港之一，與寶安中心區(qū)海岸邊濱海大道相連，共20個泊位，分4期建設(shè)，建成后深圳港可新增集裝箱吞吐能力700萬標(biāo)準(zhǔn)箱，最終設(shè)計能力將達1000萬標(biāo)準(zhǔn)箱。

一期工程預(yù)計2007年底投入運營，香港資本參與運作。判斷：構(gòu)建深圳物流產(chǎn)業(yè)，提升深圳物流業(yè)在全球的競爭力和地位；加強寶安與珠三角地區(qū)和香港地區(qū)的經(jīng)濟往來和貿(mào)易合作；引來大批相關(guān)服務(wù)企業(yè)的進駐，帶旺辦公經(jīng)濟；大量物流業(yè)從業(yè)人員的聚集，帶來強勁的購房需求力和商業(yè)消費力；1）城際快線：以廣州（佛山）、深圳（香港）、珠海（澳門）為中心，以廣深、廣珠經(jīng)濟帶為主軸，形成A型結(jié)構(gòu)，輻射至肇慶、江門、惠州、中山、東莞等城市，尤其對廣州、佛山、深圳、香港具有較大影響。2）廣深沿江高速：用于連接深港西部通道，西部港區(qū)、機場至東莞西部，承擔(dān)香港至深圳、東莞西部和廣州方向的貨運樞紐，規(guī)劃廣深沿江高速起于廣州黃埔，于深圳西部通道機場碼頭相接，全長97公里，初步預(yù)計投資150億。3）寶安大道：寶安大道南接深南大道，北至松崗鎮(zhèn)，規(guī)劃全長32.8公里，雙向8車道設(shè)計，從其長度、管線、景觀綜合指標(biāo)來看，寶安大道和深南大道相連接后，整個大道將成為全國第一的一條景觀大道、經(jīng)濟大道。4）地鐵1號延長線：地鐵1號延長線工程全長23.37公里，工程總投資87.2億元，有近14公里在寶安境內(nèi)，工程總投資87.2億元，2009年通車，地鐵1號線將寶安跟南山、福田中心區(qū)緊密相連。5）深中大橋：機場南側(cè)籌備興建跨江大橋，連接珠江兩岸。判斷：未來幾年內(nèi)，幾大交通干線的開通，將會使西鄉(xiāng)徹底擺脫距離與時空的束縛，拉近西鄉(xiāng)與深圳中心及珠三角其他城市的距離，為西部組團的發(fā)展奠定好的基礎(chǔ)。項目周邊發(fā)展規(guī)劃研判——交通發(fā)展前景項目周邊發(fā)展規(guī)劃研判——深圳快速公交系統(tǒng)（英文簡稱BRT）

快速公交系統(tǒng)（英文簡稱BRT）是利用現(xiàn)代化的大容量的專用公交車輛，在專用的道路空間上快速運行的新型公共交通方式。規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)：

深圳規(guī)劃BRT網(wǎng)絡(luò)由10條線路組成，總長約300公里。其中，彈性發(fā)展線路還將結(jié)合遠期軌道網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃建設(shè)進行動態(tài)優(yōu)化。BRT5：蛇口——航空城判斷：BRT的規(guī)劃建設(shè)、拉近機場與寶安、南山的距離，吸引客戶西部置業(yè)，片區(qū)發(fā)展促進。項目發(fā)展規(guī)劃研判：配套實現(xiàn)是項目價值提升的空間行政中心正式啟用107國道的擴建寶安大道通車西部通道通車沿江高速通車地鐵開通機場擴建機場南側(cè)籌備興建深圳中山跨江大橋，連接珠江兩岸城際快線：大鏟碼頭物流港中心區(qū)商業(yè)區(qū)、金融區(qū)建設(shè)判斷：周邊配套規(guī)劃完善是片區(qū)居住的最大價值體現(xiàn)。1-創(chuàng)造活力、繁榮與和諧的西部濱海中心2-位置優(yōu)越、資源豐富。3-位置優(yōu)越/交通方便/資源豐富/目前片區(qū)不成熟/配套不全/有市場空間片區(qū)開發(fā)趨勢/未來熱點/4-突出規(guī)劃、重點改善地區(qū)，順勢而為，未來發(fā)展趨勢。5-機場、碼頭、大鏟灣碼頭港帶來物流、人流。6-配套實現(xiàn)是項目價值提升的空間。

項目片區(qū)開發(fā)熱點/趨勢/位置優(yōu)越/交通配套齊全/山海資源項目發(fā)展前景良好為可提升空間項目綜合判定；“位置優(yōu)越/資源豐富/開發(fā)趨勢”

片區(qū)市場狀況剖析2007年寶安片區(qū)房地產(chǎn)市場面臨更多的機會，上半年推出的項目有桃源盛世、檳城西岸、富通城三期世界公寓、泰華陽光海、俊景園、棕櫚堡花園等項目。一、2007年西鄉(xiāng)及周邊片區(qū)市場簡況二、2007年上半年西鄉(xiāng)及周邊片區(qū)各樓盤推盤均價西鄉(xiāng)中三心區(qū)均三價逾150三00元/平方米，區(qū)域三越邊遠三，價格三相對走三低。我司代三理的檳三城西岸三位處西三鄉(xiāng)中心三區(qū)，均三價從一三批單位三的130三00元，創(chuàng)三片區(qū)新三高后，三二批單三位相隔三一個月三，均價三拉升至155三00元，再次三刷新片三區(qū)均價三新高；我司代三理的俊三景園項三目，位三處黃田三段項目三旁，均三價逾800三0元，創(chuàng)航空三城片區(qū)三新高；200三7年上半三年西鄉(xiāng)三及周邊三片區(qū)總?cè)w均價三呈飛漲之勢，上半年三整體均三價升幅三高達80％；項目名三稱：檳三城西岸開三發(fā)三商：三深圳三華盛房三地產(chǎn)開三發(fā)有限三公司代三理三商：三x三xxx宗地面三積：三19三389三.52建筑面三積：三767三48戶三數(shù)：三58三0戶，戶三型：一三房至三三房55三-11三0㎡,三及少量10三0～2三00三㎡復(fù)式三單位戶戶贈三送兩層三高入戶三花園車三位三數(shù)：三458開盤時三間：三200三7-5三-20三/6三-30均三價：一批單三位：1三300三0元/三㎡三二三批單位三：15三500三元/三㎡三、2三007三年上半三年西鄉(xiāng)三及周邊三片區(qū)部三分典型三樓盤國際C三LD·三精睿生三活地標(biāo)華盛地三產(chǎn)--三--源三于深圳三泛華建三設(shè)集團三、深圳三地產(chǎn)的三新銳企三業(yè)！一批單三位一月三余積客三超350三0批。特三大暴雨三惡劣天三氣下開三盤不到3小時即三售罄，三進帳3.2億，均三價130三00元/㎡創(chuàng)片區(qū)三新高??！二批單三位相隔三一個月三推售，三均價迅三速拔升250三0元/㎡，再次以新高155三00元/㎡推出，三當(dāng)天成三交近七三成?。?！成功三戰(zhàn)三略：強策聚三客營銷三策略產(chǎn)品定三位取勝三策略：以小三贏大，三定位取三勝，產(chǎn)三品第一三。前期三準(zhǔn)確產(chǎn)三品定位，三規(guī)避利三用新規(guī)三定，為三客戶度三身定造三；高調(diào)入三市策略三，引爆三市場轟三動：07年4月7日寶安三五星級三酒店－三恒豐海三悅酒店三舉行產(chǎn)三品發(fā)布三會與華三盛會啟三動儀式三，全城三關(guān)注，三當(dāng)天入三會客戶三近100三0名；活動營三銷強聚三客戶策三略：通過三各項活三動及情三景營銷三、一月三積累會三員客戶350三0余批；強勢限三額鎖客三策略：強勢三區(qū)分誠三意客戶三，5月上旬三開始VIP升級，三短短十三日，VIP會員逾150三0批，開三盤前限三額100三0名領(lǐng)號三，再次三拔高市三場高漲三熱度；潮水式三分批推三售、逐三步走高三策略：開盤首三批單位三暴雨惡三劣天氣三下不到3小時隨三即售罄三。銷售三均價達130三00元/㎡；二批三單位相三隔一個三月推出三，均價三拔升250三0元/㎡，實現(xiàn)三均價155三00元/㎡，前后三兩次創(chuàng)三造片區(qū)三價格新三高，總?cè)山唤鹑~逾5.6億元。項目名三稱：俊三景園開發(fā)三商：三深三圳市貴三安煒實三業(yè)有限三公司總用地三面積：三823三3.7三㎡總建筑三面積：三411三58.三61㎡棟數(shù)層三數(shù)：3三棟23三層總?cè)兹龜?shù)：2三47套戶型：三二房（三71.三76-三94.三04㎡三）、三三房（9三1.8三7-1三10.三28㎡三）。停三車三位：三26三4推售時三間：2三007三-6-三23入伙時三間：2三008三-03三-28均三價：800三0元/三㎡貴安煒三實業(yè)-三---三深圳地三產(chǎn)的新三秀開發(fā)三企業(yè)三！5月1日正式三開放銷三售中心三，一個三多月積三累入會三客戶250三0批！！6月23日公開三發(fā)售，三創(chuàng)下短三期迅速三銷售神三話，當(dāng)三日銷售216單位，三銷售率逾90%，銷售三額近1.7億，實三現(xiàn)均價三逾800三0元/㎡,成功締三造航空三城片區(qū)三樓價翻三倍記錄三?。。√以词⑷蓝陂_三發(fā)商三：深三圳航空三城（東三部）實三業(yè)有限三公司總占地三面積：三約4三.45三萬㎡三總建三筑面積三：約三12.三7萬㎡三其中三住宅建三筑面積三：約9三.4萬三㎡棟數(shù)三：1三0棟三樓高三：三14-三18層三住三宅總戶三數(shù)：三87三4戶三地下三車庫停三車位：三約6三40個主力三戶三型：7三4㎡二三房到1三36㎡三四房均三價三：85三00元三/㎡開盤時三間：三200三7-4三-15桃源居三，占地三面積1三16萬三平方米三，規(guī)劃三建筑面三積18三0萬平三方米，三規(guī)劃人三口50三000三人。項目名三稱：桑三達棕櫚三堡開三發(fā)三商：三深圳三桑達房三地產(chǎn)開三發(fā)有限三公司宗地面三積：4三791三8.7三5建筑面三積：1三054三20戶戶型三：兩房三（74三.08三㎡—8三7.2三2㎡）三，三房三（10三7.6三4㎡—三114三.15三㎡）四房（三132三.65三㎡—1三57.三8㎡）三,五房三和復(fù)式三（15三2.3三8㎡—三190三.6㎡三）戶數(shù)：三86三4戶車位三數(shù)：三108三4開盤時三間：三200三7-7三-14入伙時三間：2三007三-12均三價：三950三0元/三㎡9棟1三1-1三8層的三小高層三圍合而三建小結(jié)：通過西三鄉(xiāng)部分三典型樓三盤的分三析，可三以看出三，西鄉(xiāng)三樓市呈三現(xiàn)出如三下特點三：供應(yīng)分三析：整體供三應(yīng)量較三大，但三項目所三在區(qū)域三短期供三應(yīng)量較三小價格分三析：價格增三長較快三，增幅三較大，三項目所三在區(qū)域三尚處價三格洼地銷售分三析：注重累三積客戶三，一炮三打響產(chǎn)品分三析：以居家三型二三三房為主三導(dǎo)客戶分三析：本地居三民為主三、關(guān)內(nèi)三客戶增三長速度三較大，三部分已三接近五成，少三量外銷對本項三目的啟三示及我司三在片區(qū)三的資源三優(yōu)勢本項目三位處西三鄉(xiāng)107國道黃三田段，三緊鄰俊三景園，三擁山海三景觀資三源、交三通配套三優(yōu)勢，三擁俊景三園商業(yè)三配套優(yōu)三勢，項三目規(guī)劃三為單體三建筑，三戶型以三一房、三二房為三主，為帶裝三修的小三戶型定三位項目三，為航三空城片三區(qū)的稀三缺性產(chǎn)三品，周三邊配套三資源明三顯。雅樂居鄰本項三目，緊三臨俊景三園——“滿京華三項目”三約3萬平方三米建筑三面積，三其戶型三以二房三、三房三為主，三預(yù)計200三8年下半三年推出三；更大的三綜合體三項目——機場正三對面30萬平方三米總建三筑面積三的“金三銀城”三項目，三規(guī)劃集三商務(wù)公三寓、住三宅、酒三店為一三體的大三型綜合三社區(qū)，三預(yù)計將三于200三9年底推三出。周邊項三目情況三－我司三的片區(qū)三資源優(yōu)三勢:未來2三年實現(xiàn)三33萬三整體供三應(yīng)量，三給項目三帶來良三好的價三格上升三空間預(yù)期三，且上三述兩個三項目發(fā)三展商均三為我司三的長期三合作伙三伴；本項目三套數(shù)不三多，戶三型面積三小，總?cè)齼r相對三低?？腿龖舫惺苋灼诳钊膲毫θ^小?；谖胰敬砣【皥@三項目的三經(jīng)驗，三從前期三對目標(biāo)三客戶心三理特征三的把握三及購房三客戶的三分析。三結(jié)合本三項目的三特征，三本項目三的目標(biāo)三客戶群三體介定三為以下三人群：周邊企三業(yè)中高三層管理三者、個三體生意三人、機三場工作三人員、三關(guān)內(nèi)投