(一)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)概念綜述 5(二)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn) 5(三)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅分析 6(四)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義 10 (一)債務(wù)性籌資的稅收籌劃 11(二)權(quán)益性籌資的稅收籌劃 12(三)企業(yè)負(fù)債規(guī)模的納稅籌劃 12(四)租賃性籌資的稅收籌劃 13 (一)合作建房稅收籌劃 16(二)代建房稅收籌劃 18(三)承包方式的選擇與稅收籌劃 18(四)材料供應(yīng)方的選擇與稅收籌劃 19 (一)廣告及業(yè)務(wù)宣傳稅收籌劃 21(二)促銷活動(dòng)稅收籌劃 22(三)銷售定價(jià)稅收籌劃 23(四)出租房屋稅收籌劃 26 (一)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)成因分析 29(二)房地產(chǎn)企業(yè)特有的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn) 30(三)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理模式 31(四)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制方法 32 (一)公司簡介 35(二)吉興房地產(chǎn)公司稅收籌劃分析 35 前言市摘要目前在全國范圍內(nèi)，尤其是在大城市由于房價(jià)過高而造成為數(shù)不少的商品房積如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃、合理降低稅收負(fù)擔(dān)，有效降低房價(jià)成為一個(gè)廣受關(guān)注的問題。實(shí)際情況分稅種分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方法和技巧。綜合分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅收及其政策規(guī)定發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是行籌劃涉稅風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制ABSTRACTtothisoverstock,alargeproportionoftaxandfeesinthepriceisantoareasonablelevel.fcountryandtaxplanningoftherealestatedevelopmentcompany,madeadescriptionofthenecessaryandfeasibleofthetaxplanningoftherealestatecompany,studiedthespaceoftaxplanning,broughtforwardsomeftherealestatedevelopmentcompanyanalyzedaseriesofmethodsandtechniquesoftaxplanning.developmentcompany,andtheactivityoftaxplanningitselfwillcauseadecisionastowhichtaxesaretobeplanned.Besides,wheninmakingtaxsofcertaintaxesthatwillgreatlyaffecttheprofitofarealestateKeywords:ArealestatedevelopmentcompanyTaxplanningTax-involvedriskRiskControl概述(一)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)概念綜述房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價(jià)格達(dá)成一致并進(jìn)行房地產(chǎn)交易的領(lǐng)域。分以下幾類：的推動(dòng)作用。(二)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點(diǎn)征地、2.資產(chǎn)負(fù)債率高，對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴程度大據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2002年，全國房地產(chǎn)企業(yè)直接使用金融機(jī)構(gòu)資金(含按揭廣，運(yùn)作程序復(fù)雜4.發(fā)展速度快，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。(三)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅分析房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段涉及的稅種主要有耕地占用稅、營業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅的一種稅。實(shí)行差別定額稅率，每平方米稅額從1元到15元不等。在房地產(chǎn)開發(fā)稅，主要是指對(duì)于建設(shè)單位按照“建筑業(yè)”稅目的規(guī)定，對(duì)營業(yè)額按3%稅率征收的2.房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段涉及的稅種設(shè)稅、土地增值稅、房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的營業(yè)稅，主要是指針對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”企業(yè)所得稅是以企業(yè)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其它所得為征稅對(duì)象所征收的一種入使用環(huán)節(jié)涉及的稅種例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率(四)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義文將以以上三個(gè)階段(資金籌措階段、開發(fā)階段、營銷階段)為著眼點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)籌措階段稅收籌劃籌資是企業(yè)進(jìn)行一系列活動(dòng)的先決條件?；I資決策不僅要籌集到足夠數(shù)額的資(一)債務(wù)性籌資的稅收籌劃(二)權(quán)益性籌資的稅收籌劃10%，則新發(fā)行股票的成本為16.4%。企業(yè)發(fā)行股票籌集資金，發(fā)行費(fèi)用可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，但資金占用費(fèi)即普通股股利必須在所得稅稅后分配。分析可知：該企業(yè)通過發(fā)行股票方式籌資可獲得節(jié)稅收益2.5[100×10%×25%]務(wù)籌資結(jié)合使用,選擇最佳結(jié)合點(diǎn)。(三)企業(yè)負(fù)債規(guī)模的納稅籌劃丙三個(gè)方案。假設(shè)三個(gè)方案公司的資本結(jié)構(gòu)(長期負(fù)債與權(quán)益資本比例)分別為0： (權(quán)益資本)分別為30%、35%、60%；稅后投資利潤率(權(quán)益資本)分別為22.5%、(四)租賃性籌資的稅收籌劃。貼現(xiàn)系數(shù)＝520000÷102000＝5.098，查年金貼現(xiàn)值系數(shù)表得:年利率為11.27%。量、開發(fā)階段稅收籌劃(一)合作建房稅收籌劃B售后分回股利的優(yōu)點(diǎn)是A公司能夠直接參與項(xiàng)目開發(fā)，獲取開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，因此稅收顧問建議該公司(二)代建房稅收籌劃分析可知：若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營業(yè)稅及其附加275 (5000×5.5%)萬元；增值額占扣除項(xiàng)目的比例為32.45%，應(yīng)繳納土地增值稅367.5(三)承包方式的選擇與稅收籌劃按照我國現(xiàn)行營業(yè)稅的規(guī)定，如果建筑工程的總承包人將工程分包或轉(zhuǎn)包給他)；如果工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，則此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅(稅率為A納營業(yè)稅＝(3200000－3000000)×3%＝6000(元)(四)材料供應(yīng)方的選擇與稅收籌劃需的材料由建設(shè)單位B購買，價(jià)款為200萬元。價(jià)款結(jié)清后，施工企業(yè)A應(yīng)納營業(yè)用自己在建材市場上的優(yōu)勢(熟悉建材市場，能以較低的價(jià)格買到質(zhì)優(yōu)的材料)，以(一)廣告及業(yè)務(wù)宣傳稅收籌劃，的廣告性支出)，在不超過銷售(營業(yè))收入的5‰比例內(nèi)可據(jù)實(shí)扣除，超過部分當(dāng)而也需要做納稅調(diào)整，所得稅費(fèi)用增加了(520－6000×5‰)×25%＝122.5萬元，納稅調(diào)整，節(jié)稅效果相當(dāng)明顯。(二)促銷活動(dòng)稅收籌劃×25%)，多交土地增值稅28.35萬元[2000×5%×(1－5.5%)×30%]，合計(jì)多繳稅務(wù)宣傳費(fèi)用中稅前扣除，但是業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)畢竟是有限度的(銷售收入的5‰)。更為減較大的：第一種情況下所承擔(dān)稅負(fù)(僅考慮流轉(zhuǎn)稅及其附加)為：(100×5%＋4.68(三)銷售定價(jià)稅收籌劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。－2800－264)÷(2800＋264)]，應(yīng)納土地增值稅541.2萬元(1736×40%－3064筑裝修。對(duì)于方案一，增值額占扣除項(xiàng)目的比率為19%[(2380－2000)÷2000]，小2006.6元/平方米，增值額占扣除項(xiàng)目的比率升至24.59%[(2500－2006.6)÷3.計(jì)算稅負(fù)平衡點(diǎn)，制定合理的銷售價(jià)格可以享受稅收優(yōu)惠的平衡點(diǎn)計(jì)算如下：假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)的商品房銷售價(jià)格為20%，即要[A－(a＋5.5%A)]÷(a＋5.5%A)≤20%，解得A≤1.2848a。即納稅人想，相應(yīng)的銷售稅金及附加提高了5.5%x，則允許扣除項(xiàng)目金額＝a＋5.5%A＋5.5%x，應(yīng)(四)出租房屋稅收籌劃適用不同的稅收政策，對(duì)于租賃業(yè)﹑倉儲(chǔ)業(yè)均應(yīng)繳納營業(yè)稅，適用稅率均為5%，沒有任何差別，但應(yīng)當(dāng)注意到，房產(chǎn)用于租賃和倉儲(chǔ)的，房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法有所不同。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝6000×(1－30%)×1.2%＝50.4萬元應(yīng)納城建稅基教育費(fèi)附加＝50×(7%＋3%)＝5萬元收入的籌劃當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮將商品房用于出租經(jīng)營，這時(shí)可以從兩方面進(jìn)行稅收籌，避免虛增利潤；另一方面起到降低稅負(fù)的作用。如果興華房地產(chǎn)公司收取的水電費(fèi)﹑物業(yè)管理費(fèi)為代收款項(xiàng)，僅按代收收入的10%收取手續(xù)費(fèi)，而由水電或物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開票，則僅對(duì)興華房地產(chǎn)公司代收手續(xù)費(fèi)營業(yè)稅以及附加＝(600－240)×5.5%+240×10%×5.5%＝21.12萬元營業(yè)稅及其附加和房產(chǎn)稅共節(jié)稅＝11.88＋28.8＝40.68萬元，節(jié)稅效果相當(dāng)明地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃有它的特殊性，籌劃得當(dāng)可以為企業(yè)帶來可觀的收題。(一)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)成因分析調(diào)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性特征(風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn).中國社會(huì)科學(xué)出版社.1998)；另一位美國功2.稅收籌劃方案設(shè)計(jì)具有條件性納稅人與稅收機(jī)關(guān)權(quán)利義務(wù)不對(duì)等稅收機(jī)關(guān)和納稅人都是稅收法律關(guān)系的權(quán)利主體之一，雙方的法律地位是平等4.納稅方案存在征納雙方的認(rèn)定差異納稅人籌劃方案的認(rèn)定。(二)房地產(chǎn)企業(yè)特有的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn) 2.稅收政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)與稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)目，涉及的土地增值稅問題，否可以按照投資入股評(píng)估的金額或者取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額確定？有些省市支付地價(jià)款或不能提供已支付只考慮了投資方的利益，卻沒有考慮到合營方土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。(三)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理模式要做稅收籌劃方案，就必須對(duì)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)與評(píng)價(jià)。的事前、事中和事后控制。(四)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制方法以遵循國家政策導(dǎo)向?yàn)榛A(chǔ)行業(yè)經(jīng)營特征為保證4.加強(qiáng)組織，有效協(xié)調(diào)學(xué)5.積極尋求當(dāng)?shù)囟愂諜C(jī)關(guān)的支持與幫助棄分析(一)公司簡介所有制企業(yè)，于2002年與香港興偉投資公司合資改制為有限責(zé)任公司。注冊資金0萬元人民幣，其中：中方吉林省城市建設(shè)綜合開發(fā)公司占49%，外方興偉投資吉興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兩大股東之一的吉林省城市建設(shè)是省內(nèi)聞名并頗具規(guī)建享受長春市政府經(jīng)濟(jì)適用房政策，以45790平方米為主打戶型，銷售主要面向工薪(二)吉興房地產(chǎn)公司稅收籌劃分析吉興房地產(chǎn)公司與其下屬一廣告公司合作建房，吉興房地產(chǎn)公司提供土地使用司通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)稅的義務(wù)，此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)額均為400萬元，兩企業(yè)應(yīng)與劃方案6(萬元)應(yīng)收應(yīng)付款”進(jìn)行核算，從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。方案吉興房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入為1500萬元，其中普通住宅的銷售額為1000萬元,豪華住宅的銷售額為500萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1100萬應(yīng)納土地增值稅＝(1500－1100)×30%＝120(萬元)普通住宅：增值率＝(1000－800)÷800×100%＝25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅＝(1000－800)×30%＝60(萬元)豪華住宅：增值率＝(500－300)÷300×100%＝67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅＝(500－300)×40%－300×5%＝65(萬元)分開核算比不分開核算多支出稅金5萬元，因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超4.企業(yè)所得稅籌劃方案本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅收機(jī)關(guān)確定的規(guī)定。所以當(dāng)年在這一過程中的所得稅(由于采用該公司06年資料，所以所得稅率仍轉(zhuǎn)作 (利率按6%計(jì)算，下同)；后4年每年可抵免的所得稅終值為69×4.3746＝24.91 將房產(chǎn)對(duì)外銷售時(shí)，根據(jù)國稅發(fā)[2006]31號(hào)文件的規(guī)定，按銷售固定資產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)的稅收處理，由于其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)未繳納營業(yè)稅，因此其稅負(fù)為營業(yè)稅＝380 元)。固定資產(chǎn)管理，因而不得扣除折舊費(fèi)用。因此所得稅＝(380－300－19－1.9)×33%納稅籌劃為公司節(jié)稅39.6萬元(120×33%)。債券年利率為10%，則通過債券融資對(duì)公司利潤的影響額為150萬元，即采用發(fā)行49.5萬元(150×33%)。，第一次應(yīng)交營業(yè)稅400×40%×5%＝8(萬元)，以后3次分別應(yīng)交營業(yè)稅400×20%如下(數(shù)據(jù)虛構(gòu)——開發(fā)成本20萬元，開發(fā)費(fèi)用30萬元，該房地產(chǎn)市值150萬)0×5%＝7.5萬元土地增值稅為[150－5－20－30－(5＋20)×20%－7.5]×40%＝33萬元企業(yè)所得稅為(150－5－20－30－7.5－33)×33%＝18萬元稅金合計(jì)7.5＋33＋18＝58.5萬元方案設(shè)計(jì)(節(jié)稅關(guān)鍵在于提高土地使用權(quán)的成本扣除)：計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅(50－5)×33%＝14