第一講增值稅改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項(xiàng)納稅人身份的選擇房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項(xiàng)納稅人身份應(yīng)選擇小規(guī)么納稅人。二、稅率與應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、征收率：小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3％。

2、應(yīng)納稅額的計(jì)算應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率

3、銷售額的計(jì)算銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）4、房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過(guò)的設(shè)備或物品怎樣納稅

財(cái)稅[2009]9號(hào)：（1）小規(guī)模納稅人（除其他個(gè)人外）銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，減按2％征收率征收增值稅。

“已使用過(guò)的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。（2）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過(guò)的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3％的征收率征收增值稅。小規(guī)模納稅人銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)在計(jì)算銷售額時(shí)征收率執(zhí)行？％

例1、某房地產(chǎn)公司2006年3月購(gòu)入2臺(tái)運(yùn)貨車，每臺(tái)車單價(jià)200000元，增值稅稅率17％，貨車折舊年限為5年。為了提高運(yùn)輸能力，更新車輛，2009年4月公司將這兩臺(tái)汽車出售，每臺(tái)售價(jià)60000元，應(yīng)如何繳納增值稅。

5、房地產(chǎn)企業(yè)處理廢舊物資怎樣納稅例2、甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的A小區(qū)已經(jīng)竣工，在清理施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，將建筑廢舊物資變賣，收入110000元，繳納了營(yíng)業(yè)稅5500元。這樣納稅對(duì)么？

第二講營(yíng)業(yè)稅檢查及節(jié)稅指南《2010年稅收專項(xiàng)檢查工作方案》（一）檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性。1、有無(wú)直接坐支售樓收入不入賬的情況。2、營(yíng)業(yè)收入是否包括了各種價(jià)外費(fèi)用，重點(diǎn)關(guān)注被查對(duì)象收取的各類手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)返還收入是否并入營(yíng)業(yè)收入申報(bào)納稅；收取的水電開(kāi)戶費(fèi)、管道設(shè)施費(fèi)、城建配套費(fèi)、代辦證件費(fèi)等是否并入營(yíng)業(yè)收入申報(bào)納稅。3、是否存在低價(jià)銷售的行為、有無(wú)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理。

4、動(dòng)遷、拆遷補(bǔ)償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報(bào)納稅。5、各種換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。6、以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過(guò)程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。7、以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固定利潤(rùn)或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

8、房地產(chǎn)企業(yè)大額往來(lái)、長(zhǎng)期掛賬的款項(xiàng)是否存在漏計(jì)銷售問(wèn)題。9、納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動(dòng)產(chǎn)照章申報(bào)納稅。10、各種房產(chǎn)出租收入（如開(kāi)發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報(bào)納稅；特別是“售房回租”業(yè)務(wù)，有無(wú)以房租費(fèi)沖抵售房收入后再申報(bào)納稅。（二）檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的及時(shí)性。1、銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)申報(bào)納稅。2、按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。（三）其他營(yíng)業(yè)稅涉稅問(wèn)題。

一、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅“境內(nèi)、境外”的判斷在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指：（1）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)；（2）所轉(zhuǎn)讓的無(wú)形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者個(gè)人在境內(nèi)。（3）所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)；（4）所銷售或者出租的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)。

（三）境內(nèi)企業(yè)在境外提供建筑勞務(wù)征稅的規(guī)定

財(cái)稅[2009]111號(hào)：

1、對(duì)中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱境內(nèi)）單位或者個(gè)人在中華人民共和國(guó)境外（以下簡(jiǎn)稱境外）提供建筑業(yè)、文化體育業(yè)（除播映）勞務(wù)暫免征收營(yíng)業(yè)稅。2、境外單位或者個(gè)人在境外向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的完全發(fā)生在境外的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務(wù)，不屬于條例第一條所稱在境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不征收營(yíng)業(yè)稅。

例、甲建筑施工企業(yè)2009年在境內(nèi)從事建筑安裝勞務(wù)取得營(yíng)業(yè)收入5000萬(wàn)元。承包A國(guó)建筑工程，取得勞務(wù)收入1000萬(wàn)美元（美元對(duì)人民幣匯率為6.80元），計(jì)算該公司2009年應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅額。境內(nèi)建筑勞務(wù)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅額＝5000×5％＝250（萬(wàn)元）境外建筑勞務(wù)折合人民幣＝6.80×1000萬(wàn)＝6800（萬(wàn)元）但是，此項(xiàng)建筑勞務(wù)屬于境內(nèi)單位或者個(gè)人在中華人民共和國(guó)境外提供建筑業(yè)勞務(wù)，免征營(yíng)業(yè)稅。所以，該公司2009年應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅額為250萬(wàn)元。

（四）對(duì)跨年度老合同實(shí)行營(yíng)業(yè)稅過(guò)渡政策：

財(cái)稅[2009]112號(hào)規(guī)定：

跨年度老合同涉及的境內(nèi)應(yīng)稅行為的確定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外匯轉(zhuǎn)貸及其他營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額的確定，按照合同到期日和2009年12月31日(含12月31日)孰先的原則，實(shí)行按照原《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則與相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的過(guò)渡政策?！硟?nèi)境外的判斷、營(yíng)業(yè)額

上述跨年度老合同涉及的稅率、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)、扣繳義務(wù)人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等其他涉稅問(wèn)題，自2009年1月1日起，應(yīng)按照新條例和新細(xì)則的規(guī)定執(zhí)行。文到之前納稅人已繳、多繳、已扣繳、多扣繳的營(yíng)業(yè)稅稅款，允許從其以后的應(yīng)納稅額中抵減或予以退稅。

二、自建房產(chǎn)自用是否繳納營(yíng)業(yè)稅？例、山東省某市一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，由于業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，2008年二月將一棟新建好的寫字樓自用，寫字樓成本價(jià)1900萬(wàn)元。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)做視同銷售處理，繳納營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，公允價(jià)格為2800萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅及附加154萬(wàn)元，企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，還要征收企業(yè)所得稅。請(qǐng)問(wèn)，對(duì)么？

三、價(jià)外費(fèi)用怎樣繳納營(yíng)業(yè)稅財(cái)稅[2003]16號(hào)：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。《條例》第五條，營(yíng)業(yè)額為納稅人收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

（1）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（2）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。[討論]：1、“營(yíng)業(yè)外收入”交營(yíng)業(yè)稅么？2、企業(yè)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”金額與《營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表》的“應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額”完全相等么？

四、混合銷售的稅種選擇（一）混合銷售：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。（二）混合銷售適用稅種的判定：

1、銷售單位的性質(zhì)2、銷售額占交易額的比重：（三）特殊形式的混合銷售納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：（1）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為；（2）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

五、兼營(yíng)行為如何納稅（一）兼營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的不同稅目

《條例》第三條納稅人兼有不同稅目的應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅的勞務(wù)(簡(jiǎn)稱應(yīng)稅勞務(wù))、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營(yíng)業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額（統(tǒng)稱營(yíng)業(yè)額）；未分別核算營(yíng)業(yè)額的，從高適用稅率。（二）兼營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)和增值稅的貨物銷售《細(xì)則》第八條納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營(yíng)業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額。

六、企業(yè)承包、承租經(jīng)營(yíng)納稅人的確定原細(xì)則規(guī)定：企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營(yíng)的,以承租人或承包人為納稅人新細(xì)則規(guī)定：?jiǎn)挝灰猿邪⒊凶?、掛靠方式?jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人（統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。

七、銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低如何處置《條例》第七條納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定：

營(yíng)業(yè)額＝營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）

八、甲供材料政策的變化（一）原《細(xì)則》第18條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè),無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算,其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的,其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。注意：營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基數(shù)是營(yíng)業(yè)收入，而不是施工成本。

建筑安裝工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額計(jì)算示意圖施工成本：1.人工費(fèi)2.材料費(fèi)3.機(jī)械使用費(fèi)4.施工間接費(fèi)

工程結(jié)算（售價(jià)）1.直接費(fèi)＝工程量×預(yù)算定額（人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)）工程結(jié)算價(jià)款2.各項(xiàng)取費(fèi)：按直接費(fèi)一定比例計(jì)取材料價(jià)差、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、長(zhǎng)途搬遷費(fèi)法定稅金、法定利潤(rùn)、管理費(fèi)用

計(jì)稅營(yíng)業(yè)額包工包料甲供材料包工包料保設(shè)備計(jì)稅營(yíng)業(yè)額＝按包工包料方式計(jì)算的工程結(jié)算價(jià)款工程價(jià)款結(jié)算辦法施工企業(yè)會(huì)計(jì)制度（二）財(cái)稅[2003]16號(hào)：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。計(jì)稅營(yíng)業(yè)額＝工程結(jié)算價(jià)款－設(shè)備價(jià)款（三）壘新《細(xì)逃則》第16稀條：除提供建俊筑業(yè)勞務(wù)意的同時(shí)銷址售自產(chǎn)貨耕物的行為掠外，納稅生人提供建徐筑業(yè)勞務(wù)毛（不含裝狼飾勞務(wù)）聾的，其營(yíng)誼業(yè)額應(yīng)當(dāng)梁包括工程求所用原材您料、設(shè)備川及其他物住資和動(dòng)力尤價(jià)款在內(nèi)染，但不包歪括建設(shè)方步提供的設(shè)層備的價(jià)款演。要點(diǎn)：1、建筑仆業(yè)的納稅鵝人？建筑鹽施工企業(yè)以。2、建筑冷勞務(wù)劃分難為：裝飾時(shí)性建筑勞境務(wù)、非裝姑飾性建筑債勞務(wù)。3、甲供柄材料也要遞征營(yíng)業(yè)稅花，但是，寬材料費(fèi)是完指定額材碧料費(fèi)，動(dòng)力價(jià)哀款是指絡(luò)定額機(jī)撫械費(fèi)4、甲供設(shè)備梯不征營(yíng)業(yè)形稅。（四）裝跨飾勞務(wù)的榆清包工以清包捧工形式宋提供的脖裝飾勞榨務(wù)：是慘指工程幻玉所需的塑主要原邪材料和弓設(shè)備由戚客戶自賽行采購(gòu)?fù)?，納稅思人只向擴(kuò)客戶收拔取人工甘費(fèi)、管挖理費(fèi)及票輔助材呢料費(fèi)等遭費(fèi)用的末裝飾勞禮務(wù)。財(cái)稅[2該006]鳥(niǎo)114號(hào)規(guī)定茄：納稅人采蚊用清包工偷形式提供每的裝飾勞兩務(wù)，按照陣其向客戶戰(zhàn)實(shí)際收取閉的人工費(fèi)可、管理費(fèi)炕和輔助材刑料費(fèi)等收鋒入(不含探客戶自行顆采購(gòu)的材袋料價(jià)款和屠設(shè)備價(jià)款鄉(xiāng)豐)確認(rèn)計(jì)絕稅營(yíng)業(yè)額歐。非裝飾憤性建筑截勞務(wù)——含甲供材懶料裝飾性許建筑勞穿務(wù)罪——裙不含雨甲供材飲料第16條建筑勞依務(wù)九、利用菠新《條例扔》降低稅連基的方法（一）倡交通運(yùn)唐輸業(yè)計(jì)稅營(yíng)刪業(yè)額＝熔全部?jī)r(jià)寨款和價(jià)么外收費(fèi)音－支付破其他單傍位的運(yùn)飲費(fèi)（二）建銳筑施工業(yè)計(jì)稅營(yíng)業(yè)皺額＝全部磚價(jià)款和價(jià)頂外費(fèi)用－詢支付其他喪的單位分隙包款（三）勞蝴務(wù)公司計(jì)稅營(yíng)坡業(yè)額＝組全部?jī)r(jià)舟款－轉(zhuǎn)疲付的工趴資和職倡工福利烈費(fèi)－“五鼓險(xiǎn)一金困”－其網(wǎng)他費(fèi)用（四）金辰融保險(xiǎn)業(yè)較的金融商傍品買賣業(yè)涼務(wù)計(jì)稅營(yíng)譜業(yè)額＝銷賣價(jià)－瘋買價(jià)（五）物響業(yè)公司計(jì)稅營(yíng)業(yè)惱額＝全部填收入－代甲業(yè)主支付吧的水、電純、燃?xì)赓M(fèi)日－代承租者膛支付的水便、電、燃巖氣費(fèi)、房眠屋租金（六）銷巴售不動(dòng)產(chǎn)隆、轉(zhuǎn)讓土稠地使用權(quán)計(jì)稅營(yíng)業(yè)欄額＝全部自收入－購(gòu)叢置（受讓增）原價(jià)或抵債作弟價(jià)十一、余合法有減效憑證皺：（1）支慨付給境內(nèi)組單位或者朗個(gè)人的款減項(xiàng)，且該齊單位或者吃個(gè)人發(fā)生抽的行為屬賤于營(yíng)業(yè)稅繪或者增值頑稅征收范板圍的，以暑該單位或慰者個(gè)人開(kāi)男具的發(fā)票私為合法有賊效憑證；（2）支偉付的行政愛(ài)事業(yè)性收寺費(fèi)或者政彩府性基金產(chǎn)，以開(kāi)具威的財(cái)政票各據(jù)為合法腔有效憑證鴉；（3）支妄付給境外夫單位或者握個(gè)人的款討項(xiàng)，以該波單位或者距個(gè)人的簽?zāi)锸諉螕?jù)為呆合法有效功憑證，稅最務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)終簽收單據(jù)沸有疑義的嘴，可以要偵求其提供便境外公證宏機(jī)構(gòu)的確達(dá)認(rèn)證明；（4）騙國(guó)家稅乎務(wù)總局底規(guī)定的醉其他合捆法有效揪憑證。十二、救塔市政策：個(gè)人售房敗營(yíng)業(yè)稅的東優(yōu)惠（財(cái)卷稅[20饅09]1干57號(hào)）撥自201倡0年開(kāi)始妥：（1）普忠通標(biāo)準(zhǔn)住買宅：不足慰5年，差臺(tái)額征稅；搏超過(guò)5年麗免稅。（2）非剪普通標(biāo)準(zhǔn)輩住宅：不吃足5年全脆額征稅；澡超過(guò)5年狂差額征稅個(gè)人購(gòu)被房?jī)?yōu)惠患：（財(cái)憲稅[2度008債]13霉7號(hào)）衡：自2紐奉008逢年11少月1日香起：1.對(duì)個(gè)宮人首次購(gòu)霞買90平艇方米及以賣下普通住喊房的，契線稅稅率暫廟統(tǒng)一下調(diào)若到1％。抵首次購(gòu)房廚證明由住羅房所在地鉗縣（區(qū)）科住房建設(shè)弦主管部門世出具。2.對(duì)個(gè)糠人銷售或謝購(gòu)買住房懇暫免征收愁印花稅。3.對(duì)個(gè)菠人銷售住升房暫免征蘇收土地增紹值稅。第三講貴土地熟增值稅俱檢查及提節(jié)稅指掩南《201賊0年稅收傍專項(xiàng)檢查禮工作方案檔》1、是否酷按規(guī)定申夫報(bào)預(yù)繳土穴地增值稅顛，其會(huì)計(jì)愉處理是否都正確。2、是否不按允規(guī)定進(jìn)行城成本分?jǐn)傪?，增值額的憶計(jì)算是否師正確。3、對(duì)普相通標(biāo)準(zhǔn)住會(huì)宅的界定闊是否符合悼要求，是抖否將高檔示住宅與普稍通標(biāo)準(zhǔn)住亂宅混淆在佳一起預(yù)交罵或清算土繩地增值稅鑄。4、是舒否以工迷程未結(jié)造算、未糕決算或虛商品房化未銷售著完畢等墨理由不擊進(jìn)行土熊地增值沙稅的清桂算。5、是畢否不按堅(jiān)規(guī)定確呢定土地揭增值稅泰的清算潑單位。6、是消否按規(guī)御定對(duì)開(kāi)華發(fā)成本會(huì)中的利成息支出東進(jìn)行分到離，超嗓過(guò)貸款癥期限的瘋利息和朋罰息是佳否稅前倡剔除。7、土地緣瑞增值稅清藍(lán)算后再有擦償轉(zhuǎn)讓房純地產(chǎn)是否游按規(guī)定納腔稅。第一節(jié)序應(yīng)納虜稅額的伸計(jì)算一、土地許增值稅：病是對(duì)轉(zhuǎn)讓字國(guó)有土地泥使用權(quán)、側(cè)地上建筑肆物及其附列著物并取扭得收入的閱單位和個(gè)炕人，就其項(xiàng)轉(zhuǎn)讓房地酸產(chǎn)所取得棄的增值額朝征收的一蛇種稅。（一）凱納稅人躁：（二）征蘭稅范圍：（三）征辱稅范圍的阻界定：1．土地較增值稅是丙對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)鵲有土地使烤用權(quán)、地訊上建筑物材和附著物鈴的行為征辜稅。只軌對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)毯有土地使曬用權(quán)征稅深，轉(zhuǎn)讓集塘體所有土班地是違法擊行為；2．土地巖增值稅是曾對(duì)國(guó)有土尿地使用權(quán)門及其地上曠的建筑物袍和附著物難的轉(zhuǎn)讓行毀為征稅。不包括概出讓；當(dāng)不包括婚未轉(zhuǎn)讓父；3．土慶地增值畜稅是對(duì)離轉(zhuǎn)讓房窄地產(chǎn)并續(xù)取得收紐奉入的行噴為征稅爐。雖轉(zhuǎn)鋸讓未取饒得收入挎不征稅哈。二、收入鋒總額的確促認(rèn)（一）喂《清算興管理規(guī)蔑程》：稱審核奶收入情糊況時(shí)，凱應(yīng)結(jié)合避銷售發(fā)最票、銷平售合同革（含房性管部門魚(yú)網(wǎng)上備腐案登記勁資料）摟、商品愉房銷售單（預(yù)售待）許可靈證、房顫產(chǎn)銷售財(cái)分戶明撫細(xì)表及載其他有它關(guān)資料目，重點(diǎn)劫審核銷瘡售明細(xì)盟表、房長(zhǎng)地產(chǎn)銷勞售面積抽與項(xiàng)目險(xiǎn)可售面淘積的數(shù)右據(jù)關(guān)聯(lián)迷性，以唐核實(shí)計(jì)書(shū)稅收入資；對(duì)銷肥售合同泰所載商端品房面統(tǒng)積與有廳關(guān)部門建實(shí)際測(cè)攜量面積獨(dú)不一致盾的，一傳實(shí)測(cè)面錄積確認(rèn)毫收入。（二）220寄號(hào)函：染已全額開(kāi)具磚商品房銷但售發(fā)票的鋪，按照發(fā)籮票所載金至額確認(rèn)收扁入；未開(kāi)堆具發(fā)票或床未全額開(kāi)西具發(fā)票的餅，以銷售毀合同所載退的售房金緩額及其他輩收益確認(rèn)貞收入。合球同所載房兔面積與實(shí)貌際測(cè)量面緊積不一致刻，應(yīng)在計(jì)灑算土地增耗值稅時(shí)予葛以調(diào)整。（三）視時(shí)同銷售和流自用房地械產(chǎn)的收入手確定（1）房舊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適企業(yè)將開(kāi)眨發(fā)產(chǎn)品用接于職工福榴利、職工球獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)斥外投資、刑分配給股猛東或投資曠人、債務(wù)府重組、非碑貨幣性交換易等，發(fā)貍生所有權(quán)沒(méi)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)守視同銷售冰房地產(chǎn),木繳納土爆地增值稅鑄。（六種拋）（2）冷房地產(chǎn)炸開(kāi)發(fā)企浴業(yè)將開(kāi)季發(fā)的部伴分房地戒產(chǎn)轉(zhuǎn)為仙企業(yè)自疊用或用有于出租栽等商業(yè)號(hào)用途時(shí)撓，如果假土地使紛用權(quán)未徒發(fā)生轉(zhuǎn)耽移，不散征收土汽地增值伯稅，在董稅款清墳算時(shí)不煮列收入束，也不累扣除相盆應(yīng)的成壁本和費(fèi)競(jìng)用。三、扣謊除項(xiàng)目領(lǐng)內(nèi)容：扣除項(xiàng)目速包括取得土地街使用權(quán)所桐支付的金筒額和房地竭產(chǎn)開(kāi)發(fā)成瘋本（土地征用掠及拆遷補(bǔ)押償費(fèi)、前凡期工程費(fèi)龍、建筑安涉裝工程費(fèi)目、基礎(chǔ)設(shè)晴施費(fèi)、公拼共配套設(shè)極施費(fèi)、開(kāi)珍發(fā)間接費(fèi)館用）。（一）婦取得土宗地使用沃權(quán)所支核付的金敏額,是露指納稅蠟人為取概得土地應(yīng)使用權(quán)鏈所支付擋的地價(jià)華款和按昨國(guó)家統(tǒng)痕一規(guī)定漏交納的且有關(guān)費(fèi)狼用。包特括地價(jià)喂款、契會(huì)稅、繳綿納有關(guān)肯登記、碧過(guò)戶手倦續(xù)費(fèi)等沙。1.同一次宗土地有額多個(gè)開(kāi)發(fā)坐項(xiàng)目，是年否予以分透攤，分?jǐn)偱P辦法是否塑合理、合平規(guī)，具體屬金額的計(jì)掃算是否正添確。2.是否填存在將房丹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)齊費(fèi)用記入碑取得土地集使用權(quán)支騎付金額以續(xù)及土地征橡用及拆遷騾補(bǔ)償費(fèi)的綱情形。3.房地黑產(chǎn)開(kāi)發(fā)企艷業(yè)逾期開(kāi)雄發(fā)繳納的過(guò)土地閑置暫費(fèi)不得扣育除。（二）失房地產(chǎn)壩開(kāi)發(fā)成醋本1.土地箏征用及拆釋遷補(bǔ)償費(fèi)注：包括土場(chǎng)地征用費(fèi)傷、耕地占茶用稅、勞卵動(dòng)力安置費(fèi)及偶有關(guān)地上杜、地下附正著物拆遷霧補(bǔ)償?shù)膬裘粗С?、安酬置?dòng)遷用牧房支出等課。（1）企業(yè)滅用本項(xiàng)目妨建造的房搏地產(chǎn)安置谷回遷戶的鼓，安置用足房視同銷截售處理，舟同時(shí)確認(rèn)譯為房地產(chǎn)刷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目夢(mèng)的拆遷補(bǔ)頭償費(fèi)。房嚷地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市企業(yè)支付港給回遷戶壞的補(bǔ)差價(jià)目款，計(jì)入唉拆遷補(bǔ)償餐費(fèi)；回遷盆戶支付給垃房地產(chǎn)開(kāi)文發(fā)企業(yè)的傍補(bǔ)差價(jià)款耍，應(yīng)抵減桑本項(xiàng)目拆隔遷補(bǔ)償費(fèi)桑。（2）企材業(yè)采取異吊地安置，批異地安置匆的房屋屬文于自行開(kāi)暢發(fā)建造的難，房屋價(jià)命值按視同控銷售處理碧，并計(jì)入第本項(xiàng)目的風(fēng)拆遷補(bǔ)償看費(fèi)。（3）異也地安置的傻房屋屬于魚(yú)購(gòu)入的，準(zhǔn)以實(shí)際支岡付的購(gòu)房育支出計(jì)入顯拆遷補(bǔ)償正費(fèi)。（4）耐貨幣安懶置拆遷業(yè)的，房窯地產(chǎn)開(kāi)作發(fā)企業(yè)缺憑合法旦有效憑偽據(jù)計(jì)入摩拆遷補(bǔ)仁償費(fèi)。妻審查支溝付給個(gè)型人的拆浙遷補(bǔ)償爬款、拆蘋遷（回叔遷）合幅同和簽低收花名始冊(cè)或簽寇收憑證倒是否一渡一對(duì)應(yīng)蒼。2.前繭期工程懇費(fèi),包盼括規(guī)劃網(wǎng)、設(shè)計(jì)緣瑞、項(xiàng)目濃可行性激研究和叫水文、劫地質(zhì)、呈勘察、債測(cè)繪、情“三通黨一平”攔等支出筆。3.基燒礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),擱指開(kāi)發(fā)項(xiàng)某目在開(kāi)發(fā)米過(guò)程中所物發(fā)生的各照項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)板施支出，牽主要包括腦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)內(nèi)道路、自供水、供忌電、供氣殖、排污、棚排洪、通租訊、照明竭等社區(qū)管子網(wǎng)工程費(fèi)尺和環(huán)境衛(wèi)沖生、園林膨綠化等園彈林環(huán)境工責(zé)程費(fèi)。審查時(shí)竊應(yīng)當(dāng)重練點(diǎn)關(guān)注少：（1）前雞期工程費(fèi)致、基礎(chǔ)設(shè)掏施費(fèi)是否微真實(shí)發(fā)生躺，是否存典在虛列情惹形。（2）是倘否將房地莊產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)歌用記入前搭期工程費(fèi)未、基礎(chǔ)設(shè)避施費(fèi)。（3）多個(gè)（或椒分期）項(xiàng)訂目共同發(fā)憑生的前期悟工程費(fèi)、曠基礎(chǔ)設(shè)施怪費(fèi)，是否辮按項(xiàng)目合畏理分?jǐn)偂?.建筑安裝工程雪費(fèi)。指開(kāi)修發(fā)項(xiàng)目開(kāi)糾發(fā)過(guò)程中增發(fā)生的各牢項(xiàng)建筑安頭裝費(fèi)用。染主要包括炎開(kāi)發(fā)項(xiàng)目研建筑工程課費(fèi)和開(kāi)發(fā)嘩項(xiàng)目安裝踢工程費(fèi)等辮。（1）斧發(fā)生的林費(fèi)用是墊否與決擁算報(bào)告扇、審計(jì)測(cè)報(bào)告、瘋工程結(jié)策算報(bào)告托、工程很施工合野同記載鈔的內(nèi)容花相符。（2）宏房地產(chǎn)柄開(kāi)發(fā)企鄰業(yè)自購(gòu)暮建筑材蓄料時(shí)，茫自購(gòu)建邪材費(fèi)用圈是否重絲式復(fù)計(jì)算桌扣除項(xiàng)眨目。（3）牙參照當(dāng)撫地當(dāng)期近同類開(kāi)哭發(fā)項(xiàng)目醉單位平冤均建安制成本或攀當(dāng)?shù)亟ü卧O(shè)部門脆公布的冰單位定紫額成本榴，驗(yàn)證培建筑安堵裝工程祖費(fèi)支出葬是否存熔在異常附。（4）宰建筑安途裝發(fā)票咽是否在公項(xiàng)目所捕在地稅些務(wù)機(jī)關(guān)沖開(kāi)具。5.公共配套設(shè)浮施費(fèi)：套指開(kāi)發(fā)皆項(xiàng)目?jī)?nèi)學(xué)發(fā)生的灑、獨(dú)立褲的、非敬營(yíng)利性齊的，且刊產(chǎn)權(quán)屬套于全體木業(yè)主的媽，或無(wú)鉛償贈(zèng)與樓地方政重府、政耐府公用序事業(yè)單嗽位的公稍共配套蚊設(shè)施支帥出。（1）公壁共配套設(shè)楊施的界定罵是否準(zhǔn)確昂，公共配意套設(shè)施費(fèi)鋸是否真實(shí)唇發(fā)生，有蛋無(wú)預(yù)提的軌公共配套帶設(shè)施費(fèi)情蛙況。（2）是總否將房地辣產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)清用記入公話共配套設(shè)飛施費(fèi)。（3）狗多個(gè)（住或分期獲）項(xiàng)目視共同發(fā)抽生的公恩共配套公設(shè)施費(fèi)劃，是否縫按項(xiàng)目告合理分枕攤。6.開(kāi)發(fā)伴間接費(fèi)。播指企業(yè)為冬直接組織座和管理開(kāi)閃發(fā)項(xiàng)目所海發(fā)生的，慚且不能將窗其歸屬于咽特定成本指對(duì)象的成堵本費(fèi)用性旦支出。主壤要包括管議理人員工瓶資、職工跪福利費(fèi)、拘折舊費(fèi)、叫修理費(fèi)、蟻辦公費(fèi)、競(jìng)水電費(fèi)、衛(wèi)勞動(dòng)保護(hù)僑費(fèi)、工程敞管理費(fèi)、峰利息支出橡、周轉(zhuǎn)房蒙攤銷以及始項(xiàng)目營(yíng)銷認(rèn)設(shè)施建造流費(fèi)等。（1）利息穗支出，凡勻能夠按轉(zhuǎn)墨讓房地產(chǎn)批項(xiàng)目計(jì)算懸分?jǐn)偛⑻峤砉┙鹑跈C(jī)笑構(gòu)證明的任，允許據(jù)列實(shí)扣除，約但最高不揪能超過(guò)按待商業(yè)銀行趕同類同期竿貸款利率薦計(jì)算的金浪額。其他虜房地產(chǎn)開(kāi)劇發(fā)費(fèi)用，努在按照“染取得土地蹦使用權(quán)所陷支付的金賤額”與“遵房地產(chǎn)開(kāi)奴發(fā)成本”困金額之和伶的5％以鍬內(nèi)計(jì)算扣節(jié)除。（2)利匯息支出凡肥不能按轉(zhuǎn)趙讓房地產(chǎn)艙項(xiàng)目計(jì)算擱分?jǐn)偫⒓爸С龌虿淮倌芴峁┙饌€(gè)融機(jī)構(gòu)證姐明的，房嶼地產(chǎn)開(kāi)發(fā)臥費(fèi)用在按磚“取得土丙地使用權(quán)理所支付的挽金額”與擠“房地產(chǎn)窄開(kāi)發(fā)成本煮”金額之汁和的10口%以內(nèi)計(jì)海算扣除全部使近用自有日資金，典沒(méi)有利望息支出邊的，按今照以上抵方法扣艇除。（3）你房地產(chǎn)召開(kāi)發(fā)企格業(yè)既向擦金融機(jī)閘構(gòu)借款橡，又有斷其他借倡款的，專其房地休產(chǎn)開(kāi)發(fā)瞎費(fèi)用計(jì)名算扣除森時(shí)不能唉同時(shí)適延用本條皺（1）病、（2關(guān)）項(xiàng)所對(duì)述兩種隆辦法。（4）法土地增蘇值稅清桌算時(shí)，泄已經(jīng)計(jì)殼入房地割產(chǎn)開(kāi)發(fā)值成本的雄利息支溝出，應(yīng)登調(diào)整至影財(cái)務(wù)費(fèi)束用中計(jì)蛇算扣除晚。（三）房元地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本費(fèi)用：房企地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企費(fèi)用是指診與房地產(chǎn)照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目紋有關(guān)的銷貝售費(fèi)用、忙管理費(fèi)用猾、財(cái)務(wù)費(fèi)搭用。房地歷產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)陽(yáng)用按照“取得土泥地使用寧權(quán)所支杏付的金書(shū)額”和居“房地躁產(chǎn)開(kāi)發(fā)鉆成本之”和的葉10%以百內(nèi)計(jì)算扣閥除。簡(jiǎn)稱紫“按照建貸造成本的列10％扣下除”。計(jì)算扣除柔的具體比較例由各省磨、自治區(qū)將、直轄市虛人民政府嘩規(guī)定。（四）財(cái)材政部規(guī)定葬的其他扣蠻除項(xiàng)目：陵是指從事鏈房地產(chǎn)開(kāi)共發(fā)的納稅計(jì)人可按照“取得土地餡使用權(quán)所宵支付的金遺額”和“斧房地產(chǎn)開(kāi)治發(fā)成本之”之和加計(jì)拔20％的烈扣除；簡(jiǎn)稱按假照建造成行本的20扎％加計(jì)扣習(xí)除。（五）羞與轉(zhuǎn)讓喪房地產(chǎn)圖有關(guān)的請(qǐng)稅金：侍是指在精轉(zhuǎn)讓房薪地產(chǎn)時(shí)哨繳納的為營(yíng)業(yè)稅饅、城市蟻維護(hù)建毫設(shè)稅、絞教育費(fèi)扎附加和課印花稅演。（六）舊偶房及建筑葵物的評(píng)估捷價(jià)格,是傭指在轉(zhuǎn)讓桃已使用的蒸房屋及建握筑物時(shí),柿由政府批扒準(zhǔn)設(shè)立的醫(yī)房地產(chǎn)評(píng)帝估機(jī)構(gòu)評(píng)鞠定的重置艦成本價(jià)乘僻以成新度未折扣率后某的價(jià)格。召評(píng)估價(jià)格側(cè)須經(jīng)當(dāng)?shù)罔b稅務(wù)機(jī)關(guān)礎(chǔ)確認(rèn)。財(cái)稅[2衫006]障21號(hào)第購(gòu)二條第一恐款規(guī)定“據(jù)納稅人轉(zhuǎn)蜜讓舊房及牢建筑物，坑凡不能取盜得評(píng)估價(jià)矩格，但能湖提供購(gòu)房養(yǎng)發(fā)票的，樹(shù)經(jīng)當(dāng)?shù)囟愑蓜?wù)部門確么認(rèn)，取得魯土地使用掛權(quán)所支付莊的金額、派新建房及賠配套設(shè)施筆的成本、絕費(fèi)用，可痕按發(fā)票所禽載金額并鮮從購(gòu)買年誼度起至轉(zhuǎn)束讓年度止影每年加計(jì)德5％計(jì)算芹”。計(jì)算扣盼除項(xiàng)目悉時(shí)“每拖年”按蔑購(gòu)房發(fā)返票所載芬日期起狀至售房艱發(fā)票開(kāi)銷具之日穗止，每狂滿12盟個(gè)月計(jì)誰(shuí)一年；秘超過(guò)一臨年，未樸滿12玩?zhèn)€月但待超過(guò)6判個(gè)月的徹，可以除視同為斃一年。腐（意味渡著不足甲6個(gè)月止的不計(jì)何算扣除蠢額）三、扣除襖項(xiàng)目的具缸體要求（一）對(duì)煤原始憑證廉的要求：清算項(xiàng)膚目有關(guān)焰的扣除還項(xiàng)目金自額，應(yīng)周根據(jù)土命地增值弄稅暫行丟條例第稱六條及欺其實(shí)施助細(xì)則第睬七條的識(shí)規(guī)定執(zhí)斷行。除積另有規(guī)喝定外，壺扣除取賊得土地幫使用權(quán)枝所支付只的金額局、房地繞產(chǎn)開(kāi)發(fā)遼成本、鼓開(kāi)發(fā)費(fèi)倉(cāng)用及與賢轉(zhuǎn)讓房女地產(chǎn)有獻(xiàn)關(guān)稅金稼，須提搬供合法拼有效憑酬證；不愈能提供楚合法有有效憑證權(quán)的，不陸予扣除笑。在土地增鞭值稅清算莫中，扣除邪項(xiàng)目金額顆中所歸集佩的各項(xiàng)成誘本和費(fèi)用竄，必須是料實(shí)際發(fā)生浮的，應(yīng)當(dāng)能取得但未蝕取得合法冰憑據(jù)的不歲得扣除?！肚逅愎茏怖硪?guī)程》第22僻條：拆盛遷補(bǔ)償松費(fèi)是否碼實(shí)際發(fā)摟生，尤駛其是支今付給個(gè)皆人的拆箏遷補(bǔ)償攤款、拆耕遷合同逗和簽收猛花名冊(cè)芳或簽收箭憑證是孔否一一爸對(duì)應(yīng)。房地產(chǎn)那開(kāi)發(fā)企扮業(yè)在工囑程竣工鉛驗(yàn)收后帶，根據(jù)袍合同約電定，扣墾留建筑山安裝施點(diǎn)工企業(yè)慚一定比廟例的工農(nóng)程款，梳作為開(kāi)眉發(fā)項(xiàng)目辦的質(zhì)量頁(yè)保證金淘，在計(jì)珍算土地拆增值稅尺時(shí)，建活筑安裝夕施工企纏業(yè)就質(zhì)裙量保證徐金對(duì)房長(zhǎng)地產(chǎn)開(kāi)享發(fā)企業(yè)蝕開(kāi)具發(fā)岔票的，旺按發(fā)票鉛所載金犁額予以好扣除；薦未開(kāi)具卵發(fā)票的弟，扣留殖的質(zhì)保昆金不得丟計(jì)算扣割除（二）串對(duì)單位面喂積建安君造價(jià)的肢規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)寶發(fā)企業(yè)辦邊理土地增灶值稅清算別所附送的芒“前期工鐘程費(fèi)、建煌筑安裝工柳程費(fèi)、基斜礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)臺(tái)、開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用”棄的憑證或挎資料不符方合清算要乓求或不實(shí)聲的，地方殃稅務(wù)機(jī)關(guān)那可參照當(dāng)蠶地建設(shè)工席程造價(jià)管鄰理部門公畫(huà)布的建安煩造價(jià)定額蝴資料，結(jié)雕合房屋結(jié)恥構(gòu)、用途團(tuán)、區(qū)位等復(fù)因素，核晃定上述四忘項(xiàng)開(kāi)發(fā)成怖本的單位蒼面積金額脹標(biāo)準(zhǔn)，并到據(jù)以計(jì)算司扣除。具巷體核定方奏法由省稅勢(shì)務(wù)機(jī)關(guān)確邊定。《清算員程序》驕第25閃條：參任照當(dāng)?shù)貨霎?dāng)期同竹類開(kāi)發(fā)盆項(xiàng)目單避位平均渡建安成團(tuán)本或當(dāng)衛(wèi)地建設(shè)軍部門公陵布的單婆位定額事成本，駐驗(yàn)證建識(shí)筑安裝畝工程費(fèi)比支出是特否存在曾異常。（三）房膽地產(chǎn)開(kāi)發(fā)忽費(fèi)用中利困息的計(jì)算槳：1.《細(xì)則》規(guī)付定：利息扶支出的扣寺除，凡能襲夠按轉(zhuǎn)讓留房地產(chǎn)項(xiàng)汁目計(jì)算分赴攤并提供殺金融機(jī)構(gòu)映證明的，戚允許據(jù)實(shí)重扣除，其臟他房地產(chǎn)惱開(kāi)發(fā)費(fèi)用儲(chǔ),按本條（一）、正（二）項(xiàng)規(guī)定慶計(jì)算的熟金額之挎和的5％央以內(nèi)計(jì)算扣逮除。開(kāi)發(fā)費(fèi)用階＝實(shí)際支揀付金融機(jī)巖構(gòu)的利息摸＋5％建尊造成本2.國(guó)稅函[201旦0]22孟0號(hào)：凡拉不能按轉(zhuǎn)盯讓房地產(chǎn)岡項(xiàng)目計(jì)算耳分?jǐn)偫⒃斨С龌虿徊赡芴峁┙痂€融機(jī)構(gòu)證廊明的，房委地產(chǎn)開(kāi)發(fā)民費(fèi)用在按料“取得土蜘地使用權(quán)豈所支付的旦金額”與守“房地產(chǎn)服開(kāi)發(fā)成本任”金額之巷和的10論%以內(nèi)計(jì)拋算扣除。制全部使用牛自有資金肉，沒(méi)有利臥息支出的打，按照以昏上方法扣嶺除。（含：提駝供非金融饅機(jī)構(gòu)借款定證明或因循無(wú)借款而奶沒(méi)證明的國(guó)情況）3.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)這發(fā)費(fèi)用計(jì)落算的變化國(guó)稅發(fā)[20罩07]鼓132朋號(hào)第三調(diào)十五條膚（八）偉：在計(jì)算加寧計(jì)扣除項(xiàng)被目基數(shù)時(shí)蹈，審核是孤否剔除了劣已計(jì)入開(kāi)泳發(fā)成本的賺借款費(fèi)用墊。4.國(guó)省稅函[壺201頭0]2鋼20號(hào)園：土地博增值稅富清算時(shí)騙，已經(jīng)果計(jì)入房規(guī)地產(chǎn)開(kāi)則發(fā)成本舒的利息抓支出，肺應(yīng)調(diào)整彈至財(cái)務(wù)盞費(fèi)用中冒計(jì)算扣利除。結(jié)論：控企業(yè)開(kāi)滑發(fā)項(xiàng)目千的利息海支出不脅能夠提兩供金融嚷機(jī)構(gòu)證方明的，斯開(kāi)發(fā)費(fèi)黃用按稅應(yīng)收規(guī)定繩的10耍％計(jì)算融扣除；竟開(kāi)發(fā)項(xiàng)列目的利純息支出四能夠提電供金融觀機(jī)構(gòu)證速明的利恒息允許據(jù)實(shí)胳扣除，其余開(kāi)發(fā)凍費(fèi)用按5興％扣除?？鄢?xiàng)目貞的計(jì)算公大式：（1）企業(yè)羞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目侍的利息支止出不能夠品提供金融剛機(jī)構(gòu)證明臥的：扣除項(xiàng)目奸金額＝（族建造成本讓－已計(jì)入鎖開(kāi)發(fā)成本挽的借款利匹息）×1.3搏＋營(yíng)業(yè)稅賓及附加＝1.3漲×不含息撈建造成本受＋營(yíng)業(yè)稅對(duì)及附加（2）尤企業(yè)開(kāi)蛾發(fā)項(xiàng)目睜的利息統(tǒng)支出能榮夠提供商金融機(jī)刪構(gòu)證明判的：扣除項(xiàng)印目金額徑＝（1職.3×駕不含息刊建造成致本＋響營(yíng)業(yè)稅織及附加帆）＋利息差利息差＝經(jīng)實(shí)際支付烏金融機(jī)構(gòu)廚利息－5宰%×建造益成本金融機(jī)迷構(gòu)利息套支出倦＞5計(jì)%建造說(shuō)成本茶據(jù)實(shí)梢扣除法金融機(jī)輛構(gòu)利息竊支出勢(shì)≤5泊%建造奏成本團(tuán)比例訴扣除法四、土無(wú)地增值困稅的稅違收優(yōu)惠（一）建賺造普通標(biāo)窗準(zhǔn)住宅的蠅稅收優(yōu)惠1、納稅亦人建造普跟通標(biāo)準(zhǔn)住跡宅出售，形增值額未舟超過(guò)扣除燥項(xiàng)目金額將20％的伶免征土地暴增值稅。（二）鵲國(guó)家征克用、收籍回房地稱產(chǎn)的稅管收優(yōu)惠《條例》寸第八條污因國(guó)家殖建設(shè)需要棵依法征用榮、收回的迅房地產(chǎn)免左征土地增姻值稅?！都?xì)則矮》解釋造：是指配因城市豪實(shí)施規(guī)勻劃、國(guó)柿家建設(shè)熔的需要阿而被政捧府批準(zhǔn)吼征用的蠅房產(chǎn)或跳收回的讀土地使層用權(quán)。財(cái)稅[巧200襲6]2敘1號(hào)進(jìn)惱一步明蓬確：（1）蓬因“城丟市實(shí)施圓規(guī)劃”口而搬遷壟，是指暈因舊城口改造或扯因企業(yè)懲污染、致擾民，浸而由政唉府或政飼府有關(guān)否主管部遇門根據(jù)師已審批狐通過(guò)的輪城市規(guī)轉(zhuǎn)劃確定騰進(jìn)行搬爭(zhēng)遷的情蛙況；（2）因揀“國(guó)家建爸設(shè)的需要謙”而搬遷劣，是指因宏實(shí)施國(guó)務(wù)霜院、省級(jí)傳人民政府煮、國(guó)務(wù)院翅有關(guān)部委故批準(zhǔn)的建酷設(shè)項(xiàng)目而湊進(jìn)行搬遷雙的情況。（三）雄個(gè)人轉(zhuǎn)駱讓房地皺產(chǎn)的稅菠收優(yōu)惠1、《使細(xì)則》龜：個(gè)人飽因工作度調(diào)動(dòng)或棗改善居漁住條件慨而轉(zhuǎn)讓肥原自用萍住房,按經(jīng)向稅懸務(wù)機(jī)關(guān)好申報(bào)核秒準(zhǔn),凡塊居住滿燃五年或區(qū)五年以?shī)W上的,芽免予征賺收土地品增值稅貞；居住械滿三年疊未滿五榆年的,末減半征右收土地賴增值稅雙；居住偏未滿三賤年的,蚊按規(guī)定和計(jì)征土既地增值及稅。2、監(jiān)財(cái)稅字[199掙9]21柱0號(hào)規(guī)定澤：對(duì)居民擁鑰有的普通志標(biāo)準(zhǔn)住宅槳，在其轉(zhuǎn)迫讓時(shí)暫免嚼征收土地館增值稅。3、個(gè)企人之間瓣互換自鏟有居住白用房地槍產(chǎn)的，起經(jīng)當(dāng)?shù)睾舛悇?wù)機(jī)戰(zhàn)關(guān)核實(shí)蛙，可以知免征土躺地增值澆稅。4、自2008妻年11月殃1日起對(duì)壺個(gè)人銷售懲住房暫免暴征收土地朋增值稅。（四）企診業(yè)以房地碰產(chǎn)投資聯(lián)毫營(yíng)的稅收榮優(yōu)惠財(cái)稅字越[19屋95]抖048仙號(hào)第一喊條：對(duì)妹于以房束地產(chǎn)進(jìn)師行投資顏聯(lián)營(yíng)的形，投資研聯(lián)營(yíng)一談方以土鞠地（房趕地產(chǎn)）行作價(jià)入羨股，將奴房地產(chǎn)譽(yù)轉(zhuǎn)讓到摧投資聯(lián)糊營(yíng)的企奇業(yè)中時(shí)縣，暫免互征收土稅地增值鵝稅。對(duì)黎投資、構(gòu)聯(lián)營(yíng)企貧業(yè)將上辟述房地提產(chǎn)再轉(zhuǎn)練讓的,世應(yīng)征收勵(lì)土地增艙值稅。財(cái)稅[纏200描6]2桃1號(hào)補(bǔ)勾充：對(duì)于以土胞地（房地玻產(chǎn)）作價(jià)攔入股進(jìn)行糧投資或聯(lián)做營(yíng)的，凡擱所投資、誘聯(lián)營(yíng)的企推業(yè)從事房錘地產(chǎn)開(kāi)發(fā)乎的，或者割房地產(chǎn)開(kāi)狗發(fā)企業(yè)以盼其建造的耐商品房進(jìn)膠行投資和拆聯(lián)營(yíng)的，輛均不適用晚財(cái)稅字[199減5]48哥號(hào)第一條罰暫免征裂收土地垃增值稅較的規(guī)定韻。（五）濁合作建廈房的稅消收優(yōu)惠對(duì)于一蛾方出土瞞地，一偵方出資泳金，雙進(jìn)方合作鈔建房，再建成后似按比例架分房自饞用的，址暫免征務(wù)收土地錯(cuò)增值稅迷；建成鼻后轉(zhuǎn)讓概的，應(yīng)燙征收土疫地增值鞋稅。（六）企足業(yè)兼并的么稅收優(yōu)惠在企業(yè)轎兼并中應(yīng)，對(duì)被牌兼并企卷業(yè)將房裕地產(chǎn)轉(zhuǎn)鐮讓到兼良并企業(yè)鳥(niǎo)中的，您暫免征撇土地增績(jī)值稅。（七）舊刑房轉(zhuǎn)為廉租住脂房、經(jīng)乓濟(jì)適用惱住房的哭優(yōu)惠《關(guān)于妖廉租住棋房經(jīng)濟(jì)趁適用住鴿房和住塞房租賃飲有關(guān)稅唯收政策感的通知藥》（財(cái)稅[炮2008泊]24號(hào)上）：第一條（帝三）企事育業(yè)單位、脊社會(huì)團(tuán)體議以及其他擁組織轉(zhuǎn)讓矩舊房轉(zhuǎn)作陷為廉租住積房、經(jīng)濟(jì)每適用住房繳房源且增租值額未超沒(méi)過(guò)扣除項(xiàng)穴目金額2礎(chǔ)0％的，爹免征土地才增值稅。與廉租住珍房、經(jīng)濟(jì)猜適用住房遠(yuǎn)相關(guān)的新漿的優(yōu)惠政兩策自20愈07年8辣月1日起沸執(zhí)行，文任到之日前已順征稅款在居以后應(yīng)繳嗓稅款中抵柿減。五、關(guān)于質(zhì)土地增值鄰稅預(yù)征及牌清算的規(guī)持定1、《細(xì)則》冷第十六條促：納稅人舒在項(xiàng)目全存部竣工結(jié)荒算前轉(zhuǎn)讓棋房地產(chǎn)取蚊得的收入倉(cāng),由于涉默及成本確盞定或其他熊原因,而大無(wú)法據(jù)以鑒計(jì)算土地警增值稅的懶,可以預(yù)朵征土地增菜值稅,待程該項(xiàng)目全礎(chǔ)部竣工,汗辦理結(jié)算穩(wěn)后再進(jìn)行欠清算,多峰退少補(bǔ)。2、財(cái)屆稅[2株006催]21植號(hào)：各地耳要進(jìn)一叉步完善凝土地增秩值稅預(yù)憂征辦法揪，根據(jù)悲本地區(qū)泄房地產(chǎn)閑業(yè)增值恨水平和醉市場(chǎng)發(fā)陷展情況蜻，區(qū)別悲普通住越房、非條普通住廳房和商則用房等平不同類合型，科京學(xué)合理尸地確定竟預(yù)征率皆，并適驗(yàn)時(shí)調(diào)整蹄。工程滾項(xiàng)目竣過(guò)工結(jié)算絮后，應(yīng)繳及時(shí)進(jìn)挨行清算硬，多退懼少補(bǔ)。3、國(guó)稅懷發(fā)[20擋10]5膛3號(hào)：第二條肆、科學(xué)筐合理制框定預(yù)征寇率，加嗚強(qiáng)土地巾增值稅志預(yù)征工奧作為了發(fā)揮奧土地增值乖稅在預(yù)征痰階段的調(diào)怠節(jié)作用，刑各地須對(duì)全目前的預(yù)衰征率進(jìn)行砍調(diào)整。除榮保障性住烘房外，東哲部地區(qū)省灑份預(yù)征率音不得低于擦2%，中繳部和東北利地區(qū)省份職不得低于節(jié)1.5%沃，西部地濫區(qū)省份不絮得低于1燈%，各地按要根據(jù)不警同類型房票地產(chǎn)確定潑適當(dāng)?shù)念A(yù)摩征率。七、《雹清算管階理規(guī)程旬》關(guān)于郊土地增知值稅清臘算審核根的規(guī)定（一）觀土地增代值稅清落算的審椒核部門仔——債稅務(wù)機(jī)傍關(guān)《清算規(guī)虜程》第五為條稅務(wù)搏機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)稿為納稅人伴提供優(yōu)質(zhì)認(rèn)納稅服務(wù)吸，加強(qiáng)土并地增值稅裕政策宣傳那輔導(dǎo)。主管稅務(wù)到機(jī)關(guān)應(yīng)及砌時(shí)對(duì)納稅攔人清算申半報(bào)的收入擦、扣除項(xiàng)捏目金額、天增值額、椅增值率以現(xiàn)及稅款計(jì)劃算等情況痛進(jìn)行審核千，依法征偏收土地增狹值稅。（二）漂審查內(nèi)思容1、清算嶺項(xiàng)目的審習(xí)查：（1）清色算審核時(shí)較，應(yīng)審核痰房地產(chǎn)開(kāi)寬發(fā)項(xiàng)目是團(tuán)否以國(guó)家謊有關(guān)部門東審批、備止案的項(xiàng)目虛為單位進(jìn)逢行清算；（2）竭對(duì)于分聚期開(kāi)發(fā)孫的項(xiàng)目仗，是否枝以分期抓項(xiàng)目為厭單位清挪算；（3）對(duì)萄不同類型鄭房地產(chǎn)是伴否分別計(jì)棗算增值額婚、增值率件，繳納土籮地增值稅調(diào)。2、收入昆情況的審價(jià)核：（1）漲重點(diǎn)審掘核“銷紹售明細(xì)拉表”、裁房地產(chǎn)晝銷售面青積與項(xiàng)怖目可售沈面積的裝數(shù)據(jù)關(guān)腎聯(lián)性，跑以核實(shí)被計(jì)稅收例入；（2）虎對(duì)銷售效合同所撤載商品這房面積秀與有關(guān)閑部門實(shí)逮際測(cè)量拆面積不社一致，舅而發(fā)生阻補(bǔ)、退財(cái)房款的把收入調(diào)財(cái)整情況堆進(jìn)行審趣核；（3）椒對(duì)銷售吳價(jià)格進(jìn)奸行評(píng)估紫，審核誕有無(wú)價(jià)潔格明顯爹偏低情鈴況；（4）躍視同銷江售房產(chǎn)連的審查波。確認(rèn)圍有無(wú)將眉開(kāi)發(fā)產(chǎn)汁品用于書(shū)職工福為利、獎(jiǎng)駛勵(lì)、對(duì)渣外投資朱、分配拐給股東描或投資防人、抵肢償債務(wù)守、換取街其他單懷位和個(gè)狂人的非柔貨幣性宵資產(chǎn)等代情況。3、扣栗除項(xiàng)目劉金額的消審查（1）在愚土地增值沃稅清算中顯，扣除項(xiàng)栽目金額中賽所歸集的侄各項(xiàng)成本狂和費(fèi)用，滋必須是實(shí)分際發(fā)生的例。（2）透計(jì)算扣傭除項(xiàng)目隙金額時(shí)滔，其實(shí)補(bǔ)際發(fā)生魚(yú)的支出抱應(yīng)當(dāng)取溉得但未娛取得合埋法憑據(jù)青的不得摩扣除。（3）濁扣除項(xiàng)顛目金額覆應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)史確地在曠各扣除漢項(xiàng)目中副分別歸戚集，不閣得混淆葉。（4）扣言除項(xiàng)目金膛額中所歸脫集的各項(xiàng)暗成本和費(fèi)纏用必須是擾在清算項(xiàng)蟲(chóng)目開(kāi)發(fā)中墳直接發(fā)生邁的或應(yīng)當(dāng)默分?jǐn)偟模鸱乐谷藶楦{(diào)節(jié)成本茅。（5）納刊稅人分期蔥開(kāi)發(fā)項(xiàng)目熔或者同時(shí)木開(kāi)發(fā)多個(gè)德項(xiàng)目的，假或者同一煙項(xiàng)目中建沉造不同類淘型房地產(chǎn)填的，應(yīng)按豆照受益對(duì)蜜象，采用溝合理的分剪配方法，涼分?jǐn)偣餐诘某杀举M(fèi)沃用。（6）對(duì)血同一類事惜項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)葬采取相同宗的會(huì)計(jì)政稻策或處理螞方法。第二節(jié)盆房地產(chǎn)堡企業(yè)土地博增值稅的說(shuō)清算一、土地異增值稅清濁算：是指翅納稅人在姻符合土地遙增值稅清護(hù)算條件后反，依照稅收收法律、勞法規(guī)及土蜂地增值稅臭有關(guān)政策枯規(guī)定，計(jì)叔算房地產(chǎn)啦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目鄉(xiāng)豐應(yīng)繳納的珍土地增值鎮(zhèn)稅稅額，抖并填寫《創(chuàng)土地增值們稅清算申土報(bào)表》，途向主管稅棍務(wù)機(jī)關(guān)提除供有關(guān)資道料，辦理先土地增值厚稅清算手突續(xù)，結(jié)清暫該房地產(chǎn)司項(xiàng)目應(yīng)繳畢納土地增兵值稅稅款裹的行為。二、稅舍務(wù)機(jī)關(guān)揚(yáng)的責(zé)任橫：1、提供軌優(yōu)質(zhì)服務(wù)2、對(duì)拔納稅人旺申報(bào)情府況進(jìn)行粘審核。三、納晃稅人的庫(kù)責(zé)任：彼納稅人告應(yīng)當(dāng)如蹦實(shí)申報(bào)健應(yīng)繳納昆的土地析增值稅岡稅額，續(xù)保證清鉆算申報(bào)籍的真實(shí)揉性、準(zhǔn)陜確性和糞完整性卻。四、土更地增值但稅的前葛期管理1、主合管稅務(wù)雪機(jī)關(guān)應(yīng)杏加強(qiáng)房姐地產(chǎn)開(kāi)蛇發(fā)項(xiàng)目綿的日常星稅收管女理，實(shí)敲施項(xiàng)目望管理。粘按項(xiàng)目遲分別建套立檔案困、設(shè)置不臺(tái)帳，克對(duì)房地屬產(chǎn)開(kāi)發(fā)它全過(guò)程茄情況實(shí)草行跟蹤馳監(jiān)控，羨做到稅勺務(wù)管理廈與納稅束人項(xiàng)目屯開(kāi)發(fā)同醋步。2、主建管稅務(wù)機(jī)京關(guān)對(duì)納稅潛人項(xiàng)目開(kāi)設(shè)發(fā)期間的交會(huì)計(jì)核算朋工作應(yīng)當(dāng)盈積極關(guān)注垃，應(yīng)督促圓納稅人根弓據(jù)清算要虹求按不同溜期間和不失同項(xiàng)目合滴理歸集有件關(guān)收入、決成本、費(fèi)住用。3、對(duì)納步稅人分期焦開(kāi)發(fā)項(xiàng)目小或者同時(shí)蹦開(kāi)發(fā)多個(gè)山項(xiàng)目的，部主管稅務(wù)頸機(jī)關(guān)可結(jié)干合發(fā)票管突理規(guī)定，范對(duì)納稅人棋實(shí)施項(xiàng)目沫專用票據(jù)賽管理措施憐。五、土惱地增值提稅的清梳算受理（一）溜土地增漸值稅的堪清算單湖位1、以惰國(guó)家有關(guān)傍部門審批脅的房地產(chǎn)漢開(kāi)發(fā)項(xiàng)目鞭為單位進(jìn)阻行清算；2、銅對(duì)分期手開(kāi)發(fā)的復(fù)項(xiàng)目，雄以分期赤項(xiàng)目為弊單位清板算；3、開(kāi)晶發(fā)項(xiàng)目供中同時(shí)市包含普塵通住宅躁和非普若通住宅涂的，應(yīng)攜分別計(jì)方算增值量額?！肚逅愎軡娎硪?guī)程》滴：對(duì)不同毛類型房地董產(chǎn)是否分葵別計(jì)算增箏值額、增拔值率，繳超納土地增潛值稅。（二）灶土地增脾值稅清嚴(yán)算項(xiàng)目岸的確定1.應(yīng)類當(dāng)進(jìn)行安土地增顫值稅清湯算的項(xiàng)次目：①房地覆產(chǎn)開(kāi)發(fā)付項(xiàng)目全油部竣工野、完成使銷售的戚；②整體興轉(zhuǎn)讓未顫竣工決屆算房地峽產(chǎn)開(kāi)發(fā)裹項(xiàng)目的閣；③直接例轉(zhuǎn)讓土永地使用京權(quán)的。應(yīng)當(dāng)進(jìn)行臣土地增值種稅清算的烏項(xiàng)目，納喚稅人應(yīng)當(dāng)派在滿足條舊件之日起雖90日內(nèi)許到主管稅犯務(wù)機(jī)關(guān)辦紀(jì)理清算手秀續(xù)。2.主去管稅務(wù)憤機(jī)關(guān)可要求納稅蜓人進(jìn)行土集地增值稅錯(cuò)清算的項(xiàng)絡(luò)目：①已竣逼工驗(yàn)收好的房地聚產(chǎn)開(kāi)發(fā)邀項(xiàng)目，雜已轉(zhuǎn)讓職的房地勒產(chǎn)建筑內(nèi)面積占隙整個(gè)項(xiàng)棍目可售鉤建筑面護(hù)積的比接例在8偷5%以捆上，或紡該比例俗雖未超組過(guò)85舍%，但剩余的糞可售建筑追面積已經(jīng)男出租或自酸用的；②取得爹銷售（纏預(yù)售）嶺許可證解滿三年沫仍未銷嫁售完畢仙的；③納稅人貍申請(qǐng)注銷匹稅務(wù)登記喊但未辦理象土地增值坑稅清算手鳥(niǎo)續(xù)的。④省級(jí)稅址務(wù)機(jī)關(guān)移規(guī)定的遵其他情總況。要求清算饅的項(xiàng)目由話主管稅務(wù)哪機(jī)關(guān)決定匆并下達(dá)《域清算通知棍》，納稅粉人應(yīng)當(dāng)在繡收到清算廢通知之日男起90日臂內(nèi)辦理清剩算手續(xù)?？淘谏鲜鲆?guī)乞定的期限屠內(nèi)拒不清盤算或不提松供清算資鉗料的，主艱管稅務(wù)機(jī)角關(guān)可依據(jù)較《稅收征籮收管理法腸》有關(guān)規(guī)付定處理。六、納稅嘴人清算土輪地增值稅房誠(chéng)時(shí)應(yīng)提供床的清算資怎料（一）屬土地增炒值稅清遭算表及叉其附表逝；（二）蹈房地產(chǎn)子開(kāi)發(fā)項(xiàng)放目清算刊說(shuō)明，將主要內(nèi)達(dá)容應(yīng)包賓括房地基產(chǎn)開(kāi)發(fā)曬項(xiàng)目立攜項(xiàng)、用偵地、開(kāi)拆發(fā)、銷堅(jiān)售、關(guān)忠聯(lián)方交必易、融林資、稅干款繳納泥等基本斗情況及筋主管稅贊務(wù)機(jī)關(guān)掛需要了繳解的其醫(yī)他情況舍。（三）鴿項(xiàng)目竣蜘工決算睜報(bào)表、偷取得土爹地使用崖權(quán)所支記付的地泡價(jià)款憑洽證、國(guó)嚼有土地穿使用權(quán)紋出讓合寄同、銀未行貸款閣利息結(jié)規(guī)算通知渡單、項(xiàng)閥目工程慮合同結(jié)輝算單、貓商品房患購(gòu)銷合品同統(tǒng)計(jì)贈(zèng)表、銷華售明細(xì)調(diào)表、預(yù)對(duì)售許可晨證等與構(gòu)轉(zhuǎn)讓房朋地產(chǎn)的餐收入、移成本和冰費(fèi)用有表關(guān)的證吐明資料混。（四）橫納稅人照委托稅秤務(wù)中介離機(jī)構(gòu)審榨核鑒證規(guī)的清算跑項(xiàng)目，浪還應(yīng)報(bào)潮送中介近機(jī)構(gòu)出落具的《齒土地增嘩值稅清床算稅款腫鑒證報(bào)究告》。七、收電到清算周資料后結(jié)的處理機(jī)方式《清算殺管理規(guī)層程》第周十三條雀，明確剃規(guī)定了牛主管稅脖務(wù)機(jī)關(guān)歌是否受痰理土地蘆增值稅轎清算的庸處理方碑式有三句種：1、對(duì)符曲合清算條遮件的項(xiàng)目劉，且報(bào)送股的清算資守料完備的叼，予以受均理。2、對(duì)丑符合清裹算條件巖、但報(bào)只送的清家算資料柔不全的雖，應(yīng)要求納撥稅人在密規(guī)定限癢期內(nèi)補(bǔ)稻報(bào)，納稅的人在規(guī)副定的期品限內(nèi)補(bǔ)占齊清算淹資料后因，予以快受理。3、對(duì)不符合雞清算條件嘉的項(xiàng)目，不予受投理。意味測(cè)著可能腰對(duì)該項(xiàng)濤目的土腸地增值養(yǎng)稅清算桂，按照餃《清算孔管理規(guī)海程》第鄭三十三攪條規(guī)定線實(shí)行核圈定征收編。六、土地門增值稅清遙算項(xiàng)目的轎審核鑒證勸稅務(wù)中土介機(jī)構(gòu)鍬受托對(duì)壓清算項(xiàng)躁目審核顯鑒證時(shí)崖，應(yīng)按勤稅務(wù)機(jī)曠關(guān)規(guī)定綱的格式意對(duì)審核悠鑒證情參況出具紛鑒證報(bào)棕告。對(duì)朋符合要鋸求的鑒溫證報(bào)告濤，稅務(wù)蕩機(jī)關(guān)可紹以采信明。《清算管泥理規(guī)程》程第12條：納稅術(shù)人委托稅吸務(wù)中介機(jī)圍構(gòu)審核鑒穗證的清算燦項(xiàng)目，還涂應(yīng)報(bào)送中軟介機(jī)構(gòu)出妨具的《土估地增值稅就清算稅款腥鑒證報(bào)告幣》。國(guó)稅發(fā)[限2010浪]53號(hào)：有條件沒(méi)的地區(qū)，前要充分發(fā)感揮中介機(jī)歌構(gòu)作用，某提高清算款效率。各遇地稅務(wù)師蝴管理中心郊要配合當(dāng)柱地稅務(wù)機(jī)架關(guān)加強(qiáng)對(duì)聾中介機(jī)構(gòu)攜的管理，線對(duì)清算中識(shí)弄虛作假兆的中介機(jī)凱構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)很肅懲治。七、土奮地增值堆稅的核銅定征收寺《清算管缺理規(guī)程》完第三十四句條在土隸地增值稅謎清算中符藏合以下條額件之一的會(huì)，可實(shí)行變核定征收頁(yè)：（一）轉(zhuǎn)依照法繩律、行誦政法規(guī)摩的規(guī)定滔應(yīng)當(dāng)設(shè)川置但未據(jù)設(shè)置賬莊簿的；（二）尺擅自銷稱毀賬簿逮或者拒撒不提供團(tuán)納稅資自料的；逢（三）雖躍設(shè)置賬簿堤，但賬目董混亂或者尸成本資料賢、收入憑念證、費(fèi)用霞憑證殘缺占不全，難新以確定轉(zhuǎn)置讓收入或幟扣除項(xiàng)目雹金額的；名（四）符木合土地增輪值稅清算時(shí)條件，未飾按照規(guī)定猶的期限辦莊理清算手別續(xù)，經(jīng)稅籌務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)搜令限期清焦算，逾期棚仍不清算句的；（五）申劣報(bào)的計(jì)稅顧依據(jù)明顯賭偏低，又做無(wú)正當(dāng)理脆由的。符合上遞述核定批征收條棗件的，胖由主管反稅務(wù)機(jī)罰關(guān)發(fā)出甲《核定牧征收的激稅務(wù)事程項(xiàng)告知隆書(shū)》。國(guó)稅發(fā)[監(jiān)2010爺]53號(hào)唱：核定征吧收必須創(chuàng)嚴(yán)格依搏照稅收掘法律法堵規(guī)規(guī)定占的條件水進(jìn)行，掛任何單偽位和個(gè)眼人不得董擅自擴(kuò)織大核定富征收范殲圍，嚴(yán)涌禁在清膽算中出碧現(xiàn)“以暖核定為握主、一昆核了之費(fèi)”、“礙求快圖室省”的殖做法。抖凡擅自唱將核定資征收作構(gòu)為本地貪區(qū)土地菠增值稅叨清算主訓(xùn)要方式刺的，必助須立即功糾正。對(duì)確需晃核定征災(zāi)收的，以要嚴(yán)格幣按照稅百收法律搖法規(guī)的顛要求，省從嚴(yán)、辟?gòu)母叽_鍬定核定很征收率塔。為了盆規(guī)范核條定工作縱，核定源征收率脅原則上絡(luò)不得低僚于5％剩，各省持級(jí)稅務(wù)吐機(jī)關(guān)要面結(jié)合本盜地實(shí)際里，區(qū)分蹄不同房負(fù)地產(chǎn)類捐型制定燙核定征餃?zhǔn)章?。八、清算胡后再轉(zhuǎn)讓脈房地產(chǎn)的影處理在土地增脖值稅清算珠時(shí)未轉(zhuǎn)讓胸的房地產(chǎn)蛾，清算后腿銷售或有及償轉(zhuǎn)讓的梨，納稅人估應(yīng)按規(guī)定訓(xùn)進(jìn)行土地探增值稅的恩納稅申報(bào)像，扣除項(xiàng)捆目金額按蜂“清算時(shí)簡(jiǎn)的單位建撒筑面積成馳本費(fèi)用”轉(zhuǎn)乘以銷售春或轉(zhuǎn)讓面仔積計(jì)算清算時(shí)龍計(jì)算：樓單位可售鎮(zhèn)面積成本今費(fèi)用＝開(kāi)索發(fā)總成本班費(fèi)用÷總警可售面積清算后再簡(jiǎn)銷售或轉(zhuǎn)津讓時(shí)計(jì)算鳥(niǎo):扣除項(xiàng)目鴉的建造成噸本＝單位館可售面積用成本費(fèi)用×銷售被面積第三節(jié)盾土膀地增值胡稅納稅碰籌劃技勢(shì)巧一、開(kāi)發(fā)川產(chǎn)品定價(jià)點(diǎn)技巧：（一）普率通標(biāo)準(zhǔn)住乖宅避稅臨雹界點(diǎn)：例3-際1、某盡房地產(chǎn)祖公司從綱事普通盜標(biāo)準(zhǔn)住更宅開(kāi)發(fā)僅，20勸08年想，出售繭一棟普傾通住宅荷樓，總株面積1度200留0平方額米，平拘均單位按售價(jià)2互000估元，銷筒售總額隨240現(xiàn)0萬(wàn)元湖，該樓出支付土學(xué)地出讓話金32懸4萬(wàn)元島，房屋穩(wěn)開(kāi)發(fā)成眨本12膏00萬(wàn)安元，其燈中：利馳息支出障100守萬(wàn)元，蒙但不能利提供金匙融機(jī)構(gòu)殼借款費(fèi)廊用證明濾，城建喉稅率7捎%，教滲育費(fèi)附賓加3%閃，印花需稅率0拔.5‰御，當(dāng)?shù)貚湔?guī)良定房地崖產(chǎn)開(kāi)發(fā)夏費(fèi)用允尤許扣除妥比例1龍0%。1、收入對(duì)總額24遣00萬(wàn)；2、扣除嚴(yán)項(xiàng)目金額焦（扣除利境息支出1浮00萬(wàn)）夏：（1）取詳?shù)猛恋厥箤捰脵?quán)金額大324萬(wàn)（2）房削地產(chǎn)開(kāi)發(fā)讀成本揭110慰0萬(wàn)（3）房蠶地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱費(fèi)用（3邁24+1發(fā)100）你×10%握=1舍42.4蜜萬(wàn)（4）萬(wàn)加計(jì)2包0%扣及除數(shù)（初324謹(jǐn)+11物00）礎(chǔ)×20疑%=僑2豬84.優(yōu)8萬(wàn)（5）活扣除營(yíng)堤業(yè)稅及耀附加2陷400醫(yī)×5%溝×（1朵+7%槳+3%羽）=瀉132瞎萬(wàn)扣除項(xiàng)目跡金額合計(jì)麗：324膝+11摟00+葵142癢.4+酷284.晉8+迎132件=19責(zé)83.2修萬(wàn)3、增值抄額：24譽(yù)00－1麗983.衰2=名416剖.8萬(wàn)4、增值吊率：41滋6.8÷始1983澡.2墳=21振.02%建造成居本5、脫應(yīng)交土志地增值漆稅：4壯16.白8×訊30仿%－沸0福=1內(nèi)25.中04萬(wàn)6、獲選利金額頃：收入敘－成本襖－費(fèi)用到－利息話－稅金傍＝240籃0－3債24－承110略0－1膜00－澡132氏－12零5＝豈61命9萬(wàn)假設(shè)：降證價(jià)到19華75/平腥方米增值額司：23胳70－奴198袋1.6難＝臣388靈.4萬(wàn)集；增值率夸：38咽8.4抹÷19咸81.戚6＝1理9.6什%小于2權(quán)0%，昏免繳土紙地增值葵稅。獲利額冤：23帆70－忠324五－11掛00－栽100而－13邪0.4頓＝顛715安.6萬(wàn)多獲利車96.洪6萬(wàn)《計(jì)算豬免稅臨浪界點(diǎn)》滾：設(shè)銷售收薪入總額為度X，設(shè)不垂含息建造憂成本為Y旱。于是：按照建勞造成本裕10％宏計(jì)算的震房地產(chǎn)四開(kāi)發(fā)費(fèi)致用為0燥.1Y班；財(cái)政部規(guī)沒(méi)定的加計(jì)宵20％扣爛除額為0怕.2Y；允許扣灶除的營(yíng)斥業(yè)稅、萬(wàn)城建稅淚、教育紅費(fèi)附加錄為：X×5荒％×（撐1＋7慚％＋3北％）置＝0予.05鴨5X計(jì)算：當(dāng)答增值率為旁20%時(shí)間，銷售總謠額X與建孔造成本Y宏的關(guān)系：X－（濁1.3圍Y+0鵝.05均5X）（1.酸3Y+僵0.0貼55X斤）0.93籃4X＝質(zhì)1.5育6YX＝蓄1.67念024Y即：增值仔率＝2列0%時(shí)，苦售價(jià)為建掌造成本的箏1.67注024倍續(xù);當(dāng)X＜1盛.670蠅24Y時(shí)擱,增值率氣＜20%兔,根據(jù)稅殲法規(guī)定,拾免交土地純?cè)鲋刀?。所?總我們把無(wú)1.6資702塘4稱為鹿“免稅劑臨界點(diǎn)任定價(jià)系要數(shù)”。＝20%根據(jù)上述腥計(jì)算方法埋，我們得濕到高收益嫌最低定價(jià)華系數(shù)為1毛.820雅14。用災(zāi)圖表示如穴下：不交土粒地增值償稅唱稅負(fù)重星、利潤(rùn)慚少介相對(duì)抗稅負(fù)輕我、利潤(rùn)敵高1.67伍024母1.牌8201濃4（免稅惕臨界點(diǎn)娛定價(jià)系許數(shù)）確（高收瓜益最低厘定價(jià)系帳數(shù)）上例建頓造總成攜本14港24萬(wàn)鉗元，單補(bǔ)位建造巾成本1善186牛.67牙元/平芽方米免稅臨界米點(diǎn)定價(jià)＝填1186噴.67×瓶1.67申024＝棗1982古.02元啊/平方米高收益輩最低定剪價(jià)＝1仔186袋.67唇×1.秘820瓶14＝垃215仇9.9鞋1元/握平方米（二）非偵普通標(biāo)準(zhǔn)物住宅免稅封臨界點(diǎn)的幕計(jì)算計(jì)算：惡當(dāng)增值翅率為0敵時(shí)，銷敗售總額爺X與建則造成本諒Y的關(guān)檢系：X－（池1.3基Y+0任.05體5X）（1.3前Y+0.圖055X善）X－（斬1.3債Y+0搭.05推5X）滿＝0X＝訴1.光375蘋66Y當(dāng)X≤美1.3掛756韻6Y，始增值率廟即≤0泛，免交兇土地增仁值稅。（三）經(jīng)析濟(jì)適用房術(shù)需要預(yù)征叉土地增值疤稅么？《河恩北省土供地增值突稅管理索辦法》殼（冀地衛(wèi)稅發(fā)[堅(jiān)200壯6]3知7號(hào)）禽第十桃二條：趣納稅人建承建經(jīng)秘政府有涂關(guān)部門淋認(rèn)定的肉經(jīng)濟(jì)適層用住房脖不預(yù)征北土地增圖值稅，駁竣工決藏算后，晚按規(guī)定心計(jì)算征魔、免土貫地增值拴稅。＝0（四）細(xì)如何通盆過(guò)“不籮含息建抵造成本億”控制叮增值率旱?以下“濤建造成碰本”均掃為不含搭息建造鑰成本。土地增濫值稅的織增值率老＝增值聲額÷扣羨除項(xiàng)目柱金額＝（銷售孝收入總剖額－扣帶除項(xiàng)目恥金額）麻÷扣除斥項(xiàng)目金可額＝銷售收至入總額腎-（騰建造成右本+1京0%建耕造成本就+20練%建造肚成本+起營(yíng)業(yè)稅怪及附加煌）建造成本齡+10%竹建造成本亞+20%菊建造成本畏+營(yíng)業(yè)稅賴及附加二、土艱地增值關(guān)稅納稅箱籌劃十鬼大方法獨(dú)：（一）傻適度加義大建造燥成本法[例—廳1]倉(cāng)甲房益地產(chǎn)開(kāi)襯發(fā)公司而正在開(kāi)遠(yuǎn)發(fā)麗景降小區(qū)，罷為此項(xiàng)急目支付追土地出指讓金1妙500圖萬(wàn)元，墳開(kāi)發(fā)成訓(xùn)本32穿00萬(wàn)沙元，含弓借款利牛息20傳0萬(wàn)元博，可售鬼面積3憶000嘩0平方飛米?，F(xiàn)腐在正在劉討論銷端售策略故，如果想銷售毛魯坯房，轟