1謹呈：xx房地產開發(fā)有限公司A-27-GW-091221-011打造xx首席高端休閑度假地xx世界溫泉山莊項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位1發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場調研階段2010/04/012010/4/282010/03/23在市場調研階段，項目組就項目開發(fā)所涉及的一系列問題進行了廣泛的調查和深入研究實地調研與查勘當?shù)仄髽I(yè)主訪談南翼新城企業(yè)高管3位：

旺旺工廠副廠長緯璇紡織董事長閩華電池董事長業(yè)內人士訪談房地產業(yè)內訪談14位：聚龍小鎮(zhèn)營銷經理鳳冠山莊銷售經理弘橋花園銷售代表四海明銷售代表各樓盤銷售代表8位世聯(lián)地產策劃經理張運鴻廈門大學旅游與規(guī)劃研究院院長顏院長政府官員訪談12位：

南翼新城總指揮、安溪許副縣長龍橋園管委會陳主任安溪縣規(guī)劃建設局官橋鎮(zhèn)僑聯(lián)主席官橋鎮(zhèn)委書記官橋鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長仁蜂村書記吾宗村書記安溪旅游局陳副局長政府官員訪談調研內容：地塊交通可達性查勘自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀房地產各板塊市場考察安溪及項目地片區(qū)實地勘查調研區(qū)域：安溪縣城南翼新城片區(qū)官橋鎮(zhèn)片區(qū)廈門周邊調研在售及售完樓盤9個：南翼新城在售項目安溪縣城典型項目廈門區(qū)域典型項目2發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位物業(yè)發(fā)展建議市場調研階段發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位階段主要解決以下幾個方面的問題中稿匯報補充項目整體風格建議各項規(guī)劃深化項目建筑單體建議項目園林景觀建議經濟測算項目屬性界定核心問題結構化分析啟動期開發(fā)的前提6500畝地塊的定位項目機會挖掘發(fā)展方向機會研判項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位888畝啟動區(qū)產品力打造實地調研與查勘：地塊交通可達性自然資源及區(qū)域規(guī)劃現(xiàn)狀項目所在片區(qū)實地勘查客戶訪談15位消費者深度訪談走訪小區(qū)10余個業(yè)內人士及官員訪談訪談官員12位訪談房地產業(yè)內人士14位2010/04/012010/4/282010/03/233屬性界定核心問題梳理888畝啟動區(qū)開發(fā)的前提發(fā)展機會挖掘及驗證啟動區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略888畝啟動區(qū)產品力塑造案例研究報告目錄分期建議45本項目是什么類型？其面臨的最核心問題是什么……項目屬性界定核心問題解析項目屬性界定及核心問題解析5南翼新城地處閩南金三角腹地，直接受到廈、漳、泉的輻射區(qū)位：安溪縣位于福建省東南沿海，廈漳泉金三角西北部，隸屬泉州市南翼新城（龍門鎮(zhèn)，含官橋部分區(qū)域）毗鄰廈門經濟特區(qū)，成為廈門經濟板塊產業(yè)輻射轉移的前沿陣地規(guī)劃體量：規(guī)劃面積：100平方公里（可開發(fā)建設面積50平方公里）人口規(guī)模：近期10萬，遠期30萬以上廈門市泉州市漳州市安溪縣城南翼新城約56公里約60公里13公里38公里6南翼新城對外交通主要依托省道206線、207線，廈安高速完工后，可大大縮減城際距離現(xiàn)有道路：206省道（南北向）途經龍門鎮(zhèn)、天湖度假區(qū)、龍橋工業(yè)園、官橋鎮(zhèn)及鐵峰山，南可至同安、廈門，北經安溪縣城可達永春及德化207省道（東西向）橫穿官橋鎮(zhèn)，往西南可達虎邱鎮(zhèn)以至漳州規(guī)劃道路：廈安高速將有助于縮減城際距離馬上啟動環(huán)西大道6公里、龍美大道5公里、省道207線6公里、旺旺迎賓路1公里建設，基本形成一條環(huán)城公路，帶動周邊上萬畝土地開發(fā)往廈門往安溪縣城環(huán)城路廈安高速206省道廈安高速官橋出口(距規(guī)劃區(qū)3.5公里)廈安高速龍門出口(距規(guī)劃區(qū)3.5公里)7xx溫泉規(guī)劃區(qū)位于南翼新城中心，是拉動新城經濟增長的重中之重區(qū)位：南翼新城整體規(guī)劃分割為工業(yè)、旅游、商貿中心和行政中心四個部分xx溫泉規(guī)劃區(qū)位于四大規(guī)劃區(qū)塊的核心位置，是拉動新城經濟增長的重中之重商貿工業(yè)旅游旅游本項目行政中心8項目總體規(guī)模尚未確定，存在規(guī)劃彈性；啟動區(qū)規(guī)劃888畝，以高端溫泉示范區(qū)為核心帶動高爾夫、溫泉、酒店用地溫泉、商業(yè)、住宅用地行政中心用地基本指標：總面積：約8000畝基本指標面積(畝)啟動區(qū)600+288行政中心833山地區(qū)約6200啟動區(qū)有兩部分組成288畝位于依仁溪以西，該地塊多為山地密林區(qū)，不適宜開發(fā)建設，可作為自然景觀加以保護和利用600畝地形平緩，該地塊多為茶園、農田和村莊，適宜開發(fā)600畝288畝依仁溪9規(guī)劃區(qū)地形復雜，多為山地，可開發(fā)建設用地不足50%規(guī)劃區(qū)西側多高山，東南、東北側多平原，海拔高度變化范圍80~254m，地形變化較大規(guī)劃區(qū)東南、東北部地形較為平坦(＜25%)，西部地區(qū)坡度較大(＞25%)。適合開發(fā)的用地占比41%，其中約1/3的坡地需要填挖方龍門、官橋鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)的崩崗侵蝕是福建省乃至全國最典型的地區(qū)之一。規(guī)劃區(qū)崩崗范圍較大，且仍處于活動狀態(tài)山地崩崗海拔坡度10北部有小面積密林，其余大部分地區(qū)為疏林；局部植物稀少地主要受之前的開采影響，以灌草和石塊為主；竹林主要分布于河濱濕地規(guī)劃區(qū)主要土地利用類型為茶園、農田、密林、疏林、竹林、建成區(qū)等農田、茶園由于受人為干擾較大，生物多樣性較低，生態(tài)價值不高，開發(fā)建設中開發(fā)適宜性高密林、疏林、竹林具有重要的水土保持，調節(jié)氣候，提供棲息地等生態(tài)功能，在開發(fā)建設中以保留和修復為主密林疏林茶園11規(guī)劃區(qū)雖依溪而建，但雨水“裸排”、石材廠粉塵加重了對水資源和環(huán)境的污染規(guī)劃區(qū)周邊水系主要有藍溪和依仁溪，水庫一座，集水面積分別為277公頃、155公頃、29公頃；區(qū)域內沒有完善的污水處理系統(tǒng)，雨污水和石材廠廢棄物未經處理直接排入依仁溪，造成了河道的污染；隨著新城的建設，石材產業(yè)將逐步實現(xiàn)整合，并漸漸淡出。水庫依仁溪藍溪依仁溪排污差12溫泉資源屬于項目的主要驅動力，但從整個大廈門區(qū)域看，溫泉資源并不稀缺龍門鎮(zhèn)地熱資源十分豐富，淺層蘊藏溫泉帶長達2公里，寬40余米；泉水屬低硫偏酸性，且水質良好，富含多種對人體有益的微量元素和礦物質；距離規(guī)劃區(qū)最近的溫泉眼位于龍門鎮(zhèn)榜寨村，項目開發(fā)后可從此處引水，原則上不會造成溫度衰減。榜寨村溫泉眼金獅村溫泉眼4公里啟動區(qū)名稱同安汀溪安溪龍門珠海御溫泉溫度(℃)526845出水量(m3/d)300035002400天湖項目獲將利用13啟動區(qū)周邊水資源豐富，溫泉引入難度不大，自然條件良好；且地勢平坦適合開發(fā)，拆遷總建面6萬多平方米，開發(fā)條件較好600畝啟動區(qū)西臨依仁溪，沿溪而立距離溫泉眼約4公里地形平坦，植被覆蓋面積小，適合開發(fā)建設區(qū)域內村莊零落，拆遷總建面6萬多㎡分類拆遷總建面（㎡）總占地面積（㎡）A地塊7218.173325.03B地塊6768.875301.8C地塊5939.294803.12D地塊4859.72956.21E地塊8224.305844.22F地塊9443.545071.58G地塊4873.933641.98H地塊14261.948853.19I地塊4252.162407.81合計65841.9242204.9414項目屬性界定：該項目是受大都市圈輻射的四線城市，有一定自然資源的大規(guī)模旅游地產項目描述說明優(yōu)勢區(qū)域價值提升空間交通通達性好項目規(guī)模大，可操作性強自然資源豐富福建省試點小鎮(zhèn)，安溪新的經濟增長極路網(wǎng)完善：距離廈門30分鐘車程，離漳州、泉州40分鐘車程規(guī)劃面積約8000畝，規(guī)劃項目有溫泉、高爾夫規(guī)劃區(qū)依山臨溪、溫泉儲量豐富劣勢發(fā)展的不確定性較高顯性需求不明顯資源缺乏稀缺性環(huán)境治理工程大新城處于規(guī)劃階段，城市化進程慢以農業(yè)人口為主，自建房居多，需求需要引導周邊項目多以山景、溫泉為主題山體崩崗、溪水污染、溫泉儲量有待恢復城市屬性受大都市圈輻射、四線城市自然屬性有一定自然資源項目屬性大規(guī)模、旅游地產15屬性界定核心問題梳理888畝啟動區(qū)開發(fā)的前提發(fā)展機會挖掘及驗證啟動區(qū)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略888畝啟動區(qū)產品力塑造案例研究報告目錄分期建議16客戶提出的目標、要求及存在的困惑目標1：888畝啟動區(qū)快速回現(xiàn)開發(fā)目標最快啟動溫泉區(qū)域，今年十一能實現(xiàn)部分溫泉開放盡快啟動888畝區(qū)域，實現(xiàn)快速回現(xiàn)目標2：產品價值最大化開發(fā)要求存在的困惑我們的客戶到底是誰如何吸引足夠的客戶群體，即核心競爭力的構建客戶語錄目標3：風險控制，實現(xiàn)項目滾動開發(fā)目前主要是600畝啟動區(qū)，其中的100畝溫泉區(qū)，即將要啟動，那啟動區(qū)的開發(fā)策略和客戶定位是什么；項目是否適合做旅游地產，如果適合做該如何做，不適合則應采取什么策略；除溫泉酒店外，項目內部要自求平衡；100畝溫泉酒店要做高端日式溫泉，這是項目開發(fā)初步想法17世聯(lián)對客戶目標的理解——要實現(xiàn)目標，立足6500畝是項目的必由之選立足6500畝看888畝純粹888畝要實現(xiàn)啟動區(qū)快速回現(xiàn)、產品價值最大化以及滾動開發(fā)的目標，我們能否僅就888畝項目考慮？優(yōu)勢劣勢前期投入少項目具有規(guī)模、規(guī)劃優(yōu)勢，可以通過溫泉酒店等高端設施形成項目獨特的競爭優(yōu)勢產品可實現(xiàn)較高溢價，并且消化速度快，符合快速回現(xiàn)及產品價值最大化的目標通過項目可以實現(xiàn)企業(yè)品牌的提升以及政府效應的雙贏項目缺乏驅動，導致銷售困難，周期非常長，不符合快速回現(xiàn)的目標產品溢價難，收益難以保證企業(yè)品牌形象無法提升難以令政府滿意前期投入較大房地產剛起步的陌生區(qū)域、客戶群不足的大規(guī)模住宅項目有核心吸引力的中高端休閑度假項目18世聯(lián)對客戶目標的理解2——兩種方案各自的投入產出項：

純粹888畝項目：面向居住的小配套，低產出

立足6500畝的888畝：中等強度、高標準、品牌化配套，高產出

純粹888畝方案6500畝中的888畝項目定位以居住配套取勝的大規(guī)模住宅項目以溫泉精品酒店和特色產品的中高端休閑度假項目

配套類型設置標準面積配套類型設置標準面積投入項商業(yè)配套按照人均商業(yè)面積0.6平米計算10000平米精品酒店設置8棟、500平米/棟、以溫泉為特色、聘請名家設計的別墅式精品酒店（仿照長城腳下的公社）4000平米教育配套配置知名的學校，成為主要驅動力之一；包含10個班級的幼兒園和18個班級的小學幼兒園：3000平米；小學：9000平米溫泉會所以御溫泉、品牌餐飲為特色，集休閑、商務、健身為一體的多功能特色會所5500平米會所以溫泉SPA為主，兼顧健身房、橋牌室等休閑娛樂功能3000平米三星級酒店100間客房的三星級商務酒店6000平米

幼兒園8個班級的幼兒園2500平米收入項住宅銷售收入以多層為主，中后期根據(jù)市場接受程度設置小高層物業(yè)，綜合容積率以1.5計50萬平米普通住宅面向本地客戶的普通住宅，主要以洋房為主，后期兼顧部分小高層；占地為總占地面積的30%，容積率為1.313萬平米商業(yè)銷售收入臨街1-2層商鋪，全部銷售10000平米低密度高端產品面向xx城市群中高端客戶的低密度產品，占地面積為總占地面積的70%，以獨棟為主，容積率以0.5計11.7萬平米精品酒店每棟5個客房，共40間客房，按照500元/間，全年入住率70%計40間客房19世聯(lián)對客戶目標的理解2——經過初步匡算，盡管6500畝項目前期配套投入較大，但最終收益比純粹888畝方案高出9億，無疑應選擇6500畝方案說明：1、房地產項目的建安成本、售價基于當?shù)厥袌稣{查數(shù)據(jù)得出；2、配套項目的成本及收益根據(jù)市場調查、世聯(lián)經驗以及其他城市案例共同得出

成本（元/平米）成本（萬元）

售價（元/平米）收入（萬元）收入-成本方案一：純粹888畝商業(yè)配套10001000住宅銷售收入2200110000

教育配套20002400商業(yè)銷售收入60006000

會所3000900

住宅綜合成本110055000

總計

59300

11600056700方案二：立足6500畝的888畝精品酒店100004000普通住宅220028600

溫泉會所50002000低密度高端產品12000140400

三星級酒店50003000精品酒店每天房價500元計，全年入住率70%，計算15年收益7665

幼兒園1800450三星級酒店每天房價300元計，全年入住率70%，計算15年收益11498

普通住宅綜合成本110014300

低密度綜合成本150017550

總計

41300

188163146863方案二比方案一高出的收益9016320基于6500畝前提檢下項目稻的核心桃問題是幅需求問裁題，即宇尋找客裙戶群以泰及構建哥能吸引地客戶群痰的核心石競爭力現(xiàn)實狀況狀況1距離縣城車較遠，無釋配套，房摩地產行業(yè)故不成熟狀況2自然資源解豐富但不嶺優(yōu)質，溫榮泉資源好石但不稀缺客戶目儲標啟動區(qū)佳快速回雅現(xiàn)，產品價冷值最大敢化風險控制得、滾動開岡發(fā)現(xiàn)實與怪期望間壺的矛盾沒有顯霞性客戶蜓（當?shù)刿櫟蛻簦┩梢宰]有強勢難資源能夠荷吸引隱性低客戶（休莫閑度假客蘆戶、投資傲客戶）項目需止要大量糠的需求屠支撐，鑰才能實干現(xiàn)成功策開發(fā)按建面33萬㎡(容積率1.0）、110㎡/戶估算叛，項目剃共需約3000戶核心問也題需求問題呀是項目面炒臨的最大蝦問題我們的客肅戶是誰？客戶是怎所么演變的逼？如何才覽能抓住之他們？VS21屬性界定核心問題些梳理888畝啟動聰區(qū)開發(fā)摩的前提發(fā)展機榴會挖掘辦及驗證啟動區(qū)整以體定位及委發(fā)展戰(zhàn)略888畝啟動區(qū)紡產品力塑適造案例研搶究報告目錄分期建議2223單純的600纏+28閥8畝的開發(fā)加成功開發(fā)榨的前提必煉須依托6500畝的整體資開發(fā)，那換么650免0畝的發(fā)蒙展方向憑又是什兄么……600遞+28銜8畝開發(fā)的迫立足點基于65詢00畝整鼻體發(fā)展方停向的研判600邪+28工8畝啟動良區(qū)的定掠位前提23區(qū)域抗性怒：地塊位慕于城市陌答生區(qū)，區(qū)晨域形象不易好，項目婆所具有的士溫泉資源詳影響力不引足24888畝啟動區(qū)敞處于官橋姜鎮(zhèn)境內，私南翼新城判有待進一陳步發(fā)展，超在廈門區(qū)誰域不具備裳影響力；位于鎮(zhèn)區(qū)憲，基礎設抵施落后，渣南翼新城乘有待進一池步發(fā)展；交通不便萍，目前通疑過206省道與裳廈門相續(xù)接，需挖要近兩渣個小時紛車程；石材行業(yè)苗知名度高聽，采石場線對環(huán)境影認響大，形譜象差；溫泉資源籌目前仍是突當?shù)卮迕炝闵㈤_發(fā)疊自主經營牽，定位低雀，影響力畢差。24要建立它項目影怕響力，跑化解區(qū)養(yǎng)域抗性盛是首要臥任務；德根據(jù)項具目的條喉件和開賣發(fā)商的跑目標，篇塑造愿緊景、規(guī)降劃取勝痕是項目您的可行貍模式效果必要條件特征本項目選擇大規(guī)模前期投入前期大規(guī)模投入，強勢氛圍營造，形成市場影響前期大規(guī)模的資金投入，清晰的全局規(guī)劃務實，風險低個性化產品打造細分市場，差異化競爭，高針對性，對市場部分客戶建立強勢吸引市場發(fā)展到一定程度，目標客戶群已經具一定規(guī)模投入小，風險大賣愿景，規(guī)劃取勝立足高端規(guī)劃，建立美好愿景，以規(guī)模和愿景形成市場影響力項目整體規(guī)模大定位高，規(guī)劃高端項目規(guī)劃規(guī)模大、高端賣愿景逗，項目趙就一定收要形成大規(guī)訴模，形成漸大盤，充分饒利用大秩盤優(yōu)勢陜，做足萬規(guī)劃，黨建立愿押景，實赤現(xiàn)前期敬以大愿景配可合較小的臨投入化解掌區(qū)域抗性。消除區(qū)街域陌生街感，建撞立影響糠力的三摸種模式要化解踢區(qū)域抗的性就必蹲須對市忍場形成機影響力拴，根據(jù)坑世聯(lián)對席陌生區(qū)顯域項目雜開發(fā)的江研究得蹦出，要郊在陌生離區(qū)域建悼立起項稻目影響嗚力可采親取以下賠三種方蜓式：25因此8負88畝筒作為項道目的啟菌動區(qū)，甚其規(guī)模夠難以形刺成區(qū)域蛙影響力剛，必須咽立足于異650況0畝的匠整體開盜發(fā)26項目名稱規(guī)模正開發(fā)項目發(fā)現(xiàn)之旅1290畝南安香草世界4500多畝龍巖云頂茶園11550畝麗水云天800畝龍巖紫金體育公園3000畝長泰休閑都市之xx國際城4200畝待開發(fā)項目紫云山15萬畝天湖5400畝海峽茶博園2.25萬畝犀山風景區(qū)7000多畝孤立地開句發(fā)888畝將難以奶形成區(qū)域選影響力，慶一定要依頁托整體6500畝那么6500畝的定位愁又是什么鴿？2627單純的600劑+28腹8畝的開發(fā)腦成功開發(fā)勉的前提必禾須依托6500畝的整體停開發(fā)，那于么650我0畝的發(fā)閑展方向汗又是什涌么……600+竿288畝開發(fā)的組立足點基于6瞇500股畝整體航發(fā)展方喇向的研餓判立足xx城市群看緒南翼新城從城市發(fā)駱展趨勢上燙看項目600捷+28襲8畝啟動輩區(qū)的定屆位前提27項目所在燈的南翼新允城作為福權建省21個試點摩小鎮(zhèn)之臥一，高燙規(guī)格的選規(guī)劃和艱政策支受持將是明本項目闊發(fā)展的局基礎安溪縣以佩重金計劃糊打造“xx溫泉第一競鎮(zhèn)”投資計劃蒸：安溪縣旨計劃投資116億元，全力蟲打造南煉翼新城嗓（龍門肚鎮(zhèn)，含藝官橋部鑰分區(qū)域掃）。目魂前，已呆基本完淡成“南筒城”總蜓體規(guī)劃究，確定傍并啟動停重點建毒設項目32個，預囑計兩年抬內可基公本撐開朵新城骨雕架目標：充膊分利用溫謀泉資源，晌目標是把遣南翼新城掘建成宜居積城市綜合趕體、閩南激休閑商務含區(qū)和xx生態(tài)健康淹旅游新城南翼新壘城成為沿福建省21個試點擠小鎮(zhèn)之釣一：今年初省福建省蛾政府出犁臺了《關于開展結小城鎮(zhèn)綜渠合改革建命設試點的緣瑞實施意見》（簡稱《實施意見》），確擦定在上霸杭縣古貞田鎮(zhèn)等21個小城鎮(zhèn)騾進行綜合帶改革建設咽試點，安隊溪龍門鎮(zhèn)那位列其中茄，分發(fā)揮模小城鎮(zhèn)在覆聯(lián)結城鄉(xiāng)找、輻射農敞村、擴大烘就業(yè)和促潑進發(fā)展中漫的重要作堆用從七大方厭面給予政叮策支持：《實施意見》確定了勤從財稅嫂、管理顯服務、它土地、愈基礎設礦施、金櫻融等七迫個方面蜂提出具草體扶持淚政策和嶼靈活措隙施，要糟求各級虎政府加頑大投資盒力度南翼新糾城總體狼規(guī)劃28國家對中發(fā)小城鎮(zhèn)的方定位：國瓶家發(fā)改委舅最新編制亮的《全國城鎮(zhèn)泳體系規(guī)劃》中，逐壩步修正態(tài)了“中小城愿鎮(zhèn)”的導向認棕識，倡導勺小城鎮(zhèn)健晝康發(fā)展上海天津北京重慶廣州“嚴格控暫制大城市絕規(guī)模，合墻理發(fā)展中爆等城市和釘小城市”遙。“六五缺”以來晃的城市澆發(fā)展方躍針——注：以謠上資料降來源于屬建筑部炕總規(guī)劃科師陳曉門麗的觀舊點及相渡關新聞觀報道的撈整理《全國城鎮(zhèn)謊體系規(guī)劃》對中國城瘦鎮(zhèn)發(fā)展與路布局政策丙的建議丹摘要存在的問獲題——城市發(fā)展數(shù)各自為政帖，資源難匆以集約利威用，重復噴建設；城市化速鹿度滯后于鳥工業(yè)化速幕度；城市的雙國際競濕爭力不嫩足?！坝捎谙》N種原晨因，我濁國過去鎮(zhèn)走了一巧條在推獻進工業(yè)午化進程柄的同時孟，抑制容城鎮(zhèn)化肌的發(fā)展露之路。晨改革開隸放20年來，雜城鎮(zhèn)化惱仍然未木能與爬工業(yè)化瘡同步發(fā)居展。其天中既有驢國情條適件和體渡制方面耳的原因晉，也是艙特定發(fā)僑展模式魯下的必即然結果擊?！币愿骷壷写笮某鞘袨樾我劳?，組斬織與經濟零社會發(fā)展搶水平、自照然和環(huán)境鋒條件相匹技配，適應我經濟全球俘化趨勢的玩城鎮(zhèn)體系洽和經濟網(wǎng)拳絡，合理度配置空間拍資源，縮緣瑞小城鄉(xiāng)差栗別，實現(xiàn)城套鎮(zhèn)與區(qū)央域的協(xié)均調發(fā)展兩。要適應中駝國經濟參片與世界經庫濟競爭的追需要，積特極培育具頃有國際競的爭力的中那心城市。球選擇1-3個具有國止際影響的赴城市，盡稼快發(fā)展并龍培育為世香界級城市呼和國際性未都市；積極促江進小城疊鎮(zhèn)的健至康發(fā)展；適應城鎮(zhèn)嗎體系發(fā)展膨的趨勢，曬重視對城土市連綿區(qū)古的合理組悼織，完善唇發(fā)展政策銹和管理體屋制國家城雜市發(fā)展悼的戰(zhàn)略館目標：重要任繡務中國定叮位的5個國家中鼓心城市29世聯(lián)對小魯城鎮(zhèn)發(fā)展父的觀點：認在城市群懷規(guī)劃已然蜜成為中國不城市未來唯發(fā)展的主禿導方向的陜前提下，作為城苦市群戰(zhàn)腐略的平絕衡與補車充的中很小城鎮(zhèn)窗其發(fā)展馳必然要橋依附核貸心城市池群1234國家城姨市經濟沿布局發(fā)疏展階段細的必然黃結果核心城溜市群在芬經濟發(fā)修展中占雞據(jù)著持劫續(xù)強化壘的主導道地位利用城瞇市群進辜行城市旅間資源蘭優(yōu)化配堪置，逐辟步成為新地方政竟府的共拍識中國的整還體城市化低已進入中余小城市向跨大城市人屑口流動的廈階段城市群規(guī)燒劃的現(xiàn)實裕主導性中小城漲鎮(zhèn)同樣胃是國家為政策扶邊持的對普象，但其政策旅力度與具仍體資金投倡入相對于威城市群戰(zhàn)踐略輕微很穴多；未來具冷有潛力滅的中小喘城鎮(zhèn)更多是依勝附于核心畫城市群，擁有獨特菠比較優(yōu)勢祝的中小城捷鎮(zhèn)。30項目所擴處的南辨翼新城根隸屬海慎峽西岸秒城市群豎，目前保海峽西國岸城市浮群已進秤入成長算期，為減項目發(fā)備展提供賠了極大局發(fā)展機望會雛形期成長期成熟期特征：各城市間的交通脈絡初步打通，建立相向聯(lián)系各中心城市經濟發(fā)展迅猛城市建筑物高密度聚集各城市間基礎設施初步一體化城市間社會、文化交流加快人口流動加快，向中心城市聚集特征：交通、信息網(wǎng)絡更加完善，開始建立雙向或多向聯(lián)系各城市基礎設施進一步完善產業(yè)聚集逐漸形成，不同產業(yè)開始分別向不同城市遷移，城市分工進一步深化特征：與其它城市群對接，形成城市綿延區(qū)，進入更高一層的發(fā)展階段交通、信息網(wǎng)絡架構成熟，城市間往來迅速、密集，呈多向聯(lián)系產業(yè)聚集度高，城市分工明確，形成互補效應海峽西岸梢城市群階段指標城市群雛形期人均GDP小于3000美元大武漢城市群成長期人均GDP大于3000美元，小于10000美元海峽西岸、長三角、珠三角成熟期人均GDP大于10000美元以倫敦為核心的城市群城市群的咬發(fā)展過程撈及階段性維特征2009福建各架市經濟帶情況類別福州廈門泉州漳州三明晉江GDP（億元）2521.001616.003002.001113.00733.00775.86增速12.60%8.00%12.50%13.30%12.80%11.90%常住人口（萬人）679.00252.00779.00478.00266.00287.00人均GDP（美元）5380.899293.775585.013374.573993.683917.892009年福建省投人均ＧＤ搏Ｐ達4838美元31從距離上享看，與廈花、漳、泉厭的道路通圓達，南翼調新城在空綁間上具備裳承接xx城市群刺休閑功方能的條拜件32主要城市北京深圳廈門商貿中心板塊（CBD）國貿/金融街蔡屋圍五緣灣/思明居住功能板塊團結湖/潮陽公園白沙嶺/香蜜湖湖里/思明產業(yè)核心板塊亦莊龍崗產業(yè)區(qū)/寶安產業(yè)區(qū)集美/海滄政務功能板塊中南海福田中心區(qū)思明空港板塊順義寶安機場湖里城市休閑配套板塊玉淵潭/北海蓮花山/華僑城五緣灣/環(huán)島路城市近郊休閑功能板塊溫榆河/懷柔大梅沙/仙湖遠郊旅游觀光度假板塊十渡/八達嶺南澳/巽寮灣xx1小時經妖濟圈工業(yè)承耽接帶旅游、休縱閑、度假疫產業(yè)帶32從城市恭功能上長看，南只翼新城判定位為譜廈門的“后花園”，也支浙持整體鉆發(fā)展成私為休閑昨區(qū)的功漏能城市邊緣毒開始融合廈、漳、工泉、龍等長閩西南區(qū)徐域一體化03年島內伯城市化望率達到93%，島外甜城市化愿率僅為23%06年全市衛(wèi)化率達黃到68%，預計10年將達到75%80年廈門設惜立經濟特于區(qū)，同年權建成區(qū)面改積12平方公里84年經濟特轟區(qū)擴大到右全島200愈0年島內鮮城市建撈成區(qū)20平方公午里2000否-201素0年2000年以前島內城市首化區(qū)域一體安化島外城渴市化201干0年以后北區(qū)層面城市休閑豆配套板塊遠郊旅敲游度假報板塊近郊休閑揪度假板塊城市化挨加速了憂城市休喊閑板塊息的區(qū)位沿轉移33閩南已形拼成五大休浸閑度假板紋塊初具規(guī)用模，此外盡還有發(fā)展菊中的三個逼板塊，均掩在發(fā)展起執(zhí)步階段，丈南翼新城赴的獨特區(qū)蔥位構建了冰閩南休閑歐的黃金圈同安汀溪板塊海滄濱海板塊南太武板塊漳州板塊圍頭半島板塊黃金海岸板塊惠安板塊云霄等屠項目南太武葬高爾夫東方高爾巖夫麗水云添天等半月灣、稍西沙苑、啞聚龍小鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)之旅槽等馬洋溪板塊板塊資源開發(fā)現(xiàn)狀項目惠安板塊濱海+山景+古城已開發(fā)3個項目；具有濱?；蛏骄?、古城等多重資源已建成1個四星級酒店；半月灣、西沙苑、聚龍小鎮(zhèn)南太武板塊濱海+高爾夫+山景吸引滕王閣、大洲知名開發(fā)商進駐；但交通不便，路程遠，開發(fā)周期長；南太武高爾夫濱海新城、億景海岸海滄濱海板塊濱海+高爾夫區(qū)域內價格較高目前往第一居所方向發(fā)展；東方高爾夫同安汀溪板塊溫泉+山景溫泉資源優(yōu)勢突出，有四星級翠豐溫泉酒店；往第一居所演變；開發(fā)強度不大；麗水云天、古龍汀溪馬洋溪板塊山景資源開發(fā)強度大，已規(guī)劃十幾個項目；開始嫁接溫泉；兩個四星級以上酒店；發(fā)現(xiàn)之旅、湯泉世紀泉州廈門漳州南翼新城34從xx城市群的穗高度看項躁目所處的國南翼新城褲，發(fā)現(xiàn)其唇完全具備揭發(fā)展城市異群休閑度絕假區(qū)域的病條件南翼新哥城xx溫泉650繪0畝xx城市群6500畝xx溫泉隸屬萌的南翼新停城作為福幸建省21試點小鑄城鎮(zhèn)之表一，我中們必須膚站在整個xx城市群的步角度來發(fā)錄現(xiàn)其機會從距離尤看，南恒翼新城匯在空間碼上具備升承接xx城市群休預閑功能的晴條件從城市功訂能上看，顆南翼新城雪定位為廈姻門的“后花園”，也支持寒整體發(fā)展塊成為休閑扭區(qū)的功能從資源稟煩賦上看，犯大規(guī)模、鞭擁有溫泉光、山體和絹高爾夫球壩場等資源骨也使得以贊項目為代似表的南翼粘新城具備腥發(fā)展城市焦群休閑的稅基礎我們應貴該發(fā)展呢什么檔應次的休名閑度假艱？35成型的譯五大板牢塊多為柴大眾化窗配套，招以海景頭、高爾遞夫和溫寒泉為主定題，客呆戶認知糟單一，丸且檔次草多為大樓眾化休序閑區(qū)，摟缺乏高舒端休閑欄度假區(qū)板塊區(qū)位、交通資源、環(huán)境配套未來規(guī)劃產品定位、客戶區(qū)域認知海滄距離廈門本島核心區(qū)15分鐘車程海景+高爾夫球場高爾夫球場、俱樂部配套高端馬鑾灣還未系統(tǒng)開發(fā)一二混居廈門企業(yè)家、海歸、省外高端客戶價格外溢區(qū)域及中端度假馬洋溪漳州長泰縣馬洋溪，距離廈門本島40分鐘車程馬洋溪生態(tài)環(huán)境五星級酒店（在建）、網(wǎng)球場、小超市供地量大，別墅為主休閑度假90%廈門人，很多養(yǎng)老客戶，部分泉州及港澳臺客戶大眾休閑板塊，家庭休閑同安汀溪同安汀溪水庫自然森林風景保護區(qū)，距離廈門本島50分鐘車程溫泉汀溪水庫生態(tài)環(huán)境休閑度假產品溫泉酒店、風情度假鎮(zhèn)街9000㎡近期主要是居住型物業(yè)休閑度假主要是同安工業(yè)區(qū)老板，20%臺灣客戶、5%外籍客戶大眾休閑板塊南太武直線距離4km,未來經廈漳大橋40分鐘到島內核心區(qū)，海上15分鐘船程旅游、海景資源金海灣酒店、華商酒店大量土地推出一二混居廈門及漳州本地客戶中端休閑板塊，距離遠漳州距離漳州市區(qū)約20-30公里，35分鐘車程距離廈門約2小時車程海景、溫泉或會議基地等溫泉酒店即將多點開發(fā)一二混居漳州本地客戶為主，部分廈門客戶中高端商務休閑，距離遠南翼新城距離廈門約40分鐘車程，距離漳州30分鐘山景+溫泉+水體有待配套廈門的“后花園”，新城開發(fā)客戶有待選擇區(qū)域價值有待定義36市場現(xiàn)狀橋：廈門區(qū)捉域大眾休亞閑項目眾獲多，市場輕競爭激烈塑；但面向曠高端的休去閑項目匱剛乏資源物業(yè)麗水云天溫泉結合山景資源聯(lián)排、疊加古龍汀溪溫泉結合山景資源聯(lián)排、疊加發(fā)現(xiàn)之旅山景結合溫泉資源獨棟、公寓天頤香溪山景占地50萬平米湯泉世紀山景、溫泉濕地公園占地28萬平米歐洲小鎮(zhèn)山景占地3萬平米馨香谷山湖景觀占地37萬平米東方高爾夫海景、27洞高爾夫占地20萬，容積率0.3汀溪板塊：規(guī)劃有季高端企蛋業(yè)會所痰，但一槳直未開仗工建設肅，原有低端形象未被打繡破馬洋溪板曲塊：以溫寬泉和山亂景為資躁源，已閉形成大怎眾消費盯知名區(qū)與域，大停眾休閑塔項目聚欄集，正里向規(guī)模沈化發(fā)展裳，在休積閑市場追中已形將成低端形象市場形象堪良好，品阻質較高；部為廈門高端休合閑物業(yè)37區(qū)域內搬唯一競危爭項目為天湖高暖爾夫項濟目，定色位包括理高爾夫楊在內的足高端規(guī)稈劃，但神經過評章估后可蛛實現(xiàn)性航不強項目總用器地540歸0畝，項目期規(guī)劃建設45洞高爾帝夫球場和1000畝旅游地啄產，其中隆包括高管驢公寓和溫破泉會展中杠心等高端旬項目；大規(guī)模開教發(fā)高爾夫越球場項目飲前期需高專額投入和猛較成熟的見開發(fā)經驗他。2008年底完成征地540獸0畝，已投熔入1.2億，平遭整土地2000多畝，完奴成部分基撞礎配套建規(guī)設。2010年201獄0年再投杯入1億元，完線成入口廣旦場建設及18洞高爾宋夫球場獲的建設擔。38其開發(fā)商忠是以食品鍬起家且以牙食品產業(yè)州為主的企燥業(yè)集團，航初涉房地碎產行業(yè)，繭缺乏開發(fā)膽經驗，項妹目開發(fā)面廟臨很大的絨不確定性香港理毛源（遠塑東）集合團有限罩公司：主要專漲注于食粒品產業(yè)均。始建擾于200祖3年成立綜類合開發(fā)事格業(yè)部，并淚成立福建盟天湖生態(tài)她旅游休閑錘中心有限善公司,注冊資救本100肺0萬美元及。主要情從事天括湖生態(tài)項旅游休莫閑中心從項目開般發(fā)建設拘。長期專注旱于食品產工業(yè)鏈的深騎度發(fā)展，般于近年涉民足房地產駱行業(yè)，缺笨乏相關開核發(fā)經驗，旗項目前景濁不確定性平大。理源（遠東）集團有限公司食品產業(yè)事業(yè)部綜合開發(fā)事業(yè)部廈門理之源商社日品食研生物工程有限公司頂味興業(yè)香料發(fā)展有限公司酒水飲料研究所龍標食品有限公司理源-帕克食品配料有限公司滿漢廚味餐料有限公司耐氟賽茵斯科技開發(fā)有限公司食研器具產物制造有限公司福建天湖生態(tài)旅游休閑中心有限公司39休閑度假幣趨勢研判查：根據(jù)對網(wǎng)發(fā)達地區(qū)倡休閑度假竹發(fā)展歷程貸的研究發(fā)炎現(xiàn)，隨著姑城市等級屑和經濟發(fā)棍展到一定喝水平，高況端商務休扇閑開始從術大眾休閑露中分化出影來深圳有觀珠瀾高爾夫大廣佛旨地區(qū)有盾中信山牧語湖成都有淋麓山國敵際杭州有完九龍山嗚莊40經濟基安礎：經懶濟發(fā)展柔促使居貸民生活潤方式發(fā)帳生變化訴，福建羅省休閑溫度假市流場正處衡于規(guī)模戲化發(fā)展尸階段，迅高端市匠場開始懂啟動41指標人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人GDP<3000$3000<人均GDP<5000

$人均GDP>5000$階段觀光旅游啟動階段觀光旅游快速發(fā)展階段休閑度假啟動階段休閑度假規(guī)?；l(fā)展階段休閑度假高層次發(fā)展階段特征產生觀光旅游動機居民開始選擇近距離觀光旅游觀光旅游快速發(fā)展旅游地點由近至遠，觀光旅游產品逐漸豐富休閑度假開始啟動，只集中在少數(shù)高端人群。觀光旅游占據(jù)主導地位。觀光旅游增長減緩。觀光旅游保持平穩(wěn)。休閑度假業(yè)呈規(guī)模化發(fā)展趨勢，向普通人群普及。高端休閑市場出現(xiàn)，只集中在少數(shù)高端人群，漸顯兩級分化。休閑度假產品供應相應增長。休閑度假目的地向置業(yè)目的地發(fā)展。高端休閑市場迅速增長，與普通休閑市場形成明顯分離。長期度假遠程化、國際化。休閑旅游悠市場發(fā)展賣規(guī)律目前xx區(qū)域人均GDP，廈門已攤經接近1萬美元，賺福建省整體人均GDP也達到4854柔.18美元，接近500儉0美元，根灶據(jù)休閑旅妹游市場的扭發(fā)展規(guī)律教，xx休閑度唉假市場預正在由紅規(guī)?；瘽嘲l(fā)展階嗽段向高河層次發(fā)要展階段謎過渡，渴高端休開閑市場茶將出現(xiàn)猛快速增叛長，市景場高端搏與低端多市場漸贏顯兩級字分化。41消費群體好支撐：閩限南存在大覽量以第二壘產業(yè)私營遼企業(yè)主為舅主的富裕炒階層，為趕高端物業(yè)賊消費奠定色基礎廈門附近咸地區(qū)存在艘大量以第兄二產業(yè)私漿營企業(yè)主右為主的富爹裕階層福建私營曾經濟發(fā)達枕。據(jù)統(tǒng)計200慎8年，福設建民營晚經濟生可產總值摘占全省GDP的六成多頌，對國民途經濟的貢燙獻率達63.4致%。50.4析6萬戶2000年133.局56萬戶200臘4年閩西南息地區(qū)私樹營企業(yè)辜占全省睜比重廈門附頑近地區(qū)莫私營經魔濟發(fā)達廈門附近閣地區(qū)產業(yè)艘結構以第第二產業(yè)為鳳主1234閩西南三產比重23.119.55458.942.647.344.43634.333.21.65.10%20%40%60%80%100%廈門泉州漳州龍巖一產二產三產單位與個體經營戶的地區(qū)分布法人單位產業(yè)活動單位個體經營戶(萬個)(萬個)(萬戶)合

計23.2629.998.64福州市4.836.1519.42廈門市3.634.198.0莆田市0.911.243.98三明市1.882.477.31泉州市4.455.5726.85漳州市2.412.939.53南平市1.992.587.41龍巖市1.542.369.16寧德市1.642.417.0542基于以冤上的研目究和判抖斷，6秒500竿整體市示場定位辭應跳脫囑競爭激律烈的同彎質化公鮮共休閑苦市場，攔采取差違異化策堪略，定攏位剛起類步的高約端休閑本市場麗水云天古龍汀滑溪發(fā)現(xiàn)之膀旅天頤香溪湯泉世磨紀歐洲小鎮(zhèn)圣地亞哥未來海掛岸東方高醒爾夫本項目6500畝應該蜂跳脫大蹤蝶眾休閑色的同質受化競爭曲，定位膽剛起步愿的高端晝休閑市由場面向大眾布休閑娛面向高礦端商務花休閑競爭激烈紹，同質化扶鹽嚴重大量私惹企老板液會高端秩休閑提立供了堅暗實基礎按，市場沸存在機食會，且虎競爭項秋目少，味容易超梳越43解讀“4.1盤5”新政對高維端休閑度獲假市場的敵影響44同時，“4.1橡5”新政引起腿了房地產怖市場強烈眠地震，讓撿各方關注始，在政策許趨緊的背殘景下，定采位高端客造戶的休閑絹度假市場剃會受到怎閘么的影響捧？44新政出談臺的背預景：10年房地產市痰場出現(xiàn)了剝一種價格晉異常波動，市場存似在著有衰意挑戰(zhàn)捕政策的大趨勢09年下半惱年開始下，全國監(jiān)房價再猜次瘋狂膛上漲，洲至2010年第1季度，乓全國商吩品房銷句售均價泰達519破3元/平米，同砍比09年1季度上沙漲16％107％一線城金市：10年3月份與09年同期澡相比平哨均上漲55％，二線天城市也上笑漲了47%45相比于07年9.27新政，10年4.1叮5新政力感度更大墓，政府圈使出了胖近幾年缸調控房謊地產市所場最為娘嚴厲的“殺手锏”46信貸政策政策背景核心內容市場效果07年的“9.27政策”房價快速上漲；市場上投資、投機行為盛行1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；2、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；3、對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。連續(xù)16個月成交量下降，成交價格下降10年的“4.15政策”房價快速上漲；市場上投資、投機行為盛行1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％；2、貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50％,貸款利率不得低于基準利率的1．1倍；3、對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；？在中國餡房地產睜市場快腿速發(fā)展技的近幾冒年里，滋對房地售產調控鈴構成實膨質性影演響的信結貸政策獨主要有月二：2007年的“9.27新政”材（利空路）；200翅8年的“10.2德2新政”（臺利好）。而此次4.15新政與9.27新政相比思力度更大鄙，主要表讀現(xiàn)在：貸并款購買第固二套住房銅的家庭，捏首付由原拋來的40％提高毛至50％，對將于貸款贏購買地管三套及瞧以上住道房的家抗庭，首兔付有原計來的40％提高至50％以上46新政出臺兼后將提高堵入市門檻武，二套房鬼需求將受門到抑制，魚市場上觀花望盛行新政實施批后，對于橋首次購房覆者來說，竹要多支付10萬的首偽付款，鋸但月供驢與利息磚卻分別排下降614戚.34元、474炎41.眼16元；同時對旋于二次悠及以上躺購房者津來說，異在嚴格釘按政策穩(wěn)執(zhí)行層濤面來說默，也只呢提高了10萬首付款腔，月供利筒息也相應紹的減少，蠶但對于按坡最近市場沙執(zhí)行來看邪的話，就酬大大提高獅了首付款獲，雖然月缺供減少了穗，但總還體款利息卻睡增加了，扛從而本次歇新政大大遲的抑制了尚二次及以塊上購房者減的需求，煩使市場進鏟入新一輪杏觀望期。數(shù)據(jù)來源奶：模擬測檔算47投資第增三套房抓以上及紅休閑度可假性物安業(yè)將不固能依賴供銀行貸幫款，休慎閑度假刑的門檻箭將迅速險提高，弦而對一攝次性付傷款的高互端市場疫影響不艦大48首付比例楊的提高和奮貸款利息立的提高異地購贈房的貸牽款受限第三套域房的保綠有稅政策第二套房虧的改善性得需求將被延極大化抑全制作為休枝閑度假內類的項貌目，通腥常是外賀地人的渠購買，誰此條政碼策導致話大多數(shù)醋休閑度圍假項目加面臨客浴戶的洗罰牌抑制投資燦類客戶及掙無實力的膨休閑度假怎類客戶的釋購買政策解讀“我們樓意盤早就不他做按揭了范，來這買堆房的基本獅上都是一熔次性付款抖?！薄齺嗻P凰晌水城售樓膝員房貸新政呼對三亞樓禍市影響不雪大，目前文仍有8成樓盤不庫依靠銀行澤貸款?！Ｄ洗蠹睂W教授憐王毅武48休閑度仇假市場雖將歸回啄到“剛性”需求上稱，投機計和投資也行為將利極大壓灶縮，未格來的休臺閑度假慌市場需使要回到迫高端消霧費層級羅上新政前后乳的休閑度閃假市場比介較高級白領公務員高端商仰務人士企業(yè)客戶投資客幫戶依托銀行垂的資金杠傍桿資產保縫值資產增值休閑度決假高端財富撐人士資源占有資產保值資產快速寬增值休閑度舒假需求資源占有高級白播領公務員高端商字務人士企業(yè)客朽戶投資客戶完全依靠蜻自有資金高端財絡富人士…………客戶構成客戶構成驅動力驅動力新政前新政后49“4.1戶5”新政對休垂閑度假市污場影響總蓋結：堅定答主抓真正攻財富階層科的客戶路茫線，同時熱前期要在倆客戶能感沙知的地方幻玉加大投入燦，營造項辜目的競爭毅力未來的拴休閑度父假市場債回到“剛性”需求，客戶階構成重爭新洗牌達，休閑孫度假重么新成為真正富儀人的選爹擇付款方式灑上，一次性認付款成為必蛋然客戶對仙休閑度獨假物業(yè)本略身的品刺質、配求套完善桶以及保際值增值讓能力要味求更高，這對召項目提占出了更皂高要求123堅定走高拐端客戶路雕線，放棄撕需要依賴暢銀行貸款狐的“偽富人”項目前煎期要在起客戶能殼感知的勸地方加緊大高端徒、有競討爭力的逝配套投巷入以及管打造更祝有品質戀的產品聯(lián)，提升猶項目的塊競爭力50高端商貢務休閑播的特點旋一：與豈城市中我心保持滋黃金距桑離，并出且具有沈良好的坊交通通寫達性1．交通便鼠捷，并課位于黃酒金距離催范圍內堂。鮮明的區(qū)域感與城市產生差異化與城市保持適當距離與羅湖區(qū)距離約30公里良好的交通通達性鹽壩高速、鹽壩高速第二通道鮮明的區(qū)域識別性愿望塔、雕塑、有圖案的道路、熱帶風情植物等以深圳賽觀瀾高孟爾夫為注例項目距離城市中心距離深圳觀瀾高爾夫30km珠海海泉灣50km九龍山海灣度假城40km高端休膚閑項目黨與城市禽的距離51高端商務懂休閑的特附點二：引唉進高端的壟休閑度假旅設施并與聰知名品牌外嫁接是吸隸引客戶、情建立影響嶄力的關鍵項目設置的高端設施深圳觀瀾高爾夫觀瀾高爾夫球會（世界上最大的高爾夫球會）、駿豪水療度假酒店（五星級）、MissionHillsSpa（全亞洲最大型的水療中心）珠海海泉灣海洋溫泉中心、維景大酒店、定點高爾夫球場、健康體檢中心、主題樂園等九龍山海灣度假城九龍山高爾夫球場、賽馬場（全中國唯一具有國際賽事場地）、馬術俱樂部、游艇俱樂部高端休偽閑設施臭：高端溫言泉、知陵名高爾稅夫球場豪華配撇套：頂級酒店中、私房菜尊貴服自務：通航俱樂涌部、管理暴式體檢服統(tǒng)務、雪茄/紅酒品毒鑒會等國內知寶名高端暗休閑度哭假項目虧的主要倘設施高端設施授分類52成功案例彈——北京宵納帕溪谷胞會所：位耀于北京六元環(huán)外昌平繼區(qū)的納帕陽溪谷會所留通過多功政能設置，澆引進天倫異國際酒店萍管理集團技委托管理礦而名聲鵲隸起位置：位委于北京市六環(huán)外，昌平諷區(qū)小湯始山鎮(zhèn)納盲帕溪谷伏別墅區(qū)朽的中央饅地帶，錦距離規(guī)模：雖建面1.2萬平米會所功援能：集艱度假、鄙會議、顯娛樂休仗閑等多板重功能員于一體經營模賓式：開修放式經北營，由段北京翰個宏基業(yè)閃集團投努資，委炕托天倫兩國際酒步店管理忽集團管啦理的五餓星級高鏟檔會所六環(huán)路53北京納博帕溪谷欣會所關贈鍵動作義一：與天倫品鬼牌嫁接，服引進酒店夕式管理服碎務和四季爭廳主廚，熱迅速建立踏知名度嫁接天手倫品牌引進四攔季廳主礦廚納帕會所新中餐廳名僅為“四季槳廳”，共減分三個區(qū)煮域，可容費納150人同時用蠟餐四季廳覺的主廚捐均由“始天倫國渠際”調兼派過來判，提供摧制作精礎良的粵餓菜、湘徹菜、京除味魯菜蛋及各種允時令海鋒鮮等同時會所賓咖啡廳凌炭駕于納帕扮湖面之上輸，品嘗西殃餐的同時釣欣賞到湖包光美景四季廳于宜每周六、傾周日上午8：00-渣10：00為各業(yè)主鉤準備自助甩式早餐54北京納他帕溪谷匪會所關蹈鍵動作輩二：引濟進高端欺品牌特薦色SPA陶——泰式ISP喬A，為客戶背提供純正辮的泰式服兔務，建立拋高端形象高端特冒色品牌泰式ISP喜AISp螺a是國內覺少數(shù)幾家撈持有國際皺SPA協(xié)將會專業(yè)資笨質的SPA換會所，也是北京唯一墨獲泰國大不使館認證徒的泰國Spaspa會所注重府對溫泉資擴源的利用存，享受室艷內外天然步溫泉設施磨的同時提乞供國內最嫁先進的溫間泉水療服糞務共有11個獨立祥的理療幸室和2個足療室毫，所有理膠療間均為躺私密性極拳高的房間池，包括私見人蒸氣室擇、更衣室殊、休息間狼、淋浴間絕等，部分祖房間還有挎天然的溫化泉。既有旦單人間，江也適合夫腐妻同行。展同時針對鎮(zhèn)各種不同賣需求，均砍有特別套大餐可供選塞擇。55北京納帕笑溪谷會所哪關鍵動作農三：設置于齊全的商膜務功能，絲式同時客房網(wǎng)由天倫國庫際酒店管言理公司管支理，享受乘尊貴服務客房服客務會議服陣務納帕會掘所擁有肉30余司套豪華微客房，游每套客努房均配憤備具有福濃郁北方美風格亦的進口儀家私，顯令客戶感受尊貴蒸與獨享由天倫心國際酒松店管理鳴集團管筒理，溪紗景套房透、谷景滅套房等絹設計理胞念既尊牲重新居座住主義屆的要求蛙又秉承然了別墅簡的設計趙風格全天候的過送餐、有開線/衛(wèi)星電皮視、免碑費寬帶驚上網(wǎng)等自各類便州捷的、豪個性化成的服務撲，更是累能極大濟的滿足耕人們不爆同需求桌。提供多液功能廳寇、30人中型會唱議室、10人小型會拍議室等，立先進的音巨響及齊全唉的設施，糧保證重要期會議的高攻效進行56北京納取帕溪谷字會所關晝鍵動作稼四：設冶置豐富毅運動康綠體設施興，讓客痕戶樂在液其中室內運動泉設施室外運踩動設施室內籃絲式球館、迷羽毛球商、乒乓反球、標轉準游泳稻池、水如療池、圣桑拿室燃、健身倦房、跳尊操房，獄保證在楊天氣不音佳的情見況下，欲也能滿蜻足客戶旬的運動虎享受室外溫困泉池、敵網(wǎng)球場土，保證琴各種運就動空間捧的貫通踏，也詮菠釋了美楚式健身餓概念，欠增加人憤們活動兵的參與信性和互順動性。57案例啟潮示：站衛(wèi)位高端籃，通過蜘品牌嫁盡接和特嚷色產品惠，能迅港速在市莖場上建枕立影響聚力，樹享立高端撤形象，污擴容客皂戶群體品牌嫁接決，迅速建閱立知名度徑：與天倫品尊牌嫁接，絕引進酒店頁式管理服南務和四季向廳主廚，哪在比較偏選遠的區(qū)域檔打開市場特色產癥品休閑挎產品成眾為休閑踐度假的遣主要吸薄引力：引進純描正泰式辣特色產醉品——I太SPA，樹立高麥端形象，驕同時成為位會所招徠光客戶的主架要吸引力吐之一豐富的德功能、您周到的察服務能釋有效擴搖容客戶披群體，帳形成持秧久吸引卡點：在提供特億色產品的塞基礎上，趕會所還引舉進較為完禮善的商務惱功能和運色動康體功時能，大大愉擴充客戶拖群體58xx首席高氏端休閑孝度假地以溫泉責別墅為則驅動，寶以高端輔品牌嫁畝接為手快段，為廣大閩宮商量身打她造集商務變、休閑具、度假矮于一體怠的高端休閑注度假地關鍵詞狠：高端管、休閑糧、定制榴、平臺59通過高端工品牌嫁接倡迅速實現(xiàn)炕高端化、摘品牌化，鄰打響知名辜度，同時余以私人定譯制服務增鼠強尊貴感萬豪高爾理夫俱樂部四季酒喪店日式御溫析泉特色私遼房菜恒溫紅酒/雪茄坊四季彩虹污花海九曲花倚街品牌嫁接測迅速實現(xiàn)蜓高端形象慈銘體朽檢尊貴機口場接待私人尊抄貴服務xx首席休閑掩度假地價別值體系60888畝汗只是65政00畝項打目的啟動筒區(qū)；無論皺后續(xù)65懲00畝做莖與不做，摟都要有基混于650鏡0畝的大賠愿景設定默和宏大的協(xié)規(guī)劃南翼新窄城xx溫泉6500畝啟動區(qū)(60篇0+2征88畝)xx城市群xx溫泉山古莊處于圓新城四莖大規(guī)劃蛾區(qū)塊的誓核心位蕉置，承拳擔著拉億動周邊悔經濟增均長的重窯要職責啟動區(qū)脈絕不能該孤立的瞞存在與敲發(fā)展，甲一定要暈有準確魯?shù)亩ㄎ蛔?，才能污扮演好先鋒的角色888畝只是項葬目的啟動化區(qū)，只有千依托650響0畝才能有突更高的占電位和足夠羞的競爭優(yōu)柳勢無論后眠續(xù)6500畝做還是耀不做，但要基于6500畝的愿宰景和規(guī)組劃都是網(wǎng)不可缺宏少的，堤這是888畝實現(xiàn)價偉值的基礎浸和支撐61屬性界序定核心問路題梳理888畝啟動區(qū)玻開發(fā)的前俘提發(fā)展機利會挖掘漸及驗證啟動區(qū)橫整體定般位及發(fā)瓶展戰(zhàn)略888畝啟動區(qū)智產品力塑極造案例研杜究報告目集錄分期建袋議6263站在650岔0畝整體開槳發(fā)的基礎響上，項目喪啟動區(qū)600+康288畝需要礎解決的蕩是運作菠手法及顧客戶拓悶展的問演題，我烤們從成色功案例償?shù)难芯颗胖袑で箐P借鑒……成功案例澇分析案例分析遷啟示及借琴鑒點成功案麻例研究蓬及借鑒63案例研究對案例選筒取的前提——處于城市驚核心區(qū)外觸圍的大規(guī)乒模旅游休星閑度假項焦目；大盤開發(fā)敘，區(qū)域開嚇發(fā)對本案頌有借鑒意開義；區(qū)域無府強勢資府源，地翼塊自身望條件一盞般；項目成擴功塑造鑒品牌，同提升物餅業(yè)價值馬，得到單市場認苦可。案例研究傲的目的——對本案項槍目整體定否位方向做演借鑒；對本案的握整體發(fā)展蝦戰(zhàn)略啟動肉策略提供苦參考；如何在汽區(qū)域陌墓生，缺爺乏配套盛下強化誘自我，之提升區(qū)釣域價值蹤蝶吸引客章戶。選取案燥例：成都·麓山國際南寧·嘉和城64成都麓山聚國際——城市郊幸區(qū)，距未成都市觀區(qū)15公里，約25分鐘車程座落于中脂國成都雙初流麓山大閱道，距成艙都市區(qū)15公里，車替程約25分鐘，距巾雙流國際該機場30公里，們交通便招利。地鐵一齒號線、六人民南矮路南延逐線、紅狗星路南錄延線、盞站華路向、元華困路、新婦成仁路采、成仁牙快速路懸、麓山員大道地鐵一號仔線案例一65整體定午位及規(guī)世劃：定似位高爾魚夫品質坡社區(qū)，糟立足4300余畝規(guī)拆模規(guī)劃精一個國減際水準招的新市虛鎮(zhèn)（NEW捎TO尿WN）完全學校售樓處別墅區(qū)麓鎮(zhèn)洋房案例一別墅區(qū)高爾夫球三場66啟動策脖略：依摸靠規(guī)劃撓愿景，迎前期自辨建高爾磚夫配套斗及精品填別墅實莖現(xiàn)項目陳成功啟渣動案例一啟動策掌略：以高爾鍵夫練習灘場打造稍高爾夫鼠概念，祝配合高鋒品質的盈高爾夫蔽別墅樹然立高端濤形象，姻社區(qū)品裂牌NEW駛TOWN作為營銷靜標簽運用誓，在市場命上快速建井立國際高君爾夫社區(qū)甘品牌的知掉名度和認便知度，并共形成一定居的全國影負響NO1：2004騙年10月泛30日寄麓逸翠谷符正式開盤格，占地100畝，小區(qū)困內共建設136幢獨棟滴別墅，乞別墅面惡積從191唯-27視2㎡，均價900冰0/平方米NO3：200們5年7月9日麓山1號會所揭序幕暨麓山方國際社區(qū)·水晶崗好正式開太盤容積率京僅0.37，100棟，戶型帝面積區(qū)間270津㎡-3筍10㎡，年前全卷部售完，講均價1000唐0~13戶000/平方米NO2：200抹4年12月推出糞，橡樹吧坡,戶型面積致區(qū)間300跡-57喜7㎡，當時控均價1000援0-12委000量/平方米啟動區(qū)暗唯一高英爾夫概聲念配套——高爾夫練確習場67開發(fā)步驟吊：高端定嶼位，主題淹先行，配截套設施于仇項目開發(fā)燭過程中逐別漸完善物業(yè)開發(fā)束歷程物業(yè)類告型開發(fā)策略2004腹.,6高爾夫終練習場糖營業(yè)200光4.1虜0逸翠谷200繡4.1擠2橡樹坡2005擺.7麓山1號會所水晶崗2006膨.3-1艷2塞爾維倉蒙圓石灘碧影溪拉佩維值爾2007感.7-1糞1拉佩維鄰爾疊溪谷帕薩迪納2008父.7香溪堤茵特拉誼肯200重9翠云嶺黑鉆山等莊香怡林碧湖岸201郊0長島獨棟別揪墅會所獨棟別墅景觀洋房疊拼別鍵墅獨棟別縱墅獨棟別墅景觀洋帳房獨棟別疑墅空中豪宅疊拼別墅獨棟別墅獨棟別墅配套：高爾夫修練習場住宅：獨棟別劈燕墅配套：會駝所住宅：別羽墅配套：麓繭鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)住宅：委洋房、薦別墅配套：熔綜合商濾業(yè)區(qū)、廟學校、弓酒店、物圖書館楚，活動唐中心住宅：這高層、侄別墅第一階暮段高爾夫員練習場章配套啟捐動，別就墅市場四高端定嶼位第二階予段會所配套覆逐步完善貿，周邊草牽地環(huán)境逐劈燕步綠化，要別墅、洋依房應市而睜推第三階興段配套逐煙漸齊全恩化，高推爾夫球箱場標準往化，高叫層、別樹墅繼續(xù)燭力推總體策帶略：漠由高爾養(yǎng)夫練習拼場啟動武整個區(qū)屑域最初慶開發(fā)；則項目規(guī)鑒模大，肚因此每嘴階段物盒業(yè)推出啞均同時鄉(xiāng)豐推出相延關功能雷及體量鹿的配套避；逐步復建立起18洞標準亡化的高詠爾夫球末場，配漸套逐步樂完善，都客戶資慶源日益紅龐大案例一68客戶策略身：初期以盯本地高端欣客戶為主礦，逐步擴暢大項目影明響增加外吊域客戶比筑例客戶類商別：主要牧為各地羞企業(yè)主客戶對象螞：前期：本地客近戶為主籃，主要變?yōu)槌悄现i企業(yè)主主要集中吊地：華陽假、雙流、響成都市等普周邊企業(yè)良主現(xiàn)階段哨：本地客禁戶為主畜，外地斗客戶逐裙?jié)u增多1、本地客岸戶：城南蜂，成都市責內企業(yè)主2、外地港客戶：周邊城繁市：重南慶市，刷四川二束級城市利，如雅錢安一線城市烈：北京、哀上海等各移大城市均縫有分布前期現(xiàn)階段成都四川全國案例一69案例啟示脫：全國首艘次實行“艦總體規(guī)劃+單元開求發(fā)”的PUD開發(fā)模豬式整體規(guī)劃判，分步開牽發(fā)：采取了PUD開發(fā)模式(即計劃朵單元綜哥合開發(fā)蓄模式)，通過一榜個整體的世規(guī)劃來控屠制時間跨瓣度長的區(qū)附域開發(fā)啟示1依靠規(guī)劃暖愿景及小盞規(guī)模核心躁配套成功嘴啟動：在高爾卷夫球場甩用地審稅批不過佛的情況混下，以仙項目整餅體規(guī)劃臂為愿景俊，先以本高爾夫點練習場丘為概念巴依托，條高品質帖的產品判為基礎吵，成功邊啟動啟示2成功實現(xiàn)勁客戶升級：項目前期座以本地高窮端客戶為兇主，后期碌隨項目影轉響力的不克斷擴大，四對外域客刺戶吸引力綁增強，外綿域高端客件戶不斷增贏加，成功忌實現(xiàn)客戶崖升級啟示3適宜的槽開發(fā)節(jié)惹奏：與成都嘗城南副鄭中心的犯建設同姑期進行突，每階訂段物業(yè)餅推出均諷同時推海出相關哨功能及泡體量的散配套；劈燕逐步建驚立起18洞標準化盟的高爾夫抱球場，逐目步兌現(xiàn)前隆期愿景，地實現(xiàn)價值園提升啟示4案例一70南寧嘉和訓城——市環(huán)城蚊高速以央外，離無市區(qū)18k偷m，約25分鐘車冒程位