房地產基礎知識2016-02-17目錄認識房地產1房地產專業(yè)術語2知名開發(fā)商產品線介紹6房地產開發(fā)商分類5房地產項目運作4重點項目類型介紹3認識房地產1何為房地產？何為房地產市場？中國房地產發(fā)展歷史房地產管理部門與五證的取得—*—房地產是房產與地產的總稱房地產是房產和地產的總稱，其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物組成.在經濟學上也叫“不動產”。房地產屬性1.位置固定2.使用價值耐久3.不可分割4.土地資源有限性5.整體價值增值性—*—房地產包括實物、權益和區(qū)位（三要素）實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分，例如外觀、結構、裝修、設備等；權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益、收益（如使用權、所有權、抵押權等）；區(qū)位指的是房地產的空間位置。具體的說，一宗房地產的區(qū)位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系；認識房地產1何為房地產？何為房地產市場？中國房地產發(fā)展歷史房地產管理部門與五證的取得—*—房地產市場的概念和特征概念：我國現(xiàn)時所稱房地產市場，是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。特征：1、綜合功能：房地產是房產與地產的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產要素，因而形成綜合功能市場。2、多級市場：房地產交易，既包括土地使用權的出讓（一級市場）以及出讓后的轉讓、抵押、租賃（二級市場），而且還包括土地使用權出讓后的房地產開發(fā)（二級市場）以及投入使用后的房地產的買賣、抵押和房屋的租賃（三級市場）等，由此形成多層次的市場。3、法定形式：房地產屬于不動產，房地產交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權和房屋所有權的轉移，都必須依照法律規(guī)定到當地房地產行使主管部門辦理登記手續(xù)。4、國家適度干預：對房地產市場，實行國家宏觀調控，與此同時充分運用市場競爭機制，既要規(guī)范化，又要放開搞活?！?—房地產市場主體的組成建筑商、原材料供應商（施工單位）政府供應者消費者中介、服務機構開發(fā)商、投資商代理商（顧問公司、經紀公司）、設計單位、廣告公司、媒體（網絡、雜志、報紙）自然人、機構、企事業(yè)單位認識房地產1何為房地產？何為房地產市場？中國房地產發(fā)展歷史房地產管理部門與五證的取得—*—中國房地產發(fā)展歷史第一階段：房地產萌芽階段第二階段：房地產爆發(fā)期與平穩(wěn)期第三階段：房地產活躍期第四階段：房地產調控期1991年之前（1991—1997年）（1998—2002年）（2003年-至今）—*—第一階段：房地產萌芽階段（1991年之前）早在1978年，鄧小平就曾經指出住房制度的改革。相關部門在借鑒國外房地產發(fā)展歷程的基礎上開始了相關的理論研究，同時啟動了房地產開發(fā)的準備工作。到1980年國家再次指出房改這一方針。

1984年研究小組提出一個模式，稱“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”。但這一模式必須統(tǒng)一由一個開發(fā)公司實施，將規(guī)劃設計院、建設單位、施工單位等關聯(lián)單位有效組織起來。其中1980年，我國第一個商品住宅小區(qū)——廣州東湖新村正式對外發(fā)售。1987年深圳誕生了全國第一塊通過拍賣方式完成市場交易的土地。同年，深圳率先出臺了新的房地產政策——房地產使用權可以交易。這個政策突破了當時計劃經濟條件下房子只能由政府分配的局面，帶有實驗性質。順應我國南方試點城市住宅商品化改革的一系列階段性成功，1990年5月19日國務院首次頒發(fā)了55號文件，即《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。這一條例的出現(xiàn)，頓時為萌芽狀態(tài)的房地產發(fā)展注入催化劑。—*—駱錦星（圖）)舉起11號牌，贏得中國土地“第一拍”。525萬！成交。1987年12月1日，中國首次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權，原深房公司總經理駱錦星(前)舉起11號牌，贏得中國土地“第一拍”，后來深房公司在競得的這片土地上修建了東曉華園。中國土地“第一拍”—*—第二階段：房地產爆發(fā)期與平穩(wěn)期(1991—1997)1991年到1992年，是中國房地產的爆發(fā)期，特別是1992年鄧小平視察南方以后，全國各地數千億資金蜂擁撲向?？凇V西北海、廣東惠州等南方沿海城市。其中最著名的當屬廣州“華南板塊”，1990年祈福新村粉墨登場。隨后華南碧桂園、廣州雅居樂、星河灣、華南新城等大盤的陸續(xù)進駐，一個備受各方關注的“華南板塊”逐漸浮出水面，并迅速走紅于大江南北。在小平南巡講話后，我國對外開放和市場化進行加快。從此,全國房地產價格放開，許多政府審批權利下放，金融機構開始發(fā)放房地產開發(fā)貸款，借助宏觀經濟的“加快改革開放建設步伐”的大環(huán)境，中國房地產市場進入了快速擴張期。

1993年6月23日，宣布終止房地產公司上市，釜底抽薪控制銀行資金進入房地產。經過1993年的宏觀調控，房地產投資過熱的趨勢得到抑制。中國房地產由此進入相對平穩(wěn)的發(fā)展期?！?—第三階段：房地產活躍期（1998—2002年）綱領性文件的頒布促使房地產發(fā)展開始由平穩(wěn)進入活躍1998年我國住房體制改革的綱領性文件《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》（國發(fā)［1998］23號）文件出臺，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。這項重大改革舉措已對我國的房地產業(yè)的發(fā)展產生了巨大的推動作用。2000年房企上市禁令到期，1993年起我國的資本市場對房地產企業(yè)關閉的大門重新開啟。國家房地產利好政策的頒布的同時，地產市場行情持續(xù)看好從1999年到2002年，房地產開發(fā)投資的增長率分別為13%、19%、25%和29%；商品房竣工面積增長率都在20%以上；房地產銷售面積始終保持在25—30%；房地產銷售額的增長在30%左右。數據表明，供求之間的增長率是比較平穩(wěn)的。一段時間以來中國房地產發(fā)展都處于活躍發(fā)展時期。同一時期，也有某些經濟學家高呼“房地產的冬天就要來了”，以此給房地產市場降溫，但在房地產近乎暴利的驅使下，全國房地產進入了快速發(fā)展軌道。—*—第三階段：房地產活躍期（1998—2002年）（二）房地產進入深廣一枝獨秀到全國多點開花時期而在具體的房地產開發(fā)過程中，北京，上海，深圳三架馬車分別代表三個地區(qū)不同的戰(zhàn)略定位，北京的政府化，上海的國際化，深圳的市場化。由于部分深廣一帶的開發(fā)商外遷至環(huán)渤海、長三角等地，帶動全國房地產開發(fā)水平普遍上漲。因此房地產發(fā)展在由過去的南方一支獨秀，轉變成為全國多點開花。這一時期，北京知名的開發(fā)商如華遠地產、天鴻地產等，都有很深的國企背景，在企業(yè)的某些行為、決策上帶有很重的國企特點；上海知名的開發(fā)商如綠地集體、復地集團，在國際化城市的背景下，正在躍躍欲試跨地區(qū)發(fā)展，爭搶長三角市場份額；而彼時的深圳房地產發(fā)展已經代表全國最高水平，如日漸成熟的萬科（1984）、中海（1979）、金地（1988）等，不但在當地繼續(xù)深耕，而且已經走出珠三角，向著長三角、環(huán)渤海進軍。代表性企業(yè)萬科已經在上海、浙江、江蘇、天津、沈陽、長春等十余城市布局，謀求未來跨區(qū)域發(fā)展已然成為他們的企業(yè)戰(zhàn)略之一?！?—第四階段：房地產調控期（2003—至今）多種原因促使房地產價格走高由于前一階段中國內地房地產發(fā)展迅速，企業(yè)數量劇增，很多資金都追加到房地產領域。這其中一個顯著的特征是港資、外資進入內地房地產市場，大量的熱錢投入到內地房地產市場。內資、外資、港資共同起舞，致使房地產價格逐年攀高，甚至似乎失控，市場的理性不復存在。從2002年至2005年4月，全國住宅用地平均價格指數在五年間上漲了54.2%，京、滬、穗、深等地房地產價格均上漲一倍以上，杭州則超過了200%。這其中有正面的推動力，如經濟發(fā)展、居民購買力增強、供求關系變化、農村城鎮(zhèn)化等，但其間也蘊藏著大量非理性繁榮的因素。政府、經濟學家、甚至普通市民對此表示擔憂，更或者不滿。資料鏈接：例如2003年初期進入中國房地產市場的財富集團旗下的全資控股公司——CREO房地產投資公司，其為愛爾蘭最大的房地產投資公司，公司的發(fā)展目標之一就是成為“最大的專注于中國房地產投資和開發(fā)的歐洲公司”?！?—第四階段：房地產調控期（2003—至今）針對房地產嚴峻的市場情況，國家緊急出臺了多項政策2004年8月，國務院及時頒布8.31土地政策，從源頭上規(guī)范土地市場。2004年10月29日，央行提高商業(yè)銀行存貸款利率，第一次明確地表明，國家堅定地通過經濟手段來調控房價的政策不會改變。當年針對房地產投資規(guī)模過大、增長速度過快等問題，中央果斷采取措施，嚴把土地、信貸兩個閘門；2005年兩會期間，溫家寶總理在政府工作報告中明確提出，要嚴控房價，防范金融風險。2005年3月30日，國務院出臺《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，將房價問題提至政治高度；2006年5月24日國務院辦公廳轉發(fā)的建設部等9部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（國辦發(fā)【2006】37號），對六項措施做了進一步細化，在套型面積、小戶型所占比例、新房首付款等方面做出了具體規(guī)定，政策目標集中于調整住房供應結構，穩(wěn)定住房價格?！瓘摹皣藯l”到“國六條”，從“調控”到“再調控”，央行嚴控房貸的121文余熱未盡，中國房地產又面臨新的政策考驗。2003年以來，中國房地產宏觀調控政策不斷，不能簡單地理解為開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，或僅僅是一種土地資源的再分配，而應該是房地產行業(yè)市場發(fā)展階段性的調整信號，行業(yè)規(guī)范性、結構性調整將借此深入展開。認識房地產：中國房地產發(fā)展歷史認識房地產1何為房地產？何為房地產市場？中國房地產發(fā)展歷史房地產管理部門與五證的取得—*—涉及前搭期報批警的房地甩產部門全管理根據邀我國牛當前鑼法律白、法績規(guī)、衫規(guī)章艙，房體地產萍建設代項目頂的行路政許情可程航序一掠般共干分六弦個階盯段：選址定熄點規(guī)劃總銅圖審查鵲及確定拖規(guī)劃設投計條件初步東設計狠及施毛工圖撈審查規(guī)劃步報建斃圖審永查施工報多建建設股工程鮮竣工宋綜合修驗收云備案《建設綠用地琴規(guī)劃伸許可備證》《建設裂工程嘗規(guī)劃寬許可宵證》（副本甚）《建筑洗工程幻玉施工錘許可皆證》商品房汗預售權屬登狠記《商品房賣預售許填可證》—*揚—五證掌取得初所要難涉及遮的部強門：（1）國奧土房辟管局《國有土癢地使用學證》（2）規(guī)次劃委戶員會《建設騙用地榆規(guī)劃號許可金證》（3）規(guī)劃倍委員會《建設舅工程米規(guī)劃搶許可長證》（4）建設搜委員會《建設謹工程上施工董許可共證》（《建設工衡程開工肅證》）（5）國土邁房管局《商品房雄銷售(預售)許可證》目榴錄認識陷房地搭產1房地東產專訓業(yè)術咐語2知名開江發(fā)商產伶品線介許紹6房地產羅開發(fā)商那分類5房地產粉項目運切作4房地產撓重點項城目類型揚介紹3房地扛產專揭業(yè)術沖語2規(guī)劃誘類建筑馬類營銷類—*—三通一難平五通倉一平七通姿一平是指基壩本建設紋項目開叫工的前致提條件饑，具體偉指：水坑通、電莊通、路蔽通和場省地平整頃。建筑吵中為腳了合服理有礎序施蓮工進瘋行的充前期攔準備昂工作關，一忘般包夕括通乒水、角通電懇、通帽路、攝通氣浴、通鏈訊、南平整嚇土地原。是指土街地(生地)在通過詠一級開都發(fā)后，融使其達寇到具備丸水通、灣電通、虧路通、孟通訊通(電話IDD、DDD、傳春真、蛛電子嘉郵件言、寬構帶網袍絡、負光纜價等)、通郵撿、通燃折氣、暖惡氣通和暮場地平巧整的條下件，使狹二級開茄發(fā)商可豬以進場未后迅速殿開發(fā)建澆設。通水（通上下水）通電通路通燃氣通訊（通電話、網絡、通有線電視）通郵通暖氣場地平整—*忌—用地紅線道路紅線建筑紅線是指經城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界限。是指城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界線。是指經城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用地范圍的界限。道路紅線用地紅線用地紅線—*—綠地率綠化率描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。居住區(qū)用地范圍內各類綠地主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。是指項目規(guī)劃建設用地范圍內的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。距建雙筑外添墻1.虜5米和道鐵路邊線1米以戲內的貴土地湯和地兄表覆勺土達娃不到3米深城度的青土地竿，不戒管它礎們上愚面是蒸否有檢綠化填，都贏不計糾入綠落地面孤積。綠化率VS綠地腦率—*嚷—高層10層及芽以上圓的住土宅建識筑、樂公共爐建筑閣以及24米以疊上的她單層愁建筑蹦（俗那稱的沃小高期層應臣該指10除-1侵5層左右獲的住宅疼建筑）賣。超高木層10膨0米以編上的招建筑碑。低層一般蒼是指10米以每下的遇建筑頑，常塵見的1-3層住宅袖屬于低妙層建筑腫，主要卷為別墅閃類產品跪，如獨蝦棟別墅渴、雙拼啊別墅、牢聯(lián)排別后墅。多層一般指4-6層的住翅宅建筑弦，高度突一般不耐超過18米。弊主要錯為疊背拼、族及4-6層洋房炊產品。中高層一般璃指7-9層的住響宅建筑踢?！?—建筑教面積套內節(jié)建筑皺面積睡：套粥內使枝用面雪積＋隆套內止墻體狼面積笛＋陽液臺建前筑面裙積。套內材使用酸面積標（地頸毯面蘋積）序：是露指每昂套住仙宅戶怕門內齒除墻列體厚墊度外低全部余凈面郊積的為總和港。房屋總建筑概面積箱（房攻本面繡積）振：套財內建灣筑面束積+共有分婆攤建筑寫面積（瓦目前一元般是本君樓公攤澡，大堂+核心晶筒+外墻哲）。使用面奪積：等蔽于各功演能使用砍空間墻懶體內表役面所圍博合的水允平投影鄰面積之拳和。公攤系虜數建筑凳物中勻除由止業(yè)主坐實際性使用蹲的部紫分外亦，還天有屬薄于公脈共面閘積的預部分蕉，而燦公共閃面積烘部分前占建覽筑物安總面禾積的婆比例丘、范婚圍均足是有燙明確傭的系治數規(guī)棉定的癢，該餅系數幟即為惰公攤丸系數圓。公攤傳系數茄＝公父攤面鬧積／臉套內址建筑吼面積—*—出房率/得房兔率得房鉛率：套內手面積/房本面嗓積使用率：地毯面銳積/房本面絹積普通情趕況下：住宅：嶼板樓的脫得房率胸大約在80-域90%，塔樓仔的得房率大約汪在75時%-頓85悼%；單元滴面積越在小，得漁房率越津低寫字樓鳳：得房率為70往%左右攜，寫序字樓必檔次巾越高妙，得房率越茶低；商業(yè)匙：普湯通臨低街底訂商得房率80%左右系，百探貨的得房率70%左右（核例如新禿世界、禮百盛等反等），荷購物中唐心的得房率為55%左右硬（例扒如東酒方廣罷場）鑒?！?角—容積率對應的住宅產品類型（一般情況下）0.5以內純獨棟別墅（頂級別墅容積率一般在0.15-0.4）0.8-1.0聯(lián)排、疊拼別墅1.1～1.6多層住宅、小高層住宅1.8～2.1小高層板樓或塔樓2.1以上高層建筑樓不同容術積率對飼應的產館品類型注：粗本文縱主要屢指在跪普遍銹情況騰下不留同容名積率正所對肌應的煩產品霜類型建設富用地深規(guī)劃邪技術蕉指標房地產漫專業(yè)術同語2規(guī)劃類建筑施類營銷巧類—*該—框架唉結構首是由爛梁、結柱等針線形麗桿件驗組成騾的一捧種結憲構體蛇系。者各平頁面框冬架通恢過連葬系梁筍和板寒連成病空間屠體系貴，以洞承受辨豎向緣瑞及水敏平荷孝載。優(yōu)點：轟框架結埋構布置閣靈活，忽使用方傾便，可猜獲得較紐奉大的室銀內空間為，廣泛仇用于多肯層廠房睡、旅館知、科研波樓、辦慎公樓、個醫(yī)院、栗商場、李學校等繁多、高謹層建筑狡。缺點：觀框架結坦構承受乖水平荷鞏載的能媽力較低朝，剛度艱較小，暈使用時促受房屋扭高度限閑制；采編用砌體陶填充墻愉時，墻比體在地很震中容呆易損壞壇。按房屋境建筑結撒構分類凳：框架最結構—*—由樓（岡屋面）暴板、柱汽等構件趣組成的幫、承受從垂直及慨水平荷濃載的空堡間結構境體系。優(yōu)點：般板柱結闖構除有當框架結述構的優(yōu)隙點外，攏還有結寸構高度仿小，頂識棚平整陸，采光吐、通風暖及衛(wèi)生盞條件好檔，模板左及施工萍簡單等初優(yōu)點。雀采用升版板法施弊工可節(jié)蜻約大量神模板。悔板柱結廣構常用遞于醫(yī)藥鉗、食品茶、冷庫鋸、商場逐及醫(yī)院浙等建筑湊。按房屋貸建筑結括構分類言：板柱蝴結構—*圓—按房猛屋建蓮筑結懶構分詢類：數剪力杰墻結窩構由縱橫爭承重墻丘體組成勉的結構京體系叫床剪力墻后結構。黨按施工腹方法分線為現(xiàn)澆來剪力墻棕結構和電裝配式耽剪力墻縮慧結構，趨一般采藥用現(xiàn)澆音剪力墻跨結構。優(yōu)點：些它的空野間整體嘗性好，儲剛度大類，抗側去力強度講高，水著平力作羅用下側泄向變形訊小。—*策—平層錯層又叫襪單平期面層賭戶型別，是宗指所毯有的速住宅必功能賄位于通同一貢平面阿上的扣戶型梅。是角應用災最廣皆的戶屠型形不式，蹦其最膠大優(yōu)鑒勢在脂于所貢有功移能都獲在同刑一平盯面，顏因此資它是雹最經盤濟的茂戶型食，同意時也展是無薯障礙奸戶型蘇。缺睬點在汁于室玩內空嬸間不冠夠豐華富，落建筑咳外形單比較管單調準。主要竭指房裂內的毫廳、核臥、掘衛(wèi)、最廚、刻陽臺椒處于好幾個扁高度妄不同誦的平威面上帳，錯霸開之雞處有未樓梯雞聯(lián)系友。其投建筑誦特點鎮(zhèn)是“蝴靜態(tài)封”與引“動垃態(tài)”至相結取合，腿用30至60公分的股高度（2-4步樓沙梯）芬差進飄行空堪間隔倚斷。睡優(yōu)點負是和畢躍層忽一樣甚能夠繼動靜嫁分區(qū)叨。錯憂層式日房屋及不利毅于結急構抗顛震，泛容易勾使小臭戶型喝顯得盜局促挪，更黎適合派于層缸數少報、面遍積大恒的高貓檔房銀屋。—*唉—復式復式房匙屋在概影念上是卵一層，況但層高薪較普通礎的房屋袍（通常夠是2.7米）滑高，銀可在晌局部盈掏出攔夾層足，安嘆排臥摔室或晴書房徒等內潑容，鎮(zhèn)用樓逢梯聯(lián)破系上幸下。徐復式系房屋搶實際棉上并賤不具竟備完聲整的敬兩層憤空間貌，夾破層在峽底層潤的投久影面駕積只旋占底鉤層面悲積的更一部物分。專業(yè)干術語匹：建融筑類—*—躍層是指套摘內空間礦跨越兩扮樓及以涉上的戶腳型，各繭層之間辛相對獨低立最大覆優(yōu)點挎在于做動靜蠟要求被不同庸的區(qū)秋域可哀以分拿布在角不同柱的平姜面層傷上，銹避免欺了臥漿室易循受起蛙居室肌干擾選的問嗓題，率給予榜人與榜別墅毫同樣齡的感屆受，帥而且仔躍層能住宅皮更易雜形成欲錯落援有致螺的建測筑立嶺面。最大缺容點在于眼樓梯占誰用戶內辦面積。專業(yè)術棟語：建釋筑類—*—露臺玻璃幕猶墻一般是凝指住宅慣中的屋厭頂平臺桶或由于佳特殊需邀要而在酷其他樓銀層中做茶出沒有僅頂的大可陽臺，殖因為它袋面積一界般均較可大，沒尖有屋頂壞，所以陶稱作露酬臺。露裙臺不計竟入建筑奪面積；目前妙有些風流行唉的隔觸層陽妨臺，雜也算讓露臺持，可雪不算歇面積棋。通過殼金屬納構件習將玻渡璃與舍建筑嬸主體尺連接銳、干獲掛，刪形成積建筑會外圍跨護的朱一種晝結構銷形式基。陽臺北京艘地區(qū)計算含美陽臺建單筑的容辮積率指符標時，泊陽臺部鉤分（無桃論封閉怒或不封枯閉）建瘋筑面積能的計算找值按照菊其水平耕投影面陷積計算雷。專業(yè)術晌語：建協(xié)筑類—*—窗臺倆高度也（室饑內地組面到蝴窗臺爺臺面治的垂公直距歸離）駛≥0.4恰0米的凸衰出外墻聯(lián)的窗視冶為凸窗。根據《規(guī)范》要求，笑當凸窗高度羽（窗肺臺臺薦面到凸窗頂板板厚面的垂集直距離呼）＜2.2畏0米，且凸窗進深球（室訂外墻命面到凸窗的外御邊沿被的水靈平距母離）嘗≤0.6寇0米時烈，凸窗部分不對計算建拔筑面積愉；當凸窗高度間≥2.陶20米，凸窗部分坐應計豈算全顆部建梨筑面互積.凸窗（原飄窗）專業(yè)邀術語未：建擔筑類房地產藥專業(yè)術夸語2規(guī)劃查類建筑笨類營銷野類—*屆—普通咬住宅活的標法準容積率咳：住宅創(chuàng)小區(qū)建臣筑容積環(huán)率在1.箭0（含鋒）以溪上；建筑面鏡積：單字套建筑著面積在144（含確）平巾方米困以下彼；成交價純格：實碧際成交妄價不高頁于同級掃別土地醒上普通禍住宅平疤均交易商價格1.2倍。契稅漿（北肅京）契稅盈是在和土地筑、房恩屋權困屬發(fā)指生轉柳移時例對產搖權承柿受人過征收燒的一令種稅.青島市械商品房把交易稅燈率普通椒住宅按1.5澤%征收，產而非普雨通住宅遮按3%征收零。契稅的爸征收范話圍：包猜括國有音土地使削用權出宣讓、土貓地使用望權轉讓帶（包括徹出售、劑贈與和粥交換）扣、房屋班買賣、量房屋贈洽與和房較屋交換毅；其中食土地使傳用權轉基讓，不稼包括農歉村集體贈土地承商包經營別權的轉仙移。五證兩澆書五證度：國紫有土線地使鐮用證紫、建釣設用緞地規(guī)逗劃許萍可證卵、建島設工莫程規(guī)顆劃許塑可證均、建謙筑施稿工許片可證靠、商硬品房戴預售堤許可抬證兩書勺：房票屋質搖量保恭證書富、房副屋使愧用說必明書目冠錄認識房盲地產1房地產形專業(yè)術磨語2知名開父發(fā)商產代品線介宏紹6房地產雕開發(fā)商爐分類5房地產增項目運勒作4房地產丙重點項鈴目類型形介紹3重點鉤項目倒類型病介紹居住蔑類物累業(yè)辦公互類物蕉業(yè)商業(yè)類邊物業(yè)城市綜威合體3—*拿—定義酷：在國倒家規(guī)惕劃居博住用尊地上拼建筑堪的具迅有70年產權曾的住宅土地性金質：國家儉城市供建設域用地截中的葡居住拖用地恢。使用年蟲限：70年。層高限械制：住宅標洗準層層鏟高不應蹈小于2.7米；當住宅岔建筑標救準層高瞧大于4.9（2.7蝴+2.睡2）米中且小帳于7.關6（2.7粗+2.恩7+2漠.2）米時睛，不論繼層內是隨否有隔攤層，建歸筑面積尼的計算單值按該司層水平荒面積的2倍計算飲；當住掛宅建旋筑層督高大險于7.環(huán)6（2.7敘+2.咐7+2薦.2）米時犯，不論搞層內是圖否有隔吩層，建逃筑面積熟按該層妹水平面賺積的3倍計算溪。北京葵市規(guī)渾委要垃求，吳住宅絨標準雞層的祝層高弱不得認高于3.惑4米居住類產物業(yè)概且況介紹鐮：2.2米1.5米2.7米—*—成本特怠點:建筑類型土地出讓金同區(qū)域售價比較建安成本（北京為例）其他特殊成本商品性質經濟適用房無低高層住宅每建筑平方米單方造價為1825元；多層住宅每建筑平方米單方造價為1205元。加裝太陽能熱水系統(tǒng)的，每建筑平方米增加65元?！咝杂梅浚ㄕＵ闲杂梅浚┝夥繜o政府回購后出租政策性用房（政府保障性用房）雙限房較低低限房價、限套型普通商品住房,具有本市常住戶口；中低收入家庭優(yōu)先——介于政策性用房與商品房之間普通住宅有中等建安成本相對較低，主要包括土建施工及基本設備安裝，一般不采用精裝修的做法

商品房高檔公寓有較高建安成本相對較高，包括土建施工、設備安裝及精裝修。如果是高層公寓，則土建施工的成本也會比多層高。營銷推廣費相對高商品房別墅有高建安成本相對較高，包括土建施工、設備安裝及精裝修。設計費相對較高某些高端樓盤會采用定制化設計施工的方式。商品房居住類攀物業(yè)概俗況介紹脖：商品住茫宅保障住職房—*殿—營銷特鉛點:建筑類型營銷特點保障性住房屬于政策性優(yōu)惠房產，在政府的限制條件下申請購買或者租賃，基本沒有營銷推廣的預算。普通住宅注重項目性價比宣傳。推廣渠道主要包括報紙、網絡、論壇等等。經常通過對項目贈送面積、打折促銷等方式進行宣傳。高檔公寓注重項目地段和建筑品質的宣傳。推廣渠道主要包括雜志、報紙、網絡、俱樂部、論壇等等。別墅注重項目周邊環(huán)境生態(tài)價值以及自身居住品質的宣傳。推廣渠道主要包括雜志、路牌、網絡、高檔俱樂部、大型機構或知名俱樂部組織的高級論壇、主題鮮明的聯(lián)誼活動。居住類蜓物業(yè)概螞況介紹鳳：居住短類物找業(yè)辦公類犯物業(yè)商業(yè)鍬類物憲業(yè)城市翠綜合冷體重點象項目拴類型哈介紹3—*內—土地悟性質盆：至出讓螺即日后50年完驗全產標權。層高刺限制想：普通禍辦公綁層高貧不得分超過5.蠻5米，5.5米~8哀.8米則按門照兩層噸建筑面宇積計算苗，超過8.8米則按挎三層建型筑面積懲計算。辦公物枯業(yè)分級腦：一類撐辦公允建筑馳凈高翠不應批低于2.7攝0m；二類眾辦公園建筑檢凈高困不應圍低于2.盡60蠢m(xù)；三類辦床公建筑從凈高不業(yè)應低于2.5層0m辦公猶物業(yè)雙概況郊介紹弟：辦公地尺產是指鞭通過招窮拍掛方辱式出讓榜的帶有揮完全產攜權的土柿地、由遮地產開訪發(fā)商購銳入后進抗行商務摸辦公產膝品的建娛筑開發(fā)行，是面向吧公司蘆的商謝務活援動及鉤商務鏈需求青所產麻生的迅不動呆產。—*—成本定特點?。和恋爻上”竞徒ㄓ臧渤杀境远枷喈敿锤撸芭て谕度肷纵^大；如果吊是持鳴有型食物業(yè)貢的話丈，將銜長期越占用攏大量盛開發(fā)培資金蘋，但詢后期肚經營雞收益遮和物狹業(yè)升時值將火獲得頂較高域的投業(yè)資回移報。營銷困特點稻：營銷方危式有只售若不租還、只棕租不怕售、串租售倒并舉等，各狀有利弊極?！爸还鄄怀ㄗ狻迸R可以批較快孟收回腸投資慢，但聽如果昆市場螞需求音不足骨，也翠會造廟成產順品積曾壓、國資金崗沉淀溪；“乖只租德不售民”回雁收資淘金較焦慢，肢有資窩金實憂力的獲開發(fā)腿商才知能經梳營；高“售集后包攝租”針較快威地收囑回了母投資撕，可晨獲得汁包租念的管酬理收極益，肝但的沸風險地較大款，又念受到竹政策羞限制膽。在營德銷中啦注重運向客發(fā)戶展酷示項賣目的味美觀負現(xiàn)代薪的建徑筑造澇型、初分割暮合理雄的室貼內空遙間、暑專業(yè)水的物狐業(yè)管洲理和址配套邪服務臥。辦公鮮物業(yè)皇概況遙介紹驕：居住餃類物云業(yè)辦公類深物業(yè)商業(yè)類內物業(yè)城市橫綜合些體重點塑項目檢類型貝介紹3—*—商業(yè)扇地產滑指通陳過招找拍掛漁方式菊出讓夫的帶招有完竄全產畫權的咳土地立由地晴產開依發(fā)商丹購入揚后進轉行商百業(yè)產釋品的侄建筑邁開發(fā),用于泄各種誼零售夏、餐咽飲、捧娛樂圍、健斯身服鉛務、遲休閑茅設施視等經撿營用鏟途的房地喂產形式內。土地性仿質：至出讓秘即日后40年完全王產權。層高限棚制：普通勻商業(yè)刊地產搭層高錢為6.緒1米。6.1米~1徒0米則更按照煉兩層福建筑晚面積往計算邁，超華過10米則按城三層建拆筑面積縮慧計算。泰在實際般商業(yè)地輕產市場后中，住司宅底商肉層高一粗般在4米左方右，米為最涌優(yōu)。如琴規(guī)劃為綱大型集妙中商業(yè)首，層高達一般不小于米。工程特娛點：對物栗業(yè)的往層高珠、柱賢距、衣荷載飲、電涼梯等航都有賊很細外致的林要求影；不直同的誘業(yè)態(tài)破、不狡同的肌功能照、不輸同的扇產品巾，產可品的薯設計里施工崖差別痛較大逮，主婚要是典為了輸滿足菊日后巷商業(yè)設經營豎者和炎最終雪消費扭者的粗合理元需要屠。商業(yè)物翁業(yè)概況米介紹：—*—商業(yè)物每業(yè):成本腿特點/營銷挑特點成本反特點韻：土地成謝本較高互，前期姓投入較令大；通放過銷售臂模式只走能獲取徹短期的稍資金回飲籠或者度解決開衛(wèi)發(fā)商后垃續(xù)開發(fā)系的資金猾問題，批而經營踐收益和士物業(yè)升隨值才是繼商業(yè)地陵產投資箱回報的悼最主要沖形式。營銷達特點噸：招商能賤力是決旅定商業(yè)夢地產項嶄目運營竊是否成姓功的關迎鍵，商掩業(yè)地產攤的銷售三、招商望、后期魄運營要典比居住劉地產復暫雜很多喜。它是嘴以物業(yè)瓶升值和姜商業(yè)經桑營收益權為投資發(fā)動力的稻，物業(yè)手出售后獄，還要低考慮經殃營、返戀租、回眾報和風欲險的問良題。居住仍類物快業(yè)辦公類堆物業(yè)商業(yè)任類物趕業(yè)城市綜墻合體重點丹項目數類型撒介紹3—*鉆—城市優(yōu)綜合烤體是邀將城綁市中全的商績業(yè)、含辦公合、居腳住、完旅店費、展凝覽、屋餐飲州、會窗議、敞文娛約和交貢通等礎城市販生活鑼空間爺的三浪項以屠上進屋行組洋合，溝并在略各部鴿分間削建立苗一種炊相互像依存布、相貍互助勻益的烤能動萄關系才，強烈調城刷市、隱建筑懶和市磚政配約套、歇交通樸的綜見合發(fā)凍展。丘其開元發(fā)模倚式與樂一般綿的房稱地產壯開發(fā)江不同援，需掉要對氣城市斜資源覆、商目業(yè)資晨源、劇專業(yè)藥資源赤進行竭高效個整合浪，才井能實帝現(xiàn)綜冰合體礙的開版發(fā)效喘益及牽社會戴影響際。土地奶性質紋：土地踏產權妨根據碎建成溝后建蟻筑的遷屬性買分開穴計算裝，住瞧宅70年、辦鞠公50年、丹商業(yè)40年。工程特盲點：室內外因空間尺只度超大謙，通道誼樹型交晌通體系蛋，應用適現(xiàn)代城遵市設計夸、環(huán)境另與行為篩理論進饒行景觀確與環(huán)境累設計，魯高科技邁、高智毫能設施糟運用較界多。城市漢綜合亂體概怖況介也紹：—*—城市綜舒合體概沾況介紹終：層高限謙制：遵循住進宅、商呢業(yè)、辦懇公各自璃的建設航規(guī)范。成本愿特點疼：開發(fā)遭規(guī)模赴普遍嗎較大燭，投焦資額蘆巨大冠，且普資金覺占用認周期傻長，輩而且跪涉及齊的?；覙I(yè)眾衡多，異是一么個龐公大的甩系統(tǒng)糠工程到。開盆發(fā)融坦資具捕有高敞風險湊、高矩收益礦的特倚性，傭融資鮮渠道驗多元麥化。營銷特紐奉點：綜合體美相對于棉其他單燙一功能厭地產項謎目來說鹽，由于豎開發(fā)周騙期長、的物業(yè)形突態(tài)多、趁各物業(yè)承形態(tài)利忌益點不安同等特承征，就調決定了忽其推廣旦策略不宏能僅僅推著眼于市項目當襪前利益賴與項目險單體價郊值的推曠廣。而摘要將項目款整體落價值治的推持廣及聰項目雕對區(qū)注域與瞞城市闊發(fā)展組的價浪值做肅為更悲高目玩標。主要境的銷構售模仁式：全部銷例售、租吐售結合割、整體淺出租、繞分散出燃租四種綁形式，紡針對不逐同的銷宅售模式撐采取不威同的營扒銷推廣漠策略。目魂錄認識房千地產1房地產比專業(yè)術百語2知名開薄發(fā)商產佛品線介箭紹6房地產帖開發(fā)商聞分類5房地陽產項釀目運解作4房地朝產重策點項遼目類驕型介衰紹3房地旱產項宴目運求作4項目炊運作易流程項目愧運作涌方法扁論—*—拿地定位+規(guī)劃設計開施工+銷售竣工+入住—*——*—商業(yè)翁項目疾運作砌流程VS住宅拳項目岔運作鐘流程辦公與文商業(yè)物僅業(yè)的項膜目運作服流程類第似，注孟重招租皂與后期捏的整體勺運營，衛(wèi)招租工背作基本婚都在現(xiàn)項房后進斥行。租出去賣出去房地洲產項幣目運招作4項目喝運作蹲流程項目運姓作方法細論—*—方法論襲：解決甩房地產厭策劃的蝕誤區(qū)對甲方目標理解不透目標客戶定位不準項目無差異化競爭空洞的品牌戰(zhàn)略產品理解淺薄宣傳推廣“大炮打蚊子”—*客—項目閥運作我方法侮論動態(tài)SWO織TSO分析在區(qū)域不斷發(fā)展成熟的過程中發(fā)揚自身優(yōu)勢不斷提升項目價值；挖掘自身增長潛力。WT分析與周邊市場現(xiàn)有項目形成差異化，同時提高自身軟環(huán)境的塑造，為后進項目制造壁壘，以抵御競爭風險；對未來客戶構成進行分析，塑造針對性強的產品，弱化自身的劣勢。ST分析深度挖掘自身資源，形成項目本身獨具的特色，增強競爭力；采取領先戰(zhàn)略，盡早開發(fā)，搶先入市，避免未來更趨激烈的競爭。WO分析在區(qū)域整體發(fā)展中找好自身的定位，弱化劣勢，實現(xiàn)價值；利用好的規(guī)劃和城市發(fā)展進程，營造好的市場預期心理。S優(yōu)勢W劣勢O機會T威脅—*—三個眠緯度甜的論婚證三個緯趣度的論固證價值最大化通過競爭分析形成核心競爭力充分考慮各種開發(fā)限制條件限制條娃件最優(yōu)毒化緯度喉；在項洗目都面擠臨的不遺同約束笑條件所拘決定的萄多種定游位方向銳中進行臉選擇，爐確定能垮最優(yōu)化拋利用限浩制條件我的定位銅方向。項目利無潤最大竹化緯度燈；沿著宴這一緯赴度對項選目進行蹤蝶定位，獎就是為耕了提升母項目利奴潤額，攜實現(xiàn)利填潤最大獨化。市場競飛爭力最低大化緯續(xù)度；沿國著這一偽緯度確冬定的項忌目定位箏，將具獵備較強幫的市場奧競爭力傘，容易媽實現(xiàn)成忘功銷售規(guī)和快速繼銷售?！?—價值提徹升理論策略：升級產平品的目肆標客戶后群，從煙而提升膽產品價年值。分割改危變產品爬的銷售蕉形態(tài)，桌從而提嘗升產品派價值?？蓸贩蔚墓逝氖拢骸?——*兵—項目在撤區(qū)域中拋的戰(zhàn)略老地位確闊定領導者挑戰(zhàn)者追隨者補缺者一線品牌項目具有無可復制的資源產品核心優(yōu)勢明顯，大規(guī)模制造壟斷價格標桿，引領市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者具備一定獨特資源和生產規(guī)模改變游戲規(guī)則強調新的評估標準強調產品的特色和價值缺乏獨特資源和資金實力搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術價格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標客戶明確，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復制的產品敏銳的機會主義者—*—波士沾頓矩熱陣明星產爽品:指處于打高增長芒率、高滴市場占晌有率象傘限內的庸產品群來，這類饑產品可脹能成為釀企業(yè)的居現(xiàn)金牛慈產品，退需要加蓄大投資饑以支持葛其迅速鐮發(fā)展。金牛產幼品,又稱私厚利乞產品:指處他于低叛增長名率、給高市尿場占霉有率漁象限趙內的惑產品咬群，導已進軍入成警熟期溜。成豈為企足業(yè)回鄉(xiāng)豐收資喘金，杯支持芒其它雖產品姐，尤等其明奶星產矮品投座資的宮后盾問題產帥品:指處于籃高增長叔率、低趨市場占途有率象熔限內的姥產品群街。對問第題產品扛應采取喬選擇性沉投資戰(zhàn)盜略。瘦狗產行品，也板稱衰退陜類產品滅：指在企低增長縮慧率、低坊市場占并有率象信限內的穴產品群乎。但蒼是瘦狗葬產品市蔥場會起液到“咬社人”的酸作用?！?猜—大盤克操作矮的理賄論及蠻方法障：二添四六辰模型戰(zhàn)體系兩個目標四個限制條件六個思考緯度—*押—1.來自于市場由于某階段市場環(huán)境的影響和表現(xiàn)不同，會直接影響項目在不同階段的開發(fā)和推售策略，從而影響大盤的操作。2.來自于資金運作項目的啟動資金及開發(fā)過程中的資金計劃和融資條件會對大盤操作產生制約。3.來自于已達成的現(xiàn)狀已經形成的開發(fā)進度后的總體調整、現(xiàn)狀條件等會對大盤的定位及操作調整產生限制作用。4.來自于政府一般綜合體項目，特別是城市地標級項目會受到政府規(guī)劃及批復進度的影響和制約，同時會受到調控政策的影響。大盤騎操作方的四個臂限制寇條件兩個目標四個限制條件六個思考緯度—*虹—兩個目標四個限制條件六個思考緯度目竹錄認識房孝地產1房地產敵專業(yè)術符語2知名達開發(fā)仔商產稱品線校介紹6房地產扣開發(fā)商祝分類5房地產寸項目運宣作4房地神產重局點項青目類泉型介勺紹3房地圖產開軍發(fā)商碌分類5—*—按照所臘有權性禍質劃分猜，房地井產企業(yè)借分為：括國有企騎業(yè)、中限外合營舌企業(yè)、淚外商獨豎資和港萄臺開發(fā)朋企業(yè)、美民營開愚發(fā)企業(yè)晚、股份全制開發(fā)冷企業(yè)。國有覆企業(yè)汁：例順如首繡開、燒保利赴房地纖產（渠集團綢）股蝕份有泛限公奮司、物北辰友實業(yè)蝕、金縮慧融街外商獨舌資和港幣臺開發(fā)嚴企業(yè)：記例如長券江實業(yè)他、凱德叢置地、被新世界訊、九龍灘倉股份怠制開銷發(fā)企投業(yè)：購萬科被、大付連萬去達、瓦中糧民營開延發(fā)企業(yè)攔：SOH煩O中國、沒龍湖地撿產、碧僵桂園、例星河灣—*—按照開揉發(fā)物業(yè)粥類型的博產品線賞劃分，釣房地產把企業(yè)分黑為：主要開畜發(fā)住宅焦類產品秧的企業(yè)桂：萬科法、保利楚、首開復等主要開域發(fā)公建謠類產品串的企業(yè)咱：中糧繩、萬達蒸等目罵錄認識房駐地產1房地產鋼專業(yè)術賭語2知名開貨發(fā)商產碑品線介羅紹6房地配產開高發(fā)商嘩分類5房地產曉項目運鈴作4房地懶產重存點項溜目類錘型介勿紹3知名開薪發(fā)商的聚產品線宜介紹7—*吵—城市等氧級劃分我們常葡說的，檔一線城墳市、二址線城市課，到底抽是怎么亦劃分的掙？關于冤城市朽等級切劃分律的說嶺明：1、一飛線城較市：北京姐、上嗚海、贈廣州階、深圳2、二鍋線城從市：省會玩城市薯、計劃靈單列場市及部分朝房地產市場較富為發(fā)達在的地級伸城市（不含禽港澳臺欄和拉薩占），包慈括天津上、重慶癥、石家罰莊、太戶原、呼血和浩特鐵、沈陽六、大連、長心春、系哈爾乞濱、臘南京戰(zhàn)、杭摸州、寧波、合肥異、福州濃、廈門、南宣昌、能濟南講、青島、鄭繼州、張武漢浪、長抄沙、韻南寧槍、海負口、訴成都蒼、貴食陽、服昆明兵、西赤安、鉆蘭州單、西下寧、蓬銀川禾、烏艙魯木招齊、無錫闖、蘇節(jié)州、梳溫州勵、北斜海、告三亞3、其就他為你三、鞠四線兔城市—*涌—住宅類注知名開誓發(fā)商產潑品線介猜紹萬科中國最氏大的專唱業(yè)住宅強開發(fā)商軋，20宮08年在甜全國參商品符住宅蒸市場慰的占藏有率拳從2.遙07舒%提升到2.3愉4%，20皆10年實撓現(xiàn)銷史售面閥積897敘.7萬平湯方米申，銷討售金閃額108削1.6億元困。201惠1年全年溫萬科實躍現(xiàn)銷售慌面積107款5.3萬平方蘿米，實鄙現(xiàn)銷售偽金額121笛5.4億元。萬科以愈深圳為沖起點，牌至201康1年，獨業(yè)務鐘覆蓋調到以飄珠三點角、本長三予角、硬環(huán)渤辦海三岔大城泡市經盛濟圈礎為重味點的45個城市知，并且盞確立3+誓X地發(fā)展暮戰(zhàn)略。萬科中海金地星河灣龍湖綠地

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城郊改善型項目舒適居所（第一居所）客戶以改善型為主，針對年齡在30-45之間、有一定購買力的中年之家和三代家庭。四季系列（TOWN）T1郊區(qū)棲居項目低價格中端的消費者，即首次置業(yè)的青年及一部分空巢的老人群體。T2郊區(qū)享受型項目舒適居?。ǖ诙铀└叨讼盗校═OP）Top1

城市豪宅郊區(qū)享受型，為社會精英階層提供占有稀缺景觀資源的住宅。Top2郊區(qū)豪宅（別墅）目前，皂萬科的念主要在吹售產品段為：金色系許列城花系劫列四季系豈列萬科中海金地星河灣龍湖綠地華潤恒大富力碧桂園首創(chuàng)萬達合生創(chuàng)展保利復地SOHO綠城和黃.長實世茂住宅類偉知名開么發(fā)商產戴品線介頓紹—*偏—代表產哪品——北京萬爸科藍山儀（TO器P—高端等）萬科萬科藍園山高端工國際公寇寓，集玩國貿商清城、新正光天地刮百貨、讀北京萬予達廣場委、晨曦裝百貨、騎華貿購氧物中心禿、世貿湊天階、巧藍山港典灣、長奸安俱樂堡部、蘭門會所、降北京中還國大飯蠻店、北腳京嘉里乏中心飯鞋店、千從禧大酒綠店、JW萬豪再酒店筆、柏吧悅酒遵店等敵高端它購物略、娛躺樂、么餐飲跳、休腐閑于胸一體眉，為模居住枝者提晴供國量際化譯的高米端生最活享敬受。三居框戶型刮：170㎡兩班居四居協(xié)戶型培：240㎡兩核居萬科中海金地星河灣龍湖綠地

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