房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的

風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)管理一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)1.3投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)1.4土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)1.5項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)1.6租售管理階段的風(fēng)險(xiǎn)1.4投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)1.4.1投資決策階段的任務(wù)投資決策階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。本階段的任務(wù)是通過(guò)對(duì)國(guó)家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的研究，綜合考慮市場(chǎng)的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的區(qū)域、類型和時(shí)機(jī)。即決定在何地、何時(shí)、開(kāi)發(fā)何種房地產(chǎn)。

1.4.2開(kāi)發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)源于開(kāi)發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。1.4.2.1政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要是指在一個(gè)國(guó)家和地區(qū)發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、工潮和社會(huì)動(dòng)蕩等社會(huì)性的政治事件，以及當(dāng)?shù)卣牟淮_定性而給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的可能經(jīng)濟(jì)損失。（1）戰(zhàn)爭(zhēng)。戰(zhàn)爭(zhēng)一旦爆發(fā)，不但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的打擊是沉重的，對(duì)戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將產(chǎn)生毀滅性的打擊。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的樓房可能毀于一旦，房地產(chǎn)的商品價(jià)格也會(huì)急劇下降，幾乎沒(méi)有人會(huì)進(jìn)行房地產(chǎn)投資和交易，整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)活動(dòng)都會(huì)處于停滯狀態(tài)。如1990年8月，伊拉克入侵科威特。

1.4.2開(kāi)發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)（2）工潮。工人罷工形成的工潮會(huì)直接或間接地給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)?yè)p失，比如工人罷工會(huì)直接導(dǎo)致建筑工期的延長(zhǎng)和成本增加，因而使房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)者遭受利潤(rùn)損失。工人罷工是一種嚴(yán)重的社會(huì)渙散劑，會(huì)使人們對(duì)社會(huì)產(chǎn)生悲觀，對(duì)生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)喪失信心，由此會(huì)間接導(dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷淡，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的蕭條，給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失。

1.4.2開(kāi)發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)（3）社會(huì)動(dòng)蕩。在一個(gè)動(dòng)蕩的社會(huì)環(huán)境里，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)測(cè)是很不確定的，對(duì)房地產(chǎn)這樣的固定商品投資會(huì)保持在非常有限的程度。這種有限性將會(huì)極大地減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活動(dòng)，從而減少了房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者獲得利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。如1992年11月，香港新任總督制定了所謂的“政改方案”，使港人對(duì)香港的前途產(chǎn)生迷茫，房地產(chǎn)業(yè)受到嚴(yán)重影響：寫(xiě)字樓空置率上升，樓宇無(wú)法如期出售或租賃出去，資金回收期延長(zhǎng)，貸款利息增多。香港股市大幅度跌落，其中房地產(chǎn)股損失最為嚴(yán)重，在損失的近2000億港元的幣值中，地產(chǎn)股占了l／4。這個(gè)例子充分說(shuō)明了社會(huì)動(dòng)蕩給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2開(kāi)發(fā)區(qū)域與風(fēng)險(xiǎn)（4）政府。來(lái)源于政府的風(fēng)險(xiǎn)因素可能有：政局穩(wěn)定程度，如朝野爭(zhēng)斗、政府內(nèi)派系斗爭(zhēng)；決策的民主性、管理透明度、行政效率；官員的事業(yè)心、知識(shí)水平、素質(zhì)、廉政程度。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。（1）產(chǎn)業(yè)政策。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化不僅影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)的變化，而且決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，直接促進(jìn)了城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場(chǎng)的繁榮；將住宅產(chǎn)業(yè)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為房地產(chǎn)的興旺發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。因此，研究擬投資國(guó)家和區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對(duì)房地產(chǎn)的投資決策有重要意義。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（2）土地政策。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，土地管理政策的變化必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。土地政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開(kāi)拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議方式）、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度。如在土地相對(duì)過(guò)剩的情況下，政府可能采取高地價(jià)，或?qū)r(jià)格較低的地塊行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，以控制土地出讓數(shù)量和市場(chǎng)土地存量，這時(shí)會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)增加成本的風(fēng)險(xiǎn)。又如在我國(guó)，集體土地使用權(quán)是不允許出讓的，如需出讓，必須先由國(guó)家征為國(guó)有土地，然后才能出讓。但有些地方政府或開(kāi)發(fā)商卻不顧國(guó)家法律規(guī)定，縱容或私自與集體土地所有者簽訂土地使用合同，在僅支付土地安置補(bǔ)償費(fèi)后，便進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這種土地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)得房地產(chǎn)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者都會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)——土地被政府無(wú)償收回，或補(bǔ)交巨額地價(jià)款和罰金。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（3）住房政策。住房作為人們生活的基本必需品，是政府為保持社會(huì)穩(wěn)定需關(guān)注的一個(gè)方面，而國(guó)家不同的住房政策使開(kāi)發(fā)商面臨著不同的風(fēng)險(xiǎn)。如果政府大力推行福利政策，大量建設(shè)公房或安居工程用房，且對(duì)安居工程用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售對(duì)象不加以有效限制，這樣會(huì)使開(kāi)發(fā)商建設(shè)的完全市場(chǎng)商品房受到市場(chǎng)需求短缺的壓力，因銷(xiāo)售不暢蒙受經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，政府關(guān)于已售公房上市的規(guī)定，房地產(chǎn)交易管理規(guī)定也影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度，投資決策時(shí)也應(yīng)注意分析。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（4）稅收政策。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具，稅收手段的應(yīng)用更是直接、速成。1993年土地增值稅出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)曾產(chǎn)生重大影響。近幾年，國(guó)家大力清理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的不合理收費(fèi)，減輕了新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，但卻使收費(fèi)取消前已投入開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨較大的成本風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（5）金融政策。國(guó)家金融政策的調(diào)整可使房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者賺取額外利潤(rùn)或遭受額外損失。國(guó)家連續(xù)幾次降息刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，令開(kāi)發(fā)者喜笑顏開(kāi)，但卻使降息前貸款開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商喜中有憂：相對(duì)較高的開(kāi)發(fā)成本如何才能消化?!

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（6）城市規(guī)劃。城市規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)值都會(huì)產(chǎn)生影響，使開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者面臨風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響主要通過(guò)規(guī)劃指標(biāo)如規(guī)劃用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高和道路交通的變化以及行政隸屬的變更來(lái)引起。

在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，還應(yīng)考慮到特殊區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如行滯洪區(qū)、文物古跡保護(hù)范圍、自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)。這些地區(qū)雖暫時(shí)沒(méi)有具體規(guī)劃限制，或僥幸能獲得主管部門(mén)的批準(zhǔn)，但不排除今后制定嚴(yán)格規(guī)劃限制條件，并堅(jiān)決執(zhí)行的可能。盲目在這些區(qū)域開(kāi)發(fā)，存在著遭受巨額經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。如湖南張家界國(guó)家自然保護(hù)區(qū)；又如武漢長(zhǎng)江外灘花園，投資1.6億元人民幣，2002年春季被全部炸毀拆除。北京市開(kāi)發(fā)地塊交通流量論證。

1.4.2.2政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（7）環(huán)保政策。近幾年來(lái)，人們環(huán)保意識(shí)逐漸加強(qiáng)，新的環(huán)保政策不斷制定，舊的環(huán)保政策不斷強(qiáng)化，這都對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生了巨大的影響。如城市噪音防治規(guī)定的執(zhí)行，已經(jīng)使原來(lái)廣泛采用的預(yù)制打入樁施工工藝從城市基礎(chǔ)施工中淡出，從而引起開(kāi)發(fā)成本的變化；而噪音控制的嚴(yán)格要求，限制了現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)間（早6：30以前，晚10：00以后不準(zhǔn)施工），延長(zhǎng)了建設(shè)工期，這既增加了建設(shè)成本，又增加了項(xiàng)目能否按期交付使用的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2.3社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（1）社會(huì)安定。良好的社會(huì)治安狀況是人們安家置業(yè)、投資經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物消費(fèi)的前提條件。某一地區(qū)流氓滋事、刑事案件犯罪率居高不下，盜竊案件頻發(fā)，生命財(cái)產(chǎn)安全得不到保障，這會(huì)嚴(yán)重打擊該地區(qū)居民消費(fèi)信心，房地產(chǎn)商品會(huì)極度貶值，房地產(chǎn)投資者會(huì)面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。

1.4.2.3社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（2）風(fēng)俗習(xí)慣。不同地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣、文化傳統(tǒng)、宗教信仰、風(fēng)土人情、價(jià)值觀念、風(fēng)水概念等不僅影響開(kāi)發(fā)成本，而且制約著房地產(chǎn)需求。如有的教每年宗教節(jié)日長(zhǎng)達(dá)1個(gè)多月，在此期間教民都不工作，政府處于半癱瘓狀態(tài)。再如不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)提出不同要求，盲目照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)著名設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)、沿海地區(qū)流行，可能冒不適合當(dāng)?shù)匦枰?、消費(fèi)者不認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)。

社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)（3）公眾參與和素養(yǎng)。隨著社會(huì)文明的發(fā)展，人們的參與意識(shí)逐漸增強(qiáng)，公眾對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的態(tài)度將通過(guò)這樣或那樣的行動(dòng)表達(dá)出來(lái)。由此可能延緩，甚至取消項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。如北京王府井某廣場(chǎng)的建設(shè)，因市民的廣泛關(guān)注促使政府下令停工，后經(jīng)各方努力，做了大量說(shuō)服解釋工作，項(xiàng)目才得以重新開(kāi)工建設(shè)。

1.院4.念2.例4經(jīng)濟(jì)環(huán)類境風(fēng)險(xiǎn)（1）經(jīng)倍濟(jì)形念勢(shì)。眠區(qū)域提經(jīng)濟(jì)閑形勢(shì)幟是影利響開(kāi)童發(fā)風(fēng)的險(xiǎn)的伴決定牙性因景素。斥經(jīng)濟(jì)猜發(fā)展僚，則殲房地紋產(chǎn)市勁場(chǎng)繁慎榮；婦經(jīng)濟(jì)釋停滯公，則項(xiàng)房地劍產(chǎn)市騾場(chǎng)蕭礙條。撇反映解區(qū)域脂經(jīng)濟(jì)利形勢(shì)要的因飛素有朵：經(jīng)原濟(jì)增味長(zhǎng)率返、通施貨膨潮脹率求、財(cái)冷政收油支平嗓衡、謎貨幣筆供給稿政策遲等。舌曾作它為激串勵(lì)德鴨國(guó)年劣輕人亂勇于孕創(chuàng)業(yè)慈的榜走樣，銜一度傘在德跨國(guó)最眠負(fù)盛河譽(yù)的綿房地嫂產(chǎn)巨正子于首爾根·施奈德逗就是因泰為錯(cuò)誤敢判斷國(guó)培家經(jīng)濟(jì)世發(fā)展形浴勢(shì)，而要導(dǎo)致陷腸入萬(wàn)劫測(cè)不復(fù)的擱境地。背景卵知搖識(shí)施奈德份出身于畏一個(gè)普決通家庭豪，中學(xué)漂畢業(yè)后憶，曾做頃過(guò)泥瓦是匠。在擺大學(xué)主糾修建筑累業(yè)，后離又獲得籃企業(yè)管駕理博士桑學(xué)位。比實(shí)踐經(jīng)套驗(yàn)和專泉業(yè)知識(shí)充的結(jié)合形，成為這其從事吧房地產(chǎn)濱業(yè)的基錫礎(chǔ)；而矮富有的明妻子，悟又為他湯提供了撿起步的癢資金。己初步的夫成功，禽使其才寬能引起賭了銀行經(jīng)界的關(guān)舒注，因賴此得到朵數(shù)額可片觀的貸俱款。當(dāng)造時(shí)，適海逢戰(zhàn)后呀德國(guó)經(jīng)洋濟(jì)的迅索速增長(zhǎng)青期，社香會(huì)財(cái)富貪的快速競(jìng)增加和蛇資金的母相對(duì)充爬裕，必弦然會(huì)擴(kuò)弟大對(duì)房竟地產(chǎn)的軍需求。拴在這一獸時(shí)期，段施奈德驢的事業(yè)緣瑞發(fā)展順延利，積寸累起巨踏額財(cái)富懸，并建排立了良免好的信漁譽(yù)，成沾為銀行汪和社會(huì)江公認(rèn)的赤德國(guó)房顫地產(chǎn)業(yè)翼之王。導(dǎo)致辣施奈琴德最越終失責(zé)敗的飄原因微，是末他對(duì)樂(lè)德國(guó)幟經(jīng)濟(jì)宵走勢(shì)野的錯(cuò)醬誤判北斷。199灘0年兩德愁統(tǒng)一以完后，施眨奈德認(rèn)鐘為德國(guó)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)禾以更快其的速度廳發(fā)展，倦遂動(dòng)用葵數(shù)十億躬馬克在湊德國(guó)14個(gè)城腦市的蠅黃金饑地段吹以高午價(jià)購(gòu)塵入大各量房韻地產(chǎn)伯，改顆建成裳商業(yè)王中心溪、寫(xiě)舉字樓工或高惑級(jí)公堡寓，充準(zhǔn)備歌出售肥或出逆租。保但德騎國(guó)統(tǒng)蹄一后斜，為馳了重嶺建東圾部，容出現(xiàn)促大量扛財(cái)政揚(yáng)赤字秧，只到得采炕取經(jīng)為濟(jì)緊孔縮政舊策。憐在此盈形勢(shì)罪下，地已經(jīng)聯(lián)過(guò)度叼膨脹翁的房喝地產(chǎn)抬業(yè)首顛先受錄到了吃嚴(yán)重福打擊括。處嘉于頂造峰的氧施奈王德突青然發(fā)葉現(xiàn)，竭投資踢巨款弄興建折的房著地產(chǎn)斤已無(wú)極人問(wèn)蛾津，廚巨額元銀行慘貸款凝必須岡償還慌，在團(tuán)建項(xiàng)甲目也時(shí)還需挪要大秀量資青金繼做續(xù)投泥入，鋼而他醋的公高司已蛇沒(méi)有禁足夠泳的支住付能紅力。四陷入婦困境顏的施鵲奈德司并未嬌依照按一般幸慣例桑申請(qǐng)繭破產(chǎn)淚保護(hù)慶，而店是指剛使手壺下人腸偽造載文件衰，繼睬續(xù)騙狀取銀商行的莖大量閑貸款燃，以晶償還霉舊貸任款的別本金認(rèn)和利封息。蹈但由掌于全腹球性翻經(jīng)濟(jì)壓衰退隆的影隙響，言德國(guó)燥的房霧地產(chǎn)代業(yè)處使于不固斷下矮滑的瞎?fàn)顟B(tài)渣，他胡的債浩務(wù)也儉越滾懶越多撫。最嗓后，好施奈爸德選寸擇了晨逃跑陣這條位路，窄并于199艙4年4月6日離開(kāi)批德國(guó)前圣，給德穿意志銀州行董事虹長(zhǎng)寫(xiě)了穗告別信份，至此懼，二戰(zhàn)身后德國(guó)砍最大的荷經(jīng)濟(jì)丑演聞才為稿世人知伶曉。19共95年5月，施懸奈德在踩美國(guó)被成捕，后涌被引渡憲回德國(guó)嬌。199融6年1月，坊他因枝欺詐去罪而合被起丑訴，腰將在胳獄中南度過(guò)煮晚年累。1.投4.蛙2.雷4經(jīng)濟(jì)委環(huán)境債風(fēng)險(xiǎn)（2）區(qū)床域發(fā)蟲(chóng)展?？紤]程開(kāi)發(fā)忽區(qū)域蓮風(fēng)險(xiǎn)搶，還唐應(yīng)注宰意近彎鄰地朽區(qū)發(fā)晨展風(fēng)陵險(xiǎn)和向類似餅地區(qū)傅發(fā)展肚風(fēng)險(xiǎn)缺。近鄰地劑區(qū)發(fā)展特風(fēng)險(xiǎn)是踏指近鄰匙地區(qū)社騰會(huì)、經(jīng)救濟(jì)和各統(tǒng)類設(shè)施莫的變化真，給本蚊地區(qū)投歡資者帶菜來(lái)的風(fēng)雁險(xiǎn)。如段近鄰地蓮區(qū)開(kāi)通香交通干極線、增慈設(shè)商業(yè)頃服務(wù)中拐心、建證設(shè)新公奔園、增護(hù)添生活森服務(wù)設(shè)咬施等等微，該地掩區(qū)的房艦地產(chǎn)價(jià)灰格便會(huì)閱上升；啞而當(dāng)近能鄰地區(qū)惠商業(yè)服建務(wù)中心熔遷移別攝處、生醉活服務(wù)墓設(shè)施減蹈少時(shí)，膜該地區(qū)濾房地產(chǎn)臘價(jià)格將齡會(huì)下降講。類似地沈區(qū)發(fā)展升風(fēng)險(xiǎn)是臘指類似熄地區(qū)發(fā)竊展經(jīng)濟(jì)本的繁榮扯與發(fā)展橡，一方呢面有可零能形成靜區(qū)域經(jīng)幣濟(jì)規(guī)模趕協(xié)同發(fā)括展，優(yōu)結(jié)勢(shì)互補(bǔ)尤，共同之繁榮的狗景象；永另一方惕面，也妻有可能探分散購(gòu)跑買(mǎi)力，卡使項(xiàng)目漁競(jìng)爭(zhēng)力蕉下降。紅例如，哭現(xiàn)在香臥港是國(guó)北際金融之中心之破一，這鞋使得香日港的寫(xiě)參字樓租駱金保持贈(zèng)在較高攔水平。獅然而有省專家預(yù)脂測(cè)，新雹加坡有照成為國(guó)位際金融補(bǔ)中心的狗跡象。瞞倘若果腿真如此烤，在香欺港開(kāi)發(fā)鈴寫(xiě)字樓覺(jué)便前景未不妙。經(jīng)濟(jì)多環(huán)境鈔風(fēng)險(xiǎn)（3）市璃場(chǎng)供脾求。傅市場(chǎng)棋的供滲給與干需求疲都具必有動(dòng)倡態(tài)性繞和不象確定紐奉性，霞由此塘導(dǎo)致膚了市孝場(chǎng)中孫經(jīng)營(yíng)燦者收違入的慶不確嘗定性氧。由符于房移地產(chǎn)樂(lè)商品逮消費(fèi)在的區(qū)冠域性仍特點(diǎn)蜜，其瀉價(jià)格喊受供粱求影奔響的揭幅度雕更大兵，因內(nèi)此房仙地產(chǎn)鳴開(kāi)發(fā)邁經(jīng)營(yíng)手者承悄擔(dān)的出市場(chǎng)套供求進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)票遠(yuǎn)比瞎一般侵市場(chǎng)裝情況物下要衫大。按發(fā)染生的損形式營(yíng)和影僅響的米方式靠，房順地產(chǎn)斑的市而場(chǎng)供竿求風(fēng)斥險(xiǎn)又胸可以滿分為趙供給變風(fēng)險(xiǎn)梅和需牲求風(fēng)脊險(xiǎn)。更一方漁面，禍當(dāng)房熟地產(chǎn)久市場(chǎng)故出現(xiàn)搭供給爺過(guò)剩凈時(shí)，債房地豆產(chǎn)商信品經(jīng)畏營(yíng)者朱會(huì)因悲大量繭的商器品在岡市場(chǎng)借中沒(méi)傾有顧就客而朋蒙受滋損失婦，從晨而發(fā)嘉生供唱給風(fēng)虹險(xiǎn)。堂另一信方面局，需恰求量蝕的變兩化也騎給房干地產(chǎn)接開(kāi)發(fā)派經(jīng)營(yíng)毀者帶件來(lái)風(fēng)偉險(xiǎn)。藝一般賭來(lái)講哄，市稻場(chǎng)需宵求分派潛在駛需求印和有背效需妻求兩鍬種。非潛在珠需求沈是一調(diào)種無(wú)柳經(jīng)濟(jì)四購(gòu)買(mǎi)胖力的蜻欲念騾需求裕。有報(bào)效需姻求是飾具有捧經(jīng)濟(jì)議購(gòu)買(mǎi)晴能力介的現(xiàn)嚷實(shí)需沾求，邀即既翁有客效觀上糠的需守要，郊又有煩經(jīng)濟(jì)喘上的計(jì)購(gòu)買(mǎi)永能力浴。因?qū)鍪袌?chǎng)羊供求冰形勢(shì)炊判讀胞失誤衫，洛古克菲夏勒大搏廈交埋易就泡曾使愛(ài)日本匹三菱懂地所瞧遭受寬巨額頃損失震。三菱地銳所的悲承哀199散0年，美兵國(guó)洛克岸菲勒財(cái)柏團(tuán)因金與融危機(jī)具，公開(kāi)碗出售位響于紐約選市黃金運(yùn)地段的乞洛克菲教勒大廈遠(yuǎn)群中的12幢大廈(共計(jì)14幢，統(tǒng)喜稱為洛尖克菲勒唇大廈)，當(dāng)惱時(shí)物貪業(yè)的給總價(jià)岸值約遣為17億美致元。劇日本另三菱搶地所焰先出趙資購(gòu)偉入51％的傻股份祥，取姻得了季控股壞權(quán)?；我话丬S來(lái)說(shuō)座，許除多企竿業(yè)都襖以取反得控憤股權(quán)亮為滿閥足，巖而三歷菱地元所為耳炫耀倘實(shí)力川及賺州取更貼多的穿利潤(rùn)談，再汗次增管資，項(xiàng)拿出早總計(jì)14億美元贏，在物恨業(yè)股份例中占到80％，并療且沒(méi)有依收回經(jīng)欄營(yíng)權(quán)，因仍由洛催克菲勒祝財(cái)團(tuán)經(jīng)桌營(yíng)。當(dāng)戲時(shí)日本布正處于焦泡沫經(jīng)島濟(jì)的頂譽(yù)峰，國(guó)罪內(nèi)房地艘產(chǎn)市場(chǎng)宴也正在夕高潮期赤，價(jià)格歌不斷攀今升，三靠菱地所調(diào)就是在圾這種盲葵目樂(lè)觀刷的情緒模支配下傅完成了刪這筆交氧易。但仔是，就直在進(jìn)行謀這筆交幸易時(shí)，禮美國(guó)房涉地產(chǎn)市桂場(chǎng)已呈想現(xiàn)出萎角縮跡象朗，以后唯則進(jìn)入攔持續(xù)下痛滑階段公。由于害經(jīng)濟(jì)不哭景氣，邀大廈的釣經(jīng)營(yíng)虧店損十分緩嚴(yán)重，19農(nóng)85年大廈南每平方義英尺的愛(ài)月租金擴(kuò)為55美元為，但穩(wěn)到90年代割中期覺(jué)，月否租金宇已降希到30美元半；當(dāng)李時(shí)市老值20美元倆的股訊票，討已跌霜到5美元一短股。如憂三菱立貓即出售撞，則損查失巨大坦；繼續(xù)拜維持，闖將不斷乎加重虧作損。就在于控三菱地喘所在承努受市場(chǎng)蘭變化所籠帶來(lái)的浸經(jīng)營(yíng)損育失的同形時(shí)，還冊(cè)要承受溪匯率損川失。那兄些年美甲元對(duì)日避元的匯敢率一直暫呈下降揀趨勢(shì)，幟已由交辯易時(shí)的1美元弦兌16費(fèi)0日元蹲，降悟至后辟來(lái)的齒的1美元訓(xùn)兌80多日撈元，董貶值嗓將近完一半府。而霉當(dāng)時(shí)蠅三菱倘是在制國(guó)內(nèi)儉發(fā)行濕日元蠅債券較籌集英的資勵(lì)金，畢僅從滿資金與匯兌浙這一浩項(xiàng)來(lái)漢看，雄賬面搖損失隸率已惡近50％。另念外，19屈85年洛克糾菲勒大恰廈已被陷洛克菲擔(dān)勒財(cái)團(tuán)淡抵押，皂獲得貸魯款13億美嗽元，鑄到20育00年將是菌大廈抵暖押權(quán)轉(zhuǎn)夕換期。鳴到時(shí)如濤聽(tīng)由債慎權(quán)人折姿價(jià)收回禍大廈，濱則三菱蔽投資的璃大部分院將化為色烏有；壁如償還兔抵押款而，則還嶼需付出覺(jué)大筆資眾金，投形資總額甩將遠(yuǎn)遠(yuǎn)倒超出大敏廈的價(jià)躲值。在添目前情掙況下脫吧手，凈羊損失額撥將在10億美懇元左技右，磚如加熄上匯歸兌損材失，過(guò)幾乎想可以拜說(shuō)是塌全軍鬧覆沒(méi)傻。在父這種巖進(jìn)退夾兩難膛的情布況下強(qiáng)，三桑菱地各所只項(xiàng)好申踐請(qǐng)破溪產(chǎn)保班護(hù)。1.婆4.牛2.粗4經(jīng)濟(jì)環(huán)肌境風(fēng)險(xiǎn)（4）通腐貨膨曾脹。黑正常權(quán)的經(jīng)輪濟(jì)環(huán)挪境都債存在晶通貨蔬膨脹什，只覽不過(guò)量每年五膨脹缺幅度畏不同診而已歡。如戰(zhàn)果膨若脹率蘆下降東（這年主要懼發(fā)生斃在經(jīng)汽濟(jì)活曲動(dòng)不洪十分饒活躍宣，或睛是銀情行利嗓率提穩(wěn)高時(shí)趙），園會(huì)抑摔制對(duì)蛋房地兆產(chǎn)商牛品的濤需求館，房遞地產(chǎn)呢價(jià)格蠻下跌雙，給減房地匹產(chǎn)開(kāi)臨發(fā)經(jīng)循營(yíng)者蘆就會(huì)久產(chǎn)生坦損失噸；當(dāng)鋪膨脹訴率增機(jī)大時(shí)洲，會(huì)難刺激套對(duì)房展地產(chǎn)擺的需騾求，賽這對(duì)上房地冬產(chǎn)開(kāi)砌發(fā)經(jīng)桶營(yíng)者駱是有撇利。境但當(dāng)肺通貨懷膨脹史率大仆幅度團(tuán)上升中時(shí)，口會(huì)引笛起各配種建載筑材賀料價(jià)黎格上踏升，蓮以及聚勞動(dòng)爺力和德管理敢費(fèi)用貴的上鐘升，掛因此猶會(huì)大獵大增替加房磁地產(chǎn)熟的開(kāi)豬發(fā)成享本，處而當(dāng)祥房地漿產(chǎn)商帖品價(jià)湖格增樹(shù)長(zhǎng)幅店度小費(fèi)于通蠟貨膨夢(mèng)脹率鑼（通晌常如噸此）瘦，或組開(kāi)發(fā)燙房屋盯已預(yù)階售時(shí)晨，會(huì)淋對(duì)開(kāi)張發(fā)商果產(chǎn)生華一定碼的風(fēng)鬧險(xiǎn)。1.4誓.3開(kāi)發(fā)拳物業(yè)旱類型蜓與風(fēng)砌險(xiǎn)房地婆產(chǎn)開(kāi)征發(fā)存視在著晌風(fēng)險(xiǎn)粥，但疊并非停任何劈燕類型畜開(kāi)發(fā)簽項(xiàng)目工的風(fēng)糖險(xiǎn)都靠是相帝同的鋪。各臨類開(kāi)滴發(fā)項(xiàng)鳥(niǎo)目具貓有不接同的勺功能竟、用段途及皇技術(shù)制經(jīng)濟(jì)藥特性怠，因柿而具說(shuō)有不陜同的煎風(fēng)險(xiǎn)1.4噸.4開(kāi)發(fā)參時(shí)機(jī)讓與風(fēng)耀險(xiǎn)由于亭經(jīng)濟(jì)梁發(fā)展遇的周鐵期性腎，房致地產(chǎn)拖產(chǎn)品脆的供姑求關(guān)醬系隨級(jí)時(shí)間于而變款化。橫而房旨地產(chǎn)牌的不藍(lán)可移心動(dòng)性蹲和地術(shù)區(qū)性在，使騎一個(gè)伴地區(qū)壇空余鵝的房逮地產(chǎn)走并不山能彌挪補(bǔ)另殲一地愛(ài)區(qū)的及短缺喇，這它導(dǎo)致杏房地板產(chǎn)開(kāi)陽(yáng)發(fā)收揭益隨跑開(kāi)發(fā)王時(shí)機(jī)總不同受而異效。圖3—3為香港壇中環(huán)、默上環(huán)住忘宅價(jià)格居變動(dòng)情粒況，圖3—4為馬來(lái)穩(wěn)西亞科挺倫坡寫(xiě)穩(wěn)字樓物奧業(yè)收益疏變化情管況[4奮]。從躍中可鉛以看谷出，陵房地竹產(chǎn)市甘場(chǎng)的摟價(jià)格躺和收姨益水框平變柄動(dòng)的積幅度番是相跳當(dāng)大侵的，肉這種捕短時(shí)功間內(nèi)慕大幅疲度的禁變化速，從先一個(gè)呆側(cè)面訓(xùn)說(shuō)明爆了開(kāi)絲式發(fā)時(shí)瞎機(jī)與金風(fēng)險(xiǎn)嶄的關(guān)網(wǎng)系。壩因此宋，選崇擇合炮理的奪開(kāi)發(fā)放時(shí)機(jī)什，保車(chē)證項(xiàng)翻目開(kāi)疤發(fā)完稻畢有偏良好塑的市徹場(chǎng)需墨求，溜顯得必非常挺重要憤。1.慚4.貫4開(kāi)發(fā)時(shí)銳機(jī)與風(fēng)助險(xiǎn)同時(shí)，裳開(kāi)發(fā)項(xiàng)匠目在年屈內(nèi)的推針出時(shí)機(jī)論也同開(kāi)電發(fā)風(fēng)險(xiǎn)白密切相絮關(guān)，如格一般住鞏宅項(xiàng)目屢最好在斬年底推驕出，以庭適應(yīng)國(guó)撓人喜歡約年終集旅中消費(fèi)兄的習(xí)慣新；購(gòu)物塊中心宜違在購(gòu)物祖旺季到階來(lái)之前難交工，悔游樂(lè)項(xiàng)布目應(yīng)在握冬春季棕竣工等題。當(dāng)然明，不同顛類型的憑開(kāi)發(fā)項(xiàng)嫩目對(duì)時(shí)旬間的敏酬感程度本有所差將別。例恒如，工揉業(yè)貨倉(cāng)破的時(shí)間學(xué)性就不椒如購(gòu)物天中心明苦顯，后切者較前專者有比喂較明顯零的淡季艦和旺季麥之分。1.5土地超獲取嶄階段伐的風(fēng)星險(xiǎn)1.胖5.小1土地庸獲取許階段難的任挽務(wù)①研究副地塊的賣(mài)特性，冬分析地滔塊的最頸佳利用摔方式；②進(jìn)暗行市只場(chǎng)分熔析和獅預(yù)測(cè)棒，估翠算開(kāi)效發(fā)成扯本，碗初定輝租金螞和售覆價(jià)水陪平，炕評(píng)價(jià)從開(kāi)發(fā)躺項(xiàng)目派獲利揪能力漲；③獲幼取土兼地使公用權(quán)浪；④制定嚷規(guī)劃設(shè)戒計(jì)方案攀，并征輕得有關(guān)瀉部門(mén)許耽可；⑤拆遷椒、安置痛、補(bǔ)償鈔，落實(shí)漠建設(shè)條寨件；⑥安梢排短域期和增長(zhǎng)期菌資金脖，以泊滿足嘗征地挽及開(kāi)鄰發(fā)建蕉設(shè)需摟要。在土地序獲取階搜段，房駐地產(chǎn)開(kāi)踏發(fā)者承尖擔(dān)的主炊要風(fēng)險(xiǎn)疊有：土地風(fēng)慌險(xiǎn)、市或場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)捕、征地在安置風(fēng)巾險(xiǎn)、籌列資風(fēng)險(xiǎn)譜。1.郊5.糾2土地風(fēng)枯險(xiǎn)土地風(fēng)繁險(xiǎn)主要厘來(lái)自土伏地自然劇屬性、談社會(huì)屬催性及規(guī)并劃部門(mén)俘對(duì)土地流使用性愧質(zhì)和規(guī)境劃設(shè)計(jì)窮指標(biāo)認(rèn)叢可的不褲確定性登。對(duì)開(kāi)發(fā)阿商而言看，土地遷的自然陪屬性風(fēng)怒險(xiǎn)來(lái)源趙于地塊劍的工程盟地質(zhì)條兔件、水蔬文地質(zhì)矛條件及有地下埋諒藏物等宴的不確碰定性。工程地淡質(zhì)、水解文地質(zhì)槍條件應(yīng)倉(cāng)注意地嚷基承載境力、軟碌弱土層份、地質(zhì)窄斷裂帶置、不良蠟地質(zhì)結(jié)尿構(gòu)（滑再坡、泥卸石流等陜）、地界下水埋跟深、水么質(zhì)污染狀的不確賓定性；地下牌埋藏錦物應(yīng)籃注意道防空攜洞、冰通信腰、供第電、掙給水蘋(píng)、排除水、檔燃?xì)饽ǖ鹊貝u下管壟線、張文物挨古跡籍、墳孩墓、怎廢棄睬礦井瞧等的丈不確五定性猶。如準(zhǔn)中房巾集團(tuán)光某市墳分公橡司在翠住宅滾小區(qū)川開(kāi)發(fā)側(cè)中，啄未對(duì)久地下拴埋藏副物進(jìn)迷行詳稼細(xì)調(diào)宮查，描基礎(chǔ)元開(kāi)挖伶時(shí)，篇無(wú)知崇的壯喬工挖步斷軍染用通冰訊電巴纜又鍵不及摧時(shí)匯偵報(bào)，卻其后挑幾天涌惡劣洞的雨多夾雪勢(shì)天氣工，使撈得軍移用通跪訊中透斷3天，你加上泛其后螞遷移沿軍用鉤電纜辟，造繁成開(kāi)畏發(fā)商雙幾十頭萬(wàn)元艱經(jīng)濟(jì)籍損失蘭和近傷三個(gè)取月的飽工期享延誤證。1.礎(chǔ)5.駛2土地奶風(fēng)險(xiǎn)土地住的社蛇會(huì)屬匪性是鋼指地谷塊的診區(qū)位相條件乳及配模套設(shè)萬(wàn)施狀棍況等墓。海項(xiàng)外房逗地產(chǎn)亞界認(rèn)前為：而房地臨產(chǎn)開(kāi)婆發(fā)成巧功的慌要素捉是Loc畫(huà)ati共on漠,L捧oca亂tio鎖n,巾Lo溜cat繪ion，這丈突出釀強(qiáng)調(diào)予了地遭塊的狠區(qū)位跟條件膨?qū)﹂_(kāi)煮發(fā)成擠敗的蒼重要玻作用魯。配僻套設(shè)樣施狀花況不駝僅影宴響項(xiàng)撞目投爬資額宵的多聚少，五而且旗制約閘著項(xiàng)姻目建額成以曬后能臥否正案常啟裁用，嘆故開(kāi)控發(fā)商釘應(yīng)格項(xiàng)外關(guān)粉注。規(guī)劃來(lái)部門(mén)攜對(duì)土鳴地使峽用性阿質(zhì)和懷規(guī)劃植設(shè)計(jì)凈指標(biāo)省的認(rèn)仆可的沖不確她定性終來(lái)源購(gòu)于城熟市規(guī)薪劃設(shè)異計(jì)的狀滯后非性和江規(guī)劃擺管理天的透禮明度匯低。誦如果詞開(kāi)發(fā)倚商先販獲得施一塊掛土地全，然綠后再未向有令關(guān)部息門(mén)提綁交規(guī)頑劃設(shè)款計(jì)方己案，昆以求胸批準(zhǔn)鎮(zhèn)，這費(fèi)樣他基就承攜擔(dān)了舅使用朵性質(zhì)收不被慚批準(zhǔn)冊(cè)的風(fēng)糟險(xiǎn)。養(yǎng)若要訴繼續(xù)雅開(kāi)發(fā)牌只有揮修改手項(xiàng)目截用途挖以符狐合規(guī)窗劃部飽門(mén)要嬌求，帥或者貼是放處棄這犁項(xiàng)地枝產(chǎn)的燭開(kāi)發(fā)狼，這拆都會(huì)統(tǒng)給他題帶來(lái)棕?fù)p失杜。有古時(shí)，雄開(kāi)發(fā)毛商為驢減少獅不被鞠規(guī)劃訓(xùn)部門(mén)徑認(rèn)可怪的風(fēng)丑險(xiǎn)，慣將購(gòu)野買(mǎi)地紡塊決肥策推紋到規(guī)朵劃部利門(mén)正轎式明嬸確地嬸塊規(guī)雷劃設(shè)如計(jì)指描標(biāo)之看后。多但此凈時(shí)，躁開(kāi)發(fā)踐商可寄能要譯承擔(dān)麗土地花價(jià)格以大幅珠度上彈升的錫風(fēng)險(xiǎn)這，因牙為規(guī)舟劃設(shè)呼計(jì)條難件明瓦確的遣土地父要升鉗值很方多。1.社5.針3征地家拆遷插風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)濃土地心使用輕權(quán)僅藍(lán)是獲脖取土民地過(guò)鍬程中疼的一愛(ài)個(gè)環(huán)籍節(jié)，痰之后疫，便墓是大速量的擁征地塌，拆頁(yè)遷、進(jìn)安置希和補(bǔ)稻償工習(xí)作。孝征地贊拆遷諸涉及鼠許多羅法律宴和社棚會(huì)問(wèn)填題，狹一方刻面，度我國(guó)引現(xiàn)行染拆遷孩安置閥法規(guī)禍規(guī)定跪太籠塞統(tǒng)，解各地傭情況無(wú)千差地萬(wàn)別墻，法勇規(guī)可珠操作闊性比橋較差答；另痛一方耍面，起地塊共上原銜房產(chǎn)騰所有等者基向于社涉會(huì)的械、心東理的定、經(jīng)緞濟(jì)的塊原因散，可握能不糾愿意渠出售獸、或裕搬出蓮原有及房屋姻，千陣方百崇計(jì)阻綢撓者忍有之胡、軟諒磨硬技抗者均有之肉、威括脅恐戀嚇者沸有之暗、借繁機(jī)刁站難提節(jié)出大觸大高哈于原胸房地條產(chǎn)實(shí)困際價(jià)貍值的粉賣(mài)價(jià)脆或及的其苛竿刻的洽回遷書(shū)安置牙條件越者有姥之。月特別飲是當(dāng)房誠(chéng)欲開(kāi)社發(fā)土蛇地上姓的舊羊建筑腫所有澡權(quán)分希屬若銅干個(gè)鋒所有堂者時(shí)化。此疤時(shí)，庸開(kāi)發(fā)亂商將金面臨看艱難巖的選具擇是搶，要燙么接槍受高惱昂的貨賣(mài)價(jià)卻或苛鮮刻的蘆不公族平條澡件，品承受爺遠(yuǎn)超篇過(guò)預(yù)耐期的挪額外波投資覺(jué)；要杠么無(wú)炸限期窄拖延醋時(shí)間毅，喪拖失寶這貴的紡開(kāi)發(fā)制時(shí)機(jī)拔，同久時(shí)支劉出大美量資鋸金利食息，鍵面對(duì)公不能向按期芳交付崗項(xiàng)目扔的違柏約和鳴信譽(yù)鴿風(fēng)險(xiǎn)支；要私么放旱棄開(kāi)相發(fā)項(xiàng)撈目，郵前功啞盡棄卵，前位期投燃入的刑巨額胖資金縣付之謠東流器；要程么采巖取法領(lǐng)律訴門(mén)訟，促卷入榴無(wú)休獵止的街耗神別費(fèi)資悔的法榨庭爭(zhēng)陳議。1.默5.羊4籌資風(fēng)掛險(xiǎn)房地異產(chǎn)開(kāi)相發(fā)所印需巨貴額資性金的填籌集者和融你通是鑒開(kāi)發(fā)輔商最饒為關(guān)竊切和勉頗費(fèi)百心機(jī)濕的問(wèn)雅題，欣籌資雷手段稻合理弓，可角以減軟少籌巨資成遙本，仆降低園籌資蒜風(fēng)險(xiǎn)輛；籌酒資措皇施不普當(dāng)，昨輕者虜造成要籌資愈成本既大幅撥度上患升，膠開(kāi)發(fā)京建設(shè)銷(xiāo)資金昨拮據(jù)善，流屯動(dòng)資想金周昆轉(zhuǎn)困征難，艙開(kāi)發(fā)侄項(xiàng)目癥干干亞停停脈，難寸以為慌繼，溜項(xiàng)目易質(zhì)量姨工期族均無(wú)顆保證娛；重鮮者導(dǎo)拳致巨茂額虧花損，侍開(kāi)發(fā)溝項(xiàng)目危失敗護(hù)，企稻業(yè)面租臨破普產(chǎn)?；I資的雕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)吉生在資局金籌集鼻過(guò)程中攪。由于鄭各種籌揉資方式部所用手驢段、工挎具和所記面臨的嘩環(huán)境不純同，因信而各種貍籌資方厲式也具全有不同庫(kù)的風(fēng)險(xiǎn)累。1.5篇.4籌資涌風(fēng)險(xiǎn)自有告資金饒：自有資身金運(yùn)用層方便，召不受任涌何限制酸，且資賄金成本鴉低廉、劇來(lái)源安綿全及有輔保障。制但房地到產(chǎn)投資哀者一般協(xié)不可能訊，也不播愿意全咳部依賴池自有資掀金，自妻有資金嘉通常數(shù)炕量有限驗(yàn)，常用毅于支付文地價(jià)款匹和前期竭開(kāi)辦費(fèi)指用。銀行貸硬款：銀行到借款兩具有堂財(cái)務(wù)賞杠桿杏效應(yīng)煙，也掌具有惕抵稅穗功能檢，彈凈性較芝大。輪但借啄款數(shù)誘量有她限和黃限制暫較多吧、風(fēng)禍險(xiǎn)較旋高，疼有可燒能沖姜擊企赤業(yè)財(cái)脾務(wù)收普支安夏排等遭不足剃之處烈。銀伸行貸尤款受抄國(guó)家烘政治孤、經(jīng)直濟(jì)形攜勢(shì)變證化和茂有關(guān)寇金融男政策溪變動(dòng)宮的影輩響較污大，畜房地導(dǎo)產(chǎn)開(kāi)碎發(fā)項(xiàng)殿目有鋤可能通因此想而被海終止碗、推夢(mèng)遲或垂調(diào)整乞。而姐且，把貸款扭利率起隨國(guó)煉家政襯策變殺動(dòng)而糖浮動(dòng)墨。因物此，梁銀行衣貸款茫具有獨(dú)利率或變動(dòng)著、匯宜率變蠢動(dòng)和志信用遞風(fēng)險(xiǎn)忌。1.玻5.鞭4籌資風(fēng)哪險(xiǎn)發(fā)行匙企業(yè)渾債券債券籌迫資資金兆使用期蝕限長(zhǎng)、兇方便，且支出固薪定，企乎業(yè)所有繼權(quán)、控怨制權(quán)不悲被稀釋完，債券兵利息可萍進(jìn)入成升本，可擋少納所亞得稅而膨成為企永業(yè)籌集爽開(kāi)發(fā)資吉金的有抗效途徑陡。企業(yè)發(fā)默行債券捎受許多鄭限制：柴國(guó)有投加資主體巷投資設(shè)膛立的有施限責(zé)任芝公司，乓才有資肺格發(fā)行衰企業(yè)債塞券。股倦份有限廈公司的襯凈資產(chǎn)海不低于蛇人民幣30呼00萬(wàn)元斥，有努限責(zé)譽(yù)任公驕司的藍(lán)凈資反產(chǎn)不啦低于疑人民樓幣60守00萬(wàn)元，罩累計(jì)債懲券發(fā)行原總額不喝超過(guò)公嘗司凈資箱產(chǎn)的40％。要偽求企業(yè)法最近三絨年平均接可分配液利潤(rùn)足搶以支付等公司債涼券一年桿的利息打等。債雪券利息跌的固定趨，使企敲業(yè)蒙受盟銀行貸棵款利率挪可能下馬調(diào)產(chǎn)生暢的風(fēng)險(xiǎn)茄；債券卻發(fā)行手蔬續(xù)復(fù)雜冬，耗費(fèi)股時(shí)間長(zhǎng)制，籌資蘿成本高艇，可能漂使債券玩利息率普高于企鍛業(yè)資金扛收益率球，由于續(xù)財(cái)務(wù)杠師桿作用善，降低寬企業(yè)自唐有資金張收益率序；開(kāi)發(fā)銹企業(yè)盈評(píng)利波動(dòng)龜較大，支有時(shí)可因能不能壇按期償駐付本息歷，這增掠加了企窯業(yè)債務(wù)摩風(fēng)險(xiǎn)，舒降低了鉆企業(yè)財(cái)跑務(wù)信譽(yù)頁(yè)。發(fā)行股罵票可獲查得使用鎮(zhèn)方便盜、來(lái)某源穩(wěn)震定可身靠的中永久惠資金刑，并鐮在資脅金周碰轉(zhuǎn)困法難時(shí)眉不必鈴增加勢(shì)負(fù)擔(dān)烤。而裝銀行縣貸款杜和債靈券不族論企屬業(yè)是乏否盈贊利或燥是否銳短缺揪現(xiàn)金恨，到痛期均受要支堪付利司息或宅本金奸，如絲式果企范業(yè)沒(méi)突有現(xiàn)凱金，洪則需餅舉借組新債膛償付某舊債磨。但是邪，通讀常股尖份公丈司經(jīng)柴營(yíng)狀寶況都托比較沒(méi)好，拌優(yōu)先勸股的鎖股息勾和普綁通股敞的紅稍利比銹債券揪利息攝和存繼款利刪息都辮要高轎，并湊需在河稅后櫻利潤(rùn)嚇中支薄付，頌這意驚味著姑開(kāi)發(fā)塔商多滲支付么了籌稅資成火本，展增加搬了稅湖收負(fù)仍擔(dān)。駐而且監(jiān)，股再票的嚇發(fā)行龍和上扭市手嘉續(xù)復(fù)鉆雜，坑影響腿因素字多，額企業(yè)疑須定掩期公征布經(jīng)狼營(yíng)狀頸況、止財(cái)務(wù)斧報(bào)表薪、重貢大事拾項(xiàng)，群這也裙給企詢業(yè)經(jīng)扮營(yíng)帶服來(lái)一溫定的肌不確蝴定性資。同登時(shí)由協(xié)于股才票的墾特點(diǎn)肝，在城股票攔發(fā)行窮數(shù)量叮、發(fā)悅行價(jià)末格、驢發(fā)行艷時(shí)機(jī)挎、股禁利分撥配政籌策不教當(dāng)仍算存在刮一定渠風(fēng)險(xiǎn)鋼。租賃罷籌資嘆風(fēng)險(xiǎn)租賃按戲其性質(zhì)留可分為釘經(jīng)營(yíng)租鐮賃和融稠資租賃騾兩種。青經(jīng)營(yíng)租束賃僅解迷決承租饑人短期尚資金需只求，不始屬于借汗貸關(guān)系奇范疇。融資哨租賃兆是由苦出租毒人按逮照承曠租人鍵的要飯求融憤資購(gòu)驕買(mǎi)設(shè)居備，良并在老合同谷規(guī)定牌的長(zhǎng)蛾時(shí)期貪內(nèi)提窯供給零承租來(lái)人使弓用的懸信用層業(yè)務(wù)煉。這蒼種租捏賃租共期較狠長(zhǎng)，際一般陶接近化資產(chǎn)蒸經(jīng)濟(jì)盡使用癢年限戶的70％左收右，循我國(guó)青規(guī)定罵不低咐于經(jīng)繪濟(jì)使追用壽餓命的材一半居，甚冤至可寫(xiě)以是內(nèi)全部最物理濾使用燒年限疼。且吉在租雹賃期冠任何難一方漂不得紛任意撇中止稻合同王，租京賃期槐結(jié)束航承租繪人既瞎可以羊退回雄設(shè)備獨(dú)，也均可以片采用流續(xù)租排或留納購(gòu)方舌式處嶼理。融資兔租賃紋可以歌使企窩業(yè)不蘇必經(jīng)樹(shù)過(guò)購(gòu)?fù)糁觅Y勿產(chǎn)的賢資金勉準(zhǔn)備連階段傾而快鍋速形鋪成生姿產(chǎn)經(jīng)蜻營(yíng)能滅力，偏有利槳于及善時(shí)引蝦進(jìn)設(shè)敲備，微加速請(qǐng)技術(shù)陸改造吳；租軌金可只按期遍計(jì)入伯成本忘，租織入設(shè)服備可欺計(jì)提唇折舊海，承陡租人棕可享緣瑞受稅草收減授免的息收益黃；租身金在瞞租期園內(nèi)分佛期支暖付，帥可降箭低不維能償臂付風(fēng)殿險(xiǎn)。迎但融耐資租臺(tái)賃籌粥資成喘本較瓣高，姐大致耐高于攤設(shè)備桃價(jià)款復(fù)的30％左判右；停需承建擔(dān)資察產(chǎn)陳身舊過(guò)肌時(shí)帶部來(lái)的季風(fēng)險(xiǎn)干；而暗且固弄定的取租金免支出代和設(shè)察備價(jià)謀款的跌分期畜償還銜對(duì)企普業(yè)現(xiàn)道金流浸量安依排有強(qiáng)較高拘要求蠅。引進(jìn)外明資風(fēng)險(xiǎn)引進(jìn)外悉資籌資段風(fēng)險(xiǎn)來(lái)托源于投饞資資金喉逾期不筆到位、倚外商通專過(guò)不法話手段謀吼取自身彎利益、木外商套垮取國(guó)內(nèi)館資金轉(zhuǎn)批移國(guó)外券。1.醋6項(xiàng)目建優(yōu)設(shè)階段悠的風(fēng)險(xiǎn)1.不6.豆1建設(shè)個(gè)階段杜的任思務(wù)建設(shè)浸階段由是進(jìn)仁行單延體與謊群體碼建筑暈物的落建造遙。本歐階段醒的具鉆體任占務(wù)包薦括：(1蹈)進(jìn)行桿開(kāi)發(fā)沸項(xiàng)目襯設(shè)計(jì)剪。(2筑)采用合逢適的招火標(biāo)模式護(hù)，招標(biāo)捧選擇承敵包商。(3)擬定合耐同條款漲，簽訂床承包合丟同。(4眉)在施工抱過(guò)程中酒，采取暢各種措墨施，確暫保開(kāi)發(fā)叛項(xiàng)目工菠期、成爸本和質(zhì)衡量目標(biāo)壟的實(shí)現(xiàn)參。1.芝6.導(dǎo)2招標(biāo)模班式與風(fēng)徑險(xiǎn)公開(kāi)招濕標(biāo)可在磁較大興范圍植內(nèi)，夜從眾貼多的倆投標(biāo)得者選弓定承滑包企歡業(yè)，猴這有陽(yáng)助于師承包井企業(yè)墊開(kāi)展杜競(jìng)爭(zhēng)聚，改畝善經(jīng)安營(yíng)管鑒理，壁從而百降低縣工程三造價(jià)民、提疫高工已程質(zhì)通量。丙但公服開(kāi)招活標(biāo)對(duì)甩招標(biāo)朱者而寶言，塘招標(biāo)豈工作施量大配，費(fèi)閥用支殼出多另，耗澆費(fèi)時(shí)窩間長(zhǎng)聯(lián)，且鎮(zhèn)對(duì)中炭標(biāo)者駱可能殿不了刪解，宴如中推標(biāo)者初可能六是一協(xié)個(gè)素宇質(zhì)較殖差的霸企業(yè)翻，這廟增加香了今市后雙桿方協(xié)摔調(diào)困峰難。邀請(qǐng)飾招標(biāo)可有立效地店縮短沈招標(biāo)尸時(shí)間謝，減喇少招禮標(biāo)工需作量棋，節(jié)達(dá)省費(fèi)溝用開(kāi)完支。約但這講種模挽式限燥制了撥競(jìng)爭(zhēng)掃范圍循，失騰去了扮獲得錯(cuò)更低清報(bào)價(jià)述、更菌佳承辣包商嘴的機(jī)開(kāi)會(huì)。協(xié)商村議標(biāo)可以漢大大處地節(jié)廈省招動(dòng)標(biāo)費(fèi)瓜用，徐減少圍招標(biāo)功時(shí)間黃。但殿因該苗方式物缺乏識(shí)競(jìng)爭(zhēng)郊，開(kāi)燒發(fā)商晚可能寇不得駛不接王受較妙高的詳報(bào)價(jià)盯，且盒容易旁出現(xiàn)脫賄賂咸行為庫(kù)，使歷開(kāi)發(fā)妖商蒙就受損罰失。1.爭(zhēng)6.安3承包銷(xiāo)方式冷與風(fēng)濾險(xiǎn)建設(shè)雹全過(guò)摔程承拒包便于惠充分討利用父承包蒜商雄攻厚的喘技術(shù)趨經(jīng)濟(jì)啊力量熔及豐糧富的培組織薯管理鞠經(jīng)驗(yàn)壘，以鐮降低倘工程棋造價(jià)漿，縮厚短建定設(shè)工嶄期。摟且開(kāi)憤發(fā)商繼不實(shí)臥際參擇加設(shè)嬸計(jì)、菠施工墊，他召也不濕承擔(dān)惑設(shè)計(jì)廁施工撥中的裁風(fēng)險(xiǎn)上。承乎包商洗要對(duì)蜂設(shè)計(jì)朽和施援工負(fù)櫻責(zé)，取并承央擔(dān)其宮中的羨全部誼風(fēng)險(xiǎn)貨。但坐如果跡承包倘商工咸作不飲負(fù)責(zé)略任或擱工作歸不力直，開(kāi)摩發(fā)商送可能員會(huì)付狀出昂疫貴的披代價(jià)話，得振到低含劣的卷完工符項(xiàng)目乓。因系此，磚開(kāi)發(fā)盆商要旨冒承暴包商縣選擇謎不當(dāng)灑的風(fēng)田險(xiǎn)。階段承課包可以發(fā)且揮各專停業(yè)承包哭單位的模專業(yè)特幼長(zhǎng)，但份同時(shí)也押增加了內(nèi)開(kāi)發(fā)企晚業(yè)進(jìn)行島組織、城協(xié)調(diào)和例控制的流難度。商①包工悶包料，可以詠充分利啟用承包雹商的材展料供應(yīng)膨渠道，秒便于建喂筑材料穗余缺調(diào)賴劑，節(jié)抗約材料戴費(fèi)用。瀉但也隱意藏有承閘包商使夕用劣質(zhì)驗(yàn)材料，累損害工蠟程質(zhì)量進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)尋。②包工部遣分包料，可以挎在建材呈市場(chǎng)混挖亂時(shí)確扛保建筑粥材料質(zhì)懼量，但臘同時(shí)易蒼導(dǎo)致材祥料調(diào)劑逝困難，拍增加了完材料供滿應(yīng)不及營(yíng)時(shí)耽誤狹施工、觀承包商微索賠的短風(fēng)險(xiǎn)。硬③包工鏈不包忠料，造適成材霧料供認(rèn)應(yīng)同振施工燈生產(chǎn)跳相脫腐節(jié)，慰影響箏施工搏單位沸按建筐設(shè)程向序組膽織施共工，飾不利撈于發(fā)幼揮他戀們的煮積極壯性和子主動(dòng)盒性，動(dòng)且極框易造漫成承擊包商朽索賠季。1.6奧.4承包醬合同投風(fēng)險(xiǎn)合同風(fēng)獅險(xiǎn)有兩紀(jì)類，一錦類是由捐于合同排條款不單完善，繪敘述不蹦嚴(yán)密，芬有漏洞距，或部雅分條款蕉與法規(guī)辟相抵觸鄉(xiāng)豐，存有“陷阱”，在執(zhí)態(tài)行中可狗能給合努同中某敬一方造覺(jué)成損失回的可能旅，即合詠同不完給善風(fēng)險(xiǎn)聞。第二丸類是由任于合同魚(yú)條款規(guī)鬧定而引哨起的風(fēng)猴險(xiǎn)在合它同雙方艘間的不謝同分配賽，即純色合同風(fēng)惡險(xiǎn)。本史節(jié)主要秒針對(duì)后濃一類風(fēng)膏險(xiǎn)就施相工承包勺合同予鐮以分析足。施工誘合同冶按計(jì)壘價(jià)方堆式的沃不同體，可催劃分勢(shì)為三迅大類企型，礦即固斑定總邊價(jià)合曠同、蛾單價(jià)虧合同詳和成多本加妄酬金帝合同演，下顯面分干別介叢紹各版種合日同的控風(fēng)險(xiǎn)辛特性唐。1.6理.4承包銀合同毯風(fēng)險(xiǎn)固定總威價(jià)合同對(duì)開(kāi)發(fā)獅商而言其，施工軍過(guò)程中御管理較覆為簡(jiǎn)便足，消除追了建造糠成本增述加的風(fēng)脂險(xiǎn)。對(duì)跨承包商訴而言，柄如果圖辦紙和技提術(shù)說(shuō)明妥書(shū)相當(dāng)究詳細(xì)，窄市場(chǎng)上濟(jì)材料設(shè)貓備價(jià)格尊、人工介工資穩(wěn)當(dāng)定，建凳設(shè)條件瓣明確，紛能據(jù)此漸比較準(zhǔn)幫確的確腐定造價(jià)鐮，也是頑可以接主受的。齡但是，應(yīng)如果設(shè)勒計(jì)圖紙貫和說(shuō)明吉書(shū)不夠籌詳細(xì)，謎未知因滅素比較山多，或障市場(chǎng)材培料設(shè)備陰價(jià)格、嚷工資極屋不穩(wěn)定剃，承包羨商必須膀承擔(dān)相喘應(yīng)的風(fēng)盼險(xiǎn)。為避棄免此存風(fēng)險(xiǎn)蹦，承蠢包商辯通常供會(huì)加牛大投斃標(biāo)報(bào)都價(jià)中環(huán)的不司可預(yù)李見(jiàn)費(fèi)役，用糠來(lái)消爹除不旦確定劣因素股帶來(lái)集的風(fēng)膨險(xiǎn)，役因而遺提高頓了開(kāi)房誠(chéng)發(fā)項(xiàng)搏目報(bào)遼價(jià)，厭這對(duì)初開(kāi)發(fā)歇商又賴是不均利的屬。針顏對(duì)這百種情棄況可乞行的昌辦法賄是在叮固定棚總價(jià)魚(yú)合同勝中，構(gòu)增加孫一些罰必要胸的調(diào)閣價(jià)條星款，免開(kāi)發(fā)腹商分阻擔(dān)建射設(shè)期尾的部旁分風(fēng)妹險(xiǎn)，癥從而野降低果承包災(zāi)商的般不可旦預(yù)見(jiàn)澤費(fèi)用亭，使仿總承噴包價(jià)趟下降玻。固定總夢(mèng)價(jià)合同筋的調(diào)價(jià)舊條款大完致可歸敢納為兩堆種形式導(dǎo)，一是館開(kāi)發(fā)商詠同意對(duì)宅合同簽這字日與憑實(shí)際施累工安裝桃時(shí)的材斯料、設(shè)領(lǐng)備、人膠工等價(jià)役格的差格異全部幣予以補(bǔ)窩償。二占是規(guī)定乖材料、狡設(shè)備和斯人工價(jià)那格差異懸在一定產(chǎn)幅度內(nèi)把，由承箭包商承乞擔(dān)；超蘿過(guò)一定野幅度的儀風(fēng)險(xiǎn)由數(shù)雙方分捧擔(dān)或完鋒全有開(kāi)龍發(fā)商承擔(dān)擔(dān)，以中便于讓舉承包商餐有效地鑼降低承虛包報(bào)價(jià)凡。1.道6.犯4承包合卸同風(fēng)險(xiǎn)固定單制價(jià)合同①估標(biāo)量計(jì)扇價(jià)合捉同，首先開(kāi)斃發(fā)商委胖托設(shè)計(jì)別單位和寸專業(yè)估辣算師，云提出工騙程量估羨算表，未列出分拌部分項(xiàng)僑工程量舌；然后舌，承包繡商以此譜為基礎(chǔ)彎填報(bào)單基價(jià)，計(jì)概算出總拜報(bào)價(jià)，稱開(kāi)發(fā)商貢以總價(jià)禁和單價(jià)條為依據(jù)蹲，確定喝中標(biāo)者促，并簽密訂合同狗；最后視工程竣叛工按實(shí)靠際完成共的工程儲(chǔ)數(shù)量和堅(jiān)合同單也價(jià)結(jié)算頭工程價(jià)伐款。這議種合同醫(yī)雙方承全擔(dān)的風(fēng)病險(xiǎn)均較嗎小，但橋如遇某柱一分項(xiàng)輸工程量形大幅度輛增減，貝可能影需響工程散成本，坐使某一分方蒙受持風(fēng)險(xiǎn)。檔在實(shí)踐鵲中，常廣規(guī)定工燭程量極來(lái)限變動(dòng)旺幅度，梳某分項(xiàng)誼工程量竹變幅超任過(guò)極限纏幅度時(shí)似，允許牽適當(dāng)調(diào)辮整該分職項(xiàng)工程基單價(jià)。②純單單價(jià)合同閉，開(kāi)發(fā)商鑒僅開(kāi)列積分部分昏項(xiàng)工程粱名稱和笑計(jì)量單途位，由牌承包商妹逐項(xiàng)填鉆報(bào)單價(jià)洞，經(jīng)雙筍方磋商淘后簽訂急單價(jià)合剝同，工區(qū)程竣工正后，按礎(chǔ)合同單讓價(jià)和實(shí)震際完成污的工程缸量結(jié)算技工程造敢價(jià)。此兼時(shí)，因舒為工程魄量多少準(zhǔn)直接影退響成本蟻高低，而雙方均菠可能要訴承擔(dān)工慨程量不篇確定而衫引起的窩成本高蠅或低的瞇風(fēng)險(xiǎn)。1.崗6.紀(jì)4承包合撇同風(fēng)險(xiǎn)成本攤加酬胖金合姑同成本攔加酬擴(kuò)金合職同是聚按開(kāi)拌發(fā)項(xiàng)召目實(shí)崗際發(fā)膛生的揚(yáng)成本貞（包蹈括人箭工費(fèi)涌、材晉料費(fèi)疤、施帽工機(jī)漂械使呼用費(fèi)申、其特他直殊接費(fèi)籠和施捏工管愿理費(fèi)理以及灶各項(xiàng)鐮獨(dú)立赤費(fèi)，翻但不疾包括磨承包妙商的狠總管錢(qián)理費(fèi)色和應(yīng)擇交所岸得稅石），眠加上綠商定員的酬怪金（殼總管齊理費(fèi)衰和利茂潤(rùn)）雅，來(lái)巷確定閘承包犯工程寶的總屢造價(jià)守。此擇種合頂同主嚼要用喂于開(kāi)菌工前加對(duì)工皺程狀于況不倒十分膝清楚逃，開(kāi)壯發(fā)商嘩與承惠包商冰相互掌信任廁的情億況，頓如邊齒設(shè)計(jì)罰、邊作施工記的緊棟急工厚程和耐搶險(xiǎn)扮救急傍的開(kāi)揉發(fā)項(xiàng)底目。1.6葉.4承包矛合同設(shè)風(fēng)險(xiǎn)①成本加天固定百熟分比酬展金。開(kāi)若發(fā)商征對(duì)承閱包商億花費(fèi)宇的人圈工、固材料棉、機(jī)貝械使重用費(fèi)駐、其畢他直齒接費(fèi)撕用和透施工碑管理漿費(fèi)等穩(wěn)實(shí)際滅直接先成本僅全部節(jié)據(jù)實(shí)銷(xiāo)補(bǔ)償婆。同肺時(shí)，辮按照猛實(shí)際纖直接匯成本棋的固頑定百餃分比偏作為執(zhí)酬金嫂付給史承包對(duì)商。禾這種航合同朽，承辮包商天所得桃酬金鼠與工型程直且接成更本成斷正比暗，開(kāi)勵(lì)發(fā)商雜面臨倦承包槐商故堵意提永高直煩接成含本，壤惡意粘浪費(fèi)諷，故薪意增舟加酬等金收碌入的捧較大耕風(fēng)險(xiǎn)欄。②成駱本加碌固定誼額酬唐金。開(kāi)發(fā)民商承駕擔(dān)實(shí)橋際直讓接成童本，口酬金木是雙暗方事蓄先商經(jīng)定的報(bào)一筆屆固定待金額辱，這甚種合黎同雖巴不會(huì)飯使承需包商拔故意思浪費(fèi)煎，提袍高直傳接成敞本，蠶但承戒包商清也沒(méi)卡有降改低成奇本的互動(dòng)力庸和壓詠力。③成本加術(shù)浮動(dòng)酬克金。作法節(jié)是承發(fā)堤包雙方標(biāo)事先商域定目標(biāo)勒成本，胞由實(shí)際判成本高盜低確定您承包商縮慧酬金的畝數(shù)額。拔如果開(kāi)炭發(fā)項(xiàng)目界完工后是，實(shí)際慌成本恰虧好為目線標(biāo)成本狼，承包壓商所得蓋為成本莖加某一騎數(shù)額的示酬金；兆如果實(shí)綠際成本拘低于目墻標(biāo)成本期，承包蓄商所得叨除實(shí)際孟成本加撥那一定擾數(shù)額的熱酬金外貍，還可宜根據(jù)成諷本降低液額的一散定比率漲額外獲咸得一筆排酬金；質(zhì)當(dāng)實(shí)際療成本高臣于目標(biāo)雅成本時(shí)包，開(kāi)發(fā)保商根據(jù)死成本增遲加額的軍一定比園率，從聯(lián)酬金中炎扣除一窮部分，釣作為對(duì)伙承包商規(guī)的懲罰首。④限額塘成本窩加浮吩動(dòng)酬門(mén)金。采遣用這霸種合祖同，家首先矩，要巖確定編限額廉成本熄、報(bào)離價(jià)成偵本和抵最低荒成本弓。當(dāng)境實(shí)際腰成本保低于賊最低乳成本位時(shí)，煤承包州商花頃費(fèi)的結(jié)成本偽和應(yīng)堅(jiān)得酬宋金均岸可得匪到支醉付，混并可窮分享盯低于率最低映成本金的成粗本節(jié)蝦約額摸；如女果實(shí)須際成導(dǎo)本在賢最低料成本數(shù)和報(bào)知價(jià)成聞本之艦間，映承包喘商僅垮能得駱到成環(huán)本和摧酬金推；如熟果實(shí)表際成蓮本在歐報(bào)價(jià)璃成本子與限滴額成跟本之籍間，續(xù)只有貨全部繪成本北可以南支付滋，酬型金不寬再考眾慮；得實(shí)際乎成本沖超過(guò)仔限額肌成本戰(zhàn)，超蹦過(guò)部揪分成靈本不配予支肝付。1.諷6.齒5自然條除件風(fēng)險(xiǎn)自然爆條件室風(fēng)險(xiǎn)泳是指跨工程怖項(xiàng)目狠所在辦地區(qū)酷客觀益存在留的惡塞劣自飼然條柴件，摘工程澆實(shí)施波期間支可能撫碰到占的惡存劣氣齊候等儉因素丘可能遙給開(kāi)愁發(fā)商厲構(gòu)成威的威據(jù)脅。自然揭條件創(chuàng)隨不猾同地添域而眼異。被如寒拖帶地突區(qū)嚴(yán)謎冬不唇能施居工，疊或施襪工時(shí)激會(huì)增墳加大仙量冬呈季施監(jiān)工措另施成去本；汁酷暑柱地帶孔施工蠢作業(yè)流時(shí)間絨短，值并增牛加額悉外成互本。哪地震蛇多發(fā)冰帶、灑洪水勵(lì)、海膊嘯、伸海潮霜、火任山影軟響區(qū)噸潛伏戰(zhàn)著威掘脅項(xiàng)避目的磨嚴(yán)重驕自然痰災(zāi)害妨。惡劣仗氣候腎是指碰偶爾素發(fā)生榨的超抖出正箭常規(guī)紋律的戚氣候撇變化蘇，如泛暴雨惜、臺(tái)產(chǎn)風(fēng)、帳、暴埋雪，渴一旦蔑發(fā)生陪，會(huì)捧給工錦程實(shí)魯施帶也來(lái)不腳便，電導(dǎo)致貨工期彼延長(zhǎng)邁、成階本增丙加。1.架6.誰(shuí)6工期拖林延風(fēng)險(xiǎn)房地身產(chǎn)開(kāi)捏發(fā)建零設(shè)階耳段每廳個(gè)環(huán)提節(jié)的具時(shí)間騙損失杠，都怕會(huì)使適工期擠拖延棗。而椅工期亦延長(zhǎng)鼓，一零方面孤房地附產(chǎn)市體場(chǎng)狀港況可彈能會(huì)慢發(fā)生柄比較捏大的甲變化樂(lè)，錯(cuò)席過(guò)最鋒佳租哈售時(shí)買(mǎi)機(jī)，布如已殘?zhí)崆案媸鄢鎏}，應(yīng)珍承擔(dān)遣逾期暴交付穩(wěn)的違互約損淚失、亦信譽(yù)蘋(píng)損失零；另而一方目面，漢工期帳延長(zhǎng)懷會(huì)增廈加投秤入資在金利妹息支工出，錢(qián)增加低管理艘費(fèi)。鈴?fù)瑫r(shí)傷，當(dāng)視開(kāi)發(fā)鉛施工端采用助成本補(bǔ)加百朵分比收酬金迎合同早時(shí)，勉施工少工期歐的延滑長(zhǎng)還葉會(huì)因點(diǎn)直接齊成本販的增蓮加大熱大增照加開(kāi)瓣發(fā)總纖成本主。1.6予.6工期拖龜延風(fēng)險(xiǎn)影響建漁設(shè)階段樣工期的彈因素很涌多，如逃人為因徑素、技碰術(shù)因素雖、材料薦和設(shè)備漿因素、陪機(jī)具因暢素、地槐基因素遇、資金塊因素、著氣候因娛素、環(huán)紐奉境因素碑。其中收，人的逮因素是化最主要視的干擾蓮因素。提國(guó)內(nèi)外典專家分完析了上號(hào)述干擾瓶因素，廟認(rèn)為常殊見(jiàn)的有油以下幾徹種情況[2妖6]。（1）錯(cuò)國(guó)誤估淋計(jì)了五項(xiàng)目山的特憐點(diǎn)及申項(xiàng)目辭的實(shí)荷施條趕件。暮包括寄低估便了項(xiàng)遍目實(shí)慌現(xiàn)在吊技術(shù)桃上的帝困難保，沒(méi)安有考溝慮到恥某些迫設(shè)計(jì)沉和施皺工問(wèn)媽題的抗解決訓(xùn)必須歲進(jìn)行卵科研偉和試燙驗(yàn)，河而這鈴既需廈要資全金，春也需脊要時(shí)民間；暮低估餓了多乘個(gè)單妥位參私加項(xiàng)孤目建悶設(shè)將吃產(chǎn)生普工作匪協(xié)調(diào)獨(dú)的困稀難；聽(tīng)對(duì)環(huán)冒境因列素了遍解不煩夠，怨如交印通運(yùn)怨輸、摧供水濫供電兆等條避件事治先沒(méi)根搞清待；對(duì)舟建材覆設(shè)備預(yù)供應(yīng)強(qiáng)條件覽、市族場(chǎng)價(jià)勾格的隱變化軌趨向逆預(yù)測(cè)撓不準(zhǔn)絮，勞隙動(dòng)力棵季節(jié)腎性短幫缺，謊建筑銀材料庭季節(jié)擋性緊邁張；僻遇到覽了復(fù)禽雜的桶地質(zhì)造條件演或地俗下文鏡物、頁(yè)古跡衰；而因俯噪聲牢、固容體廢攜物等兆污染崇引起礦與工饑地左群鄰右偵舍的蘇糾紛覽，因誕環(huán)境斤污染難而被覽有關(guān)兩部門(mén)織罰款裹、停孩工整雖頓或貝被媒扎體曝西光。1.妨6.愈6工期拖才延風(fēng)險(xiǎn)（2）項(xiàng)陸目參邪加者方工作帖失誤愛(ài)。包灰括：如設(shè)計(jì)困者拖服延設(shè)斬計(jì)進(jìn)章度，磨未能經(jīng)在規(guī)鄭定時(shí)爛間內(nèi)廊提供殖或修劉訂圖室紙；減承包詞商項(xiàng)側(cè)目管飾理水閃平低尊，施級(jí)工方巴法不企符合賊要求疑，機(jī)掙械設(shè)褲備落種后，完人力狹材料門(mén)設(shè)備麗等資忙源供呈應(yīng)不刃足；釘或質(zhì)企量控妹制不眉好，蝦導(dǎo)致廉返工待、加傻固、熱處理漸；勞個(gè)動(dòng)糾五紛引園起工泡人消四極怠痰工、鳳罷工伐；總縱承包臨商將腔任務(wù)獵分包屆給了涌不合賺格的目分包火商；味開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)商未色能就肥自身透負(fù)責(zé)裂的功舞能、蜜質(zhì)量侍問(wèn)題細(xì)及時(shí)井做出誼必要鵝的決洗策；吵開(kāi)發(fā)漿商資典金供訴應(yīng)不生能滿說(shuō)足進(jìn)河度需獸要；頭開(kāi)發(fā)免單位有與施蔑工單記位、蘭銷(xiāo)售吐單位扒或客忘戶因峽各種異糾紛沸扯皮純、訴蝦訟，含拖延坐項(xiàng)目粒建設(shè)蛋進(jìn)度?。唤T設(shè)管株理部曠門(mén)和背質(zhì)量摘監(jiān)督窩部門(mén)姻拖延懶審批壯時(shí)間挎。（3）不可走預(yù)見(jiàn)事升件發(fā)生蜘，如工霸程事故下、惡劣簡(jiǎn)氣候條功件和政桐治變動(dòng)轟、戰(zhàn)爭(zhēng)森與天災(zāi)似、人禍抽事件的暗發(fā)生。1.6快.7項(xiàng)目腫質(zhì)量攀風(fēng)險(xiǎn)房地仗產(chǎn)開(kāi)盈發(fā)良北好的繩投資跑效果租要通嚷過(guò)優(yōu)伯良的哲房地莊產(chǎn)質(zhì)丘量來(lái)饑實(shí)現(xiàn)濤，地虎段只響是誘碗人的暫手段禽，而降房地姓產(chǎn)質(zhì)茫量才與是留核人的篩法寶馳。一槽個(gè)設(shè)屬計(jì)陳歪舊、棚材料詠低劣匯、裝魄飾粗蠅糙的攀房屋左，地扁段再育好也紛難圓霞美夢(mèng)掉。只螺有設(shè)屆計(jì)新上穎、期結(jié)構(gòu)頑安全啄、材工料優(yōu)元良、皆裝飾朵精細(xì)書(shū)的房疾屋才補(bǔ)能有倘效地饅實(shí)現(xiàn)豎地段徐的功賊能，軌為開(kāi)那發(fā)者星帶來(lái)帽高額棉的開(kāi)喜發(fā)利狗潤(rùn)。揀例如躍，“金都碧把海山莊”建于19物95年，位壩于青島飽市東部茶嶗山區(qū)導(dǎo)的黃金祥海岸線穗上，分唉南北兩吊區(qū)，總尊共100多幢別項(xiàng)墅。因殘存在著椅規(guī)劃和蛋設(shè)計(jì)上傭的缺陷享，樓間盜距太小勸，綠化群率太低蒸，建筑極材料落窩伍，一臭直賣(mài)不飼出去，麗有幾幢經(jīng)勉強(qiáng)賣(mài)攻出去了嚇，也沒(méi)那人來(lái)住腐。200硬2年3月5日，無(wú)庸奈的琴開(kāi)發(fā)據(jù)商只櫻得將史北區(qū)魔的數(shù)而十幢流別墅最夷為施平地披。與娘之一按路之插隔的換南區(qū)50多幢且別墅遍現(xiàn)雜掃草叢陪生，必一片專沉寂賠，估眨計(jì)也扮難逃巡壽厄運(yùn)貧。質(zhì)宗量風(fēng)芒險(xiǎn)由傅此可遍見(jiàn)一歌斑。1.6場(chǎng).8開(kāi)發(fā)滋成本鐮風(fēng)險(xiǎn)房地橋產(chǎn)項(xiàng)柏目開(kāi)汗發(fā)成捆本風(fēng)機(jī)險(xiǎn)源店于開(kāi)菜發(fā)的良各個(gè)悶階段室，但去不同尿階段犬對(duì)成胳本影蕩響程伍度相緒差懸任殊。（1）項(xiàng)膨目規(guī)龍劃、甜設(shè)計(jì)投深度振不夠擁。規(guī)侮劃設(shè)衡計(jì)深煉度不涉夠，蠅設(shè)計(jì)敘內(nèi)容滋不全浴、缺胞陷、費(fèi)錯(cuò)誤慣和遺逃漏；派采用章規(guī)范青不恰尸當(dāng)，冬設(shè)計(jì)桶參數(shù)歸選用壟不合庭理；康未考牢慮當(dāng)松地工仰程地旋質(zhì)水悄文地甘質(zhì)條昂件；絲式未考礙慮施神工可暫行性秘等。（2）規(guī)貌劃設(shè)征計(jì)方喂案陳疫舊，盤(pán)未進(jìn)在行優(yōu)影化優(yōu)別選。透設(shè)計(jì)彎中未匠采用檢現(xiàn)代安優(yōu)化銷(xiāo)設(shè)計(jì)睜方法作，如假價(jià)值旬工程痛、最蠟優(yōu)化刪方法慎，對(duì)西設(shè)計(jì)穴方案吉進(jìn)行京優(yōu)化次優(yōu)選墓等。（3）地智基勘棟測(cè)資拍料不烘全，跌地下漸埋藏徑物未孕事先烤考慮努，臨塌時(shí)處勁理不朽當(dāng)。（4）承拴發(fā)包毀方式謹(jǐn)選擇難不當(dāng)帶；合馬同類慕型選棟擇有祝誤；翼合同身?xiàng)l款牽遺漏心、表并達(dá)有剪誤，絡(luò)不嚴(yán)脊謹(jǐn)；院合同凡管理寇不力褲，引姥起大判量索礎(chǔ)賠。（5）項(xiàng)目礦實(shí)施期培間通貨閘膨脹，歇材料、勵(lì)人工費(fèi)絹用上漲裁；或國(guó)東家調(diào)整術(shù)產(chǎn)業(yè)政思策，采扯用新的奴要求或賄更高的崇技術(shù)標(biāo)偵準(zhǔn)，從翼而導(dǎo)致祝房地產(chǎn)倒開(kāi)發(fā)投被資額外翼大幅增霉加。如算國(guó)家規(guī)描定從200