房地產開發(fā)項目可行性分析房地產可行性分析概論房地產市場分析房地產開發(fā)項目費用測算房地產開發(fā)項目財務評價房地產開發(fā)投資風險分析第一節(jié)房地產開發(fā)項目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用二、可行性研究的內容三、可行性研究的工作程序一、房地開發(fā)項目可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念

在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，經濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。

2、可行性研究的作用

1）為投資決策提供依據(jù)

2）作為資金籌措的依據(jù)

3）作為編制設計任務書的論據(jù)

4）作為有關部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

5）作為項目審批、申請建設執(zhí)照的依據(jù)

二、可行性研究的內容(實際案例鏈接)1、項目概況2、市場分析和需求預測3、規(guī)劃設計方案的優(yōu)選4、項目的建設工期、開發(fā)進度安排5、項目投資估算6、資金的籌集方案和籌集成本估算7、經濟分析和財務評價8、風險分析9、社會經濟評價10、結論

項目籌劃三、可行性研究的工作程序市場調查與分析優(yōu)化和選擇開發(fā)方案方案評價編制研究報告第二節(jié)房地產市場分析一、房地產開發(fā)投資的影響因素分析二、市場調查一、房地產開發(fā)投資的影響因素分析1、內部影響因素

2、外部影響因素分析

宏觀因素：人口、經濟、政策法規(guī)等

微觀因素：地段位置與技術因素基礎設施與公共設施鄰里影響規(guī)劃控制

二、市場調查市場環(huán)境調查1、房地產市場調查的內容(實際案例鏈接)房地產的供需情況調查開發(fā)場地調查

房地產市場供給調查123

房地產市場需求調查123

房地產市場競爭情況調查：競爭企業(yè)1234、競爭產品1234

房地產價格調查123456

2、房地產不同營銷階段的調查內容

房地產項目定位階段的市場調查：項目地塊現(xiàn)狀調查項目交通狀況調查項目周邊景觀調查商務圈和商圈調查區(qū)域基本信息調查相關項目基本信息調查

房地產市場推廣階段的市場調查：競爭項目基本信息調查競爭項目銷售信息調查客戶需求和接觸媒體習慣調查

房地產項目銷售階段的市場調查：市場推廣調查和測評成交客戶問卷調查銷售難點調查房地產售后階段的市場調查

第三節(jié)房地產開發(fā)項目費用測算一、房地產開發(fā)項目費用測算的作用二、房地產開發(fā)項目總投資構成1、為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)2、作為研究工程造價合理性的手段3、作為選擇最優(yōu)設計方案的重要控制條件4、作為項目建設實施過程中投資控制的依據(jù)一、房地產開發(fā)項目費用測算的作用土地費用二、房地產開發(fā)項目總投資構成前期工程費建筑安裝工程費開發(fā)企業(yè)的經營管理費其他代收費用固定資產投資方向調節(jié)稅土地、拆遷安置、基礎設施、公共配套管理、銷售、財務表格P483-6實際項目費用清單面積法：P=CQ其它方法等等第四三節(jié)三房三地產三開發(fā)三項目三財務三評價三指標一、三投資三基礎三知識二、三投資三回收三期三、三凈現(xiàn)三值四、三內部三收益三率五、三財務三評價三基本三報表一、三投資三基礎三知識1、資三金的三時間三價值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累計500500500不同三方案三的優(yōu)三劣比三較三單三位：三萬元通貨三膨脹承擔三風險資金三增值機會三成本2、資三金的三時間三價值三換算將現(xiàn)三值轉三換為三將來三值：F=三P（1+三I）n將將三來值三轉換三為現(xiàn)三值：P=三F/（1+三I）nN為計三息周三期例1：某三房地三產開三發(fā)商三向銀三行貸三款10三0萬元三，貸三款年三利率三為8%，貸三款期三限為3年，三到期三后一三次償三還本三息。三則到三期后三應償三還的三本息三是多三少？例2：年三利率三為8%，3年后50三0萬元三的一三筆收三入，三在目三前來三講相三當于三多少三？3、現(xiàn)三金流三量分三析現(xiàn)金三流量三：一三個項三目在三某一三特定三時期三內收三入或三支出三的資三金數(shù)三額?，F(xiàn)金三流入三量、三現(xiàn)金三流入三量、三凈現(xiàn)三金流三量現(xiàn)金三流量三圖：三（三現(xiàn)金三流量三表）50三00123N-三1N7575757575二、三投資三回收三期項目三的凈三收益三額用三于抵三償全三部投三資所三需要三的時三間1、靜三態(tài)投三資回三收期三：不三考慮三時間三因素三影響2、動三態(tài)投三資回三收期三：動態(tài)三投資三回收三期還三需要三與基三準回三收期三相比三較三、三財務三凈現(xiàn)三值1、凈三現(xiàn)值FN三PV：是三指按三投資三者可接受三的最三低收三益率，將三項目三各期三的凈三現(xiàn)金三流量三折算三到項目三起始三點時三的現(xiàn)三值之三和。2、項三目的三經濟三可行三性：FN三PV三》=三03、例三：某三投資三項目三的現(xiàn)三金流三量如三表（三單位三：萬三元）三，假三設基三準收三益率三為10三%，試三計算三該項三目的三凈現(xiàn)三金流三量和三凈現(xiàn)三值，三并判三斷該三項目三是否三可行三。年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、三內部三收益三率1、內三部收三益率三：是三指使三項目三各期三的凈三現(xiàn)金三流量三的現(xiàn)三值之三各等三于零三時的三折現(xiàn)三率。2、計三算過三程：三試錯三法3、項三目經三濟可三行性三的判三斷：三內部三收益三率》=基準三收益三率根據(jù)三上例三數(shù)據(jù)三：求三取其三內部三收益三率4、內三部收三益率三法與三凈現(xiàn)三值法三的主三要區(qū)三別第五三節(jié)三房三地產三開發(fā)三投資三風險三分析一、三投資三的主三要風三險因三素二、三風險三分析三的方三法一、三投資三的主三要風三險因三素市場三風險經營三風險利率三風險政策三風險其它三風險作業(yè)給定三一個三實際三的房三地產三調研三報告給定三一個三實際三房地三產項三目可三行性三研究三報告要求三整理三報告三的框三架結三構寫三出報三告的三目錄三，分三析報三告的三重點三內容三所在三。（三分組三進行三，每三組的三案例三均不三同）二、三風險三分析三的方三法1、敏感三性分三析：分析三和預三測發(fā)三項目三的不三確定三