長春保利項目提案2007年7月21日Part1市場探究Part2競爭分析Part3項目理解Part4客群分析Part5定位推廣Part6營銷策略Part7形象包裝目錄市場探究區(qū)域市場掃描城市印象行業(yè)意象1Part長春市各區(qū)位置圖城市印象市區(qū)劃分長春歷史:【長春，是工業(yè)發(fā)達(dá)城市】長春原名寬城子。長春原有古城，公元926年毀于戰(zhàn)火。長春是中國行走工業(yè)最發(fā)達(dá)的城市，第一汽車集團(tuán)、長春軌道客車股份有限公司長春高新產(chǎn)業(yè)位居北方第二位，僅次于北京。長春高新區(qū)綜合加權(quán)排名始終位居全國前四位，并且長春高新區(qū)的市場表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于東北其他高新區(qū)。城市印象時代背景長春地位:【二線城市，突現(xiàn)中國房地產(chǎn)第三次浪潮?！块L春作為吉林省省會城市，政治經(jīng)濟(jì)的中心。振興東北老工業(yè)基地號角的吹響，相信在城市在我國城市化和產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程中，長春市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有巨大的潛力和市場。房地產(chǎn)作為一種區(qū)域經(jīng)濟(jì)，必然與區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相聯(lián)系——城市印象時代背景長春部分房地產(chǎn)公司由于受資金,技術(shù),規(guī)模等方面的約束,運作的規(guī)范和成熟度有待提升,產(chǎn)品從設(shè)計到成品質(zhì)量都有待改刊,無法確立強有力的品牌形象.但是,對開發(fā)經(jīng)驗豐富,資金與技術(shù)力量雄厚,全程營銷策劃程序化,專業(yè)化的房地產(chǎn)公司而言,反而是機(jī)會所在。

【長春市房地產(chǎn)市場正處在快速攀升的初步發(fā)展階段!】行業(yè)發(fā)展:城市印象開發(fā)背景蓬勃發(fā)展的長春①經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，發(fā)展后勁進(jìn)一步增強從03年開始，長春市地區(qū)生產(chǎn)總值的年增長率都在13%以上，長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速。82410031150133515351675193405001000150020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城市印象經(jīng)濟(jì)環(huán)境②工業(yè)經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量明顯提高工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值2125億元，增長20.3%；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破1000億元，增長22.7%;汽車工業(yè)迅速回升，實現(xiàn)產(chǎn)值1475.7億元，增長21.9%;農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)不斷壯大，實現(xiàn)產(chǎn)值294.7億元，增長24.9%;光電信息、生物醫(yī)藥、能源、建筑和材料制造等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、重點產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，優(yōu)勢正在逐步顯現(xiàn)。長春工業(yè)發(fā)展運行更為迅速城市化進(jìn)程加快，取得顯著成效2001-2006年，長春市市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)步伐不斷加快，舊城區(qū)得到改造，新市區(qū)開發(fā)建設(shè)進(jìn)展順利，人口增長攀升迅速。長春作為吉林省首府的政治、經(jīng)濟(jì)中心優(yōu)勢將日益明顯。市行政中心南遷，南部新城建設(shè)拉開序幕凈月生態(tài)城建設(shè)快速啟動高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)繼續(xù)保持旺盛的生機(jī)與活力，汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)以及空港開發(fā)區(qū)、玉米工業(yè)園區(qū)開局良好輕軌二期正式通車運營，長雙煙鐵路完成工程總量的70%，超額完成棚戶區(qū)改造任務(wù)，拆除房屋290萬平方米，超計劃21%。城市印象經(jīng)濟(jì)環(huán)境人口增長較快，人均住房面積增加房地產(chǎn)市場的一個顯著特征是區(qū)域性較為明顯時間市區(qū)總?cè)丝谌司》拷ㄖ娣e2006年240萬人24.82㎡2010年360萬人30㎡可見，長春市場房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間較大。根據(jù)長春市人民政府公布的《長春市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》,規(guī)劃期內(nèi),長春市房地產(chǎn)需求凈增量約為2500萬平方米,每年增量約500萬平方米,居民收入持續(xù)增長547563006838790589009701113580200040006000800010000120002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年城市居民人均可支配收入(元)2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年生活水平提高消費升級住房消費將逐步成為消費熱點城市居民人均可支配收入年均增長17％2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11358元。城市印象長春經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，未來城市前景廣闊市場探究區(qū)域市場掃描城市印象行業(yè)意象1Part住宅市場八大板塊分布高新區(qū)板塊朝陽區(qū)板塊南關(guān)區(qū)板塊寬城區(qū)板塊經(jīng)開區(qū)板塊綠園區(qū)板塊汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)板塊凈月旅游區(qū)板塊二道區(qū)板塊住宅市場各板塊概況高新區(qū)板塊朝陽區(qū)板塊南關(guān)區(qū)板塊寬城區(qū)板塊經(jīng)開區(qū)板塊綠園區(qū)板塊汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)板塊凈月旅游區(qū)板塊二道區(qū)板塊項目品質(zhì)及價格偏低項目少且及價格較低用地較少，均價最高新開發(fā)區(qū)，地產(chǎn)項目逐漸增多。用地較少，均價最高中端產(chǎn)品集中，價價居中高新區(qū)板塊朝陽區(qū)板塊南關(guān)區(qū)板塊寬城區(qū)板塊經(jīng)開區(qū)板塊綠園區(qū)板塊汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)板塊凈月旅游區(qū)板塊二道區(qū)板塊高端別墅項目集中，供應(yīng)量大，起價每平方米7000元以上。項目品質(zhì)及價格偏低項目少且及價格較低用地較少，均價最高中高端產(chǎn)品集中，價價比高新開發(fā)區(qū)，地產(chǎn)項目逐漸增多。用地較少，均價最高中端產(chǎn)品集中，價價居中住宅主力供應(yīng)四大板塊特征朝陽區(qū)板塊南關(guān)區(qū)板塊凈月旅游區(qū)板塊二道區(qū)板塊以中低端產(chǎn)品為主區(qū)域消化特征明顯產(chǎn)品素質(zhì)格一般均價達(dá)到2600元/平中高端產(chǎn)品集中，價價比高中海、萬科項目的開發(fā)，改善區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境高端別墅項目集中區(qū)，2007年產(chǎn)品供應(yīng)量大，均價每平方米8000元以上。土地開發(fā)飽和目前新開發(fā)項目極少均價最高達(dá)4000元/平綠園區(qū)板塊中端產(chǎn)品集中，價價比高最早開發(fā)區(qū)域新開發(fā)項目不多房地產(chǎn)開發(fā)體量逐年穩(wěn)步遞增年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年新建房屋施工面積（萬平方米）600612575527660676689新建房屋竣工面積（萬平方米）305380312269385286約300市場不斷放量，供需持續(xù)平衡行業(yè)印象開發(fā)情況施工\竣工面積走勢2005年，長春市新建房屋施工面積趨于平緩，施工面積同比增長2.4%，但增幅下降了近20個百分點?？梢?，在“銀根緊縮、地根緊縮”的國家政策下，開發(fā)商已經(jīng)不再盲目的開發(fā)，而是逐步形成理性開發(fā)。行業(yè)印象開發(fā)情況200兩0-2苗005巾，房地凱產(chǎn)銷售漿情況年份2000年2001年2002年2003年2004年05(1-11)2006年房屋成交面積（萬平方米）147.8196.5314.9383495364.4311.21房屋成交金額（億元）28.139.163.574.794.171.972.1商品房成交面積（萬平方米）10093.2152.4216288.7148.7商品房成交金額（億元）22.42640.442.154.936存量房成交面積（萬平方米）47.869.990.2167.2206168.3存量房成交金額（億元）5.77.410.632.639.228.1(注:錫數(shù)據(jù)來筒源于長那春市房壯地產(chǎn)交怪易中心桂)行業(yè)意象銷售情況200妖6年，推各戶型估銷售情掩況20住06應(yīng)年，陷長春針市合瞇同備閣案商多品住艙宅套番數(shù)3媽02瓣08請?zhí)?，贊面積估為3易19屬.5回萬平姜方米懂。其爪中，遞14墊4平惱方米梢以上把大戶狐型占塞銷售胡29紛%的攪比例表，可姑見，磚房地色產(chǎn)消貿(mào)費機(jī)自具潛祥力，大戶許型開攻始將升走俏位市場印。90㎡以下25%90-144㎡46%144㎡以上29%90㎡以下90-144㎡144㎡以上行業(yè)意象銷售情況200果7年1比-3月掛份，各浙戶型銷不售情況2007,1-3月份戶型成交統(tǒng)計90㎡以下47%90-144㎡12%144㎡以上41%90㎡以下90-144㎡144㎡以上20年07口年3適月，衰長春料市累晶計可濕售商認(rèn)品房嬸50謠6萬琴破費澇們，瘡其中未住宅命是3浪43喂.5短萬破結(jié)費們辰，而蕩欲上濟(jì)市商侮品房曉的開量工面蒼積約聞10貧00壇萬平元方米疤，截科轉(zhuǎn)的某加上深將上礦市的碼長春錢商品職房的用供應(yīng)介量將杰達(dá)1割50往0萬象平方護(hù)米。中低端震產(chǎn)品的旱大量入創(chuàng)市，勢悉必抑制豆房價的爆快速增爐長。行業(yè)意象銷售情況上圖顯貢示，2縱000永—20附04年煙長春市零的房地廊產(chǎn)交易航量一直喚呈上升頸趨勢，致而至2閥005惱年1-泡11月睡份，交襖易量已晶有明顯窯的下降愈，即使選計入了扒12月隸份的交絞易數(shù)據(jù)標(biāo)，也改睡變不了左交易量母整體下跪滑的態(tài)膠勢。究其害原因電：“活宏觀稠調(diào)控移”的坑影響與，使斯得部屬分消宜費者惑轉(zhuǎn)為鉛持幣棟觀望燦的態(tài)胞度，肅一旦轟發(fā)現(xiàn)站長春茂市場氏較為份平穩(wěn)延，沒領(lǐng)有太頸大的樣變化科，那售么這迎部分齊需求坐才會租得到瘋釋放泊。交易量敗，總體移呈現(xiàn)上腐升房價穩(wěn)鋼步增長①2盲00役0—安20蹲06喪年房繡價變營化情唇?jīng)r年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年（1-11月）2006年商品房成交均價（元/㎡）224023732383.82308.32194.62236.32317存量房成交均價（元/㎡）119210581172.714481454.21667.9約1600(注:什數(shù)據(jù)來參源于長驅(qū)春市房液地產(chǎn)交辣易中心油)行業(yè)意象市場價格房價腐走勢旋圖近六年際房價走目勢震蕩姓幅度一沒直很小作，尤其塞是商品怖房成交昏均價。獨整體來趙看長春魚的房價奴變化有隨它的合鵲理性，獨基本上倆和長春汪經(jīng)濟(jì)發(fā)摩展的曲型線相一勝致。（律說明：哭長春2需006帽年存量吐房均價門約為1恩600斤元/平黎）224023732383.82308.32194.62236.32317119210581172.714481454.21667.916000500100015002000250030002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年商品房成交均價存量房成交均價200盤7年，尤700須萬房源煮將上市私房價研增速將諸趨緩目前，呀棚戶區(qū)使改造正籍在大規(guī)貼模進(jìn)行磨。200層6，長爸春市棚游戶區(qū)改羽造已完躬成拆除鐮房屋總歡建筑面森積29頑0萬平灘方米，吼改造開身工建設(shè)閃30個眨地塊，替施工面炕積26尾0萬平怎方米。20緒07并，長鄙春樓再市供炸應(yīng)將足十分算充足冬。二道下、寬講城、縣綠園斗、凈名月等度區(qū)域貌都有閘大型備地產(chǎn)項目開發(fā)，普預(yù)計今京年高調(diào)蚊上市的腎商品房項目超過雖10濕0個羨，預(yù)扭計2總00接7年冰市場惡上累給計可裝售房鉛源將域達(dá)到芹70珠0萬滑平方雀米。濕并且架加上團(tuán)越來廢越多骨的優(yōu)古質(zhì)二逝手房流源上伴市流獄通，兆因此敞，長群春樓樣市供上應(yīng)將穿十分歸充足釋。大戶型成產(chǎn)品，丈市場需離求旺盛關(guān)鍵詞恩：小戶撤型20博05屈年，釋長春婦小戶梨型市然場總諸供應(yīng)衡量達(dá)混到1籍4.衛(wèi)79蒜萬平釀方米屋，當(dāng)圖年基揭本消珠化完癥畢。20園06狂年，影長春我90雜萬平焦方米留以下劣的小派戶型版市場愛總供像應(yīng)量繭達(dá)8捏0萬魯平方貨米，乎消化網(wǎng)達(dá)9委8%塞以上樓。關(guān)鍵詞把：大戶疊型200悄6年，躁144盲平方米悲以上的哲住宅共姑成交3檔500庭多套，鴿成交面惠積近9朋0萬平畢方米，雪占銷售愛總量的祖近1/沖3，取樸得空前杯的成功桃；200砍7年，立大戶型毯的總量倉與去年察相近，粱但所占桂比重將墾大大減謊少。200菜6年1件-12粥月長春烈典型住妙宅指數(shù)疤分析綜合祖指數(shù)次有所籮上漲20奸06亂年1曠2月伐，長腿春典耀型住零宅指冬數(shù)為面11夠03枯點，別較上跌月上攔漲1值3點騰，典溫型住克宅均盛價為豎35宋61便元/幸平方贊米。嚼各樣男本項抓目中件，萬?？粕戏陽|區(qū)河與天歲安第厲一城杠價格筍相對演變化策最大少，萬姨科上垂東區(qū)貿(mào)價格艙上漲驕約2泄00診元/抵平方船米，盤而天救安第象一城賭則由牛于產(chǎn)極品類度型的近不同熟，銷竟售均辨價上設(shè)漲了偉70子0元預(yù)/平譜方米揮。典指局綜述1-1無2月長獎春樓市占供求基貫本趨于蛙平衡市場煤綜述縱觀逗20底06礎(chǔ)年全被年，糞長春揀住宅頁新房紗共登鼠記備會案3流19孟.5渴萬平限方米箏，交付易總示量為其29盟59纏1套營，成唐交總會面積蓋為3蠅11奴.2諸1萬驚平方默米，筑供求尤比為診1.愛03揪，供忌求基首本趨出于平訪衡。柱其中張南關(guān)泳區(qū)供起求比萬為1珠.2擇0，怪是各敲區(qū)中典供大里于求窗比例羊最大渴的；針朝陽左區(qū)供堪求比析為0拉.7脾6，范是唯食一供香不應(yīng)喝求的喝行政廟區(qū)。1-扣12底月商博品房檢交易沉量繼續(xù)攀敵升12慎月份坑，長夢春商寄品房繳合同誓備案樂成交阻套數(shù)冷43搞58喉套，騰較上斤月增刑加8泄81翁套，淡總成聚交面安積為僚45王.2泥6萬退㎡，姓環(huán)比族上月絡(luò)增長宰21界.4法%，柏保持酷著較販大的殲漲幅和，1逮2月鄉(xiāng)豐也是囑20隆06跳年以沈來長說春交供易量即最大醬月份旱，迎謙來了里樓市輔的“拒暖冬凈”。父6月供，以購39味67浸套、恨42酬.7氣2萬走㎡的幼交易盟量居錫第二江位，淺1-器5月借交易鋼量較世小。1-1辟2月全縣市成交枕均價上揚12月復(fù)全市成糞交均價免231脹7.3扇元/㎡扮，環(huán)比秩上月上云漲5.戚2%。詠從全市慎新增住齡宅成交麻價格走冤勢來看胃，20館06年才以來價旨格在波織動中基巾本呈上觀升趨勢燈，其中絮1-2然月成交休均價為燥195炎6.1王元/㎡，其鼓后便漲一直味高于倍20東00烘元/㎡，10少月長春腥住宅交芹易價格諸為06比年來的敗最高位菌，為2慮321爛元/㎡，1芹1月?lián)苿t有超所回緩落，淘12嘆月則銷止跌鐵回升染。從各息區(qū)均肅價走瞇勢分化布圖造可以悄看到煙，1霞2月輸南關(guān)男區(qū)上勵漲幅蹈度較全大，勝成交肅均價壺為2因54詠9.丑3元衰/平柳方米幣，環(huán)癥比上瞞月上飾漲1詢7.扒6%攜，價鎖格逼鬼近一截直以僅來各曠區(qū)成負(fù)交均綿價最凱高的帖區(qū)域須朝陽難區(qū)，涂朝陽桐區(qū)本資月成辨交均傳價為灑25駱51經(jīng).6量元/掃平方被米。1-1割2月各仇區(qū)成交僵均價走霧勢動南關(guān)趙區(qū)漲幅帥較大長春空榜置房面墻積上升統(tǒng)計時間2006年4月底2007年4月底空置房源面積(萬平方米)224.29259.38數(shù)據(jù)來歌自：統(tǒng)屈計部門市場空殃置面積石逐年增樂加房源類型住宅空置辦公樓空置商業(yè)用房空置其他類型房屋面積(萬平方米)159.3615.9963.7420.34數(shù)據(jù)來義自：統(tǒng)賤計部門長春醋空置椒房面騎積上撥升住宅糕空置瘦面積硬最大房源空置時間1-3年3年以上其他面積(萬平方米)117.9937.84103.55數(shù)據(jù)來及自：統(tǒng)凈計部門長春柄空置知房時夢間較衡長空置時蠻間較長普宅尋市場房地產(chǎn)身業(yè)持續(xù)挑發(fā)展，供沫求平償衡大量中運低端產(chǎn)疊品充斥孕市場，前景障廣闊第四次蠅別墅浪粘潮襲來展！到今渣天，瞇長春帆別墅蘋已經(jīng)睜歷了禿三次周浪潮棗的洗野禮。樣從上唇世紀(jì)色90埋年代避的“喝大隊達(dá)別墅浪”，規(guī)到2布00帳2年踐To首wn炕ho姨us聾e風(fēng)量行，蕉再到腳20診04踢、2謊00丘5年跳融創(chuàng)丹、中尤海代響表的旅區(qū)域斧別墅芽……長春別際墅從無仿到有，鼓從落后衣到現(xiàn)代嘩——但迷它們將兇被顛覆凍，因為已一大批點新別墅座項目已返躍躍欲葬試、沖罷破以往腰，準(zhǔn)備何掀起第巧四次別伯墅浪潮摟。行業(yè)志意象200謙7年別絡(luò)墅市場長春，受前三次泉別墅浪支潮留痕沃！★第一攪次，袋追溯滔到上參世紀(jì)徹80遙年代遠(yuǎn)末9似0年稠代初之，改惑革開停放，胳第一壯批富郵起來秤的人內(nèi)以最失快的雞速度鈴接受彈了西告方先迎進(jìn)住挺宅產(chǎn)歪品—鵲—別魯墅。威第一卵批私授家別殼墅在賤凈月末潭誕價生，鄉(xiāng)村別慈墅?！锏诙艽?，貓歸功道于外絮埠開嫂發(fā)企毯業(yè)的谷進(jìn)駐腔。1嶼99旗9年暫大連懼萬達(dá)蝕帶來逮聯(lián)排福別墅蘆。2袍00綢2年族鴻城陽國際勤一場節(jié)“t悟ow建nh眉o(jì)u慘se許風(fēng)暴內(nèi)”才刮起由，同狗年，友天安釣制造剩了長邊春第駝一個監(jiān)以別惹墅為搬主的尾地產(chǎn)熔項目積，聯(lián)排別掩墅、雙勒拼別墅澤、疊加句別墅隨行浪逐來鼠……★第三陰次，株又是音外埠呈勢力浙領(lǐng)先榮殺入可市場拿。2取00差4年勢融創(chuàng)怒置地拳拿地耐近6逮0萬僅，全傲部開栗發(fā)別掘墅及蕩低密傲度住喜宅，環(huán)20敬05魂年中紡海地涉產(chǎn)萊愈茵東愚郡殺友入，城區(qū)別擱墅的概搏念正式在坡長春出協(xié)現(xiàn)。第四片次別溝墅何巖以興癢起？——繩有道健是“殖長江凳后浪肥催前福浪”祖！20閱07寒-2揉00貼8，窩長春擾市誕自生這坡樣一皮批別愧墅項店目森林委華墅侵二期寄、凈該月·挺香榭槳街經(jīng)骨典組汁團(tuán)、孩東方紹之珠閃水晶或灣、飯啟明門花園押中式袋別墅軋、力噴旺·尖弗朗應(yīng)明歌葛、萬漠科·毅蘭喬煮圣菲渠二期睬、中才信城粘、御潛翠園遠(yuǎn)、華刷業(yè)玫典瑰谷塞、東房誠方聯(lián)午合置潔業(yè)、博深圳料益田天地產(chǎn)央、保踢利地惠產(chǎn)等量近2楊0個藍(lán)別墅套、類租別墅寧或容燭積率崗為1通的低摩密度湯住宅桃項目溜。總開悟發(fā)面斬積將溫超過駐50尖0萬截平方盡米。高端別酷墅較為建集中高新區(qū)板塊朝陽區(qū)板塊綠園區(qū)板塊凈月旅游區(qū)板塊二道區(qū)板塊吉糧康郡/聯(lián)排別墅萬科蘭喬圣菲/森林華墅/月潭林墅和黃御翠園/中信城/蘊城別墅力旺弗朗明歌/優(yōu)山美地/愛定堡中海南湖1號別墅中海·萊茵東郡融創(chuàng)·上城/天安·第一城保利項目過去斥長春臨別墅訊市場厲幾大兇開發(fā)排項目過去長情春別墅威市場幾框大開發(fā)自項目總麻占地面幕積為1薄89.核8萬㎡忽。其中倦，融創(chuàng)雖上城、臟天安第裝一城，策兩項目播占地面堆積最大角，分別窩為60火萬㎡、捷42萬明㎡。200紋7，長忘春別墅和市場第串四次浪鴉潮中的仔項目20悅07緣瑞，長職春別梯墅市門場第氏四次晴浪潮東的幾興大項厚目總友占地快面積簡為3驢79艦.6比萬㎡老。中除信城瘋項目娃占地礦面積鏡最大南為1種10舌萬㎡烘，總化體呈晌現(xiàn)大位盤規(guī)鋪模。第四計次別暫墅浪蘇潮開發(fā)的潑項目基棕本以大地塊炭開發(fā)為基調(diào)占地面礦積超過50子萬平艱方米以上的充開發(fā)項取目不少亭于6個“造施城”一詞覆將成御為事天實別墅墨市場200宜7年下扛半年，伐開始放綠量的新?lián)釀e墅項昂目較多棒，開發(fā)棵時間相薪互接近釀。它們虎將形成壟一股合判力，在車近12猛個月內(nèi)遠(yuǎn)將集中茅放量上哭市，出叨現(xiàn)“扎搜堆”現(xiàn)燒象，總醋體新增慚貨量約晶為500果萬平方微米。中高慢端產(chǎn)踏品體隆量大興,市茶場競蹦爭激須烈行業(yè)字意象房地產(chǎn)幼市場空前皆活躍杯，尤其菜是高端設(shè)別墅塌項目印“造城”立工程的啟梁動，編競爭舉激烈大盤聯(lián)邀合，不東只是帶料來競爭易，而是政學(xué)習(xí)借灘鑒更是一目種促進(jìn)紅。市場金探究區(qū)域市領(lǐng)場掃描城市象印象行業(yè)掌意象1Par廈t鳥瞰西屋南板塊走進(jìn)春撥城西南奔板塊——長啞春高新勇技術(shù)產(chǎn)史業(yè)開發(fā)呈區(qū)長春質(zhì)房地犁產(chǎn)西息南板波塊高新戴經(jīng)濟(jì)社開發(fā)點區(qū)區(qū)域簡市場燦掃描項目所愁處版塊項目所驢在板塊嫩：朝陽曠區(qū)政府烈和高新療區(qū)管委瞎會均坐閉落于西稍南，“牛政府南蹈遷”將觀使南部桶成為未閑來的城莖市副中帝心，為庸該區(qū)域濤發(fā)展提擱供了良減好契機(jī)致；朝陽區(qū)掙板塊南關(guān)馬區(qū)板譜塊綠園兩區(qū)板吼塊汽車產(chǎn)戰(zhàn)業(yè)開發(fā)前區(qū)板塊寬城記區(qū)板晃塊二道區(qū)痕板塊經(jīng)開區(qū)晴板塊遠(yuǎn)離市址中繁華被商圈、融目前交通緣瑞不便懷利區(qū)域鼻人口將基數(shù)糧小，人流到荒達(dá)率低公建笨、商買業(yè)、豪生活配套銅均不篩完善市民認(rèn)勺知度較基低，但因天睬安第一徐城、融歪創(chuàng)上城阻高端項體目的知驅(qū)名度，您加深了答市民對漠區(qū)域的贏印象，飾即有錢除人居住校的地方區(qū)域板塊形憶象較為迎模糊，因融豪創(chuàng)上列城對跟區(qū)域鞏定位密為“怠富人悼區(qū)”霧的炒粱作后娃，僅服業(yè)內(nèi)爐人士會有了姐“富段人區(qū)艇”的德概念現(xiàn)狀區(qū)域市幼場掃描區(qū)域濫現(xiàn)狀人文高新區(qū)做是長春元高素質(zhì)械人才密共集區(qū)域科研蘆力量約密集武，文撒化氛狠圍濃孤厚，喬人文賊素質(zhì)攝優(yōu)良包括完吉林送大學(xué)跟在內(nèi)18所全日損制高鄭等院尚校，39所國家、簽省屬科是研機(jī)構(gòu)缸，12所設(shè)計獅院和寒8個近計算名機(jī)測敲試中戒心11個重點開蔬放實驗鏟室全部妄集中在循高新區(qū)區(qū)內(nèi)科惡技人員晨占人口烤比例達(dá)仍16.寸6%未來輝幾年執(zhí)高新醋區(qū)將聰匯聚褲大量久的高詞素質(zhì)逃高收豪入人妖群，堂會迅遮速的余推動殼區(qū)域饒房地銳產(chǎn)價妹值的挎提升點。輕軌開就通，高中新區(qū)站敏距離項米目僅2劫00米屬遠(yuǎn)1號地窮鐵項目隙即將啟娃動，未匠來區(qū)域夏交通系聚統(tǒng)進(jìn)一魚步完善交通從市政越規(guī)劃上避來看，恒西南的希路網(wǎng)建痕設(shè)非常拳有利于蝴地產(chǎn)的遼發(fā)展，購前進(jìn)大烤街、湖滑光路、漁繁榮路救、加之會原有的瞧衛(wèi)星路熟及高新樸區(qū)一帶惠新修道陸路，路錘網(wǎng)非常光發(fā)達(dá)。區(qū)域市紛場掃描區(qū)域蘭交通西南地將區(qū)樓市富源躁效應(yīng)彰顯長春垮西南養(yǎng)，一次個城市異文明編和知候識產(chǎn)呈業(yè)結(jié)合斑最相臥得益好彰的課區(qū)域齊；長春西盼南，一乖個規(guī)模處大、求品質(zhì)惰高的樓盤善最聚合鍋集中的辮區(qū)域；長春西豈南，承包載了城為市內(nèi)無欠數(shù)向往栽卓越生揚活品質(zhì)津人群的柏夢想，艘最好地兔闡釋了高知曲人群的居冊住品仿質(zhì)，澤讓高貴、參舒適、煉個性、顧品位的生活傳方式和速狀態(tài)變紹為現(xiàn)實塑。群雄合臉力逐鹿僻西南都中高端例人居領(lǐng)瞞風(fēng)騷富源區(qū)域男市場雨掃描富源版皇塊長春按市政疫府南壺遷長春短南城寶的大環(huán)點境、霸大交炸通、模大教閑育、船大商芒業(yè)大金融的產(chǎn)壯業(yè)格陵局正汽在形狂成而南輕部以排幾家飛高檔睡樓盤恐為主毯形成居住但中心市政府死作為政避治中心色，將更扇加相得啊益彰改變1400160018701950310005001000150020002500300035002002年2003年2004年2005年2006年均價(元/平方米)從房價唉不到1聲400夏元/平融方米到根現(xiàn)在的某300濁0元/滑平方米趨。西南炮板塊鉛房價看走勢遠(yuǎn)景隨著傅保利商地產(chǎn)艷區(qū)域耐內(nèi)的礙開發(fā)悔，高芒新區(qū)寫將成管為春拆城真限正意嫌義的“富人狂區(qū)”區(qū)域悲市場瞇掃描未來柱遠(yuǎn)景長春西選南再次辟發(fā)力產(chǎn)品喚風(fēng)格岸：現(xiàn)雀代德寧式風(fēng)斷格別粱墅、賞花園爛洋房產(chǎn)品糠附加輸值：什贈送騰內(nèi)庭橋院、缺贈送素露臺產(chǎn)品配校套：商框業(yè)、會志所融創(chuàng)歸上城在售產(chǎn)品類型（平方米）當(dāng)前均價（元／平方米）整體銷售情況熱銷戶型（平米）獨棟別墅/帶電梯多層起價：4750元/平米均價：6000元/平米最高價：8000元/平米７０%聯(lián)排產(chǎn)品戶型點評票:優(yōu)勢姑：項類目規(guī)差模較在大，忙配套占豐富圓．產(chǎn)培品功諷能齊鈔全、囑交通慮便捷摧。劣勢：豬客戶對似于建筑蒼形態(tài)的冤接受程激度有待盾加強。占地面款積585口300平方米途；建筑賺面積604凡00平降方米；容殿積率陷：0.8張4區(qū)域市管場掃描競爭項廊目項目外編景圖項目逆產(chǎn)品甚：聯(lián)息排別吊墅為類主打槳產(chǎn)品淚，且企取得代市場突良好龜?shù)恼J(rèn)找可度奔。營銷推帽廣：“壟名人效善應(yīng)”，是借助體魔驗營銷儉活動宣謠傳推廣醒；報紙社媒體轟萬炸式投愧放，以輸廣告的乞“規(guī)模典”效應(yīng)服提升產(chǎn)燒品及項挑目的知多名度。戶型面扣積：1剩50-圾300青平方米價格區(qū)隊間：5悲0-4芬00萬蔥元聯(lián)排產(chǎn)康品受市長場青睞納“名人桶效應(yīng)”如廣告策俱略迎合至受眾項目挨分析產(chǎn)品風(fēng)陪格：英鐮式風(fēng)格產(chǎn)品士附加盆值：荷贈送薯內(nèi)庭澡院、該贈送愉露臺產(chǎn)品徑配套從：商竭業(yè)、培會所在售產(chǎn)品類型（平方米）當(dāng)前均價（元／平方米）整體銷售情況總房款區(qū)間熱銷戶型（平米）一二期已售罄三期6層多層/獨棟別墅平層均價：4600元/㎡越層均價：5000元/㎡70%60-400萬元170-200平方米占地簽面積枯４２則萬平寫方米擾；建飄筑面靠積６境０萬傘平方寄米（升其中卸二期民項目坦建筑售面積遙９萬守平方藍(lán)米）申；新紫開發(fā)驕面積?。ǘ€期５謀萬平撓方米棟），拿三期絨待定冰。天安·但第一城區(qū)域鳳市場協(xié)掃描競爭項譯目戶型及旱價位產(chǎn)品形態(tài)戶型面積單價/均價銷售情況備注小高層150-190平3300-4300元★★★一期產(chǎn)品復(fù)式洋房4500元聯(lián)排別墅297平5500元★★★★獨院別墅356平7000元★★★單體別墅350平10000元★★★點評:法優(yōu)勢：伸項目規(guī)微模較大倆，配套鄙豐富．置產(chǎn)品功國能齊全切、交通憤便捷。濱劣勢：徑客戶對血于建筑象形態(tài)的劑接受程萄度有待偶加強。項目實景圖20緩02雨年進(jìn)優(yōu)駐長螺春。給以“抖先”冰取勝殺市場壯，高獎端項險目形指象被竿市場手認(rèn)可項目除產(chǎn)品磚：單氧體/犧獨院戲/聯(lián)毛排/葵雙拼炮/別聲墅綜碎合型飼產(chǎn)品內(nèi)形態(tài)鐮，已仗取得躺市場見良好蜘的認(rèn)纏可度等。營銷推徹廣：低濫調(diào)宣傳戶型免面積慘：1藍(lán)50飄-3對30洗平方史米價格晌區(qū)間裂：5櫻0-嫌45襯0萬乘元項目分軟析區(qū)域拿市場捧中的射產(chǎn)品幸是中幫端、璃低端屠（普趙宅）閱以及高端指（單惹體別舒墅）砌，中疲高端硬的產(chǎn)倦品（槍聯(lián)排不）少控。未來區(qū)拌域內(nèi)的塵中端、躬中低端張產(chǎn)品競恢爭隨著露新項目云的陸續(xù)數(shù)上市將璃進(jìn)一步毫加劇，中高端公、高端盒產(chǎn)品則炎較為稀揉缺。目前左項目煌區(qū)域矩內(nèi)競嘩爭產(chǎn)子品稀穴少，喇其他惑區(qū)域嗽如中海、烏萬科將雅成為我旬們的“托參照藍(lán)防本”，開拓區(qū)天域內(nèi)新所的市場繭。通過區(qū)畜域內(nèi)在響售項目慕的廣告朱引導(dǎo)，妖市民對巾高新區(qū)雷有了一花定的認(rèn)三知。區(qū)域市墊場掃描思捕考區(qū)域伏市場丙掃描區(qū)域漂市場競爭葵項目脅較少，區(qū)域碧環(huán)境逐甲漸改善保利項目倡的進(jìn)淡入，航為“改變薯”而來…驚…“利用拘馬拉肢松跟肌隨策索略”吸嗚取精氣華，材樹立屆區(qū)域姓的品牌寒奇葩攏。競爭漿分析潛在對扔手項目在售項助目即將罷推出帖項目2Pa仔rt凈月大鋼街539立9號單體、牧聯(lián)排、千雙拼別治墅1期已售損罄，二仔期即將臭推出建筑風(fēng)粥格：南加州原味劫別墅起價魯：700過0元/平全國畏開發(fā)秒連鎖眨品牌跳效應(yīng)萬科·驅(qū)蘭喬圣瞧菲二道區(qū)逮經(jīng)緯南冶路70牽9號多層挪、高轟層1-旅4期全掀部售參罄容積率池：1.2控3/綠化30%5期：6棟/主力戶侵型：14咸0-餡15厘0平方飲米第5期：剖起價38胸00元/均價400貍0元/最高價60積00元品牌必認(rèn)知釣度高萬科真·上輝東區(qū)凈月羊區(qū)臨手河街747梳7號總占錦地70萬平方箏米均價顯：100靜00元/平方午米；起價：22吊8萬元/套；朗最高獄價：488萬元/套容積簽率：0.6眨5/綠化醬：50妄%熱銷政產(chǎn)品譯：28統(tǒng)0-弟44束0㎡聯(lián)排/雙拼別菊墅天鵝堡16臘0㎡逼-2米20耗㎡電梯洋帆房同步豆熱銷。大品托牌地愉產(chǎn)/槽子品蘿牌聯(lián)斯動中海浮·萊擱茵東沒郡凈月區(qū)際南環(huán)路鞭與彩織肅街交匯夫處(中海大水岸竟春城笛以西)起價43崖00元/均價470冶0元/最高虜價68臉80元高層寄：均嫁價430印0元/㎡咱/起價368我0元容積率怎：1.2爸6/綠化38道%面積區(qū)飾間：96每-1旋80平英倫堆建筑院風(fēng)格市場我品牌溜大盤螞產(chǎn)品中海·帥水岸馨濤都競爭餅分析潛在俯對手馬項目在售外項目即將推辣出項目2Par唱t朝陽區(qū)柜南湖大立路與工貍農(nóng)大路脖交匯處占地面填積46怒00案0平方米總建筑唯面積69邀00漢0平方盛米平層啊、復(fù)發(fā)式（5F、8F）容積葛率：1.咸5公交多線路競：25嗽2路、6路、277路長春凈槐月旅游般開發(fā)區(qū)/占地92萬平挨方米國際射頂級弊半山轟別墅中?！⒛虾?費號和黃衫·御哀翠園項目但位置輝：凈濕月區(qū)押凈月亡大街47堵75號占地：20臂0萬平方跳米產(chǎn)品形彎態(tài)：別訴墅

獨狼棟、聯(lián)拐排、疊天拼、花金園洋房首期產(chǎn)吊品：中鋒信城·拉斐莊煌園單體別墅/中信城·普羅旺哨斯聯(lián)排別墅公交庭線路弱：10撓2路、120路、160路、我輕軌中信城外展廳已正商式啟襪用，蕉香格畫里拉3樓大廳規(guī)模零最大高端-預(yù)超大國違家花園漆城中信舉城項目蛙位置唯：凈番月區(qū)齒臨河坦街與動南環(huán)怎路交艷匯處總占樹地面榆積近26萬平缺米，暫總建良筑面敢積約23萬平晴米產(chǎn)品形綢態(tài)：聯(lián)右排、單姓體別墅尤、高層一期央為聯(lián)剩排和綱單體碗別墅導(dǎo)；二輸期正翁在規(guī)刪劃中測；三糖期是庭高層嬸；聯(lián)期排、沙單體骨別墅遲在9月封頂兼。容積才率：0.游8交通閘配套薪：112路、矮輕軌汪、17路、225路西班老牙建筑風(fēng)聲格“低旨密度可的高街檔社糾區(qū)”力旺光·弗攝朗明沖歌競爭分該析潛在對航手項目在售籌項目即將推已出項目2Pa夏rt項目地書址：高持新技術(shù)尺開發(fā)區(qū)沖光谷大輛街20陳08號用地面撿積(平方米)1喉10旋00畝0；一期暴開發(fā)20萬㎡，垂目前已醫(yī)成為現(xiàn)夕房；二咐期約開昂發(fā)24萬㎡夕，三孕期約如為20萬㎡.總建筑棉面積(平方蝴米)11烘000變0；容得積率1.鐵1；綠萌化45饒%一期寺、二攝期現(xiàn)支房均曾價在288徐0元/㎡。三期妙小戶舊型起膜價29筋38元；癥均價300戚0元；襯最高達(dá)價:3松48午8元交通：267路、12沫9路、14想3路、239路、19腦3路以“價構(gòu)”取勝電中低端螺客戶需口求高新呢·怡執(zhí)眾名侮城項目位銅置：高妄新技術(shù)帝開發(fā)區(qū)挨光谷大致街與飛嗽躍路交泉匯處起價24仔00元/平方咐米；析均價29算00元/平方米；最高炕價398續(xù)0元/平方米總占笑地25萬平方爽米、總?cè)薪娣e36萬平方縣米、容籌積率：1.4初0、綠化35扣%公交扯線路繭：26賺7路、13餡4路、239路、19鑄3路、9路、20路、輕舊軌一期在想售戶型繁面積98-泥180平方碧米（二眾居室79殃-1螞00平/三居室110芬-13傳0）總價：25鐮—6斗0萬元以“價史”取勝游中低端監(jiān)客戶需擱求咖啡小交鎮(zhèn)中低興端（普宅產(chǎn)品避），撲以價格取卡勝市場高端稱（別墅）產(chǎn)品輸，以品牌議、產(chǎn)處品、貴區(qū)位極環(huán)境贏得市場分析小站結(jié)致勝箴荒言誰把握插了市場昆誰就是拾贏家誰把握脾了客戶識誰就是老贏家致勝核臣心壟斷磚高新愉區(qū)、紋汽車糟產(chǎn)品蘋開發(fā)盾區(qū)客助戶爭取最件大朝陽熄區(qū)、綠批園區(qū)客免群放眼全刪城精英鳴客群定位砌關(guān)鍵按點之證一：知己知彼，襲方能百隱戰(zhàn)不殆審視選項目現(xiàn)，從喝自身尋找墊核心奮賣點項目理段解SW課OT分析地理位旬置規(guī)劃3Pa扔rt地處約長春妻市西概南板醫(yī)塊高良新區(qū)辰硅谷歷大街項目理開解地理位乓置地理搜位置整個煉小區(qū)浮以單若體、旗聯(lián)排絨、雙糕拼等矮別墅襖為主租，輔養(yǎng)有高聞層、約公寓離等產(chǎn)濕品形井態(tài)項目東沸側(cè)：別姿墅高端傳產(chǎn)品項目西詳側(cè)：高旗層產(chǎn)品總占于地面敏積：固54購萬平挖方米容積率請1.2伯1綠化峰率達(dá)無40而%以吉上建低密擾度高檔鴉社區(qū)項目曲理解項目規(guī)宋劃規(guī)劃品牌優(yōu)袍勢：品牌嘗價值稼前5強綜合實絹力排名彎第一國資躺委下瓣屬房究地產(chǎn)淋公司展綜合猾實力休第一蛾位品牌劣警勢：目前粱長春露市場蘇對保森利品籮牌整繁體認(rèn)醬知度哥不高產(chǎn)品輔質(zhì)量哭和企統(tǒng)業(yè)誠盞信的企保證汲取襲全國伸成功枯開發(fā)諒的多樂個別摔墅項友目的原精華發(fā)揮業(yè)擊已初步跳形成的凍全國營染銷網(wǎng)絡(luò)礙優(yōu)勢積丸累客源保利地?fù)萎a(chǎn)品牌掀所能帶隸來的項目環(huán)理解SWO齒T分析品牌地理冷位置優(yōu)勢跪：位于長白春市西爆南板塊元，屬于檢高新技齒術(shù)產(chǎn)業(yè)坊區(qū)，隨妄著新政抄府的南茄遷，未眾來城市煎的中心葉，前景劉廣闊。劣勢：較市中繁心，項統(tǒng)目地理趁位置顯禾得略偏替。保利項筍目地理席位置周邊環(huán)械境優(yōu)勢：自然旨環(huán)境嘴較好旺，項范目周錄邊多場為大膚片的購綠色犧樹木杜，項飛目兩陡側(cè)已杏經(jīng)具聯(lián)一定餅的居俊住氛勝圍。劣勢窯：區(qū)域柳內(nèi)不豪缺乏陡自然韻生態(tài)放景觀霧中高克檔住霞宅周邊環(huán)聽境劣勢境：目前區(qū)友域內(nèi)公仔交線路孟較少。193路/衛(wèi)星舅花園—歐亞賣腸場12去9路/汽貿(mào)簽城—寬平然大橋—萬順23里9路/創(chuàng)業(yè)大城廈—紅旗街—公交拋醫(yī)院硅谷大街保利項目輕軌硅谷大街站交通佩環(huán)境優(yōu)勢：臟輕軌開漂通，距永離項目療僅20尿0米的距啦離，239路公仁交車漁，途儀經(jīng)紅末旗商稅圈。交通條所件學(xué)校群滋集：吉林覺大學(xué)饅城、騰動畫閑學(xué)院郊、交許通學(xué)僵院、保萊姆擔(dān)頓學(xué)置院…運…教育紅配套清比較島完善逝。吉大蒼前衛(wèi)匠校區(qū)吉大萊懂姆頓學(xué)艙院長春艦大學(xué)吉大經(jīng)顧濟(jì)信息嘩學(xué)院吉林鏟建筑痰工程閃學(xué)院工業(yè)員大學(xué)教育好配套產(chǎn)品形話態(tài)大型的拳全新復(fù)返合高端蓋住宅。集別墻墅、串公寓嚷、情涼景洋順房、支高層業(yè)等產(chǎn)驚品為番一體擴(kuò)。區(qū)潮域內(nèi)醋競爭軋項目抗很少填，是錢我項刪目最譯大競逐爭優(yōu)瞇勢。長春保哲利聯(lián)排筋別墅外帽立面2長春固保利縮慧小高塘外立籠面長春保嶼利聯(lián)排脅別墅外闊立面1產(chǎn)品形弊態(tài)精選了圍保利地趁產(chǎn)各地捏別墅項叫目中最虧暢銷的領(lǐng)產(chǎn)品戶芬型加上欲保利對三產(chǎn)品品恢質(zhì)的一君貫追求句。同時奧，結(jié)合益市場需緒求及競意爭對手愛的產(chǎn)品束規(guī)劃。因此筆，品嘆質(zhì)將挖成為驅(qū)我們?nèi)忭椖壳暮诵亩拑?yōu)勢州之一文。PK哈-長春中付海產(chǎn)品產(chǎn)品品鄭質(zhì)保利鄭物管興公司頸是具懼備國削家一級喝資質(zhì)的國抗有專惡業(yè)物砍業(yè)管傾理公濾司，幼擁有境多名掉原國家紅鏡旗班成定員，其帶“管理無妹盲點，啦服務(wù)無餓挑剔，喬業(yè)主無挺怨言”的品胡牌服務(wù)忠已經(jīng)贏鋒得了廣款大業(yè)主扭的認(rèn)可浴。物業(yè)管揮理優(yōu)勢：陜市政府溫南遷的帶動殲，融聰創(chuàng)、天小安等大級型項目幣不斷成顛熟，臨大學(xué)城芳、一汽袖廠區(qū)，西南板變塊整體食的居住價舅值和投晨資價值將日益高提高，齡南部板僻塊正蓄奸勢待發(fā)痰，成為覽吸引購房者方的選房劍目標(biāo)。劣勢漢：區(qū)域塵尚未塔成熟緒，市敗民對菠區(qū)域暖整體勝認(rèn)知腸度和垃接受朋度不如高，套“富耀人區(qū)跑”的爭概念超影響挎面局山僅限眨于行姜業(yè)內(nèi)肆人士但。周邊邀區(qū)域概影響融創(chuàng)上城保利項目天安第一城中海萊茵東郡和黃御翠園萬科蘭喬圣菲月潭林墅中信城力旺弗朗明歌2007年，短時間內(nèi)市場新增中高端項目較多，總占地面積500多萬平方米。對我項目形成巨大威脅。優(yōu)山美地森林華墅市場的復(fù)影響優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）機(jī)會（Opportunity）威脅（Threat）………大體右量開候發(fā)，芬具備第規(guī)模言效應(yīng)筍；本案產(chǎn)腹品豐富女，綜合婦型高端桐社區(qū)；市政盛府南弦遷，罷項目鹽未來桃升值把空間藍(lán)大；………地塊周升邊配套類不成熟揪；保利品宣牌優(yōu)勢環(huán)，短時母間內(nèi)無功法凸顯憂；交通不分便利；市政丸府南夠遷所蕉帶來晃的機(jī)掠會；………政府暖政策娃扶持蜓區(qū)域討未來鼓發(fā)展僚；區(qū)域沈內(nèi)競陷爭項三目不信多；區(qū)域俘市政擋、生趴活配武套緩灶慢；…項目鉗開發(fā)城量大跌，周望期長臥，市愚場和遲政策獄具較香大不遺定因聯(lián)素；……同類感產(chǎn)品貓的競釋爭激青烈。項目理牽解SW嚴(yán)OT創(chuàng)分析品牌力近臨形未來附市政懷府/貌交通距逐漸壺改善蛛/居圣住環(huán)盜境佳稱/前樣景看賀好坐擁顏眾多膏學(xué)校版/教款育配嫩套完冷善/澡人文鉆色彩艘濃厚臨汽孤車產(chǎn)散業(yè)開石發(fā)區(qū)紡、一游汽職蝕工家園屬區(qū)捆/區(qū)躁內(nèi)高瓶新產(chǎn)莖業(yè)發(fā)肝達(dá)/抽……思伏考保利品片牌實力VS市民對唱保利品役牌認(rèn)知壟度不高城市鐵“富披人區(qū)下”概灑念VS目前區(qū)敘域內(nèi)高火端產(chǎn)品組稀少,不足支轉(zhuǎn)撐地塊杏交通振便利盡已開序通輕源軌VS目前傭公交世線路紅較少教育殺配套深完善VS城區(qū)交譜通更為沿便利項目園粒林景觀VS目前直尚未慎呈現(xiàn)/競爭項轉(zhuǎn)目已完鬼善從硬辮件條痕件上闊來看膀，并不具備屬絕對的扯優(yōu)勢定位關(guān)關(guān)鍵點之么二：誰把采握了貨客戶天誰就總是贏爪家！尋找目標(biāo)客至戶共性…鐘…客群芹分析4Par序t哪些票人有裁能力復(fù)且有雪需求緩消費賞40項—4使00再萬的畫中高肉端產(chǎn)隆品？戶型面靜積在9嗓0-4陵00平蜜方米（電冷梯高泉層、誤多層團(tuán)、獨扁棟/肉聯(lián)排爹/雙鞋拼/既疊加扭別墅裙）以融創(chuàng)翅·上城漢、天安崖·第一企城為參階考樣本尋找核息心客戶于、重要就客戶、柿次要客禽戶個體私營業(yè)主35%一汽中高層管理16%各大院校高層管理12%政府公務(wù)員17%高新技術(shù)人群15%其他人群5%個體私營業(yè)主一汽中高層管理各大院校高層管理政府/公務(wù)員區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)人才其他人群融創(chuàng)·上城客順戶來源循分析個體私營業(yè)主40%一汽中高層管理15%各大院校高層管理15%政府公務(wù)員10%區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)人員15%其他人群5%個體私營業(yè)主一汽中高層管理各大院校高層管理政府/公務(wù)員區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)人才其他人群天安爆·第牲一城突客戶養(yǎng)來源率分析我們的客戶在勁哪里通過斗區(qū)域遭內(nèi)融創(chuàng)·上城四、天僻安·第一斯城兩個仙項目重客戶帳參考我們的盾客戶集果中在高新區(qū)叫、汽車虛產(chǎn)業(yè)開填發(fā)區(qū)分散在綠園針區(qū)、券朝陽泰區(qū)……少部總分為漂一廳族，或已厘在長春頑或?qū)⒃谂撻L春我們的木客戶是鏡誰？我們膨的核改心客君戶：所長春迫本地稅客群關(guān)鍵詞肉：社會望精英現(xiàn)地脈房誠情緣年齡毒在30探-4鑼5歲，主皂力客群公務(wù)輕員、皆教師海、醫(yī)擦生、軍高精揪新產(chǎn)樣業(yè)、雖個體危等等有思想城，更有趁遠(yuǎn)大理掙想原住居抗民，或噴功成名忙就，對鳥該區(qū)域舒具有較強強的地稿脈情緣腐，最終疑回到原生地林，選盟擇穩(wěn)州定而飯舒適費的生果活目前已斷有第一朽居所，茄為改善寸居住環(huán)紙境、提孩升生活石品質(zhì)而縫再次置曠業(yè)我們懶的重要濕客群瓶：因幟工作城在長塞春的鞭外地天客群關(guān)鍵詞閑：扎根余春城倍立肝業(yè)春城年齡在30秒-4塘0歲，重瓣要客群企業(yè)丟骨干屠、核盯心技鈔術(shù)人婦員、禮個體穩(wěn)私營稿企業(yè)慈主，獨如一付汽大惰眾德次國工那程師被企駝業(yè)帶負(fù)入這族里工懂作的浩外地弓人，塘文化雨素質(zhì)巧較高黎，多五為大良型企耳業(yè)集緊團(tuán)的委中高碼層管般理人序員和鵝技術(shù)厭人員靠；或娘就讀甘在長吃春，吼畢業(yè)觸后工懼作在伸長春導(dǎo)，已禾在或釀將要魔打算畫在本施地成業(yè)家立仁業(yè)目前貪多為頭居住就公司晨租賃筋房或傘自己漿有過懸一次殿置業(yè)沫，但倚已不慕滿足罰目前孕居住僻環(huán)境我們的次要客順群：外滴地暫?；衷陂L春由的客群關(guān)鍵詞宇：“漂編一族”年齡依在30兼-4糕0歲，少飲部分客促群高新技孟術(shù)產(chǎn)業(yè)哲核心力噴量，如俘修正藥眉業(yè)、高壟新產(chǎn)業(yè)蜜等企業(yè)社會承主力跨，在刺外地櫻高就塊且暫調(diào)時留泛在外翅地工派作，主或因丑工作挖外派遞到其腿他城偽市，織多為皆孝順餃父母夢而置鋤業(yè)，繳或父翼母為初孩子灘婚姻葡購房這部分闊客群，瓜一部分潮為父母婚給予經(jīng)赴濟(jì)支持壓，為結(jié)君婚購房與；另一瘋部分為較孝順父伏母購房客戶共支性DN晌A描述閱讀叮我們金的目憐標(biāo)客脈群城市中斤的精英年齡3東5歲以淘上有高次學(xué)歷瓣或海通外的布教育前背景大型勒企業(yè)丟或涉騙外公戀司的舟高管月收穗入達(dá)厭1-關(guān)2萬寧左右注重毛自我激價值君，熱貝愛工語作，荷追求叉高品改質(zhì)和損高舒浪適度鍛的生主活方著式…記…客戶涉名片具有證較強微的理幸性判渠斷力承認(rèn)知危識的價檔值經(jīng)常流莊動在重主要交際憲、談判報、會議焰場面生活抱穩(wěn)定盜、事巷業(yè)蒸養(yǎng)蒸日脹上、哨極具提家庭待責(zé)任盤感理想尼的思?xì)Э祭锛臄y帶妥“懷吐舊”抵的感煮性細(xì)咱胞需要在素身份及洞地位上紀(jì)的被肯屠定，尤纖其是講圍究品位他們挺向往盛有濃底厚文鋪化氣盯息的串地方煉，有憶知識餡、有惡內(nèi)涵道……有思膠想、赴更要索“私辣享”仔，最值求人艇生活奴的最愛高境熊界?？蛻艄部仔蕴卣餍睦碜防w求：對房子羊不僅追疼求本身執(zhí)品質(zhì)更注重猜精神方冰面的享弄受，知戚本時代單的精英扎人群不譜僅在物泳質(zhì)上富照足其身礦份的巖高貴姓認(rèn)知遲更是漫渴求遞在人宿文層謹(jǐn)面獲貓得認(rèn)日可因此，劈燕我們這珍樣定義勵我們的細(xì)目標(biāo)客速群——懸藝術(shù)“私驅(qū)享家窗”?？腿杭埿睦磲炞非蟪鞘兴礁砑矣兴己料?、椒有文桃化、監(jiān)有內(nèi)扯涵承認(rèn)甘知識記的價紛值進(jìn)去的倉信心與暮勇氣，丟不甘落質(zhì)后理性挽認(rèn)知把文化德、“私亞享”作速為生活次的標(biāo)準(zhǔn)重視圈童層的影易響客群定棕位定位儲推廣5Par認(rèn)t大環(huán)境葡上：項目位犁于長春擺市西南到板塊高纖新區(qū)，俗市政府馬南遷，屠城市中啄心區(qū)，味區(qū)域環(huán)趨境好這里遠(yuǎn)雪離喧囂銜，又是材未來極具辣發(fā)展惡潛力的地段供。小環(huán)搶境上薦：北美風(fēng)董格＋保掘利別墅憂項目的叢暢銷戶餐型＋自阿然舒適靈的園林脖環(huán)境＝詳充盈著豪恬淡暢沉達(dá)的自截然世界自然梅、文喊化、館博學(xué)獨、品喝位……正是身案名貧所詮旋釋出諒的生慎活境名界。對項目纖及案名煩的理解思考。立足波于項爹目產(chǎn)噴品特墳點—顫—北美衫風(fēng)情深度挖覺掘其背抬后的文化內(nèi)丙涵和生活沃價值，以具極有傳奇暫色彩的抄故事，耗塑造獨始特、鮮蔥明的項陷目市場夢形象。在此基愚礎(chǔ)上，架我們找零到最具胡代表性度的高尚生活符銳號——對項映目及核案名超的思織考溝通。案名迅與建筑饒格調(diào)的相喪互溝毯通案名與園林景龍觀的相互三溝通案名與目標(biāo)逼客群的相互肺溝通解讀跳。北美懇風(fēng)情派建筑者風(fēng)格灰白梢色的扮淡雅循，園堡林、益小品萌、生扣活方擺式品自哪然的供味道……我們況的“紡私享森家”有思殊想、拔更要列“私迷享”恒，最蓮求人螞生活曾的最秒高境病界。這里赴有北裳美的自然風(fēng)味情……這里核有潺龜潺小溪砌、疊寶水、坦瀑布……這里有北美電原鄉(xiāng)的味道持……感悟。建議市耀場定位寬：純北偷美·融原鄉(xiāng)宜風(fēng)情忍·景明觀花潔園市場定帖位釋義殿：麥迪螞遜莊信園—猴—北址美原暑鄉(xiāng)風(fēng)弄情建非筑庭院硬、花俗園、炮露臺換、湖古泊和澤噴泉給……純北敬美原柄鄉(xiāng)風(fēng)班情坡兇地景彈觀別克墅，件獻(xiàn)給破那些亂真正臟崇尚悠自然否、追今求品鴿位的造生活頂“城瓦市私繭享家騰”。明凈允的河兵面倒飄映著尸質(zhì)樸蹄卻不囑失優(yōu)雅梳的別型墅優(yōu)美飲的草地侄蜿蜒聯(lián)接凈著遠(yuǎn)朵處隱甜約的恒森林他……一個婚美好訪的愿鋼望隨殘著心靈的升華可而升騰于是智，今翅天，減在土的地日尊漸珍稀的城市嚼西南富富地一派令就世人尊徐重并且煉愛慕的勝境初露芳閥容保利·麥迪紛遜莊籠園風(fēng)華問旨世。由而規(guī)，誕奇生。質(zhì)樸棚卻不蝕失優(yōu)侮雅的為莊園迷勝境拔：保利虹·麥她迪遜踐莊園格調(diào)窗：自標(biāo)然本蛋色、和文化畜情調(diào)距、高趣貴典聾雅什么不是莊璃園？古羅攻馬人素，學(xué)涼會了擦奢華李，就克有了宜名利孫的莊說園英國所人，慌看透汗了工天業(yè)，緞就有籍了鄉(xiāng)扒村的省莊園俄國人廣，得到侮了農(nóng)奴忌，就有歡了貴族功的莊園法國霧人，后創(chuàng)造編了葡頸萄酒慕，就輔有了攏飄滿鞋酒香挖的莊榨園。一座莊典園就有床它的一播種文化妻和制度喚，莊園慎里的秘興密可能瀉藏過幾轎個世紀(jì)長春響人，樣因為是知識紹改變孕，保謠利為哀他們范建筑布質(zhì)樸籍卻不暈失優(yōu)強雅的屑莊園——嘉保利·麥迪遜錢莊園什么是庭莊園生隸活？莊園梅，代奪表了葬一種殃清新翅的自巴然環(huán)掙境、奶一種鳳優(yōu)雅雹的生隊活方助式莊園，撕就是一積處流淌曉著優(yōu)雅倍韻律的辛詩意王門國一幅津描述菌自然膠生活盯的油攪畫作囑品一種質(zhì)甘樸卻不簽失高貴坐的生活怒方式一次浸躁染著人介文藝術(shù)劈燕的精神寶之旅莊園，遺即感性危、唯美奮、藝術(shù)政、品位哨、優(yōu)雅稱……項目鑼性格租塑造燒：北美術(shù)原鄉(xiāng)殺的味肢道、蹄自然幅、高匹貴、腔品位草、私艷屬、跡唯一保利肝·麥員迪遜遮莊園捏。北美原文鄉(xiāng)的味埋道，他算所要傳球達(dá)的一鹽種真正渠高貴自投然的生橋活方式感，所要編爭取的桂是那些瘋具備國擴(kuò)際化視坑野、生獨活品位輛相對比蘇較高的為城市精筋英階層項目泥更具“唯負(fù)一性羨”和現(xiàn)“私窯屬性嫂”。價值謎，我逝們深皇度挖狹掘項目價即值體系樂之一：罷產(chǎn)品價部值品牌響價值保利企紋業(yè)文化秤、北美臉居住文范化、藝巨術(shù)文化還的融合項目仍價值烘體系以之一霞：產(chǎn)礙品價郵值建筑價翅值在麥迪令遜莊園福，建筑盒遠(yuǎn)遠(yuǎn)不庭只是磚循塊混凝鉗土的單貿(mào)調(diào)堆積定，庭院籮、花園亮、露臺缺、湖泊盒和噴泉撫……麥迪遜篩莊園—飼—純北美原鄉(xiāng)風(fēng)減情坡地具景觀別逼墅名流是的尊依邸，蟻貴族族的閑艷情，在今天蝦，在麥簽迪遜莊每園，藝憐術(shù)與大瞞自然再貪次融于寄一體這樣熱的景下觀，畜只適殼合那月些崇瓣尚自匙然的生活演“私精享家泉”項目價爪值體系掩之一：騰產(chǎn)品價畫值區(qū)域剛價值墅，野殲土，建于郊烤野之外票，退享寧她靜，從心所假欲，瀟抗灑自然太……如此意鳥境，自瓜然映襯夢生活“私享塞家”三的高華幣心境。項目溫價值銷體系司之一繁：產(chǎn)隔品價挺值配套價卸值酒店睡式公壺寓、特色主銜題會所豐富主最具驕異域宗風(fēng)情雨的自顏然品朱位生腦活。項目疤價值驢體系其之二端：附臉加價播值現(xiàn)場然包裝進(jìn)——朱全面則展示疾北美去風(fēng)情項目網(wǎng)中央玩或入品口設(shè)堡立精神堡較壘，形式辮可為西式睬鐘樓；售樓部簽建造為賠歐洲城堡形式懷，內(nèi)課部陳糕列歐扯洲貴倚族生明活的蟲典型品物品撈，如頓雕塑偏、油不畫、鏡古董沫等…青…銷售算員著鑼裝的睬配合跪統(tǒng)一五風(fēng)格項目農(nóng)價值誤體系爽之二飄：附豪加價碗值私人會迷所——艘成立私股人俱樂顛部與知向名俱她樂部渣簽訂匯合作劑協(xié)議拜，雙榴方約陪定攜合手合飯作，睛業(yè)主灑在其繡中可允同步構(gòu)享有僻其私臉屬會懲籍以稈及貴毀賓級杯服務(wù)蝦。構(gòu)摘建一磚個區(qū)哪域內(nèi)通前所隆未有胖的新壁貴族尸圈，女開創(chuàng)澡高同例質(zhì)化開放式高貴社槳交領(lǐng)域抬。項目價妹值體系情之二：狗附加價閃值升級服刊務(wù)——棗引入真杏正英式甚管家服蜂務(wù)服務(wù)緩全面升級在保陳利一級資鞏質(zhì)物管廟公司劃管理女的基茄礎(chǔ)上全面桿引入曬歐式鏟管家規(guī)服務(wù)勺，專挨為業(yè)搜主量蛇身定角做的私屬服炸務(wù)項目價嗚值體系污之二：左附加價乘值物料獻(xiàn)創(chuàng)新身——黑定期胡出刊淘項目援雜志以雜志朋代替樓輕書，定泄期出版嗚，名稱猜暫定為勺《保利·莊園》暈；內(nèi)容規(guī)順劃第一爬期（稻7月維）：驚北美交原鄉(xiāng)祖生活和樣本第二期翅（9月陵）：產(chǎn)換品、園駝林、水密系……第三期江（10吸月）：饞活動，尖業(yè)主活址動、社罵會效應(yīng)避活動、朵行業(yè)主繳題活動扶等推廣，刪我們蘭“雙管揀”齊下優(yōu)勢弟價值曉分解始：物理植層面——從客戶魯實際獲朗得利益叔的角度環(huán)境樹優(yōu)勢長：寧男靜的減社區(qū)歷環(huán)境藏、人深文的品居住壩氛圍建筑優(yōu)樣勢：北攀美風(fēng)情粗的建筑則風(fēng)格精神晃層面——從客戶津心理獲雀得利益嘗的角度帶來微的一遼種知扭性的污、人盤文的門高品枯質(zhì)生扎活方瓶式項目的找核心利辮益價值享受精英階夫?qū)拥娜嘶笪纳净顚㈨椖科諆?yōu)勢升潛華為一票種精英項階層的時人文生岡活追求引導(dǎo)形受眾購買別襲墅是一袋種生活方莊式的選擇殲，一種對陵更高品質(zhì)雕生活的追擦求市場瞧競爭得項目橋見證斗：對于果別墅屬物業(yè)茫的選西擇，殼大部奇客戶域均為二次以傘上購買因此擔(dān)，置袍業(yè)已燦經(jīng)不痰僅僅次只是槳為了應(yīng)居住懷的需腎要。我們的腐目標(biāo)就第是為“馳城市私滋享家”凈營造一唉隅舒適房誠淡定的自然居數(shù)所，為雖拼搏將奮斗推的心喬構(gòu)筑綿