商品房質(zhì)量缺陷損失評(píng)估探討及其案例分析

總目錄1、商品房質(zhì)量缺陷的定義分析2、商品房質(zhì)量缺陷的主要種類(lèi)3、商品房質(zhì)量缺陷評(píng)估的價(jià)值定義與估價(jià)時(shí)點(diǎn)建議4、商品房質(zhì)量缺陷估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)查勘要求5、商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損估價(jià)的技術(shù)路線6、商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損估價(jià)的實(shí)證分析7、結(jié)語(yǔ)1.商品房質(zhì)量缺陷的定義分析

衡量商品房質(zhì)量是否存在缺陷，其基準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)基于以下兩點(diǎn)：一是是否符合國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)性規(guī)范的強(qiáng)制性要求。二是是否滿(mǎn)足商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的事項(xiàng)。商品房質(zhì)量缺陷是指不符合國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章、技術(shù)性規(guī)范的強(qiáng)制性要求或達(dá)不到商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定事項(xiàng)。

商品房質(zhì)量缺陷損失

商品房質(zhì)量缺陷損失是指由于商品房質(zhì)量缺陷造成房屋買(mǎi)受人的權(quán)利、使用功能、人身安全受到侵害導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減損。商品房的質(zhì)量缺陷不只關(guān)注實(shí)體缺陷，同樣關(guān)注商品房區(qū)位缺陷（如墓地）、商品房權(quán)利缺陷。

返回2商品房質(zhì)量缺陷的主要種類(lèi)

分類(lèi)目的

從分類(lèi)上指導(dǎo)商品房質(zhì)量缺陷估價(jià)，有助于商品房質(zhì)量缺陷的勘查、界定，有助于估價(jià)程序的確定，有助于估價(jià)方法與估價(jià)參數(shù)的選擇。

2.1可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷2.2商品房安全性能缺陷2.3商品房權(quán)能與效用功能缺陷2.4暫時(shí)性缺陷與永久性缺陷

2.1可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷

可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷是指可通過(guò)采取技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行的施工措施予以修復(fù)或通過(guò)法律程序的完善予以修復(fù)商品房質(zhì)量缺陷。

不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷是指不能夠采取技術(shù)施工措施修復(fù)商品房質(zhì)量缺陷、修復(fù)商品房經(jīng)濟(jì)上不可行、法律上不許可的商品房質(zhì)量缺陷。2.2商品房安全性能缺陷商品房安全性能缺陷是指由于自然條件、設(shè)計(jì)建造、環(huán)境污染、室內(nèi)裝修等諸多方面潛在的安全隱患，商品房安全性能缺陷嚴(yán)重威脅著人身安全，使商品房的價(jià)值趨近于零的可能性加大，使商品房經(jīng)濟(jì)壽命年限顯著減少甚至歸零。

單列分類(lèi)是由于商品房安全性能缺陷評(píng)估時(shí)，商品房安全性能缺陷界定超出了評(píng)估人員的工作能力與經(jīng)驗(yàn)，必須借助相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士評(píng)價(jià)鑒定意見(jiàn)。

2.2.1地質(zhì)勘察安全性缺陷

2.2.2設(shè)計(jì)安全性缺陷

2.2.3施工質(zhì)量安全性缺陷

2.2.4消防安全性缺陷

2.2.5環(huán)境污染安全性缺陷

2.2.6相鄰關(guān)系安全性缺陷

2.2.7室內(nèi)裝修安全性缺陷

2.2.1地質(zhì)勘察安全性缺陷

地基的地質(zhì)構(gòu)造、地形地貌、土壤結(jié)構(gòu)都對(duì)地基安全性構(gòu)成重大影響。在地質(zhì)勘察階段，勘查清楚地基土是否為移山填海、沖積平原、垃圾掩埋、古河床等而形成，地基土是否為凍土、軟土、膨脹土、濕陷性黃土等需經(jīng)過(guò)特殊處理的土質(zhì)十分重要。忽視地質(zhì)勘察或勘查不符合對(duì)應(yīng)建筑物規(guī)模對(duì)地基勘察的強(qiáng)制性要求，忽視采取了相應(yīng)的安全措施，就會(huì)形成地質(zhì)勘察安全性缺陷。

2.2.2設(shè)計(jì)安全性缺陷

房屋的安全性取決于承重結(jié)構(gòu)，墻、柱、梁、板、樓梯、屋面等結(jié)構(gòu)的共同作用是把建筑自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動(dòng)動(dòng)載等荷載通過(guò)柱和墻傳遞給基礎(chǔ)，起著房屋骨架作用。

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)達(dá)不到相應(yīng)建筑的強(qiáng)制性要求，就會(huì)構(gòu)成設(shè)計(jì)安全性缺陷。

2.2.3施工質(zhì)量安全性缺陷

房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎(chǔ)和主體，如果一棟樓房在建筑材料上與施工工藝上偷工減料出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面就會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，構(gòu)成安全性威脅。

2.2.4消防安全性缺陷

高層建筑，一般情況下電梯很大程度上替代了樓梯的作用，給人們生活帶來(lái)了便利，但在火情的情況下電梯卻不能替代樓梯的作用。因此，高層建筑，樓道的寬度不能能夠滿(mǎn)足消防緊急通道的要求，就構(gòu)成消防安全性缺陷。家用電器的快速普及導(dǎo)致居民用電量的大幅增加，從電氣安全的角度考慮，住宅入戶(hù)導(dǎo)線截面為16mm2，分支回路截面為2.5mm2，空調(diào)等大功率電器和廚房、衛(wèi)生間的回路最好選用4mm2的銅線。由于鋁表面極易氧化，氧化層具有高電阻，大電流通過(guò)高電阻能產(chǎn)生異常高溫。另外，電氣線路過(guò)細(xì)，也會(huì)使電線發(fā)熱加劇，絕緣老化加速，易導(dǎo)致線路間短路和接地故障，引起電氣火災(zāi)事故。因此，對(duì)于鋁導(dǎo)線、入戶(hù)導(dǎo)線截面積不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、電線與插座不配套、開(kāi)關(guān)產(chǎn)品未經(jīng)國(guó)家檢測(cè)合格等布線存在安全隱患的房地產(chǎn)，也存在一定的價(jià)值減損同樣構(gòu)成消防安全性缺陷。

2.2.5環(huán)境污染安全性缺陷

環(huán)境污染安全性缺陷在工業(yè)區(qū)的商品房比較多見(jiàn)。工業(yè)區(qū)特別是化工工業(yè)區(qū)，工業(yè)生產(chǎn)及其殘留物，會(huì)在環(huán)境中形成物理射線、噪音、浮塵、石棉、聚氯聯(lián)苯或其它有害物質(zhì)。如果在沒(méi)有進(jìn)行有效的改造前，將工業(yè)用地直接轉(zhuǎn)變?yōu)榉枪I(yè)用地，如建造民用住宅，對(duì)房地產(chǎn)的正常使用就構(gòu)成了潛在的安全威脅，使住宅的價(jià)值貶值。

2.2.6相鄰關(guān)系安全性缺陷

相鄰關(guān)系安全性缺陷指相鄰關(guān)系人進(jìn)行施工建設(shè)時(shí)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)造成了損害。比如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致相鄰房屋的價(jià)值減損甚至報(bào)廢。

2.2.7室內(nèi)裝修安全性缺陷

現(xiàn)在越來(lái)越多的精品裝修住宅推向市場(chǎng)，但現(xiàn)實(shí)生活中，已經(jīng)出現(xiàn)了大量新裝修房由于室內(nèi)裝修引起的甲醛、TVOC(總揮發(fā)性有機(jī)物)、氡、苯系物、氨和放射性等有毒污染導(dǎo)致嬰幼兒白血病與癌癥病例。因此，室內(nèi)裝修不采用環(huán)保材料，就會(huì)形成商品房室內(nèi)裝修安全性缺陷。2.3商品房權(quán)能與效用功能缺陷2.3.1商品房權(quán)利狀況缺陷2.3.2商品房實(shí)體狀況缺陷2.3.3商品房區(qū)位狀況缺陷

2.3.1商品房權(quán)利狀況缺陷

2.3.1.1所有權(quán)缺陷。①所有權(quán)合法性缺陷。一種類(lèi)型是土地取得存在不合法的環(huán)節(jié)。典型的是小產(chǎn)權(quán)房，土地取得不符合國(guó)家規(guī)定，導(dǎo)致購(gòu)房人根本不能進(jìn)行房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的登記，給房屋買(mǎi)受人帶來(lái)了巨大的煩惱，同樣應(yīng)當(dāng)由賣(mài)房人支付機(jī)會(huì)成本，以維護(hù)法律的尊嚴(yán)，達(dá)到懲治違法行為的目的。另一種類(lèi)型是建設(shè)程序存在不合法的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致購(gòu)房人不能進(jìn)行房屋所有權(quán)的登記。②小區(qū)建筑物共有部分所有權(quán)存在缺陷。對(duì)小區(qū)建筑物共有部分所有權(quán)，要么登記缺失，要么登記模糊，要么開(kāi)發(fā)商將應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設(shè)施對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售，干脆業(yè)主喪失了對(duì)該部分共有部分產(chǎn)權(quán)。③他項(xiàng)權(quán)利缺陷。開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的商品房對(duì)外銷(xiāo)售造成了房屋受讓人的房產(chǎn)有潛在處置的風(fēng)險(xiǎn)。2.3.1.2通風(fēng)、日照、采光權(quán)缺陷。

有些開(kāi)發(fā)商為了最大限度地提高容積率，在建筑間距方面不符合設(shè)計(jì)規(guī)范的強(qiáng)制性規(guī)定，造成了通風(fēng)效果差、日照時(shí)間減少、采光面積減少，房屋的基本使用功能得不到保障，導(dǎo)致了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減損。2.霜3.扇1.償3地庭役權(quán)寧或相引鄰關(guān)悉系權(quán)咳缺陷肥。①設(shè)會(huì)定地員役權(quán)倘或相王鄰關(guān)擺系權(quán)取存在究障礙刪。一侍種情關(guān)況是灰房屋帝受讓災(zāi)人修勞繕建角筑物赤以及初鋪設(shè)嚇電線償、電溜纜、辨給排治水管司、暖扭氣、乘燃?xì)鈺汗芫€啞等需稠要需稻要利躍用相護(hù)鄰?fù)翍俚?、榴建筑削物的險(xiǎn)，但肚由于貼房屋牛轉(zhuǎn)讓雹人的遷原因句造成掙相鄰?fù)揸P(guān)系委人矛習(xí)盾而睛不能航提供胞相鄰析土地堡、建奧筑物春的利薦用。全②已貢經(jīng)設(shè)謀定的邁地役底權(quán)或注相鄰擊關(guān)系攜權(quán)存淚在侵驢害。容房屋箱轉(zhuǎn)讓鬼人因唉相鄰循關(guān)系能人的才用水獵、排體水、島通行珠、鋪鏈設(shè)管染線等鵲利用率受讓級(jí)房屋望設(shè)定行了地膝役權(quán)晝或形劣成了催相鄰棕關(guān)系州權(quán)，惕但因禿此對(duì)遇受讓壓的房代屋造翁成了鏈損害即。2.嘴3.宰2商狗品房嬸實(shí)體委狀況澇缺陷訪2嫂.3誰(shuí).2堵.1燈設(shè)計(jì)醉功能?chē)嵭匀辟澫?。?輔.3住.2頁(yè).2嬸施工蝴工程富質(zhì)量占功能糊性缺馬陷光2.怕3挽.2鍵.3盆配套訂設(shè)施候功能杯性缺環(huán)陷2.針3.騰2.退1設(shè)第計(jì)功仆能性洽缺陷版。建筑咐質(zhì)量茫與水厘平是取通過(guò)桿設(shè)計(jì)烈使其綁具體落化的搏，設(shè)乖計(jì)質(zhì)抵量的羽優(yōu)劣上，直吊接影浴響建恐筑的刷使用堂價(jià)值蒙和功獸能。勒設(shè)計(jì)殲合理掛可以亭提高納房屋雷的可以使用知面積丑與使唱用效屈率。叨比如巾在進(jìn)抵行結(jié)安構(gòu)設(shè)返計(jì)時(shí)耽，房巡壽屋的劣結(jié)構(gòu)鼓平面仇布置當(dāng)，影遵響房父屋的蜓可使仁用面包積的準(zhǔn)大小撥，也笛影響鵝房屋姓的舒磁適程待度與置方便托程度尸。比縮慧如常王見(jiàn)的岸房屋洗層高諷達(dá)不得到國(guó)嚇家規(guī)凳定的辰標(biāo)準(zhǔn)盡。比掉如建影筑橫周梁位魔置的扮布局給，房巾間的雪分隔誘、形肚狀、飼大小移，廚肝、衛(wèi)堤、廳屈、臥仁空間雨位置滿(mǎn)，這爆些方后面設(shè)待計(jì)不挺合理古，就別會(huì)降留低房污屋的辜使用拆價(jià)值嫂。2.畜3.辛2.唐2施茂工工弱程質(zhì)自量功斤能性托缺陷門(mén)窗寇不正鑰、油異漆脫葬落、喊內(nèi)門(mén)堅(jiān)翹曲克，門(mén)鵲板開(kāi)麥裂、效門(mén)窗拜五金脊附件脂生銹獄、門(mén)鋤鎖脫花簧、稅門(mén)窗戴關(guān)閉訓(xùn)不嚴(yán)奪，衛(wèi)普生潔口具連罩接件董滴、襖滲水谷、下題水不棵通暢刪，矛地面源空鼓勾、開(kāi)腿裂、艱不平腰整、輝地面擠滲水除、盟面磚蜻鑲貼筑排列住不規(guī)生則接慚縫不畏均勻墓、釉芒面磚灶空鼓紛，缺環(huán)楞、版釉面項(xiàng)開(kāi)裂撤翹曲蠅，屋桃面滲液、漏賄水現(xiàn)宜象李，鋁洪合金燦窗密指封股樣封閉儀不嚴(yán)著，向掛內(nèi)滲淹水，她墻面候不平尸整、落漿活傭起堿永脫皮關(guān)、龜頂裂、捕涂料酷遇水厭脫落阻，教電線塵規(guī)格展不符星合要囑求、添電器磚插座匯缺相遵或短謝路嚇，給湯水系匹統(tǒng)水抽表空奮走連疲接件委滴水通，排耀水系凡統(tǒng)地毛漏、對(duì)管道鍬堵塞案、便訴池不測(cè)暢，奶室外苦排污斑管不喚通暢子等等裝，這畏些都加是施誦工質(zhì)魚(yú)量一租般缺懂陷，愛(ài)會(huì)對(duì)頃房屋床所有杯權(quán)人斯帶來(lái)昌許多趴不便蠻，也惕會(huì)是賽房屋斑的經(jīng)語(yǔ)濟(jì)使橫用壽觸命減顆少，托帶來(lái)余房屋趕價(jià)值赤的減川損。2.直3期.2相.3學(xué)配套躍設(shè)施燙功能殖性缺車(chē)陷配套蟲(chóng)設(shè)施童質(zhì)量擔(dān)缺陷護(hù)表現(xiàn)進(jìn)為國(guó)憂家規(guī)播范或年合同渠約定捎應(yīng)當(dāng)高有的貨電梯放、節(jié)的能措祖施等骨配套霉設(shè)施斬不配聰置或諒少配窄置。餓比如曠寫(xiě)字虹樓減蟲(chóng)少應(yīng)倒有的毫電梯革配置剩，住鉛宅小應(yīng)區(qū)內(nèi)搭小區(qū)舉內(nèi)停談車(chē)車(chē)鍬位、陡綠化安等數(shù)祝量沒(méi)妨有達(dá)孩到樓早盤(pán)銷(xiāo)消售時(shí)距承諾挨的標(biāo)魂準(zhǔn)。緞很多墨涉房塊案件棒起因件于配騙套設(shè)田施安慢裝不獲齊全桶、不狡到位格而產(chǎn)慨生，舊而合逗同中賀所約儉定的棗配套達(dá)設(shè)施窮的數(shù)碌量、渴種類(lèi)象、質(zhì)繭量、蹲驗(yàn)收訴標(biāo)準(zhǔn)沿要以仍國(guó)家凈的規(guī)迷定和個(gè)雙方鍛在合袍同中般的約補(bǔ)定為悅準(zhǔn)；獨(dú)另外袖，配澇套設(shè)屠施是收否按魯期、墨按時(shí)顛交付學(xué)的違膛約責(zé)非任的覽承擔(dān)符也是爆由雙畜方的紡合同埋約定沙。2.才3.炮3商葛品房漢區(qū)位財(cái)狀況亦缺陷一類(lèi)亂是在段進(jìn)行倡商品殲房銷(xiāo)齊售時(shí)缺，隱省瞞商別品房去區(qū)位吧狀況鵝的不址利因旺素，巨從而漫對(duì)商差品房蹄受讓橫人造哄成身事心理越傷害怠，影返響房蕩屋的膠使用往功能迷的發(fā)后揮。萌比如臘，商蓋品房析銷(xiāo)售夫時(shí)隱菊瞞了歇區(qū)位逮上臨結(jié)近殯魄儀館脾的客酸觀事納實(shí)，攝給商汗品房穩(wěn)購(gòu)買(mǎi)路人喪傻失了絞購(gòu)買(mǎi)幣其他沾商品轉(zhuǎn)房的腫機(jī)會(huì)斃，浪湖費(fèi)了段商品你房購(gòu)梯買(mǎi)人桿購(gòu)房殺時(shí)間鉆、經(jīng)跑歷的史投入妖，出驕現(xiàn)商呆品房獅買(mǎi)賣(mài)畏糾紛農(nóng)。另寬一類(lèi)遷，是并在進(jìn)僻行商從品房亞銷(xiāo)售險(xiǎn)時(shí)，互開(kāi)發(fā)聚商在版售樓喪廣告哲或宣斷傳資答料中峽鼓吹蛋附近奔將建持設(shè)有嚇大型侵公園迷、綠織地、齊配置迷重點(diǎn)飾中小擁學(xué)等五設(shè)施滋，吸下引購(gòu)災(zāi)房人寨，而襯實(shí)際炊并沒(méi)桶有這溜些設(shè)毀施的聲，虛乳構(gòu)區(qū)棗位狀豎況。冶對(duì)此砍，最轟高院攔審委腰會(huì)《套關(guān)于酬審理繳商品黨房買(mǎi)祝賣(mài)合扮同糾鑄紛案制件適餐用法扇律若勞干問(wèn)鏡題的浸解釋埋》指盤(pán)出：立“…犁…但歷是出臭賣(mài)人細(xì)就商弊品房旬開(kāi)發(fā)父規(guī)劃境范圍慮內(nèi)房濟(jì)屋及靠相關(guān)犯設(shè)施娛所作坊的說(shuō)刊明和另允諾填具體漿確定跌，并棟對(duì)商仇品房連買(mǎi)賣(mài)查合同北的訂列立以鳳及房參屋價(jià)互格的陶確定璃有重盞大影剩響的倚，應(yīng)刮當(dāng)視蠶為要珍約。斜該說(shuō)解明和懂允諾肅即使懲未載術(shù)入商虧品房夕買(mǎi)賣(mài)每合同躍，亦萌應(yīng)當(dāng)寄視為哭合同早內(nèi)容圾，當(dāng)夫事人援違反妥的，以應(yīng)當(dāng)胃承擔(dān)捎違約誤責(zé)任補(bǔ)?！狈祷?.閉4暫蠶時(shí)性乘缺陷鼠與永脂久性夢(mèng)缺陷暫時(shí)伙性缺暫陷是伙指隨挑著時(shí)敲間的會(huì)推移扒質(zhì)量箏缺陷遲隨之妙消失跡的一諒類(lèi)質(zhì)寒量缺合陷。塊如環(huán)嗓境污栽染。霧永符久性毛缺陷聾是指偏隨著門(mén)時(shí)間這的推汪移質(zhì)煉量缺己陷持刺續(xù)存劣在的擋缺陷。返回3商訂品房乏質(zhì)量裕缺陷吵評(píng)估傍的價(jià)郊值定嘗義與繭估價(jià)裕時(shí)點(diǎn)籍建議商品坦房質(zhì)借量缺且陷采客用的輛價(jià)值烤標(biāo)準(zhǔn)搜是公濾開(kāi)市形場(chǎng)價(jià)簡(jiǎn)值標(biāo)抹準(zhǔn)。葬商品術(shù)房質(zhì)陶量缺村陷評(píng)弊估的旨價(jià)值躲定義狠應(yīng)當(dāng)遞是估組價(jià)時(shí)遲點(diǎn)的境商品響房實(shí)勿體缺逃陷狀勤況、裕權(quán)利圖缺陷耐狀況譽(yù)、區(qū)廢位缺你陷狀仰況造泉成的敬商品飼房?jī)r(jià)辟值減塵損的肯市場(chǎng)鬧值。廊估源價(jià)時(shí)兵點(diǎn)建懶議確振定為陜現(xiàn)場(chǎng)桌查勘培之日芒或雙激方約傭定的夾商品疑房質(zhì)流量缺刃陷鑒常定界致定之竿日。返回3商厭品房燦質(zhì)量烘缺陷祝評(píng)估榆的價(jià)車(chē)值定爽義與劑估價(jià)普時(shí)點(diǎn)切建議商品質(zhì)房質(zhì)諸量缺賓陷采配用的眉價(jià)值菌標(biāo)準(zhǔn)絮是公海開(kāi)市段場(chǎng)價(jià)進(jìn)值標(biāo)僑準(zhǔn)?；稚唐窋[房質(zhì)魯量缺壟陷評(píng)止估的相價(jià)值薯定義振應(yīng)當(dāng)歸是估烈價(jià)時(shí)奮點(diǎn)的擠商品巨房實(shí)驕體缺甚陷狀蘭況、示權(quán)利葬缺陷滔狀況建、區(qū)纏位缺漸陷狀史況造鋼成的圖商品毛房?jī)r(jià)鋤值減這損的刺市場(chǎng)魂值。吩估炒價(jià)時(shí)猜點(diǎn)建屯議確其定為伶現(xiàn)場(chǎng)縫查勘蝕之日糞或雙油方約著定的黑商品猾房質(zhì)輸量缺止陷鑒投定界狼定之友日。返回4商逢品房總質(zhì)量抽缺陷教估價(jià)敗現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)查勘援要求一是政對(duì)商賀品房踢質(zhì)量貓缺陷如進(jìn)行市界定址，確揉定商坑品房集質(zhì)量凱缺陷冒的客曾觀事嬌實(shí)是暗什么姿，進(jìn)農(nóng)行現(xiàn)箏場(chǎng)勘催查記帳錄攝掃像，苦初步迷確定孤商品竭房質(zhì)嚴(yán)量缺內(nèi)陷的握類(lèi)型腐、程拔度及榆其后隔果影鳥(niǎo)響。二是越對(duì)懷銳疑涉奏及商隔品房箏安全蕩性能塔缺陷饑，及盟時(shí)提母請(qǐng)專(zhuān)恩業(yè)性筋機(jī)構(gòu)造進(jìn)行商鑒定啦，鑒懇定是闊否構(gòu)穗成危潛房，組鑒定阻意見(jiàn)斗也應(yīng)嚴(yán)當(dāng)確忙定商鐮品房目質(zhì)量駛?cè)毕蒿椀念?lèi)權(quán)型、蕩程度扭及其臺(tái)后果列影響甜，并龍認(rèn)定用屬于疤可修課復(fù)的絨商品槽房質(zhì)縫量缺益陷還殲是不伙可修效復(fù)的論商品原房質(zhì)鎖量缺亡陷。桿對(duì)可吹修復(fù)桃的商簽品房侮質(zhì)量肅缺陷銀應(yīng)有惡專(zhuān)業(yè)吵性機(jī)鼓構(gòu)提竟出可開(kāi)修復(fù)佩方案薯。三是爛對(duì)商磚品房躁質(zhì)量捉缺陷隱進(jìn)行鹽原因派分析惱，確喚定修致復(fù)方丸案，廉確定覽估價(jià)斥的技溉術(shù)路局線。好比如旋影響誦建筑葵工程翼質(zhì)量棋的因塑素可做歸納妖為勘維察、欄設(shè)計(jì)摔、施衛(wèi)工、財(cái)使用穴、周摟圍環(huán)數(shù)境和爸管理平等六遍大類(lèi)汁。四是膏對(duì)同賺類(lèi)無(wú)不商品嘉房質(zhì)墾量缺鬼陷的麻房屋域經(jīng)濟(jì)煙價(jià)值咽和存領(lǐng)在商蒼品房弦質(zhì)量叔缺陷耳的房賣(mài)屋經(jīng)術(shù)濟(jì)價(jià)轟值、磚商品訂房質(zhì)賢量缺非陷導(dǎo)米致的悠后果綿進(jìn)行凈市場(chǎng)捧調(diào)研憑。返回5、等商品住房質(zhì)澡量缺崇陷價(jià)棚值減啦損估食價(jià)的數(shù)技術(shù)狀路線5.售1商餅品房詳質(zhì)量蘿缺陷靈價(jià)值攜減損宗估價(jià)科原則5.污2商斤品房損質(zhì)量辜缺陷駛價(jià)值炊減損喊估價(jià)匙的基教本思棉路與受估價(jià)搞方法5.菊1商召品房稅質(zhì)量竄缺陷圈價(jià)值枯減損堪估價(jià)紋原則獨(dú)立壟、客告觀、料公正芳-吼--嬌-基寺本原慮則合法沃原則箏-伍--扣--擋--遵--減--犬--稍前提垂性原觀則替代卷原則蠢-同--德--族--箱--界--剝--扇普遍零性原己則估價(jià)攜時(shí)點(diǎn)儉原則敏-蛙--考--熄--浮可行妙性原絡(luò)則最佳卻最低佳原則扭--銜--臨--飛--純特有任性原縱則預(yù)期架原則--鑰--億--擇--狂--姐--爺-普撓遍性協(xié)原則估價(jià)秧時(shí)只爽要能穩(wěn)夠達(dá)許到商晚品房艙原有場(chǎng)的質(zhì)衣量標(biāo)豪準(zhǔn)，撿從維吩護(hù)當(dāng)揭事人幫雙方偷利益懸出發(fā)沸，影把子工核程方諒案應(yīng)茶選擇摘效果鞏最佳違但成激本最坡低的輸方案囑，因匯此最佳天最低罷原則也是諷商品想房質(zhì)紀(jì)量缺然陷價(jià)點(diǎn)值減添?yè)p估慚價(jià)應(yīng)絡(luò)當(dāng)遵冷循的叫原則嶼，則是商粱品房極質(zhì)量悉缺陷斷價(jià)值眉減損曾估價(jià)柄特有臺(tái)的原赤則5.犬2商旁品房嚷質(zhì)量森缺陷榜價(jià)值乖減損害估價(jià)煙的基膽本思亦路與孟估價(jià)票方法商品銷(xiāo)房質(zhì)昆量缺辨陷價(jià)桶值減衫損的杏經(jīng)濟(jì)膜意義污是效修益的汁減少墨、費(fèi)拔用的杜增加圖與經(jīng)帥濟(jì)壽偽命的辦減少定，因快此導(dǎo)解致效團(tuán)益的超減少賠和費(fèi)攔用的息增加修的商納品房酒質(zhì)量喘缺陷辮估價(jià)諸可采避用減肅損資路本化秋法來(lái)輪評(píng)估襖。對(duì)蛋可修汪復(fù)的緩商品保房質(zhì)崖量缺群陷可吉采用鳴重置尺成本訂法估園價(jià)，病對(duì)不營(yíng)可修哨復(fù)的姑商品譽(yù)房質(zhì)尼量缺娘陷可毛考慮晝采用浮影子平工程釀投資蜻法進(jìn)床行估受價(jià)。脈對(duì)有持類(lèi)似默商品糧房質(zhì)旺量缺齡陷價(jià)猜值減倚損案改例的壓，可垮采用府市場(chǎng)奏法進(jìn)禁行估授價(jià)，艘也可頑以將括存在巧質(zhì)量義缺陷訊的商脹品房還價(jià)值旦與不紛存在買(mǎi)質(zhì)量柄缺陷遇的類(lèi)微似商授品房圖價(jià)格算比較坑采用其價(jià)差凈法進(jìn)掩行估念價(jià)。價(jià)也可輛根據(jù)版缺陷疊程度業(yè)的影改響程訴度分殘析，甜在不盯存在壯質(zhì)量概缺陷勒的類(lèi)膽似商虹品房蒜價(jià)格佛的基飯礎(chǔ)上鞏進(jìn)行媽缺陷煎影響核程度剛的修宜正求饅取商脖品房筍質(zhì)量替缺陷貿(mào)的減沖損值讓?zhuān)彼Ｏ萦安彭懗虝x度的沾修正粘值采萄用特它爾菲互技術(shù)叨進(jìn)行寨意愿積調(diào)查柴確定稼。5.賺2.青1影殊子工猴程法缺陷墨產(chǎn)生毀的估險(xiǎn)價(jià)對(duì)扣象價(jià)悶值減匯損=威勘察膚設(shè)計(jì)商費(fèi)用隙+拆木除工蘋(píng)程費(fèi)喉用+溪修繕盯工程騙費(fèi)用扭+延母效經(jīng)鋒濟(jì)利參益損解失+填延效散費(fèi)用塊成本找增加伸+修評(píng)復(fù)后肯商品崇房?jī)r(jià)長(zhǎng)值的饒貶值油-被趨拆除步物殘訊值5.條2.杠2損弓失資婆本化悅法①凈遭收益渣減少欣收益牽年期貼不變西型公式飾中昆n則――青凈收暫益損稅失年妨限；a叔--崇--蠻--右預(yù)期晝年末推凈收腔益減鉗少額寬；r歷--徹--渠-資警本化京率。P-柱--調(diào)--秘商品渴房質(zhì)遲量缺培陷價(jià)精值減鈴損值圖。②凈顧收益戒不變緒收益沖年期蜘減少去型公式月中束m郵――桶無(wú)質(zhì)殺量缺賤陷經(jīng)甩濟(jì)耐倚用年里限；n―兇―有頑質(zhì)量污缺陷賭經(jīng)濟(jì)過(guò)耐用鍬年限慣；b鼓--鵝--駁--點(diǎn)預(yù)期隊(duì)年末冰正常緣瑞凈收茅益；r殼--爪--內(nèi)-資哥本化悼率。P-嬌--維--重商品喜房質(zhì)四量缺肯陷價(jià)嗽值減裙損值揀。③凈刺收益宴、收妹益年忍期減殿少型公式忠中抗t―呢―凈搞收益還損失妙年限玻；a鉤--記--藍(lán)--碎預(yù)期胞年末煩凈收勿益減涌少額達(dá)；r芳--奪--晌-資資本化仙率。m―兵―無(wú)哭質(zhì)量征缺陷雀經(jīng)濟(jì)跑耐用纖年限寶；n―尺―有智質(zhì)量泰缺陷穿經(jīng)濟(jì)惕耐用個(gè)年限石；b襲--耐--盤(pán)--移預(yù)期勒年末姨正常陳凈收墊益；r儀--毫--婚-資莫本化休率。P-聯(lián)--及--聰商品洞房質(zhì)墨量缺那陷價(jià)烤值減污損值。5.筆2.拾3市陡場(chǎng)比殺較估懶損法5.懇2.匠4意燥愿調(diào)還查評(píng)躍估法所謂繪意愿訴調(diào)查看評(píng)估誘法，聯(lián)是指藥首先視采用菌市場(chǎng)宏法或載收益頭法等磁方法吸評(píng)估撫出不最存在畏商品攝房質(zhì)艙量缺巡壽陷的窗商品薄房市逼場(chǎng)價(jià)迅格，撇然后產(chǎn)對(duì)商鑰品房腿質(zhì)量朝缺陷離的影怎響部偷位與吧程度癢進(jìn)行坐細(xì)分雖，確蠟定商閉品房索質(zhì)量址缺陷植不同宋影響待程度慎的建黑筑面設(shè)積大嫁小，淹再次癢采用游特爾耕菲技播術(shù)對(duì)您多個(gè)甩（一弄般1域0個(gè)裁以上蘭）經(jīng)恥濟(jì)人物的兩快輪以駱上意準(zhǔn)愿調(diào)鳳查確遺定不嫂同影攝響程湯度商罪品房獵質(zhì)量齡缺陷啟的缺余陷狀治況修刷正系除數(shù)。意愿蓮調(diào)查席評(píng)估街法公嘗式5.棵2.蠟5余戒值估滴損法所謂余剩余壺法，崇是指起首先員采用紋市場(chǎng)薦法或趟收益艱法等庫(kù)方法旅評(píng)估揪出不鏡存在戀商品銀房質(zhì)患量缺禾陷的傍商品悔房市慶場(chǎng)價(jià)槽格，粗然后辦減去旺采用右市場(chǎng)遞法或漂收益旨法等懷方法好評(píng)估袍出存滲在商鬼品房永質(zhì)量球缺陷壟的商盲品房稅市場(chǎng)據(jù)價(jià)格蒼的余炭值來(lái)金得到紗。商品進(jìn)房質(zhì)假量缺目陷價(jià)監(jiān)值減裁損=頁(yè)無(wú)缺抗陷類(lèi)疲似商光品房隔價(jià)格濤-存合在缺兄陷類(lèi)灣似商驅(qū)品房瓜價(jià)格課。返回6商訪品房地質(zhì)量果缺陷遼價(jià)值渴減損桐估價(jià)惰的實(shí)蚊證分逝析6.鞠1案惜例1觸--潤(rùn)--桿-夾慈層橫蛙梁設(shè)戚置不頸當(dāng)形礙成的模商品懸房質(zhì)裹量缺滅陷6.喉1.胖1基本育情況南京廢李某20堪04檢年購(gòu)長(zhǎng)買(mǎi)了敏一間裹電子矮商務(wù)其寫(xiě)字家樓，篩總層蒼數(shù)為離11礎(chǔ)層，幫±0風(fēng)米以拔下2炒層，飾±0雨米以腳上9社層，候鋼混授結(jié)構(gòu)桐，層岸高為穩(wěn)4.帝79饒米。以該房斥屋總術(shù)建筑貌面積婚為5鹽6.仁37基平方咳米，待套內(nèi)域建筑牛面積瞧41勿.9配1平晃方米泥，共扇有公梳用分燈攤面導(dǎo)積1申4.綱46分平方郵米，昨合同猛明確龜建筑號(hào)面積召內(nèi)含繡夾層暫。但潑房屋供交付鄰使用栽后，渠發(fā)現(xiàn)君夾層置內(nèi)一井橫梁底影響呢該房渣屋的煤正?；际褂妹?，李粘某認(rèn)郵為該屯商品叼房存各在商梢品房杠質(zhì)量杰缺陷押，開(kāi)凝發(fā)商植應(yīng)對(duì)扎該商掉品房弟質(zhì)量愧缺陷超支付鉆補(bǔ)償委費(fèi)，腔并提愈請(qǐng)法航院裁笑定。蔥根據(jù)井**攜*人加民法棉院（能20廈07濕）*郵委鑒沸字第板17寨4號(hào)痕司法罰鑒定堅(jiān)委托嚼函我滴公司懶接受給了估平價(jià)委六托。6.吸1.廁2商觸品房窮質(zhì)量屬缺陷會(huì)勘查更界定勘查嘩的客與觀情泉況是堆：建所筑物惹寬4柔米，稍?shī)A層輔進(jìn)深炒2.挪5米銅，夾鳳層層壞高2陰.1橡5米匠夾層吩的套爪內(nèi)建輝筑面運(yùn)積約章11略.3胞5平慚方米懸。夾活層與壞正常允跳高魯層之熄間有弟一道宏剪力忍墻，治向夾溝層側(cè)態(tài)約0哪.1塌米處疲有一傲道橫目梁，權(quán)橫梁僚寬0嚷.4炸米，決橫梁善可見(jiàn)燃高度紐奉0.很53子米，暈橫梁未至地蠻面的淹高度訴1.鐮64豪米，陶地面園裝修轉(zhuǎn)復(fù)合驚木地照板層耍高度伙約0居.0渠2米踐，橫碧梁至鉆裝修濤層地夜面的爐高度鏡約1再.6鉛2米蔥。橫獨(dú)梁的抖設(shè)置送形成匙的質(zhì)克量缺婆陷主拆要有弊：①掉橫梁蒼至剪蟻力墻課之間翼建筑腎面積費(fèi)的使充用有府嚴(yán)重省影響擇。橫財(cái)梁至砍剪力溫墻之訓(xùn)間的幫套內(nèi)比建筑丙面積睜約4填米×倍0.陰47禾米=副1.灰88獎(jiǎng)平方咬米。崇②由嗎于橫覺(jué)梁至絲式地面下的高姻度1竊.6雖4米導(dǎo)影響希工作壓人員酷入出秀夾層市及橫抄梁至川剪力食墻之喂間建明筑面拔積的娘使用發(fā)有嚴(yán)儀重影弱響共優(yōu)同導(dǎo)爪致對(duì)背夾層局使用貼價(jià)值畢有一蔥般的洞影響畏。③零由于憤橫梁瓦導(dǎo)致擺的夾腎層使垃用價(jià)救值的磁局部昌嚴(yán)重摧影響眾和夾源層整網(wǎng)體一薦般影寄響，油導(dǎo)致字對(duì)整惡間寫(xiě)意字樓董有輕如度影鎖響。經(jīng)過(guò)虛勘查腫界定始,該大商品渾房質(zhì)震量缺偷陷是蓋設(shè)計(jì)扔功能顫性缺抄陷，趁可以境通過(guò)遺工程牽措施干基本殖消除老商品籃房質(zhì)尾量缺菌陷，鵝對(duì)房脖屋的觀安全悟使用遙無(wú)影寺響。6.催1.福3估時(shí)價(jià)技危術(shù)路憑線由于血該商判品房剝質(zhì)量鉗缺陷湊是設(shè)乖計(jì)功吼能性示缺陷輕，可吧以通破過(guò)工蛾程措員施基干本消既除商潔品房鹿質(zhì)量蹤蝶缺陷每，因洋此估糊價(jià)方緊法首近先選鍬擇了巷重置加成本現(xiàn)法。椒同時(shí)撕該區(qū)丟位類(lèi)頃似無(wú)盯缺陷溜商品嶺房?jī)r(jià)科格案京例較蟲(chóng)多，際受不早同程閘度缺松陷影塘響的富建筑領(lǐng)面積浮容易今確定豈，可呀采用拼特爾悠菲技降術(shù)確城定不傭同影譯響程紡度商素品房叉質(zhì)量混缺陷伏的缺候陷狀方?jīng)r修輕正系幼數(shù)，環(huán)因此粱估價(jià)些方法籃同時(shí)稠選擇膽了意偉愿調(diào)腫查評(píng)經(jīng)估法篩。技術(shù)梯處理細(xì)--優(yōu)-成狹本法根據(jù)樓現(xiàn)場(chǎng)繳查勘歪，借毀助了書(shū)建筑慈設(shè)計(jì)降專(zhuān)業(yè)吃人士哥的分帝析，沃確定鼠修復(fù)日方案病。假妥設(shè)可名對(duì)夾恰層部誘分進(jìn)止行部撞分拆排除，望包括鄉(xiāng)豐橫梁恢拆除芝，然房誠(chéng)后在薪夾層殿下走圈道的宰外側(cè)攝布設(shè)乎框架奴柱與邪橫梁道，這揮樣夾桶層總射體格汪局保賠持不嫁變，淘只是充在夾綱層下評(píng)走道蛾外側(cè)映布設(shè)落一層菜框架虹柱。宣該方帶案施箏工涉款及建奴筑面共積為躺2.顆57頸米×羞4米穩(wěn)=1瘋0.奏28蜘平方調(diào)米。那根據(jù)斯市場(chǎng)韻調(diào)查鏈分析街，得胃到了暮拆除位工程蘆費(fèi)用片、修端繕工綁程費(fèi)唯用、曠夾層吵已經(jīng)蜜裝修許的報(bào)壩廢損豆失、鞏工程炊施工凍導(dǎo)致妻的房廳屋租野金損咳失、握被拆蒸除物效殘值路，拆昏除工驢程費(fèi)秀用、唐修繕市工程頭費(fèi)用恥、夾蹄層已督經(jīng)裝虧修的徐報(bào)廢宇損失速、工欲程施沖工導(dǎo)盞致的釘房屋驗(yàn)租金饒損失雀之和庸扣除附被拆婦除物喂殘值余就是榴商品線房質(zhì)霧量缺主陷減杰損值輔。成斗本法臭的估些價(jià)結(jié)濤果為徐40陸,6術(shù)04早元。技術(shù)匪處理災(zāi)--移-意愿般調(diào)查鬼評(píng)估尺法首先該采用廈市場(chǎng)戲比較副法評(píng)紅估出坡無(wú)缺欄陷類(lèi)牢似商箏品房佳的價(jià)須格，歡然后樓采用烈特爾復(fù)菲技躬術(shù)對(duì)妖15曬個(gè)商參業(yè)經(jīng)惑濟(jì)人誰(shuí)進(jìn)行廊了兩汽輪意移愿調(diào)吸查確寇定不她同影魚(yú)響程浪度商金品房住質(zhì)量置缺陷罪的缺隊(duì)陷狀脊況修搬正系懂?dāng)?shù)。政最后余根據(jù)愿現(xiàn)場(chǎng)臨查勘休確定已商品準(zhǔn)房質(zhì)段量缺放陷不年同影耀響程線度部尚分的劇對(duì)應(yīng)刮建筑舌面積踩，商擱品房授質(zhì)量俊缺陷貼不同費(fèi)影響草程度亞部分節(jié)的對(duì)衰應(yīng)建玻筑面訊積與徐對(duì)應(yīng)擁影響鑄程度瞎的缺病陷狀海況修榆正系莖數(shù)之胞積的押和，狠得到悠了該燭方法坑的商情品房晃質(zhì)量纖缺陷鎮(zhèn)減損阿值。躍意愿解調(diào)查領(lǐng)評(píng)估顆法的汪估價(jià)飄結(jié)果具為3炭7,微59筒8元掌。返回6.踏2樓乒板裂駱縫形苦成的天商品斜房質(zhì)挨量缺撐陷6.搏2.義1基燒本情穩(wěn)況某市貨的一心個(gè)商盼場(chǎng)，庫(kù)在主徒體驗(yàn)屢收時(shí)續(xù)，發(fā)臘現(xiàn)大紅量樓胃板裂甘縫，銳未能身通過(guò)察驗(yàn)收鋼。此億時(shí)，桂甲乙兆雙方唯對(duì)修鼻復(fù)與開(kāi)索賠椅產(chǎn)生巖了分毯歧。匠甲方島認(rèn)為石樓板頂存在輛的大世面積濁裂縫奮，樓偉板的涼承載離力水積平不號(hào)能滿(mǎn)點(diǎn)足使桿用要?dú)⑶?。舅要求半拆除磨重新告建設(shè)批。乙炸方認(rèn)虧為混嫁凝土湊干縮孟性裂亭縫屬瘦于建花筑工捕程質(zhì)冬量通破病，梢采用宴堵漏嚇劑對(duì)肯裂縫摟進(jìn)行赴封堵鞏即可夸。如熊基于船甲方涂重建健方案際索賠愚，工算程造發(fā)價(jià)將熄近1冠75化0萬(wàn)遭元；賠如采必用乙緊方修峰復(fù)方條案，血總計(jì)逗工程床費(fèi)僅孩40慮多萬(wàn)刑元。根甲乙竊雙方氏僅就榜直接建工程垃費(fèi)的置計(jì)算飼相差按40辨多倍。6.巖2.凍2技愧術(shù)路賊線由于隔甲乙識(shí)雙方刪均是意按照叨傳統(tǒng)役觀念錫從修原復(fù)成架本的另角度液計(jì)算屯損失漿，因座此，剃本案館選擇鑒成本俱法評(píng)餃估易擴(kuò)為雙勺方接裕受。眉但雙櫻方根疑據(jù)不贊同的粘鑒定迅結(jié)果接給出駁不同根的修?？?lè)礁栋覆钔途噍^錘大。壯首先踐建議鮮雙方西共同甚委托榴權(quán)威蹦工程鑄質(zhì)量許鑒定瓜中心撿重新欠進(jìn)行前鑒定炒，遵晨循客我觀、杯公正批的原綢則，蓮選擇與技術(shù)淹上可者能、德經(jīng)濟(jì)記上可美行，探在恢謹(jǐn)復(fù)建足筑物侮功能節(jié)的同察時(shí)，唉滿(mǎn)足密成本味最低豪原則漏的修拜復(fù)方撲案為巡壽最佳女方案毛。6.艙2.矮3重爽新檢碌測(cè)檢測(cè)掛結(jié)果透顯示頌：①總采用資回彈塔法和記鉆心殼法對(duì)衫樓板躍混凝安土強(qiáng)襖度檢俯測(cè)，痰混凝炒土強(qiáng)友度9環(huán)0％米滿(mǎn)足體設(shè)計(jì)刷要直求：飾采用星電磁此法對(duì)混鋼筋關(guān)間距繭進(jìn)行愿檢測(cè)鉗，鋼存筋間向距滿(mǎn)匹足設(shè)疑計(jì)要串求。蛾②項(xiàng)盒目各慚層樓虹板均寨存在樓開(kāi)舍裂現(xiàn)重象，遠(yuǎn)開(kāi)裂沖部位獅多伴抱有滲潔水痕堡跡，分裂縫毯寬度顛約為被0.上5～突1.語(yǔ)5m今m。此依據(jù)鑰裂縫棋形態(tài)柳及存抹在部宇位分秘析，燦此裂語(yǔ)縫為價(jià)混凝秧土收版縮所己致，絹與商應(yīng)品混灣凝土縣坍落變度不仍穩(wěn)定憤及混燈凝土即收縮胳補(bǔ)償居不足浩存在留相關(guān)暖性，噴嚴(yán)重價(jià)影響修使用云功能魚(yú)，對(duì)匙混凝湖土結(jié)橋構(gòu)耐位久性械構(gòu)成炭影響墾。據(jù)設(shè)此，蜂設(shè)計(jì)蜻單位貍出具叔了碳唱纖維伏加固喉方案刮。該灑方案列不儀孤可以租恢復(fù)俘樓板懸承載蒙力而竄且不塘?xí)的氐徒ㄙ€筑層掉高影環(huán)響建牌筑物地使用乏功能成。從把而確調(diào)定了問(wèn)按成令本法衛(wèi)評(píng)估尖中影蛋響最謝大的緞價(jià)格囑構(gòu)成傭。6.算2.到4成發(fā)本法成本錢(qián)法的紗基本耐公式藍(lán)為：離V=曉CI單+C捷2+壓C3始+C劉4-子C5殖：是把以拆全除、臉修繕惹、恢蜜復(fù)房岡屋質(zhì)敬量缺滴陷發(fā)肆生的填費(fèi)用飾，修境復(fù)期震間或親修復(fù)蘆后所慘造成炊的經(jīng)診濟(jì)損莊失的美和與爬拆除熟物殘?jiān)档母〔钪笛矇圩鳛榉穹课荻秲r(jià)值彼損失董額。串應(yīng)用尋以上情公式莖計(jì)算拉房屋息質(zhì)量蘭缺陷芬損失薦：碳帽纖維訪加固宿總成甲本約窯20藥0多右萬(wàn)元縮慧。工掠期延葉誤損名失8膜0多脫萬(wàn)元在，房士屋質(zhì)適量缺潑陷損估失合枝計(jì)2布80捉多萬(wàn)眼元。6.請(qǐng)3垃艷圾處熊理場(chǎng)晚對(duì)房?jī)?yōu)屋質(zhì)鉗量的擊影響盡6派.3.1悔基本銅情況某四魔星級(jí)兔度假俱酒店肝，以乒擁有純幾十豎種特波色溫公泉的劉資源攏與細(xì)堡致周古到的或一體赴化親擇情服同務(wù)得汪到很攀高老的市率場(chǎng)知斜名度刃。但和好景千不長(zhǎng)刷，近赴年當(dāng)光地政幸府投汗資l掌00哀0多斤萬(wàn)在墨附近繳建設(shè)燃了一笛座垃帆圾處盾理站法，盞垃圾查處理良的刺魔鼻氣隙味覆遺蓋了疏周邊督幾公它里范舍圍，知客流后的減濱少造劃成酒少店?duì)I迎業(yè)額使銳減嗚。為住此，麻該度礙假披酒店另提出蒸了賠乳償要遺求，揉并委永托就昆此質(zhì)要量缺造陷進(jìn)嚼行評(píng)棒估。6.腸3.愉2技遍術(shù)路撐線顯然費(fèi)，該川缺陷葡不可原修復(fù)淚，也畝無(wú)法炒按照智屏蔽幟氣味繼措施敵的成穿本進(jìn)租行計(jì)歷算。忘因此關(guān)，不柴適于孩用成講本照法，水而需勻要采析用資專(zhuān)本化紛法。咱資本靠化法懷公式籍：公式桂中早m多――雅無(wú)質(zhì)塞量缺溉陷經(jīng)臺(tái)濟(jì)耐聽(tīng)用年熔限；密n―搞―有忽質(zhì)量盤(pán)缺陷吉經(jīng)濟(jì)漢耐用睬年限柜；裳b良-扇--塌--涼-預(yù)曬期年懼末正怪常凈搶收益大；建r附-毅--障--且資本陣化率銜。腸P-明--儉--僻商品迫房質(zhì)禾量缺戲陷價(jià)樓值減鄙損值姨。資本朋化法蜘多用滑于不帥可修末復(fù)的名永久俘性缺芽陷。狐如：辣使用叔功能致改變追、外婚部環(huán)泥境發(fā)剪牛改宣變而蘋(píng)導(dǎo)致音的房辣屋價(jià)靈值的椅減損塘，包橫括室墨外聲節(jié)、光榆環(huán)境述污染承、空謊氣環(huán)沉境污策染及迷電磁醉環(huán)境釋污染貿(mào)等。戲該類(lèi)熱項(xiàng)目賄減損偉原兇驢通常緩與房陣屋本寄身實(shí)灘體質(zhì)縫量無(wú)誕關(guān)，早而以譯索賠切為目蘿的。本案秒中度零假酒妄店?duì)I棵業(yè)額移減少榮的直報(bào)接原逃因是加由于疤垃圾顯場(chǎng)的放影響太，收嚼益的驗(yàn)損失技直接蔥體現(xiàn)蝕為客資流的濫減少杰。將混度假錘酒店睬歷年井收益弄數(shù)據(jù)嘩及現(xiàn)品在客忽流進(jìn)含行統(tǒng)體計(jì)分友析，疼以年燥損失透客流儉和人悄均消叨費(fèi)額適計(jì)算趣，年坐營(yíng)葉抖損失詞額為身60突0萬(wàn)奮元，穗由于熟度假優(yōu)酒店塘剩余耕使用東年限罵為2勉0年楊，可淘估算蹈出因驅(qū)此項(xiàng)綠缺陷狹導(dǎo)致薪的收淹益損圣失為謝13住50挑萬(wàn)元婚。6.楊4工萌程挖跡槽造包成的姜墻體紡開(kāi)裂裳導(dǎo)致買(mǎi)的質(zhì)霉量缺展陷術(shù)6.紙4.寧1基竿本情亡況某六到層磚觀混結(jié)么構(gòu)住賤宅樓授，建檢于2牙00夾2年較，周蓄同市瓦政基地礎(chǔ)設(shè)刺施齊幼備，梅生活選便利測(cè)。由岔于2夜00膠7年否臨近襪工程覆挖槽馬，破旬壞了巾該房醒屋基古礎(chǔ)的蓮穩(wěn)定切性，亞造成惑該房庫(kù)屋的果墻體請(qǐng)開(kāi)裂樓。經(jīng)驚專(zhuān)業(yè)健檢測(cè)借部門(mén)火鑒定鏟認(rèn)為勤，該練質(zhì)量諸缺陷月為可克修復(fù)僻質(zhì)量尊缺陷封，建鋸議先禮加固娛地基過(guò)及基異礎(chǔ)，粱然后排封閉撫和加蹦固開(kāi)環(huán)裂墻繡體。得采取稿有效柔處理絞措施廊后，呀根據(jù)謙《房瞧屋完故損等糞級(jí)評(píng)率定標(biāo)墻準(zhǔn)》澇進(jìn)行雨評(píng)定榜，該爬房屋醫(yī)可達(dá)撥到基薪本完蜜好的仍水平尖，成腦新率梅為六賺到七茶成。悄但對(duì)只加固繭后是燃否影浮響房隱屋使紗用壽漂命及苗加固驚房屋局是否碑還有膜其他喘影響貪未能邀給出爬意見(jiàn)錢(qián)。6.康4.慈2技睡術(shù)路撐線評(píng)估若師分胳析后貿(mào)認(rèn)為牌，該囑項(xiàng)目榮市場(chǎng)飲數(shù)據(jù)雅成熟毀，適頑用價(jià)耐差法撫評(píng)估搶。先荷用市抬場(chǎng)法劇評(píng)估瘋該樓眉無(wú)質(zhì)辮量釘問(wèn)題棍使用額條件炊下2紅00陡7年斗估價(jià)嗓時(shí)點(diǎn)券的價(jià)雪格：拜再評(píng)縫估出撈采取脅加固塊措施污處理鹿后使社其達(dá)扣到基期本完掙好緊水平乒的二軋手房團(tuán)價(jià)格咸。按絡(luò)照價(jià)疤差法片的基腐本公欄式：黎V蠶=V知1一汽V2騰式呼中芳v綱l谷類(lèi)塞似的捐無(wú)質(zhì)鄙量缺白陷房?jī)粑莸臓C市場(chǎng)意價(jià)值御；攀v2店類(lèi)似原的有迫質(zhì)量刻缺陷握房屋客的市流場(chǎng)價(jià)脆值。韻兩兵者差獸值為贏質(zhì)量洽缺陷愧造成輕的損助失額總。應(yīng)用頓價(jià)差駁法的嚴(yán)難度吃在于臺(tái)對(duì)質(zhì)樓量缺背陷房增屋市朗場(chǎng)價(jià)蒼值的揪求取乖。有絲式時(shí)候槍?zhuān)型邎?chǎng)會(huì)誤為我劃們提緊供價(jià)瓦差法總應(yīng)用灘條件波。如娃某別擱墅區(qū)希規(guī)劃睛中的銀綠地偏由于分被二炭期工倒程侵叨占而尚導(dǎo)致湖糾紛賄。既且無(wú)法蛙采用貢成本孤法，該又無(wú)抖法通霉過(guò)租鳥(niǎo)金等仗收益趴直觀嚴(yán)求取禾該別扶墅區(qū)熔綠化弦率的役降低瘦對(duì)別惡墅區(qū)集價(jià)值勝的影燈響，謎反而南可以罪通過(guò)里對(duì)不則同綠漁化率滾的類(lèi)充似別鈴墅區(qū)掠的市弓場(chǎng)價(jià)灶值進(jìn)