房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術管理第一部分房地產(chǎn)開發(fā)項目技術管理工作要點第二部分房地產(chǎn)開發(fā)項目施工組織設計（專項方案）的審查第三部分房地產(chǎn)開發(fā)項目的圖紙會審第四部分房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中主要技術控制點

房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的一個必不可少的組成部分，它始終貫穿于項目開發(fā)的全過程。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)銷售由賣方市場向買方市場的轉變，對房地產(chǎn)項目的質量投訴日趨增多，業(yè)主對房地產(chǎn)的品牌、質量、技術含量的要求達到了一個新的高度，而工程技術則是保證品牌、質量、技術含量的重要基礎。根據(jù)2002年建設部發(fā)文實行《新建住宅保證書》，《新建住宅使用說明書》制度，這更從法律角度上對項目技術管理工作提出更高的要求。大量實踐證明，一個房地產(chǎn)項目的技術含量比較高，所生產(chǎn)的“產(chǎn)品”就越好，市場效果也就越好。

因而所帶來的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益就會有很大提高。否則將造成“產(chǎn)品”低下、積壓、生產(chǎn)周期長、投資費用增加等致開發(fā)商無法收回的投資。可見技術管理工作在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性。

所以今天我將根據(jù)公司作為國有大企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況，結合我們公司在房地產(chǎn)開發(fā)項目技術管理工作的特點，我們全體技術管理人員在我們的項目技術管理中應做什么？能做什么？控制什么？來和各位領導及各位同仁進行探討。第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)的技術管理工作要點一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術管理工作的特點：（三性）二、房地產(chǎn)開發(fā)項目技術管理的主要工作三、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目技術工作的前提條件一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的技術管理工作的特點（三性）（一）綜合性（二）復雜性（三）超前性二、房地產(chǎn)開發(fā)項目技術管理的主要工作

（一）參與編制開發(fā)項目的可行性研究。針對所有開發(fā)項目，結合現(xiàn)行規(guī)范、標準要求，從技術應用角度分析其可行性，為開發(fā)決策提供技術依據(jù)。（二）根據(jù)公司的總體開發(fā)要求，參與開發(fā)項目設計任務書的編制工作，特別是設計任務書中的技術標準要求，必須提細、提準，具有科學性和可操作性，包括開發(fā)項目的功能要求、技術經(jīng)濟指標、面積標準、裝飾標準、主要新材料、新設備、新技術的應用等。同時還要參與規(guī)劃設計方案、詳細規(guī)劃、戶型設計、初步設計、施工圖設計等的審查工作。使得設計文件在符合國家政策、標準、規(guī)范要求的同時，充分體現(xiàn)公司的總體設計意圖和理念。（三）參與編制公司開發(fā)項目總體開發(fā)建設組織方案。從技術層面提出具體要求，不論是進度計劃、質量標準、經(jīng)濟指標等要在滿足技術標準的前提下進行。

（四）組織施工單位、監(jiān)理單位做好設計交底、圖紙會審、技術交底等工作，并與設計、監(jiān)理、主要材料供應商等單位溝通、協(xié)調，隨時解決現(xiàn)場出現(xiàn)的一切技術問題。（五）組織審查施工單位編制的施工組織設計和專項方案。施工組織設計是指導工程從開工一直到竣工投產(chǎn)及保修的作業(yè)指導性文件，它涉及到進度、安全、主要施工方法、各類資源配備等一系列問題，同時涉及由于施工方法等原因造成的經(jīng)濟是否合理等因素。所以各級技術人員必須對施工組織設計和專項方案進行嚴格審理（后面還要講施工組織設計和專項方案的審查方法等內容）。（六）各級技術人員要組織編制各種材料、設備的技術標準，主要編制材料、設備應執(zhí)行的國家、省、市標準、材料設備的性能型號等，同時要重點考慮公司對一些影響質量和造價的材料、設備有無特殊要求等。（七）各級技術人員要負責收集、整理、識別工程所需的國家、省、市的方針、政策、規(guī)范、標準等技術文件，保證工程所使用的各種標準、規(guī)范都具有效性避免標準使用上的錯誤。（八）各級技術人員要保證監(jiān)視測量設備的完好性，保證每臺設備都在檢定周期內，確保各種數(shù)據(jù)的科學、有效。（九）各級技術人員要完成好施工過程中各種技術問題的發(fā)現(xiàn)、處理工作。這項工作貫穿著工程施工的全過程。由于工程在現(xiàn)場的復雜程度，施工隊伍素質的參差不齊，材料設備供應的種種客觀因素，設計單位施工圖紙深度滿足不了工程所需等等原因都會造成現(xiàn)場技術問題，這是我們技術工作者的日常工作，必須做到位、及時，否則影響工程的總體安排。（十）組織各相關單位（施工單位、監(jiān)理單位）完成竣工資料的收集、整理、存檔等工作。（十一）各級技術管理人員要制定企業(yè)內部的技術措施，編制和實施企業(yè)內部發(fā)展規(guī)劃。收集科技情況，及時了解國內外房地產(chǎn)科技發(fā)展信息，適時推廣新材料、新技術，提高開發(fā)產(chǎn)品的科技含量。三、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目技術工作的前提條件

（一）公司技術管理人員要具備較強的事業(yè)心和責任心。

（二）具有較強的全面技術管理能力

（三）具備較強的專業(yè)技術知識

第二部分：

如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目施工組織設計（專項方案）的審查工作

一、審查人員應具備的能力

（一）較強的事業(yè)心和責任心（二）熟練掌握國家、省、市（油田公司）的標準、規(guī)范及相關規(guī)定要求。（三）能夠充分閱讀設計圖紙要求的各項內容（四）熟練掌握專業(yè)技術知識（五）熟練掌握施工組織設計（專項方案）應重點審核的內容。二、施工組織設計的基本情況（一）什么是施工組織設計（專項方案）施工組織設計：是以施工項目為對象進行編制，用以指導其建設全過程各項施工活動的技術、經(jīng)濟、組織、協(xié)調和控制的綜合性文件。施工組織設計根據(jù)不同編制階段可分為投標施工組織設計和實施施工組織設計；對于大型建筑項目或建筑群，分為施工組織總體設計和單位工程施工組織設計。施工方案：是以單向施工項目或其中的某一部分項工程為編制對象進行編制，用以指導其施工過程并重點考慮施工方法、機械設備利用、勞動力和材料組織安排的具體文件。（二）施工組織設計的基本規(guī)定1、施工組織設計必須在工程開工前由施工單位編制完畢，并交監(jiān)理、建設單位審核，嚴禁邊施工邊編制審核，更不允許施工完畢后補施工組織設計或專項方案。2、施工組織設計編制前，應熟悉、掌握招標文件和施工圖紙、并到施工現(xiàn)場進行實地調研。

3、編制分部分項工程施工方法時應有所側重，對于工藝復雜的部分應重點編制。4、施工組織設計的編制依據(jù)和借用的素材應現(xiàn)行有效，不得引用國家廢止的文件和標準。嚴禁在施工組織設計使用國家、省、市、明令淘汰和禁止使用的建筑材料和施工工藝。（三綱）施惜工組極織設稠計的炕編制好依據(jù)1、俗項目填招標董文件得和工兵程承補包合擇同2、蝦工程產(chǎn)全部座施工嬌圖紙穴及標握準圖傳集3、什工程司地質訴勘查武報告測、地倦形圖脾及工哨程測冤量控兼制網(wǎng)4、婦氣象潤、水刺文資陷料5、倡工程迷建設舟法律島、法鏡規(guī)和拴有關降規(guī)定6、評企業(yè)學類似乘施工西項目朝經(jīng)驗促資料7、選現(xiàn)行遲的國主家標判準、皂行業(yè)登標準極、地喘方標肌準及件企業(yè)叛施工安工藝待標準三、發(fā)施工獄組織強設計度的煩主要泊內容施工得組織覺設計亭主要齒包括序以下之三賀部分狗內容迫：（一服）常蜂規(guī)內怨容（二夜）分今專業(yè)豪內容（三頁）五附加念內容（一猾）常燃規(guī)內瓦容1、收編制劣依據(jù)鞠及說滔明2、黑工程推概況3、灘施工聚準備遣工作4、融施工你管理吃組織汗機構5、唱施工臂部署6、凈施工誘現(xiàn)場楊平面錢布置播及管養(yǎng)理7、嫌施工團進度誼計劃8、傳資源泛需求切計劃9、版工程今質量黎、安葛全、矩文明單施工統(tǒng)、環(huán)弓境保械護措扮施10括、特儲殊季摸節(jié)施錘工措族施（二輪）分頸專業(yè)員內容1、帳分部廢分項這工程鈴的施崖工方河法2、迅工程促重點彼、難拋點的償施工頓方法去及措斧施（三魚）鞭附加鵝內容1、潔四新遺的應豆用2、醫(yī)成本萌控制微措施3、絲式施工印風險贈防范4、蹈工程借創(chuàng)優(yōu)搶計劃予和保五證措層施（四盜）專于項施棗工方愧案內跟容1、獨樁基瘦礎工沉程2、接有防寄水要起求的襪樓地涼面工梅程3、甚屋面鞋防水森工程4、奪地下兇防水漠工程5、為現(xiàn)場啊預應枯力砼盾工程6、土鋼筋扯工程7、弱鋼結弊構工悼程8、方配筋幕砌體來工程9、泉電梯宰工程10洋、基耳坑支第護與更降水潤及土站方開絡挖工考程11桶、模媽板工拘程12擇、起夾重吊封裝工畏程13唱、腳嶼手架蹤蝶工程14唉、拆構除、從爆破禿工程15挪、其有他結泡構復樂雜、救技術碑含量仗高、載施工當難度布大及核易出肝現(xiàn)質戰(zhàn)量、玩安全收問題順的工暫程16死、上截級主其管部姻門規(guī)喉定的甚其他址危險潛性較鈴大的建工程（五所）建加設單敵位審女查施犬工組甩織設即計扭<專命項方施案>團的重旅點審素查內滿容1、擁編制命依據(jù)2、儀施工麗組織燈管理剛架構爪和職仆責分閥工3、嫌施工奶布置4、擴施工唉進度林計劃5、驅施工輝準備6、漿施工脹方案7、匪質量致保證純措施8、班安全陽文明宴施工被保證愚措施9、謹施工捧進度貓保證納措施10療、經(jīng)職濟技扣術指額標分巾析第三濕部分鼠：館房地稻產(chǎn)開上發(fā)項倒目的眾圖甘紙會室審一、故圖紙羊會審稠的基始本內攔容（一將）圖教紙會赴審的主定義（二潤）圖導紙會笨審的筆目的（三遷）圖逃紙會么審的由主要都內容二、垂建設各單位爺圖紙閉會審弊應解匙決的喉重點田內容（一）寶審查旨施工年圖紙剩是否扒達到地國家嶄標準慮規(guī)范工要求話應達境到的哲設計青深度瓣。（二色）審葉查施鉆工圖劑紙是偵否嚴擱格按帝照設惹計任杯務書籠和建忽設標蠻準進穴行設俗計，紹設計談圖紙氣能否照完全校表達查開發(fā)樂企業(yè)取的設豬計意槍圖。（三狂）審蹲查施蘿工圖推紙是燙否有浸違背翅國家義、省通市強治制不瘡允許血應用量的項歉目和坊材料篇。（四賄）審售查施術工圖窮紙是吩否影攔響工州程質捎量、煮安全舟的內新容。（五彩）結迅合施射工隊待伍素投質、嫂施工莫工藝姐是否話能夠筑完全斧達到盡設計塌圖紙?zhí)笏?。三、花圖紙堅會審獲的技倆巧（一克）從輔遵守嫩規(guī)范舌的角遮度進爽行圖肆紙會蚊審（二鞏）從撇保證斜質量昌的角嶺度進養(yǎng)行圖萍紙會折審（三擇）從機便于壯組織億施工膨的角議度進水行圖兩紙會躲審（四倚）從馬節(jié)約紗成本聞的角蔑度進潤行圖進紙會水審（五低）從頌加快胸施工鄰進度慈的角險度進醋行圖液紙會斜審（六柄）從株利于服竣工告驗收蛙的角激度進欠行圖潤紙會歷審（七駐）從悅銷售秒角度課進行庫圖紙嶼會審（八襲）從那滿足員交房候的角侵度進絨行圖贏紙會抬審（九躲）從蕉物業(yè)扇管理掉的角吊度進肯行施泛工圖辛紙會康審（十政）從雀居住治者的聞角度鞏進行送圖紙營會審（十根一）糠從滿渣足開康發(fā)理反念角和度進撥行圖挖紙會摟審第四旋部分職：借房地菌產(chǎn)開竟發(fā)項捧目施加工過腔程主洞