商鋪銷售營(yíng)銷推廣總綱XX城.風(fēng)情商業(yè)街十年造城，財(cái)富盛宴

目錄

PART1營(yíng)銷目標(biāo)及營(yíng)銷階段劃分

PART2整體營(yíng)銷策略

PART3階段性執(zhí)行策略及時(shí)間計(jì)劃表

PART1營(yíng)銷目標(biāo)及營(yíng)銷階段劃分一．重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)二．總體營(yíng)銷目標(biāo)三．一期商業(yè)銷售階段劃分及目標(biāo)分解一、重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)：1、主力商家意向簽約（主力商務(wù)酒樓/主力超市）2004年8月15日（周日）前2、商鋪VIP卡認(rèn)購(gòu)暨主力商戶招商成果新聞發(fā)布會(huì)2004年9月4日（周六）3、住宅開(kāi)盤(pán)（解籌時(shí)間）2004年10月1日（周五）4、一期商業(yè)首批商鋪開(kāi)盤(pán)（解籌時(shí)間）2004年11月6日（周六）5、一期商業(yè)第二批商鋪推出2004年11月20日（周六）6、一期商業(yè)尾盤(pán)清盤(pán)銷售階段2004年12月7、二期商業(yè)VIP卡認(rèn)購(gòu)階段根據(jù)二期住宅推盤(pán)節(jié)奏擬訂二、總體營(yíng)銷目標(biāo)目標(biāo)一：商鋪爆發(fā)式銷售目標(biāo)—2004年12月31日前基本消化完畢

目標(biāo)二：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目年度財(cái)務(wù)目標(biāo)和價(jià)值目標(biāo)---12月31日前實(shí)現(xiàn)5000萬(wàn)元回款

目標(biāo)三：商鋪推廣促進(jìn)住宅銷售與價(jià)值實(shí)現(xiàn)

目標(biāo)四：品牌目標(biāo)：XX造城模式與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

三、一期商業(yè)銷售階段劃分及目標(biāo)分解

銷售準(zhǔn)備期（8.1-9.3）認(rèn)籌階（9.4-11.5）

公開(kāi)發(fā)售強(qiáng)銷期（11月6日-31日）

尾盤(pán)階段（2004年12月）銷售目標(biāo)

釋放商業(yè)認(rèn)籌消息，積累意向客戶，確保認(rèn)籌日火爆勢(shì)頭（當(dāng)日認(rèn)籌100個(gè)以上）

350個(gè)認(rèn)籌號(hào)30%解籌成功率認(rèn)購(gòu)套數(shù)100解籌日實(shí)現(xiàn)70%銷售率1新增認(rèn)購(gòu)套數(shù)25套以上，累計(jì)認(rèn)購(gòu)套數(shù)125套以上2、累計(jì)完成90%以上銷售率累計(jì)完成銷售面積9000平方米以上

認(rèn)購(gòu)套數(shù)10套以上累積完成銷售率接近100%累計(jì)完成銷售面積10000平方米左右階段性重點(diǎn)工作內(nèi)容

確定銷售模式、營(yíng)銷策略及營(yíng)銷推廣計(jì)劃；售宣傳物料設(shè)計(jì)、印刷及制作；3銷售法律文件的完備；4、認(rèn)籌地點(diǎn)選擇及相關(guān)工作準(zhǔn)備5第三方資源的整合（媒體、協(xié)會(huì)、旅行社等）；銷售顧問(wèn)的培訓(xùn)。

XX城銷售中心及現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)；2全面開(kāi)展認(rèn)籌工作；媒體資源的有效利戶外廣告到位；5系列促銷活動(dòng)全面展開(kāi)；媒體廣告全面展開(kāi)。1公開(kāi)發(fā)售活動(dòng)（解籌活動(dòng)）；媒體廣告及促銷活動(dòng)趁勢(shì)追擊。1、根據(jù)市場(chǎng)反饋適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略做好老業(yè)主口碑傳播。

PART2整體營(yíng)銷策略一、目標(biāo)客戶群定位二、商鋪銷售模式設(shè)計(jì)三、總體銷控策略四、總體價(jià)格策略五、現(xiàn)場(chǎng)包裝策略六、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)挖掘及投資抗性分析七、總體促銷策略八、營(yíng)銷通路策略九、總體廣告策略一、目標(biāo)客戶群定位自營(yíng)型客戶：約占20%-30%比例，面積約2000平方米

投資型客戶：約占70%-80%比例，面積約8000平方米

(一)、自營(yíng)型客戶分析1、餐飲類：（約有10%左右餐飲鋪存在自營(yíng)的可能性，即約有800平方米左右）2、零售類：（預(yù)計(jì)約有近1200平方米左右面積）——解決家人就業(yè)問(wèn)題

——認(rèn)為租鋪不如買(mǎi)鋪

3、自營(yíng)客戶支付能力模擬分析以單鋪面積50平方米、均價(jià)15000元/平方米為例，鋪位總價(jià)為75萬(wàn)元來(lái)推算：l

首期款40%：30萬(wàn)元l

月供款（六成十年按揭）：4400元l

其它費(fèi)用:普通加盟費(fèi)用5-10（以中間值7.5萬(wàn)元計(jì)算），裝修費(fèi)用2.5萬(wàn)元（以500元/平方米計(jì)算），流動(dòng)資金5萬(wàn)元計(jì)算自營(yíng)型客戶至少一次性要支付40萬(wàn)元以上，同時(shí)每月供款在4400元以上；可見(jiàn)自營(yíng)客戶的資金實(shí)力一般相對(duì)比較雄厚。（二）投資型客戶分析1、客戶類型匯總分析

l

XX品牌忠實(shí)跟隨者（主要以萬(wàn)客會(huì)會(huì)員為主）l

有一定資金實(shí)力的地產(chǎn)專業(yè)人士l

政府公務(wù)員、事業(yè)單位員工l

華為基地、新天下集團(tuán)等同邊高新技術(shù)企業(yè)高收入群體l

坂田村、和堪村、崗頭村及龍華本地其有投資能力的村民l

個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶l

合和地產(chǎn)創(chuàng)富俱樂(lè)部成員2、投資心態(tài)分析

l

較為熟悉坂雪崗周邊環(huán)境l

較注重投資風(fēng)險(xiǎn)，看重XX品牌實(shí)力l之前可能投資XX開(kāi)發(fā)物業(yè)（如四季花城住宅、商鋪、特區(qū)內(nèi)XX其它物業(yè)），從中獲得較大投資收益l

看好片區(qū)整體升值潛力l

對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的整體規(guī)劃非常認(rèn)同二、商鋪銷售模式設(shè)計(jì)（一）進(jìn)行返租銷售模式設(shè)計(jì)時(shí)，需解決以下幾個(gè)問(wèn)題：1）租賃合同期限與返租期不同，返租期滿商家如何續(xù)簽合同2）多鋪一店（部分大鋪劃小后銷售或），租賃期滿合同及業(yè)態(tài)如何控制3）返租期滿業(yè)態(tài)的控制問(wèn)題？4）針對(duì)不同業(yè)態(tài)如餐飲類、零售類，因?yàn)槠渥赓U合同年限不同，如何設(shè)置有區(qū)別性返租年期及返租率？5）返租期內(nèi)，關(guān)于租賃而引起的相關(guān)稅金如何解決？（二）商業(yè)銷售模式設(shè)計(jì)1、針對(duì)投資型客戶返租年期返租率

返租款的返還方式

5年第1年返租率6%第2年返租率7%第3年返租率8%第4年返租率9%第5年返租率10%前三年返租款一次性在首期款中抵扣；后兩年返租款分年返還。

2、針對(duì)自營(yíng)型客戶：1）降低首付投資門(mén)檻，贈(zèng)送“創(chuàng)業(yè)基金”

總鋪款10%的自營(yíng)創(chuàng)業(yè)基金

2）實(shí)施不同價(jià)格，直接給予額外90%者，以贈(zèng)送“創(chuàng)業(yè)基金”的名義在總鋪款中扣除。

三、總體銷控策略1．銷控目的保證不同營(yíng)銷階段有足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位供應(yīng)，并使難銷鋪位提前消化。本次營(yíng)銷預(yù)計(jì)分兩批推出

為了達(dá)到爆發(fā)式銷售的目的，需要制造限量供應(yīng)的“供不應(yīng)求”局面2．三大銷控原則原則一：認(rèn)籌期間限量推出鋪位（如只推80套），解籌當(dāng)日引起客戶的搶鋪火爆場(chǎng)面，再根據(jù)認(rèn)籌情況加推部分鋪位，原則二：預(yù)留足夠的優(yōu)質(zhì)鋪位，分批推出。在公開(kāi)發(fā)售前預(yù)留充分的優(yōu)質(zhì)鋪位，公開(kāi)發(fā)售后分批推出，確保每次活動(dòng)均有優(yōu)質(zhì)鋪位放出時(shí)分批放出，每次放號(hào)均會(huì)制造一輪搶鋪高潮。原則三：按“金角銀邊”原則，可預(yù)留幾套鋪皇之皇，采用特殊的銷售方式銷售，如拍賣(mài)，以抬高價(jià)值，抹殺價(jià)格理性。四、總體價(jià)格策略1．價(jià)格定位

合同成交價(jià)格均價(jià)（返租模式）：14800元/平米XX整體實(shí)收均價(jià)（含自營(yíng)模式，扣除返租補(bǔ)貼）：12000元/平米

2．畝付款藥方式坊設(shè)計(jì)A：族返租呆型一次秧性付換款，昌照定遷價(jià)照簽96園折；按揭局付款襪，照廢定價(jià)博98色折，義辦理糖6成頭10晴年按控揭貸討款。B：杠自營(yíng)母型1、個(gè)提供旬10存%的吐創(chuàng)業(yè)蜂基金晶，在僻總價(jià)尤中扣板除一次串付款銜：照定怒價(jià)9眾4折按揭席付款：按份揭付正款，請(qǐng)照定羽價(jià)9佳6折笛，辦妨理6扣成1緩0年夕按揭逮貸款轉(zhuǎn)。2、摟提供藝10侍%的破創(chuàng)業(yè)夠基金麻，在寇首付爐款中蘿扣除一次切付款悼：照定禿價(jià)9掉6折按揭摩付款：按抗揭付期款，箏照定災(zāi)價(jià)9役8折誓，辦撲理6鞭成1腳0年嫁按揭榮貸款濟(jì)。3、糕優(yōu)惠侵策略氧：老客位客戶雙介紹版新客宮戶成呼交，做老客灣戶可令享受營(yíng)相當(dāng)頁(yè)于成饒交客脫戶成揀交金檔額0辦.5筑%的壘現(xiàn)金挎獎(jiǎng)勵(lì)唇；新碼客戶梁享受慎0.批5%診優(yōu)惠嶄。購(gòu)買(mǎi)獲兩套猛以上割或超菊過(guò)1蘿00蓮平方瘋米的仿客戶循可享番受額題外1攀%的償優(yōu)惠功。萬(wàn)客笨會(huì)及卻合和童創(chuàng)富礎(chǔ)俱樂(lè)老部積席分獎(jiǎng)瞞勵(lì)。4、肯行之稿有效拌的倒誘計(jì)時(shí)肅提價(jià)襲策略嗚：實(shí)行忍額外享3%少-2撫%-鼓1%錢(qián)倒計(jì)濁時(shí)提左價(jià)策咐略，萬(wàn)在不錦同銷雖售節(jié)胳點(diǎn)使量用，代以刺洽激銷墊售。5、頓定價(jià)偶需考妨慮因受素樓層踏差異主性因憶素人流取因素景觀墨差異虜性因渣素面積哨、業(yè)布態(tài)因漁素開(kāi)間距、進(jìn)知深比始及層酸高其它贈(zèng)因素恒（企平臺(tái)家因素粉）五、妨現(xiàn)場(chǎng)率包裝肺策略（一書(shū)）銷被售中羞心的法設(shè)置1、味正式毯認(rèn)籌撤地點(diǎn)鍵：XX景城.腰四季滴花城灑營(yíng)銷左中心2、序認(rèn)籌沸地點(diǎn)顏設(shè)置碑要求耀：現(xiàn)場(chǎng)丘需擺損放商瀉業(yè)模使型現(xiàn)場(chǎng)糞需設(shè)扎置獨(dú)嫩立銷拳售區(qū)番域—姥商鋪令銷售歡專區(qū)亡，并土進(jìn)行往相應(yīng)熊的包生裝現(xiàn)場(chǎng)拜必須塞有3-競(jìng)5名商揪鋪銷坦售人今員，霸銷售孩人員東的接毅待風(fēng)船格可肥改變?cè)~XX續(xù)地產(chǎn)嬸傳統(tǒng)壁接待耐方式熄，采記取較基為主啟動(dòng)積瀉極銷喂售2、璃正式午營(yíng)銷素中心赤設(shè)置位置乖建議夾：C救區(qū)1答棟銷押售專宏區(qū)中扣，劃瓣出一概部分?jǐn)U做為釘商鋪贊獨(dú)立土營(yíng)銷要售中誓心面積混建議拼：1坑50受-2財(cái)00服平方剖米左鑰右，誼不宜日太大磚，否小則很闊難形下成商世業(yè)氣耕氛其它稅方面慮：營(yíng)尋銷中纏心內(nèi)詞必須內(nèi)有專陣門(mén)導(dǎo)禍?zhǔn)緟^(qū)瘦分住牌宅銷毀售專閉區(qū)及挽商業(yè)都銷售假專區(qū)（二志）現(xiàn)搞場(chǎng)包郊裝1、供整體童導(dǎo)示歐系統(tǒng)（1煮）內(nèi)蝦部導(dǎo)乎示系宗統(tǒng)：項(xiàng)目叮內(nèi)部問(wèn)及地?fù)媳P(pán)周束邊的借導(dǎo)示庸系統(tǒng)拉設(shè)置鍛如下曠：坂田扭村進(jìn)支入坂灣雪崗擾大道嘉入口父處華為雷基地脾進(jìn)入頁(yè)項(xiàng)目斯入口本項(xiàng)肥目小攀區(qū)內(nèi)砌部主菊要入紛口處小區(qū)虛內(nèi)各幫區(qū)域炒通往呆營(yíng)銷牙中心痛導(dǎo)示幅，以汽及X尸X深惱圳所但有樓袍盤(pán)內(nèi)栗的燈露桿旗壟幟（2榆）外盆部導(dǎo)巧示系鳳統(tǒng)：結(jié)合題本項(xiàng)東目目橡標(biāo)客鐮?wèi)羧侯I(lǐng)的區(qū)央域，得主要捆來(lái)自攪四大去域，榨特區(qū)傻內(nèi)、啟龍華踏、龍?zhí)箥彶脊占?、針觀瀾炊，所勾以外注部導(dǎo)衛(wèi)示系船統(tǒng)的爐設(shè)置揮要充輛分考傲慮這歌部分島客戶料車(chē)流緊流向行的路醉線，醒進(jìn)行厲相應(yīng)駐的導(dǎo)碧示：l彩田步路-梅林抽關(guān)口耕—梅醉坂大市道-吉華密路-本項(xiàng)殊目沿繪線l彩田麥路-梅觀炸高速屈華為環(huán)出口-華為痰基地-本項(xiàng)因目沿楚線l龍華姑——突布龍浙與民謹(jǐn)治路僚口-坂田-本項(xiàng)的目沿虧線l布吉蜂—布堤龍公百路—羞—坂色田—統(tǒng)—本衡項(xiàng)目唱沿線l機(jī)荷老高速酷布吉協(xié)坂田暫的出槳、入召口處備注冒：整孩體導(dǎo)拔示系露統(tǒng)信節(jié)息中惜，商坐業(yè)信達(dá)息可冒與住救宅銷授售信核息進(jìn)密行相寨應(yīng)的玻組合刮。2．脹其它席包裝搖策略屈：（1踏）1歷20嗎00襯平方啄米文勞化休跟閑廣挨場(chǎng)設(shè)置遞具有包西班熄牙異銳域風(fēng)堤情的啄休閑豎小品雖和互約動(dòng)體渣育設(shè)津施，攻營(yíng)造鏟真正繼意義油的動(dòng)雕感廣謙場(chǎng)。廣場(chǎng)河的提甚前建果設(shè)和甘裝飾姓，將吵使本賢項(xiàng)目舅“廣繪場(chǎng)鋪嚷王”槽概念凈在銷嗓售階溜段得旱到實(shí)放現(xiàn)。（2戲）銷尾售中怒心/鼓公共首商業(yè)亞空間要結(jié)幟合本你項(xiàng)目艦的核軋心定太位，予將西密班牙拋異域爐風(fēng)情江的元公素融胃入其充中，機(jī)營(yíng)造魯異域磨風(fēng)情飛商業(yè)耽街熱畫(huà)情、全浪漫缸的風(fēng)屬格六、滔項(xiàng)目酸賣(mài)點(diǎn)山挖掘愧及投頌資抗驅(qū)性分怒析（一購(gòu)）項(xiàng)反目賣(mài)飄點(diǎn)挖醋掘（晶項(xiàng)目堆核心怒價(jià)值對(duì)分析站）1．色中國(guó)貍房地寒產(chǎn)領(lǐng)辟跑者獎(jiǎng)：XX島品牌根具有傅的號(hào)津召力穴和公強(qiáng)信力2．蛛XX峰十年牌造城絞計(jì)劃妨：XX巡壽城，秧深圳屬未來(lái)浸生活斯之城您，C柳B(niǎo)D雕后花顫園人預(yù)居新采城3．床“七傷橫十冒三縱斜”大安交通于價(jià)值養(yǎng)：“大免深圳酸”格艙局下鐮龍-獅坂商巡壽業(yè)升病級(jí)換乏代，剃XX厭城“撐新城扛市商融業(yè)中懇心”嚼誕生4．瘡汽車(chē)眉時(shí)代醉“2攀0+啞20筒”模把式商海圈效年應(yīng)：5．卵新城膨市主傾義商殲業(yè)中荒心：集美五食.戲購(gòu)物引.休挽閑.剛文教山與一笨體，廉3萬(wàn)燈m2扇浪漫誼風(fēng)情附商業(yè)銹中心矩，深土圳首植個(gè)西簡(jiǎn)班牙雙異域困風(fēng)情蔬商業(yè)通街，活深圳煙首個(gè)物“會(huì)伍員制冰集約雹化經(jīng)拖營(yíng)”尖國(guó)際要美食粘坊6．昌“5跑年升培值計(jì)變劃”--熔“城薦市化哲”和土“地駕鐵效怨應(yīng)”喇掀起承投資奴熱浪7．顯經(jīng)營(yíng)匯創(chuàng)造粉價(jià)值采：專業(yè)搞商業(yè)足經(jīng)營(yíng)園管理怨公司你，確村保未你來(lái)收忽益穩(wěn)組定8．冠立體裳化集危約推垃廣：巨額旬共同干推廣僅基金葵，統(tǒng)墻一管井理、撒統(tǒng)一總經(jīng)營(yíng)幸、統(tǒng)弓一推瘡廣9．雕充足月停車(chē)出位：擁有均42障00消多個(gè)示停車(chē)逼位10殺．廣臨場(chǎng)街揚(yáng)鋪王后：12聚00弄0平俗方米給城市賊文化腐休閑禿廣場(chǎng)推街鋪且王11警．深余圳唯潮一湖彎景街撐區(qū)：坐仗擁5色00估0平要方米敲人工排湖無(wú)丑敵景望觀12墨．步籮行者盞的天怪堂：40產(chǎn)0多殺米長(zhǎng)端體驗(yàn)前式步猾行街維區(qū)（二餐）客謊戶投牲資抗拌性分類析及組應(yīng)對(duì)夠策略1．抱客戶樓投資牽抗性脊分析業(yè)態(tài)校無(wú)法榨如預(yù)推期規(guī)椅劃，承很難辨經(jīng)營(yíng)債成功租金斧遞增融速度尼可能丙太慢僚，無(wú)必法達(dá)敘到預(yù)置期水勒平核心禁商圈床人流粗稀少步，目恨前商蹲業(yè)環(huán)名境較陸為冷剩清。周邊丹（如捏坂田晨村）蔥新增勁商業(yè)轎會(huì)對(duì)緒項(xiàng)目競(jìng)構(gòu)成哭極大增威脅淋。從坂貓?zhí)锎宥Y進(jìn)入派本項(xiàng)哨目中用間路侵段商雪業(yè)缺客乏，苗對(duì)本懂項(xiàng)目姥與坂黃田村咽消費(fèi)忌人群獎(jiǎng)的有捷效連曉接起方到阻閥礙作典用。目前擇租金班水平餐較低怎，售枝價(jià)租倦金比職明顯踏偏高2．效應(yīng)對(duì)魔策略珠：引進(jìn)博品牌累商業(yè)撫經(jīng)營(yíng)梳管理畫(huà)公司瞧，設(shè)省立強(qiáng)坊大的地共同謙推廣變基金坦，進(jìn)挖行統(tǒng)心一管姑統(tǒng)一議經(jīng)營(yíng)掠、統(tǒng)苦一推勉廣提前膝確定誕重大雨經(jīng)營(yíng)牧管理拘措施釋，增鑒強(qiáng)商涼家及幣投資急者信漁心在正納式認(rèn)俱籌或笑解籌霸之前敢，確勢(shì)定主舊力商雷家，泊以增覺(jué)強(qiáng)投私資客壯戶信乞心對(duì)項(xiàng)遼目投類資前無(wú)景進(jìn)恢行充李分剖哭析，棵預(yù)測(cè)密項(xiàng)目釣5年災(zāi)后、諸10煤年后漠的租這金水銅平尋找延國(guó)內(nèi)孤可參還考商卡業(yè)樣粗板項(xiàng)歪目，秩分析毯其租懂金增件長(zhǎng)速六度，疫讓投襲資者蘇看到斗可預(yù)考期的裹將來(lái)進(jìn)行滋返租灶銷售繩及設(shè)倆立創(chuàng)軍業(yè)基攪金，各降低賞投資含門(mén)檻與政仍府聯(lián)痛動(dòng)，半對(duì)坂盜田村容沿坂集雪崗榜大道蕉進(jìn)入頁(yè)本項(xiàng)頂目進(jìn)曉行相為應(yīng)改初造，駝增設(shè)隆分商楊業(yè)休剪閑設(shè)呼施，才引導(dǎo)激人流末；使但該路奶段成陣為坂異田甚生至布監(jiān)吉最趙集人衣氣的津商業(yè)拳旺區(qū)七、蔽總體雕促銷蕩策略1、愉“主擠力商協(xié)家簽斬約儀串式及伯商鋪沃正式賠VI苦P認(rèn)糠籌”蔽活動(dòng)們（壤認(rèn)籌秤日，玻9月佩4日豎）配合惱主力致商家厘正式易簽約需，增盲強(qiáng)商拴家及尼投資膝者信申心，扮以此達(dá)為切薪入點(diǎn)須正式惹進(jìn)行扒商鋪瘦產(chǎn)權(quán)即VI煌P認(rèn)廳籌2、棟汽車(chē)豆時(shí)代姿“2擋0+尊20窩”新啊城市登中心激商業(yè)劍模式壩研討盯會(huì)暨款招商河成果此新聞懷發(fā)布賴會(huì)（殖住宅塑開(kāi)盤(pán)煉后，棄10法月1活6日忽）對(duì)X臣X城缸開(kāi)發(fā)臉模式同和本蓬商業(yè)唉開(kāi)發(fā)偵模式川進(jìn)行涉理論脂研討跟，用在專家客權(quán)威套樹(shù)立夜市場(chǎng)壟投資虛信心帖；配怨合招堪商成幟果新邀聞發(fā)覆布，碼增強(qiáng)悶商家綱及投杠資者躬信心衣。3、浩“龍認(rèn)-坂輪商圈皇歷史她機(jī)遇抓--寬XX要城商工業(yè)投詢資價(jià)銹值論切證會(huì)進(jìn)”（捷解籌哲前，灣10熔月2盈3-寶30罰日）解籌僚前可診開(kāi)展皆“X張X城怠商業(yè)鞠價(jià)值感論證游研討今會(huì)”登，類脂似X莊X城治土地搏競(jìng)拍想前的液價(jià)格良論證寶，從竹報(bào)紙視、網(wǎng)品絡(luò)媒烘體立淚體炒攔作，臭以吸芽引市喇場(chǎng)關(guān)崇注，堵并借哄專家名結(jié)論卷抬高剛價(jià)值棍。推動(dòng)英新聞瓜炒作袖，提布升區(qū)敲域投醉資價(jià)脫值，息引起年投資橋者對(duì)胃本項(xiàng)海目的潮關(guān)注利用丹媒體亡正面但引導(dǎo)利，向戲市場(chǎng)駕傳達(dá)聰XX養(yǎng)在領(lǐng)旁跑住費(fèi)宅的醒同時(shí)衰，意悔欲成橡為商夕業(yè)地飛產(chǎn)的淋領(lǐng)跑犬者，城增強(qiáng)效投資疑信心4、鬼針對(duì)縱不同植類型爹投資稿者設(shè)言計(jì)合嶄適的真促消安活動(dòng)憑，有楚的放窗矢直帝目標(biāo)恩，促本成銷仗售?！敬迕瘛俊昂蟀癯鲎獾谖輹r(shí)洗代的研村民化創(chuàng)富忌策略透”主題元講座l針對(duì)汁本地話村民假，從傾其投山資特技點(diǎn)出頁(yè)發(fā)進(jìn)掉行說(shuō)瓜服【自營(yíng)】“買(mǎi)袖鋪創(chuàng)糠業(yè)，典加盟今連鎖稱”創(chuàng)業(yè)球論壇彎。l針對(duì)巴自營(yíng)浙用途撲的商慌鋪購(gòu)冠買(mǎi)者搬，聯(lián)救合連年鎖商鎖家、奔創(chuàng)業(yè)附者進(jìn)間行大鋼型活薦動(dòng)，騎吸引正大量籮創(chuàng)業(yè)紅者l設(shè)立剝一定塞金額熊的創(chuàng)望業(yè)基裹金，藏以資臨助創(chuàng)頸業(yè)投煩資者史，促蟲(chóng)進(jìn)自健營(yíng)客甘戶介秋入5、駐飛揚(yáng)陵97睡1“年美味毫美眉穿秀”才評(píng)選詢活動(dòng)6、拿圍繞價(jià)“異創(chuàng)域風(fēng)赴情商送業(yè)街厘”舉煩辦系眨列客襯戶互埋動(dòng)參這與性巧強(qiáng)的船現(xiàn)場(chǎng)底促銷煙活動(dòng)諒，強(qiáng)洋化本獵商業(yè)乎街的猛核心流價(jià)值八、切營(yíng)銷瞇通路弟策略重要且通路異1：稈XX抓各社站區(qū)客公戶資辮源XX給社區(qū)挨如藍(lán)扎灣、泳金色經(jīng)、花痛城、日溫馨菠家園鑼、城蜻市花御園、銷福景錄、天爪景、嫌萬(wàn)景盯、荔晚景、換浚園棒、桂雁苑、植彩園誓、東希海岸籠等有潑著數(shù)索以萬(wàn)宰計(jì)的段客戶依資源溪，面仔對(duì)這仁部分綱客戶燦的充姓分挖墳掘十王分必動(dòng)要，粘也是羞最直鑒接、吹最經(jīng)肺濟(jì)的煉通路芒。重要體通路般2：擠萬(wàn)客吉會(huì)及捐歡笑符積分四計(jì)劃瘋及“盲萬(wàn)客壯會(huì)”炎雜志扇及網(wǎng)括站善用優(yōu)擁有16拴00案0位萬(wàn)灑客會(huì)削會(huì)員莊的萬(wàn)表客會(huì)纏，善秀用萬(wàn)獵客會(huì)輪歡笑遭積分慚計(jì)劃唇。各薄級(jí)會(huì)冰員可掙享受貿(mào)買(mǎi)鋪?zhàn)喾e分(原積杯分計(jì)查劃未堵包含者商鋪?zhàn)糠志?，其殼積分印點(diǎn)數(shù)呼可在云住宅笑基礎(chǔ)喜上重?cái)承轮偏F定)、老董業(yè)主毛買(mǎi)鋪敏積分萍、推步薦購(gòu)綢鋪積炭分及圍免費(fèi)六參與勸各項(xiàng)甩理財(cái)拐活動(dòng)浪，調(diào)驅(qū)動(dòng)廣濱大會(huì)巾員的尊積極之性與重參與安性。重要狗通路情3：經(jīng)合和搜創(chuàng)富郵俱樂(lè)蓋部的?？蛻糁举Y源慢及《豪買(mǎi)鋪德時(shí)代敲》平初臺(tái)《買(mǎi)板鋪時(shí)收代》盆是由敞合和樣地產(chǎn)逝全力猜協(xié)辦殘，包至含專蔑家觀乳點(diǎn)、艙市場(chǎng)酷聚焦閥、創(chuàng)贊富俱顆樂(lè)部鋼、投膜資學(xué)體堂等4個(gè)欄欠目，簽已成伐為晚逗報(bào)地情產(chǎn)版甜塊的連主打翻欄目蜻，擁岔有了除一大鄉(xiāng)豐批關(guān)辭注地威產(chǎn)投療資的拴讀者壯群。股此外辨，合亞和地腦產(chǎn)擁笛有合荷和創(chuàng)施富俱懸樂(lè)部男數(shù)千善個(gè)會(huì)法員及腰所操儉作的鍛大型等商業(yè)雹項(xiàng)目吧及投墳資型局物業(yè)恰的上丟萬(wàn)個(gè)困客戶鮮資源姥，有塑著強(qiáng)構(gòu)大的平、不怕可比約擬的芒客源雹優(yōu)勢(shì)逮。重要賣(mài)通路侄4：絮新聞設(shè)推廣味及適壁當(dāng)?shù)牟艌?bào)紙?zhí)鑿V告廟配合虧：主攝打晚熔報(bào)［鴉買(mǎi)鋪揉時(shí)代紹］，按重要脂節(jié)點(diǎn)蘋(píng)啟動(dòng)零特區(qū)葡報(bào)。主要神以特魯區(qū)報(bào)錄為主廈力媒脆體，蓬以晚止報(bào)、路晶報(bào)抽、南帖方都葉市報(bào)脹為輔厭助媒盯體。重要恰通路助5：續(xù)大型啄戶外尿廣告本項(xiàng)獲目客搞戶群觀來(lái)源扒廣泛麥，相剃對(duì)集豎中于分龍華莖、布枯吉和仁福田洞，同規(guī)時(shí)有皂效覆宇蓋其翼他區(qū)贈(zèng)域，僑可在界梅林僵關(guān)、戶深南條大道遣、梅蛾觀高魚(yú)速、鞏水官雙高速腐等核負(fù)心區(qū)盒域樹(shù)既立大怨型廣餅告牌其它附通路付：6、采用按直銷求手法泡低成去本鎖挖定周看邊目秤標(biāo)客雀戶資坡源，止尤其刑是富不裕的榨村民仙。7、皮充分刪利用讀XX籃四季其花城胸、金移色家斬園、漿金域朽藍(lán)灣胃三大家社區(qū)樹(shù)的商獻(xiàn)鋪客封源，五可聯(lián)贊動(dòng)營(yíng)沫銷8、網(wǎng)絡(luò)獄營(yíng)銷勾：9、崇老客榜戶介輛紹新哈客戶10醫(yī)、電觸臺(tái)廣矩告，耕與F萬(wàn)M9那71典聯(lián)手更舉辦軋“音走樂(lè)創(chuàng)充富自滲駕游脹”現(xiàn)課場(chǎng)直駱播11窩、路弱過(guò)客撲戶：九、放總體肉廣告幕策略1．鼠總體喚推廣嚼預(yù)算20偽0-禁30亞0萬(wàn)邊元以物慶業(yè)總盤(pán)銷售遞金額卵的1.租5%擋-2臥%左筆右的千比例若，以潑一期忍商鋪絨銷售乓額1睡.5牧億計(jì)宮算。2.梅重要窩媒體晚選擇PA閥RT溜3詢階賀段性涼執(zhí)行培策略溜及時(shí)惰間計(jì)婚劃表第一顛階段潤(rùn)物勿細(xì)無(wú)遺聲-輝--下銷售趟準(zhǔn)備厭期（2團(tuán)00彼4年貌8月臺(tái)1日鵝-9雞月3綱日）1．隸階段槐性銷舅售目死標(biāo)釋放虜商業(yè)芽認(rèn)籌料消息浪，積迫累意墳向客而戶，算確保夜認(rèn)籌犁日火榮爆勢(shì)參頭（煌當(dāng)日士認(rèn)籌10階0個(gè)以乏上）2．勁階段蓮性營(yíng)煮銷主逢題：咽隨風(fēng)器潛入傍夜，錘潤(rùn)物輛細(xì)無(wú)饅聲本階屋段主寧要為軍營(yíng)銷單準(zhǔn)備轎階段貞，公還開(kāi)媒飯?bào)w宣懲傳較替少，辰但在周XX布及合作和的亭內(nèi)部孫客戶失資源慌中進(jìn)鳥(niǎo)行滲曾透式序宣傳僅，利臘用口錯(cuò)碑效步應(yīng)進(jìn)丙行小陰眾傳脅播。3．減階段賽性重鄭點(diǎn)工訓(xùn)作內(nèi)基容工作內(nèi)容

開(kāi)始時(shí)間完成時(shí)間備注一、確定項(xiàng)目整體銷售執(zhí)行方案：銷售模式、營(yíng)銷策略及營(yíng)銷推廣計(jì)劃

2004/8/012004/8/13（五）確定銷售代理合同

二、認(rèn)籌階段銷售資料

1、認(rèn)籌相關(guān)法律文件（VIP卡、認(rèn)籌需知等返租協(xié)議等）

2004/8/16（一）

2004/8/20（五）

2、商鋪部分折頁(yè)樓書(shū)

2004/8/16（一）

2004/9/1（三）

三、認(rèn)籌地點(diǎn)選擇及現(xiàn)場(chǎng)包裝

1、四季花城臨時(shí)營(yíng)銷中心包裝及相關(guān)導(dǎo)示系統(tǒng)2004/8/16（一）

2004/9/1（三）

2、條幅、路旗等外部導(dǎo)示2004/8/16（一）

2004/9/1（三）

四、主力商家意向簽約

2004/8/18（三）

五、XX及合和意向客戶資源滲透

2004/8/23（日）2004/9/3（五）

六、借勢(shì)住宅宣傳及認(rèn)籌前重點(diǎn)宣傳

2004/8/18（三）

2004/9/3（五）

七、主力商家正式簽約及商鋪VIP認(rèn)籌

2004/8/18（三）

2004/9/3（五）

4．?dāng)嚯A段瓶性重說(shuō)要營(yíng)美銷策霸略—如何塑在認(rèn)組籌首串日實(shí)普現(xiàn)1彈00而套認(rèn)異籌量轎？（1符）媒搭體宣酬傳：本階攝段借恩勢(shì)住妖宅，摟以項(xiàng)五目的斬信息打滲透孤為主左，8月份筋以新篇聞報(bào)種道的避形式盾結(jié)合喇招商其進(jìn)度撕在主洲流媒護(hù)體上撫報(bào)道柜；在X鉆X內(nèi)鈴部媒訊體上匪結(jié)合販招商螺進(jìn)度即做預(yù)摸告性稅介紹院，積商累認(rèn)規(guī)籌客潮戶，永同時(shí)耐有效教啟動(dòng)某萬(wàn)客許會(huì)投桑資客璃戶和典合和系創(chuàng)富丈俱樂(lè)扛部會(huì)閱員；時(shí)間媒體規(guī)格主題第一周：08/02-08住宅宣傳報(bào)紙?jiān)谲浳募皬V告中提及商業(yè)街區(qū)

第二周：08/09-15住宅宣傳報(bào)紙?jiān)谲浳募皬V告中提及商業(yè)街區(qū)第三周：08/16-22住宅宣傳報(bào)紙

在軟文及廣告中提及商業(yè)街區(qū)第四周：08/23-29《晚報(bào)買(mǎi)鋪時(shí)代》

軟文+廣告

XX城：3萬(wàn)平米新城市商業(yè)中心

住宅宣傳報(bào)紙軟文XX城：3萬(wàn)平米新城市商業(yè)中心第五周：08/30-09/05《晚報(bào)買(mǎi)鋪時(shí)代》

軟文+廣告

XX城：主力商家及商鋪VIP認(rèn)購(gòu)

住宅宣傳報(bào)紙軟文XX城：主力商家及商鋪VIP認(rèn)購(gòu)

（2皇）銷浩售工寺作：本階五段主側(cè)要進(jìn)林行認(rèn)釣籌前新的準(zhǔn)賤備工凍作和形目標(biāo)挽客戶偉意向谷摸底合和光創(chuàng)富禁俱樂(lè)稍部X警X城寸商業(yè)蜂專項(xiàng)視推介釋：合針和會(huì)報(bào)員認(rèn)挖籌50個(gè)；曬XX歐前期揚(yáng)積累糞客戶制及萬(wàn)馬客會(huì)辮會(huì)員全認(rèn)籌50個(gè)5、縱內(nèi)部干認(rèn)籌炒專題（1她）內(nèi)帖部認(rèn)巖籌期認(rèn)籌筋時(shí)間格：2拿00很4年她09陽(yáng)月4克日解籌序時(shí)間掀：2縣00園4年趣10霜月3穗0日（2貸）認(rèn)辭籌地披點(diǎn)：頃XX儲(chǔ)四季踏花城飄營(yíng)銷閑中心（3盾）認(rèn)剖籌形禿式：發(fā)放紹VI至P卡鴨，客斷戶只多要交窗納人斗民幣慈50強(qiáng)00值元，貨即可姐申購(gòu)君VI求P卡禍一張（4冠）認(rèn)敲籌優(yōu)煎惠：優(yōu)惠茅一“5蹲00延0送墨20姓00爪0”譯的優(yōu)序惠碼，此谷優(yōu)惠亮在正課式簽卵署認(rèn)傳購(gòu)書(shū)渠時(shí)，資可一催次直掘接在市總鋪薪款中揉扣除府。優(yōu)惠岔二凡于慌內(nèi)部展認(rèn)籌醋期內(nèi)嘗購(gòu)買(mǎi)妖VI間P卡印的客嚴(yán)戶，青均可瘋參加攤公開(kāi)黑發(fā)售舌之日泛（解嗎籌日彈）舉混行大來(lái)抽獎(jiǎng)句活動(dòng)特；一搜張V跡IP板卡限初一次臨抽獎(jiǎng)詠機(jī)會(huì)優(yōu)惠首三每張頓VI曬P卡砍內(nèi)有姐50謠0元較消費(fèi)鋸額度祖，持?？托髴粼趹?月穿底入志駐本舞項(xiàng)目工的休籌閑餐美飲場(chǎng)聰消費(fèi)屠。（5請(qǐng)）認(rèn)葵籌需防知：（6啦）內(nèi)榨部認(rèn)著籌補(bǔ)禍充說(shuō)特明（7催）內(nèi)獲部認(rèn)棵籌期醬間需獅重點(diǎn)匙考慮煉其它美問(wèn)題問(wèn)題殲1、箭內(nèi)部母認(rèn)籌真策略光（少踢認(rèn)籌沸號(hào)、正高成睡交率蜓或多色認(rèn)籌魯號(hào)、北中低個(gè)成交禽率）問(wèn)題澆2、箱內(nèi)部肉認(rèn)籌井推售灰單位練策略問(wèn)題竟3、史內(nèi)部哲認(rèn)籌擁期間根策略所調(diào)整卡（根際據(jù)客憂戶對(duì)賽價(jià)格爹、產(chǎn)侵品的戲反應(yīng)進(jìn)）問(wèn)題匪4、誤如何問(wèn)保證宅高解茅籌成波交率說(shuō)（三濾關(guān)篩姓選客偶戶）第二列階段貫：十年領(lǐng)造城沒(méi)，財(cái)?shù)舾皇⑿?嗚--風(fēng)認(rèn)籌杏階段（2脖00獲4年煉9月槐4日萬(wàn)-1芝1月晚5日銜）1．搜階段右性銷躬售目壤標(biāo)n完成開(kāi)認(rèn)籌穿號(hào)35憶0個(gè)以翻上n保證萬(wàn)解籌侍成功鮮率達(dá)30都%以上鳳，認(rèn)誼購(gòu)套皺數(shù)達(dá)10杏0套左妻右n解籌疼日實(shí)漢現(xiàn)70肥%銷售撒率n完成訴銷售幸面積裂達(dá)70建00平米判以上2．搭階段腸性營(yíng)高銷主憶題：十年心造城欺，財(cái)稼富盛曠宴本階寒段主驅(qū)要為諷認(rèn)籌制階段旱，需張要大究量積賞累意跨向客母戶，音為開(kāi)逗盤(pán)解緞籌爆筋發(fā)式蝕銷售陡做充