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前言濱州商業(yè)正處于發(fā)展的初期階段，在這個時期，機遇與挑戰(zhàn)并存。此時，能夠承擔溫州繽紛購物廣場的營銷策劃與銷售代理本身就是一項新的挑戰(zhàn)，我司也將以全新商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，在充分研究濱州目前商業(yè)市場狀況的基礎上，為本項目制定科學合理的營銷策略，最終實現(xiàn)發(fā)展商的預期利潤及項目的可持續(xù)發(fā)展目標。本策劃書主要由以下幾方面組成：通過對濱州商業(yè)市場的深度分析，尋求市場的空白點，為項目整體發(fā)展策略的制定提供市場依據(jù)；針對區(qū)域市場的空白點及地塊的特點，提煉項目的核心概念，形成項目鮮明個性化的市場定位；通過分析、整合項目的核心概念，全面構筑項目核心競爭優(yōu)勢；通過對項目銷售力的整合與優(yōu)化，提高項目的市場競爭力；為項目制定合理的營銷策略，并對此進行詳盡的闡述；為公開發(fā)售前夕的每一個階段制定清晰的推廣計劃，指導下一步的工作展開。

第一部分：核心概念的提煉

項目整體發(fā)展原則根據(jù)目前濱州商業(yè)市場的發(fā)展狀況，我司對本項目開發(fā)過程進行系統(tǒng)性思考，建議遵循以下六大原則：（一）市場排他原則通過市場形象的塑造，實現(xiàn)建立具有個性的、排他的市場地位。盡管當?shù)噩F(xiàn)有的商業(yè)項目為數(shù)不多，但是鑒于當?shù)亟?jīng)濟狀況并不優(yōu)越，以致商業(yè)市場的消化量非常有限，因此，本項目樹立有別于其它項目的市場形象，避免同質化競爭，構造項目差異化的核心競爭力。（二）樹立區(qū)域優(yōu)勢原則濱州正處于新區(qū)建設和發(fā)展的過程中，而項目處在新老城區(qū)的交匯處，具有較好的先天地段優(yōu)勢。而且，目前項目所在區(qū)域的商業(yè)項目較少，能夠用以開發(fā)商業(yè)項目的地塊有限，故本項目更應該利用該市場機遇，將區(qū)位優(yōu)勢充分挖掘與放大，樹立項目區(qū)域商業(yè)中心的市場形象，為項目的今后的銷售增添砝碼。（三）強化信心原則商業(yè)物業(yè)在期樓階段，重點在于賣信心。本項目在開發(fā)過程中，應以強化市場投資信心為出發(fā)點，通過一系列的廣告宣傳及事件行銷，高速地樹立項目強勢的市場形象，增強投資者對項目的信心，最終實現(xiàn)項目的銷售。（四）快速搶占市場原則鑒于本地市場容量有限且本項目自身規(guī)模不大，在項目的開發(fā)過程中，無論是項目前期的推廣，還是項目的實戰(zhàn)銷售，都應以快速搶占市場為原則，通過項目高姿態(tài)的市場導入，引發(fā)項目的強烈市場反映，快速地增大項目在市場的占有率，最終實現(xiàn)項目的“開門紅”及持續(xù)旺銷。（五）整合資源原則由于發(fā)展商自身資源始終還是有限，因此，在項目的整體推廣過程中，充分把握項目核心競爭力提升的同時，整合各種可利用的社會資源，尤其是借助政府及媒體的力量，借助媒體的輿論導向作用，為項目的招商及銷售推波助瀾。（六）永續(xù)經(jīng)營原則在合理處理銷售與招商比例的基礎上，充分考慮到商場的長久經(jīng)營，將商場運營管理提前介入項目的銷售與經(jīng)營過程中，保證企業(yè)及本項目的持續(xù)性發(fā)展，提高投資者的信心，最終對于銷售速度也是極大的推動。

+核心概念的提煉（一）地段定位：以地段為龍頭，樹立市場重量級的地位。新舊城區(qū)商圈核心交匯點作為商業(yè)物業(yè)，地段永遠是第一性。從項目地段而言，項目正處于新舊城區(qū)的交匯區(qū)域。既擁有新區(qū)的發(fā)展?jié)摿?、龐大的潛在消費群體，又毗鄰老城區(qū)的傳統(tǒng)圈，坐享成熟商業(yè)氛圍，是本項目最重要的優(yōu)勢所在。將本項目的地段定位為“新舊城區(qū)商圈核心交匯點”，明確地提出本項目的核心優(yōu)勢，充分挖掘項目自身深度的核心競爭力，以此提高項目地段的市場價值，增強項目的市場影響力。（二）購物模式定位：以產(chǎn)品與通路為核心，構筑最強勢的商業(yè)、消費模式。打造濱州最直接的購物鏈最直接的購物鏈，意味著提供更多物美價廉的商品。限于當?shù)氐南M能力有限，價格仍然是人們消費的主要考慮因素。將項目市場定位為打造濱州最直接的購物鏈，意味著項目所經(jīng)營的產(chǎn)品滿足當?shù)刈钪髁鞯南M人群，構筑不可模擬的競爭優(yōu)勢。同時，通過以此為訴求主題的廣告宣傳，樹立項目在市場鮮明個性化的形象，提高項目在當?shù)厥袌龅挠绊懥?，（三）市場定位：以區(qū)位發(fā)展為依托，樹立最具重量級的購物廣場。區(qū)域性旗艦式購物廣場在充分分析項目自身硬件資源的基礎上，結合項目所在區(qū)域的市場狀況，項目必須以強勢的市場形象入市，有效地區(qū)隔其它競爭項目，才能在市場占得先機。將項目定位為區(qū)域性的旗艦購物廣場，就是要將項目打造成該區(qū)域的商業(yè)中心，樹立項目的區(qū)域優(yōu)勢。在打造項目的同時，突破傳統(tǒng)商場的經(jīng)營模式，營造舒適的購物環(huán)境及引入先進的商場管理，樹立項目在市場上的旗艦地位，。（四）商品定位：以價格為優(yōu)勢，吸引最強消費人群。滿足新城區(qū)居民消費的平價商品濱州經(jīng)濟發(fā)展相對較為緩慢，人們的消費力始終有限，優(yōu)質平價的商品仍然是最大的吸引力。本項目主要以經(jīng)營面對主流消費人群的平價商品，主要以經(jīng)營服裝、日常用品為主，作為滿足新城區(qū)居民日常生活需要的商業(yè)配套。經(jīng)營的商品以物美價廉為特點，其產(chǎn)品類型主要包括：服飾廣場：主要經(jīng)營國內品牌為主；便民廣場：日常生活用品為主；以學生為主要消費群的平價廣場：主要經(jīng)營精品、書籍、電腦、文具等文化用品；（五）案名及闡述：案名：溫州繽紛購物廣場闡釋：溫州，國內個體經(jīng)濟最活躍的城市之一，其經(jīng)營的許多產(chǎn)品的市場占有率都走在國內前列，其中包括皮鞋、服裝、眼鏡、服裝等。溫州出產(chǎn)的小商品全國出名,并以質量好、價格便宜著稱，溫州人經(jīng)商有道，且講信譽。將項目命名為溫州繽紛購物廣場，直接宣示本項目所經(jīng)營的產(chǎn)品直接從溫州進貨，擁有等同與溫州的商業(yè)經(jīng)營前景，以物美價廉吸引顧客。同時，借“溫州”之勢，利用溫州在國內商品市場上的影響力與號召力，提升項目在當?shù)氐氖袌鲇绊懥?。此舉措類似于如今在全國不少城市皆出現(xiàn)的“溫州城”或“溫州商業(yè)中心”，能夠起到借勢的意義。該案名直截了當，主題清晰，易傳播，易記憶。

三、核心競爭優(yōu)勢的構筑本項目核心競爭優(yōu)勢的構筑主要從以下四方面入手，其示意圖如下：形態(tài)濱州最直接的購物鏈產(chǎn)品/內容滿足周邊主要企事業(yè)單位居民、學生的平價商品形象區(qū)域性的旗艦購物廣場服務完善、優(yōu)質的商業(yè)服務及管理模式四者相互關聯(lián)、相互補充、相互作用，形成項目密不可分的一個整體。先進的商業(yè)形態(tài)，無論是對于商家，還是消費者皆是一項關鍵性的選擇誘因，是商場持續(xù)做工旺的平臺。通過最根本的產(chǎn)品內容，利用物美價廉商品的吸引力，主要滿足項目周邊居民的生活需要，形成項目價值的基石。在項目的形象塑造上，將項目打造成區(qū)域性的旗艦購物廣場，以一種區(qū)域領導者的形象出現(xiàn)于市場，通過打造購物廣場這一商業(yè)形態(tài)，增強項目在市場的影響力。同時，在服務上，提高整個商場的經(jīng)營管理水平，在項目開業(yè)后，承諾定期舉行免費的宣傳活動，提升整個商場的形象，保證商場的長久興旺，增強投資商家的駐場信心。項目優(yōu)勢描述未來新城區(qū)建設的發(fā)展前景，區(qū)域商業(yè)中心的投資前景；政府加大新區(qū)基礎設施的投資力度，加快對接舊區(qū)的進程，形成良好的交通網(wǎng)絡，提升了項目的商業(yè)價值；項目處在新老城區(qū)的交匯點，新舊兩大商圈的核心地段，升值空間較大；未來城市主要事業(yè)單位的聚集地，市政府大樓、中高檔居民小區(qū)、濱州學院共同提升整個區(qū)域的升值潛力；項目是未來新城區(qū)旗艦式的購物廣場，是重要的生活配套；擁有大量穩(wěn)定的較強購買力的消費群體，保證商場旺盛的有效人流；引進強勢主力店，吸引大批消費人群前往，帶動同場經(jīng)營的商家良性經(jīng)營；采用室外廣場及室內外步行街的設計理念，積聚大量的人氣；率先成立經(jīng)營管理公司，提供全面、完善的招商、經(jīng)營、管理等服務；提前制訂管理公約，維護商家與消費者的正當權益；引入全新的管理模式，物業(yè)管理和商場經(jīng)營同時運作；統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳，確保物業(yè)保值增值；配套水、電、氣等基礎設施，并開設綠色通道，直接為商家辦理營業(yè)執(zhí)照、稅收等相關手續(xù)；為商家聯(lián)通廣州、溫州等地最直接的配貨通道，保證物美價廉與商家成本的控制；與全國各地的溫州商會進行戰(zhàn)略聯(lián)盟，提供商品信息與資源的互動。

第二部分：銷售力的整合及提升

本項目能脫穎而出的關鍵在于，除掌握項目的各種有利資源外，更重要的是借助有效的方法對其進行充分的重塑和提升，提高項目的銷售力。以下是針對本項目的銷售力進行全面的整合及提升，目的是使項目更具市場競爭力，最終還是為項目的銷售服務。一、業(yè)態(tài)分布合理的業(yè)態(tài)分布是商場經(jīng)營的重要一環(huán)，關系到商場日后的永續(xù)經(jīng)營。本項目立足于滿足周邊居民日常生活需要為出發(fā)點，從而制定合理的業(yè)態(tài)分布方案，具體的業(yè)態(tài)分布如下：首層：品牌廣場，主要經(jīng)營品牌服裝、箱包、皮具、鞋帽等；二層：生活廣場，主要經(jīng)營日常用品為主，包括：化妝品、洗滌用品、廚房用具、家居裝飾用品等；三層：文化廣場，主要經(jīng)營面對學生的書籍、音像、精品、電腦等；四層：商務廣場，主要以辦公功能為主。二、主力店的設置主力店的成功引進是關系到商場持續(xù)發(fā)展的重要因素之一。因此，本項目在開發(fā)過程中，應充分考慮到主力店的設置。結合本項目原有的規(guī)劃設計方案，我司認為商場東西兩端（原兩側入口大堂）分別設置兩大主題主力超市（服裝主題的超市及生活用品為主題的超市），結構設置為兩層。如此設計既可以充分利用兩端內部的樓梯，以超市作為項目主要人流通道，提高商場的利用率，又可以利用主力超市匯集人氣的作用，拉動整體商場的人氣，提升整體的商業(yè)價值，帶動其他商鋪的銷售。并且，充分考慮到主力超市對商場規(guī)劃上的要求,為其設置專門的配貨通道,解決超市基本的物流配送需要。鑒于主力商戶的入駐對商鋪銷售的帶動意義，建議開發(fā)商提早與主力店洽談，簽訂入駐協(xié)議，作為項目銷售推廣時重要的述求點。三、廣場+雙步行街模式在項目的整體規(guī)劃上，采用廣場與雙步行街的雙重設計模式，為項目提出全新購物廣場模式，充分吸收了商業(yè)街及購物中心的優(yōu)勢及發(fā)展經(jīng)驗，結合全新的消費模式，為項目創(chuàng)造最大的商業(yè)價值。為此，在產(chǎn)品優(yōu)化上，做出以下調整：兩街一廣場的設計主入口設計為圓形廣場的形式將主入口的外面設計為半圓形的外部廣場，同時，結合內部半圓形的設計，共同形成項目主入口的廣場，作為項目吸引外部人流的主要聚集地；臨街一帶設計為休閑大道商場的臨街部分是商場的第一形象，也是商場環(huán)境設計的重要部分之一，將商場臨街一帶設計為充滿休閑氣息的沿街時尚大道，由綠化植被與休閑桌椅進行有機組合，并結合主入口廣場的設計，共同提升商場的商業(yè)價值。室內步行街設計為時尚大道采用當今最流行的室內步行街設計，同時，在設計上，加入充滿現(xiàn)代、時尚元素，如：室內景觀、休閑桌椅、水吧等，從而最大限度提高室內商鋪的商業(yè)價值，有助于加快室內商鋪的銷售進程。四、資源整合，強化市場信心鑒于發(fā)展商自身的資源有限，在項目的開發(fā)及推廣過程中，應充分利用社會可利用的資源，全面提升項目的銷售力，強化市場信心。本項目可通過以下方式達到資源整合的最終目的。成為溫州商會聯(lián)盟單位：本項目與溫州商會、各地的溫州城進行戰(zhàn)略聯(lián)盟，成為溫州商家的直接供貨單位，為商家提供更順暢的進貨渠道。如此，對于商家及消費者都是一項積極的信心承諾，如此是一項重大的增值服務，商家獲得的不僅是一間商鋪，同時得到的是更大的商機，可謂一舉兩得。定期組織前往溫州考察、訂貨組織項目的商家前往溫州考察與訂貨，讓更多的投資者親身體驗溫州先進的商業(yè)經(jīng)營模式，感受溫州人的精明商業(yè)頭腦，為客戶提供配貨的便利通道。并且，在前期可安排首批客戶前往參觀，以此作為事后的新聞炒作，掀起項目在市場的熱度，樹立項目在市場的知名度。成立商業(yè)運營機構針對目前濱州商業(yè)市場的現(xiàn)狀,大多數(shù)的商場普遍缺乏統(tǒng)一管理和宣傳，大大影響了商場的可持續(xù)經(jīng)營。因此，本項目在開發(fā)過程中，應提前成立商業(yè)運營機構,為商場提供全面優(yōu)質的專業(yè)服務，提升商場的整體形象，增強投資者的信心，保證商場的長久做旺。商業(yè)運營機構的工作職能包括：為返租的客戶提供招租及收益等服務；主力店的招商；承擔商戶與溫州供貨商的聯(lián)系；營業(yè)期間的商場推廣工作；經(jīng)營管理條例的制訂與執(zhí)行；日常商場管理的執(zhí)行；協(xié)助商家與工商、稅務進行聯(lián)系與協(xié)調。

第三部分:營銷推廣計劃

一、營銷目標1、銷售目標總建筑面積（具體的面積依最終測繪的面積為定）為15000平方米，預計銷售均價為4500元/平方米(按建筑面積計)，總銷售金額達6750萬元。2、各階段的銷售目標2003年11月28日開盤；11月28日～12月30日，完成總銷售額的70%，即銷售金額達4725萬元；1月份，完成總銷售額的95%以上，即累計銷售金額達到6412.5萬元。3、推廣目標1）樹立溫州繽紛購物廣場較強知名度的市場形象，不僅為銷售提供支持，同時也為開業(yè)后持續(xù)創(chuàng)造客流給予堅實的保證。2）以強勢的市場形象，吸引投資者與商家的關注，保證銷售任務的高效成功實現(xiàn)。二、推售原則1）快速入市原則縱觀本項目所在區(qū)域商業(yè)市場的狀況,該區(qū)域的商業(yè)項目較少,市場的競爭壓力相對較小。同時,考慮到濱州本身的商業(yè)市場非常有限,提高項目的市場占有率顯得尤其重要。反觀本項目，整體規(guī)模較小，銷售貨量有限，如能快速的推出，及時搶占市場先機，在整個項目的銷售過程中必能事半功倍。2）強勢形象啟動原則在強調快速推出的同時，更應注重項目強勢市場形象導入。為此，在推售策略的考慮上，應通過前期市場的充分預熱，樹立項目定位鮮明的市場形象，喚起市場對本項目的關注度，從而推動項目的銷售進程。3）招商帶動銷售原則對于本項目而言，招商的成功就意味著項目成功一半。通過成功招商，提升整個項目的形象，吸引持續(xù)不斷的客源，提高項目的人氣指數(shù)，增強投資者、商家的信心，從而帶動項目的銷售。4）構筑品牌原則品牌形象代表項目形象，也是項目能否成功被市場認可的關鍵，成功的品牌就是信譽，能夠吸引和擁有一批“強勢支持者”，就能讓項目具有強烈的心理認同，產(chǎn)生“羊群效應”，實現(xiàn)溫州繽紛購物廣場品牌質的飛躍，為開發(fā)商的長遠發(fā)展構筑堅實的品牌平臺。5）豐富產(chǎn)品線，擴大客戶層面通過各樓層售價、商鋪面積的控制，設置不同層次總價的商鋪，拓寬產(chǎn)品的價格層面，分別面向不同資金能力的客戶，盡可能吸引更廣泛的購鋪人群，以保證提高銷售速度。6）有節(jié)奏、有層次、有目的的推售原則項目的賣點資源是有限的，客戶資源是有限的，同時項目優(yōu)質的商鋪也是有限的，為了保證項目在快速推出和強勢啟動的前提下，保持銷售工作的持續(xù)平穩(wěn)進行，項目賣點和銷售單位需要進行有節(jié)奏、有層次的推廣與推售，根據(jù)項目的營銷周期和工程進度進行合理規(guī)劃，有目的的進行宣傳推廣。7）完善銷售條件原則基礎的軟硬件設施完成：銷售中心的完成；模型制作及銷售現(xiàn)場包裝完畢；主力超市進駐意向的確認；商業(yè)運營公司成立并提前進駐。三、銷售策略（一）價格策略1）本項目的售價建議：參照目前市場在售商業(yè)的售價情況，充分地分析項目核心的競爭優(yōu)勢，在考慮到發(fā)展商的預期利潤的基礎上，將項目的均價定為4500元/平方米(按建筑面積計)。建議本項目售價分布情況如下：首層臨街商鋪的均價在7000～7500元/平方米；首層內鋪的均價在6000～6500元/平方米；二層的均價在4200～4500元/平方米；三層的均價在2500～2800元/平方米；2、各商鋪的定價原則：綜合考慮商鋪的樓層、位置、人流導向、商鋪劃分等因素，制定合理的商鋪價格，具體商鋪價格將在日后提供。3、價格推出策略：1）通過前期足夠時間的市場預熱，提高項目在市場上的心理價位，增加項目銷售價格的提升空間。2）在確定整體的均價基數(shù)保持不變的情況下。根據(jù)不同的營銷周期有著不同的銷售價格，運用價格低開高走的策略，給客戶一種項目不斷升值的感覺，增強對項目的投資信心。（二）單位推售原則：1、劃分原則：1）總價控制原則：首層臨街（A＋類）：總價控制在25～35萬元；首層內鋪（A類）：總價控制在15～25萬元；二層商鋪（B類）：總價控制在10～15萬元。三層商鋪（C類）：總價控制在10萬元以內。2）單位面積控制原則：在遵循總價控制的基礎上，同時在充分考察當?shù)赝顿Y者及經(jīng)營者心態(tài)的基礎上，將商鋪的面積控制在30—50平方米之間。2、推售手法在推售手法上，為了保證開盤時的市場熱度，同時避免不好單元在銷售后期形成尾貨，造出巨大的銷售壓力。因此，在推售過程中，應注意單元推售過程中合理的搭配性。一般做法是，首推一些較低總價商鋪（通常位置是較差的單元）作為市場的引爆點，同時，搭配位置較好單位對外發(fā)售。在項目的市場形象充分建立起來，市場認可度較高時，再推出項目最好的單位，充分拉高其銷售價格，以此作為項目較高的利潤來源。（三）銷售安排考慮到項目的銷售數(shù)量較少，整個營銷過程的時間較短。故將整個營銷過程劃分為預售期和公開發(fā)售期兩個階段。1）預售期：11月8日起，即銷售中心完畢后進入優(yōu)先認購期。通過前期直銷、一定量的軟文廣告和市場引導文章，加強消費者對投資商業(yè)的認識，全面導入本項目。同時，通過發(fā)派大量的項目單張，結合郵寄DM的方法，迅速提高市場對項目的認知度。意向客戶前來登記，選擇1～3個意向單位，交納10000元意向金，并簽訂意向認購書，享受公布價格的額外98折。在此期間，有意向的大客戶（欲購買多套）可優(yōu)先安排簽訂正式認購書。2）公開發(fā)售期：11月28日正式公開發(fā)售，形式為現(xiàn)場開放式銷售。有意向客戶直接簽訂正式認購書，按公布價格直接參與認購。3、付款方式：首先考慮到經(jīng)商人士對資金流通的需要，大多數(shù)不情愿將大筆資金一次性投資在固定資產(chǎn)上，而希望擁有較充足的資金流。而當?shù)劂y行按揭實施的較少，為此，在付款方式上，除了實行常規(guī)的一次性付款，采用建筑分期付款，減輕客戶的首付款額度,降低投資門檻，促進項目的銷售。具體的付款方式如下表：付款方式一次性付款建筑分期付款折扣85折無折扣簽署認購書時付定金人民幣一萬元簽署訂購書十天內(扣除一萬元定金)價款的60%，并簽署買賣合同。價款的40%，簽署買賣合同；在1年建筑期內分兩期付清20%，即每半年10%；剩余的40%無需支付，在返租款中扣除。一個月內付價款40%4、銷售策略：五年返租計劃?？蛻粼谫忎伜?，將商鋪前5年的經(jīng)營權交給商業(yè)運營公司，獲得5年內每年8%的回報。若是一次性付款，則回報款在未來5年內每年支付1次；若是建筑分期付款，則剩余的40%房款抵消回報款，無需支付。5、銷售管理：1）創(chuàng)新拓展銷售渠道本項目要實現(xiàn)快速地銷售，僅僅依靠常規(guī)的銷售是不足夠的，根據(jù)現(xiàn)代市場營銷戰(zhàn)略中的4C理論，其中，銷售模式的創(chuàng)新與銷售網(wǎng)點的增設，為項目迅速地接觸目標客戶，樹立強而有力的“勢”，并為其提供置業(yè)的方便、靈活性是相當重要的一環(huán)。從另一個角度考慮，諸如濱州這類城市，傳統(tǒng)媒體的宣傳推廣力量始終有限，尤其是項目的銷售任務是盡快結束銷售階段，迎接開業(yè)，由此可見，更加有必要不斷創(chuàng)新，并突破常規(guī)的銷售推廣模式，方有可能實現(xiàn)即定的目標。因此，我司建議，從多個層面出發(fā)，積極地打一場銷售的“滲透戰(zhàn)”，以保證與客戶接觸面及到達率的廣且深入。2）坐銷不能保證銷售目標的實現(xiàn)本項目必須打破傳統(tǒng)墨守成規(guī)銷售手法的桎梏，實行有較大的創(chuàng)新與突破，在此，我司結合本項目的實際情況，在銷售手法提出以下建議：將傳統(tǒng)的坐銷與新型的互動式行銷結合3）組織架構：銷售人員分為3個組，每組3—4人。每天保證一個組留在銷售中心內坐銷，另外二個組外出行銷，進行地毯式的搜索，主動與目標企業(yè)、客戶及商家進行一對一的溝通，并形成各類客戶數(shù)據(jù)庫，為項目的持續(xù)銷售積蓄客源。4）商業(yè)運營公司同場協(xié)助銷售：商業(yè)運營公司派駐現(xiàn)場兩名工作人員，在銷售人員與客戶洽談后，憑借與商家達成的合作意向書，再次說服客戶購買，以此，增強客戶對未來投資回報的信心。五、各階段推廣計劃：（一）優(yōu)先認購期（11月8日～11月27日）1、推廣策略以強勢的市場形象全面啟動市場，通過大量的戶外宣傳，樹立項目定位鮮明的市場形象，喚起市場對項目的強烈關注。以項目無法比擬的地段優(yōu)勢和獨具特色的產(chǎn)品為主要訴求點的組合式宣傳，強化項目巨大的市場影響力和發(fā)展空間，增強投資者、商家的投資信心。展開有針對性的直銷工作，積極完成首批客戶的積蓄。2、推廣目標建立項目鮮明有力的市場形象；增強市場對項目較高認識度；為開盤積累一定數(shù)量的意向客戶；3、核心賣點突出的地段優(yōu)勢，（位于新舊城區(qū)兩大商圈交匯點，保值增值的有效性）；打造最直接購物鏈的市場定位，獨具特色的個性化商場；引進專業(yè)的商業(yè)管理機構，保持商場的持久興旺；高性價比，6萬元即可獲得龍頭旺鋪。4、推廣安排：1)11月初，制造懸念，創(chuàng)造市場的轟動效應。11月初，在本項目進行開盤前的市場預熱前，將在主要路段及項目所在地設置路牌，皆以紅布包起來，并用醒目的字眼標明“濱州最大的商機即將來臨”。通過前期制造的懸念，快速地吸引市民的注意，以此隨著路牌的揭開，本項目亦在全市的注目下隆重登場。2)11月11日，先聲奪人推出試探性的廣告。本項目于11月12日起（以銷售中心完畢為準），推出全版報紙廣告同時，本項目的路牌廣告正式投放。如此，既是搶前積蓄客戶，也是作為試探市場反應的良好渠道，為項目的產(chǎn)品調整與營銷推廣方案的確定提供現(xiàn)實的依據(jù)。3)11月11日起，展開地毯式的直銷活動。由銷售人員及部分兼職人員前往濱州主要商業(yè)街區(qū)進行一對一地派資料及溝通，保證在一周內將所有商戶拜訪一遍。并且，充分利用現(xiàn)有手頭上的客戶資源，通過電話、DM與其聯(lián)系，傳播項目的信息和邀請客戶前來銷售中心參觀。4）11月12日起，充分地廣告推廣，迅速占領市場最高點。在信息時代，信息的傳播速度決定著銷售的成功與否。可以這樣認為，如果廣告投放達不到一定量及形成較強的“勢”，則無法使受眾迅速、有效地接收到項目信息。因此，我司將在項目開盤前近三個星期，即銷售中心落成后，以軟性新聞與硬性廣告、10秒標版及字幕廣告相結合，集中火力隨著開盤之日的臨近不斷地加大廣告投放力度，反復訴求、反復刺激、反復引導投資者的購買力，在最短的時間內形成聲勢浩大的宣傳效果，塑造項目強勢形象，制造投資熱點和銷售高潮。并且，力求將每一階段的推進與銜接安排得極為緊湊，以保證持續(xù)的銷售旺勢，實現(xiàn)“貨如輪轉”的銷售態(tài)勢。5)11月20日，“濱州新城區(qū)發(fā)展與商業(yè)新格局”研討會及晚宴11月20日，邀請前期意向客戶、各界政府領導、媒體記者等在某星級酒店舉辦酒會，會上先行安排商業(yè)專家、政府領導就濱州商業(yè)新格局進行演講，并由開發(fā)商領導介紹本項目，以此作為聯(lián)系溝通各界人士的契機，同時亦可邀請重要的意向客戶參與，作為爭取其購買行為的重要銷售機會。6）11月21日，“濱州商團溫州行”邀請20名意向客戶（已交誠意金，采用抽簽的形式）組成濱州商團，前往溫州進行參觀，并可安排溫州商業(yè)人士給予接待與會談，以此刺激其投資的欲望，促使其最終購買商鋪，并以此為事件，進行事后的媒體炒作及現(xiàn)場圖片展示，強化項目在市場的形象，以此增強投資者的投資信心。（二）公開發(fā)售期（11月28日起）1、推廣策略通過現(xiàn)場熱銷打動人心，達到或超越消費者心理期望值；以活動為載體，直接以客戶接觸，增強客戶對項目優(yōu)勢更直觀的了解，同時，通過銷售措施的組合，刺激客戶的購買欲望；創(chuàng)造開盤銷售高潮，形成口碑效應，推動其它客戶堅定入市信心。2、推廣目標形成項目在市場上的銷售熱潮；建立項目在市場的品牌知名度。3、賣點策略：首期僅需3萬元即可做老板；輕松獲得新舊城區(qū)十億消費額；分享周邊15萬最強消費客流；150名首批客戶搶先入駐，剩余單位買少見少。4、推廣安排：1)以熱賣的信息創(chuàng)造羊群效應。在開盤前后，皆以“市場反應火爆，銷售勢如破竹”為主題，闡述客戶對本項目的熱烈反響，帶動新客戶的跟從及老