目錄項目賣點剖析項目定位園林規(guī)劃建議包裝建議項目價格建議項目商業(yè)建議1234561、地段：經(jīng)開區(qū)吉林大路與洋浦大街交匯處，東方廣場西南側(cè)。坐擁長春東大門，據(jù)守長春的“迎賓大道”——吉林大路源點，毗鄰長吉高速公路入口。隨著近年來亞泰商圈的快速發(fā)展，帶動此區(qū)域的蓬勃發(fā)展。居住價值、投資價值也大幅提升。2、產(chǎn)品：平層36—142㎡、復(fù)式239—268㎡高層產(chǎn)品，面積區(qū)間適中，市場消化潛力大。3、園林景觀：古巴比倫式的空中花園設(shè)計，石材制作的戶外園林道路、小品等精致園區(qū)景觀。4、配套：項目自身的酒店、商業(yè)、寫字樓等綜合體完善配套，打造機(jī)場片區(qū)內(nèi)除亞泰商圈外另一商業(yè)副中心地帶。5、未來發(fā)展趨勢：吉林大路地段升值空間日益凸現(xiàn)，居住價值與投資價值不斷提升。項目賣點剖析區(qū)域內(nèi)的客戶是什么人？通過分析區(qū)域內(nèi)在售兩個項目萬科洋浦花園與中意之尊的成交客群來看：萬科洋浦花園的客群特征：多為萬科上東區(qū)、城花等業(yè)主再次置業(yè)或老帶新成交，為萬科產(chǎn)品忠實追隨者。中意之尊：區(qū)域內(nèi)消化占70%左右，多為周邊居民二次置業(yè)，或工作在本區(qū)域內(nèi)，而投資客比例較低。項目定位我們的產(chǎn)品賣給什么樣的人？【他們的身份】：區(qū)域內(nèi)改善居住條件的二次購房者、具有剛性購房需求的婚房需求；經(jīng)開管委會公務(wù)員、周邊企事業(yè)單位職員；區(qū)域外改善居住條件，同時看中本區(qū)域居住環(huán)境與投資環(huán)境的購房人群【他們的年齡】：主要集中在25—40歲之間【他們的置業(yè)方式】：首次置業(yè)與二次置業(yè)共存。其中二次置業(yè)多為居住升級版【他們的付款方式】：商業(yè)按揭、公積金貸款為主【他們能承受的總價】：35—55萬/套左右【他們的購買關(guān)注點】：產(chǎn)品形式、物業(yè)服務(wù)、生活配套、區(qū)域未來發(fā)展趨勢總結(jié)：我們的客戶是勇于接受新鮮事物、追求文化品味等一切美好事物的“城市新資精英人群”市場定位是整個營銷策劃的核心部分，它既是市場研究的結(jié)果，又是市場推廣的靈魂，起著承上啟下的重要作用。市場定位包含兩方面的涵義：首先是產(chǎn)品，既清楚明白地告知客戶我們向其提供什么樣的產(chǎn)品；其次是產(chǎn)品所提供的競爭優(yōu)勢，而且這將是一種競爭對手無法模仿的競爭優(yōu)勢，一種將我們的產(chǎn)品旗幟鮮明的與競爭產(chǎn)品在市場推廣過程中嚴(yán)格區(qū)分的優(yōu)勢。項目市場定位項目自身支持點優(yōu)越的地段優(yōu)勢，看好未來發(fā)展前景產(chǎn)品本身良好的市場需求與性價比獨特園林景觀規(guī)劃項目商業(yè)大配套，帶來區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的改觀屋頂形式：現(xiàn)代中式住宅，尤其高層產(chǎn)品屋頂選型多以平頂為主；傳統(tǒng)一些的中式的住宅屋頂多采用青色琉璃瓦、斜屋頂；中式建筑鮮明元素立面造型：立面線條簡潔不復(fù)雜，直線與立方是運用最多的造型手段；立面顏色：傳統(tǒng)中式立面顏色主要為青瓦白墻，素雅而亮麗；現(xiàn)代中式建筑多以灰、白、紅等三種主色調(diào)進(jìn)行搭配；園林規(guī)劃：有圍合式的院落、庭院空間；園林景觀：分為南方園林（蘇州園林）與北方園林（隋唐園林）。南方園林溫婉精致，以亭、臺、樓、榭等建筑小品為主要景觀點綴；北方園林大氣雄渾、野趣十足，以高大樹木和厚石為主。由于目前本項目戶型、建筑立面已經(jīng)確定，且具有不可更改性。單從立面來看本項目屬于純粹歐式風(fēng)格，與現(xiàn)代中式風(fēng)格較為不符，如果是項目定位于中式風(fēng)格，我們需要怎樣演繹？在項目定位上模糊項目不可更改性，即項目立面造型與顏色等，著重突出項目可更改性，即項目園林景觀設(shè)計、社區(qū)文化營造等方面。項目市場定位建議：長春首席中式文化傳承社區(qū)定位闡釋：中式文化傳承：著重說明我們項目立足于中式項目的根本是“中式文化”，通過項目園林景觀、樓體命名等細(xì)節(jié)體現(xiàn)我們項目的文化底蘊。項目形象定位：現(xiàn)代國際建筑，創(chuàng)意中國空間定位闡釋：近年來，中國風(fēng)開始席卷世界，中國文化得到世界各地的追捧與喜愛，隨著“中國的，世界的”口號的唱響，中國與世界的距離在縮短，中國文化得到極大的認(rèn)可。建筑無國界，通過把項目的建筑風(fēng)格、中式情結(jié)、中式文化等所有好的，精粹的東西相融合，最后再回歸到中國文化中來，形成獨特的、具有創(chuàng)意性的新興式中國風(fēng)空間。在盡量模糊項目立面的前提下，力爭把園林景觀的“中國風(fēng)、文化味”做足。在園林選擇上，建議選擇參照中國北方園林設(shè)計，以“高大樹木與厚石”為景觀主體，同時點綴富有代表性的小亭子、牌樓等小品。園林規(guī)劃建議細(xì)節(jié)處理（1）工地包裝：工地形象代表項目和企業(yè)形象，而且可以營造銷售現(xiàn)場熱烈氣氛，也從細(xì)節(jié)入手，體現(xiàn)開發(fā)商對客戶的人文關(guān)懷。主要包括：1、對工程施工現(xiàn)場進(jìn)行包裝(懸掛條幅等)；2、在項目外圍安裝道旗、噴繪圍板，渲染濃烈的生活場景氣氛；3、設(shè)立看樓通道，通道附近施工環(huán)境要時時整治與更新；4、強(qiáng)化項目現(xiàn)場及其周邊區(qū)域的客戶導(dǎo)視系統(tǒng)；5、施工現(xiàn)場管理要規(guī)范化，保障文明施工。項目包裝建議（2）售樓現(xiàn)場包裝：售樓中心是銷售前沿陣地，是項目形象體現(xiàn)。重視售樓現(xiàn)場的檔次與品味，但要避免由于過度追求豪華而給人的生冷感覺。應(yīng)多利用燈光，背景音樂等營造溫馨、輕松、愉快的氛圍，讓客戶產(chǎn)生購買沖動。建議售樓處位置選址在洋浦大街與吉林大路交匯處，售樓處開放時做好門前綠化。（3）樣板間：在樓盤銷售中，樣板間是非常重要的銷售道具。建議本項目做“工程樣板間”和“情景生活樣板間”。（4）宣傳品：宣傳品必不可少，戶型圖、樓書、DM單、手袋、禮品、紙杯、電子樓書等各種宣傳品，其每一個細(xì)節(jié)都能讓客戶在第一時間以第一印象接受項目信息。在整個銷售過程中，要根據(jù)不同階段的營銷主題配合宣傳品的變化，使之形成完整的營銷主線。（5腎）置拋業(yè)顧素問形次象：置業(yè)美顧問洪代表維的是缺樓盤降的形藏象，揭全體丈銷售節(jié)人員養(yǎng)的“親童情置旗業(yè)”服務(wù)續(xù)模式堅，建清立服木務(wù)品穩(wěn)牌。（6朗）人碑性化擴(kuò)設(shè)施胸：在銷釀售接鼻待中偉心設(shè)魂置閱紐奉覽架衡、雨鵲傘架蜘、小膝業(yè)主奪樂園藥等游啟樂設(shè)旨施。丸或者顏根據(jù)醫(yī)節(jié)假蘆日的考不同充主題為艇女性崇客戶破贈送郊玫瑰洋花、繼精致召禮品遵等等目，體慎現(xiàn)社脾區(qū)以人僑為本謹(jǐn)、文慎化至優(yōu)上的宅營銷線理念。（7尚）戶陪外指風(fēng)示牌步：在現(xiàn)拋場易番受關(guān)水注處蘭設(shè)立躬售樓亂處導(dǎo)秧示牌錘、樣茫板間泛導(dǎo)示個牌等毛，以讓雅致贊、溫案馨、特幽默霜的廣舊告主師題詞引四起來獄訪者列的廣煙泛關(guān)份注，高使其燭完全膏受到頂感染嗽。（8勒）設(shè)走立參謎觀路鳥線每注處景猾觀插冒上標(biāo)啄記牌那：現(xiàn)場返置業(yè)長顧問款根據(jù)筑目標(biāo)摔客戶債的參彼觀意膠向帶累領(lǐng)客斑戶有姨步驟多地對亮社區(qū)喬進(jìn)行英參觀寶引導(dǎo)燭，將捧項目誕賣點準(zhǔn)浩確及蹈時傳米達(dá)給煩目標(biāo)烏客戶歷。（9趣）設(shè)窄立形蹈象保欲安：要求嘴保安徐人員睜以統(tǒng)刊一著營裝和鹿規(guī)范處的形紛體動華作，貴待人毅接物投，指糠揮停骨車等蹦，制但造現(xiàn)風(fēng)場看啦點，拌體現(xiàn)后享期物既業(yè)服遵務(wù)品中質(zhì)。除了浸中式滅風(fēng)格核，我歪們是偷否還犁有其吩它選晌擇？長春轎這個西城市贊歷史技進(jìn)程討不長助，城莫市文適化底加蘊較視薄，幣中式玩文化哀情結(jié)陶不濃厚，狐對中軟式文休化接臉受度子也較喚低。藏雖然蝕近年積來長憶春房鞠地產(chǎn)淺市場副開始偶涌現(xiàn)客以楓樹魂園、蛋吳中躺印象票、瀚帝邦鳳什凰城襪為代鍋表性閃的現(xiàn)優(yōu)代中宴式建吐筑風(fēng)蜻格住蹈宅，陰但是由亦于現(xiàn)遍代中劉式建字筑對柔園林系規(guī)劃逃要求擔(dān)比較繪嚴(yán)苛文，而陷以上陡幾個園項目參在園棟區(qū)景觀忌規(guī)劃柳、產(chǎn)段品風(fēng)跳格上汁并沒壺有完朽全融辰會中粉式建周筑精淋髓，淡較低劃層次帆客戶牽無法理凝解，詞較高赴層次演客戶碧又接烤受不醋了，駛所以仗客戶猴接受獄度并興不高介。加上點從本垮項目梁目前診條件療來看群（已鳳確定斬的歐駝式立弊面）思，與見中式堂文化引相結(jié)合，瞞在后宏期推出廣包捕裝中紫可能春存在錯一定泉難度刪。由此保，長至春中摔原在召此基兆礎(chǔ)上姥另提鉆一份厲補(bǔ)充尚建議緊?？纯淳壢鹞覀兒镯椖扛邕m合削走什唐么樣念的路巖線？首先坡，我像們項揀目的亮位置漏：經(jīng)開斷區(qū)洋吳浦大敞街與薦吉林朋大路微交匯燙處，布東方匹廣場賠西南語側(cè)，淡據(jù)守意機(jī)場吃高速微入口，爹長春判東大鼓門第詞，屬急于“詢長春椅空港聚經(jīng)濟(jì)味發(fā)展錫區(qū)”使，也蹲是一巨個現(xiàn)敘代化預(yù)的、國際螞化的調(diào)，擁敗有蓬豆勃發(fā)催展前碧景的宇區(qū)域賓。其次培，我部們項填目的脊建筑返風(fēng)格舉：全石震材幕他墻及梯金黃趕色面截磚立粘面裝飾未，營抗造皇矛室的旦尊貴你奢華感?？轂榈浔菩偷募伞暗坨娬轿栊鹿叛诺渲髁x抬風(fēng)格機(jī)”。再次駕，我變們項騎目的毫景觀講規(guī)劃泛：古巴朽比倫悅式的貨空中炕花園糞，錯柴落式程園林坡并融煎合獨特練中國愛式文見化，哨富有采濃厚嫂的人彈文氣改息。還有佳，我縱們項符目的季商業(yè)蠢規(guī)劃顛：我們彎項目蜜商業(yè)耍體量叫較大畫，擁軟有大楊型商奴業(yè)配套，散且存遵在一炕定開煙放式唉商街欠與商嘴業(yè)內(nèi)餡街，朱為典型招“美隔式開越放式走Bl跨oc舅k街條區(qū)”絕模式所。最后拼，我濤們項觸目產(chǎn)冠品：規(guī)劃疫有高零層住粉宅、疏高層哨寫字蒙樓、遭5星控級酒曲店、裙房蝕商鋪描等集孟住宅戀、商膨業(yè)、祝休閑姿于一綿體的罷大型綜馬合體裁，極淚富現(xiàn)務(wù)代化勇氣息得，與糕國際法潮流小接軌。通過陰融合英項目腫特點托，提鋒煉出振項目編核心緩凝聚買點：該文化揚，并鳴得出交項目塔最終擁市場邊定位觀：長春勉第一火國際悟文化喝地標(biāo)裙建筑誰集群定位廣闡釋蠅：長春宵第一坡：包分含雙奸層含增義，斬第一音層指而出項繼目是浪目前白長春畫市第笨一高跳住宅緒樓，挖第二很層說兆明項淋目的定淚位、桃風(fēng)格觸，也困是目匠前長妥春市束場獨雨一無向二的陰。國際偽文化幕：把瓦本項郵目所濾擁有衡的“奴歐式之帝政夠古典必文化腦”、辭“中存式文板化”哈、“躬美式替文化腰”相美融合慢，并砌結(jié)合現(xiàn)代草、國湊際的莖特點亂，形濁成獨小特的踢“國忠際文區(qū)化”播賣點鈴。形象慎定位凱：一個漢城市尸的文慮化記翼憶園林挺規(guī)劃鎖建議售樓網(wǎng)處園區(qū)閑小品本項目所在區(qū)域內(nèi)主要競品項目名稱位置面積區(qū)間均價萬科洋浦花園二期洋浦大街以東、合肥路以南、武漢路以北、東七路以南80—150㎡5000元/㎡東皇先鋒吉南線以西、東七路以東、經(jīng)開管委會以南50—140㎡3300元/㎡中意之尊二期東方廣場經(jīng)開管委會旁50—150㎡3200元/㎡澳海東方一號洋浦大街以東、武漢路以南、東七路以西、閔行路以北85—142㎡3600元/㎡佳泰帝景城吉林大路以南、洋浦大街以西、安樂路以北40—202㎡？項目終價格添建議從位止置條剪件來菌看，辨本項堪目與等中意滔之尊碰最好祥，緊處臨吉預(yù)林大利路、尸東方愈廣場把；從兵產(chǎn)品揪面積裁區(qū)間龜來看，姨各項敞目比雨較平態(tài)均；接從產(chǎn)起品形襲式與盈知名濃度來漿看，鄰屬萬亂科洋唱浦花階園最羅好，腹售價畜也是飽最貴麗。本項橋目從氧地段嬌、產(chǎn)考品形釘式、行配套戚、景壺觀規(guī)腿劃等熱方面蝦占據(jù)幼優(yōu)勢饒，而號在品猛牌知殺名度鑄、項各目規(guī)郵模上并不確占優(yōu)征勢。雀綜合毀以上如條件遣，得笑出結(jié)可論：革本項蹦目為譯區(qū)域遷內(nèi)中嗓高端遺項目幟。建議墓項目擁入市址均價棟34垂00津元—棟35取00認(rèn)/㎡瘡，樹標(biāo)立項噸目形型象，視快速命回籠凍資金租；項目迎熱銷鳳期均您價3丸70掉0元扎/㎡破，通躺過價醋格攀粉升，昏實現(xiàn)治銷售供利潤侮。建議濁本項急目入悉市：建低開傭高走繭，打陣市場蕩差異屑化營胞銷，呼先入物市少深量達(dá)問到迅胡速戰(zhàn)互領(lǐng)市押場，侵后期件通過美譽集度不老斷提嗽高，序才用浩小幅昏快升滅的操掙盤手睛法，稈最終卻使開付發(fā)商守利潤促率最耳大化飛。這鵲樣既窮能降泳低風(fēng)險值行，又窮能實敲現(xiàn)銷街售目旋標(biāo)。如果烘通過傭以下敗幾點壯條件食配合招，可猜使項隙目銷爺售價博格再盼度提全升：1、零專業(yè)任的銷鞏售團(tuán)蜓隊配糾合2、痕嚴(yán)格罪的案陳場管零理制漏度3、秧合理巾銷售請周期制制定繡，銷溝售節(jié)響奏把惜握4、盒工程茄進(jìn)度禍支持狡，情物景示竹范區(qū)暫完成以上片幾點遷條件疾俱備勤，則自可再園度提辭升銷孝售價挪格，街最終困力爭醋實現(xiàn)瞞整盤彩銷售連均價38食00豈—4選00論0元吹/㎡由于梅項目好商業(yè)味體量妨較大甩，包及括大錦型商歷業(yè)裙?fàn)薹?、及底商沿三層釀商業(yè)鋼等，找對于嘗整個室項目鄰運作甲來講糠難度較孤大。篇因此憂建議燭采用的圍合洪式情框景商咸業(yè)布謙網(wǎng)來仿實現(xiàn)裁商業(yè)諸的氛脫圍營裹造、黎業(yè)態(tài)臣的擬李定，惰來使刷居住業(yè)確戶體拌驗到捷將來丑居住癢其中罵的休誰閑與原舒適距感，穿將美宴國商深業(yè)街童區(qū)的位形象蜓擬化紐奉出來汽，從副而形匆成一個設(shè)成熟母的商尿業(yè)氛敗圍，安對本反項目夏的后珍續(xù)商獅業(yè)銷拘售起自到至院關(guān)重黃要的急作用兆。項目拾商業(yè)缺建議把美攪國式駝的街蛾區(qū)生泥活方插式與蕩中國荷傳統(tǒng)護(hù)的院蟲落居釣住空渣間有莊機(jī)的盜結(jié)合逐?！皻v街區(qū)租”（B執(zhí)LO層CK園）”顯是核紫心特郊點，作柴為歐綁美城障市發(fā)混展的證最成鼻熟模搞式，擾街區(qū)嶼代表勇了時晶尚、自由慣、浪柴漫、市健康提的城為市居早住和欣生活就方式委。私密尊性的居父住空臥間：各個驅(qū)建筑兇組團(tuán)的形成鏡相對蠅獨立魄的居鋼住組菊團(tuán)，傲以創(chuàng)臨建和記諧的吳鄰里關(guān)系費和私秋密的渠居住她空間堪。開放腹性的捧交往腎空間羽：社區(qū)攀可由緒一條辱景觀陸休閑珠步行蹦街分扁隔成鍬幾個部相對豬獨立剪又緊站密聯(lián)系的甜大生貧活社對區(qū)?，F(xiàn)社區(qū)呈之間封采用房誠美式佛街區(qū)斥網(wǎng)絡(luò)聽布局鞋的方特式，結(jié)營造源豐富城浪漫沸的交印往、休閑嘴、娛編樂環(huán)逗境。（1蜻）前桿期招陡商：因為從本項描目所挪在區(qū)攔域雖饞然距上離二敬道區(qū)鋼亞泰晶商圈司較近喉，但應(yīng)是商記業(yè)氛臨圍與敲商業(yè)配套代卻是傷天壤雖之別筋。作從為長考春東橫大門挺，空旗港經(jīng)君濟(jì)輻怪射區(qū)貍，未稿來發(fā)敏展前硬景廣箭闊，皂而本讓項目銜的大型密商業(yè)望配套物恰好求可以環(huán)彌補(bǔ)禽區(qū)域怕內(nèi)商鉤業(yè)空然白。長春飛中原登建議柄現(xiàn)在法即可醬以開籮始大絮型商挽業(yè)裙丸房的沸招商族工作她，目是標(biāo)是本中高授檔購咳物商恰場內(nèi)勺帶大孫型購物葉超市漢。如賺歐亞瓣購物趟商場蘭、新叢天地妖購物覺商場足等。秩不僅網(wǎng)可彌承補(bǔ)區(qū)踩域內(nèi)鑰空白蘇，而鏈且為露未來喂項目寫矮字樓唱、五繳星級采酒店告做配孟套。托如果錯前期法招商巴成功稅，則趁對項仁目后梁期銷鍋售具睜有極別大促韻進(jìn)作用。項目業(yè)招商傲建議（2智）裙療樓業(yè)極態(tài)建丘議：因為遼前期錘招商藏大型陵商場壩會存乒在很頓大難狐度，先建議消可以句進(jìn)行赴分割考招商爬。4層可慨作為使寫字聽樓與禁酒店紛的高漲級配航套會成所，料提供聲辦公肅服務(wù)左；3培層規(guī)束劃兒掉童主勵題樂勿園，治內(nèi)部為錯兒童心游樂妄園、除兒童擾消費管品、坊玩具尼、零保食等鮮；1擱—2襯層規(guī)雄劃為抗大型宰超市