資產(chǎn)評估Valuation第3章資產(chǎn)評估途徑與方法3.1市場途徑3.2收益途徑3.3成本途徑3.4評估途徑與方法的選擇2023/5/2223.1市場途徑市場途徑的基本含義市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。2023/5/2233.1市場途徑市場途徑的基本前提要有一個(gè)活躍的公開市場公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)2023/5/2243.1市場途徑市場途徑的基本程序搜集有關(guān)資料選擇參照物（可比實(shí)例）在評估對象與參照物之間選擇比較因素指標(biāo)對比、量化差異調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異綜合分析確定評估結(jié)果實(shí)體特征權(quán)益特征市場特征時(shí)效特征數(shù)量特征資產(chǎn)的功能資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量市場條件交易條件2023/5/2253.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù)市場售價(jià)類比法2023/5/2263.1市場途徑市場途徑的主要評估方法現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法下列方法都是市場售價(jià)類比法的特例功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)調(diào)整法成新率價(jià)格調(diào)整法2023/5/2273.1市場途徑市場途徑的主要評估方法交易情況修正交易時(shí)間因素修正市場售價(jià)類比法的主要因素修正資產(chǎn)狀況因素修正（包括功能、新舊程度）交易地點(diǎn)或區(qū)域因素修正2023/5/2283.1市場途徑市場途徑的主要評估方法修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×100/（）市場售價(jià)類比法（交易情況修正）2023/5/2293.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價(jià)類比法（交易時(shí)間因素修正）修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×同類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)①采用定基指數(shù)修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×（評估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/參照物交易時(shí)價(jià)格指數(shù)）②采用環(huán)比指數(shù)修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×（1+a1）×(1+a2)……×(1+an)a1、a2…an為從參照物交易日到評估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)2023/5/22103.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價(jià)類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）資產(chǎn)狀況包括很多因素。不同的資產(chǎn)，資產(chǎn)狀況因素也不相同。這里主要介紹資產(chǎn)的功能和新舊程度因素修正。2023/5/22113.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價(jià)類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）功能修正修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）修正后的加格=參照物交易價(jià)格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）x2023/5/22123.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價(jià)類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）新舊程度修正修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×(評估對象成新率÷參照物成新率）2023/5/22133.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價(jià)類比法（交易地點(diǎn)或區(qū)域因素修正）修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×100

/（）2023/5/22143.1市場途徑市場途徑的主要評估方法價(jià)值比率法價(jià)值比率法是指利用參照物的市場交易價(jià)格與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評估對象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到評估對象價(jià)值的一種具體評估方法2023/5/22153.攻1市場貍途徑市場和途徑蹄的主甜要評有估方庸法價(jià)值借比率憑法（恒成本倡市價(jià)冒法）資產(chǎn)生評估喬價(jià)值旨＝評認(rèn)估對英象現(xiàn)褲行合虜理成關(guān)本×（參錢照物狀成交層價(jià)格÷參照送物現(xiàn)選行合悟理成細(xì)本）20怖23否/5東/1辭8163.揚(yáng)1市場集途徑市場廊途徑泛的主真要評燭估方陣法價(jià)值天比率禾法（爆市盈益率乘伯?dāng)?shù)法普）企業(yè)糊評估翁價(jià)值伐＝被莖評估拼企業(yè)幸相同泛口徑噴收益迷額×參照傷物（獲企業(yè)岸）市舊盈率市盈頑率＝宰股票物價(jià)格/股票撞收益20勝23青/5卷/1亡8173.駱1市場冠途徑市場覺途徑饞的主更要評失估方琴法價(jià)值粱比率驢法（寸市場詠?zhàn)饨鹫妆稊?shù)隸法）資產(chǎn)泳評估咐價(jià)值各＝評火估對仙象正遭常收屯益額×市場碑租金睜倍數(shù)市場勁租金且倍數(shù)?。劫Y月產(chǎn)交癢易價(jià)土格/資產(chǎn)肺年租瀉金20穗23偽/5脊/1特8183.競1市場燈途徑市場襖途徑都舉例對某余企業(yè)方一臺(tái)晶通用踐機(jī)床押進(jìn)行蹲評估督，評大估人勒員經(jīng)框過市少場調(diào)酷查，羊選擇脈本地渴區(qū)近分幾個(gè)蝕月已轟經(jīng)成闖交的3個(gè)交屯易實(shí)穴例作利為參系照物攤，被慮評估站對象城及參本照物慮的有籍關(guān)情穿況見凈下表，試估測視該機(jī)擴(kuò)床的泛價(jià)值域。參照物A參照物B參照物C被評估對象交易價(jià)格（萬元）186155168因素修正交易狀況10598103100品牌因素102100102100功能因素9910198100價(jià)格指數(shù)110%115%118%125%成新率80%60%75%70%20老23捆/5來/1白8193.公1市場致途徑市場意途徑庫舉例框（答膚案）機(jī)床鍛評估忠值=（17炮4.容43外+1咐74紀(jì).7廉7+型17改6.條26）÷3杯=1王75愧.1春5（萬汽元）20制23酸/5犧/1嘗8203.道2收益疑途徑收益拐途徑籍的基茫本含粘義收益姐途徑紗是指資通過析估測腔被評殲估資眼產(chǎn)未罪來預(yù)躲期收右益的饒現(xiàn)值岡來判害斷資珠產(chǎn)價(jià)痛值的們技術(shù)扔思路叨，以銳及實(shí)畝現(xiàn)這他個(gè)技火術(shù)思奪路的須各種潤評估蒸方法雞的總挽稱。20屢23果/5回/1作8213.乳2收益兩途徑收益建途徑孝的基櫻本前崗提未來要收益以可預(yù)坊測收益山風(fēng)險(xiǎn)洽可預(yù)封測收益交期限架可確滴定20吐23迷/5悶/1浸8223.至2收益恐途徑收益橡途徑墳的基限本程刃序收集濃未來雜預(yù)期繞收益打的數(shù)果據(jù)資昏料分析統(tǒng)被評雪估對急象的聲預(yù)期越收益確定裙折現(xiàn)岡率或敞資本歐化率計(jì)算乏未來寒收益根的現(xiàn)籌值確定年評估失結(jié)果確定俗收益架期限20怒23尾/5鐵/1稼8233.穿2收益車途徑收益缺途徑池的基央本參荷數(shù)收益丈額折現(xiàn)妹率收益短期限20頃23棗/5起/1悅8243.紗2收益需途徑收益工途徑晴的具支體方卡法符號布含義便：P：評能估值筍（現(xiàn)李值）i：年翻序號r：折倦現(xiàn)率R：預(yù)僑期收志益A：年境金t：純搶收益外年期n：收攔益年迷期20畢23丙/5笨/1閱8253.鬼2收益哨途徑收益融途徑亮的具父體方爸法單一督收益詢的現(xiàn)遙值復(fù)利枕現(xiàn)值合系數(shù)嫂查表20先23浙/5驗(yàn)/1躁8263.卻2收益奮途徑收益正途徑止的具還體方康法多期明收益陸的現(xiàn)腎值（有抓限年征期）20莊23也/5蛾/1圓8273.析2收益假途徑收益魚途徑伐的具餅體方瞇法多期尋收益煮（年莊金）接現(xiàn)值（有厚限年蠟期）年金胃現(xiàn)值蝴系數(shù)退，查霜表20希23濤/5野/1習(xí)8283.窯2收益塔途徑收益戴途徑枕的具刪體方俗法多期鵲收益趟的現(xiàn)另值（有孕限年憂期、房誠兩段希收益蜓不同版）20萍23少/5院/1擴(kuò)8293.答2收益捉途徑收益百途徑謀的具南體方寇法多期恐收益白的現(xiàn)燈值（有散限年塞期、脖可知榨凈變聰現(xiàn)值旱）20卡23肚/5辣/1健8303.序2收益且途徑收益突途徑倆的具少體方煉法多期糾收益召（年優(yōu)金）互現(xiàn)值（永蟲續(xù)年走期）20點(diǎn)23丘/5泊/1趟8313.竭2收益岔途徑收益癥途徑移的具短體方吸法多期卡收益密現(xiàn)值（永唐續(xù)年撒期、倆收益鑰等比箱遞增垮）20嚼23撿/5胖/1糟8323.卻2收益客途徑收益宵途徑胖的具著體方跌法多期偵收益訊的現(xiàn)影值（永罵續(xù)年籃期、掉兩段襯收益掃不同致）20套23壯/5固/1勵(lì)8333.秤2收益首途徑收益魯途徑零舉例臨海挑公司溫?cái)M被萬某一喬公司岸收購朱，預(yù)婆計(jì)收瞧購后箭臨海呼公司說仍能估按原啄有的剃經(jīng)營李模式誼運(yùn)營晃。經(jīng)剛預(yù)測五，臨軌海公錫司在仗未來5年內(nèi)戚的預(yù)昆期收陸益額般分別薪為10舅0萬元芹、12辮0萬元僅、13浮0萬元態(tài)、14辛0萬元越和16范0萬元鉤。并芒根據(jù)她該公蓋司的死現(xiàn)實(shí)甘收益旅情況勾推斷慶，從僵第6年開仗始，完該公燭司的怠預(yù)期紫年收臘益額婚將維茂持在16鑼0萬元桌的水蔑平上減。假臟定折催現(xiàn)率月為10危%。根據(jù)認(rèn)上述毫條件網(wǎng)，計(jì)肢算該觀公司裝的價(jià)玩值。20建23咽/5仍/1戒8343.錢2收益初途徑收益疼途徑都舉例代（答豎案）20煤23炊/5峰/1志8353.宵3成本局途徑成本拴途徑鞋的基宮本含知義成本騎途徑映是先圾估測蘆被評壓估資按產(chǎn)的田重置偏成本傘，然腫后估省測存稿在的毯貶值截因素功，從遭重置企成本惕中扣稼除，曠而得初到被引評估篩資產(chǎn)模價(jià)值多的各各種評怪估技迫術(shù)方形法的爪總稱源。20橋23垮/5柿/1棵8363.上3成本叉途徑成本駕途徑忙的評檔估計(jì)板算公呀式重置助成本-實(shí)體臂性貶屆值-功能秘性貶列值-經(jīng)濟(jì)劫性貶規(guī)值基本勤公式20升23槐/5浙/1站8373.駐3成本唉途徑成本們途徑負(fù)的評授估計(jì)我算公字式評估煌值＝慚重置姐成本×成新職率－殊功能齊性貶頁值－安經(jīng)濟(jì)雪性貶妄值評估慶值＝變重置怪成本×成新防率常用叼公式20駱23成/5廳/1淺8383.祥3成本閥途徑成本匙途徑溫的基委本前君提被評葛估資選產(chǎn)處槳于繼爭續(xù)使厘用的障前提品下具備促估測坦各種至指標(biāo)震、參小數(shù)有瞞關(guān)資貓料20垃23鉛/5疑/1舉8393.袖3成本物途徑成本荒途徑花的基仇本要遭素重置范成本現(xiàn)行恢價(jià)格鉗水平全新座資產(chǎn)20督23弓/5棟/1書8403.謝3成本冤途徑成本剩途徑少的基腿本要帝素重置恩成本實(shí)體倦性貶親值復(fù)原勉重置周成本更新謙重置撐成本20隨23開/5繳/1甚8413.房誠3成本譯途徑成本窮途徑攏的基喚本要砌素重置疊成本實(shí)體昌性貶勉值資產(chǎn)車使用自然狡力作權(quán)用20賄23飾/5綠/1膚8423.攻3成本后途徑成本聲途徑候的基晴本要聾素重置尤成本實(shí)體柜性貶誦值功能窄性貶忘值科學(xué)抬技術(shù)訪進(jìn)步建造概成本夠降低運(yùn)營拘成本丙降低20止23呆/5透/1則8433.蒼3成本歷途徑成本痕途徑營的基驅(qū)本要婦素重置閘成本實(shí)體器性貶唐值功能輪性貶垂值經(jīng)濟(jì)響性貶腐值外界露因素彼影響經(jīng)濟(jì)廁狀況市場陰供求經(jīng)濟(jì)洋政策環(huán)境膛因素心里你因素20保23定/5腔/1戒8443.丘3成本吃途徑成本弟途徑缸中基手本參凈數(shù)的曬估測重置竿成本插估測重置吧核算冶法重置踢核算恢法亦陜稱細(xì)疼節(jié)分藏析法姿、核芳算法哭等。買它是測利用問成本井核算地的原催理，傻根據(jù)徒重新喉取得賀資產(chǎn)輪所需淹的費(fèi)描用項(xiàng)層目，墾逐項(xiàng)能計(jì)算森然后釋累加牛得到棵資產(chǎn)挎的重右置成駐本。20僵23駱/5勝/1判8453.模3成本判途徑成本串途徑哀中基藥本參驗(yàn)數(shù)的草估測重置腐成本膀估測價(jià)格耍指數(shù)店法價(jià)格難指數(shù)牲法是延利用婦與資迅產(chǎn)有石關(guān)的升價(jià)格濱指數(shù)桃，將盆被估螞資產(chǎn)貓的歷友史成錘本（夫賬面驢原值引價(jià)值瓣）調(diào)震整為穿重置境成本彎的一板種方化法。重置刑成本幫＝資手產(chǎn)的籃歷史叫成本×價(jià)格某指數(shù)定基短指數(shù)蹤蝶調(diào)整環(huán)比亂指數(shù)烈調(diào)整20稈23秤/5市/1您8463.旱3成本棕途徑成本仔途徑臭中基廁本參犧數(shù)的剩估測重置警成本檔估測功能也價(jià)值挖類比永法功能灑價(jià)值頓類比拌法，雄也稱臉生產(chǎn)瘋能力陷比例離法。麻這種猜方法滅是尋畏找一牢個(gè)與級被評蔽估資嘩產(chǎn)相品同或猴相似袖的資袍產(chǎn)為便參照雄物，坊根據(jù)態(tài)參照絲式資產(chǎn)能的重宿置成廣本及島參照察物與披被評朝估資伏產(chǎn)生要產(chǎn)能妄力的懷比例號，估汁算被懇評估召資產(chǎn)廁的重鋪置成依本。20掩23挎/5橋/1銷8473.削3成本巡壽途徑成本某途徑士中基萌本參墓數(shù)的開估測重置欲成本壓估測功能形價(jià)值灘類比杰法（策公式競）20茄23芳/5棒/1簽8483.期3成本腔途徑成本擱途徑耍中基乎本參御數(shù)的昂估測重置很成本伐估測統(tǒng)計(jì)蔥分析蛙法為了指簡化荷評估馳業(yè)務(wù)泥，節(jié)兇省評培估時(shí)獻(xiàn)間，帳還可之以采控用統(tǒng)若計(jì)分鮮析法植確定隙某類懷資產(chǎn)恭重置親成本缺。重置錘成本盆＝∑讓賬面闊歷史亦成本×K20蛙23甚/5林/1營8493.今3成本逼途徑成本瞇途徑扭中基叔本參徐數(shù)的告估測實(shí)體嘴性貶驅(qū)值估童測觀測概法觀測蔑法也脊稱成伏新率魄法，偉是指欠由具摸有專梅業(yè)知延識和科豐富照經(jīng)驗(yàn)斯的工夫程技薦術(shù)人厲員對私被評仆估資闖產(chǎn)的敢實(shí)體禽各主碼要部盈位進(jìn)洲行技塑術(shù)鑒粥定，扣判斷佩被評雪估資柜產(chǎn)的第成新失率，匯從而閥估算姿實(shí)體但性貶扁值。實(shí)體炊性貶棋值＝酷重置泉成本×（1－實(shí)末體性好成新爹率）20兄23盒/5安/1與8503.仗3成本矩途徑成本呆途徑調(diào)中基遞本參膨數(shù)的歸估測實(shí)體帝性貶矛值估滅測使用霧年限檢法使用質(zhì)年限揀法是啦利用耍被評絨估資幅產(chǎn)的沃實(shí)際憲已使傘用年昨限與疫其總醬使用語年限通的比此值來擇判斷微其實(shí)睜體貶傻值率伯（程稀度）弄，進(jìn)熊而估插測資架產(chǎn)的射實(shí)體伸性貶重值的鏈方法寶。已使擇用年印限＝蕉名義蝕已使繁用年恢限×資產(chǎn)譯利用屯率20毀23集/5危/1鄉(xiāng)豐8513.征3成本公途徑成本孟途徑等中基淹本參熔數(shù)的滋估測實(shí)體澤性貶慮值估喪測修復(fù)溫費(fèi)用焦法修復(fù)貝費(fèi)用焦法是狗根據(jù)旱修復(fù)禾資產(chǎn)紡的已泛損實(shí)槐體所嘆需要請支付賊的金躺額來盈判斷京資產(chǎn)醫(yī)的有殼形損涉耗額蒼。實(shí)體胃性貶全值＝蔥修復(fù)蓄費(fèi)用20相23箱/5叼/1裕8523.概3成本慨途徑成本躬途徑也中基球本參離數(shù)的脂估測功能劍性貶儀值估榨測超額秧運(yùn)營蜜成本辱造成卻功能懶性貶縮慧值估貫測功能賣性貶鮮值額丘＝∑貸（被飛評估貓資產(chǎn)兩年凈榴超額鴿運(yùn)營秋成本×折現(xiàn)皮系數(shù)刊）20愛23別/5辮/1唇8533.街3成本建途徑成本銹途徑席中基顆本參蕉數(shù)的篇估測功能推性貶遣值估埋測超額跡投資例成本銷造成雹功能使性貶飄值估菜測功能也性貶栽值額端＝復(fù)艇原重哈置成植本－贏更新俗重置毛成本20勻23涂/5妻/1彎8543.償3成本片途徑成本寬途徑葵中基稼本參繭數(shù)的味估測經(jīng)濟(jì)炒性貶蛙值估白測貶值配率估攏測法經(jīng)濟(jì)頓性貶患值額=重置涉成本×經(jīng)濟(jì)總性貶饑值率20鏡23擦/5欣/1鄉(xiāng)豐8553.水3成本偽途徑成本撲途徑裹中基匆本參徐數(shù)的柏估測經(jīng)濟(jì)藥性貶材值估滑測收益兩損失芒額折洞現(xiàn)法經(jīng)濟(jì)藝性貶隙值額寧＝資紹產(chǎn)年唉收益投損失杠額×(割1－所掛得稅兼率)×俗(P姥/A，ｒ曉，ｎ)20棄23運(yùn)/5粗/1辟8563.奧3成本怪途徑成本告途徑森舉例海王戀公司閥有一酷臺(tái)機(jī)饒床購鑰建于19譯97年，晃賬面緞價(jià)值20萬元宅，20烘07年對叉該機(jī)章床進(jìn)概行評鏡估。她評估落人員弊經(jīng)過本調(diào)查昏、分廊析后節(jié)，獲波得下紋列資辛料：（1）19柴97年至20談07年十贏年間鍛，該念類機(jī)撇床每贏年環(huán)畜比價(jià)替格變其動(dòng)指做數(shù)均少為10勺%；（2）與正同類綱的替爭代機(jī)切床相鋤比，退該機(jī)搏床的棒月人辨工成泳本超底支10貢00元；