住宅價格表的制作一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式（重點）2、取值（重點）3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航中原你給我賣高點價，可以不用開盤當(dāng)天就賣完現(xiàn)在窮啊?。》孔佣假I不起了！定價唔好太高或者太低，發(fā)展商同個客都接受就得啦，快D賣曬收錢發(fā)展商客戶代理商快速、均衡、銷售控制合理的價位定價方法取得發(fā)展商認(rèn)同目標(biāo)一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航銷售總額折前×綜合折扣實收均價=總建筑面積原理注意：折前銷售總額不能用均價×總建筑面積單價折后單價折前=綜合折扣∑單價折前×單位建筑面積×綜合折扣=總建筑面積2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價折后=總價÷建筑面積=（總價不考慮贈送面積+總價贈送面積）÷建筑面積=（單價不考慮贈送面積×建筑面積+單價贈送面積×贈送面積）÷建筑面積={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×建筑面積+單價贈送面積×贈送面積}÷建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng)或=單價已考慮贈送面積×（建筑面積+折算后的贈送面積）÷建筑面積={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈送面積×折算率÷實用率）}÷建筑面積方法二、系數(shù)修正法單價=均價×綜合系數(shù)=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+增值系數(shù)）=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積）（推薦）公式源自市場比較法；以均價為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅；注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸1處理借鑒：市場比較法公式評估價格=參照物市場價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)參數(shù)釋義均價——項目要實現(xiàn)的均價。水平系數(shù)——反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶型在垂直方向的價值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。如機(jī)房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映贈送面積等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等（注：送裝修的金額應(yīng)以總裝修款加到總房價中）。贈送面積——不計容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈送面積的可利用價值性。實用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航水平系數(shù)=∑各因素的價格差幅×分值×10÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項目一、平面設(shè)計1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過道合理性1.7入戶門私密性1.8實用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照\通風(fēng))3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風(fēng)四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽臺入戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；10分制，分5個等級；項目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；各因素的價格差幅等于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅；好處：10分制相對于100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整各因素價格差幅，便可使水平系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值；方法一：直接取系數(shù)水平系數(shù)方法二：各因素的價格差幅×分值（推薦）評價：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖四大水平因素重要性景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動1%廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)——窗墻比東西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向水平系數(shù)各因素差幅取值參考

打分項目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計0-21%

1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進(jìn)深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.6陽臺入戶花園0-1%開間、進(jìn)深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過道合理性0-1%有沒浪費現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實用率最大與最小實用率之差1.10戶梯比0-1%

二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無景觀02.1客餐廳有觀景陽臺（50-60%）/無觀景陽臺（30-40%）2.2主臥有觀景陽臺（30%）/無觀景陽臺（20-25%）2.3次臥（15%）

2.4廚衛(wèi)（5%）

三、朝向(日照\通風(fēng))

單邊戶型一般比中間戶型高1-2%3.1客餐廳（50%）

3.2主臥（25%）

3.3次臥（15%）

3.4廚衛(wèi)（10%）

3.5電梯間采光通風(fēng)0-1%

四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%

4.2主臥0-3%

4.3次臥0-2%

4.4廚衛(wèi)0-0.5%

4.5陽臺入戶花園0-1%

五、其他調(diào)整

6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對較高，可提高單價6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項目內(nèi)部競爭；與其他項目現(xiàn)戶型的競爭沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數(shù)模式矩形盈模式河的應(yīng)若用價格殘分布數(shù)：價炎格直執(zhí)線（y=x+侍b）上漲升,層差陽相同卻，各毀樓層龜單位延價格踢適中據(jù)；適用法范圍幻玉：景散觀視氣野較厘佳的堂單元凝。矩形嬸模式--邪--案例向小糞區(qū)，蹄看水逗景，火視野亂好價格李分布隱：價讓格直虧線（y=x+捏b）上送升,層差醒相同角，各贈樓層神單位鐮價格須適中未；適用鏟范圍怖：景失觀視梁野較移佳的牌單元哈。梯形掉模式隙的應(yīng)點用價格軟分布裳：壓圈低低猴層和財高層忠單位準(zhǔn)價格伙，拉念高中興層單券位價叔格；適用情范圍姿：向清小區(qū)瘦外，重景觀類視野沉較差分的單掏元。低樓蠟層無嚇景觀寧，價患格不摸能高高層萄層無附景觀渾，視逃野差謊，價賓格不千能高中層咸單位萄承擔(dān)領(lǐng)主要貝的價榜格壓愈力梯形習(xí)模式--皺--案例朝社蜘區(qū)路秀，對男面擬籃建廠皂房或李住宅幸區(qū)，鏟樓距霸較小價格隸分布禍：壓表低低疤層和釋高層恢單位奴價格鋪，拉設(shè)高中姓層單列位價諷格；適用截范圍灘：向踏小區(qū)推外，孟景觀懷視野粱較差招的單軍元。倒梯違形模值式的伴應(yīng)用價格竄分布拳：拉屯高低觸層和貸高層高價格競，壓斧低中虛層單泥位價狡格；適用燭范圍騾：看盲園林?jǐn)D，樓康距小遣（應(yīng)毀用時比須降熊低高素層系麗數(shù)，繪慎用崗）。低層父看園原林可拉菜高其辨價格中層舟景觀況一般駕，視勾野較昏窄，竄價格棋不能產(chǎn)高高層竄無景據(jù)觀，剩樓距拋小，達(dá)應(yīng)壓濟(jì)低其烤價格艘（此尺曲線緩不合速理）倒梯待形模傘式--貝--案例看小轎區(qū)園鹽林，焦樓距而小價格各分布惱：拉給高低事層和山高層波價格秋，壓名低中券層單僵位價悄格；適用上范圍宜：看筑園林輩，樓曲距小衛(wèi)（應(yīng)塘用時哥須降任低高招層系墨數(shù)，撐慎用聾）。橢圓浮模式費的應(yīng)液用價格如分布巴：拉戴高中未高層溉價格,降低喊中低跌層價雨格,低層鋒和高生層價趴格適餐中；適用病范圍花：向育小區(qū)符外,地面累只有璃小面沉積園桂林,外圍去景觀膨差,但視知野開堆闊。低層是看小腿面積昆園林卵，起莫價可盒適中中低餃層無蓄景觀雜視野溫差，悶價格練不宜駕高中高愉層視寨野好價格米開始持攀升高層叔視野秋好，室但無岸景觀駐，價勤格不乏宜太非高橢圓關(guān)模式--濫--案例朝龍認(rèn)觀路蝦，樓罵下商搞業(yè)街詞廣場于，對策面為5-搬8層汽卸車維哪修廠白、醫(yī)息院價格抄分布柏：拉頃高中軟高層屑價格,降低輛中低圣層價袖格,低層范和高呢層價筋格適隆中；適用解范圍絲式：向務(wù)小區(qū)暫外,地面芳只有檢小面捏積園顯林,外圍厘景觀重差,但視戶野開管闊。沙漏今模式糖的應(yīng)范用價格悼分布倒：拉洽高中多低層夾價格,壓低強(qiáng)中高挖層價屋格,低層羽和高慰層價敏格適史中；適用候范圍礙：向附園林,樓距形適中警。低層絹看小快面積像園林枝，起坡價可狀適中中低拒層看臉園林價格女可拔揚高些中高他層景剛觀較萬差，抵視野形一般應(yīng)壓扯低其賽價格高層餃視野冤采光蛾較好陜，價同格可倦適度械拉高沙漏陡模式--腳--案例小區(qū)白中間苗，看慰園林辛，被諒樓包慰圍，燭距離柿適中價格襪分布薪：拉磁高中齡低層知價格,壓低務(wù)中高晨層價汗格,低層象和高索層價面格適織中；適用乎范圍姿：向稼園林,樓距隨適中牌。特殊貿(mào)系數(shù)考慮沫因素云：影響失垂直癥方向燥局部馳價值達(dá)突變歇的因巷素干擾：機(jī)立房噪允聲、丟建筑愚物遮灣擋、逆車庫紋入口善、平蝴臺影飄響、朵景觀緊視野諷突變支層；風(fēng)水：帶3、4、6、7、8、9的樓獵層；奇偶疼層差從異：非贈柱送面遠(yuǎn)積的菜奇偶蘿層差掀異；其他：如霉復(fù)式停的尊噸貴感致、共壓享空濟(jì)中花串園等鈴。增值行系數(shù)渾（折逢算率高）考慮忍因素壇：將贈刑送的蘋面積勢換算丸成統(tǒng)沾一價愈格口蠻徑凸窗街：真凸批窗、鴨假凸欠窗、必凸窗仆占所繳在功談能區(qū)貫的面蘋積比石率、邊必要哨性；陽臺慢：室外藍(lán)、室海內(nèi)、被景觀鐘、必互要性凡、私億密性墊；露臺遭：景觀使、朝唯向、銹噪聲刻、必害要性瞧、私泳密性首；入戶鬼花園推：景觀思、朝袍向、輸噪聲捉、必芽要性此、私陰密性斤、封抹閉的犬可能巨性；隱形壩衣櫥蕩：占所刑在功販能區(qū)注的面廊積比賓率、村必要雖性；夾層后：高度鏟、采珍光通抵風(fēng)、鋪景觀枝視野盼、布還局合壩理性藥。增值園系數(shù)=∑贈送覽面積×折算并率÷實用鈴率÷建筑貌面積半）單位堡成本翅單位扶建安疲成本×（1+潑30伐%）保底廉折算猶率=勻=均價商均注價參數(shù)讓釋義塞：肚單位賭建安央成本——取值溪參考紙（多鍵層11鎮(zhèn)00、小浴高層16湖00、高戶層21狂00）R綜合=（R一次總性×P一次趁性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P關(guān)系+1昏-P關(guān)系）×（R前期×P前期+1芬-P前期）=（0.旱96揀×1旬5%絨+0獸.9冤8×擴(kuò)85葉%)齒×吸(0斑.9獄9×粥10貧%+客1-論10黑%)血×榮(0押.9只7×稼40蕉%+單1-徒40建%)=0春.9桃77芳×0貌.9蹤蝶99兼×0堪.9危88≈0.右96品43=0鋤.9機(jī)64(取整惱到小雨數(shù)點井后3位)綜合橋折扣付款莖方式辱及優(yōu)喇惠(實例)：一次騎性付擇款：96折(R一次舉性），純假設(shè)市占15竟%（P一次月性）銀行何按揭畏：98折（R按揭），布假設(shè)拖占85揪%（P按揭）關(guān)系刻戶：積額外99折（R關(guān)系），竟假設(shè)抖占10天%（P關(guān)系）銷售惹前期培：額慰外97折（R前期），倚假定底銷售忍率為40激%（P前期）注：核銷售剖中后暢期促厘銷優(yōu)圾惠也趕應(yīng)考日慮進(jìn)攪去一、捕定價楊目標(biāo)二、盤價格損制定1、公構(gòu)式2、取傻值3、步換驟三、幻玉價格排審核四、衡價格嚇統(tǒng)計五、煎定價膜說明刷書六、消實例遺演示內(nèi)駁容距導(dǎo)卡航步稠驟水平立系數(shù)垂直汁系數(shù)增值緩系數(shù)特殊壁系數(shù)綜合輔系數(shù)折后以單價教表折后樸價格揀表折前約價格稅表折后氏單價茂分析折后允總價究分析價格癥統(tǒng)計澤表銷售套統(tǒng)計靈表折后稻單價=均價×綜合吹系數(shù)折后梨總價=折后疲單價×建筑言面積折前情總價=折后仆總價÷綜合悄折扣航系數(shù)一、取定價升目標(biāo)二、斬價格嶺制定1、公衣式2、取區(qū)值3、步講驟三、業(yè)價格鎖審核四、漲價格傍統(tǒng)計五、陪定價份說明恰書六、怕實例曲演示內(nèi)屋容邊導(dǎo)疏航推售苦控制目標(biāo)中期產(chǎn)品質(zhì)素★★★☆☆后期自住景觀型客戶價格敏感度低★☆☆☆☆產(chǎn)品質(zhì)素★★★★☆前期：價格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格☆☆☆☆☆，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期產(chǎn)品質(zhì)素★☆☆☆☆前期：產(chǎn)品質(zhì)素★★★☆☆后期自住中高享受型價格敏感度★★☆☆☆產(chǎn)品質(zhì)素★★★☆☆前期：低價入市，火爆，快速回籠資金投資為主追求空間型客戶價格敏感度高★★★★★產(chǎn)品質(zhì)素☆☆☆☆☆中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高★★★★☆產(chǎn)品質(zhì)素★☆☆☆☆前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★☆☆☆面積:各單抽位的久建筑奪面積揚、套餡內(nèi)建尚筑面訴積各棟凝建筑禁面積躺、套蜻內(nèi)建研筑面妥積總建福筑面些積、責(zé)總套聰內(nèi)建膏筑面偶積方法:項目誦組及限售樓本代表澇核對理各單揉位面瘡積；分棟線匯總閑，將丘查丈卷報告析分棟戀匯總田面積悼和總動面積柄標(biāo)注雞在旁顏邊核目對.價格:檢查瞎單元便格引晶用是讀否正酸確（簽特別注是奇強(qiáng)偶層跨面積逆）;用函誦數(shù)SU蜓M求和森時,要注險意不答要把日不應(yīng)鉆求和餅的隱珠藏單伙元格顫計算太在內(nèi);乘除豆時是準(zhǔn)否用淹函數(shù)RO目UN濾D進(jìn)行貓四舍疤五入蟲。準(zhǔn)確衛(wèi)性審另核價格斜審核將標(biāo)危準(zhǔn)層毯綜合袋系數(shù)胡標(biāo)于廊平面畢圖上價格孔審核合理鳥性綜合系數(shù)1009782839391957684價格癢審核合理豎性單價各單呢元排臺序是絕否合規(guī)理？同一裁單元打不同皆樓層粗價差傅是否團(tuán)合理庸？是否交有因亦誤操悔作造驗成的蕉明顯齡錯誤緞？（釘曲線賄突變借）有利魂于售謹(jǐn)樓員容掌握頸價格墊規(guī)律沉，便耗于引優(yōu)導(dǎo)客鴉戶。注：道若有茂競爭刮對手蹈價格那，可悶加入纖比較均價50炮00小區(qū)椅內(nèi)外刺價格鋪屏障價格腹審核合理散性單價12365748均價50墊00小區(qū)善內(nèi)外幫價格患屏障均價縫排序爸是否際合理?均價叨差額憶是否播合理?與對固手相激比價所格是負(fù)否有旦競爭鹽力?各單初元最寸低最順高價蛇是否竊合理?各單戰(zhàn)元最鎖低最焰高價揭差額字是否全合理?競爭鄭性單亂元差舞額是幼否合汪理?與對搬手相進(jìn)比價曉格是冊否有什競爭銳力?了解架各戶披型單傻價區(qū)左間的中數(shù)量魚分布為制誦定推序售方君案提筐供依電據(jù)均價50桐00小區(qū)分內(nèi)外夏價格體屏障9均價50使00價格痰審核合理醉性總價各單顯元排鎖序是弦否合徐理？同一襖單元上不同循樓層她價差謹(jǐn)是否艷合理制？是否雁有因恥誤操矛作造悼成的延明顯萬錯誤棍？（茄曲線符突變當(dāng)）有利選于售寺樓員巖掌握勵價格例規(guī)律瓦，便健于引確導(dǎo)客筑戶。注：荒若有陶競爭吊對手賄價格湖，可株加入噸比較價格負(fù)審核合理創(chuàng)性總價小屏還障:小區(qū)吹內(nèi)外3房97斤-1達(dá)02㎡12345678無屏盾障:水景3房與幼園林3+令110爪2㎡如11舒0㎡小屏鉆障:園林2+歷1與路悲邊3房78獲㎡職9槐7㎡大屏壞障:園林2+福1與路戀邊2房78躺㎡涼6指5㎡9各戶岡型的掏總價駝排序沙是否待合理?各戶功型的樂最低客最高無總價疊及差代額是夾否合沾理?各戶壩型間倡的競娃爭度溪設(shè)計投是否沿合理?與競錢爭對屬手同柴類產(chǎn)番品是創(chuàng)否有璃競爭扣力?投資跌性物絕業(yè)的盆租金拿能否箱大于燙月供?10棟北歡面10棟南岔面6棟北臭面5棟北蛋面1棟北汪面6棟南齒面5棟南縫面1棟南恥面總價位置銷售丘分階聞段模輸擬圖銷售秒前期銷售攏中期銷售效后期合理且性總價(推售萄控制)一、稻定價治目標(biāo)二、做價格瘦制定1、公汁式2、取磚值3、步杠驟三、輩價格場審核四、池價格司統(tǒng)計五、甚定價肢說明宗書六、修實例返演示內(nèi)攤?cè)菖K導(dǎo)夫航總體禁性統(tǒng)對計折前價格表統(tǒng)計

1棟2棟合計\均價0.964折后總面積（㎡）4,270.235,089.079,359.30

折前銷售總額（元）22,773,00026,681,00049,454,00047,673,656折前銷售均價（元）5,3335,2435,2845,094

1棟2棟合計\均價0.964折后平層面積（㎡）3,873.674,717.778,591.44

平層折前總額（元）202160002435400044,570,00042,965,480平層折前均價（元）5,2195,1625,1885,001

1棟2棟合計\均價0.964折后復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86

復(fù)式折前總額（元）255700023270004,884,0004,708,176復(fù)式折前均價（元）6,4486,2676,3616,132折后價格表統(tǒng)計

1棟2棟合計\均價總面積（㎡）4,270.235,089.079,359.30折后銷售總額（元）21,953,00225,720,17647,673,177折后銷售均價（元）5,1415,0545,094

1棟2棟合計\均價平層面積（㎡）3,873.674,717.778,591.44平層折后總額（元）19,488,47623,476,62842,965,104平層折后均價（元）5,0314,9765,001

1棟2棟合計\均價復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86復(fù)式總額（元）2,464,5252,243,5484,708,073復(fù)式均價（元）6,2156,0426,131折前價格表分戶型統(tǒng)計

2房2+13房3+1合計套數(shù)（套）1111591091建筑面積（㎡）713.96854.395,924.091099.008591.44折前銷售額（元）3,503,0004,537,00030,522,0006,008,00044,570,000折后銷售額（元）3,376,8924,373,66829,423,2085,791,71242,965,480折后套均總價(元）