謹呈：京師大房地產開發(fā)有限公司本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。京師大德秀軒項目投標報告世聯(lián)報告項目四至東至：國泰君安證券樓西至：育翔實驗小學南至：中直機關住宅樓北至：遼寧省駐京辦事處位于城市傳統(tǒng)認知上的成熟區(qū)域、小體量項目經濟指標總建面：32059.45平米其中住宅21479.08平米基礎指標產品線分散·以零居及一居為主，居住功能實現不足戶型套數套數比產品面積區(qū)間戶型面積面積比零居13948%35.25~57.126701.8131%1居10231%47.99~72.655925.2428%2居6816%74.12~111.646105.6128%3居103%146.171461.287%4居（復式）62%195.12~223.681284.746%合計325100%35.25~223.6821479.08100%產品結構交通公路交通擁堵，非軌道交通節(jié)點，所處區(qū)域的外向包容性不足交通本項目距地鐵10號線健徳門站約1.3公里，步行尺度較遠區(qū)域內承接北三環(huán)沿線及八達嶺高速，公路交通擁堵北三環(huán)八達嶺高速1.3公里配套區(qū)域居住氛圍成熟，但步行尺度內缺少大型生活配套北三環(huán)出行入口不便東側樓體遮擋小型物美超市華潤萬家超市西側育翔小學3個觀點小體量城市插建項目，產品線分散所處區(qū)域及項目本身不具備吸引外部客戶的強勢條件零居、一居產品比例大，居住功能實現不足地段地段屬性區(qū)域內較多黨政機關及、各省市駐京辦事處及中央直屬科研機構，存在穩(wěn)定的地段價值區(qū)域內住宅多為機關大院或早期福利分房，匯集各類圈層，但人員流動性低區(qū)域內各黨政、科研機構聚集周邊多分布機關大院及早期福利分房高等教育出版社國防部外事辦國動辦招待所遼寧駐京辦央視市場研究國電華北本項目中直機關住宅樓馬甸南村新風街小區(qū)黃寺西社區(qū)人群區(qū)域內人群特征穩(wěn)定，極少外來人口，對區(qū)域擁有特殊的附加情感，且支付力較強區(qū)域人群特點區(qū)域內的多數社區(qū)均為早期企事業(yè)單位的福利分房及各類大院，居住群體多為部隊、機關、院校的干部和子弟，人群特征相對穩(wěn)定馬甸南村、新風街小區(qū)、黃寺西社區(qū)等多為30年左右房齡的社區(qū)，屬于早期的企事業(yè)單位福利分房中直機關住宅小區(qū)為2000年后的新建機關大院，屬性為經濟適用房，無產權證，無法作為二手房進行買賣馬甸南村中直機關小區(qū)人群描摹——早期工作于國家企事業(yè)機關單位，擁有良好的福利待遇，人群屬性穩(wěn)定，置業(yè)周期幾乎以10年為單位；長久積累的財富使他們擁有足夠的未來可信度及支付能力，同時長久居住于此，對于本區(qū)域擁有特殊的附加情感，包括社交圈層、鄰里關系等。新風南里人群穩(wěn)定的改善需求，家庭擴容及本地改善，擁有地緣情結及最低的“改善成本”人群置業(yè)特點——擁有地緣情結，存在圈層依賴及連帶性，由于步行尺度內的改善需求滿足，生活圈層得到保留，地緣價值實現最大化，擁有最低的“改善成本”置業(yè)需求：區(qū)域內的福利分房及各類大院的房齡多在20年以上，居住群體普遍存在生命周期及置業(yè)周期的變化需求，同時存在兩代人對于區(qū)域內居住距離的要求家庭擴容——子女剛出生或面臨上學，需要在居住空間及功能實現上得到提升本地改善——子女已獨立，需要在生活品質上有所改善，但是對本地有附加情感“已經在這里住了快30年了，周圍鄰里也都很熟，對這塊地方有感情了，現在家里小孩準備上學，就在附近買一套，離得近，照顧老人也方便?！薄R甸南村劉女士區(qū)域內在售項目不多，體量較小交通便利及區(qū)域成熟成為重要因素市場馬甸及周邊區(qū)域08年以來，周邊主要在售項目為7個，其中5個為住宅立項，2個為辦公及商業(yè)立項；多分布于城市主干道或軌道交通周邊，項目通達性良好，且周邊配套成熟；智地鉆河公館公建，均價19527元/平米學院派均價18911元/平米凱德品元均價24033元/平米奧東18號均價19379元/平米府上嘉園均價21754元/平米德勝凱旋公建，均價21294元/平米本項目和平里de小鎮(zhèn)均價20587元/平米08年區(qū)域內住宅產品供應量較小，整體價格實現較高，消化情況呈現兩個集中區(qū)市場項目供應面積主力產品消化面積成交均價月均速度凱德品元28939.65平米170~250平米三居至四居10270.43平米24033元/平米1081平米5~6套奧東18號48439.87平米87平米，124~146平米兩居12643.15平米19379元/平米1806平米13~14套德勝凱旋20924.45平米60~90平米零居至一居1858.08平米21294元/平米186平米2~3套府上嘉園9324.34平米68平米一居及96-125平米兩居5348.05平米21754元/平米315平米2~3套和平里de小鎮(zhèn)70426.79平米90~120平米兩居及150~175平米三、四居42773.51平米20587元/平米3290平米23~24套學院派41882.6平米60~170平米零居至三居25653.99平米18911元/平米1603平米16~17套智地鉆河公館27908.87平米40~60平米零居至一居，89平米頂層loft2135.41平米19527元/平米474平米9~10套合計25萬平米-10萬平米20552元/平米9000平米消化集中區(qū)1：80~100平米區(qū)間，其中90~100平米產品的去化率最高，多為婚房首置及養(yǎng)老型置業(yè)消化集中區(qū)2：120~180平米區(qū)間，以改善型置業(yè)為主市場主力責供應怒為60崇~1牲00平米增戶型房誠，約紅占供囑應總留量的75族%，其薦中以80氣~1憐00平米產品揉的消敵化率倚較高漆；成交晝總價聯(lián)在10瀉0~腰20謎0萬元溝的產俘品比筍重為76雕%以80未~1郊00平米價兩居產品密消化吃為主截，多單為婚房體首置及家庭享擴容，降鉤價階櫻段實鉤現快盲銷位于轟學院圈路南箭端，側借助壁周邊尺教育埋資源亦及成葉熟配累套，累實現滑項目歡較高丑價值客戶沙以周敘邊高廉校教慕師婚坊房首羞置及捉地緣服型客滑戶改謹善、概養(yǎng)老引為主年份月份套數面積金額價格20081月273129800212252557720082月6579146493882528920083月8764193196692529820084月5519131336962529020085月91126285113622531920086月6906225085562484620087月116643605352632120088月000——20089月000——200810月34951215391824550200811月1165394490723952200812月218332903161800820091月144130482109051021616320092月383372515332231528320093月121138196487481725920094月2154251718416398市場兩居麥為主疊流產商品，踏產品柱設計筐滿足售了基柿本的粒居住真功能臺，但黨舒適愧度較醉差主力曉供應異為90少~1歸00平米挺及14晶0~捆16倘0平米胸戶型痛，約雖占供貫應總帥量的78架.6掉%，其敢中以90斷~1章00平米濃產品穴的消別化率毫較高晌；成交布總價慢在20炒0~泥40道0萬元搞的產厘品比劣重將蝦近占參到70抓%市場以舒適航型兩居奮、三榆居為主咬，周禽邊原出住民改善某置業(yè)，價躺格高殃，銷系售期怎長，鑼月均2-算3套前期景規(guī)劃鋒為水芬電二努局宿抄舍樓項目押借助拴周邊藏的成帥熟配債套，寄實現興較高業(yè)價格客戶郵以周少邊區(qū)概域原貓住民低改善溜型置帽業(yè)為鋤主年份月份套數面積金額價格200712月131988.14436098512193520081月4445.49520659.82137620082月11533104735.12029220083月199.022050017.22070320084月000——20085月4542.06119134272197820086月11533058493.41999020087月11533581055.62340620088月5776.19194074682500420089月2198.864017785.620204200810月000——200811月000——200812月000——20091月000——20092月2305.186201295.72032020093月21872413394.81290620094月4500.059623163.719244市場產品佳設計偶上尺抵度較壟大，陰注重裙舒適曾度和之居住仆功能停的實逃現，澤純改因善置桿業(yè)定串位市場以16括0平米以上戶型眠為主埋，產品潤品質及居住幕舒適述度成為她改善儀置業(yè)各關注戒點，剝月均5套客戶駛以金皇融街斷、中技關村遼的企柄業(yè)中派高層負為主半，多良為成恢熟家不庭，枯但子瞞女年女齡偏怪小，棕主要秩看重列對于產品差品質的升愉級，共包括冬居住相空間拼的提忽升和社區(qū)裕環(huán)境等，槳項目技北側院有開員放式背的公嗽園可克利用珠，同抖時產沿品贈粒送30怠00元/平米葡的精嬌裝修否，附命加值絹很高指，同岸時區(qū)因域配套也很停成熟壁。——凱德蝕品元省銷售惕代表17淡7平米年份月份套數面積金額價格20087月101768437513532475120088月123259167722555420089月35721370093123954200810月1326594717218240200811月2313745611823792200812月3535108702432030820091月5898189950062114820092月101959548832822801120093月153309764004602309120094月35731381134824113年份月份套數面積金額價格200812月341624303199101867320091月1416544571585020092月322248419752185620093月419243399852258820094月4225593601026423市場智地尺鉆河循公館——戶型鄭素質炸差，求欠缺紐奉居住摸價值慕，投把資客破戶占逼一定視比例祥，但康價格棵提高予后投膝資價勁值失匪效年份月份套數面積金額價格20087月8576131116142274920088月325852180882023520089月3211461737121853200810月189181003020294200811月3222466863621036200812月16114021482296720091月16114354812351320092月000——20093月000——20094月8501979565619535市場德勝捆凱旋僑公寓——投資弱定位柳，以共投資圣價值族彌補盛居住脊價值糾的不勸足。待投資頑客戶段失效綠，且涼支付撿意愿母低，鏡銷售獵艱難印，月禿均不拾足3套市場小戶斥型投承資產遲品KP勞I總結一、做區(qū)域捕：交通乘節(jié)點蛇（尤丘其是墻軌道什交通圍）——外向潤、包茂容性賀；鄰近徑區(qū)域先經濟吊中心——可依洽托、慮資產瞞安全為；城市出資源密聚集題度高——稀缺必、資困產穩(wěn)欲定。二、娛客戶浮：大量乏的流井動和舍暫居睡人口——租賃頁市場蝦活躍蔑；區(qū)域刺商務醒及商廟業(yè)中靜心——高支冠付人撇群集痕中。三、撒投資魚能力稼：經濟茂背景——通脹政時代勉、資接產膨雅脹時奧期；低首應付——投資蕩杠桿櫻；低價廊格——升值?？臻g婚?；诟`“暫采居+投資交”屬熟性的綢復合呀項目補需要踏具備高的條言件：金澳國際藤花紫院西海國際中心金貿中心本項目學院派C座大區(qū)拳域內推未來牽新項限目較栽多，撥供應落量較哄大，造產品瘋多為50孕~1橫00平米，存雙在較大朗后期左競爭市場未來概市場旨：預計09年下奪半年半入市費項目掏為5個，鐵多為伐中等胃體量盼的綜阿合體丈的公倆建項叔目，橋僅藤疼花紫椅院為須小體酬量住崗宅項頑目，繩整體顧供應表在34萬平市米左久右產品腔多為10嘩0平米略以下因中小省戶型詢，與漁本項系目主漫力產欣品存交在較中大競棄爭項目供應面積主力產品藤花紫院18246平米186戶72~92平米一居兩居，140~148平米三居金澳國際5.1萬平米840戶50~130平米零居至兩居西海國際中心93700平米600戶35~100平米零居至兩居金貿中心地上14.7萬平米首期A座560戶60平米一居，120平米兩居學院派C座約3萬平米首期A座560戶30~100平米零居至兩居合計34萬平米-馬甸蕩區(qū)域額二手跨房市珠場活逼躍度熄不高粉，供佛給量緒較少少，成某交價脊約16銜00幕0-晃17跪00懲0元/平米市場14仔50鐮0-閘19練50喇0元/平米5個結吸論區(qū)域幻玉內人季群穩(wěn)鐵定，什存在衰“家遇庭擴咸容、屑本地駱改善雪”的犯機會非外鈔向包裙容型金區(qū)域屋，極剖少外邊來人據口，懲“只遇出不夸進”需求紋以居山住為捆主，勁兩居隆、三造居產種品銷旨售態(tài)長勢穩(wěn)膊定小戶謹型投蒜資需印求失擋效，杜且未鈔來供樸應較孟大，倚競爭伴激烈三級千市場突供應扁少，打小區(qū)圓域內而客戶右選擇祝范圍逆小，的有價補格支乓持延展歸：存犧在明偷顯的廉教育孤資源委導入兇模式育翔指小學動：西城惡區(qū)A級學嘩校資源潤導向區(qū)域構內的次二手找房交抗易有璃九成猾是家僅長為愧了子仗女上手學，革兩居擱可以煎租到23貫00倍~2哄50乳0元/月，悔二手互房在16脊00帶0~弓18朱00孤0元/平米等，目虎前月張成交移在8套左肯右租賃抱客戶習多為爆子女慣已經竭在此乘上學辨，父態(tài)母為志了接妨送孩望子方瓶便，日租個扛臨時栽居所購房廊客戶今主要未是為乒了落工戶口乘，讓帖子女師能夠谷上一壟所西袍城的們區(qū)重爪點，屑但是次育翔新需要半父母野落戶腥口三保年以解上，米因此突有父議母會撓早做沫打算——我愛培我家泰聞經嶼理區(qū)域江內二手換房市醒場存樓在明石顯的教育良資源窮引導模式首，對為于本衫項目零居產品掘的暫掉居功愈能實國現提油供有竄利條襪件地段累價值耽：位棋于二琴環(huán)中控軸北嗎線，落北距附三環(huán)三慎百米準。區(qū)域充價值聯(lián)：長艦久積舊累形磨成的受成熟篇、穩(wěn)聰定居惹住氛介圍。資源股價值搬：鄰獄重點檢教育鴿資源敲，三紀級市跟場有鈴效支注撐。產品墓價值峰：住廟宅產間品稀潛缺，狐居住守功能塞的完危美實驢現。核心誘價值客戶爐定位名稱購房動機房屋價值土地屬性需求類1青年之家準備結婚想在北京發(fā)展，扎根和父母住，以便照顧他們想有一個獨立的空間離單位更近靠近父母，便于照顧孩子我自己享受生活的地方獨立自由的空間體現我家生活品位、情調的地方象征我家在北京穩(wěn)定下來獨立生活開始的地方朋友聚會、娛樂的場所方便的公交路線可選擇的交通工具比較多距目前工作的區(qū)域比較近出行道路兩邊景觀好靠近高質量的小學、中學類2青年持家想擁有更大的房子給家人一個更安全的環(huán)境準備結婚全家團圓的地方未來生活的保障留給后代的一份財產全家感情的主要寄托一種很好的保值工具是我事業(yè)成功的標志體現我家社會地位的地方方便的公交路線可選擇的交通工具比較多空氣質量好風水較好類3小太陽想買個房子自己享受不愿住原來的老房子想給孩子一個更好的成長環(huán)境想在北京發(fā)展，扎根孩子健康成長的地方我自己享受生活的地方方便的公交線路靠近高質量的小學、中學學校類4后小太陽小孩長大了想給孩子一個更好的成長環(huán)境想住有物業(yè)管理的小區(qū)為了孩子上學更便利和父母住，以便照顧他們孩子健康成的地方靠近高質量的小學、中學學校所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ穆糜螀^(qū)域類5孩子三代想擁有更大的房子和父母住，以便照顧他們想給孩子更好的成長環(huán)境靠近父母，便于照顧孩子想給老人、父母更好的生活環(huán)境全家團員的地方孩子健康成長方便老人生活未來生活的保障留給后代的一份財產方便的公交路線可選擇的交通工具比較多周邊道路好，交通順暢靠近高質量的小學、中學學?？諝赓|量好靠近比較好的醫(yī)院客戶灰生命梯周期客戶粒定位名稱購房動機房屋價值土地屬性需求類6老年三代想給老人/父母一個更好的生活環(huán)境目前住房條件差或周邊環(huán)境臟亂差讓老人安享晚年的地方全家感情的主要寄托方便老人生活的地方空氣質量好靠近山、湖、水等自然風景靠近娛樂休閑場所集中的區(qū)域靠近歷史文化區(qū)域類7富貴之家想自己及家人住得更好，能更好地享受生活可以做為留給后輩家人的一份財產銀行存錢利息低，不如買房是我事業(yè)成功的標志體現我家社會地位的地方距目前居住、熟悉的區(qū)域比較近出行道路兩邊景觀好所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ木幼^(qū)域所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上的好區(qū)域類8投資為了讓小孩能去更好的學校學習投資，等房子升值再出售可以做為留給后輩家人的一份財產這幾年北京房價漲得太厲害銀行存錢利息低，不如買房想住有物業(yè)管理的小區(qū)未來生活的保障是一種很好的保值工具留給后代的一份財產是一種很好的投資工具是我事業(yè)成功的標志體現我家社會地位的地方周邊道路好，交通順暢方便的公交路線所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ木幼^(qū)域所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ木C合區(qū)域所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上的好區(qū)域類9務實想擁有更大的房子沒有自己的房子準備結婚、子女準備結婚家庭收入提高，經濟條件變好可以做為留給后輩家人的一份財產買房比租房合算全家團圓的地方獲得安全感的地方全家感情的主要寄托孩子健康成長的地方全家財富的主要體現體現我家生活品位、情調的地方體現我家社會地位的地方方便的公交路線周邊道路好，交通順暢風水比較好靠近高質量的小學、中學靠近公園、綠化帶等人工景觀類10中年之家想買個房子自己享受不想住原來的老房子目前住房條件差或周邊環(huán)境臟亂差家庭收入提高，經濟條件變好是一種很好的投資工具獨立自由的空間給我安穩(wěn)的感覺全家財富的主要體現釋放工作壓力的空間有助于事業(yè)的發(fā)展方便的公交路線空氣質量好距目前工作的區(qū)域比較近距目前居住、熟悉的區(qū)域比較近客戶紐奉生命車周期他們薦是:對本繭地具腰有依性賴性炭的，地緣鼓改善/階段牙自住客?！靶√珮枴焙?，家炸庭擴變容。置業(yè)題目的歇：家吃庭擴耐容的猾居住暈改善&階段混自住礎；來源水區(qū)域蹈：對相長久鋒的生箱活積命累具拒有高邪度依肝賴的忙本地六人群&資源黨驅動聰的外逗區(qū)域搬人群30歲40歲50歲“中年煮之家萄”，查本地韻改善惕；客戶薦定位“青年稿之家械”，餓階段肺自住畏，教寬育驅遍動?！巴顿Y青”，究教育劍驅動攔?？蛻粽忔i定——地緣膏改善病客之“中年節(jié)之家”“小太煌陽”他們陡是居見住在附近的黨政的機關慨、大院趙子弟，幾悔代人割生活總在一果起，述對區(qū)愈域擁姜有附遷加感蘆情；隨著叛家庭蕩擴容扁，他特們不素想再圾住在濾原來城的老房錢子里，或淚者想臭給子謹女一貼個更屆好的成長遍環(huán)境，但搭是不杜改變亦長久泡以來尺積累榨的生活盆圈層；——因此裳，這電里是老他們最熟悉禽的區(qū)庫域，步行囑尺度頭內解壘決一辛切，抵或者竟，騎仁車上辰班才劑是他橋們引兩以為排傲的病理由凳；靠近高質蠅量的小類學，躍可以槽讓孩慰子健澇康成喊長，奧同時呆具備瓣升值渠空間幫；他們輔是自園住客抄，生拴活與全享受同步真追求?？蛻艄蜴i定——階段較自住寄客之“資源珠驅動”“青年韻之家”認可紛西城木區(qū)的教學苦水平，希即望子遙女能諒在一黎所西城利重點里就眨學；潔周邊譜都是產很老警很老練的社袍區(qū)，始如果陶有新謹的樓歷盤當撫然更辨好，鐮房子戰(zhàn)大小禍不是辦最重眠要的虹，但貌是要滔有生活威感；他們窮可以遲選擇閑的區(qū)沸域很折多，紅但是聾絕對鍋認可三環(huán)鑼內的察地段纖價值，周倦圍成屯熟、倆居住撐氛圍訂穩(wěn)定艇，房爺子貶估值的禾問題土根本貌不存牙在；由于插財富顧積累壯有限例，20習%首付始對他矩們來表說是個龜好消蜜息，抹只要憐給出心動績的價柏格，即龜可出泛手。形象凡定位京師·雅第備選雹案名塔：京師蹤蝶學府蛇、京載師·德駿販府、自京師·博雅帥居3個問記題：1、客閘戶的陶低成郵本精烤準拓父展？2、客筐戶的蠶居住果需求捎與小瘋戶型俱產品她居住伏功能糟缺失資的矛嫌盾？3、最蝕大化蜻的價剃值實課現？啟動捷模式基于侮對客尚戶的脖基本感定位淺和判削斷，筍本項堵目首澤批客領戶一豎定是碎來源欣于本證地和巷周邊栽。抓客取此綱類客游戶的屋最好揀方式免，首慘選直侮效覆公蓋和娃圈層均傳播伙，最值有效鐵、最勢低風狡險、申最低銜成本往的方襯式是“以時狼間換參影響弊力”，故斃建議樣本項抖目的凳首批時啟動促采用悉如下秋模式綱：啟動樣模式窄：小投傅入、個早下街手、匠長時常間——典型忘案例邁：藤普花紫孟院啟動嫁模式啟動阻模式擴：最驚小投皇入、扣極早奇下手魂、超泰長時監(jiān)間成功少案例竹：藤花溫紫院履歷顫：推廣沸持續(xù)繼時間決：8個月惱。20彎08年11月，而開始岡線上須宣傳慘；預可計09年6月開劇盤?？蛻糇碓赐辏?、售先樓處萌現場碧截流持；2、網題絡新確盤推森薦。價格顛：16行00勉0—切20肝00筍0元/平米閑以上最開瘦始的詠客戶誤預估奸區(qū)間眨在16諷00河0-紗18何00勿0元/平米杏，近暈期公待布價拆格均菠價在20宣00祝0元/平米傲以上惠。占地面積：8088平方米建筑面積：27800平方米總戶數:186啟動蹄模式模式倆總結葵和評大價：藤花辛紫院士：極鬼小投匹入、析超長能時間生、穩(wěn)集定關鍵燈詞：盤量瀉小、僵土地沫稀缺梨；本地覺客戶浪價值肉認知擠高、腹支付碧力強乳；蓄客蠶時間資超長熱、銷白售節(jié)王奏極鉛度自針由；市場殖供應邀少、蓄競爭圓弱。基于瞞本項終目的賴特點帆以及圈利潤騙最大斑化的那結果縱考慮可，建竄議采粘用折瓶中方柏式，畝即：較小亞投入匆、盡澤早下傭手、鬧較長衡時間本項喇目特懸點：盤量蹈小、刊土地破稀缺居；本地研客戶觀認知雄價值喂較高取，支狐付力傾較強傅；蓄客護時間罩較充柳裕、紀銷售陣節(jié)奏田較緊愛張；市場造供應臨較大摸、競鋤爭略環(huán)強。產品輸建議一、岡產品刊聚焦勤：2+渴0=萬32居0居3居過于陰分散連的產糠品線梯，導醬致客連戶群擋也極搞為分寸散，辰這對舉于后慰期的載客戶橡拓展幸是極棍為不掉利的鑼。三歷居產矩品在障總產礎品中鈔占比扛最小面，屬帆稀缺貸產品衣，拼忠合后焰中間遠的樓羽座產素品純畢粹性寸提高毛，只輕有三看居和哄復式悲產品斧，同加時可放解決宋北向貌零居渠居住蜂功能猜差的舊問題款。產品怖建議一、找產品隙聚焦保：2+躺0=遮3產品別調整平后產囑品線躍分布點情況戶型套數套數比零居11738%1居10234%2居4615%3居3211%4居（復式）62%合計303100%產品央建議二、起精裝飲：賦銳予小迅戶型細以全奴新的牙居住顯價值小戶頓型全裝靈修居住憲解決鑼方案“失效”投資，“失效”小戶灶型失效主問題區(qū)域和價格無法鹽撬動應投資牲；單一另投資踩價值無法棗撬動憤小戶拐型。案例想：德杏勝凱旋旋公嗎寓、首智地對鉆河按公館德勝缸凱旋和公寓智地裝鉆河揉公館失效姜原因小戶骨型投販資產植品KP睡I總結一、漂區(qū)域磁：交通洽節(jié)點俘（尤捐其是榴軌道呀交通著）——外向川、包緩容性屆；鄰近粥區(qū)域叨經濟行中心——可依擊托、走資產優(yōu)安全適性；城市底資源寇聚集垂度高——稀缺版、資震產穩(wěn)村定性然。二、儀客戶命：大量撈的流洗動和咐暫居蓄人口——租賃艘市場蓬活躍絹；區(qū)域恥商務熄及商求業(yè)中憂心——高支耀付人莫群集融中。三、對投資袖能力噸：經濟腫背景——通脹拜時代倆、資隸產膨偏脹時鐘期；低首欲付——投資銜杠桿模；低價層格——升值算空間雙。基于氏“暫院居+投資械”屬避性的僻復合蒼項目乞需要帥具備控的條儀件：投資膊判斷投資秘屬性纏判斷大類要素具體指標德勝凱旋公寓智地鉆河公館本項目一、區(qū)域交通節(jié)點√√×鄰近區(qū)域經濟中心×√×城市資源聚集度高√√×二、客戶大量的流動和暫居人口×√×區(qū)域商務及商業(yè)中心×√×三、投資能力經濟背景×××低首付××√

低價格×××本項肚目不煌具備蘇投資五項目謠的基印本屬絞性。核心茅問題小戶總型產閃品的居住讀功能桑缺失客戶慢居住神需求矛傲盾頑？VS解決小戶棍型全興裝修漠解決雨方案——賦予呆小戶讓型以鄉(xiāng)豐全新旱的居賣住價低值功能1、起導居——起居次室或住客廳感；2、睡鼻眠——臥室浸；3、吃杜飯——餐廳撇和廚誼房；4、讀栗書——書房映；5、洗歪漱、涉如廁——衛(wèi)生比間、革盥洗慢室；6、興貌趣：拾影音方廳、兩游戲芳室、Pa烈rt掏y站r支oo喊m…描…等。居住裂功能捷及對艷應空碼間設姨置：小戶強型客懸戶分嫂類及轎偏好類別繪一：略年輕剖夫妻妄、首賄次置康業(yè)、圖短期緒居住類別否二：袖小孩舍上學啊、夫欣妻陪招讀、列暫時件居住類別佛三：蕉單身爽、就增近、世首次僅置業(yè)實現斬方式小空毒間不技足以酬支持移多功斬能區(qū)的蔑實現恐，怎醒么辦適？——平面侵合理臘布局蹤蝶?！臻g珍集約辛利用收。——功能悄組合&拆分缺、空繼間折奪疊&分解船。平面宇排布>>日本描小戶嘴型借于鑒日本覽小戶吊型住煮宅戶盡型簡冤介：目前橡，日說本城屑市住室宅的膛主流評形式戚為nL英DK型方蛇案，餡即以L(起居額室)、D(餐廳)和K(廚房)為住逆宅的沈基本規(guī)要素寸，以起奴居室梁為中召心，奪布置矮各房矮間，冊連接n個臥固室。這肢種類漿型的躍住宅碼通過錘標準怨化構竭件的風設計渾和推疲行工偵業(yè)化侵的生膚產方療式降訴低了叨造價針，使寨大量牛生產梳和普饅及推檔廣成將為可拖能。自且由瘦于臥屋室面聯(lián)積和輔個數址的可丙變，污可衍適生出買不同澇的類右型來嗚滿足棉不同具家庭撲的需簽求，豪很受僅居民嘗們的揉青睞按；為節(jié)吵約土悟地、慌爭取你較高橫的容倆積率是，在犬總體堤布局位上，東普遍裕采用大進怪深、懲小開劣間、踏單面序外廊何、公賄用電照梯樓廁梯的布者局，早還采申用日信影斜罪線法盞精確泛控制白建筑青日照喚間距熊，建筑影層高籠控制孝在2.悉6—納2.認8m，以箱降低落建筑環(huán)總高梨度，城減少逃建筑桿間距。戶型平面脾呈“窯十字型形”，即內：戶夸型中間溫為走以廊，入豎戶后妙是“旅玄關瓶”，領設鞋逃柜、俯衣柜悅；順鞭道往孔前，臥室租靠近斑住宅裁入口田玄關觀附近臟，沿升走廊費兩側凍布置，并隔不強免求南債向；茂住宅中部粥一般挨為衛(wèi)殖浴空始間和造廚房(廚房辣不要賺求必鵝須對校外開局窗)；起居秧室則東位于報最南世端，一樸般與公餐廳賊相連甚，共燃同構割成餐丘起空鈔間；和室控作為缸日本忍特有欲的第焦二起邀居空條間，框一般趴與起陵居室贏相鄰占設置，推頓拉門富可以每打開惰、摘評下，撓其空綁間可尿間接得采光仿而不想必直筒接臨慎窗，撐從而串節(jié)省韻了面重寬，歲空間風得到矮高效拳利用監(jiān)；戶內仁空間娛結構嚷呈現碎實用凡化、啦人性捆化、嫩細分聲化、莖靈活復化的蛇特點域：餐廚報相連麗、餐玻起相縱通；衛(wèi)浴色空間矩分區(qū)辛設置；儲藏腸空間冒靈活噸分布；外廊過渡贊“小惱院”衛(wèi)浴王分區(qū)儀設置儲藏悲空間姥靈活燥分布餐廚忙相連冶，餐運起相儀通半開廈敞式韻的廚妻房保仔證了疾使用夢上的咱相對膚獨立羨，又踐可以龜使空爐間在蹈視覺毀上連耗為一賴體，紋且便攏于主餓婦在而做飯瘡的同震時照向顧到柜在起船居室腿的家防人和王在陽什臺玩悄耍的劣兒童獨立王式廚趁房可放建置浴給缸及傭洗衣陜機的媽衛(wèi)生姿間陽光均房的筐設置獨立惕式陽匆臺陽光擦書桌吧臺搭式餐沒桌增加天客廳字的空止間可放尾置浴猴缸及阻洗衣既機的到衛(wèi)生赴間獨立客式廚嗚房獨立摘式陽蟻臺吧臺驗式空排間書桌壁設計平面步排布何：設計昨實例空間腔利用>>萬科U5系統(tǒng)值借鑒萬科膀全面盯家居劣解決校方案——潤U5萬科葡全面板家居只解決波方案虛≠“鴨毛坯朝”＋談“裝狀修”萬科相全面睬家居鬧解決嶺方案謊（TO株TA嘩L-乳SO吹LU拾TI鉗ON），杜是一椒套涵拉蓋了噴從低照到高精不同度層面訴的住國宅產融品，與以及垮從項藝目定蹄位、艷設計嫌、部稀品配扇置、察項目疤施工星到后歷期服運務等餡一系門列的承標準宇體系塑，而證不僅鞠僅停狀留在忠全裝益修的慎層面勞。額萬科絨通過熊對不啄同客語戶行賴為模醋式的付深入戀研究偷，針錄對從櫻公寓媽到別證墅不肌同類糟別的槐建筑額產品寬特點找，將戶型騎設計己、建嗓筑設僑計和燦室內估裝修賠設計姓同步偶進行，再張進行愚施工食，并傲進行糕售后士服務維保障享，最肺終為潮客戶系提供止物有杜所值丙、物奔超所浩值、傲領先脾于市沫場的康住宅信家居項產品學。纖萬科遵全面監(jiān)家居扣解決化方案凱，是旁萬科克精細事化階桿段的民重要恥成果皇。U，即Un昨it破I撓nt扁eg束ra摟ti私on，是居單元森一體前化的草解釋U5又稱絹之為Un葬it暴I謙nt寶eg瓣ra啟ti體on撞o塵f虹5，在確不同辰的城寫市的里不同傍項目眠中有烘含義駝略有彼不同在大連井溪之演谷的全助面家淹居解柴決方悄案中通，U5有三希個層覺面的篩豐富倦內涵紡：一是“5大流和程”：1站式尼購房陵體驗最；2年整紀體質蟲保；3重品闖質保味障；4大品淡控流乞程；5大空辭間系規(guī)統(tǒng)；二是“5大空食間系望統(tǒng)”的深判層闡渡釋，養(yǎng)即“U1玄關佛整合娃系統(tǒng)冶、U2廚房明便捷喪系統(tǒng)開、U3衛(wèi)浴爬集成夜系統(tǒng)鄉(xiāng)豐、U4臥室男收納累系統(tǒng)底、U5客廳麻明亮咬系統(tǒng)糾”；三是“5大品傳牌”：即猾與摩恩輝、西言蒙、雀美標編、圣搶象、爽方太青島策萬科U5U1自由猾收納少玄關棒系統(tǒng)：讓滴生活冠優(yōu)雅牛從容U2多功里能廚公房系茄統(tǒng)：把胸烹飪些成為城享樂U3便捷票家政薄間系神統(tǒng)：讓趴瑣碎伶與生溝活剝氏離U4細致愧衣帽屆間系喇統(tǒng)：將澇品味王用心婆收藏U5休閑等陽臺丹系統(tǒng)：身尊心輕潛松美徑容，象好心互情自古然來設計拾實例空間搭共用某：客廳敢兼書子房餐廳藝兼書就房客廳革兼吧皮臺客廳拜兼書藍房臥室械兼書貿房設計讓實例移動替空間凡：設計音實例組合診家具久：組合役家具實現扣功能好轉換沙發(fā)洪床客廳椒臥退室沙發(fā)咬床客廳里臥防室設計疊實例鏡面艱移門濃讓客換廳空礙間更欣開闊暗藏名式10洪0英寸酸投影抗幕視覺證打造內：設計別實例超大沫容量悔影音做儲物毅柜緊湊據的獨萄立衣敘帽間蛙及地扔臺抽口屜的途空間疏利用倉儲畫空間進：抬高構地臺涉可以他避免扣灰塵腹被帶教進臥檔室、錢下面郵可放魂置儲探物空司間雜物識臺（挽放置嘉鑰匙飲、錢液包、好小包卷等雜搏物,方便脖進出只門放忍?。┮鹿褡?、鞋寸柜組漿合設計顏實例1平米鄰廚房三眼探灶電烤蠅爐電飯程煲微波形爐碗碟斥干燥允機超大棉儲物麗拉籃微型志廚房帝：設計牧實例洗面勻臺、最淋浴稱間、錦馬桶樂功能桂分離良，減申少使忽用沖核突衛(wèi)浴禽空間遣：集成第衛(wèi)浴塊，珍僵惜每宰寸空湖間衛(wèi)生籍間的峽小巧頑倉儲晚空間功能昂轉換>>張志電強《我的32平米》借鑒張智勞強先享生的寸實踐錯可以慮證明召，32平米結可以頂做到螺“豪根宅”煮的一震切可王能，手而且巧更方單便，叮親切輸和co旁ol。32平米燒可以點做到是什么稿？——欄20個訪慕客的為雞尾仔酒餐稈會——土2個雙禍人床逮的臥罷室——蠻1個像縫樣的閃家庭葉影院——睜1個步瞞入式成的衣價帽間——帶有傳大浴監(jiān)缸的主衛(wèi)生悔間——圖書吃館和蜜工作置室——帶大蜘吊床陳的游繪戲空系間——一個霉教室……所有頓這些遍都在爸這32平米凍之中能實現糧，這32平米息的空烘間歷輩史，純體現功了人桿與空創(chuàng)間真育正的臥互動葵史，仆處處腔閃耀贈著真使實的趕智慧粉、力努量和泥光芒難。“空間未”的辨真正沃意義絮總是眾與“赤時間巧”相盟聯(lián)系燦的，舊或者舟說“頂空間迎”只慕有使頁用才決有意慚義，羊而使揀用空疲間的秤多種臟活動雪都是箏以時矩間為籮標尺監(jiān)和計皆量的衡。我們險城市鼓建設屆之所展以浪邀費，僻大而級不當氣，就基是不碗考慮猶空間貼的這類一時燭間特染征。魯比如嫩夜晚老空無沙一人戲的CB戴D，臥那城和泄公園眾不公與，小蒼區(qū)內糠停車留場的耕堵塞霞和空略置……等等澤問題材，其右本質逢不就謎是在押空間擔與時售間問糕題上蘇的錯豬位嗎耀？張智鴨強先詞生的喉這32平米縣位于克香港蓋北角尊的城惑市中償心區(qū)流域，打這不戚正是基未來俘城市靠中心稻公寓敬的模傲型嗎讀？——白領腿能買沸得起撲，方哈便住績，兼承顧上炸班和崖生活戚，同孩時占篩領核標心的基商業(yè)義資源段，空俯間趣鳳味和笨酷！功能改轉換張智包強《我的32平米》——由真實泥案例聯(lián)想冰到的張智嬸強——香港各著名干建筑趨設計身師19吼62狠年生盯于香增港，拆19照87撫年畢朵業(yè)于腰香港縫大學冷建筑惱系19營94年成絨立ED員GE脾D杜es訪ig嚼n粘In百st泰it宜ut清e公司決。19央95年至島今，淋于香再港多易家大詞學建停筑和窮設計碎系任秒副教幫授、俗客席善講師齒，曾閱獲荷計蘭大搞學、寄倫敦仍皇家衡藝術卡學院傲、米腦蘭理跪工學美院和洽維也夾納美縫術大擊學邀止請擔準任客獻席講噸師。代表拼作：32平方部米自照宅的勿室內線設計非、“勾長城掌腳下規(guī)的公幸社”償之“監(jiān)箱宅蟻”、續(xù)日本男岐阜泛縣公堤共房值屋第截二期腰設計脊、香爹港百賓老匯蜻電影嗚中心葛、香脆港藝短術中臭心中畫庭改床造、臨互聯(lián)農優(yōu)勢意數據研中心膜等功能慣轉換經歷五個矩時期的居科住改廚造多莊向視攜圖由普扯通的4米寬足、8米長的居步住空眠間，呆展開餐的歷豈經5次的持續(xù)劈燕改造等革命原始徑戶型采光采光入口功能撿轉換M-瞎19舒76許/M芬-1皮98叼8/報M-賣19肌89：功能驢空間袋劃分推明確突的早狹期設秒計——麻雀怎雖小遇，五戴臟俱干全1976~1987臥室臥室衛(wèi)生間廚房餐廳1988~1989起居空間臥室臥室衛(wèi)生間廚房床工作間長廊衛(wèi)生間廚房1989~1998功能槍轉換19炮98磁~20脈06M-您19窮98：功能慰界限服的劃理分逐迎漸模糊，實夫現空間棵功能竟共享的雛榴形沙發(fā)+床桌子視聽中心衣柜衛(wèi)生間小廚房防護墻書架書架書架書架洗浴空間視聽空間餐飲空間工作空間睡眠空間功能極轉換20涂07至今Do悟me踩st筍ic俊t體ra緞ns痛fo靠rm懇er變形蒜金剛M-畏20帽07：空間變形的進筋一步疑升級低，功能上變幻的疊加芒極限A、沙陶發(fā)+床B、移姜動燈烈光C、旋畝轉書沫桌+書架D、步識入式糖衣櫥E、行院李F、操擱作櫥G、鞋笑架+傘架H、淋真浴間I、洗開手池J、衛(wèi)勻生間K、CD閣/D繪VD架L、浴繼缸M、折土疊客滅臥N、洗句衣機O、家君政區(qū)P、電申視墻+櫥柜Q、廚爆房R、冰棟箱S、落襲地燈沙發(fā)&床移動網燈光旋轉姐書桌&書架落地革燈步入道式衣岸櫥行李學處操作國櫥鞋架&傘架淋浴淋間洗手濾池衛(wèi)生誓間CD誼/D僵VD架浴缸折疊灶客臥家政芽區(qū)洗衣差機電視京墻+櫥柜廚房冰箱功能夠轉換結構圍布局據的變隊化設詳計草味圖M-嘆20測07：“變紫形金肚剛”——11種功妥能復買合體的絕術妙演露變總體附可變璃空間限示意床隱甲藏位侄置床的噸平面管隱藏志位置拉出CD架后捷，可山擴為循雙臥目室臥室洗衣圈機隱烘藏位礙置可移他動墻步入臺式衣卻柜和麻洗衣壞機洗衣荒機平樂面隱輕藏位雁置步入頭式衣銹柜平母面位予置衣柜揚位置廚房叉隱藏殖位置改造閣后餐廳夫和廚伯房餐廳廚房浴室淋浴遇室浴缸浴缸旁之上洗的臨摔時客放臥32平米宇所能勿實現聚的——是影扣音室朋、臥所室、趣客廳氣、廚固房、揪餐廳旅、書尼房、邪浴室普的綜合照居住雅功能功能秀營銷柄關鍵兔要素——09年營屠銷方境向——回歸百產品歸的居盒住本踏體強調喚功能輸面積紙，而具非建貢筑面錦積強調西室內護，而就非室杜外強調榜居住導享受崖，而檔非居絮住舒疤適設計金實例空間孝轉換償：客廳&書房津臥室&書房設計象實例空間族轉換廉：書房石電影曲房設計嗚實例空間隱轉換安：書房島休閑千室設計念實例空間腳轉換效：影音以室Pa怪rt樸y姓ro尤om設計璃實例空間全轉換膚：電視秒書凳桌電視貞洗罪衣機繼續(xù)氧。。產品淚建議項目昌升級蜜和改系善價儉值的記點式擋打造本項坊目以寧區(qū)域等內升帝級置揪業(yè)為旋主，襯升級捕價值凡的打喉造必善須且御必要饑。又捉由于職項目翅體量脆小，哈可發(fā)柜揮空濕間有邊限，坐建議窮以一達系列絨散點非表達沖的方稱式傳守遞升添級和末改善刃價值混，起擊到“鼠四兩述撥千盼斤”灰的作杯用。升級丹、改清善價遮值的送點式敞打造“四兩裙撥千愛斤”三、招立面四、礎園林五、暗公共賊區(qū)域產品洽建議三、碎立面翻：深桶色調芒、規(guī)嚇則，伐偏低峽調、己內斂參考坑：萬規(guī)科紫坐臺產品僚建議四、湖園林仙：觀頓賞性豬為主探、功遞能性座為輔規(guī)模挺小，宿內庭盞園林峰，建皂議采你用大介樹冠虎樹種餓排成鞭“樹誕陣”漫式園林距，最先大限鏡度地扣發(fā)揮從其觀側賞效伴果：產品堵建議五、笨公共腰區(qū)域修：風赤格、光用材真、細逃節(jié)及課品質資源躁導入教育尼資源紋嫁接——完善工、可團持續(xù)滿的教巡壽育資族源增現值體唐系——針對席外來嫁投資駁屬性健客戶痛的獨箱特賣棗點資源蠶導入案例絨：唐寧on激e：教育配套炮驅動教育轎配套芬驅動項目該緊鄰餃清華凝、北城大等嚷等國時內頂佛級學維府，梢同時元與中盛關村擋二小稅成功肥簽約充，未煉來唐歉寧on嶺e業(yè)主印子女勇可劃府片入腥學售樓挪處入貞口大牙幅介鳳紹學破校海孫報并腿配合穗說辭捎講解躁，吸鴿引大碗量為烏子女坊教育辟而購堅房的此剛性個置業(yè)廈客群辣，同妨時周器邊項每目的煌租金理常年犯穩(wěn)定腹在較辭高水狡平1套房食子=1個入瓶學資印格，咐不可戲轉讓改，無磨投資次價值資源描導入可用矩資源1、育諸翔小城學學校澤概況恒：（1）一步年級批每年零招收4－6個班慚級，條每班25－30人，釀逐步獨向小泰班化恐過渡禁。墻（2）隨扭著年甘級的濾增高制，不謝斷接狠收轉仙插生變，每眨班一須般不噴超過45人。睜（3）學孫?？傋w規(guī)茫模保虧持在25－30個班瞇級，皇學生等數約15你00人左究右。2、師特大附懂小3、師捧大附貝中學校融概況漫：北京頂師范旨大學田實驗待小學摟創(chuàng)辦董于19西58年，滔是教杯育部她直屬曲重點市高校慘北京拿師范皂大學恢的附牛屬實匙驗小哥學。蓮現有睛教學殃班41個，等學生17閱60余人射，教證職工10熟7人。學校缺規(guī)模岡：實驗刊中學納今年貧高一勻年級師在北睬京市腫招生35疾0人，約其中撿在西庸城區(qū)轎招生23吉0人。資源猜導入完善籍、可巷持續(xù)半的教性育資瓣源增敢值體兼系1、業(yè)繭主子趕女可適劃片斗入學碰。2、小辮戶型1個名大額，譽大戶毀型2個名匙額。3、入蟻學資駝格可潤隨房酬產轉市讓。4、入愧學資挑格可賤與房濱屋綁臟定出寫租?！苯尤～@益——限量忽價值(不可回再生)——房產韻增值(一次砌性附藝加值)——租金限升值(持續(xù)攪回報)由物敢業(yè)統(tǒng)揭一管宰理業(yè)茅主的聽房屋端及入踏學資鍬格出跑租和刷出售逢事宜坊，給章項目馳以直鞠接的宜投資就價值班。價格糞檔位住宅瞞價格非檔位攪預判零居貍均價齊：——19奶00怕0元/平米扯（精旬裝）一居冶均價浪：——20量00慕0元/平米前（精濤裝）兩居智均價對：——21騾00吸0元/平米妹（精嗎裝）三居釘均價屆：——22諒00絨0元/平米饑（毛沈坯）四居殃均價駕：——25瓦00擾0元/平米球（毛釀坯）總貨今值——約4.極43億由于王當前種不確漆定因扶素較更多，童目前室僅基籍于其斜土地啊價值腐、當凳前市附場情怕況等臭有限濃信息策判斷虧項目吵基本桌的價悲格檔舌位，伏詳細余可實快現價但格將揪在項同目各門方面答條件萬確定井后、儀在開馳盤前程最終著確定肢。價格裁檔位商業(yè)撇配樓東商浙業(yè)配術樓：1、不遇臨街賢；2、人針流量刮少；3、無址商業(yè)顆氛圍稻。地塊德勝門外大街不具策備商瓶業(yè)的冊基本它屬性梳和質幼素，燭建議發(fā)改成嫌住宅勻，以首略低怠于住功宅、顛約16粱00素0元/平米娃的價干格銷胞售。展示展示具，最浪終目銅的是磨充分框有效尊地傳薦遞項刑目價皆值。通過摧售樓這處、醫(yī)樣板士間、域銷售壟物料耀等多憶維度向傳遞嗎價值歡。銷售物料精裝圖冊樣板間售樓處展示小戶型全裝修解決方案展示售樓育處：古樸鄉(xiāng)豐、典您雅、圖精致藤花棕紫院——海淀盯、人另文、挑精舍方案符一：完京師民大廈劑設立浸主售短樓處距，項躁目現蠟場作山為輔梯助在京可師大許廈租疾賃寫壘字間修，集持售樓弄處和筐樣板摸間功測能為付一體疤，公說共部月分按盯照項藥目未再來的內色調突和風混格設方計裝閥修。方案聯(lián)二：年項目誦地塊敘附近泳設立稱主售濱樓處搶，京哥師大沾廈作舞為輔捏助在地孫塊附艦近租遞賃臨旦時場蓄所作饑為售支樓處羨和樣侮板間叼展示修，京專師大新廈作緞為分灰部截炕流客該戶。經過辮初步涉考查費，項抱目現替場做怒售樓斤處有稻一定衫難度維，地靜塊條愉件不腿允許愿，且烤地塊漢內陷逝，昭妨示性半不強偵；周宴邊租壺賃通常達性龜不好捐。綜悶合考站慮之純下，占建議煙在京丈師大跑廈設熔立主贈售樓犁處并肯建造孟樣板箭間，友作為刮本項怪目接跨待客們戶的屯主要窗場所哈，地陪塊現捉場輔按助截連流客持戶。展示樣板屑間：設計后巧妙券、實梢用，獅現代騙風格堂，新圈生事庫物的腫完全羽體驗智；貴精到不貴鵲多，仗只展隆示一歇種可休能，豈給其元他留師有想份象空提間。展示精裝炒圖冊燭：幾種熱可選冒方案描詳細念解讀吳，制岸造想荒象空帝間；細致誼、周蛛詳、惱功能持性，道一目減了然譯，類燃說明顯書。小戶型全裝修解決方案展示銷售摧物料央：文化斜、用秋心、紅別致甲，注胳重延簡續(xù)性個；可采慕用品斷牌系箭列的芽表達俱方式耕。品牌夸組系影響惰力所謂抖影響獻力，雅是指倒項目坡對客同戶的拾影響步力。通過離推廣兼渠道江、口丈碑傳旬播等譯方式辮建立融影響姿力，緒能夠罰影響滾多少艦客戶圍，決定豆了項雅目銷秀售結幻玉果和母價格低實現嚷。目標客戶區(qū)域內對本項目感興趣、最忠實、估值最高的客戶群，是區(qū)域周邊工作和居住的傳統(tǒng)居民，他們熟悉區(qū)域內的一切：交通、配套、生活氛圍和節(jié)奏……區(qū)域外對項目土地價值無特殊依戀，主要看重項目的居住和投資價值，對項目所處區(qū)域的價值估值較低售樓處區(qū)域直投定點拓展網絡短信主題活動路旗指引+派單推廣線上為輔第二波+線下為主第一波影響撓力售樓掩處：砌昭示+截流雙售答樓處植：初期算：項罪目現栗場為催主覆卸蓋周走邊+師大察客場覆為輔玩截流后期請：京慢師大纏廈為繁主充章分展峽示+項目好現場肯為輔蹲截流京師茄大廈叢售樓溫處項目稀現場顛售樓雹處影響涌力區(qū)域筒內客區(qū)戶：區(qū)域童直投+定點貿拓展中直濟機關市住宅渠樓新風扮街社曾區(qū)遼寧梳省駐李京辦李事處育翔借小學戴家屬恥院五月診華庭北京乏郵電貌大學北京亂師范萄大學中國漠政法織大學安定但醫(yī)院二炮優(yōu)總院……陽光懶麗景德勝飾置業(yè)書大廈安華閱西里知社區(qū)六鋪漂炕社敗區(qū)北京聞設計邁院中國且科技鬧館信義攀大廈外事泄辦安貞沸醫(yī)院華府嚷景園……西東影響聰力區(qū)域勉內客嗓戶：路旗饞指引+派單哈推廣交通置要道球、重液點區(qū)撫域、轉集中寒消費寸場所『學區(qū)馬的暑制期重顫點推艙廣』黃寺棋大街師范大學德勝門外大街學院級南路影響晨力區(qū)域折外客緊戶：網絡搜房放、焦用點、SI朱NA等相撕關網旅站信燭息傳授播（免董費資遵源應能用最碌大化懲）影響敏力區(qū)域間外客申戶：短信直效將、精而準鎖藍定目縣標客獻群海淀犯區(qū)、供西城震區(qū)；軍區(qū)端大院扔、大蚊學校什園、均醫(yī)院影、事戒業(yè)單拔位；月入N萬以灑上；事業(yè)世單位涉員工絹；銀行尺存款N萬以楊上；……影響抬力主題例活動時：網絡汁票選逼最佳棚解決橋方案一、晶邀請館多位躍設計木師設鎖計創(chuàng)情意空泥間注重席居住做功能遇的實見現、貿側重茂點在最于空絞間的怒合理現和巧阻妙利挪用；設計蓮不同石的風忍格并個切合銅不同慈的居坊住功餅能。二、準設計絮方案單網絡往票選以小遙戶型綿居住友空間蹈解決騙者的欠姿態(tài)尺出現林在網旨絡媒濾體；幾種傍可選莊方案船同時券票選美，增深加喙千頭的滑同時來摸查棉客戶跌。銷售蔽計劃銷售扁計劃